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建設用地容積率管理辦法范文1
[關鍵詞]京津冀協同發展；城市土地；集約利用差異度
[DOI]1013939/jcnkizgsc201721032
《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015―2020年）》（下文簡稱“《規劃》”）是京津冀協同發展戰略的重要組成部分，是《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一。三地區土地利用現狀與規劃目標差距甚遠，致使不同地區在京津冀協同發展過程中起點、進程和水平存在明顯的差異，進一步導致在實際合作發展過程中，存在一定的現實困難，從而影響京津冀協同發展戰略的實施。所以，有必要對不同地區的土地利用強度現狀進行區域分析，并與《規劃》對京津冀土地利用的發展概況比較，分析二者之間存在的差異，為《規劃》的順利實施奠定基礎。
1京津冀協同發展戰略及土地利用總體規劃
京津冀是中國北方最大、綜合實力最強的區域，占地面積218萬平方公里，主要包括北京市、天津市以及河北省的11個地級市。2013年2月，中央提出京津同城化、京津冀一體化；2014年2月，京津冀協調發展正式上升為國家戰略。該戰略旨在將京津冀三地作為一個整體，以解決北京“大城市病”為基本出發點，調整優化城市布局和空間結構，推進產業升級轉移，努力形成京津冀目標同向、措施一體、優勢互補、互利共贏的協同發展新格局。
2016年5月4日，國土資源部門、國家發改委聯合印發《規劃》，《規劃》劃定了減量優化區（建設用地“減量瘦身”、轉為生態用地）、存量挖潛區（區域建設用地總量基本保持穩定，以存量建設用地結構和布局調整為主）、增量控制區（不宜進行大規模開發建設，重點保障基礎設施和公共服務用地，控制區域新增建設用地）和適度發展區（即承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域）（見圖1）。
圖1京津冀協同發展土地利用總體規劃土地區劃
2京津冀城市土地利用現狀比較分析
京津冀區域現有主要城市11個，各城市土地利用在用途、面積、結構、動態變化、使用強度等不同方面均存在區域差異。
21當前京津冀城市土地利用數量結構比較
自京津冀一體化提出后（即2013年2月至今）京津冀城市不同用途土地新增面積見表1。
天津10483492251558099589數據來源：CREIS中指數據房地產數據信息系統――土地版。
由表1可知，從同一地區不同用途土地供應結構及動態差異分析，2013―2016年北京市新增土地主要以住宅用地為主，而動態住宅用地供應呈遞減趨勢。天津及河北新增土地主要以工業用地為主，住宅用地次之。動態來講，受北京疏解非首都功能區、京津冀協同發展等策略的影響，河北新增工業用地面積逐年增加，天津則呈遞減趨勢。2013―2016年，從京津冀三地區域差異分析，新增土地面積總量上，河北住宅、工業、商業以及其他用地均高于北京和天津；用途上，北京新增土地以住宅用地為主，天津以工業用地增加為主，河北以新增住宅、工業用地為主；北京各類用地增幅均逐步減緩，天津商業、工業及其他用地增幅均逐年降低，河北工業用地、商業用地及其他用地均呈遞增趨勢。
22京津冀城市土地利用強度分析
土地利用強度是指土地資源利用的效率，單位用地面積投資強度，對一個單位的土地投資的強度。本文從城市綜合容積率、交通密度來分析京津冀城市土地利用強度的差異性。具體分析如圖2所示。
