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房地產行業研究現狀范文1
關鍵詞：房地產；經濟；問題；現狀
前言：房地產業作為國民經濟的支柱產業之一，對促進我國經濟的發展和社會主義現代化建設起到了至關重要的作用。但房地產行業發展過于迅速以及中國經濟放緩的影響，從2007年開始我國的房地產市場逐漸走向低迷，甚至趨近于崩潰的邊緣，如何挽救房地產市場成為中國政府扭轉經濟下行局面的關鍵。中國的房地產業占據我國國內生產總值的13%，同時，房地產業與鋼鐵、煤炭、建材等行業有著直接或間接的關系，所以，中國房地產行業的興衰決定著中國經濟的走勢。
一、房地產行業對中國經濟的影響
（一）對國內生產總值的影響。在經濟新常態的背景下，在中國向制造業創新型大國轉型的前提下，如何確保房地產行業的穩定和回暖成為促進我國經濟發展的重點。根據有關數據顯示：2013年我國房地產行業直接投資比重占社會固定投資比重的26%，這一數字充分說明了房地產行業對中國經濟發展的重要意義。而且房地產行業與其它一些國民支柱產業息息相關，如：建筑業、鋼鐵業、建材業、能源行業等。牽一發而動全身，房地產行業發生變化其它行業都會產生影響。
（二）對基礎設施建設的影響。近年來，我國不斷加大基礎建設的投入，房地產行業與基礎設施建設也有著十分緊密的聯系，我國基礎設施建設主要由政府進行融資，政府融資的方式主要依賴于土地出讓金，根據有關數據表明：房地產業的投資和基礎建設的投資占總投資比重的50%以上。而且房地產行業還影響著政府財政收入，政府從房地產業的的收入主要來源于稅收收入和土地出讓金收入，有些地方政府依賴這筆收入促進地區經濟發展，房地產行業不景氣勢必造成地方財政收入狀況堪憂。
（三）對城鎮化的進程產生影響。城鎮化有利于實現我國經濟的穩定增加，提高人民的生活水平，但是隨著房地產行業受到影響，中國的城鎮化建設效率緩慢，根據有關數據表明：中國城鎮人口增速已經連續三年下滑，城鎮化建設效果不明顯。城鎮化有利于調整我國的經濟結構，促進我國經濟穩定增長。
二、房地產行業現狀分析
（一）市場低迷，房價下行壓力大。由于房地產行業發展過于迅速，房價上漲導致了我國房地產行業市場呈現出一種低迷的狀況，由于市場需求的無限擴大和土地資源的緊缺造成了我國房地產行業樓市價格暴漲，行業利潤激增，這也導致了我國房地產的無序發展，樓房如雨后春筍般林立于城鎮的大街小巷，沒有充分的考慮供求關系，造成了供大于求，新建樓房空置率很高，開發商遭受巨大的經濟損失，房價下行已成房地產行業發展的必然趨勢。
（二）房地產行業地區發展不均衡。房地產行業的地區發展不均衡對不同地區的經濟的發展有著直接的影響，發達地區的房地產行業普遍競爭壓力大，房價高昂，如：北京、上海等。房價過高給城市居民增加了沉重的經濟負擔。一些二線、三線城市房地產行業競爭無序，不考慮市場需求，大肆開發房地產項目，造成了樓房難以售出，空置嚴重，開發商蒙受巨大經濟損失，樓市泡沫為地方經濟發展制造了巨大的麻煩。
（三）國家政策調控。房地產行業是我國經濟發展的支柱產業，隨著我國經濟的穩步增長，在新常態下房地產行業的發展必須遵循我國經濟發展的客觀規律，確保行業發展的科學性，維持房地產發展的秩序。政府必須充分發揮其主導作用，對房地產行業進行深化改革，保證房地產行業的有序發展，合理競爭。隨著政府一系列調整政策的提出，我國的房地產行業目前趨于穩定，平穩發展，出現反轉的跡象。前不久，央行降息降準的消息在一定程度上刺激房地產行業，有可能實現房地產市場的復蘇，恢復了市場信心，樓房空置問題有望得到進一步解決。有關數據表明：房地產行業投資的各項指標均趨于穩定，但是增長速度還是比較緩慢，說明國家的有關政策已經取得了良好的效果，但政策的落實需要時間，房地產市場投資已經進入新常態的發展趨勢。隨著全國各地區的樓房銷售量和銷售額的增加，能夠有效的促進房地產行投資的回升，促進我國經濟穩步增長。
三、結語
隨著房地產行業的發展，很多的房地產企業開始向多元化發展，在地產行業低迷的狀況下銳意改革，實現產業升級，房地產企業并購，集中化發展趨勢明顯，根據我國的基本國情和發展趨勢，養老、旅游、文化等地產項目增多，進一步的促進了我國房地產行業的發展，我國房地產行業開始走向科學化和專業化的發展之路。
參考文獻：
房地產行業研究現狀范文2
【關鍵詞】房地產；發展；現狀；趨勢
房地產作為國民經濟的支柱產業，與人們生活息息相關，它的發展狀況影響著社會眾多方面。所以，保證房地產經濟健康發展意義重大，但是，如今伴隨房地產行業的快速發展，許多問題也產生了，這些問題如若沒有得到重視和迅速解決，將會阻礙房地產經濟的進一步發展，從而影響國名經濟的健康正常發展，打破人們的平靜的生活。
一、房地產經濟發展現狀
1.房地產經濟持續增長，促進國民經濟繁榮。近幾年，房地產經濟繁榮發展，在國民經濟中一直發揮著支撐性作用，為促進我國經濟快速發展起著重要意義。房地產行業涉及面廣、相關性強，房地產繁榮發展也帶動了許多其他行業的快速發展。房地產以建筑為主，每個建筑物的構建都少不了建筑材料，都需要裝修，配置電器等，于是，房地產行業的發展也就帶動了建筑材料、裝修、電器、家具等行業的發展。所以，房地產經濟的持續增長，不僅直接推動國民經濟的發展，也間接促進我國經濟的繁榮。
2.房地產與人們生活息息相關。居住問題是人們的基本需求，房地產與人們生活息息相關。隨著城市化的進程不斷加快，城市人口膨脹，住房問題成為人們關注的焦點。房地產的繁榮發展，為人們提供了高水平、高質量的居住條件。劇增人口的居住需求，也積極推動了房地產行業的發展擴大。人們的生活離不開房地產行業，房地產行業為人們高質量的生活提供前提和基礎。
3.呈現市場發展不健全局面。我國房地產近期發展快速，但是快速發展也導致了房地產出現泡沫現象，市場發展不健全。房地產繁榮的現象使得大量的企業轉戰房地產，巨額的資金涌入房地產行業，房屋建筑如雨后春筍般出現在各個城市大地表面，房地產經濟呈現表面繁榮的現象，但實際上已經弊病無數，如此長期下去，房地產將面臨巨大浩劫。
4.房價居高不下。有限的土地資源與無數涌入的房地產商不協調，土地也在哄搶中價格飆漲。房產的成本提高，以及房地產商期望高額的利潤，使房價一路飆升，而且長期處于穩定狀態，居高不下。高昂的房價給人們的生活帶來巨大的壓力，很多人都無法負擔起現如今的房價。房地產行業的繁榮使人們的生活質量和水平沒有得到提高，反而使少數人的基本生存沒有了保障。
二、房地產未來發展趨勢
1.房地產市場趨向健全。房地產行業的泡沫現象，市場不健全，使房地產經濟發展到了瓶頸的階段，房地產陷入了困頓的狀態。針對房地產市場出現的這些問題，市場這只“無形的手”的調節作用將會在未來的發展過程中顯現出來。國家為了保障人們的住房需求和提高人們的生活質量和水平，也將會運用宏觀調控手段，對我國房地產經濟進行政策干預，完善房地產市場，保證房地產經濟健康發展，發揮促進國民經濟發展的作用。所以，在市場和國家雙方面的調節下，我國房地產市場發展將日趨成熟。
