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房地產行業融資風險范文1
關鍵詞：房地產行業；金融風險；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
現代房地產研究學家普遍認為，在房地產行業中金融就是實現房地產行業的資金融通，其中房地產金融的重要組成部分也就是融資，房地產的融資包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產典當以及房地產證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統。那么下面本文就對我國房地產行業中存在的金融風險及其對策進行分析。
一、我國房地產行業中的金融風險
其中在房地產行業金融中，包括了房產金融以及地產金融，兩者均是對房地產資金融通進行研究的重要內容。房地產金融包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產行業金融體制也在逐漸的進行革新。
現今我國房地產行業金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產行業金融發展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國房地產行業中金融風險的解決對策
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產行業的金融風險以及收益均進行相應的管理。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發商對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到在企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。
三、結語
總而言之，想要對房地產行業金融風險進行有效的控制，必須對房地產金融業的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
參考文獻：
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房地產行業融資風險范文2
關鍵詞：資本結構；房地產行業；發展現狀；問題；優化途徑
中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0009-02
隨著國內經濟發展進入新常態，作為國民經濟增長的支柱產業，我國房地產業告別了十年的黃金時期，也進入了其行業發展新常態，面臨投資增速放緩、庫存居高不下、房價轉勢下降、市場分化突出的不利局面。面對著新常態的機遇和挑戰，我國房地產業未來發展充滿了不確定性。從資本結構上看，國內房地產企業抵御金融風險的能力普遍明顯不足，大部分企業存在著資本結構不合理、對銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風險高等一系列問題。因此，我國房地產業如何在國內經濟進入新常態的大環境下，如何生存發展、如何降低行業風險、優化資本結構并保持較好成長態勢是房地產企業需要思考的問題。
一、國內房地產業發展現狀
近年來，國內房地產業在經歷長達十年的井噴式增長期后，行業增長勢頭趨緩，樓市逐漸降溫，發展增速放慢。以2014年房地產行業數據為例，國內房地產上市公司資產總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產主營業務收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國內房地產上市公司各項關鍵性財務指標仍呈現上升趨勢，但從增速上看，除凈資產均值外，其余三項指標增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國整體樓市銷售業績在國家相關利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國商品房銷售面積累計35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24 409億元，同比增長3.1%。
總體來看，房地產行業整體銷售業績增幅收窄，盡管上市公司規模仍保持穩步增長的勢頭，但國內房地產開發整體投資增速下行趨勢已成必然，各項產業發展的關鍵性指標增速已經步入下降通道。
二、國內房地產企業資本結構存在的問題
企業資本結構通常是指企業權益資本和債務資本同企業總資本之間的比例關系，通常用財務指標資產負債率（總負債/總資產）來表示。企業資產負債率越低，則財務風險越小，債權人資本保障程度越高，而過高的資產負債率則會給企業帶來巨大的償債壓力和財務風險。就資本結構而言，國內房地產行業內部充斥著資本結構失衡、融資渠道單一的問題。
（一）資本結構失衡，整體資產負債率偏高
根據Wind數據顯示，2016年國內上市公司有132家資產負債率高于70%，其中23家屬于房地產行業，這23家公司中甚至有12家的負債率超過80%，即便是行業龍頭萬科A和新城控股的負債率也分別達到80.6%和82.81%。2016年國內房地產行業整體平均資產負債率為79.72%，直逼80%關口。目前，國際上房地產行業資產負債率通行標準為50%，由于國內市場差異，國內房地產業平均負債率的正常范圍也在60%～70%之間?？梢?，國內房地產業資產負債率整體過高，且上漲勢頭不減，財務風險日益加大。
