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房地產行業主要風險點范文1
關鍵詞：財務風險 房地產 控制方法 生成機制
前言
我國房地產在20世紀80年代興起，經過了將近30年的發展歷程，其自身的整體實力逐步加強，更為重要的是為我國國民經濟的發展做出了重要的貢獻?，F今情況下的中國房地產企業也面臨著一系列的問題，有些房地產企業負債率很高，這樣一來對房地產企業來說承擔著重要的財務風險。這個問題成為了房地產企業不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產企業的發展。
一.房地產企業財務風險的基本內容
房地產企業的財務風險是指該企業在財務管理中所面臨的風險。其形成的原因是指房地產企業在財務管理策略中不穩定性的因素產生的[2]。房地產企業財務活動的主要內容是對財務風險進行控制。房地產企業在發展過程中會進行資金籌措的等融資活動，這是房地產企業發展的起點，但是這個過程中由于對財務的管理不當，會使房地產企業帶來極大的財務風險，產生房地產的融資風險。融資風險的產生是有眾多原因的，其中包括國家經濟環境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風險的不可測性。當然如果進行管理項目的投資不當時，也會出現投資風險，這也是財務風險的一部分。同時在房地產企業日常的經驗活動中，如果沒有進行很好的處理，也會出現日常性財務風險，這個是由日常財務管理引起的。當然還有流動性財務風險等等各種各樣的財務風險存在。
二、房地產企業財務風險生成的機理
（一）越來越惡劣的房地產融資環境
從2009年開始到現今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對房地產企業進行貸款限制，這樣導致房地產企業從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產企業也不斷的面臨著發展的困難[3]。有可靠數字統計，在2011年的時候，全國房地產企業一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當年房地產投資增加依然保持著高速增長的狀態，同比增加有大約30%，投資額已經達到了房地產企業向銀行貸款的3倍以上。這是一個很可怕的數字，房地產投資不斷上升，但是房地產企業向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數據想到，房地產企業面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監會開始不斷的出臺一些政策要求嚴抓房地產企業的貸款風險，嚴格限制房地產企業從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強等等，這些都致使房地產企業的融資環境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產企業主要從國家貸款的方式，已經不復存在了，房地產企業只有不斷的擴展自己的融資渠道，才能改變融資困境。
（二）房地產企業道德風險的加大
對房地產企業道德風險的理解，主要是講在房地產企業的經濟活動中，當事人可能由于手中有權力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對自己產生好處，但是不利于別人或者團體的行為。房地產企業中存在著委托，這是產生道德風險的一個源頭，如果房地產企業不能發現其中的問題，那么就會錯誤的進行策略規劃，進行錯誤的投資，這樣一來就會產生財務風險。因此房地產企業有必要加強道德風險的控制。
（三）籌措資金的風險性加大
房地產企業在面臨發展時，會大力的利用各種途徑籌集資金，進行大膽的借貸。房地產企業一般會利用財務杠桿進行資金流通規劃，但是如果這個杠桿利用不當，資本結構調節不合理，那么房地產企業極有可能出現資金流動不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風險就出現了。這個風險是房地產企業面臨的主要風險。房地產企業可以通過財務杠桿來增加負債，調整資本結構。這樣會增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財務風險就越來越大。
