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房地產行業財務風險的特點范文1
關鍵詞：房地產企業；財務危機；風險防范
中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，直接關系到社會經濟的發展，房地產行業具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風險也比其他行業高很多。房地產行業經營具有其特殊性，在房地產企業發展過程中需不斷加強防范企業的財務風險，降低財務風險發生的概率，促進我國的房地產企業健康持續發展。
一、房地產企業面臨的主要財務風險
1.債務風險
作為房地產企業，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素。房地產企業需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產企業的正常運轉，但是房地產企業通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構融資。當房地產企業缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發展立場上進行統籌考慮。房地產企業只有到開發項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產生較高的財務風險。在其他條件不變的情況下，企業負債越高，利息支出數額越大，財務杠桿效應越明顯，隨著企業負債率的升高，企業面臨的財務風險也加大，一旦某環節出現問題，就會給企業帶來嚴重的財務危機。
2.利率變動風險
房地產企業貸款數額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經濟政策變動而對利率做出的調整將對房地產企業產生較大的影響，因此利率變動風險較大也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產企業泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產企業的融資成本，企業的還貸壓力明顯增加。若企業經營不善，未實現預期經營目標，企業將陷入財務危機中，難以確認正常的經營與發展。
3.經營管理風險
房地產企業在運營中會和很多部門產生密切的經濟往來，如政府部門、審計部門、企業內部各部門、企業債務人、企業股東等；加之房地產企業經營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產企業的財務風險。與此同時，部分房地產企業財務管理尚不夠完善，極易導致企業出現財務管理漏洞。如與關聯單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業經營管理風險較高，最終會直接影響到企業的經濟效益。
4.融資風險
房地產企業資金需求量較大，其正常運轉離不開從銀行等金融機構融資。如果房地產企業在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現融資出現問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產企業銷售量降低，企業貸款門檻提高等因素的影響，房地產企業的融資渠道將越來越窄。一旦房地產企業經營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經濟的發展造成不利影響。
二、房地產企業防范財務危機的對策
1.優化資本結構
房地產行業屬于資金密集型行業，因此必須不斷優化自身資本結構。當前，我國的房地產企業普遍沒有足夠的資金獨立開發項目，需要進行融資解決，企業在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發項目的收益情況。盡管負債經營可利用金融杠桿增加企業收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內。因此，房地產企業在運營過程中需不斷優化資本結構。
2.擴寬融資渠道
房地產企業的發展離不開資本市場的支撐，因此，房地產企業應不斷擴寬融資渠道，實現多元化融資模式。房地產企業可與資本市場對接，搭建起房地產企業的資金循環系統。首先，應研究資金鏈管理，探索出最適合本企業的發展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產企業應利用好國外融資渠道，實現多元化融資，以不斷降低企業負債率，從而降低企業財務風險。
3.加強項目調查
房地產企業屬于高風險企業，受到社會經濟政策等社會環境影響較大，因此，房地產企業在項目開發建設前應進行大量的項目考察及風險調研，出具一份風險評估報告，以有效降低企業財務風險、實現成本控制。其次，對項目的投入、產出狀況做合理預算，可為企業經營決策提供數據支撐。同時，房地產企業要正確認識成本管理，加強財務核算，對項目建設進行合理預算，確保企業資金發揮出最大效用。
4.注重風險預警
房地產行業具有很強的不可預見性，且市場環境瞬息萬變，一旦企業財務出現問題，極易引發財務危機，若財務危機不斷累積惡化，企業將爆發全面危機。隨著房地產行業競爭的加劇，房地產企業應不斷增強財務風險意識。針對此，房地產企業應建立一套完善的財務風險預警系統，在危機出現之初就采取相應補救措施，將企業危機扼殺于萌芽中。企業可以通過設置一些較為敏感的財務指標進行預測，這些指標包括開發項目的收益率與銷售率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金的安全邊際率等。當前我國經濟發展加快，相關的經濟政策也不斷調整與變化，這勢必會影響房地產企業的發展，因此，企業應關注對宏觀經濟形式的分析、經濟政策的研究等，將企業出現財務風險及財務危機的概率降至最低。
三、結語
當前，我國房地產行業發展還有許多不完善之處，相關財務管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業面臨較高的財務風險。因此，房地產企業應通過不斷優化資本結構、拓寬融資渠道、加強項目調查、注重風險預警等措施，降低企業財務風險，確保企業健康持續發展。
參考文獻：
房地產行業財務風險的特點范文2
關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
(一)在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規?？赡軙苯訉е路康禺a企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產開發有限公司
參考文獻：
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[2]石夢娜.我國房地產企業財務風險控制研究[D].武漢理工大學,2013.
