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房地產行業如何融資范文1
近期,樓市的二次調控政策猶如寒冬之霜雪降于房地產市場。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機性需求得到抑制的同時,又使更多的購房者按兵不動、持續觀望態勢。當下有人提出“買房不如買房地產信托產品”的說法。而這一觀點撥動了不少投資者的心弦。
目前房地產信托產品發行狀況如何?投資者轉戰房地產信托又有哪些風險?如何選擇好的信托產品?就此記者采訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。
誰是信托之主力
據用益信托工作室的數據顯示,1-9月,信托產品的發行總量為1335個、總發行規模是2480多億;而房地產信托產品發行數量是377個、發行規模超過1240億。相比而言,房地產信托發行數量約為信托發行總量的30%,而發行規模則占總發行規模的50%左右。即整個信托管理的資產有50%的資產都投向房地產行業。房地產信托緣何成為信托市場的主力呢?“這是一個雙向選擇的問題:信托選擇房地產行業的同時,房地產企業也選擇了信托。”張曉光解釋道。
房地產行業是一個資金高稀缺性的行業,始終存在融資的需求。而目前市場上比較主流的融資方式有二,即銀行和信托。就銀行而言,今年伊始,銀監會對其控制非常嚴格,導致銀行為了迎合國家政策,不得不提高房地產企業融資的門檻,增強其對房地產項目的風險審核,甚至會出現不貸或惜貸等現象。而吃了閉門羹的房地產企業就只能依靠信托這一渠道進行融資了。
收緊信貸是調控樓市政策之一,那么,未來銀監會是否會打壓信托來調控樓市呢?“很有可能!” 張曉光表示,。目前,已經有14個城市出臺了限購令。這其實是帶有計劃經濟性質的調控手段,可見政府對樓市調控決心之大。目前來看,銀監會對銀行的限制是起到了一定的效果,而對信托尚未收得那么緊。如果國家調控的決心依然很強,那么對信托行業進行限制不無可能。 “譬如,限制地產類信托發行的規?；蛞欢螘r期內暫停對房地產項目的融資,都是有可能的?！?/p>
而信托選擇房地產項目多是出于利益驅動。眾所周知,房地產行業的利潤率相對較高,其通過信托去融資的利率也較高,通常在15%以上,甚至也有可能達到25%-30%左右。這就不難解釋為何信托選擇房地產行業了。
規避風險才是關鍵
目前對房地產市場調控之嚴,使投資房地產的風險集聚,不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融產品。
其實,市場的資金始終會選擇最好的投資標的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風險也較大,投資者勢必會考慮資金下一步要投到什么地方去?！按藭r,信托其實是不錯的選擇?！睆垥怨獗硎?信托可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場上對信托有一定的誤解,認為信托產品是固定收益類,每年8%-11%。其實不然,它也有高風險、高收益的產品,譬如陽光私募或結構性產品等。
目前有些投資者不買房而轉向房地產信托的意向較為明顯?！斑@些投資者是比較理性的,除了房地產信托,也有其他信托產品供投資者選擇。不過,房地產信托也是不錯的投資選擇。只是投資者要了解,買房和購買房地產信托產品還是有區別的?！?/p>
買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如,某個城市是否適合投資;某個項目的位置、前景、周圍配套設施是否齊全;如果購買期房,還要考慮開發商的實力如何,會否成為爛尾樓;即便買下房子,將來要考慮何時出手。出手以后還將有一系列繁瑣的手續去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地產信托則不同了。首先,投資類別不同。投資房產是實物投資,而房地產信托產品投資(大致上講有兩種方式:一是房地產項目貸款類,二是股權投資。)是金融產品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉由信托公司去考慮,投資者只需與其達成契約關系即可。即使未來出現問題,也由信托公司作為有很強的競價和議價能力的金融機構去跟企業談判,去解決問題?！皬男磐行袠I規范后至今,尚未發生投資人未拿到信托公司承諾的收益或本金丟失現象。實際上,信托產品是比較穩健的?！睆垥怨飧嬖V記者。
那么,如何選擇一個好的房地產信托產品呢?張曉光表示,首先,要選擇實力過硬、專業能力強的信托公司,如中信信托、北國投、中誠信托等,都是公認的實力很強的信托公司。如果發生風險,由于他們實力足夠強也一定會兌付客戶的資金。就這方面而言,投資他們的產品風險相對較小一些。
其次,選擇一個好產品。界定產品好壞,并不是看它的收益。若選擇房地產信托產品,關鍵是要看這個項目本身:看所選項目的位置好不好、抵押物的價值是不是夠高等。我們應該更多地從風險角度考慮,要看信托合同中的風險申明書?？雌渲薪沂镜娘L險有哪些,控制風險的措施有哪些,這些措施能否有效地規避風險等。
房地產行業如何融資范文2
關鍵詞 房地產融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇
一、前言
