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房屋安全風險評估范文1
【關鍵詞】健全完善 社會穩定 風險評估機制
建立和完善社會穩定風險評估機制，對于進一步提高各級黨委和政府依法決策、科學決策、民主決策水平，正確處理人民內部矛盾，從源頭上預防和減少不穩定因素，把各種矛盾糾紛化解在基層、解決在萌芽狀態，具有極其重要的作用。
1.河南省完善重大事項社會穩定風險評估機制的成效
通過近幾年的不斷探索，河南省基本建立了重大事項社會穩定風險評估機制，各級各部門推行實施穩定風險評估工作局面基本打開，穩定風險評估工作在維護全省政治社會穩定上作用日漸凸顯。
2007年7月，河南省委、省政府研究出臺了關于對涉及群眾利益的重大決策事項進行評估的意見，對評估的原則、范圍、程序以及評估成果的運用都作了明確規定，要求各級黨委、政府把這項工作作為科學決策、民主決策的關鍵環節，擺上重要議事日程。凡對涉及群眾利益的重大決策事項不進行評估，或在評估中搞形式主義、弄虛作假，造成決策失誤，引發突出問題和，給改革發展穩定造成嚴重影響的，要嚴肅追究決策單位主要負責人和相關人員的責任。河南省從2007年7月開始全面推廣的社會穩定風險評估機制已在實際工作中顯現出強勁的生命力。2007年下半年，河南到省初訪的批次和人次分別比上半年下降4.4%、14.7%，到省集體上訪的批次和人次分別比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方嚴格落實運用社會穩定風險評估制度，大量矛盾糾紛被化解在基層萌芽狀態。澠池縣對在建項目和新上項目全部進行社會穩定風險評估，其中有的項目經評估未通過，被停建、緩建或被重新立項評估，使矛盾糾紛苗頭在基層提前得到化解。漯河市在開發拆遷沙澧河沿岸房屋工程中，長達30多公里的沿河兩岸涉及5699戶居民、27000余人、房屋面積136萬平方米的拆遷量，在短短兩個月的時間內順利拆遷完成，沒有發生一起上訪事件。其成功經驗，就是事前嚴格進行社會穩定風險評估，并根據評估意見采取切實有效的穩定工作措施。而在極少數地方，由于沒有落實評估機制，曾經引發影響社會穩定問題，河南各級黨政部門分別通過責任倒查，按照“屬地管理、分級負責”“誰主管、誰負責”和“誰惹事、追究誰”的原則，先后對有關單位和責任人進行了通報批評和責任追究。省委、省政府要求，要通過進行重要決策評估，把好涉及群眾利益的決策關，實現決策的科學化和民主化；實施重大項目評估，把好重要建設項目的論證關口，確保項目工程成為民心工程；進行動態評估，把好工作執行中的跟蹤關口，加強決策實施和項目建設過程的監督；進行重要人事任免評估，把好人事任免前的民意關，完善干部隊伍科學管理考評體系。
為從源頭上減少不穩定問題的產生，2010年4月30日，河南省委、省政府印發了《關于深入推進社會穩定風險評估工作的意見》，明確要求對涉及重大工程建設、拆遷改造、土地征用、國企改革有關重大決策及涉及群眾利益方面的事項進行社會穩定風險評估，將社會穩定風險評估作為重大事項決策的前置條件強力推進。目前，全省社會穩定風險評估工作進展順利，多數省轄市都出臺了配套制度，全省158個縣（市、區）中，已經有130個制定了社會穩定風險評估實施意見。今年以來，全省共有1016件決策事項進行了風險評估，經評估不予實施的有105件，占風險評估總數的11%，從源頭上減少了一大批社會矛盾的發生。2001年9月20日河南省省政府公布出臺加強法治政府建設實施意見，提出將不斷提高政府公信力和執行力。民生政策的出臺關乎萬千家庭的切身利益，以后，我省出臺重大民生決策、項目時，都要進行合法性、合理性、可行性和可控性評估。政府部門要把風險評估結果作為決策的重要依據，對未經風險評估的事項，將不能作出決策。公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查和集體討論決定將作為重大決策的必經程序，對未履行必經程序的重大事項不得作出決策。另外，重大決策聽證制度將進一步完善，并擴大聽證范圍，規范聽證程序，科學合理地遴選聽證代表，聽證意見將作為決策的重要參考，意見采納情況及其理由要以適當形式反饋或者公布。
2.河南省完善重大事項社會穩定風險評估機制存在的問題
目前河南省重大事項社會穩定風險評估機制建設，經過不懈努力取得了一定成效，但還處于探索階段，評估指標的設置，評估方法的運用，實際操作程序的規范等還不盡完善。一些地方沒有真正轉變認識和理念，存在發展不平衡，仍由一些縣市區尚未建立重大社會風險評估機制，一些地方雖有風險評估機制制度但流于形式，未進入實踐操作層面，有地方即使開展了工作，但評估工作不規范等問題。
房屋安全風險評估范文2
大量的拆遷矛盾糾紛在拆遷專業性調解組織的調解中得到了圓滿解決，及時排除了因拆遷引發的社會不穩定因素，促進了地方城市建設的發展和進度，這充分表明拆遷專業性調解組織發揮著極大的社會化作用。要發揮好該機構的社會化作用，應當做到以下幾個方面。
一、領導高度重視，機構健全完善
為了使拆遷矛盾糾紛調解工作步入制度化、規范化、專業化、程序化、法制化的軌道，調解人員全部經過江蘇省住房和城鄉建設廳的專業崗位培訓，具備相關的專業技能和法律法規知識，全部實行持證上崗制度。同時，調解機構制定了一套完整的調處機制，設立受理、送達、聽證、調解、裁決、執行等一套工作流程。對一些歷史遺留問題、重大疑難問題、政策邊緣化問題實行逐級匯報、逐級審核、逐級審批制度，定期召開局長辦公會，對重大事項和決策實行集體研究制度，確保處理拆遷矛盾糾紛能夠做到“四個到位”，即政策到位、宣傳到位、解讀到位、補償到位，決不讓每一個被拆遷人吃虧，并要讓每一個當事人通過調解機構的處置后能夠化解存在心中的“積怨”，要讓他們苦臉進門，笑臉出門，把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態，化解在調解辦公室內，盡可能不讓矛盾糾紛擴大化，更不允許拆遷矛盾糾紛演變成社會化問題。
二、工作方法多樣，矛盾化解及時
