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房地產行業價值范文1
論文關鍵詞：房地產公司 資本結構 公司價值
一、研究目的和背景
房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設計
1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。
三、描述性統計與分析
由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較??；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。
四、結論和建議
房地產行業價值范文2
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；影響
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
近年來，越來越多的企業把自有財產轉換為以出租為目的的投資性房地產的現象已經屢見不鮮，而對于投資性房地產的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產采用公允價值計量模式對企業產生的影響進行簡要分析。
一、公允價值計量對企業資產的影響
1.對資產結構的影響
對投資性房地產采用成本模式進行計量時，雖然企業的資產總量不會發生變化，但是會影響到企業資產結構情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量時，企業的總資產和資本結構都會發生一些變化。
新準則規定企業必須對投資性房地產進行獨立核算。因此，企業首先應確認投資性房地產是否符合投資性房地產準則規定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
在對投資性房地產進行核算時，那些原來計入存貨、固定資產和無形資產中核算和列報的投資性房地產，都會統一放到“投資性房地產”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產負債表上，這樣就會對企業的資產結構產生影響，對于那些擁有很多投資性房地產的企業，經過調整，該企業的固定資產和無形資產在總資產中的比重會下降，投資性房地產在總資產中的比重會增加，從而對企業的資產結構產生影響。
2.對資產賬面價值的影響
新準則規定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。投資性房地產用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業的資產結構會發生改變，而且公允價值上升也會使企業投資性房地產的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產的公司凈資產賬面價值得到大幅提升，而資產賬面價值的增加會相應的降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，會使企業的財務風險降低。
二、公允價值計量對企業所有者權益的影響
房地產企業通常采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有在有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值模式進行后續計量。同一企業不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量。新會計準則規定，企業的投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在符合條件的情況下，企業在對投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式的首年，各相關房地產企業應該采取追溯調整法，調整年初的所有者權益。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原來的賬面價值，應該將其差額計入資本公積，企業的所有者權益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。
三、公允價值計量對企業稅負的影響
2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》中明確規定，在計算應納稅所得額時，企業按照稅法規定計算的固定資產折舊、無形資產攤銷費用，準予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業當期應交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準則的規定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調整其折舊或攤銷額。
但是在公允價值計量模式下，按照稅法規定計算的計稅基礎與采用公允價值模式計量的投資性房地產的賬面價值二者之間存在差異。會計準則要求期末要按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當期損益，不需要繼續計提折舊；而在目前稅法上，按照資產負債表債務法核算所得稅時，投資性房地產的賬面價值與計稅基礎不一致時會產生應納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應的產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這部分資產或負債雖然不會影響當期的應交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進而會對凈利潤產生一定影響。
四、公允價值計量對企業利潤的影響
投資性房地產采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或進行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產減值準備，這樣使得資產賬面價值減少；同時由于對投資性房地產計提折舊或攤銷以及計提資產減值準備以后，使得費用和損失增加，進而使當期利潤減少。
相比較而言，投資性房地產采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應在資產負債表日對投資性房地產進行后續計量，以評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，投資性房地產公允價值的變動會對當期的凈利潤產生正面影響。但是當投資性房地產價格出現貶值的情況時，很可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認更多的減值損失，從而使得企業在該年度因該項業務嚴重虧損，出現了先盈后虧的情況，加大了企業的經營風險和財務風險。
目前，我國房地產市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產生了一定的影響，企業應該謹慎選擇投資性房地產的計量模式，全面衡量公允價值對企業的影響，以期投資性房地產行業繼續健康向上發展。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社,2011.
[2]王瑞,王麗文.公允價值模式對投資性房地產企業的影響[J].財會研究,2008.