國內房地產業資產負債率過高，究其原因主要是房地產業本身是非常典型的資金密集型行業，資金杠桿在企業發展過程中扮演重要的角色。房地產企業在生產經營過程中尤其是前期投入階段對資金需求量大、流轉周期長，而鑒于目前我國金融體系的不完善，可供企業選擇的融資渠道過少，股權融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對而言，企業更傾向采用銀行貸款的方式進行資金籌措以維持正常生產經營活動。正是企業對債務融資方式的偏好和依賴，進一步加大了企業的財務杠桿，從而導致負債率整體偏高，其潛在的金融負債風險為我國經濟穩定發展埋下隱患。
（二）融資渠道單一，對銀行貸款依存度高
目前，國內房地產企業的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預收款）三個部分構成。房地產業屬于資金密集型企業，總體資金投入需求量大，其自有資金相對不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據央行和銀監會的調查數據顯示，國內房地產企業的55%資金直接來源于銀行系統，而房地產業的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計算，則企業自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購房定金、預收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實質上構成了房地產業的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計國內房地產業直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業融資總額的七成以上。可見，國內房地產企業對銀行貸款的依賴程度明顯過高，財務杠桿過大。一旦房地產行業發生經濟波動，其經營風險和財務風險將直接傳導給銀行，導致金融風險爆發，進而影響國家金融市場的安全和穩定。
我國房地產業過高的資產負債率以及單一的融資模式加大了企業的財務杠桿和經營風險，嚴重阻礙了企業的持續穩定發展和資本結構優化進程。因此，當前國內房地產企業共同面臨的問題是如何促使其過高的資產負債率下降至合理區間，拓寬融資渠道，從而優化自身資本結構，降低財務風險。
三、資本結構優化具體途徑和方式
（一）降低資產負債率，合理控制負債規模，優化資本結構
根據我國房地產行業負債為主的融資特點，應把降低資產負債率作為資本結構優化的切入點。前文所示，國內房地產企業財務杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對于成長迅速、盈利空間較大的企業而言，適度的財務杠桿能夠增加資本投入，激活企業的創造能力，擴大企業規模，提升盈利能力。同時，適債務利息可以抵稅，有助于企業減輕稅負。但財務杠桿在幫助企業增加盈利的同時，也在累積風險。高負債產生的利息會導致企業現金流緊張，過度增加財務費用，吞噬稅前利潤，一旦投資項目無法實現預期盈利甚至虧損，財務杠桿會成倍放大財務風險，導致資金鏈瀕臨斷裂，使企業陷入財務困境。目前，我國房地產上市公司整體資本負債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產負債率降至合理區間將有助于產業結構調整，優化企業資本結構，促進房地產行業長期穩定發展。
（二）增強長期償債能力，合理調整融資結構，實現融資渠道多元化
國內房地產企業債務結構普遍以中短期負債為主，長期負債比例較低?！岸虨橹鳌㈤L為輔”的債務結構要求企業要具有較強的短期償債能力，但短期償債能力的強弱并不能代表企業的成長性和可持續性，也無法衡量企業抵御市場風險的能力。短期負債比例偏高，企業財務風險增加的同時，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業會被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補短期債務漏洞，而這些短期行為對企業長期持續發展造成不利影響。對于房地產行業而言，長期負債利率相對較低，提高長期負債比例，將有助于減輕企業債務利息負擔，促進企業不斷增強自身持續盈利能力和現金流創造能力。企業只有持續產生穩定可靠的現金流，才能增強長期償債和抵御風險的能力，從而降低企業投資經營風險。
目前，我國房地產行業融資結構不合理，長期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結構失衡問題，應當采取信托融資、房地產證券化等方式拓展融資空間，實現融資渠道多元化。
1.信托融資，一般是指信托公司針對有較好盈利空間的房地產投Y項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言，信托融資優勢在于融資成本低，財務費用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產負債率的情況下實現企業資本結構優化。
2.房地產證券化是房地產市場發展的主流方向，可以促使房地產行業經營管理更專業、資源配置更合理，其最常見的表現形式是上市融資。房地產企業通過上市可以迅速籌集巨額股權資金并作為注冊資本長期使用，并無償債壓力，同時還可以達到擴大企業規模、分散經營風險、降低融資成本、改善資本結構的效果。
（三）加速行業資源整合，擴大企業經營規模，實現規模產出效應
由于我國房地產企業個體經營規模所限，除銀行貸款融資外，大多數企業還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴大房地產企業經營規模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。