2.房價將得到合理調整。在過去的很長一段時間中，房價漲幅完全出乎人們的意料，房價遠遠超出人們的支付能力。這樣的漲幅不僅不利于人們生活條件的滿足，也有害于經濟的健康發展。但是，隨著政府出臺的政策的實施，國民經濟的整體發展趨向，我們可以看出房價在不久的將來會日趨穩定，并保持在人們支付能力之內。房地產經濟作為國民經濟的支柱性產業，它能夠促進國民經濟的發展，同時，它也受國民經濟整體發展規律的影響。因此，在國民經濟穩定增長發展的背景下，房價也會得到調整，并且保持穩定。
3.保障低收入群體的住房需求。我國政府秉持以人為本的觀念，滿足人們的需求是黨和國家不懈的追求。未來一段時間，在國家政策的引導下，房地產行業的主要目標將是保障低收入群體的居住環境。房地產經濟發展要求不斷擴大市場，出于進一步發展的目的，房地產商也會努力將低收入群體納入消費對象群體中，根據低收入群體的實際經濟狀況和對住房的條件的要求，打造低收入群體能夠支付起且滿足他們需求的住房，從而保障了低收入群體的居住條件。
4.國家政策保障房地產經濟健康發展。對于房地產經濟現階段存在的許多弊病，國家將會提出相對應的解決方法策略，并且出臺一系列政策，促進房地產經濟良性的發展。第一，對于不良房地產商惡性囤積土地的行為，進行打擊和限制，避免出現坐地起價的現象。第二，協調房產的供需關系，改革房地產稅制，一定程度上限制從事房產行業的企業數量，建立有條不紊的房地產市場，促進房地產經濟健康有序的發展繁榮。
三、結語
房地產行業一直以來是我國經濟發展中的支柱性行業，對我國公民經濟發展有著重要的意義。房地產經濟的繁榮與衰弱都會影響著我國經濟發展的速度和狀態，也會改變人們的生活質量?，F階段房地產經濟發展隨到了瓶頸階段，整個行業充斥著亟待解決的各種問題，但是，房地產經濟是金融一部分，它受市場的調控，“無形的手”會使未來我國的房產行業繼續穩定良性發展。另外，政府也推行一系列政策保障房地產行業發展繁榮?？偠灾?，我國房地產未來發展前景就會是一片光明。
參考文獻：
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房地產行業研究現狀范文3
【關鍵詞】房地產 融資渠道 現狀 分析
一、引言
房地產行業是我國全面實現城市化、工業化過程中的基礎性產業，經過多年的快速發展，已經成為我國國民經濟中的重要組成部分，跟人民群眾的實際生活緊密相關。另外，房地產行業還有這良好的關聯效益，不僅能夠帶動制造業、工業企業的發展，還能有效促進園林、旅游等第三產業的繁榮。很多地方通過發展房地產行業增加了財政收入，改善了城鎮公共基礎設施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產市場還處在發展階段，其資金來源仍然嚴重依賴銀行，這樣的資金運作模式給整個房地產行業帶來了很多潛在風險，很多房地產公司相繼出現現金流緊張的情況，給自身發展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調控下，一系列房地產信貸政策相繼出臺，房地產企業獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對疲軟，房地產企業很難通過這些傳統融資渠道獲取長期、穩定的資金來源，嚴重影響了企業的健康發展。面對這樣的現狀，很多房地產企業開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產信托、買方信貸等措施紛紛走進了房地產企業的視線，并且逐漸開始發揮重要作用。在新的發展形勢下，房地產企業能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續足量的資金支持，已經成為各個房地產企業能否在市場競爭中立足的關鍵因素。
二、對我國房地產融資現狀的分析
（一）房地產企業普遍規模較小，信用層級差
我國房地產企業近年來雖然發展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產企業的數量較小，占全國房地產企業數量的比例還很低，這一部分房地產企業當中，有些還并沒有完全具備房地產開發的條件。這些房地產企業的規模小，資金管理也比較分散，整體財務管理水平較低，難以滿足房地產行業資金需求量大的特點。這些企業的開發能力較差，難以抵御各方面的風險，這些特征都導致企業很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國房地產業的信用評級較為靠后，信用差也嚴重制約了房地產業的融資。金融部門的貸款要以企業的信用作為重要的依據，是對貸款風險的判斷。我國房地產企業的資產負債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機的影響，行業內的競爭更加白熱化，一些運作不規范，資金不能及時到位的企業都可能面臨著被市場淘汰的局面。
（二）我國房地產業發展時間較短
我國在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產業的發展也就無從談起。1998之后我國全面取消福利分房在制度，至此房地產業的發展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發展歷程。在計劃經濟體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業單位負責投資、建設和分配，個人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業單位用于建設住房的資金不可能收回。另外，由于過于強調土地公有制，導致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經濟的發展嚴重滯后于人民群眾的實際需求。1998年后，我國明文規定全面停止住房分配政策，開放住房二級市場，我國房地產市場才算真正建立起來?？陀^來看，我國房地產業的發展時間較短，不少房地產企業都還在經驗積累和摸索階段，這也是造成我國房地產融資渠道單一的重要原因之一。
（三）房地產行業的多元化融資缺乏政策支持
我國房地產行業從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發展滯后。由于受到傳統計劃經濟時期思維的影響，房地產融資模式較為單一，房地產金融市場的法律體系亟須進一步完善。目前我國有關房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，主要是通過房地產抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數房地產企業采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個世紀90年代開始，我國就已經明確提出不鼓勵房地產企業上市，兼營房地產業務的公司和房地產業務收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現行的法律和相關政策對房地產信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國對企業發行債券實施較為嚴格的審批制度，有評級要求，還需要資產抵押，達不到要求的企業不能發行債券，即便達到要求，對發行數量也有限制。由于缺乏相關法律和政策的扶持，我國房地產行業難以形成科學合理的融資體系，難以保證協調、均衡發展，多元化的融資渠道發展也就停滯不前。