在處理拆遷矛盾糾紛的具體工作中，工作人員工作方法能夠采取多元化的方式開展工作，運用心理學和采用情感交融的工作方法來做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在調處矛盾糾紛過程中，工作人員較多采用“以靜制動”的工作方法，注重觀察，發現“焦點”，通過分析，查找源頭，找準“癥結”，配制“處方”，進行大量的調查，收集大量的信息，掌握詳實的第一手資料。為此，在處理個案時就能夠制定出非常有針對性的解決方案，在調解過程中能夠非常明確應該做什么（設定目標和預測）；為何做（確立說服論點和依據）；何時做（安排程序和時間）；何處做（考慮什么場合和方法）；如何做（研制工作計劃和方案），使拆遷矛盾糾紛調解工作能夠得到及時化解并取得較高的調解結案率。
調解人員在處理拆遷矛盾糾紛案件時，就有針對性地制定措施預案，分門類別，切入“要點”。對評估方面出現的矛盾糾紛，采取復核方式重新評估，被拆遷人還有異議的，委托評估鑒定專家委員會進行鑒定；對家庭住房困難買不起新房的，采取異地安置、貨幣補償、慈善救助、產權共有等方式解決；對思想扭曲，抱有幻想的被拆遷人采取說服教育、政策解讀、法規宣傳等方式。同時，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多數的矛盾糾紛案件在調解兩次時就能夠化解雙方當事人矛盾糾紛。
多年來的實踐證明，調解人員在工作中注重運用心理情感交融的工作方法是解決、化解拆遷矛盾糾紛的基石。因此，工作人員在處理矛盾糾紛案件時，除了要嚴格遵照工作程序外，更重要的是要有專業的知識，真誠的情感和滿腔的熱情去正確、公正、深入分析當事人的心理狀態，去打開當事人的心靈之窗。運用心理學和情感溝通是拆遷矛盾糾紛調解工作中不可缺少的重要環節和必要手段。
在處理拆遷矛盾糾紛時，最重要的是首先要取得當事人對調解人員的充分信任。調解人員要善于與當事人在情感和心理上進行正面溝通，充分交換意見，能夠讓當事人有充分的發表意見的機會，尊重、理解當事人的心情和感受。由于當事人的生活閱歷不同，氣質不同，志趣不同等，因此，也就表現出不同的性格。當事人在陳述矛盾糾紛時，有的直率袒露，有的迂回曲折。不論當事人表述的方式如何，但有一點是共同的，那就是都有一個較強的自尊心，都期望得到別人的尊重、理解和幫助。只有當事人與調解人員之間有了理解，才能在情感上得到“真正”的溝通，才能聽到更多的“真實”話語，才能得到當事人的“真實”想法，調解人員才能“真正”將矛盾糾紛化解。
三、救濟途徑通暢，拆遷矛盾減少
完善救濟途徑是解決拆遷矛盾糾紛的源頭，也是“和諧拆遷”的基本保障，特別是針對棚戶區改造中部分收入不高、經濟條件較差的低保戶、特困戶的實際情況，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆遷安置過程中，堅持貨幣安置與實物安置相結合自愿選擇的原則，以滿足不同居民的居住需求。同時，不斷創新安置模式，鼓勵被拆遷人選擇貨幣安置，在評估價的基礎上再增加10%的補償額，到市場購買住房。這樣做一是有利于被拆遷人有更多的選擇空間；二是有利于被拆遷人減少過渡時間和因拆遷過渡帶來的生活困難。而對困難群體則采取廉租房安置，拆遷戶只需交納政策性房租。此外，拆遷管理部門還積極協調有關部門，為拆遷戶申請經濟適用房等安置房源，對經濟條件特別困難的群眾予以統籌考慮、適當補貼。同時，推行由區、街道、社區三級認證辦法，解決部分拆遷戶房屋產權認定問題，并積極協調單位直管公房拆遷戶的所屬單位，為拆遷戶爭取更多補償。
暢通救濟渠道，是解決拆遷矛盾糾紛的基本保障。徐州市為了減少拆遷矛盾糾紛，成立了拆遷救助中心。這家由民政、殘聯、慈善總會、房管、工會、棚改辦、拆遷辦等部門組成的專門機構，負責在棚戶區改造拆遷中受理特困戶的投訴和求助。救助中心目前掌握著用各種辦法募集的2250萬元救助基金，對經審核屬實的特困家庭，其拆遷補償額與安置房房價的差額部分，將從救助基金中支付，雙方各按資金額擁有相應的房屋產權。同時，各區政府也成立相應的救助投訴中心，由市區財政、慈善總會、投資公司、社會各界拿出一定的資金作為慈善救助基金，用于救助工作。這一人性化舉措，無疑將成為和諧拆遷的助推器，既讓更多的特困群眾住得起、住得好，實現“居者有其所”的夢想，又能保障拆遷工作做到“拆得了、拆得好、拆得穩”，這一舉措已成為和諧拆遷的標本。
為有效地把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態，拆遷專業性調解組織與各區政府、各區人民法院進行聯動，積極推行居民自治調解方式和司法庭前調解方式相結合的工作模式來化解拆遷矛盾糾紛。
居民自治調解方式：是被拆遷人因家庭內部財產分割、繼承等原因無法達成一致意見而無法與拆遷人達成拆遷協議產生的雙重矛盾糾紛，這類矛盾糾紛通過拆遷專業調解機構和辦事處司法所進行協調，使得家庭成員首先形成一致意見并由司法機構出具司法調解書后再與拆遷人簽訂拆遷安置協議。
司法庭前調解方式：是被拆遷人與家庭外部產生的借貸、抵押、買賣等問題造成拆遷協議無法簽約的矛盾糾紛。對于此類糾紛，則由區法院拆遷巡回法庭和拆遷專業調解機構采取庭前調解方式，通過組織調解達成統一意見后，由法院出具司法調解書來確定房屋所有人與拆遷人簽訂拆遷補償協議書來完成。
四、好事要想辦好，要靠制度保障
如何把好事辦好，是拆遷矛盾需要破解的難題。破解之法是堅持陽光拆遷、依法拆遷、有情拆遷，要靠嚴格的“三項制度”來保障。
一是公示制度。做到拆遷全過程公開透明，讓群眾知根知底，心中有數。每個拆遷項目都事先在媒體、網絡上進行公告，公開拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷項目等事項；在拆遷范圍內設立公示欄，將拆遷政策法規、相關文件、補償標準、安置房源等內容進行公示，并邀請拆遷戶代表全程參與拆遷工作，切實保障群眾的知情權和參與權。
二是投訴制度。在拆遷過程中做到暢通投訴渠道，認真聽取群眾訴求，妥善解決群眾提出的問題。每個拆遷項目都公布投訴舉報電話，設立接待處，抽調建設、、公安等部門人員組成接待組，積極受理群眾的投訴。
三是監督制度。每個拆遷項目的實施方案，都組織相關部門會審，進行聯合審批。同時抽調檢察、法院、紀檢、公安等部門人員組成督查組，積極受理群眾的投訴，對于群眾舉報屬實的違法拆遷行為，由督查組進行依法查處，確保群眾利益不受損害。