房地產行業作為國民經濟增長的主要推動力之一，現已成為我國經濟發展的支柱產業。房地產行業與其他行業相比，具有一定的行業特殊性。例如，具有一定的項目開發周期性，在開發周期內，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發周期。金融業為其提供資金來源，與房地產行業相依相存，共同發展，關系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產企業自身發展來講，是非常重要的，尤其是在當前國家對房地產行業實行宏觀調控政策的背景下，國內各中小型房地產企業均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產企業融資渠道現狀分析
房地產企業融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內源融資，是指公司經營活動結果產生的資金，即公司內部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構成。一種是外源融資，是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金。目前，國內房地產企業普遍存在內源融資無法滿足項目開發需求的情況，所以大多會轉向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產投資信托基金等方式。
（一）2015年銀行貸款方式現狀
銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產開發運營的全過程。2016年1月19日，國家統計局公布了《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》。2015年房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產項目開發貸款，2015年度共計發放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產項目開發貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。
（二）2015年債券融資方式現狀
房地產企業的債券融資與上市房地產企業股票融資是相似的，通過一個開發項目進行債券融資，總的來說，房地產債券融資是一種專項融資。
2015年以來，房地產企業發債主體不斷擴容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導下，非上市公司參與發債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優質房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發行總規模達到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發行400億元境內債，創房企發債規模記錄；中海發行兩個品種規模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創房企發債利率新低；龍湖首獲批發行80億元境內公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融資方式現狀
房地產的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。截止到2015年年底，我國注冊的房地產企業約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產企業只有137家，2008年金融危機之后，成功在中國A股市場上市的企業僅有4家，2009年上市的有世聯行和南國置業，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產企業。2015年1月，證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩定。在此背景下，房地產行業2015年定向增發規模達到1579億元，同比大幅增長254%。
（四）2015年房地產投資信托基金融資方式現狀
房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段，是指通過發行基金受益憑證募集資金，并交由專業投資管理機構運作，該基金募集資產將專門用于房地產行業相關項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態。2015年，面對房地產市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產證券化，實現輕資產運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團分別于7月和11月推出全國首單物業費ABS和購房尾款ABS。天虹商場所持深圳鼎誠物業資產支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權轉讓款人民幣14.5億元，實現了國內市場首單國有不動產類REITs項目最終落地。