三、拓寬我國房地產行業融資渠道的建議
（一）盡快完善我國房地產行業融資的各項法律法規
實現我國房地產行業的多元化融資渠道需要以健全的法律法規保障作為基礎。健全、完善的房地產金融法律體系，不僅能夠幫助房地產企業順利實現多元化融資，還能便于有關部門對房地產企業整個融資過程的監督。目前來看，我國已經出臺了類似《土地管理法實施條例》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，這些規定對我國房地產行業的發展提供了法律保障，促進了房地產行業的健康有序發展。但是，為了進一步落實房地產企業的多元化融資，我國還應該出臺一些支持性的政策。在完善現有法律法規的基礎上，逐步取消對房地產企業進行信托投資的限制，盡快出臺符合我國國情的房地產投資基金的相關法律，早日結束房地產投資基金無法可依的尷尬局面。
（二）大力發展房地產行業的投資基金
金融危機過后，我國房地產行業從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產行業的資金困難狀況日益嚴峻。發展房地產行業的投資資金具有明顯的優勢。首先，能夠多元化我國房地產行業的融資渠道，減輕房地產企業單獨依靠銀行融資的壓力。房地產投資基金是憑借發行收益憑證的方式募集資金，能夠將房地產市場與資本市場有機結合，直接將資本市場上充裕的資金引入房地產行業，是對銀行融資渠道的大力補充。其次，發展房地產行業投資基金，有助于本土房地產企業吸引國際資本，擴大資金的來源范圍。這些資金會選擇投向那些盈利能力強、發展潛力大的企業作為投資對象，客觀上有助于整個行業競爭秩序的建立，實現優勝劣汰的健康發展，有助于優質房地產企業的做大做強。最后，發展房地產投資基金還可能豐富和完善房地產金融體系。我國人口眾多，土地稀缺，住房具有很強的投資價值和抗通脹能力，因此，房地產是不少中小投資者眼中的理想投資領域。然而，由于資金有限，投資的準入門檻很高，很多投資者難以分享房地產行業蓬勃發展所帶來的盈利。房地產投資基金恰好可以妥當解決這一問題，以其較強的流動性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機會，逐漸成為一種回報率穩定的理財工具。
（三）將房地產信托投資作為房地產企業融資的有力補充
房地產信托投資是憑借商業信托組織發展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產企業進行融資或者收購、持有房地產企業的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產信托投資有著很多顯著的優勢。首先，房地產信托融資可以有效降低整個企業的融資成本，從而節約大量的財務費用，優化公司的資產負債結構。其次，房地產信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產企業的項目要求，通過資金信托、股權投資模式、貸款模式等渠道進入房地產行業，為企業提供更多融資可能性。最后，信托產品是民間資金的集合，流動性較大，能夠緩和系統風險，而且房地產企業只要拿到土地批文之后，就可以進行信托融資和前期建設準備，節約時間。
四、結語
我國房地產企業需要在充分考慮自身條件和需求的前提條件下，謹慎選擇最適合自身發展定位的融資渠道?？梢哉f，房地產行業如果能實現多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產企業解決融資難的實際困難，還有助于我國整體金融體系的進一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產行業的融資新渠道，但是在實際運作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產行業的融資環境，不僅需要房地產企業自身的探索，更需要整個國家金融體系的不斷建設和完善。
參考文獻
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房地產行業研究現狀范文4
經歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產行業的宏觀調控，我國房地產行業近幾年的發展態勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰。房地產行業如何煥發新的生機與活力，成為其發展過程中必須考慮的問題。房地產行業需要通過對其經營戰略的調整來提高其核心競爭力，以適應復雜多變的環境，保持房地產行業及企業的健康有序發展。
一、宏觀調控政策下房地產行業發展現狀及存在問題
1993年以來，國家宏觀調控政策對房地產行業的影響逐步顯著，面對房地產行業的跌宕起伏，國家也適時進行宏觀調控，綜合協調房地產市場的發展。“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產泡沫，使中國經濟實現“軟著陸”，房地產市場在迎接美好前景的同時，也面臨巨大的挑戰。
（一） 宏觀調控政策下房地產行業發展現狀
1.開發商土地購置謹慎，土地出現供過于求現象。國家的宏觀調控政策中，土地政策對房地產行業造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產行業土地供應量同比增速呈現先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應對金融危機，穩定經濟制定并投入實施了四萬億計劃，使得房地產行業土地供應量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴格的土地調控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產行業也提出了嚴格的要求，包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等，這些措施對開發商的進入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》，防止地方政府為謀求經濟增長急功近利，加強了對用地規模的整體調控，力圖實現“控總量、擠存量、提質量”的目標。國家對土地資源的調控政策，使政府對土地的出讓以及房地產開發商對土地的購置更加謹慎，2014年1-6月，房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴大0.1個百分點，部分城市土地出現供過于求現象[1]。