徐州市的人性化拆遷，創造性地制定了一套周密的房屋拆遷社會穩定風險評估制度，把社會穩定風險評估作為作出房屋拆遷的必經程序。通過風險評估及早發現房屋拆遷中存在影響社會穩定的隱患，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預防和減少拆遷矛盾糾紛，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態的重要舉措。而要從實質上解決這一問題，就需要引入具有專業知識的第三方評估機構來對房屋拆遷項目社會穩定風險進行評估。只有引入無利害關系的第三方專業評估機構進行評估，其評估結果才具有真實性和可靠性，才有可能真正找到不穩定因素和風險點。
同時，評估機構要想真正找到不穩定因素和風險點，就應當公平、公正、客觀地從房屋拆遷的每個法定程序上進行審查，確保房屋拆遷程序合法。而風險評估的重點應當從房屋拆遷項目手續的合法性；拆遷安置方案的合法性、可行性；房屋面積認定的準確性；安置房源的建設情況；拆遷補償標準的合理性、拆遷補償資金的到位情況；政策宣傳落實情況；征求群眾意見反饋情況等方面進行全面審查和論證，只有確保房屋拆遷項目具有合法性、合理性、可行性，確保群眾有知情權、參與權、建議權，確保社會穩定風險評估具有科學性、真實性、可靠性，才能確保房屋拆遷項目社會穩定具有“低風險”、“無風險”。否則，房屋拆遷社會穩定風險評估工作只是一種形式和過場。
房屋安全風險評估范文3
城市軌道交通事業投資量大，建設運營要求精細。自其誕生之日起，廣州地鐵便伴隨著線路規劃、資金使用、建設及運營安全等高風險事項，風險管控自然成為廣州地鐵賴以生存和發展的基石。作為風險管控體系中的核心，風險導向型審計方式則通過內控評審方式挖掘企業各流程的風險點，并對風險點進行影響程度評價，提出管控意見，使得廣州地鐵風險管控―二道防線對業務的管控力度得以有的放矢。廣州地鐵風險導向型審計在企業風險管控上的風向標作用日趨明顯，工作經驗得到企業高層及同行的高度認可。
打造“三道防線”
廣州地鐵結合“三重一大”的要求，完善分級決策機制。包括檢大事項范圍、決策機制和流程，明確責任主體，完善黨政聯席會、總經理辦公會等會議制度，有效地提升了決策效率并對重大決策形成有效的制約機制；通過分級授權和備案制度，明確總公司相關決定權的授權條件、內容，以及相應報告責任；對所屬的39個關鍵業務及管控流程、近百項重大事項，明確了對下屬部門及全資子公司的授權權限，并監督運營事業總部等主要業務單位在具體的業務流程中逐步細化授權，落實崗位權限；通過《分級授權管理辦法》等文件，規范分級授權制度，定期進行權限調整，以及授權執行情況和業務備案的檢查監督，確保所授權力的實施得到監督、檢查和糾偏。
改制為集團公司后，公司的風險管理組織將進一步完善：董事會將是公司重大風險最終決策者和監督者，對公司全面風險管理有效性負責。董事會下設審計與風險管理委員會，將由5名董事組成，且主要由外部董事組成，主要負責審計與風險管理職能相關制度、體系的建立及完善，以及全面風險管理及內部審計有關管理文件的審議。
在最高決策機構黨政聯席會以及審計委員會的指導下，圍繞監察審計部風險導向型審計工作，逐步建立起適應廣州地鐵企業的風險管控三道防線體系。
?第一道防線是各級業務管控部門，按業務劃分自成體系，根據企業管理部及監察審計部的指導實施風險的具體防范工作。
?第二道防線是企業管理部風險管理模塊，統籌整合企業風險管控工作，確保廣州地鐵各業務模塊的風險管控模式保持一致。
?第三道防線是以監察審計部為主導的監管體系，評價各部門及第二道防線的風險管控工作效果，以普視企業整體的角度對風險管控進行整體監控和評價，確保各級單位的風險管控始終能保持與企業的戰略方向一致。
如圖1所示，安全監察部根據企業管理部對建設運營安全風險的偏好設計及評價防范標準，針對性地統籌具體實施工作，并將具體任務落實到運營總部的安全技術部及建設事業總部的質量安全部，再由兩個部門分別根據具體業務的風險管控任務分配至各一線生產部門，而各一線生產部門則將安全生產及風險管控的責任細化到各分部、室及車站，并設立相關負責人。監察審計部則通過審計項目發揮風險點梳理及預警功能，通過定期的審計項目對各業務部門的業務流程、風險點及控制措施進行梳理和監察，對于經營生產過程中的重大風險實現，則通過專項審計項目加以重點關注。
第一道防線：運用健全完善的專業風險控制手段，防范風險于未然
廣州地鐵在具有重要風險領域的各業務部門中建立了卓有成效的專業風險管控體系，工程建設風險、運營組織風險、物資采購風險、安全風險等管理和防范等工作走在了國內軌道交通行業的前列。
廣州地鐵不斷規范業務流程，撰寫出版了多個專業的操作手冊和培訓教材，固化了各個崗位上的工作程序及風險防范要點，使新員工能在最短的時間內掌握技術要領及崗位防線防范手段，大大提高員工崗位操作規范性和可靠性。同時，將專業風險管理與實現經營目標相聯系，不斷持續、系統分析經營活動中的風險，動態制定風險應對策略。
對于重大風險建立三級控制方案，一級為日常制度、流程和專項方案等予以規范和引導；二級實施預警，由部門啟動跟蹤分析；三級為應急預案。目前已經建立了21個應急預案，可應對特殊氣象、消防、大面積停電、恐怖襲擊等各個風險。有關預案由歸口管理部門定期組織調整和演練。
設立了安全、技術、預算等專業委員會和招標領導小組，分別由分管領導負責。利用會議機制，促進專項風險信息暢順溝通，在檢查工作和部署任務的同時，通報、協調各類風險，將問題解決在萌芽狀態；對于有關安全等的危急事件、突發事件，總公司建立了緊急事項管理機制，以最短的時間解決問題。
第二道防線：緊跟企業發展，組織新業務風險評估工作，發揮牽頭整合功能
在不斷積累總結現有專業風險管理和內控管理的基礎上，廣州地鐵通過全面風險管理試點，逐步提升風險防范工作的系統化和標準化，并且通過長效管理機制持續改進，確保其PDCA管理閉循環的形成。
隨著廣州地鐵的多元化發展，風險管控著眼點也逐步從穩定的傳統業務轉移到房地產、設計等新業務上。而房地產開發業務是未來發展高作為及高挑戰的結合點，2010年，將其作為試點業務開展全面風險管理工作。