（五）2015年房地產行業融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。
三、房地產企業融資組合策略選擇
房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產企業處于發展初期則需融資來開發項目；處于發展中期則需要融資來維持項目；發展到一定規模一定階段還需要融資擴大規模。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。
（一）成立初期的融資組合策略
一個剛剛成立不久的房地產企業，要想在激烈的房地產競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產經營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權融資”模式，吸收新的投資者進入，共同拿地開發，進行原始的資本積累。
（二）成長期的融資組合策略
房地產企業不斷地進行項目開發和銷售，此階段將陸續形成資金流回企業，同時隨著項目的開發、廣告的宣傳，房地產企業在當地將具有一定的知名度，行業競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應商的商業信用額度。除了該模式外，還可以繼續采用“自有資金+股權融資”模式，吸引潛在機構投資者和風險投資資金。
（三）成熟期的融資組合策略
房地產企業處于成熟階段，企業的市場競爭力大幅提升，擁有了穩定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業為了進一步擴張市場，占領更大的房地產市場，有條件的房地產企業可以到證券市場公開發行股票或債券進行融資，還可以向房地產投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
（四）衰退期的融資組合策略
房地產企業現有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現較大的現金流入，出現資金盈余。但僅靠該盈余又無法進一步擴大規模，此時可以吸收合并其他房地產企業，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產企業的發展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發過程中，項目開發周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協調一致，以保證項目的順利進行。
四、房地產企業應對融資風險的措施
（一）建立多層次的房地產融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據本文2015年房地產行業融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產行業的宏觀調控政策下，銀行貸款收緊，房地產企業倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產融資體系，為不同層次的房地產企業提供區別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風險。
（二）根據企業資金情況，適時調整戰略方向
根據國家對房地產行業的宏觀調控政策可以看出，現階段國家層面對房地產行業持謹慎態度，房地產開發企業也需謹慎對待新的開發項目，避免過度的市場擴張，控制項目開發風險。房地產行業是國家監控的重點行業，因其與金融體系、國家經濟命脈息息相關，所以房地產行業的發展受國家政策的影響較大，房地產企業應據此調整自身戰略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產處于破產清算的風口浪尖，因其同時在重慶開發8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現斷裂，被迫申請破產保護。
（三）慎重選擇開發項目，注意區域風險
房地產作為不動產，區域位置上的選擇尤為重要。房地產企業不應單純考慮房價預期走勢，而更應該考慮銷售是否受阻，對應區域房地產市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現同比下降，也證明了目前二三線城市房地產市場趨于飽和，若房地產企業繼續進行盲目擴張，將會走進融資難的困境，并出現經營風險。
（四）開發適銷對路產品，加快房款回收速度
房地產作為一種產品，最終將會體現其產品屬性，只有生產適合對應人群居住的產品，消費者才愿意購買。房地產企業在開發前期，需進行市場調研，了解消費者真正的需求，開發適銷對路的居住產品。另外，房地產企業需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業營運現金，降低融資風險，擺脫融資困境。
五、結語
當今房地產企業的融資方式越來越多，企業可以根據自身發展和資金需要，進行融資方案組合的設計，主動進行房地產金融的發展和創新，由單一融資模式轉向多元化、多層次的融資體系。房地產企業融資渠道策略的選擇，也要與房地產企業的發展階段相適應，不同的發展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產企業的發展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業發展注入血液，企業有了良好的發展才能形成良好的競爭力，最終促進房地產行業的良性發展。