2. 房地產市場主要面向大中城市，對小城及以下關注不夠。2014年，國家發改委提出對大中小城市實行區別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格限制特大城市人口數量。對戶籍政策的調整，為農民“農轉非”提供了便利的條件，同時促進了城鎮及中小城市的房地產市場發展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產行業的急速擴大，平衡了城市間房地產發展的水平。但就目前來看，我國房地產開發商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發當中，并且市場向小城市及村鎮的擴大正在進行當中，市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設力度加大，地產商勞動需求增大。2014年，我國銀監會批復國家開發銀行建立住宅金融事業部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強化了社會保障體系，力圖實現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬套，2011年已經開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施，對于擴大房地產市場有積極的作用，刺激了房地產市場的需求，也刺激了地產商的建設欲望，促使各企業積極響應國家政策，也使得行業內對勞動力的需求擴大。
4. 房地產商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產行業信貸政策進行調控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力，有效的抑制了房地產市場過熱的現象。近些年來，對于消費者買房，乃至房地產商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態，使得地產商開發資金短缺。由于地產商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴格把控，使得地產商面臨資金危機，甚至出現墊資建設的情況，嚴重影響了房地產行業的發展以及產品的開發。
（二）宏觀調控政策下房地產行業存在的問題
1.地產商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標出讓，房地產開發商想要用更高的價格獲取招標的資格，這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產開發商資金壓力進一步擴大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產開發商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發的產品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產行業濫用土地的現象，但是已經從根本上增加了房地產開發商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發的產品為住宅，其戶型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規劃范圍。
2.目標市場范圍小，建設重心過于集中。金融事業部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障，但當前房地產行業對中低收入者市場的關注度不夠。另外，在小城鎮及郊區的產品類型主要是高檔別墅，產品類型過于單一。而市場的過于集中導致當前房地產市場的發展成績平平，受限嚴重，無論是產品的開發還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規模亟待擴大，市場開發及產品建設重心亟待轉移。
3.地產商開發資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個房地產行業并不具備雄厚的自有資金實力來維持產品的開發與建設，過多的依賴外力，是目前房地產行業發展的主要問題。正是因為行業自有資金儲備不足，開發與建設產品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應用還比較少，過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一，也成為宏觀調控政策下，阻礙房地產行業發展的重要原因。
4.行業發展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點。調控政策對房地產成交量影響深遠，缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下，房地產市場依舊走老路，未能及時靈活的調整發展戰略，對政策變化反應不靈敏，沒有制定有效的應對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業內沒有發掘新的房地產行業利潤增長點，過度依靠抬高房價實現利潤增長。目前我國房地產行業的主要利潤增長點還是建設大戶型，實施高房價。但是，就宏觀調控政策而言，國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。
2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%；2013年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象[1]。就2013年房地產行業發展數據來看，房地產行業整體發展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業所面臨的威脅，整個行業需要有針對性的進行戰略調整。
二、當前政策下房地產行業戰略調整策略
針對當前我國房地產行業的發展現狀以及存在的問題，整個行業應該提高其對國家宏觀調控政策的反應能力，逐步進行戰略調整，靈活市場策略，調整經營理念和經營方式，尋求新的利潤增長點和市場機遇，以便房地產行業在國家大的宏觀調控背景下實現良性發展。