在把握行業普遍風險的同時，針對投資機會研究與立項、項目投資決策、土地獲取、項目前期策劃、項目報批報建管理、項目設計、工程施工及進度管理、安全健康環保管理、采購供應鏈管理、項目竣工驗收、房屋銷售管理等房地產開發業務重點環節進行深入的調研分析和研究，深入挖掘重大風險在公司主要表現狀況及關鍵原因，為公司集中精力應對風險提供方向。同時，以房產事業部風險清單為基礎，將公司層面的風險分層細分至業務活動層面。針對業務活動層面風險，規范業務流程，制定業務活動層面風險應對措施及管理政策和程序，并確保已確定的控制行為得到恰當的執行?？偣緦⑼ㄟ^自建和巡檢，定期總結分析風險反應方案、控制措施的有效性和合理性，結合實際不斷修訂和完善。
第三道防線：圍繞風險導向開展內審工作，充分發揮線監督評價功能
作為廣州地鐵全面風險管控的發起者和評價者，風險導向型內審模式體現為“風險評估一審計計劃一以風險為導向擬定實施方案一以風險為導向評價審計發現―跟蹤審計整改落實一風險再評估”的內部審計閉環系統。
1、風險評估一審計工作風向標。引入“風險導向”理念以來，廣州地鐵改以企業風險源為風向標的計劃編制方式，主要分四步實施：第一步，戰略分
析，確定影響戰略實業的主要業務方向；第二步，確定風險因素，分析影響業務目標達成的風險因素；第三步，風險評估，即分業務模塊制定風險評估標準表將風險量化，對各項業務進行風險評估；第四步，根據風險評估的結果，結合管理需要、可使用審計資源和項目可實施性等幾大因素，將評估對象的風險與審計評價管控成本直觀地反映到彩虹圖中。其中，A區為優先考慮的項目，B區的項目即是公司需要考慮是否要委外實施的項目，C區和D區是不進行審計的，但仍需要采取其他的方式跟蹤關注的領域。
2、風險評估標準一審計工作的坐標圖。廣州地鐵對于固有風險和剩余風險的評估主要從以下幾個方面考慮：一是選擇對某一風險影響大的幾個因素；二是對選出的維度按標準進行打分，對于每一個維度確定打分范圍；三是采用從高原則得出綜合評分；四是固有風險等于綜合評分與可能性評分的乘積，剩余風險為第三步的綜合評分。對于可能性評估從兩個方面考慮：一是區分風險事件是大型災害類還是日常運營類，并估計風險事件發生的頻率；二是根據風險事件的類型和頻率，按照風險可能性評估標準確認所處的可能性級別。
3、評估結論一審計重點對標。在明確企業的風險偏好及評估標準之后，審計人員主要通過收集歷史信息、訪談、查閱資料等方式掌握被審計項目的信息，再根據審計人員的職業判斷，得出審計項目風險評估結論。并將風險評估結果反映到MARCI圖上。
例如，在運營票務收入保障審計評估項目中，公司首先根據已建立的風險評估標準對票務流程存在的風險進行評估，獲得了風險分布的MARCI圖。然后，補充考慮了票務收入的漏管模型，2007年開展的三四號線票務收入保障審計項目等相關的信息，對票務收入風險評估結果進行一定程度的修正，最終確定售票流程、充值流程、扣值流程、退票流程、收入結算流程、清分流程和財務會計入賬流程等7個業務子流程為本次審計實施的重點。
4、風險理念一審計項目主線。風險評價及防范是風險導向型審計模式的工作宗旨。在審計項目實施過程中，審計部門通過審前調查，將評價出的關鍵風險點與被審計者或風險管理人員進一步討論確認，根據雙方的討論結果確定審計內容的先后順序及其手段和方法，明確審計力量投入的重點，實現更有效地利用資源，提高了內部審計的有效性。
另一方面，在評價審計發現問題的重要性時，也會運用到風險評估手段。一般情況下，廣州地鐵會參照前文述及的風險模型和風險評估標準，從定性、定量兩個方面來評估審計發現風險高低程度。高風險的領域是審計部門優先督促整改的區域。
5、調整策略一實現風管閉環。根據審計發現對被審項目的審計方式進行風險再評估，調整下年度的審計策略，實現風險管理閉環。審計過程就是風險評估過程，每一次審計的結果都將與被審計單位溝通，督促其根據風險點評估及應對建議付諸管理改進，并被運用在下一年度甚至未來若干年度的審計計劃擬定工作中，以指導審計人員確定下次對該風險點的審計時間、重點和工作方式，通過這樣的一個風險管理閉環，使得審計工作在一些高風險領域成為一項常態的工作，從事后審計變成了全過程審計，達到了通過審計工作促進風險管理關口前移的效果。
立足現在，放眼未來
經過幾年的發展，廣州地鐵不僅落實了突發事件應對預案等風險事后控制的具體措施，而且更加注重在事前及事中的防范。各項防范和應對措施在2010年亞運會期間發揮了重要作用，有效控制了短期內6線開通、超出最大運力數倍的客流高峰等重大的風險事件。
亞運會前期，廣州地鐵創紀錄地在半年內開通運營6條新線，運營事業總部在開通運營前期實施了線路開通風險評估工作，制定了風險應對措施，保證了各層級人員及時了解運營新線開通情況、風險情況，統一實施有針對性的風險控制措施，確保開通目標順利實現；另外，在廣州地區實施地鐵公交免費期間，廣州地鐵日均近800萬人次，遠遠超出了地鐵最高運力，運營總部通過事先進行風險評估設定準確的應對策略，高效應對了超大客流考驗。
到目前為止，廣州地鐵236公里，911.58億元的投資建設主體工程未出現違法現象；自開通運營以來超過3000天的運營時間內，未出現過一件重大事故，充分體現了廣州地鐵“全面風險管控”的巨大作用。
未來廣州地鐵經營管理的手段、經營管理的重點都將與風險評估緊密聯系起來。這一新的發展趨勢也為以風險導向型審計為核心的全面風險管理體系業務未來的發展提出了新的要求，更為風險管理審計業務提供了新的擴展平臺，即進一步發揮審計部門廣闊的視野和對企業的深入了解，通過融合風險管理審計及內部控制審計業務，實施對全面風險管理體系的日常監督，并對實施效果進行評價，提出改進建議，反哺于第―二道防線。
具體審計工作開展步驟可依據全面風險管理的核心步驟風險識別、風險評估、風險應對依次展開，而針對內部控制的審計將作為對風險應對審計的一項重要內容。
風險識別。在這個階段，風險管理審計的工作是對風險識別過程及結果進行審計評價，同時也需要對風險識別結果作出獨立判斷，并針對諸如“識別程序不恰當”、“重大風險未識別”等發現提出審計意見。目的是保障企業面臨的內、外部風險已得到充分、適當的確認。