（作者單位為重慶樂信實業集團有限責任公司）
參考文獻
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房地產行業如何融資范文3
【關鍵字】房地產企業；財務風險；形成原因；防范對策
所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。
一、房地產企業財務風險形成的原因
（一）缺乏完善的財務管理體系
雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。
（二）對財務預算不夠重視
房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。
（三）資本結構不科學
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。
（四）融資渠道單一
我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。
二、房地產企業財務風險防范對策
（一）完善部門和制度建設
思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。
（二）加強財務預算工作
由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。
（三）建立科學的資本結構
資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。
（四）明確戰略目標
融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。
三、總結：
房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。
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房地產行業如何融資范文4
“嫁接”互聯網
“馬佳佳對于90后重視自我和其所在的社會屬性的分析，還是比較準確的?！北本┤f通地產股份有限公司（下稱萬通地產）財務總監徐曉陽在接受本刊記者采訪時表示，“但同時必須認清中國的房地產是一個典型的政策市場，一方面跟中國整體經濟轉型密不可分，另一方面受到本行業政策調控的影響很大?！?/p>
徐曉陽認為，過往粗放式的發展不再適應當前形勢，房地產企業勢必要往精細化方向推進?！坝绕涫欠康禺a行業，各家公司都在強調要打造差異化的競爭能力?！毙鞎躁柗Q，“這就要求CFO們有能力看到公司應打造的差異化核心能力在哪里，然后將有限的資源傾斜和配置到這個差異化上去?！?/p>
談到管理升級，徐曉陽認為，傳統的房地產開發流程主要涉及安排資金、獲取土地儲備、建造并控制成本，以及通過營銷去獲取良好的市場回報，這些組織流程都是傳統房企CFO們駕輕就熟的，然而面對互聯網的沖擊，企業更多地要去轉變思維，企業應更關注客戶需求的深度挖掘、思考價值鏈布局當如何重新調整。相應的，傳統階段房企CFO在配置資源時會放更多精力在開發端，如會關注如何壓控成本等問題，但現階段，她認為企業需要對客戶的價值痛點及后端的服務給予更多的投入?！癈FO們在有限的資源下，對價值鏈的分布一定要敏感，同時對于長遠戰略要有規劃。前端的營銷加后端的服務，成為傳統開發領域的雙向延伸?！彼Q。
談到房地產企業的互聯網思維，徐曉陽認為其實質就前置并精準把握客戶需求。正如馬佳佳所言，未來人對房子的需求更注重社會屬性而非物理功能?！靶律v究自我，買房子也講究要符合我、匹配我，我才愿意，不是說你給我提供一個物理的水泥空間，我就愿意，我認為這一點馬佳佳挖掘得是對的?！毙鞎躁柦忉尩?，“在產品端，要精準定位找到客群，這好比互聯網時代，人人在談的‘搶入口’，前期通過提供免費產品，綁定客戶，然后未來所有收費的服務都可以通過這個‘入口’輸出?！毙鞎躁栐O想房地產行業的未來即是如此，“客戶資源是入口，客戶全生命周期需要的增值服務都是開發商、品牌商們可以整合的?！熬秃吞詫氁粯?，如果你的客戶平臺夠大，就會有商家來你的平臺服務，甚至可以用移動互聯的方式來解決?！毙鞎躁栒f。
房地產企業的互聯網思維不止是一個美好暢想，也是整個行業將面對的機遇和挑戰。在隱私權范圍內，運用技術手段觀察和收集客戶的行為，通過大數據分析客戶偏好，并提供相應的服務，房地產行業能夠由此延伸出更多的價值鏈，這或許才是房地產行業的出路。
為了找到“嫁接”互聯網的合作方式，萬通地產已經著手設立全資子公司，用互聯網的思維、互聯網的資源，推動公司核心業務的變革與創新?！白罱诟鞣N思潮的洗禮下，我們的觸動很大，房地產行業將如何被互聯網改造，是未來我們需要更多探索與實踐的?！毙鞎躁栒f，“未來的房地產運營模式很可能會平臺化，我們甚至可以想象，開發商拿到一塊土地，放到一個房地產開發平臺上，網絡定制化的營銷會精準地告訴我們客戶的需求，規劃設計方案則相應產生，專業的建筑商通過平臺承攬了總包，智能家居公司提供集成的家居、物業管理機構提供后期系列服務等等。甚至不需要房地產公司逐一成立項目公司?！辈贿^，她強調，房地產與互聯網的嫁接要考慮到房地產的特殊性，所以在廣泛的討論中，企業仍應做好最基本的業務。