（一）調整經營觀念。發展初期的房地產行業，經營理念著眼于對土地的開發以及產品的銷售，不太注重產品未來發展以及物業的管理等。但是在經歷了漫長的發展歷程以及政府多年的調控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產企業進入行業內，導致行業內競爭越發激烈。因此，注重產品的質量以及良好的售后服務和物業管理已經成為企業乃至整個行業必須關注的問題。如何商品的價值最大化，將成為房地產企業最核心的競爭優勢。在滿足消費者獲得產品基本功能的條件下，也要為消費者提供諸如別致的外觀、優異的質量、完備的基礎設施、良好的社區環境、到位的售后服務等附加產品。同時，也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。
（二）調整土地開發模式。發展初期的地產商，把對土地的開發作為經營重點。但是就目前的調控狀況以及房地產行業的現狀來看，過于注重開發新的土地來發展經營，建設產品已經不適應當前發展，因此，房地產開發商應該從單純開發獲取土地調整為對土地的重復利用，對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開發新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經初具雛形，并產生了很好的效果。開發方式的轉變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產商帶來的壓力，也能為國家環保事業做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個側面，為國家放寬對房地產行業的土地政策奠定了基礎，為房地產行業今后的發展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產行業新的利潤增長點。
（三）調整目標市場。隨著戶籍政策的變化，房地產市場的結構也會相應發生變。農民戶籍轉變為非農戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產市場。因此，房地產行業應該審時度勢，將市場眼光擴大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實行，使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋，擁有自己的房產。這也就打開了中低收入者的市場，房地產企業也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
（四）調整產品多樣性。目標市場范圍的擴大，相對應的產品的多樣性也要作出調整。實現產品開發的多樣性，需要各房地產企業明確自己的目標市場定位。房地產行業在今后的發展中需要把產品的開發集中在住宅、工業用地、商業用地和舊樓改造上來，依據國家政策、根據目標市場定位，有針對性的開發商品，力圖準確預測市場需求，抓住機遇，更好發展。針對住宅用地，合理規劃中小戶型的設計，實現精細化、標準化；對于商業地產的開發需謹慎，對于繁華商圈，避免重復建設商業地產，造成地區商業虛假繁華，應針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區適當開發商業地產；對于工業地產的開發與選址，要在盡量少的破壞當地環境的基礎上進行開發建設，盡量與政府合作，實現工業地產開發的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態，因此，繼續開發新的產品將會出現產品囤積、供過于求的狀態，因此對舊樓的改造將會一定程度節省企業成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進行重新裝潢，對內部格局進行改造，使之符合當代消費者的需求，成為更有價值的產品。房地產行業對于產品多樣性的調整可以滿足更多消費者的需求，緩解交易萎縮的態勢。
（五）調整開發融資模式。就當前我國的形式來看，各房地產企業的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產行業帶來巨大壓力。因此，房地產行業調整開發融資的模式，也成為宏觀調控政策下戰略調整的重點工作。各房地產企業可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道，獲得產品開發資金，解決當前資金短缺，墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業可以通過對短期資金需求的合理預測，合理安排、選擇合作機構，安排企業開發資金來源，不斷拓寬企業融資渠道，從而降低企業的融資成本以及融資風險。
（六）調整供應商與購買者之間的關系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發現，市場信息不對稱，對房地產行業的供求關系造成很大影響，他們建議政府在進行宏觀調控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應商完全的產品信息，實現供應商與購買者之間的信息平衡，實現行業一級市場的有序發展[4]。因此，房地產行業應該適時調整供應商與購買者之間的關系，全面的產品信息，包括附加產品信息，使得消費者能夠全面了解產品，實現交易公平。另外，房地產商應該多站在消費的角度思考問題，進而可以更加準確的預測消費者需求，更好的銷售商品，同時打破傳統的供需關系，實現經營-服務-售后-關懷的模式，拉近供應商和消費者之間的關系，獲取更多消費者的信任，促進產業的持續健康發展。
（七）制定新的應對稅制改革的戰略。房地產行業稅制改革已成為大勢所趨，而房地產行業稅制改革的最終結果將導致企業成本提高，因此，企業應該制定相應戰略來應對稅制改革帶來的威脅。首先，企業應該提高技術水平以減少原料的浪費；其次，房地產企業可以采取前向一體化經營模式，形成供建一體化，節約成本；另外，房地產行業應該通過關注其產品質量及其附加產品的價值來提高行業公信度，結合國家有力的價格調控，使產品價格到達消費者可接受范圍，保障產品成交量，使得行業在稅制改革的壓力下，也能穩定發展。
房地產行業研究現狀范文5
關鍵詞：商業銀行；房地產；信貸風險；logistic模型
隨著我國社會主義市場經濟的穩定發展，我國經濟進入發展新時期，房地產行業也得到了飛速發展，帶動了中國經濟的騰飛。雖然現在房地產企業發展速度有所下降，但是并沒有影響它在中國經濟中的重要地位以及從銀行中融資的數額。但是房地產行業的不景氣嚴重影響著商業銀行資金的安全，以及中國經濟的長期穩定發展，甚至可能引起銀行的破產和金融體系的崩潰。所以，科學防控房地產信貸風險具有十分重要的意義。
1商業銀行房地產信貸現狀
1.1我國房地產貸款規模不斷擴大
我國金融業自1998年開始對房地產企業加以支持，在金融企業的支持下，我國房地產企業迅速發展，同時，房地產信貸業務逐漸增多，信貸規模不斷擴大。其中，用于房地產開發的貸款數額迅速增長。其原因時我國城市化進程的不斷加快，造成人民對住房的大量需求。房地產企業為滿足人們的住房需求大量開發土地進行建房，于此同時，房地產開發的貸款數額不斷增大。