風險評估。在這個階段，風險管理審計的工作是對風險管理部門開展的風險評估工作進行監督評價。包括風險評估程序、風險評估標準和風險評估結果。并重點考慮：①已識別的風險的特征；②相關歷史數據的充分性與可靠性；③管理層進行風險評估的技術能力；④成本效益的考核與衡量；⑤其他。經過這個階段后，更新的風險評估結果也將作為審計部門在風險應對階段開展內部控制審計的基礎。
風險應對。在這個階段，風險管理審計的工作是對風險管理部門開展的風險應對工作進行監督和評價。這包括了對風險應對方案設計的監督評價以及對風險應對方案實施的監督評價。一般根據風險評估結果作出的回避、接受、降低或分擔風險應對措施。
廣州地鐵以風險智能為目標，在對全面風險管理研究評級的基礎上，尋找風險管理建設短板，提出有針對性的建設方案，初步確立了“由點到面、循序漸進、逐步深化”的工作思路，擬分四個階段推進風險管理體系建設。
第一階段，結合公司改制及國資委要求，開展風險管理組織體系調整，設立董事會領導下的風險管理委員會，將黨政聯席會“確定風險管理職能部門，明確公司各部門、各相關單位的風險管理職責”等職能調整至董事會，進一步結合架構改革及國資委對上市公司的要求完善三道防線的風管組織體系。并以總公司本部和一個下屬業務板塊進行試點，形成更加成熟的風險管理推廣的模板和樣本。
第二階段，將試點業務的風險評估工作，與公司總部風險評估進行整合。并逐步將風險管理與內部控制進行整合鏈接，以風險為導向推動內部控制流程的持續改進。
房屋安全風險評估范文4
目前，房地產市場風險已成為我國經濟的最重要風險之一，主要體現在住房抵押貸款違約風險、房地產開發貸款違約風險和地方政府融資平臺債務違約風險上。從現階段情況來看，住房抵押貸款風險較小，房地產開發貸款風險可控，而地方政府融資平臺債務相對不透明，不確定性較大。應從征收房產稅、加強信用體系建設、提高銀行風險評估和控制能力、完善期房預售制度、改革財政體系和地方政府融資制度等方面來防止房地產市場引發系統性金融風險。
一、房地產風險是當前全國面臨的最重要經濟風險之一
我國1998年實行城市住房體制改革，對釋放居民住房需求、刺激房地產業發展和整體經濟繁榮起到了巨大的推動作用。改革初期，房價上漲并不劇烈，1998-2003年全國房價年平均上漲率只有4.2%，遠落后于同期居民收入的增長速度。真正的房價暴漲始于2004年，2004-2010年全國房價年均上漲15%，明顯超過了居民收入增長速度，尤其在東部沿海發達省份和城市，房價的上漲更為劇烈。
鑒于房地產市場對宏觀經濟的巨大作用，房價暴漲加大了各方面對房地產市場風險的擔憂。人們擔心，一旦房地產泡沫破滅，將拖累實體經濟下行，造成經濟增長減速乃至停滯；由于房地產市場與金融系統密切相關，房價大幅下跌還可能造成居民住房抵押貸款、房地產商開發貸款的大面積違約，從而危害銀行系統安全。特別是，由于地方政府財政的重要來源土地出讓收入嚴重依賴房地產開發收益，房價大幅下跌會使地方政府土地收入減少，從而威脅地方政府融資平臺的安全。因此，房地產市場風險是我國當前面臨的經濟和金融最重要風險之一。
二、房地產市場風險分析和評估
1.住房抵押貸款風險較小
居民住房抵押貸款是銀行重要的貸款方向和資產形式之一，截至2012年底，工農中建四大行的個人住房貸款占銀行貸款總額的比例平均達到18%。從當前情況來看，住房抵押貸款是銀行最安全的資產之一，所面臨的違約風險較小。主要原因在于我國住房抵押貸款的首付比例較高，首套房首付比例一般在30%，二套房首付比例更高，普遍在50%。近來由于調控政策的加碼，二套房首付比例已經提高到70%。高的首付比例意味著低的貸款價值比（LTV），即所需償付貸款與房產價值的比例較低。如果一套房產的首付比例是30%，意味著LTV值在貸款合同開始時即是約70%，隨著貸款的償還，LTV值會越來越小，相應的貸款風險也越來越小。
理論上，只有當LTV超過100%時，貸款者才會選擇違約，拒絕償還貸款（即所謂策略性違約）。由于我國住房抵押貸款首付比例很高，這意味著房價需要大幅下跌才可能使LTV值超過100%。以首付比例30%，要使貸款者策略性違約，則意味著房價下跌要明顯超過30%。而從近期我國房地產市場狀況來看，這是一件可能性極低的事。從銀行的住房抵押貸款至少可以承受房價下跌30%，而不會對貸款安全有顯著影響。我國一些銀行進行的壓力測試也顯示，房價下跌30%不會對房貸安全造成威脅。而事實上，個人住房按揭貸款除了用房產抵押外按規定還應由開發商作為貸款擔保，如果貸款人違約、房屋拍賣又不足以償還銀行貸款，擔保人需要承擔連帶責任，償還剩余欠款。可見，即使房價下跌超過30%，也不可能出現美國次貸危機那樣的金融危機。
美國之所以爆發次貸危機，直接原因在于住房抵押貸款的首付比例太低。很多貸款合約只需要10%以下的首付乃至零首付，而且貸款人以房屋拍賣價格為限承擔有限責任。這意味著房價只要稍微下跌，就會有大量的策略性違約出現。房利美、房地美以及相關制造和投資抵押貸款衍生證券的金融機構資產安全就受到嚴重沖擊。
2.房地產開發貸款風險可控
房地產開發貸款主要是指對房地產開發企業發放的用于住宅、商業用房和土地開發等房地產開發建設的中長期項目貸款。截至2012年底，工農中建四大銀行的房地產開發貸款占銀行貸款總額的比例平均約7%。除了銀行發放的房地產開發貸款，部分信托機構也會發放房地產信托貸款，支持開發商建設。房地產業流動資金貸款以信用貸款為主，而房地產開發貸款則大量是以土地、在建工程作抵押的擔保貸款。房地產開發貸款的第一還款來源是項目未來產生的現金流，項目土地和在建工程則是第二還款來源，如果還款來源仍不足，則可能追加其他抵押物和現金流，并由擔保方負連帶責任。
房地產開發貸款的風險一部分來自開發商的信用風險和經營風險，不過，這部分風險主要是非系統性風險，只要銀行避免將貸款過于集中在某些企業和地區，就可以抵御這類風險。
房地產開發貸款的主要風險是由于房屋滯銷、房價下跌導致的整體市場風險。如果房屋銷售下降，房價大幅下跌，首先會導致開發商收益降低，如果出現虧損乃至破產，將無法償還貸款；其次，由于房價下跌，一些尚未開發完成的房屋如果繼續開發會面臨損失，開發商可能會終止開發，用已完工程償還貸款，造成銀行貸款損失；最后，房價和地價高度相關，房價下跌會導致所抵押的地權價格大幅縮水，造成以土地抵押貸款的損失。