[3]許璐.房地產企業財務風險預警管理研究[D].武漢理工大學,2012.
房地產行業財務風險的特點范文3
關鍵詞：新常態；房地產上市公司；財務風險；財務預警
2012年，我國國內生產總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經濟運行呈現穩中趨緩的“新常態”格局。在此背景下，我國房地產行業也面臨著轉型，尤其在“去庫存”的大趨勢下，快速調整產品結構、市場布局，走出了量價齊升的增長通道。然而，作為資金密集型行業，對其財務風險進行系統分析，提出加強財務風險預警能力的對策意義重大。
一、房地產上市企業財務風險的含義
財務風險是指企業在運營過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉困難甚至陷入財務困境。從房地產上市企業層面分析：一是作為資金密集型行業，為保障生產經營的正常運營，需大量籌措資金。在融資活動中，一旦管理不善，可能會導致企業失去信譽，進而引發融資風險。也可能因決策失誤而導致投資風險。二是在日常的經營活動中，因管理失誤、內部控制不完善而導致的經營風險。三是對現金、存貨、應收賬款的管理不善而引發的流動性財務風險，如因銷售政策制定失誤導致現金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺限購令等。
二、經濟“新常態”背景下房地產上市公司財務風險分析
（一）收入、現金流波動大，增加了財務管控難度
我國房地產上市公司的收入確認采用完工確認法，即只有在商品房竣工驗收后才能確認營業收入，導致財務報表中所反映的運作情況與實際存在差距，尤其是項目大多周期較長，收入確認具有滯后性[2]。房地產上市公司屬于資金驅動型行業，經營運作需要大量的資金予以保障。在項目交付前，現金大量流出，各類成本、費用導致項目呈現虧損狀態，甚至還需支付融資利息；在項目交付后，現金大量流入，利潤瞬間增加?？梢姡杖?、現金流呈現不確定性，增加了房地產上市公司財務管控難度。
（二）資金流動形式復雜多樣，加大了財務風險
房地產開發項目的周期較長，大多在一年以上，資金周轉、回收等都面臨著多種不確定因素。從項目資金的流向分析：經前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進入到施工籌建階段；協調開發商、承包商等，方能開工建設，再到推廣策劃、售后服務。整個項目經營中對內、對外涉及多個環節，財務關系復雜。從項目資金的運作分析：經營收入有租金、銷售收入，商品房預售款等；融資渠道有銀行貸款、股權融資、民間融資等。整體來看，資金流動形式復雜多樣，給房地產上市公司的財務管理、資金調配帶來諸多困難。
（三）受宏觀調控政策的影響，區位投資風險空前放大
我國房地產行業起步較晚，市場化程度不高，尤其是我國民眾投資渠道較少，使房產兼具著消費品與投資品的功能，導致房價非理性攀升甚至部分地區呈現泡沫經濟[3]。政府對房地產行業的走向尤為關注，國家與地方層面都相繼出臺多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對房地產行業的走勢影響較大。房屋具有不可移動的特點，尤其在經濟“新常態”背景下，導致區域投資風險空前放大，如2016年內蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房價呈快速下跌狀態，僅東勝區建成、在建項目庫存就達到1286萬平方米。
三、經濟“新常態”背景下加強房地產上市公司財務預警能力的對策
（一）加強財務風險預警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據
房地產行業受經濟運行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時性、敏感性能有效加財務預警能力，為管理決策提供可靠依據，適時調節公司發展戰略。第一，注重內部信息的搜集，對主要財務指標進行監控。如我國房地產上市公司的資產負債率大多超過了70%，需實時關注貸款規模是否合理，防范資金風險。第二，動態掌握宏觀經濟環境及調控政策，把握企業擴張的規模與時機。
（二）加強“硬件設施”的支撐，為財務風險預警能力的提升奠定基礎