1.2商業銀行房地產信貸有潛在的違約風險
我國積極吸取國際金融機構信貸風險的教訓，采取措施對商業銀行房地產信貸風險加以預防，加強政府對房產信貸的宏觀調控，減小商業銀行房產信貸風險。但是，我國房產信貸起步較晚，缺乏豐富的實踐經驗，商業銀行房地產信貸有潛在的違約風險。例如：我國尚未建立健全的個人征信系統，并且商業銀行仍要加大對貸款人的審核程度，嚴格控制貸款條件。
2房地產信貸存在的風險
2.1我國房產政策對房地產信貸產生影響
房地產行業是我國經濟發展的重要支柱之一，房地產行業的健康發展對我國社會主義市場經濟具有深刻的現實意義。隨著我國房地產行業的迅速發展，為保持房地產企業健康的發展狀態，我國政府積極加強對房地產行業的宏觀調控，各部門均出臺房地產行業的調控政策。房地產行業政策的出臺對商業銀行房地產信貸產生巨大影響。例如，中國人民銀行采取提高存貸款利率的方式，加強對房地產行業的宏觀調控。同時，國家也提出加強對房地產信貸業務的管理，減小商業銀行房地產信貸業務的風險。近幾年，為控制房地產企業發展過快，我國數次提高房產信貸利率，以保證房地產企業的健康發展。但是政府加強宏觀調控，不斷提高房地產信貸利率可能導致房地產企業出現資金短缺的問題，同時，過高的個人房產貸款利率增加了貸款人的壓力，可能造成商業銀行房產信貸業務量的減少。面對國家出臺的新房產政策，房地產企業會根據政策作出相應的調整，這會加大商業銀行房地產信貸風險。
2.2商業銀行房產信貸方式單一，容易出現假按揭現象
目前，我國商業銀行信貸成為房地產企業重要的資金來源，房地產企業呈現高額負債經營的特征，這一特征使得房地產企業的抗風險能力較低。隨著房地產企業數量的不斷增多，企業競爭壓力也逐漸增大，由于國家對房地產行業市場監管力度的加大，一些市場競爭力較小的房地產企業面臨著巨大的資金短缺壓力，甚至出現企業資金鏈斷裂的現象，導致這些房地產企業無力還款，給商業銀行帶來巨大損失。同時，房地產信貸業務容易出現架按揭現象。一些房地產企業的開發商與商業銀行的工作人員相互串通，弄虛作假，通過虛假銷售房產等方式私吞按揭資金。假按揭現象使得大量的社會資金流入房地產行業市場中，對商業銀行房地產信貸業務產生巨大危害。
2.3缺乏完善的房地產行業市場信息系統及信貸風險預警系統
隨著我國房地產行業的迅速發展，我國房產消費需求與房產投資需求發展旺盛，在這種情況下，房地產企業投資者及商業銀行對房產市場容易做出過于樂觀的預測，導致商業銀行及房地產企業容易做出錯誤的經營策略。所以，我國需要建立一個完善的房地產行業市場信息體統，全面統計房地產行業的市場信息，為房地產企業提供科學的決策依據。但是目前我國仍未建立房產市場信息系統。房產市場信息系統的缺失會導致區域房產行業的發展脫離全國房產行業發展，部分區域出現房產市場過熱的現象，一些居民盲目跟風買房增加了商業銀行房產信貸風險。
3 logistic模型實證分析
3.1構建房地產企業信貸風險評價指標
Logistic模型要求商業銀行積極構建房地產企業信貸風險評價體系，首先，商業銀行應建立房地產企業審核的統一指標，加強對房地產信貸風險的控制。行業銀行應加強對企業宏觀分析、企業素質、企業管理能力及企業擔保方式的控制，建立統一的審核標準；其次，商業銀行應積極構建房地產信貸風險的定量指標，全面了解房地產企業的盈利能力、經營發展能力、償還能力及資金流動狀況，加強對房地產信貸風險的控制。
3.2 logistic模型概述回歸分析法是商業銀行普遍采用的信用評價模型，它與數學中的規劃方法一樣，假設已經從樣本變量中提取了一定的指標作為向量，并將這些質變擬作預測貸款者違約概率的可以被解釋的變量，違約率定位P，logistic模型為
如果得出的結果P大于0.5則表明房地產企業信貸風險較高，P小于0.5則表明房地產企業信貸風險較低。
3.3 logistic模型研究對象及樣本選取
第一，研究對象。目前，我國房地產企業資金的獲取主要是通過向商業銀行貸款的方式，房地產企業的經營狀況直接影響銀行的資金流動。商業銀行信貸風險主要由房地產企業違約還款而造成。商業銀行對房地產企業貸款信用的評估對預測信貸風險具有重要作用。因此商業銀行房地產信貸風險的研究對象主要是房地產企業違約還款的概率，銀行通過對違約概率的分析，從而預測銀行房地產信貸風險。在我國社會主義市場經濟體制下，大多非上市房地產企業的公司數據涉及到商業機密，企業數據難以獲得，并且數據具有不可靠性。因此，商業銀行房地產企業信貸風險的研究對象大多是上市的房地產企業。因為上市公司的企業數據容易獲得，并且企業數據具有真實性。所以，將上市的房地產企業作為信貸風險的研究對象具有一定合理性。
第二，研究樣本。研究樣本的選取需要排除遭受自然災害及重大人為事故的上市企業及缺乏數據統計的企業，選取多組正常經營的，具有可比性的房地產企業進行研究。
3.4 logistic模型評估驗證
選取一定數目的研究樣本，通過logistic模型進行研究評估，能夠對上市的房地產公司進行風險預測。并且本模型對非ST公司的預測比較準確，預測準確率在百分之九十以上。而logistic模型對ST公司的預測準確率較低。因為ST公司會采取隱藏不利信息的方式通過商業銀行的財務審核，公司數據不真實?？傮w來說商業銀行通過logistic模型得出的警戒值P具有較高的可靠性，銀行可以依據P的大小對房地企業開展信貸業務，減小商業銀行房地產信貸風險。
4商業銀行房地產信貸風險防范措施
4.1銀行要加強對房地產企業的監督
銀行可以通過加強對房地產企業的財政狀況及經營狀況等方面的監督，減小房地產信貸風險。一些房地產企業采取弄虛作假的手段包裝自己，通過財務重組及制作假賬等方式來增強企業競爭力，從而順利通過商業銀行的審核。但是，經過包裝的企業數據缺乏真實性和可靠性，加大了商業銀行房地產信貸風險。在房地產企業申請貸款的時候，銀行要加強對對企業財務狀況及發展現狀的審核調查，確保企業在貸款后有能力按時還款，避免信貸風險的發生。
4.2加強房地產企業建設
商業銀行房地產企業信貸危機大多有房地產企業不能按時還款造成。面對這一問題，房地產企業應不斷加強企業建設，提高企業的經營水平，保證企業經濟利益的獲得，使企業在向銀行貸款后有能力按時還款。同時，企業應加強員工的業務水平，不斷提高員工的業務能力，促進房地產企業的快速發展。另外，房地產企業應加強文化建設，加強領導階層的思想道德修養，增強領導階層的守信意識和法律意識，使領導階層在企業經營中重視貸款問題，做到及時還款，減小商業銀行房地產信貸風險。并且，房地產企業按時還款能夠給商業銀行留下好印象，提高商業銀行的信任度，有利于房地產企業的進一步發展。
4.3商業銀行應加強對房產信貸業務的管理
首先，商業銀行應積極重視房地產信貸風險，全面了解房地產信貸風險可能帶來的危害，增強房產信貸風險的防范意識，杜絕過于樂觀看待房產信貸風險的現象，加強對房產信貸業務的管理，理性開展房地產信貸業務；其次，商業銀行應根據自身的資金狀況控制房產信貸規模，確保商業銀行資金的合理配置。同時，商業銀行應依據本地區的房產市場對不同規模的房地產企業采取不同的貸款審核標準，積極支持市場競爭力較高，發展前景較好的房地產企業，對一些市場競爭力較小的房地產企業實施限制性貸款措施，減小商業銀行房產信貸風險。