目前，房地產開發貸款的抵押率（即貸款額與抵押地權和在建工程估價價值之比）一般在70%以下，這意味著理論上，只要地價和在建工程價格下跌幅度不超過30%，即使開發商無法還款，銀行也可以通過處置抵押物收回資金。近年來由于調控的升級，開發貸款的抵押率許多降低到50%-60%，這給予房地產開發貸款更高的抗風險能力。從目前一些銀行的房地產開發貸款壓力測試的結果來看，房地產開發貸款短期面臨的風險可控，但風險大于住房抵押貸款。
3.地方政府債務風險監管和評估面臨挑戰
地方政府債務許多并不直接跟房地產市場相關，但債務的償付資金來源則與房地產市場有密切的聯系。首先，大量地方政府債務以地方財政為擔保，當債務相關項目所產生的現金流無法償還債務時，需要地方政府以財政資金償付。而當前地方財政收入嚴重依賴房地產業，如果房地產市場大幅萎縮，一方面相關稅收收入會明顯減少，另一方面由于地價下跌，地方政府賣地收入會受到很大影響。其次，許多地方政府債務的抵押物是政府部門或關聯企業所持有的地權，若地價下降，也會影響地方政府和關聯企業的融資能力以及銀行通過處置抵押物收回資金的能力。
作為地方債務的監管層，銀監會認為地方政府融資平臺貸款的風險總體可控，但監管面臨嚴峻挑戰。首先是財政代償壓力較大。按照當前的統計估計，目前平臺貸款余額接近9.5萬億元，超過2012年地方財政收入的1.5倍。如果將債權、信托等融資渠道的債務考慮在內，地方政府負債比例會更高。其次是未來三年將迎來平臺貸款的到期償付高峰。根據權威機構的統計，未來三年到期的貸款占比高達40%，3.8萬億元平臺貸款的集中償付壓力巨大。
橫向來看，東部經濟發達地區政府債務風險較小，中西部經濟落后地區政府債務風險較大。這一方面是因為地方政府債務大量用于基礎設施建設，而東部發達地區的基礎設施建設相對較好，近年的基礎設施建設投資大量集中在中西部地區，造成這些地區負債率較高。同時，欠發達地區財政實力較弱，基建投資產生收入的能力較差，這加大了還款的難度。從省級數據來看，欠發達省份的債務余額占地方財政收入比例一般明顯高于東部沿海發達省份。
地方政府債務風險的最大問題在于我們不知道風險有多大和風險在哪里。由于住房抵押貸款和房地產開發貸款更加透明、清晰、規范，且有銀行定期或不定期的壓力測試來檢驗其風險程度，因此風險至少是可見的。而地方政府債務風險更棘手的問題在于風險的不透明、不清晰、不規范。為了突破如《預算法》等關于政府融資的規定限制，地方政府大量通過融資平臺、關聯企業等多種途徑進行融資，大量債務是政府或有債務和隱性債務，這些問題導致我們難以測算地方政府債務的風險程度。審計署、財政部都對地方政府債務進行過測算，但是由于口徑不同和地方政府債務的復雜性，得出的數字差異較大。國家審計署2011年的審計結果顯示，截至2010年底，全國地方政府的相關債務達10.7萬億元，而根據財政部的數據，地方政府負債估計超過20萬億元。由于對地方政府債務狀況缺乏全面、深入、具體的了解，我們既不應當過度夸大目前地方政府債務的風險，同時又應保持高度的警惕。
三、防范房地產市場金融風險的政策建議
1.防止房地產市場風險的最好辦法就是控制房價上漲幅度
以上各種房地產市場帶來的金融風險都與房地產價格密切相關，避免引發系統性金融風險的最根本途徑即是保持房地產市場健康穩定發展，保持房價基本穩定，特別是要避免房價和地價大幅下跌引發全面的危機。但是，由于2004年來房價持續快速上漲，明顯超過了居民收入增長速度，高房價損害了需要在城市中購買住房的年輕人和城市化進程中從農村進入城市的新移民的利益，造成了很大的社會輿論壓力，迫使政府調控房價，抑制房價上漲很大程度上已經變成一項政治任務。而且只有有效控制房價漲幅甚至適度壓低部分地區的房價，才能防止市場泡沫破滅導致房價暴跌并引發金融風險。
2.開征房產稅需合理設計稅制，切實起到調節收入分配的作用
房產稅是遏制投機性購房的有效手段，而且能夠調節收入分配和解決政府財力不足問題，有利于降低地方財政風險。目前房產稅在重慶、上海兩地試點征收，但覆蓋面較小。最近一些支持擴大房產稅征收范圍（從增量擴到存量）和試點地區的呼聲再起，中央也決定將在2013年擴大房產稅試點范圍。但房產稅稅制的設計必須合理，才能起到調控房價和調節收入分配的作用。目前呼聲很高的首套房免征，二套乃至三套房起征的方案并不合理。因為二套房起征會把租金轉嫁到租房者頭上，而自有房屋是免稅的，顯然，與自有房屋者相比，租房者更有可能是窮人。這種方案造成稅收更多由窮人承擔，稅制呈現累退性，最終導致窮人不僅買不起，現在連租房都租不起了，不利于調節收入分配差距。從價或從面積征收房產稅將比從套征收起到更好的調節收入分配差距的作用。
3.改進銀行風險評估方法和手段，提高風險測量和管理能力
貸款風險評估方法和手段的落后制約了銀行利用相關信息進行精確的風險測量和管理的能力。以住房抵押貸款為例，當前我國銀行的違約風險評估依賴于一些傳統模型，利用貸款者信用得分等變量計算貸款者違約概率，從而決定是否發放貸款，以及估算當前所持有貸款組合的總體風險。這些模型相對陳舊，而且具體業務中對這些技術手段的利用程度也較低，這制約了銀行風險控制的能力。目前更先進的違約風險測算模型是比例風險模型（Proportional Hazard Model），不光可以計算整個貸款協議的違約概率，還可以把不同時點的違約概率計算出來，并且把模型動態化，可以隨著借款者還款的具體情況更新計算違約概率。
4.切實完善期房預售制度，降低房地產開發貸款風險
降低房地產開發貸款風險的重要手段是期房預售制。期房預售制從金融角度是一種實物看漲期權，它同時賦予了買房者和開發商鎖定部分未來房價風險的作用。對于買房者來說，期房鎖定了未來的房屋價格，降低了未來房價上漲帶來的風險；對于開發商而言，期房具有鎖定房價下跌風險的功能，除非下跌幅度巨大，買房者一般不會違約，而即使最后買房者違約，房屋未能賣出，開發商也能收到預付款帶來的收益，從而減少損失。另外，期房預付款還幫助開發商降低了融資成本。
當前社會對期房預售制度屢有詬病，并建議取消預售制，多是對期房制度的有益作用不甚了解，過度強調了其缺陷。從降低住房開發貸款風險的角度來說，期房制度是有利的。期房制度一方面能讓開發商在開發之初就預知市場需求，從而合理調整開發規模，較高的預售款占房價比例還能使開發商承受更大的房價下跌風險，從而降低開發商和開發貸款的風險。