應該說，過去房地產開發的模式是高周轉，快速獲得利潤，作為CFO，對內更重視內部管控、預算體系、投資決策，對外全力組織資金，工作性質相對傳統。然而，隨著地產業變革加劇，傳統的財務管理理念也相應需要調整?！爱敼镜膬r值驅動因素改變，一些理念就不應該被約束?！彼e例，“比如我們現在的創新公司，可能短期內只會產生費用，不能帶來效益，但它對公司的長遠發展有意義，那么財務就應該去鼓勵和支持?！痹谒磥?，轉型期下，CFO們除了要做好傳統的融資決策、預算管理和內部管控，隨時保持對行業發展的敏感度外，CFO還要抱著一種開放、積極的態度去學習，需要具備一個清醒、敏銳的頭腦?！安荒苷`殺那些能夠為公司長遠發展有益的想法，而應該配置合適的資源給它，隨時隨地去平衡長遠價值和短期效益?！毙鞎躁枏娬{。
融資優勢分化
隨著國家對房地產調控的力度不斷加大，融資成為了地產企業CFO們的首要任務?；仡欉^去幾年，徐曉陽認為，整個政策和金融環境給房地產企業融資帶來的壓力是巨大的，上市公司在資本市場上的再融資幾乎是停滯的。
徐曉陽認為，2013年是一個調控政策持續但相對穩定的年份，品牌開發商的優勢反而凸顯出來，特別是在融資層面，已經不是“一刀切”的時代了。她介紹，和所有房地產企業一樣，萬通地產也一直在探索多元化融資，銀行貸款、公司債、發行信托、內保外貸等融資方式均有涉及?！氨热缥覀兣c信托合作發行真正的北京CBDZ3地塊股權投資基金，不保收益，不?；刭?，就是真實的股權投資基金，投資人因為看好項目、看好萬通地產的判斷，跟我們共同來做一件事，共同承擔風險?！毙鞎躁柋硎?，關于不同融資方式的組合在土地獲取端除自有資金外、會結合運用信托、股權投資基金等融資方式，開發階段則主要運用銀行貸款。此外，作為上市公司，萬通地產還可以選擇資本市場再融資（包括近期推出優先股試點）等方式進行融資。
房地產行業如何融資范文5
關鍵詞:房地產;融資管理;對策
一、我國房地產企業融資現狀及特點
(一)我國房地產企業融資現狀分析
經歷十幾年的發展,我國的房地產業,從規模到產業內涵都已發生了巨大變化,已成為我國國民經濟中相當重要的一個產業,起著舉足輕重的作用。而我國房地產企業依然存在融資方式單一,融資渠道狹窄的問題,融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預售房款,房地產企業發展迫切需要資金支持。
我國房地產企業的直接融資發展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國金融業門檻的提高,房地產融資將日益困難。金融市場的變化也要求開拓房地產融資渠道。近年來,我國商業銀行對房地產開發貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴格,將使一大批沒有資本實力的房地產企業因資金短缺而被淘汰。因此,如何發展房地產融資,是我國房地產企和金融行業所需要面對的一個重要課題。
(二)我國房地產企業融資特點
1、以銀行信貸為主導的單一融資格局
房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金。受宏觀調控政策的影響,銀行信貸增長幅度一路下滑,2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%,自籌資金與定金及預售款增幅較快,分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的住房貸款,至少有60%以上的資金來自銀行。
2、融資渠道趨向多元化
資金信托計劃是近年來最活躍的融資工具,雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅占1%,但是它表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面,2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》,該辦法將符合規定條件的房地產信托業務放寬限制,這將把資金信托變為真正意義的房地產信托。
二、如何正確認識新形式下我國房地產企業融資存在的問題
(一)我國房地產企業融資存在的問題
我國房地產融資體系對房地產企業、金融體系、宏觀調控和宏觀經濟都有十分不利的影響。具體來說,存在五個方面的潛在風險:第一,由于房地產業融資渠道過度集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產業的健康穩定發展。第二,對高風險高收益行業的資金支持并不是銀行的優勢所在。而我國房地產融資體系的現狀則是銀行占據著超過一半的融資任務,銀行業從中所獲得的收益卻只是固定的利息,銀行業所承擔的風險與其收益并不對稱,不利于銀行體系的穩定。第三,房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算,不利于宏觀調控的實施。第四,房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度,形成了對其他產業的擠出效應,不利于國民經濟的協調發展。第五,房地產業迫切需要能夠在全新市場規則和全新市場環境下有效運作的融資方式,來抵御加入世界貿易組織后面臨的沖擊和國外房地產企業的競爭。因此,支持優秀房地產企業在證券市場融資,形成內源性融資積累,是促進其健康成長的必然要求。