1.房地產企業若想染指大型開發項目，整體實力必須過硬，要具有相當的經營規模和行業資質，同等市場機遇面前小規模企業往往被忽略，所以要著重擴大企業規模，提升市場影響力和抵御風險能力，實現經營規?；?/p>
2.小規模企業融資相對困難，限制較多，融資規模有限，以中短期資金為主，而大規模企業則更容易獲得資金的支持。因此，擴大企業規模就要加大行業整合力度，通過整合減少企業數量，提升經營規模，實現房地產行業整體規?；l展。
四、結語
在市場經濟條件下，我國房地產業尚處在發展階段，企業整體資產負債率偏高，資本結構不合理，融資渠道單一，對于銀行貸款有嚴重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產行業正常發展。因此，合理控制企業資產負債率，改善內外融資結構，實現融資渠道多元化，成為房地產業實現資本結構優化的有效途徑。合理的資本結構直接關系到房地產企業自身的生存和發展，同時也對行業整體的持續健康發展起到決定性的作用。
參考文獻：
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房地產行業融資風險范文3
關鍵詞：房地產融資；現狀；發展趨勢
中圖分類號：FO 文獻標識碼：A
房地產行業是一個資金密集型行業，需要大量的資金支持其發展。當前我國房地產行業發展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產行業對于銀行的依賴性很大，一旦無法從銀行獲得貸款，那么我國房地產行業將會出現資金鏈斷裂的情況，從而使整個行業和房地產市場面臨著巨大的風險。因此我國房地產行業應該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風險，保證整個房地產行業的健康發展。
1我國房地產企業傳統融資渠道
我國傳統的房地產融資渠道主要是銀行，隨著國家對于房地產信貸政策的調整，使得我國房地產傳統的融資方式發生了很大的困難。我國房地產行業傳統的融資渠道主要包括以下幾個方面：
1.1銀行貸款
房地產行業對于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關系到房地產行業的發展。當前國內房地產行業主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產行業發展的風險。隨著國家對于房地產貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產行業面臨著資金困難。
1.2上市融資
房地產企業通過上市來進行融資，對于解決房地產發展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國家處于經濟安全的考慮，對于能夠上市的房地產企業限制的很嚴格，當前只允許一些具有相應實力的企業借殼上市，對于一般的房產企業來說，很難通過上市融資。
1.3海外房產基金
隨著我國改革開放的不斷深入進行，我國房地產市場逐步對外開放，大量海外資金涌入我國房產市場。海外房產基金的進入對于我國房地產行業融資具有十分重要的意義。但是當前國內尚沒有相關的法律法規，這就使得很多企業在操作的過程當中得不到有效的規范，不利于海外基金在房地產行業中充分發揮作用。
2我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析
2.1實際融資渠道較為單一
雖然我國房地產行業的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國現行法規的束縛，不能夠對解決房地產行業融資有根本性的作用。因此當前我國房地產行業的資金來源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。
2.2企業對銀行貸款依賴過重
隨著我國經濟發展速度的加快，我國逐步建立起完善的金融市場，但是由于我國金融市場起步時間較晚，在很大程度上對于房地產的融資都集中在間接融資上。當前我國房地產企業自己的資金量往往不足以支持其開發，因此主要是依靠銀行借貸當中，這使得整個房地產行業對于銀行的依賴性十分巨大。
2.3海外基金與國內企業對接的難題
海外基金在進入我國房地產行業時，往往采用自由的比較成熟的風險評價機制，對國內的合作伙伴進行風險評價和預測。由于我國實際情況與其風險評價機制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問題。因此國外基金在進入我國時往往具有較高的要求，一般的房地產企業并不能通過國外基金的風險評價。除此之外，我國相關法律法規不夠健全，存在很多不明確的地方，國外投資者在進入中公時存在較多的顧慮。
3房地產融資渠道的發展趨勢
理想的房地產融資體系應該是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信托基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由于房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。
4發展我國房地產融資渠道的對策和建議
4.1建立多層次的房地產融資體系
當前我國房地產融資當中存在的主要問題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對這種情況，應該根據我國的國情，有針對性性的豐富房地產的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個金融機構應該根據房地產行業的融資需要，有針對性的進行金融創新，開放出相對應的金融產品，為其提供便利。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行,缺少專業信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。筆者認為可以通過以下方式進行嘗試一是擴大權益融資比例，降低行業整體債務依存度；二是對于大型房地產企業，可發行短期債券融資，對于中小型企業，則可以大力發展房地產投資信托基金等方式。