因此，建議進一步完善期房制度，切實加強預售款監管，規范預售款的收存和使用，確保預售房所得的款項用于項目的開發建設。
5.改革財政體系和地方政府融資制度，避免地方政府通過融資平臺過度融資和對土地的過度依賴。
由于《預算法》等對政府融資有諸多限制，迫使地方政府大量通過融資平臺、關聯企業等途徑進行融資，這個問題在2008年4萬億刺激計劃出臺后被進一步放大，在4萬億政府投資計劃中，中央政府只出資1.18萬億元，其余資金需要地方政府自行籌集。為了解決資金問題，通過融資平臺借貸成為地方政府的自然選擇。地方債問題需要一系列改革才能從根本上解決：
首先，要進一步調整財政體系，繼續深化分稅制改革，平衡地方政府財權和事權，加強中央財政轉移支付力度，解決基層政府特別是欠發達地區基層政府財力不足的問題。
其次，改革地方政府融資制度，允許地方政府公開發行市政債，并嚴格限制地方政府債務率上限。讓金融市場為地方債務定價和評價風險，限制地方政府不加節制地擴大債務，改變現行融資方式將風險集中于銀行體系的狀況。
房屋安全風險評估范文5
關鍵詞：房屋建筑工程；風險管理；措施
房屋建筑工程具有投資大、工期長、施工難度大技術難度高等一系列特點，這使房屋建筑工程風險系數增大，如何更好的規避風險使房屋建筑工程順利完成是一件很重要的事。風險管理能夠及時發現房屋建筑工程中的風險問題，并提出解決方案，將損失降到最低，提高房屋建筑工程的質量和效益。
1房屋建筑工程項目的風險類型
1.1經濟風險。經濟領域中導致企業經營遭受厄運的風險，主要對于宏觀經濟形式不利、材料價格上漲、通貨膨脹嚴重和投資環境差等因素而引起的。1.2政治風險。在政治方面的各種事件和原因而引起的風險，通常包括政府主管部門在行政方面的干預、工程建設政策發生改變和重大事故所造成的社會風險等。1.3自然風險。房屋建筑工程項目所處地區客觀存在不利的自然條件或不可抗力引起的風險，通常由惡劣的氣象條件、殘酷的現場條件和不利的地理位置等因素引起。1.4項目內風險。房屋建筑工程本身的不可預知性引起的工程項目質量、成本、進度和安全目標不能完全實現的可能性。依據技術因素具體的可分為以下幾點：（1）非技術風險：是指在管理、組織、協調、計劃等非技術條件的不確定性而引發的損失。主要包括：項目組織管理方面，欠缺項目管理能力、項目目標不適宜、項目規劃不得當等；成本控制方面，工期延誤、不適當的工程變更、預算偏低、不恰當的采購策略等；進度計劃方面，進度調整規則不得當、材料設備供應不順暢、設計圖紙供應不上等。（2）技術風險：所謂的技術風險，主要是因為存在一些不確定的技術條件，而導致一些意外損失的發生。主要表現在以下幾個方面，即：工程方案的選擇和在設計的過程中，技術標準的選擇、計算和分析模型的選用、安全系數的確定等問題上不盡如人意；在工程方案的施工過程中，施工工藝落后、施工技術和方案相當的不合理、應用新技術新方法失敗等。此外，還包括工藝流程不恰當、工程質量檢驗和工程驗收沒有達到規定的要求等。
2影響房屋建筑工程風險管理的主要因素
2.1合同方面的風險管理。目前，有一部分的建筑行業沒有與對方簽訂書面上的合同，不懂得利用法律渠道來正確地保護雙方的利益，明確雙方的責任和義務。當今的社會逐漸進入網絡信息化的時代，但是，現在的建筑行業卻沒能與時俱進，沒能學會利用網絡來為其服務。2.2風險信息預警方面的風險管理。在現實生活中，房屋建筑工程項目缺乏風險管理的理念，沒有正視這方面的問題，沒能制訂出一個高效合適的風險信息系統。因此，在施工的過程中，不能及時的解決問題，無法靈活地將風險轉移、規避。這將會大大降低企業的風險管理成效，同時也會提高工程項目的風險系數。2.3施工團隊方面的風險管理。施工環節在工程項目中有著舉足輕重的地位。有時候，企業往往會因為成本問題而隨便挑選施工團隊，忽略對其能力、工藝技術方面的考驗，這將在實際的施工中，增加了“豆腐渣工程”事項發生的頻率，也增大了建筑的風險。2.4成本控制方面的風險管理。在施工環節之前，部分企業并沒有對該工程項目進行正確、合理、科學地分析，計算出各個階段需要的工程成本，沒有成本預算就沒有后期的嚴格控制，就不能合理有效地分配有限的資金，嚴重還可能使該工程因為資金分配問題而延長工期，降低企業的經濟效益。
3如何進行房屋建筑工程風險管理
3.1適當進行風險回避和風險轉移。在房屋建筑工程施工過程中，相關部門要對可能發生的風險不斷地采取措施，回避風險，將風險降到最低，當一種方法可能會產生風險時，采取其他方法取代該方法，降低房屋建筑工程的風險，或者當選取的所有方法均會產生風險時，選取風險性最小的方案進行施工。風險回避雖然會將風險降低，但與此同時，也失去了從風險中獲取效益的可能性。風險與機遇并存，當風險降低時，所遇到的機遇也會大大減少，如果處處回避，在最后建造出來的建筑可能也會存在較大的問題，因此，在實際施工過程中，相關部門要根據實際情況采取相應的方案進行風險回避，同時可以將風險轉變為機遇，從中獲取效益。風險轉移指在建筑施工過程中將風險轉移到其他方面，進而將風險降到最低的方法。風險轉移是房屋建筑工程風險管理中最常用的一種方法，在實際施工過程中將可能出現的風險進行分化，使每個部門均承擔一些，這種風險轉移雖然沒有減少風險的總額，但每個部門均承擔自己相關的部分，對自身的影響并不大，從而降低建筑工程的整體風險。3.2強化風險管理意識。現階段，在積極加強房屋建筑工程風險管理質量的過程中，強化風險管理意識是基礎。風險回避意識的建立，有助于加大建筑工程項目風險預防力度，為企業的正常運行奠定良好的基礎。因此，現階段建筑企業應首先加大宣傳，通過思想政治教育、座談會以及研討等方式提升企業整體職工的風險防范意識；同時還應當加大資金投入，通過引進先進技術以及人才，提升施工安全性以及現場管理質量；最重要的是，在對風險管理意識進行強化的過程中，企業應加大對職工的培訓力度，促使其掌握先進的技術、工藝基礎上，提升工程質量以及施工安全性。3.3房屋建筑施工企業必須建立風險管理制度。（1）要建立起完善的風險管理制度，在項目管理中改變觀念，加強風險教育，增強企業的整體風險管理意識，把風險管理與企業的效益結合起來，并逐步的把風險管理引入到施工中的“三大控制”和“三大管理”之中。（2）在項目施工管理中引入風險管理技術，在企業內部建立專門的風險管理機構，提高企業的抗風險能力。