4.4規范商業銀行房產信貸業務操作
首先，應加強商業銀行房地產信貸業務工作人員的隊伍建設，聘用專業知識完善、業務能力高、風險意識強的人員操作房地產信貸業務，積極組織房地產信貸業務人員參加業務培訓，不斷提高房地產信貸業務人員的房產知識、金融知識和法律意識，加強培養房地產信貸業務人員的業務素質，增強房產信貸業務人員的職業道德。另外，銀行應制定完善的激勵機制，將房產信貸業務人員的工作業績與員工工資及人動掛鉤，激發房產信貸業務人員的積極性，充分挖掘房產信貸業務人員的潛能，不斷提高業務能力；其次，商業銀行房產信貸業務人員要樹立風險意識，重視房產信貸風險，嚴格按照業務程序進行規范操作，保證業務操作的準確性和合法性；最后，商業銀行應加強貸款管理，在房地產企業進行貸款之后，對房地產企業的開發項目進行監督管理，銀行可以為房產貸款開設一個獨立的賬戶，嚴格管理房地產開發商的資金運用及施工進度，全程監督房地產企業在借款期間的用款額度，積極預防房產信貸風險。
4.5建立個人信用體系
現階段，我國商業銀行房地產信貸結構逐步朝個人化趨勢發展，個人買房貸款在商業銀行房產信貸中比例不斷加大。但是，由于我國區域發展不平衡，人口流動過快，銀行難以確定個人的財務狀況，同時，銀行也難以確定借款人是否存在貸款信用問題。因此，減小商業銀行房地產信貸風險有必要建立完善的個人信用體系。
政府應制定相關規章制度對房地產企業及個人的貸款信用加以監督，積極借鑒國外成功經驗，出臺相關法律，建立統一的征信標準，為商業銀行房地產信貸業務提供法律保障，加強建設信貸體系建設。同時，中國人民銀行應出臺統一的貸款信用評估標準，加強對個人資信及資產評估的管理。另外，銀行應積極運用現代網絡技術，實現金融電子化，建立完善的信息數據庫，健全銀行資源共享制度，加快建設個人信用體系。
小結：
隨著我國房地產行業的不斷發展，商業銀行房地產信貸業務逐漸興盛。房地產信貸風險引起商業銀行的高度重視。積極分析我國商業銀行房地產信貸業務現狀，闡述房地產信貸風險來源及房產信貸存在的問題，積極探索減小房產信貸風險的途徑對保障商業銀行的資金安全，促進我國房地產行業健康發展具有重要意義。
參考文獻：
房地產行業研究現狀范文6
關鍵詞 房地產融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇
一、前言
房地產行業作為國民經濟增長的主要推動力之一，現已成為我國經濟發展的支柱產業。房地產行業與其他行業相比，具有一定的行業特殊性。例如，具有一定的項目開發周期性，在開發周期內，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發周期。金融業為其提供資金來源，與房地產行業相依相存，共同發展，關系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產企業自身發展來講，是非常重要的，尤其是在當前國家對房地產行業實行宏觀調控政策的背景下，國內各中小型房地產企業均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產企業融資渠道現狀分析
房地產企業融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內源融資，是指公司經營活動結果產生的資金，即公司內部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構成。一種是外源融資，是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金。目前，國內房地產企業普遍存在內源融資無法滿足項目開發需求的情況，所以大多會轉向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產投資信托基金等方式。
（一）2015年銀行貸款方式現狀
銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產開發運營的全過程。2016年1月19日，國家統計局公布了《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》。2015年房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產項目開發貸款，2015年度共計發放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產項目開發貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。
（二）2015年債券融資方式現狀
房地產企業的債券融資與上市房地產企業股票融資是相似的，通過一個開發項目進行債券融資，總的來說，房地產債券融資是一種專項融資。
2015年以來，房地產企業發債主體不斷擴容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導下，非上市公司參與發債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優質房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發行總規模達到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發行400億元境內債，創房企發債規模記錄；中海發行兩個品種規模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創房企發債利率新低；龍湖首獲批發行80億元境內公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融資方式現狀
房地產的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。截止到2015年年底，我國注冊的房地產企業約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產企業只有137家，2008年金融危機之后，成功在中國A股市場上市的企業僅有4家，2009年上市的有世聯行和南國置業，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產企業。2015年1月，證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩定。在此背景下，房地產行業2015年定向增發規模達到1579億元，同比大幅增長254%。