4.2完善房地產金融法律法規
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全,規定不具體。從整體上看,嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中,新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等,做出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。
4.3加強對外資金融機構以及境外基金的引導
外資銀行以及境外的房地產產業基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。
5總結
綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠?？傊谛刨J緊縮的大環境下,我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發展路線，加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理,進一步完善法律法規,努力創新金融工具,不斷豐富融資方式。
參考文獻：
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房地產行業融資風險范文4
關鍵詞：房地產行業 金融風險 防范措施
近幾年，隨著我國經濟迅速發展與全球化的加劇，很容易出現房地產金融風險的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關機制以保障房地產行業能夠持續向上發展。房地產行業在發展的過程中房地產金融是其重要因素，因此防范金融風險不但決定了房地產行業的健康發展趨勢，還會對整個國家經濟與金融行業的持續發展造成深遠影響。
一、房地產金融風險的含義和類型
（一）金融風險含義
房地產金融的廣義是指房地產資金之間的流通，包含了房產金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產開發與投資經營相關聯的金融活動與投資活動。而金融風險指的就是房地產業在銀行的幫助下進行籌措、融通、清算資金等相關金融業務時，因為各種突發問題而受到影響，使銀行在收益時不能夠達到預期收益，進而需要承擔風險損失，造成房地產金融風險。
（二）房地產金融風險類型
信用風險。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現的貸款利息不可以及時回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風險一般都會出現在房地產企業因房源銷售困難、投資周轉不暢或者因經營不善導致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個人，并且個人出現了收支減少、待業在家、支出更多或者亡故等因素也會導致沒有能力還款。
流動性風險。因為在當前金融機構并沒有充足的運轉資金與能夠隨時提現的資產，所以可能會出現無法償還到期債務，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進而承擔流動性風險。有部分流動性風險具有原發性，指的是在資產構造里中長期資金貸款比例太大，現金等不能解決提款需求，同時又缺少資金融合的經濟渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動性風險具有繼發性，主要是因為信用風險引發的風險，在房地產金融里有很多人是將房產作為貸款抵押品，而當貸款人無法按時還取貸款時，銀行就會要求將抵押房產進行處理以得到賠償，但是房產賣不掉就會導致銀行缺少相應的資金用來解決提款等問題，這也會出現流動性風險。
匯率風險。如果在金融市場里出現外匯升值，就會導致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務出現家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計價的相關資產出現減少的情況。在進行外匯買賣與收支時也有可能產生風險，因此當在房產金融里出現外匯或者外債的身影時，就有可能會出現外匯風險。
二、出現房地產金融風險的原因
（一）健全房地產金融風險管理的相關機制
當前，我國房地產金融的法律法規建設在不斷進行完善，房地產市場也隨之在快速發展，兩者都具備了廣闊的發展前景，但是在當前還沒有其他的專門針對房地產金融的法案，在當前經濟發展形勢下，與房地產金融相關的規章制度應該得到進一步完善。
（二）房地產金融渠道單一，太過依賴銀行貸款
我國的房地產金融市場在經歷了30年的發展之后，國內銀行的相關體制建設漸漸成熟，但是房產開發所需資金大多依賴銀行貸款，既存現狀顯然會讓房地產金融出現更多的風險。目前我國銀行對于房地產行業的貸款方式主要有建筑貸款、房產資源開發貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產金融市場所運轉的各項環節都會承擔其中運行時可能會出現的信用與市場風險。而且，如果每項環節在運轉的過程中產生差錯就一定會給金融市場帶來不可估量的風險。
（三）受益群體的利益訴求差異化