加強房地產上市公司“硬件設施”的建設，為財務風險預警提供強有力的支撐。構建信息預警系統，加強公司內部各部門間的溝通互動、信息共享，實現對信息的及時分析、監控與預警。對可量化指標設施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內，系統自動發出報警，提醒相關人員做出調整和防范。構建完善的組織機構，強化財務風險控制，根據自身規模指派專業人士設立風險控制委員會。
（三）加強籌資風險防控能力，增強公司盈利能力
“新常態”背景下，經濟上行壓力較大，融資難依舊是房地產上市公司所面臨的主要問題，必須創新融資渠道，如嘗試房地產投資信托基金，改善融資結構。合理安排借貸結構，根據項目開發、經營周期科學安排，編制現金收支預算，防范不能償付本息的風險。在房地產行業整體利潤率下滑的背景下，通過聯合重組方式增長實力，實現優勢互補，尋找新的利潤增長點。探索“輕資產、重運營”的新模式，加強成本管理，提高資金利用效率。
參考文獻：
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房地產行業財務風險的特點范文4
關鍵詞: 房地產企業 財務風險 內部控制
一、我國房地產業的特點
第一，房地產是資本密集型產業房地產行業工程屬于資本密集型行業，是由于其規模大，往往涉及較高的資金投入。再者，房地產項目從開發到竣工結算的周期較長，導致資金周轉緩慢，由于上述大筆的資金大多是靠貸款或借款融資，財務費用高，因此財務風險很高。
第二，我國房地產企業主要為內資企業，并且主要是民營房地產企業，這些民營企業大都規模較小，資金不夠雄厚，財務管理等各方面投入都不夠，或者重視不夠。2010年三月中央要求78家國資委所屬企業從房地產業務中退出，國有、港澳臺與外資企業所占比例正逐漸減少。
第三，房地產行業是一個波動性高的行業，由于房地產屬于資本密集型行業，而資金本身容易受國家宏觀經濟政策影響較大，因而房地產行業也易受國民經濟影響，類似國民經濟發展周期，房地產行業也會經歷衰退、蕭條，再復蘇和繁榮，再衰退，這樣循環往復。并且房地產行業的發展趨勢與國民經濟繁榮存在明顯的正相關性，經濟繁榮，房地產業也繁榮，不過是衰退會晚于國民經濟，而復蘇又早于國民經濟。
二、財務風險的概念及種類
有些學者簡單認為企業的償債風險就是財務風險，筆者認為這是不全面的，應該是包括生產經營過程中資金、價值運動企業帶來的各種風險都屬于財務風險，這樣才更全面。最近關于財務風險的研究中用得比較廣泛的是從資金流角度研究企業的財務風險，筆者就是從這一角度研究財務風險的。總的來說就是認為企業財務風險貫穿于資金運動的全過程。從資金流這一角度看，可從籌資活動和投資活動方面分析企業的財務活動。相應地，可以從這幾個方面：籌資風險和投資風險來分析企業的財務風險，并且達到防范的目的。
(一)籌資風險
由于房地產行業有著投入高、風險高、產出高的特點，高度依賴資本市場。絕大多數的資金需求必須依靠外部資金的支持。所以，籌資活動是房地產企業經營活動中非常重要的一個環節，籌資數量、方式及時機都會影響企業的運營成本及效果。房地產企業籌資活動中往往存在一下問題：首先，籌資數量不當，沒有對企業所需資金做一個恰當的預算，僅僅因為雄心過大，擴大規模，籌資過多，而運營不利，或者因為財務成本考慮籌資過少而影響了企業的正常運營。其次，過于依賴銀行貸款，籌資方式單一。再次，籌資時機不當，企業運營于一個不完全市場，不可能資金完全獲得的及時。
(二)投資風險
近幾年我國整體經濟發展較快，但物價上漲，通貨膨脹嚴重，由于房地產企業受整體市場經濟影響較大，市場投資規模也得到了較快發展，但同時價格也日益增高，表現出了房地產市場泡沫的端倪，這主要體現在，我國房地產市場的空置率很高，但量和價格一直在攀升。風險就表現在如果危機出現，經濟衰退，房地產行業也會受到直接影響，而且房地產企業資金運營周期長，投資決策直接關系到其的成敗。
三、財務風險產生的原因
(一)資本結構不合理，過于依賴貸款
我們可從房地產企業的資金來源比例看出其資本結構。房地產企業的資金來源主要有內部融資、股權融資、債務融資等。大約能占到70%~90%的資金是通過銀行借款籌資, 自有資金很少，有的甚至以高息為代價，從民間融入短期來滿足發展需要。借債這種利用他人資金的形式是有利可圖的，因為資金周轉率高，利潤率高。但是財務風險是與借債聯系緊密的，高財務杠桿往往意味著高財務風險。高財務杠桿，意味著每年有高額的利息支付，及未來高額的貸款償還，如果企業經營出現問題導致利潤下降，企業資金流動性不好，缺乏資金償還，將會影響企業的信譽，進而會導致上市公司市場價值隨之降低，還會有被收購甚至破產的危險。
(二)資產的流動性差