房地產行業價值范文3
摘要：在政府規制房地產業的條件下，客觀分析中國房地產上市公司的經營業績，一定程度上既可反映房地產業規制對市場行為的影響程度，又可反映市場需求變化對房地產業的壓力程度；為此，本文運用因子分析法對隨機抽取的40家房地產上市公司經營業績進行實證分析，以作為檢驗房地產業規制效果的實證信息。
關鍵詞：規制；企業生物性；有效性檢驗；現金流管理
一、引言
2010年4月國務院頒布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了十條房地產行業規制措施，目的在于打擊投機，抑制不合理需求，維護房地產市場平穩健康發展[1]。規制措施實施至今，據國家統計局的2013年12月份70個大中城市房屋銷售價格指數顯示：與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%[2]。在政府持續規制房地產業的背景下，如何評價房地產業產業規制效果，成為規制經濟理論的現實課題。本文研究方法對于規制效果評價做了有益的探索。肖利芬、宮健根據對2001―2009年有關數據研究認為，在城鎮居民收入穩步增長的情況下，居民可以承受的房價收入比正常區間在4.75―8.52，一旦該值超過8.52，則認為房價收入比超出了居民的可承受能力[3]。其進一步的研究結果為，從2004―2013年全國平均新增住房水平看，房價收入比均在8.52以上，可見，房價的增長已遠遠超出了居民的可承受能力。因此，規制的出現是因為行業存在規制的需求[9]。規制是指政府根據市場失靈狀況和相關法規對于市場活動所做的限購[8]。
政府規制是對社會的公正和效率需求，所做出的有效的反應。規制問題實質上是在信息不對稱條件下委托人對人的最優控制問題[9]。從公權力角度分析，政府對房地產業進行有效規制是可能的；首先，政府有責任對影響經濟社會協調發展、影響社會成員福利水平的住房進行宏觀調控；其次，政府是普通住房共有產權的共有者，普通住房的價格含有社會福利，在一定條件下個人應接受政府的調控；再次，政府是土地和土地開發權的所有者，一定時期普通住房地基提供的規格和規模是由政府規制的，由此形成的供求變化也間接規制了普通住房的價格；因此，政府對普通住房規制以及由此引致對房地產業的規制是可能的。
二、研究設計
（一）樣本選擇和信息來源
本文選取2010年―2013年在滬深證交所上市的房地產公司為研究樣本，樣本選取以2013年12月31日公司總資產排名為依據：包括總資產排名前10名、總資產各區間值的首位值、中位值和末位值的公司，最終選取的樣本數為40家公司；數據來源于FSCC中國上市公司財務數據庫。文中相關數據的處理和檢驗采用SPSS20.0統計軟件進行。
（二）指標設計和變量選取
產業即具有某類共同特性的企業的集合，一定時期的產業規制效果可由一定時期具有共同特性的企業集合的業績指標來分析，而經營業績分析指標的選取始終是績效分析研究中的關鍵問題[11]。由于上市公司所披露的財務信息是公司內部具有公信力的經營信息，因此，基于財務指標對樣本公司業績乃至對房地產業規制效果進行分析具有普適。本文依據可計量性、可比性、可預測性和綜合性的原則，經多次適應性檢驗，選取10項財務指標用于分析2013年度房企上市公司經營業績以及由其反映的房地產業規制效果；這10項指標包括：
總資產（X1）、速動比率（X2）、經營現金凈流量對負債比率（X3）、現金流量比率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、總資產周轉率（X6）、主營業務收入增長率（X7）、凈資產增長率（X8）、凈資產收益率（X9）、總資產利潤率（X10）
為能確切反映房企經營狀況，本文在上述指標體系中選取的各樣本指標數值進行相對數量化值[12 本文所采用的處理方法為SPSS20.0統計軟件提供的數據標準化法。
三、實證分析
（一）運用KMO檢驗和Bartlett檢驗對變量進行有效性檢驗
因子分析的條件之一是對所選取的原始指標進行KMO檢驗和Bartlett檢驗，以檢驗數據的有效性。本文采用了KMO檢驗和Bartlett檢驗兩種檢驗法，以驗證所取樣本10項指標做因子分析是否具有可行性。相關檢驗如表1所示：
表1KMO and Bartlett's Test
（二）因子提取