當前我國國情決定了房地產金融市場的受益群體會有多元性，在這當中包含了各階層政府、地產開發商、土地產權方、商業銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產業在進行市場化后，房產價值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯系，在消費者負擔不了高房價時，銀行不但會貸款給開發商同時還會提供貸款給普通消費者，這又會讓銀行借貸身處風險之中，而且，在房地產金融市場里政府也占據了關鍵位置，因此要在利益和風險間找到支撐點。所以，房地產金融市場里受益群體的利益訴求決定了風險的發生幾率。
（四）個人住房貸款有潛在的違約風險
我國的個人征信系統已建立并在不斷完善，在當中所包含的內容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產情況與貸款意圖進行監管調查時，會越來越方便，但隨著城鎮化進程的推進，原有的客戶群體已發生很大變化，大量農民進城務工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個人征信系統對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農業生產，個人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個人征信信息來規避可能出現的風險。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩定性因素增加了，更容易導致客戶在申請按揭住房貸款后，出現違約風險。
三、加強房地產金融風險防范措施
（一）增強銀行的自身管理
銀行如果想防范自身的貸款風險那么在事前就應該重視預防，不是在風險發生后再想辦法解決。在貸款發出前，如果發生了開發商無法償還貸款的情況，那么銀行應該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補救，防范重點應該還是事前控制。而另一面，需要強化監控房地產行業貸款的各種細節。銀行一定要按照法律法規走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發放貸款給不合標準的房地產開發商，并需要強化認識房地產金融市場的規律，不被金錢所誘惑，對銀行內部進行改革、改進原有體制，并同時制定出科學合理的考核方式，施行權責合一的獎罰制度。
（二）擴展房地產行業的融資渠道
將房地產行業的融資渠道擴展開來的目的是將銀行獨自承擔的風險分給社會來共同承擔，主要方法有投資者自身承擔起房地產金融風險的融資。當前我國在房地產行業方面的主要融資方式有將貸款融資轉化為銀行貸款、資產實現證券化、房產信托等多樣性融資渠道，是擴展消費者與房地產行業融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產市場的金融風險。當房地產市場金融系統完備之后，房地產融資與個人貸款才可以在股權與債券融資中構建完善的證券市場。在證券市場中，可以創新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實現投資者在房地產市場中的融資渠道，進而逐步分解對金融風險的分析。
（三）建立完善的市場機制
在我國現有的市場體系里，如果缺少了市場的監督或者能力不足，就有可能出現資源配置不均衡的現象，導致部分收益個體把發展成本轉移到奉獻資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時還需浪費成本。房地產市場金融風險主要是因為受益群體之間的競爭，特別是有一些利益集團無法對某些參與者產生約束力，最后出現利益失衡的現象。所以如果想防范房地產市場金融風險就應該建立高效率的約束機制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進而完成風險和利益之間的平衡。
（四）完善個人信用評級機制
雖然我國現在建立了針對個人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現了違約問題，當事人的要承擔的法律責任相對不會很嚴重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現有的個人信用評級制度是當前銀行的首要任務，我國應和國外已發展完善的個人信用評級機制看齊，建立信用調查、信用檔案等機制于一體的監管制度，以有效的法律監管個人貸款，增強違約風險成本，例如，銀行可以采取聯網的方式，在網上對涉嫌貸款違約的當事人進行公布，并同時取消其永久貸款資格；并強化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應獲得優待，以此方法完善信用評級機制，能夠有效防范金融風險的發生。
四、結束語
近年來，我國房地產行業和金融產業之間的合作逐漸在深化開展當中，由此便可以看出房地產行業只有擴寬融資渠道才能夠防范與化解金融風險，除開傳統意義上的銀行投資，外來資金也應成為我國房產金融業新的資金來源。銀行在進行經營改革時可以把潛在的貸款風險加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應該將房產業中受益群體之間的各種訴求進行平衡，并以順應市場發展規律為前提正確掌握宏觀調控，使房地產金融市場能夠成功防范風險，發展道路可以越來越穩定。
參考文獻：
[1]湯磊.我國房地產金融風險及防范[J].對外經貿，2015，04
房地產行業融資風險范文5
論文摘要:我國房地產行業在過去幾年中資產負債率較高，有的公司資產負債率十分異常。本文通過分析我國房地產行業上市公司2006-2008年的數據，探討了我國房地產行業的資本結構特征，并與信息技術行業、零售行業進行比較，尋找不同行業間的差異，并分析其原因，指出房地產行業應大力拓展融資渠道，以實現其穩步發展。