企業中常見的資產流動性現象有：日常持有現金短缺、資產變現能力不強、款項不能及時收回問題等，企業財務風險也常常因此而發生。我們通常所指資產的流動性體現在兩個方面：一是在企業急需資金的情況下，是否能把所持有的非現金資產迅速變現，而與變現前的市場價值相比不發生損失，而我們知道非現金資產中流動性較好的是流動資產，而在房地產企業中，其存貨不同于一般企業，它的存貨流動性將直接影響企業資產變現的能力；二是企業在資本市場上的信譽等級，是否能使企業以較低成本及時籌得資金。如果企業不能在保值的情況下售出非現金資產或不能以較低的成本籌集資金，其就將必然面臨財務風險。
四、強化財務內控，防范財務風險
(一)正視財務風險
由于財務風險是有可控性的和損失性，因此我們要采取措施來防范它。防范財務風險并不是完全的規避風險，絕對的將風險程度降為零，而應該始終為了實現組織目標，并本著經濟原則將財務風險，制定風險應對決策，具體措施可以分為四種，風險規避、風險降低、風險轉移和風險接受，這要根據具體情況具體分析。其實想要完全消除財務風險是不現實的，因此我們企業面臨的環境是時刻在變化的，但也不能消極的接受不必要的風險，因為我們還是可以通過收集各種財務和非財務的信息來對財務風險進行預測和控制，減少風險帶來的損失的可能性及程度。
(二)恰當的風險評估
因為內部控制服務于企業的目標, 作為內部控制重要內容的風險評估, 就要對企業內外部環境實時監控，識別評價來自各方面的風險，不止來自財務方面的，實施科學的風險管理。經營管理者應當在整個企業的全面開展風險管理, 不能出現管理漏洞，審計部門應當做好本職工作，評估風險, 相對獨立的協助經營管理者做好風險管理工作,消除不必要的風險。
(三)加強預算管理
預算管理是進行企業內部控制的重要手段之一。常遇到的風險有：首先，缺乏預算，盲目經營；其次，預算制定不合理，造成資源浪費，戰略目標難以達成；再次，實施不當，預算活動流于形式。針對以上風險缺口。企業應進行全面預算，對一定的期間的經營活動、投資活動及財務活動等作出預算方案，通過整合優化企業的資源配置，提高資金使用效率。預算環節分3步走：
1、預算編制
企業的預算要圍繞經營目標展開，并結合企業內外部的環境，明確編制各個部門的編制預算的責任，就是要采取分權控制的模式，將具體的決策權根據責任不同下放給不同部門來進行內部控制。同時做好協調工作，保證各項預算合理，做好匯總工作。
2、預算執行
防止預算流于形式，一定要真正貫徹落實好，如加強資金的收付預算，保證企業良好的資金流動性和運營能力；對于非程序化的項目，要及時調整預算，按照審批的程序實行嚴格的審批；保證預算活動得以執行的另一個措施是，對預算的執行實行嚴格的監控，監控預算是否適合項目活動及預算是否得以貫徹實行，保證預算既具有剛性，一般情況下不得隨便修改，又要有彈性，根據具體的環境適當的調整預算，做到經濟、合理。
3、預算考核
制定分明的獎懲制度有利于預算的執行，分別對部門和跟人進行考核；定期組織預算執行情況考核，將各預算執行單位負責人簽字上報的預算執行報告和已掌握的動態監控信息進行核對；本著公開、公平、公正的原則，展開考核公正，并記錄考核過程和結果。
(四)加強內部財務會計管理機構的設置
現代市場經濟體制下，經濟環境更加復雜多變，企業財會工作所處的環境也伴隨企業更加開放化的運行的環境發生了質的變化，新環境對企業的資金籌集和使用提出了新的要求，企業不得不更加重視財務管理工作。因此，筆者認為，為應對現在復雜的經濟環境，財務工作應該更加細化，分工更加合理，財務與會計機構應該要分別設立，各司其責。從職能上看財務管理和會計核算是不同的，具體來說，會計俗稱記賬、算賬和報賬，主要負責記錄資金活動的過程及結果，以會計核算為主，提供準確、完整、及時的信息，做到有帳可查，輔助監督工作。而財務管理則是利用會計記錄的財務信息和其他非財務信息進行分析，做出預測，制定多種可行方案，并選擇一個最滿意的方案。所以，應分別設財務管理部和會計部門，分別負責會計的核算和資金的管理。具體到房地產企業，財務管理部門主要負責項目的資金的籌集，保證在較長的運營周期內具有一定的流動性和收益性，可以設財務部長全權負責，再下設每個下屬部門的負責人；會計部門主要負責準確記錄每一筆業務，包括原材料的購買、存貨的價值等，可設會計部長全權負責。
參考文獻:
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房地產行業財務風險的特點范文5
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范措施