根據樣本標準化相關矩陣計算其特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率，變量的相關系數矩陣有4個大于1的特征值；根據特征值大于1的原則，本文提取4個公共因子，由于它們共同解釋了樣本公司指標標準差的82.503%，即這4個公共因子可反映出原始數據的絕大部分信息，能夠有效地代表原有的10個財務指標變量，因而提取4個公共因子即可達到降維、濃縮信息和簡化數據的目的[14]。
表2Total Variance Explained
（三）因子的命名
本文運用方差最大法（Varinax）對因子進行正交旋轉，旋轉后各個因子的載荷出現兩極分化，使每個變量僅在一個公共因子上有較大載荷，凸顯出各公共因子和其載荷較大變量的聯系，該公共因子的經濟含義可經載荷較大的變量做出合理的解釋并便于據此對研究對象進行綜合評價。本文所提取的4個公共因子經旋轉處理后的因子載荷矩陣如表3所示，其因子載荷所含經濟意義如下。
表3Rotated Component Matrixa
上表顯示，第1個公共因子在指標X9、X10、X8、X7上有較高的載荷，這4個指標度量了房企凈利潤與凈資產、房企利潤總額與總資產的比例關系，度量了房企主營業務收入和房企總資產的同比增長幅度，反映房企的獲利能力和成長能力；第1個公共因子在指標X6、X5上也有一定載荷，這2個指標度量了房企銷售收入與資產平均總額、房企賒銷收入凈額與應收賬款平均余額的比例關系，反映房企的營運能力，其中，總資產周轉率反映房企的資產管理水平及其綜合獲利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括為房企的綜合獲利和成長能力因子。
第2個公共因子在指標X4、X3上有較高的載荷，這2個指標度量了房企經營活動現金凈流量與房企流動負債、房企經營現金凈流量與房企總負債的比例關系，反映房企獲取現金凈流量履約支付貨款和勞務費的能力，可以概括為房企獲取現金凈流量履約付款的能力因子。
第3個公共因子在指標X2上有較高的載荷；該指標度量了房企流動資產與流動負債的比例關系，反映房企的短期償債能力，從指標類型來看，X2屬于房企短期償債能力指標，可以概括為房企短期償債能力因子。
第4個公共因子在指標X1上有較高的載荷，該指標度量了一定期間內房企之間在總資產規模及其規模擴張方面的差異性，從指標類型來看，X1屬于房企規模擴張能力指標，可以概括為房企規模擴張能力因子。
這樣，房企的綜合獲利和成長能力、獲取現金凈流量履約付款的能力、短期償債能力、規模擴張能力的信息可分別由具有實際含義的公共因子來反映；據共同度信息顯示，各原始變量的共同度均集中分布于0.621-0.966之間，表明提取的4個公共因子很好地代表了10個原始變量的信息。
（四）計算因子得分
依據因子分析法流程提取的4個公共因子，基本上反映了房企經營業績主要方面的絕大部分信息，本文采用回歸分析法計算出4個公共因子得分系數矩陣根據其因子得分系數和原始指標的標準化值可計算出樣本房企的各因子的分數，其因子得分表達式如下：
F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10
… …
F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10
式中F1―F4為樣本房企在4個公共因子上的得分，ZXi為Xi（i=1，2，3…，10）標準化后的數值。本文以各因子的初始值占4個初始值之和的比重為權進行加權綜合，得出樣本房企的綜合得分。
綜合得分的計算公式是：
F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4
（五）因子結果分析
1、規制后因子變動總的情況
從規制后因子變動綜合績效得分分析，本文所選取的40家樣本房企中，綜合績效得分大于零的房企共有15家，占樣本總體的37.50%，說明在產業規制下其經營管理水平正經歷嚴峻的考驗；其中，中弘股份、萬科、京能置業、華麗家族、寶安地產、嘉凱城、濱江集團、廣宇發展、北京城建、保利地產綜合得分排序在前10名，其業績綜合得分在0.209497以上，在產業規制中獲得了持續性發展，主要源于以下方面。
2、規制后因子變動分別情況
（1）從綜合獲利和成長能力得分分析其經營業績，在40家樣本房企中，有18家綜合獲利和成長能力得分大于零，僅占樣本總體的45.00%，說明在房地產業規制中，房企的獲利難度和業績增長難度正在加大。