三、房地產企業財務風險控制的方法
（一）房地產企業該提高財務風險的控制意識
房地產企業在幾十年的發展過程中，開始趨向成熟，而且房地產企業對我國經濟建設產生了重要的作用，也是地方城市發展的主要經濟動力。面對這樣的形勢，一些房地產企業認為在未來很長的一段時期內，房地產企業不會出現大的波動，更不可能出現崩盤的情況。而且房地產企業的融資也是主要從銀行和民間進行融資，這樣一來，致使房地產企業更沒有財務風險意思。但是在中國國情下，房地產不能過快的發展，這樣對中國經濟也不利，中國政府不會置之不理，因此房地產企業老板，應該看到這一點，加強財務風險的控制意識。
（二）平衡引導資金
在房地產企業的財務風險中，資金鏈接風險是重要的內容。大多數房地產企業發生財務危機可能都是因為資金鏈接上出了問題，因為房地產企業是資金密集型企業，缺乏資金的支持，房地產企業就沒有了基礎和發展的動力[5]。但是非理智的快速擴張在一些房地產企業中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應不上來，那么就會帶來致命性的打擊，使房地產企業短期內崩潰。因此房地產企業應該更加注意資金風險鏈接的控制力度。
四、結語
中國還處在改革的時期，發展房地產行業依舊是大勢所趨，但是要讓房地產行業健康的發展，就要正確的引導房地產企業進行財務風險的控制。只要這樣房地產企業才會正常的成長起來。
參考文獻：
[1] 周婧，楊小青.我國現行反向購買會計準則的缺陷及合理性分析[J]. 長沙理工大學學報（社會科學版）.2013（02）
[2] 李建文.后金融危機時代我國房地產企業財務風險評價及其防范研究[D]. 云南大學.2011
[3] 高昂.我國房地產業上市公司財務預警模型適用性研究及其實證分析[D]. 華東師范大學.2010
房地產行業主要風險點范文2
1.開發階段的問題
第一，房地產項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產行業同其他制造業有著很大的不同，產品形態并非是一成不變，同一個項目的產品在成本構成方面多種多樣，這就導致成本歸屬以及分攤的方法也缺乏固定的標準。由于土地開發成本以及配套設施方面的建設成本屬于間接費用，需要根據成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計，從而無法盡快獲取成本核算依據，導致成本核算同實際的施工進度存在偏差。在實施工程建設的過程當中，工程的完成量以及實際總預算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時地更新，容易導致房地產企業成本核算的時候難以取得可靠依據。第三，預算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產開發的項目往往周期比較長，市場價格出現的變動對于總成本的影響非常大，因此總成本預算事先預估的難度比較大。同時房地產項目的前期占用資金規模比較大，為節約資金的成本同時控制經營的風險，房地產企業往往出于謹慎方面的考慮而高估前期成本，導致項目成本的波動幅度比較嚴重。另一方面是預算指標的不夠合理或者是下達不夠及時，導致項目總預算同現場工程的施工進度難以配比，房地產企業的成本控制也缺乏可靠的依據，從而無法戰爭落到實處。
2.銷售階段的問題
第一，預售階段作為回籠項目資金的過程，房地產企業雖收到部分預售款項，不過房地產項目的主要風險以及報酬還沒有轉移，無法確認收入同時結轉成本轉。這時房地產項目開發沒有結束，成本仍然不斷累計，處于歸集分配的過程當中。房地產企業為快速地回籠資金，在預售階段往往面臨著銷售費用以及營業費用急劇上升的問題。第二，稅收政策對于銷售階段的成本核算影響。部分地區要求房地產企業在預收款環節就要繳納一定稅款，例如營業稅以及城建稅等，甚至一些地區要求房地產企業根據預售款項的比例來預征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此根據收入配比的原則，預售款沒有確認收入，同時繳納稅款難以同收入配比的，無法及時反映房地產企業的經營成果。第三，借款費用在停止資本化后對房地產企業的影響。根據會計準則的相關規定，在企業資產達到預訂使用狀態以及銷售狀態的時候，借款費需要停止資本化。不過在具體業務當中如何確定可使用狀態仍然存在問題。第四，銷售收入確認以及成本結算方面的影響。房地產項目的收入確認方式主要依據產品風險以及報酬轉移與否，目前為止大部分的房地產企業在業主入伙的時候才可以確認收入實現。房地產企業確認收入的時候項目開發還沒有結束，并且工程也沒有決算，導致企業只能預估成本的結轉，無法及時反映房地產項目的經營成果。