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業獲得了長足的發展，全國各地相繼出現了所謂的“房地產熱”。但是，由于我國房地產行業的起步較晚，基礎不夠硬，發展規模還跟不上時展的要求，有些房地產企業的發展和運行遠沒有達到規范化標準，與國外較為成熟的房地產業之間存在較大的差距。因而，我國已經出臺了相關的針對房地產業的宏觀調控經濟政策，以期為房地產企業的發展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產企業資產負債率較高，造成了較大的經濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產企業面臨著更大的發展壓力。
一、我國房地產企業財務風險分類及形成的原因分析
鑒于房地產企業在我國發展的時間并不長，加之房地產企業自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內外部環境的不同影響，使得企業的財務系統出現了偏離預期目標的經濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產企業廣義的財務風險。根據房地產企業自身的特點，我們認為房地產企業面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產企業為什么會產生這么多的財務風險呢？這是由于房地產企業自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經歷的經濟環境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產企業就產生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產企業較為容易受到國家和地區經濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現能力較低以及項目周期較長的房地產企業來說，當前不夠成熟的市場環境導致了房地產投資運作上有一定的盲目性，政府調控房地產融資的政策進一步加強，使得房地產企業籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產業，房地產企業的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產企業很多對于自身的經營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現狀使得房地產企業到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產企業的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產企業財務風險的有效防范措施
房地產企業在我國的發展歷程并不算長，加上房地產行業自身的經營特點，使得房地產企業面臨的財務風險較大，其原因主要在于經營環節過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產企業的財務風險，根據不同的理財環境和理財階段，把房地產企業的資本循環進行籌資、投入、生產、分配四個節點上的風險分析。此外，由于宏觀經濟政策調控的不力，比如說金融宏觀調控政策，土地宏觀調控政策，稅收宏觀調控政策等的執行不夠到位，這是由于我國房地產企業的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內部財務監控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產企業首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產企業的各項經營活動當中去，不斷的完善房地產企業的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產企業要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產企業還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產企業還要不斷提高企業管理者和財務人員的素質和能力，多提供機會并開發多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環境，降低財務風險。