從因子權重關系來看，在這18家房企中有13家經營業績綜合得分大于零，這與第一因子在綜合得分公式中的權重最大有直接關系，說明該因子對于綜合業績起著首要的重大影響。比如，獲得業績綜合得分前3名的中弘、萬科、京能在資產周轉率上均有顯著表現，而較高的資產周轉率會提升其綜合獲利能力，如萬科以資產周轉率高見長，這得益于其所選擇的小戶型、剛性需求、快速開發的產品線策略，這種模式適用于產業規制中鼓勵中小型普通住房和政府保障房的開發，有利于通過提高資產周轉率和增加土地儲備來提高綜合獲利和成長能力。即，在同樣的規制環境中，房企的生物性首先表現為房企的活動及對房企活動的管理須具有快速與環境的交流能力和適應能力[8]。
（2）從獲取現金凈流量履約付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指標為X4、X3；反映房企本期經營活動所產生的現金凈流量足以抵補負債的倍數，因此，該比率越大，說明房企履約付款能力越強。
該因子得分大于零的有16家房企，僅占樣本總體的40.00%；說明在限貸規制下，60.00%的樣本房企因較低的現金流管理水平，致其獲取的現金凈流量不斷下降；而環境適應能力較快的40.00%的樣本房企只有通過降價回款來提升其獲取現金凈流量和履約付款的能力；說明產業規制對于打擊投機，抑制不合理需求的效果已經顯現。
（3）從短期償債能力得分分析，該因子得分大于零的有24家房企，占樣本總體的60.00%；說明仍有40.00%的樣本房企因環境適應能力較差導致銷量下降、存貨上升、現金緊缺引致其短期償債能力下降。其中，存貨上升的壓力仍在持續：
在流動負債一定的情況下，房企存貨上升，引致其速動比率下降、銷售周期延長、面臨償債和融資的雙重壓力，此時，資產規?；蚩沙蔀槠湟缘盅喝谫Y緩解規制壓力的憑據。
（4）從規模擴張能力得分分析，該因子得分大于零的有15家房企，僅占樣本總體的37.50%；說明能夠以資產規模擴張能力緩解規制壓力的樣本房企數量是有限的。
四、結論和規制建議
房地產業規制具有社會性規制的性質，其目的是要糾正經濟活動所引發的各種副作用和負外部性影響[5]，以利于經濟社會協調發展，其效果主要取決于政府與房企間雙邊規制的持續性與調適性；本文的主要結論和規制建議如下：
1、房地產業規制效果可由本文4個公共因子有效地反映出來，在規制條件下，2013年55.00%的樣本房企綜合獲利和成長能力得分小于零，62.50%的樣本房企資產規模擴張能力得分小于零，60.00%的樣本房企因較低的現金流管理水平，致其獲取現金凈流量下降，40%的樣本房企因較低的存貨周轉率和資產周轉率致其短期償債能力下降；實證分析表明，在同期條件下，房企4個能力的高低取決于其通過制度與產品創新適應規制環境的能力。
2、在持續規制條件下，適應價格信號、具有品牌、品質、成本、效率優勢的房企有機會整合土地市場和并購市場的資源；2013年房地產業發生的并購數量與交易金額已破了歷史記錄；并購的事實說明，房企發展的可持續性須基于其良性的資金循環，應當通過大量的剛性需求產品加快自有資金、開發貸款、銷售回款的周轉，從而加快銀行貸款的回收和經濟社會的協調發展。
3、實證研究表明，房地產價格波動與地方財政收入存在正相關關系，2010-2013土地交易價格年均增長為9.8%，此間商品住宅價格年均增幅為10.1%，形成地價、房價螺旋式輪番上漲的局面；因此，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，應積極探索“綜合評標”等更為合理的土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，將地價控制在一定限度之內，減緩地價與房價之間的相互推動作用。與此同時，貫徹新預算法精神，深入財稅體制改革，擴大地方政府集資權限，中央政府適度向地方政府讓渡一部分財稅資源，改善地方政府事權與財權之間的協調關系[7][4][6]。（作者單位：云南財經大學財政與經濟學院）
參考文獻：
[1]國務院.關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，國發〔2010〕10號.
[2]國家統計局.2011年11月份70個大中城市房屋銷售價格指數.