（3）由于風險的不確定性，必須建立企業內部的風險管理信息系統，借助計算機對各種數據采集，整理，分析總體出風險發生的規律，并對風險進行預測和評價，為風險的處理提供合理的方案。風險管理信息系統的建立有利于施工企業積累經驗以及為風險管理提供了必要的預防和控制措施。3.4健全風險信息系統。近年來，信息技術以日新月異的速度飛快發展，極大的推動了各行各業的發展。在這種情況下，建筑企業要想提升自身的風險管理能力，必須加大風險管理信息化建設力度，構建健全的風險信息系統。該系統的運行，有助于建筑企業在投標決策階段，更加充分的預測、調查工程實際施工中可能遇到的各種風險，從而提前采取有效措施對風險進行規避。在對風險信息系統進行完善的過程中，管理人員應加大對房屋建筑工程項目涉及的一切資料研究力度，從工程實際出發，對施工所需原材料等進行充分的市場調查等。以上措施的實施，提升了企業預防風險的能力，企業在對以上數據進行應用的過程中，可以分類匯總可能產生的風險因素，并可以針對每一項風險因素制定專門的預防措施，提升企業規避風險的能力。與此同時，企業在實施風險管理的過程中，必須具備制定應急對策的能力，從而最大限度的提升風險管理力度。
4結束語
綜上所述，在房屋建筑工程中加強風險管理，不僅僅需要相關企業進行風險管理的研究，有關部門也要建立相關的制度及其法律法規，規范風險管理的方法，明確風險管理的措施，加強政府對風險管理的引導作用，建立風險評估機構，同時企業也可以建立風險評估部門，專門進行風險管理與評估，提高企業的抗風險能力。
作者:尤厚非 單位:中鐵三局集團建筑安裝工程有限公司
參考文獻
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二、當前我國物業公司內控現狀
物業管理公司的業務主要是物業服務和經營服務。其中，物業服務是物業公司的主要獲利手段。主要是為客戶和業主提供經濟有效的服務，以及維護和保證業主的財產安全。在收入一定的情況下，物業公司的成本開支顯得尤為重要。有效的成本控制能夠為物業公司挖潛績效、節約開支。但是，在當前我國物業公司的成本核算和控制方面存在著一定問題。問題主要表現在以下幾個方面：
(一)目前，我國物業公司大多是把物業管理服務看做是公司向外銷售的無形產品，與此相關的全部支出均計入成本核算。由于物業公司特殊的性質，決定了其成本費用的構成中，人力資源成本占據了很大一部分，尤其是保潔、保安等基層服務人員的工資。據不完全統計，基層服務人員工資大概占據了物業服務成本的80％。然而，雖然基層服務人員工資比重大，但是個人工資并不高。目前，我國物業公司經營業績普遍偏低，雖然員工個人工資不高，但是面對龐大的比重，物業公司難以招架。很多物業公司迫于經濟壓力和收入的有限性，在內部控制中，往往把對員工資的控制放于首位。新勞動法出臺后，物業公司經濟狀況雪上加霜，給員工漲工資，企業沒有充足能力；不給員工漲工資，又有悖于新《勞動法》。
(二)目前很多業主把物業公司視作“萬能”，認為物業公司提供優質服務理所應當，很多業主不理解物業公司的收費。常會為一些小事而投訴，面對有償服務而不肯繳服務費，缺少“花錢買服務”的主觀意識。按理說，物業公司在收取物業費(綜合服務費)的同時，理應還收取公共設施維修費。但是很多業主不能理解物業公司的收費項目，認為物業費中已經含有了公共設施維修費。所以，要么拒繳、要么投訴，給物業公司維修費的正常收繳工作帶來很大困難。而且在小區房產交付后，常會因其設備設施不完善而需要物業公司對其進行后期物業維修，變相增加了物業公司維修費用。給物業公司的成本控制帶來一定壓力。
(三)當前，物業公司普遍采用按物業面積的實際大小收取物業費，這種方法已被人們接受和認可。然而，看似公平的方法背后實則顯示著不公平。因為房屋面積大的住戶不一定在同等時間里產生的垃圾比面積小的住戶多；面積小而人口多的住戶單元對環境和治安的影響不一定比面積大的住戶小，甚至會遠遠大于面積大的住戶。另外，多數業主拖欠或拒繳物業費，是主觀認為物業公司管理不完善，懷疑業主繳納的物業費被上級挪用和暗箱操作，而非用在了物業管理上。面對業主的質疑，物業公司有苦難言。因為一天掃一遍地和掃三遍地，在保潔的效果上可能差別不大，但是人工耗費卻有很大不同。同樣，在保安的選擇上，退休下崗職工和通過專業訓練而培養的物業專門管理人員的人工成本也有很大不同。目前，物業管理究竟價值多少，一直是物業公司和業主矛盾產生的焦點。
三、提高我國物業公司內部控制水平的對策
(一)改善用人機制，提高人員管理水平新世紀下，人才的重要性不言而喻。高素質、高水平的專業人才對物業公司的生存和發展至關重要。在激烈的市場競爭中，誰擁有了高素質物業管理人才，誰就掌握了市場的主動權。對此，筆者認為，物業公司要在原來的基礎上改善用人機制，采取多種形式和渠道引進和培養專業物業管理人才，尤其是要加大知識型和創新型人才的培養與使用。逐漸把“投資于人”作為物業公司一個重要戰略導向。在人才培養中，可以借鑒國外“物業管理師”的考核和培養辦法以及其他服務性行業對行業內從業人員的考評方法，改善用人機制。其次，還可以通過崗位培訓、素質教育等形式，提高物業公司管理人員的服務意識和專業水平。培訓教育的內容可以包括物業管理法律法規、日常業務知識、設備維護基本知識(包含弱電設備維護、電梯水泵維護等)、保潔基礎等操作技能培訓。此外，如果行業內出臺了某項新的法規和政策，物業公司要及時對員工進行培訓，爭取全面造就優秀的物業公司管理隊伍，以較高的管理水平增強物業公司市場競爭力。
(二)實施財務監控專職收款員應將物業費及時、足額上繳。但是，僅憑收款員的自我約束還是無法從根本上避免其拖繳和挪用的現象。對此，筆者認為可以利用財務監控的手段。具體監控方式主要有三種：首先，及時登記和核對收款員領用的款項收費收據，實行“限領催繳”。尤其要加重審核做廢收據。其次，收款員在收取物業費時，要在收據和記賬聯上蓋人名章和收款專用章，以及注明收費13期。當日結束，收款員要對一天內收到的現金進行匯算清繳，送存銀行。對于交通不便或者晚上收取的物業費，可延遲至第二日。再者，收款員要定期將收費記賬聯和銀行存款單統一交公司財務部，財務人員要對此進行審核、蓋章和簽收。完畢之后出具收據等書面證明交由收款員。