同時，房地產企業還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質的財務人員。（2）房地產企業應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發生改變，房地產企業要能夠盡快的采取措施來調整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規避和防范財務風險。比如說房地產企業應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產企業應該及時根據新規定調整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產企業還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產經營模式，盡可能的依照穩健發展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產企業應該著眼于整體利益，結合自身的行業特征和產品的特殊性，在項目開發之前就從整體效益出發，對成本進行動態分析，從而分析出房地產開發項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發生。此外，由于房地產開發項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產開發企業應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協調多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發銀行以外的金融貸款業務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產企業能夠以不斷優化的資產結構來充分發揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內。（4）房地產企業財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產企業應該全面加強對于企業自身的成本管理工作。應該來說，房地產企業的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業順利發展的重要基礎。具體來說，房地產企業應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數據的收集和整理等。房地產企業還要應對復雜多變的經濟政策環境，建立財務內部控制制度，強化風險管理，提高企業財務管理水平。
總之，對于我國房地產行業這樣一個新興的產業來說，面對復雜多變的國際國內經濟形勢，房地產企業應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產企業進行市場調研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規避風險，把風險管理提高到企業管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。
參 考 文 獻
[1]羅雙杰，張金峰．房地產企業財務風險分析與對策[J]．經濟技術協作信息．2008（4）
[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產企業財務現狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）
[3]于永順．企業財務風險的防范與管理[J]．企業導報．2009（6）：101
房地產行業財務風險的特點范文6
［關鍵詞］房地產公司；財務風險；控制模式；資產結構
［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2012）31-0092-02
1 房地產企業財務風險所具備的特征