房地產行業價值范文4
銀發[2003]121號
中國人民銀行各分行、營業管理部，各國有獨資商業銀行、股份制商業銀行：
為進一步落實房地產信貸政策，防范金融風險，促進房地產金融健康發展，現就加強房地產信貸業務管理的要求通知如下：
一、加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向
房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。
各商業銀行應嚴格執行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％。
商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。
二、嚴格控制土地儲備貸款的發放
各商業銀行應規范對政府土地儲備機構貸款的管理，在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發放此類貸款。對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。
三、規范建筑施工企業流動資金貸款用途
商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金，并向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為，各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款。
四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要
商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20％的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記咨詢系統，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業銀行在發放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統進行查詢。
五、強化個人商業用房貸款管理
借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。
六、充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用
對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。
七、加強個人住房公積金委托貸款業務的管理
各商業銀行應嚴格執行《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業務管理的通知》（銀發[2002]247號）的有關規定，切實加強賬戶管理，理順委托關系，對違反規定的有關行為應即刻糾正。住房委托貸款業務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦。
八、切實加強房地產信貸業務的管理
中國人民銀行各分支行應建立房地產信貸業務分析制度，跟蹤、調查、分析商業銀行房地產信貸執行情況，對違法違規行為要責令商業銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
房地產行業價值范文5
關鍵詞：房地產；會計；信息；失真；治理
2006年我國頒布新會計準則，房地產行業開始采用公允價值計量模式。但發展至今，行業會計信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會計信息失真成為當前一項必要和緊迫的任務。
一、我國房地產行業會計信息失真治理的緊迫性
會計信息失真不僅不能真實反映房地產企業自身的經營情況，還會影響到市場經濟的健康發展，使政府部門的決策缺乏真實信息的支持。我國房地產行業從興起至今，發展的歷史還比較短暫，會計信息失真的問題始終存在，這對行業長期的健康發展是不利的。雖然投資性房地產準則的頒布對行業會計信息工作提出了新的要求，但會計信息失真的問題也呈現動態的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會計準則的規定，企業的資產和負債在各個時期處于一種動態變化，企業不能隨意調整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統的盈余管理行為，但是企業可以通過調整資產的性質，來達到盈余管理的目的。這說明隨著房地產領域會計準則的發展，企業會計操縱行為呈現出更加隱蔽的特點，會計信息失真治理工作艱巨而緊迫。
二、我國房地產行業會計信息失真的原因
我國房地產行業會計信息失真既有外部原因的影響，也與房地產企業自身的管理有著緊密的關聯。
第一，外部環境原因。由于我國房地產業的歷史短暫，新會計準則的頒布僅僅是促進行業會計工作健康發展的新起點，企業外部環境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導致行業會計信息失真的重要原因。
一方面，新會計準則的規定存在模糊。新會計準則要求房地產開發企業應用公允價值計量模式時，應采用行業所公允的市場價格作為資產價值評估的依據。這在本質上屬于一種量化的需求，但是新準則中并未具體規定房地產行業如何確立公允標準，各地區房地產市場也存在一定的差異，更需要系統的指導標準作為會計信息計量的依據。所以會計準則規定的模糊相當于為會計信息失真創造了可操縱的空間。另一方面，房地產行業的會計制度和法律建設還不夠健全，現有的審計制度也存在漏洞?！稌嫹ā分兄灰幎诉`法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，審計范圍局限，這些都給會計信息失真帶來可乘之機。
第二，企業內部原因。在房地產行業，企業對利益的追逐、內部的管理制度、會計人員素質等都會影響到會計信息的真實性。首先，企業為實現避稅、上市、增發等目的，或是追求高額的利潤，會采取會計信息操縱的手段。其次，房地產企業內部治理結構不完善，管理弱化，致使會計信息監督被忽視。最后，在會計工作人員方面，或是會計人員的業務素質不高，導致會計信息評估不準確，或是企業會計人員在工作中會受到決策層的制約，需要按決策者的意志行事。
三、我國房地產行業會計信息失真問題的治理方法
會計信息失真不僅會給企業帶來財務風險隱患，也會給國家帶來經濟損失。因此，在外部環境建設方面，政府應完善現有的會計準則，并制定更加嚴謹的制度規范，同時引導企業積極開展內部管理改革，營造嶄新的會計風貌。