自20世紀80年代，不同產業的資本結構差異引起了理論界的重視。國外學者owen，Dalyubert1982)，Brander，Jarrer和Kim(1982)，Titman(1984)，Lang和Malitz(1985)，Kester(1986)，Brander和Lewis(1986)，Maksimovic(1988)，Sarig(1988)，dasgupta和Titman(1996)，Fries，Miller和Perrandin(1997)，Mackeyhe和Phillips(2002)等都研究了行業因素對資本結構的影響。
我國目前的資本結構實證研究涉及的范圍很廣，主要集中在研究影響資本結構的相關因素方面。在資本結構的行業差異方面，陸正飛、辛宇(1998)，王娟、楊鳳林(2002)，郭鵬飛、孫培源(2003)研究發現我國上市公司資本結構受行業因素影響顯著。也有一些學者研究發現公司資本結構的行業差異并不顯著。
Schwartz和Aroson認為研究不同行業公司的資本結構是否具有顯著差異，可作為研究最優資本結構是否存在的一種替代方法。如果存在最優資本結構，不同行業的公司將根據其所處行業的特定商業風險逐漸形成自身獨特的資本結構;反之，如果不同行業的資本結構完全是隨機形成的，則說明可能根本不存在最優資本結構(1967)。本文將我國房地產行業資本結構與其他行業進行比較，分析得出我國房地產行業因為資本結構成本高，高度依賴短期融資使企業抗擊短期金融政策和行業政策的能力降低，資金鏈變得脆弱，增大了企業的經營風險。我國房地產行業應拓寬融資渠道，減少對短期投資的依賴，以實現其穩步發展。
研究設計。研究假設及其論證。假設各行業的負債比率沒有顯著差異。如果拒絕原假設，則說明樣本間差異顯著。本文首先將房地產行業與其他兩個產業的資本結構樣本數據進行描述性統計分析，再采用Kruskal-Wallis H非參數檢驗方法來檢驗不同行業的負債比率是否具有顯著差異。如果差異顯著，說明不同行業的的公司由其所處行業的特定經營風險逐漸形成自身獨特的資本結構，并非隨機形成。最后從行業經營風險角度分析差異形成的原因，從而對風險進行利用和規避。
資本結構指標選擇。學術界普遍存在三種度量資本結構的方式:總負債/總資產，總負債/股東權益，長期負債/總資產。本文選擇總資產負債率(即總負債/總資產)這個指標來衡量企業的資本結構。由于企業資產價值的市場價值獲得比較困難，本文的總資產指標采用賬面價值計算。
樣本選擇。本文所選房地產公司樣本為2006-2008年在滬、深兩個證券交易所發行A股的房地產上市公司。剔除PT、ST公司及資本負債率有異常的公司，選擇滬市、深市92家房地產上市公司進行分析。同樣，比較樣本數據剔除PT、ST公司，選取了2006-2008年我國信息技術行業78家上市公司和批發零售貿易業54家上市公司為比較樣本。在比較樣本數據的選擇方面，本文選取了零售行業、房地產行業和信息技術行業分別代表勞動密集、資金密集和技術密集型產業展開分析。本文使用SPSS11.5統計分析軟件進行統計分析。
房地產行業與其他行業資本結構比較分析
(一)描述性統計
1.我國房地產行業資本結構特征。2006-2008年我國房地產上市公司主要財務指標(見表1)。根據對房地產上市公司2006-2008年度的會計報告分析計算表明:從整體上看，目前我國房地產上市公司的整體盈利水平不高。從各房地產上市公司3年的情況來看，存在著資產負債率過高或過低的不合理現象。2006年有的公司在總資產息稅前利潤較低的情況下資產負債率竟然達到了90.11%，而有的公司資產負債率只有23.65%。從結構上看，我國房地產上市公司偏好于債務融資。在債券融資和股權融資兩種方式中，股權融資占了更大的比重。我國房地產上市公司總體資本結構的變化反映了不同時期各種外部經濟因素的影響，將其與其他行業資本結構相比較可以反映行業的盈利性和成長性。為了更加深入的剖析我國房地產行業資本結構特征，將其與不同行業進行橫向比較，從而找出差異。
2.房地產行業與其他行業資本結構比較。資本結構行業差異的統計描述(見表2)，從表2中數據可以看出，房地產行業和零售行業的資產負債率都很高，這與我國國情是相符的。我國目前正處于高速發展時期，房地產行業與零售行業都需要大量的資金，企業發展主要是負債融資。
(二)房地產行業與其他行業間差異的假設檢驗
房地產行業與其他行業負債比率比較的Kruskal-Wallis H假設檢驗結果(見表3)。從表3可以看出，房地產行業與其他兩個產業的資本結構有非常顯著的差異，同時2006-2008年檢驗統計量比較接近，說明這種差異具有穩定性。
房地產行業與其他行業資本結構差異的成因分析
房地產行業與其他行業的資本結構差異是顯著的，本文從行業經營風險分析造成這種差異的原因。
資產運營能力。行業的總資產周轉率越高，資產的運營能力越強，銷售收入就越高。零售行業資金循環回收速度快，有很強的舉債能力，償債能力有保障，可以看出它傾向于高負債的融資決策。房地產行業的總資產周轉率比零售行業低，比信息技術行業高，它的負債也比零售行業低，比信息技術行業高。
資產結構。根據國內外大多數學者的結論，資產結構影響行業資本結構主要表現為，有形資產比重越高，資本破產清算及擔保價值越大，越容易得到銀行信貸，會導致企業負債率較高。房地產行業的有形資產比率明顯高于其他行業，那么融資會依靠抵押貸款方式，負債就會較高。
行業的成長性。成長性行業內源融資有限，需要更多的外源融資。Myers認為，流動負債會減少成本，并且通過對樣本公司的統計，發現流動負債在總負債中占絕對比重，導致這類行業總負債水平較高。房地產行業的增長率較高，但發展中存在許多問題，受政策影響較大，流動負債水平較高。