二、加強房地產成本核算與成本控制的措施
1.合理設立成本項目
房地產企業應當合理劃分成本項目，從而客觀反映項目的成本結構，也有利于探討控制成本的措施?，F行房地產企業會計制度明確規定，開發成本是一級成本核算科目，房地產企業需要在這一科目之下，根據自身經營特點以及管理要求，來進一步選擇成本項目，同時據此落實明細核算。在確定成本項目的過程中，房地產企業的成本項目要避免太多，對那些發生次數比較少甚至是單筆費用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費用開支，可以考慮設置專門的配套費用科目加以核算。對于那些金額較大同時持續發生的費用，則需要設立單獨的科目核算，例如土地費用以及土建費用等，如果屬于發包合同還需要根據合同要求來做好明細核算，從而隨時了解施工進度以及付款情況，為房地產企業的竣工決算提供依據。
2.加強間接費用核算
房地產企業間接費用內容主要有財務費用、管理費用以及銷售費用。根據現行的房地產企業會計制度相關規定，這些費用都需要當作期間費用，計入當期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項目貸款利息以及前期銷售的費用，數額較大并且受益的對象非常明確，在受益對象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會形成相應的虛假財務成果，無法真實反映房地產企業的經營狀況。所以對那些受益對象非常明確銷售費用以及貸款利息費用需要當作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產這一科目下設置明細專戶核算，后者則列入到開發成本并當作成本項目的重要組成部分。
3.完善項目竣工決算
房地產行業主要風險點范文3
關鍵詞：建筑裝飾；園林綠化；城鎮化
一、建筑裝飾及園林綠化行業概述
建筑裝飾主要是為了保護建筑物的主體結構、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑裝飾材料對建筑物內外表面及空間進行各種處理的過程。根據建筑物使用性質不同，建筑裝飾可分為公共建筑裝飾、住宅建筑裝飾和幕墻工程三大部分。我國的建筑裝飾行業起步于20世紀80年代中期，從不被重視的傳統小行業，飛躍發展成為年產值超過2.6萬億元的大行業，與土木建筑業、設備安裝業并列為建筑業的三大支柱產業。
園林綠化是在一定的地域運用工程技術和手段，通過改造地形、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑，創造美的自然環境和游憩境域的過程。根據投資主體的不同，園林綠化行業可分為地產園林和公共市政園林。1992年，國務院頒布《城市綠化條例》，園林綠化行業步入法制化發展道路，對園林綠化行業的快速、健康發展產生了重要的促進作用。伴隨著我國國民經濟的持續快速發展以及對環境保護的重視程度越來越高，園林綠化產業發展表現出良好的發展態勢。
二、建筑裝飾及園林綠化行業發展狀況
（一）行業發展迅速，市場規模不斷擴張
在國民經濟持續增長、城鎮化進程快速推進等因素的帶動下，我國建筑裝飾及園林綠化行業取得了快速穩定的發展。根據《中國建筑裝飾行業年鑒》和《2012年中國建筑裝飾行業發展報告》，我國建筑裝飾行業2012年的總產值約為2.63萬億元，較2003年的8,500億元增長了209.41%，年均復合增長率達到13.47%，保持快速的增長。公共建筑裝飾和住宅建筑裝飾均表現出強勁的發展態勢。2003~2012年，我國公共建筑裝飾市場總產值由3,825億元增加到1.41萬億元，年均復合增長率為15.60%。同期，住宅建筑裝飾市場總產值由4,675億元增加到1.22萬億元，年均復合增長率為11.25%。而根據國家統計局公布的數據，2002年我國地產園林投資規模為119億元，2011年增加到485億元，年均復合增長率達到16%；城市環境綠化建設投資從2002年的240億元增長到2011年的1546億元，年均復合增長率達到25%。