（四）2015年房地產投資信托基金融資方式現狀
房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段，是指通過發行基金受益憑證募集資金，并交由專業投資管理機構運作，該基金募集資產將專門用于房地產行業相關項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態。2015年，面對房地產市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產證券化，實現輕資產運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團分別于7月和11月推出全國首單物業費ABS和購房尾款ABS。天虹商場所持深圳鼎誠物業資產支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權轉讓款人民幣14.5億元，實現了國內市場首單國有不動產類REITs項目最終落地。
（五）2015年房地產行業融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。
三、房地產企業融資組合策略選擇
房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產企業處于發展初期則需融資來開發項目；處于發展中期則需要融資來維持項目；發展到一定規模一定階段還需要融資擴大規模。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。
（一）成立初期的融資組合策略
一個剛剛成立不久的房地產企業，要想在激烈的房地產競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產經營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權融資”模式，吸收新的投資者進入，共同拿地開發，進行原始的資本積累。
（二）成長期的融資組合策略
房地產企業不斷地進行項目開發和銷售，此階段將陸續形成資金流回企業，同時隨著項目的開發、廣告的宣傳，房地產企業在當地將具有一定的知名度，行業競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應商的商業信用額度。除了該模式外，還可以繼續采用“自有資金+股權融資”模式，吸引潛在機構投資者和風險投資資金。
（三）成熟期的融資組合策略
房地產企業處于成熟階段，企業的市場競爭力大幅提升，擁有了穩定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業為了進一步擴張市場，占領更大的房地產市場，有條件的房地產企業可以到證券市場公開發行股票或債券進行融資，還可以向房地產投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
（四）衰退期的融資組合策略
房地產企業現有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現較大的現金流入，出現資金盈余。但僅靠該盈余又無法進一步擴大規模，此時可以吸收合并其他房地產企業，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產企業的發展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發過程中，項目開發周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協調一致，以保證項目的順利進行。
四、房地產企業應對融資風險的措施
（一）建立多層次的房地產融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據本文2015年房地產行業融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產行業的宏觀調控政策下，銀行貸款收緊，房地產企業倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產融資體系，為不同層次的房地產企業提供區別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風險。
（二）根據企業資金情況，適時調整戰略方向
根據國家對房地產行業的宏觀調控政策可以看出，現階段國家層面對房地產行業持謹慎態度，房地產開發企業也需謹慎對待新的開發項目，避免過度的市場擴張，控制項目開發風險。房地產行業是國家監控的重點行業，因其與金融體系、國家經濟命脈息息相關，所以房地產行業的發展受國家政策的影響較大，房地產企業應據此調整自身戰略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產處于破產清算的風口浪尖，因其同時在重慶開發8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現斷裂，被迫申請破產保護。
（三）慎重選擇開發項目，注意區域風險
房地產作為不動產，區域位置上的選擇尤為重要。房地產企業不應單純考慮房價預期走勢，而更應該考慮銷售是否受阻，對應區域房地產市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現同比下降，也證明了目前二三線城市房地產市場趨于飽和，若房地產企業繼續進行盲目擴張，將會走進融資難的困境，并出現經營風險。
（四）開發適銷對路產品，加快房款回收速度
房地產作為一種產品，最終將會體現其產品屬性，只有生產適合對應人群居住的產品，消費者才愿意購買。房地產企業在開發前期，需進行市場調研，了解消費者真正的需求，開發適銷對路的居住產品。另外，房地產企業需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業營運現金，降低融資風險，擺脫融資困境。
五、結語
當今房地產企業的融資方式越來越多，企業可以根據自身發展和資金需要，進行融資方案組合的設計，主動進行房地產金融的發展和創新，由單一融資模式轉向多元化、多層次的融資體系。房地產企業融資渠道策略的選擇，也要與房地產企業的發展階段相適應，不同的發展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產企業的發展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業發展注入血液，企業有了良好的發展才能形成良好的競爭力，最終促進房地產行業的良性發展。
（作者單位為重慶樂信實業集團有限責任公司）
參考文獻
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