（一）外部環境建設
我國房地產行業會計信息失真的治理首先應從外部環境建設入手，為行業會計工作營造一個嚴肅、健康、有序的氛圍。
第一，完善會計準則的規定。投資性房地產準則的出臺應用是一個良好的開端，相關部門應以此為基礎，緊跟國際會計準則的發展，借鑒其中的先進經驗，進一步完善行業公允價值核定的參考標準或是參考方向，明晰房地產公允價值的評估依據。政府應結合新會計準則的應用，指定我國各地區房地產公允價值標準出臺的部門，從根本上解決公允價值計量缺乏量化標準和公估機構的問題。房地產企業在實施資產計價時必須依照有關部門的規定，將資產價值評估確定在合理的范圍內，防止借公允名義隨意波動資產價值。
第二，嚴格房地產行業的會計制度建設。相關政府部門應從制度上規范房地產企業的內部會計核算，使企業在國家的統一指導下加強會計核算的系統性。此外，房地產開發企業會計信息失真與現行的會計信息披露制度有著緊密的關聯，企業往往會從現行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應做出相應的調整。例如，拓展企業信息披露的時間范圍，使審計人員能夠從更長的時間范圍內考察企業是否存在隱性的盈余管理行為。
第三，完善法律法規建設。相關政府部門應從法律約束的角度，明確房地產行業會計信息失真的法律責任，特別是要增加違法行為應承擔的民事責任認定，以提高房地產企業會計信息失真的機會成本，降低違規操作的概率。
（二）企業內部改革
在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時，房地產企業也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業自律，以嚴謹的態度開展會計工作。首先，企業應改善內部治理結構，設立財務監督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業應改進內部控制系統，針對會計信息容易失真的環節實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。最后，房地產企業應聘請高素質的財務會計人員從事工作，會計從業人員不僅要具備專業資質認證，持證上崗，更重要的是具備良好的職業操守，能夠抵制房地產行業會計工作的歪風邪氣。
投資性房地產準則的頒布應用是促進行業會計工作良性循環發展的需要，企業應在政府的改革推動下，以高度的責任感和使命感改進現有的會計工作，實現行業整體的規范發展。
參考文獻：
1.宮國林.完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策[J].市場周刊(理論研究),2011(9).
房地產行業價值范文6
1.1提高了人們的生活質量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產行業就直接改變人們的生活，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環境得到了極大地改善，生活質量明顯提高。
1.2促進社會進步
房地產經濟的發展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業生就業，有效地緩解了連年緊張的就業矛盾。在房地產經濟的發展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經濟的發展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內外先進的成功經驗，對房地產經濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產經濟能夠健康、持續、穩定的發展。
2房地產經濟與市場經濟不協調的原因
2.1價格與價值出現不協調
房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象。房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。
2.2政府的過度干預
我國對房地產的發展較為重視，所以對其進行宏觀調控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決?，F階段房地產經濟依然被認為是財產保值的主要方式，目前階段，我國的房地產經濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發展逐漸流于形式。
2.3對資源利用的不合理
房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產行業對土地的開發，已經破壞了我國的自然環境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續發展的基本國策，更不利于我國經濟社會的健康穩定發展。
3解決房地產經濟與市場經濟不協調的對策
3.1調控房地長價格
現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，地房產發展的各個環節進行調研和把關，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。其實，價格始終是引導房地產發展的關鍵因素，泡沫經濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調控地引導使得房地產的價格回到與其價值相適應的范圍內，建立正確房地產行業秩序，是保障市場經濟健康發展的重要手段。
3.2加大對房地產經濟的金融監管力度
政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。
3.3加快房地產經濟的轉型
社會發展進行時，環境保護越來越受到人們的重視。在房地產經濟中倡導環保、節能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質的愿望，更是我國建立可持續發展目標的根本要求。需要指出的是，現階段還需要政府來管理房地產行業將環保和節能的理念落實到位，才能保障房地產經濟與市場經濟有一個良性的發展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環保的房地產商，也可以調整貸款利率的方式來促進房地產企業改變思路，把企業向著節能環保的方向發展，也是房地產行業穩定健康發展的新方向。
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