(二)正確認識房地產企業證券市場融資問題
1、從國民經濟戰略發展的高度認識房地產行業發展壯大的必要性
房地產業是國民經濟的基礎性和先導性產業,房地產業應成為國民經濟的主導產業。然而,目前我國房地產業在證券市場中的比例仍然很小。當前房地產業處于高景氣階段,有必要讓投資者分享該行業成長的成果。
2、把握中國房地產企業實現可持續發展的關鍵要素
宏觀調控促進了房地產市場的整合,使得企業的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調控地根緊縮、銀根緊縮,從而導致部分融資能力有限、拿地上不具優勢的企業不得不從行業中消失。企業之間的競爭使企業為了自身生存的需要,不得不盡快地拓寬自身的融資渠道,加大土地資源的獲取以實現企業的發展。因此,我們認為,當前中國房地產市場的競爭,更多表現為資金、土地的競爭;而在行業進入相對成熟期后,企業之間的競爭更多地是依靠自身的管理水平、行業整合能力等等以實現擴張。因此,中國房地產企業要實現可持續發展,其關鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產企業管理能力和水平的不斷提高。
3、房地產行業整合和產業結構升級的內在邏輯要求
目前,中國至少有5萬余家房地產公司,其中有很多中小房地產企業存在經營實力和誠信不強的問題。牛市為房地產上市公司打開了直接融資快車道,也給強勢企業未來的持續發展與擴張積蓄能量,資本助推房地產導致行業整合的趨勢已經相當明朗。資金素來是房地產業的血脈,房地產上市公司競相進行巨額融資,表明房地產公司的資產證券化開始加速。在資本的助力之下,房地產行業內部的整合將加速。隨著資本實力的提升,在行業整合的初期,土地市場的競爭將更加激烈,行業進入門檻將隨之提高;在整合的中期,則是并購高發期,并且大多是以上市公司并購非上市企業的形式出現;在整合的后期,多寡頭競爭的局面將形成,上市公司之間的聯合與合作將成為普遍現象。在A股市場目前的房地產上市公司中,萬科、保利地產和金地集團等公司是整合的領軍者,以良好的發展態勢不斷擴大與同行的差距。
(三)房地產上市公司直接融資與地價上漲的關系分析
2007年,我國股價和房價都出現了較大幅度的上漲。隨著資本市場融資功能的恢復,一些地產上市公司從中受益,籌集了資金。與此同時,國內土地拍賣價格屢創新高,參與競拍者不乏上市公司的身影?；?/p>
于此,一些媒體認為在資本市場實現融資促使上市公司高價拿地,證券市場間接成為地價上漲的“幫兇”,認為房地產上市公司已經進入了一個“圈錢――高價拿地――推高房價――再圈錢”的惡性循環,甚至認為房地產行業已經進入了一個寡頭壟斷時代,將損害購房者權益。我們認為,房地產公司證券市場融資并不是地價上漲的“幫兇”:房地產上市公司不可能通過拉高地價來獲取更多利潤;資本市場的融資不是房地產企業資金來源的主要渠道,撬不動地價的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者,并非現在融資后才去“抬高地價”;拍賣地價屢創新高,并非全是上市公司在推動,一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此,上市公司并非推高地價的“罪魁禍首”,把推高地價與證券市場直接融資相關聯更是缺乏科學性。
三、新形式下我國房地產企業融資的對策
(一)建立多元化融資渠道
我國居民儲蓄存款已達11.2萬億元,再加上保險基金、養老基金等民間資本已經形成了一個龐大的潛在資金市場。由于我國在發展房地產投資信托基金方面缺乏相關經驗,建議可以借鑒美國的運作模式,通過房地產信托投資基金這種方式投資,推動房地產業的發展。房地產基金是我國房地產業發展到一定階段的必然要求。具有一定的流動性、穩定的投資回報、較強的組合投資風險控制能力以及資金積聚等優勢。目前,在北美、歐洲和澳大利亞等地,房地產投資基金已經十分成熟。盡管我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規,但國外不少投資基金已開始涉足中國房地產市場。他們或者在中國設置資產管理公司,或者投資國內房地產開發企業。
(二)放松規制,開拓房地產融資市場的資金來源
資金來源是房地產融資市場的“水源”,是房地產金融的立足之本。應結合房地產資金需求的特點,結合股權融資和債權融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道,比如進一步強化住房公積金,鼓勵住房儲蓄存款,引入保險資金,完善投資信托市場。由于地產行業自身特點,它對金融始終保持著很強的依賴性,自有資金+銀行貸款也一直是我國傳統的房地產融資方式。但近來國家為了防止房地產過熱,在金融政策上實施了一些宏觀調控,同過去相比,銀行信貸門檻提高了很多,許多開發商倍感資金壓力。在這種情況下,房地產開發企業應積極拓寬融資渠道,根據企業自身特點,采用不同方法融資。
(三)健全相關法律
由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善,所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中,消費者相對而言處于信息缺乏的一方,同時又缺乏相關的專業知識,在市場博弈過程中處于不利地位。因此,加強對房地產和房地產金融相關的法律法規建設,對房地產企業的信息披露行為實行監督,有利于改變消費者的不利地位,提高市場運行效率。