第一,較低的資金周轉率。房產企業的項目開發先后分為四個環節：征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售和物業。這四個環節每個都需要消耗大量資金,而只有擁有預售許可的房地產企業才能在第三環節實施預售,從而回收部分資金。此外,房產價值大的固有特點使大多數購房者都會選擇分期付款的方式,這又減緩了資金回收的速度,很多企業的資金回收期甚至長達十至二十年,這使眾多企業面臨不可小覷的籌資壓力。
第二,過度使用財務杠桿。房地產企業常常選用貸款的方式來滿足大量的房地產開發的資金需求,其直接后果是財務杠桿的過度使用和高企的資產負債率。財務杠桿實際上是一柄雙刃劍：其好處在于公司在自由資本少的情況下,掌握大量可支配資金；其壞處在于更大的流動風險會隨著高企的財務杠桿而產生,很容易為企業帶來強大的還款壓力,為股東權益的收益率帶來不穩定性。
第三,不匹配的資產期限。大部分房地產企業的業務經營主要依靠舉債實現,這種經營模式要求公司有很高的變現能力,公司的自有資產必須與其借款量相互匹配,不然很容易將公司置于資金短缺的風險之中。存貨是房地產企業的主要流動資產,其種類分為開發產品和非開發產品,進一步細分的話可以將房地產開發產品分為擬開發土地、在建開發產品、已完工商品住宅和出租開發產品,非開發產品則涵蓋了原材料、庫存商品和低值易耗品。例如萬科的年報顯示其2008年的存貨占流動資產的76%。流動性差、不易變現是此行業存貨的主要特點,這致使流動負債和流動資產的匹配度較低,償債壓力很大。
第四,不均衡的現金流入期限。公司正常經營的重要保障是良好的現金流,但每年不穩定的現金存在于很多上市的房地產企業之中?，F金流不穩定的原因之一是很多房地產企業利用預售來獲得提前流入的資金量,而忽略了各個項目銷售期和預售期的匹配,從而導致一年高一年低的主營業務現金流。原因之二是公司投資收益的現金流也存在不均衡現象,現金冗余和短期償債風險會隨著現金流入量的改變而交替出現,在長期運營中,現金利息涵蓋比例無法得到保證。
第五,較弱的項目調整能力。幾年,甚至長達幾十年的開發周期使得許多項目投資巨大,具有較長的管理周期,這不利于房地產項目實施計劃的及時調整,資金一旦被投放到項目之中便會加大現金流出。很多不確定因素都存在于長期的開發周期之中,一旦某一因素導致項目被迫停止,現金流產生的可能便會降低,無法收回已投入的資金,公司的日常經營便會受到阻礙。
第六,房地產企業發展的關鍵來自于土地儲備。近些年來,土地增值便成為了驅動房地產企業利潤水平提升的主要動力。在沒有發生大變化的市場之中,公司是否獲得利潤的根源在于取得土地的能力,因此一家房地產企業的競爭力體現在土地儲備量之上,房地產公司市值的主要考量因素便成為了其擁有土地的數量及質量。
2 房地產公司在財務風險管理中存在的問題
第一,過高的資產負債率。規模巨大的投資是房地產公司項目的主要特征,其自有資本很難一次性應付如此巨額的資本需求,在這種情況下,很多房地產公司都會轉向銀行尋求貸款支援,巨額貸款在幫助房地產公司渡過難關的同時也增加了其債務償還的風險,一個負債率過高、財務風險過大的房地產行業便由此誕生。
第二,較差的資產流動性致使房地產行業出現較大的償債壓力。由于房地產存貨是房地產公司的主要流動資產,這些存貨的變現能力差、變現周期長,而大部分房地產企業都有很多期限長短不一的債務需要償還。公司也許可以利用長期銷售來償還對應的長期債務,但是卻很難在較短的時間內籌集到需要的資金去應付短期債務,這種極易出現的短期資金短缺給房地產公司帶來了很大的財務風險。
第三,“圈地”現象嚴重。房地產項目開發的主要生產資源就是土地,土地的數量和質量對公司在市場和行業中的表現有著直接而重大的影響。也正是如此,“圈地”現象在房地產行業中極為嚴重,其機會成本嚴重影響了資金的利用效率,在算清土地增值稅后,高額的稅收補繳政策將會打擊一直被房地產公司奉行的“低價拿地”策略。
第四,房地產公司主營業務的贏利能力正在被多元化的盲目投資侵蝕。多元化投資一直被我國房地產公司視作防止企業出現財務危機的主要策略,但是很多公司在對自身條件、狀態和投資行業狀況缺乏充分研究和部署的情況下,便做出不成熟的多元化投資行為,這種盲目行為不僅不能夠為公司帶來足額的利潤和必要的保護作用,還很可能拖累公司現有的主營業務,抵消其主營業務的贏利,為房地產業務的發展帶來很多財務管理上的麻煩。
第五,很多公司都存在不完善的公司管理結構。我國房地產企業內部管理結構的完善基本停留在形式上,在實際運用過程中則缺乏實效性,監管體系更是處于極為危險的真空狀態。一系列不必要的管理問題也會由此產生,例如公司管理層很難完全以公司的利益為出發點來作出最適合公司發展的決策。
3 財務風險的防范