投資時間。房地產行業投資的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性，所以其風險更大。而其他行業投資時間相對于房地產行業來說時間短，效益更快。
市場信息的分散性。房地產行業市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。零售行業與信息技術行業市場發展更充分，變現容易。
綜上所述，我國房地產行業融資渠道主要依賴向銀行舉債，而房地產行業投資周期長，變現困難，一旦資不抵債就會將其經營風險轉嫁于銀行。并且房地產行業受政策、經濟環境影響都較大，所以其經營風險較其他行業大，融資成本高。
房地產行業融資風險范文6
關鍵詞：房地產經濟；金融風險；問題；措施
作為我國國民經濟中的支柱產業之一，房地產行業是一個基礎性強、關聯度大的資金密集型產業，因而，其發展和進步，離不開金融機構信貸資金的大力支持。但是，由于房地產價格的波動性較大、銀行業自身的缺陷等問題，給房地產經濟的健康穩定發展帶來不利影響的同時，嚴重阻礙了我國國民經濟的進一步發展，因此，解決房地產金融問題，及時防范和處理房地產金融風險，促使房地產經濟的健康發展，成為推動我國國民經濟持續穩定增長的強大動力之一[1]。
一、我國房地產金融中存在的問題
1、房地產的開發資金過度依賴于銀行貸款
作為一種資金密集型的產業，房地產行業的開發資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業銀行，給商業銀行的發展帶來不利影響。根據有關統計估算，絕大部分的房地產開發資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環節的市場風險和信用風險，其中，以開發商貸款的風險為主，進而給造成商業銀巨大的金融風險。
2、消費者的住房信貸存在著違約的風險
在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續發展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業帶來一定的金融風險。據統計，在房地產行業繁榮階段，四大國有商業銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業銀行不能及時、準確的監督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業銀行的金融風險增加[2]。
3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題
目前，由于商業銀行把房地產信貸當成一種優良的資產，大力發展房地產信貸，并且在經營業務上存在著急功近利的錯誤傾向，例如，有的商業銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續，加快審查速度，使得商業銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發放過程中，有的商業銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔保項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。另外，很多的房地產企業依靠信托公司，按照銀行貸款的有關條款執行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經營能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產企業自身和商業銀行帶來負面影響。
二、防范房地產金融風險的具體措施
1、實現房地產行業抵押貸款的證券化
加快房地產行業抵押貸款證券化的進程，實現其證券化，可以有效的分散商業銀行的金融風險，促進房地產行業的健康持續發展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機構匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經由證券機構，以現金方式購入證券，然后根據信用評級或者擔保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過程中，商業銀行可以通過轉讓部分收益權的方式，及時回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進程，實現其證券化，是防范和規避金融風險的有效途徑。
2、積極發展房地產行業的信托投資基金
加快房地產信托投資基金，解決房地產投資流動性差、投資門檻高的問題，實現房地產的融資，可以極大的緩解房地產行業過度依賴銀行業的局面。通過發展房地產信托投資基金，改善房地產企業融資困的狀況，擴大投資者的范圍，減少金融風險，可以規范房地產行業的行為，引導房地產行業的健康發展。
3、不斷提高金融機構的風險管理水平
銀行自身的經營方式是自身生存和發展的前提，因此，銀行部門應該制定科學的管理制度，不斷提高風險管理水平，以維護自身的穩定發展。銀行應該不斷完善房地產信貸風險的評估體系，建立信貸決策支持信息系統，加強內部控制，加強與中介機構之間的信息合作，以提高風險管理水平，及時防范和處理金融風險[3]。
三、總結
總而言之，房地產行業的發展對于我國國民經濟的發展有著至關重要的影響，因此，認清房地產經濟波動與金融風險之間的關系，建立完善的房地產金融體系，及時有效的防范和控制房地產金融風險，引導房地產行業的持續穩定發展，促進國民經濟的發展，以不斷提高我國的整體經濟水平。
作者:劉歡 單位:湖南外貿職業學院
參考文獻
[1]郝丁.我國房地產經濟波動與金融風險防范研究[D].西南財經大學,2016.