參考文獻:
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房地產行業如何融資范文6
摘 要 隨著經濟的不斷增長，房地產行業以其極快的速度成長起來，其高收益、高風險也是它最顯著特點。近年來，國家不斷加強宏觀調控的力度，房地產企業在暴利運營模式轉為微利時代的生死攸關時刻，我們就應考慮如何從財務管控著手，以保證企業利益的最大化，使房地產企業平穩健康發展。
關鍵詞 房地產企業 房地產企業 財務管控 發展
房地產企業是講從事房地產管理、開發、服務、和經營活動，并且以營利為目的進行的獨立核算、和獨立經營的經濟組織。每個企業的管理核心是財務管理，針對當前國內房地產形勢的分析，房地產企業的財務管控更為重要。財務控制是企業增加盈利的最根本的途徑，也為企業抗內擠外，謀求生存，增加競爭力的強有力手段。
如何把握企業財務管控，本文從以下幾個方面進行分析：
一、當前我國房地產財務管理的現狀
近十年來，由于我國經濟的迅速發展，房地產行業在我國也迅速發展，而且在國內經濟建設中占據特別的重要位置。房地產行業在國內起步的比較晚，尤其是房地產企業財務管理方面，仍然存在著很多問題，譬如：缺乏完整的財務管理體系、財務人員自身水平的限制、財務管理制度尚未健全、這些都需要進一步的了解和適當的引起重視。
二、財務管控的要點
財務管理是企業管理的核心，由于房地產的特殊性，房地產企業的財務管控也顯得特別重要。一般房地產企業的財務管控包含預算管理、融資管理、財務戰略管理和資金管理等。房地產企業的開發環節眾多，環環相扣，密切相關，要想控制好財務，應審定一個長遠的目標規劃戰略，把握控制要點的內容，做到事前規劃，事中控制管理，事后善于歸納總結，做到善始善終。
財務管理是企業管理的重要組成部分，主要體現在投資管理、成本管理和融資管理。從計劃經濟到市場經濟，房地產企業財務工作的確存在很多的不規范的因素。為適應經濟市場的發展要求，房地產企業應當對當前資金管理的薄弱環節充分發揮才能。房地產企業的財務管理的基本工作是成本的控制，投資管理起到支撐的作用。
（一）設定合理的財務戰略管理制度，保證穩定增長
一個企業應著力于平穩持續增長，而不是“過山車”似的忽高忽低，搖擺不定，所以，要在長遠中謀求最大利益，設立合理的財務規劃。
房地產企業項目經營周期一般情況下都在一年以上，而房地產企業的原材料土地在面區位、價格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地產企業要有一個長遠的發張目標，通過3-5年的財務業績規劃制定財務戰略，以達到高效持續增長。作為一個資金密集型行業，資金階段往往呈現不穩定性，經常是“面粉貴過面包”的市場體制現象。要想保證企業的持續增長，避免資金缺口等常見問題，企業應通過3-5年的詳細的財務規劃，合理預測每年度的資金盈余和短缺，針對性的安排融資計劃，保證資金的安全運轉。
（二）統籌安排，全面把關預算，發揮統領作用
月度預算是年度預算的關鍵，月度預算包括費用控制資金管理、和年度預算相比的預計偏差。由于房地產行業的特性，尤為重要的是房地產行業的的全面預算管理。在管控過程中，要緊扣房地產行業的財務預算目標和年度業績指標，定時梳理監控，提出問題和措施。月度預算是否到位，是決定了年度目標和年度預算是否順利實現。在執行中，可以從以下2個方面來加強月度預算和年度預算：
1.在財務審批權限和設定工作權限的時候，要合理安排各項目是否分期開發以及每一期的開發計劃。要提前預算各年度資金是否短短缺，預算期內要盡量放權于各單位總經理，增加審批的流程，就算是外支出要提升審批級別。
2. 每個月結束，需要編制月度預算的分析報告，公布各單位的預算偏差，分析年度的偏差，有計劃控制部門實施監督，并提出控制和補救措施。
（三）設定該項目的目標業績，提高總體收益水平
房地產企業每每取得一個新的項目，要想設定出該項目的目標業績都要經過建設標準和市場定位的確定，具體的實施過程包括：
1.設定目標內部的收益率。內部收益可參考社會上資金成本的平均率，以及股東要求的投資回報率，而且內部收益率著重體現了房地產企業的投資回報水平，內部收益率不能低于以上2個參考值。
2.設定目標凈利潤。一個項目的核心目標之一是凈利潤率，在制度凈利潤率時要參考房地產行業的平均凈利潤率，合理的確定凈利潤率。在內部收益率的情況下，原始投資額=投產后每年相等的凈現金流量×年現金值系數。
（四）結束語
近幾年來，我國房價出現了的全國性的上漲，范圍廣、幅度大，這種情況在國內的房產歷史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地產行業有匯集了天下的資金，因此，房地產行業的動態是所有人的敏感神經。21世紀的中國房地產有很好的發展前景，但要徹底的實現這一目標，必須要立足于我國的國際經濟發展和基本國情。一些企業為加大營業額，不惜一切代價搶市場、搶工期，而忽視了長遠的發展目標，造成財務管理的盲目性。有些企業缺乏戰略性的管理控制體系，沒有制度化、規范化和程序化的發展戰略，使得財務管理對策與戰略目標脫節，企業財務管控目標遙遙無期。房地產企業內部控制相對薄弱，事后控制力度過大，很多時候出現預算外費用和現場簽證支出的發生。
參考文獻：