（二）行業前景看好，有望保持快速增長
在國民經濟持續增長、城鎮化建設穩步推進和居民消費水平持續提高的推動下，我國的建筑裝飾及園林綠化行業未來發展前景廣闊。2011年10月，中國建筑裝飾協會明確提出“十二五”期間建筑裝飾行業規模的發展目標：2015年建筑裝飾行業總產值爭取達到3.8萬億元，較2010年增長81%，年均復合增長率約為12.60%。其中，公共建筑裝飾爭取達到2.6萬億元，較2010年增長136%，年均復合增長率約為18.74%；住宅建筑裝飾爭取達到1.2萬億元，較2010年增長26.30%，年均復合增長率約為4.78%。繼十七大之后，十報告再次著重論及“生態文明建設”，并將其上升到更高的戰略層面，中國特色社會主義事業總體布局由經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設“四位一體”拓展為包括生態文明建設的“五位一體”。園林綠化行業具有美化生態系統、優化人類生活環境、減輕環境污染壓力的重要作用，是“生態文明建設”的排頭兵。未來隨著生態文明建設的大力推進，園林綠化行業將迎來前所未有的發展機遇。
三、建筑裝飾及園林綠化行業的驅動因素
（一）經濟、社會的發展和投資的增長
根據黨的十提出的2020年實現全面建成小康社會的目標，我國到2020年將實現國內生產總值比2010年翻一番，未來10年，我國GDP年均增長率將不低于7.2%。當前，中國正處于城鎮化、工業化加速發展時期，投資是推動中國經濟增長的重要力量。因此，受益于宏觀經濟增長的拉動、固定資產投資、城鎮化進程加快以及新農村建設的推進，我國建筑裝飾行業、園林綠化行業將在未來較長時期內保持持續發展的態勢。
（二）多層次法律法規體系逐步完善
在建筑裝飾行業、園林綠化行業快速發展的同時，規范行業發展的一系列法律法規、技術規范和標準陸續制定并出臺實施。以《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國消防法》等法律為基礎，以《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《建筑企業資質管理規定》《建筑施工企業安全生產許可證管理條例》《城市綠化條例》《城市綠線管理辦法》等法規為主要內容，以《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》《住宅裝飾裝修工程施工規范》《玻璃幕墻工程技術規范》及《建筑裝飾裝修工程設計與施工資質標準》《建筑幕墻工程設計與施工資質標準》《國家園林城市標準》《工程設計資質標準》《城市園林綠化企業資質等級標準》等規范、標準為有效補充的多層次法律法規體系已逐步完善，為規范裝飾裝修市場秩序、促進建筑裝飾行業持續發展奠定了基礎。
（三）新技術的推廣和應用
2003年9月，中國建筑裝飾協會《關于建筑裝飾行業科技進步的若干意見》，列出了包括幕墻施工技術、木制品工廠化生產及安裝技術、計算機應用技術等10余項新的施工技術作為示范、推廣的重點技術，新的施工技術的應用提高了建筑裝飾工程的質量、施工效率及建筑裝飾企業的管理效率，推動了建筑裝飾行業的整體發展。
四、建筑裝飾及園林綠化行業面臨的主要風險
（一）宏觀經濟波動風險
建筑裝飾及園林綠化行業的發展狀況與國家的經濟發展水平密切相關，宏觀經濟增長的周期性波動對行業發展狀況有較大影響。國家宏觀調控政策和行業產業政策的變化會對市政及基礎設施建設、房地產開發以及商業投資活動等造成直接影響，從而對建筑裝飾及園林綠化行業的業務需求和業務結構帶來較大影響。
（二）房地產調控政策風險
近年來，為了調整房市結構、防止房價上漲過快，擠壓房市泡沫以避免出現大的資產泡沫化，國家采取了金融、稅收、行政等一系列手段對房地產行業進行宏觀調控。但是，我國政府對房地產的持續調控，主要是調整住房供應結構，并不會影響房地產業作為國民經濟支柱產業的重要地位。如果政府未來繼續出臺更為嚴厲的房地產調控政策，則可能會在業務訂單量、施工進度及客戶回款等方面對建筑裝飾和園林綠化業務帶來不利影響。