根據圖2可得：2008―2016年，北京容積率2008―2014年走勢呈基本穩定的狀態，容積率范圍為121～16，2015年上漲到212，到2016年出現下降的趨勢，容積率降到139；天津容積率基本沒有過大的變化趨勢，只有到2015年下降到092；河北容e率2008―2011年從254下降151，2011―2016年容積率變化趨勢基本持平，范圍為113～128。
由于2012年3月21日住建部出臺了《建設用地容積率管理辦法》，使得雖然有新增建設用地，但綜合容積率下降至近年來最低。截至2016年，北京、天津、河北綜合容積率相差不大，但京津冀近年來容積率變化趨勢卻不同，且由于計算的是綜合容積率，現實中同一地區容積率也出現兩極分化的現象，所以容積率的分布狀況在京津冀中亦存在一定程度上的差異。
2006―2015年，北京城市交通密度為11664～24375輛/公里；天津城市交通密度為7011～17027輛/公里；河北城市交通密度為1595～5824輛/公里。因此，京津冀三地城市交通密度存在著明顯差異，北京交通密度遠高于天津和河北，同時天津也明顯高于河北（見圖3）。
3京津冀城市土地利用現狀與《規劃》目標的差距分析
該部分主要針對現行京津冀城市土地利用現狀與《規劃》中對土地利用的規定比較，找出偏離《規劃》的指標。
31《規劃》中減量優化區與京津冀土地利用現狀比較及分析
《規劃》中主要將北京城六區、天津主城區定為減量優化區。即在現有用地的基礎上，不再新增建設用地，鼓勵將利用不充分的存量用地轉化為生態用地以降低建設用地比例。市國土局、市發展改革委、市規劃委關于印發《北京市2016年度國有建設用地供應計劃的通知》中明確提出當年國有土地總供應量為4100公頃，其中2250公頃為存量用地，占新增用地的55%，國家鼓勵開發利用存量用地，對棚戶區改造，通過拆多供少、以拆定供，逐步實現“瘦身”，進而提高土地利用效率。就北京土地利用現狀看，北京土地利用基本趨于飽和，自2006―2016年以來，北京新增建設用地面積逐年遞減，發展趨勢符合《規劃》要求，但進度仍然相對較慢。天津主城區用地也已經達到一定限度，新增建設用地面積逐年遞減，隨著人口的集聚，土地利用效率逐步增加，與《規劃》方向趨于一致。
加快首都非功能區進程，《規劃》在一定程度上起到引導和規范作用，但由于北京城六區、天津主城區土地利用結構和布局已定型，對土地需求并未減少，目前新增用地依舊占45%，盡管動態變動趨勢與《規劃》一致，但新增建設用地減少幅度還遠遠不夠，仍需繼續調整和優化土地利用結構。
32《規劃》中存量挖潛區與京津冀土地利用現狀比較
《規劃》主要將北京以及天津郊區劃為存量挖潛區。這部分區域土地開發利用水平并未達到最優，仍需要繼續提高土地利用效率，但不宜進行高強度的開發利用，主要以存量建設用地結構和布局調整為主。近年來，北京、天津郊區土地利用強度也在逐年增加。為了緩解市中心居住壓力，部分住宅逐步向市郊區轉移。特別地，北京近年來為實現產業轉移，逐步將工業用地向河北以及北京、天津郊區轉移。
現階段北京、天津郊區正在緊鑼密鼓地開始承接市中心的產業轉移，北京、天津市郊區還有繼續開發的空間，有待進一步提高土地利用效率。為了更好地響應《規劃》的指導，挖潛區內部要針對現行土地利用現狀結構適度調整土地利用布局、提高土地集約度，以更好地承接產業轉移。
33《規劃》中增量控制區與京津冀土地利用現狀比較
《規劃》主要將石家莊、邯鄲、邢臺、張家口、廊坊等地劃為增量控制區。所劃增量控制區不宜進行高強度、大規模的開發建設，主要區域功能是提供和保障基礎設施和公共服務，嚴格控制新增建設用地的供應。隨著2013年京津冀一體化的提出，石家莊、邯鄲等地人口逐步聚集，2013―2016年新增建設用地面積從122798萬平方米降至118409萬平方米，總體供應變化趨勢不大，呈緩慢減少趨勢，基本符合《規劃》的要求。通過查詢河北省2013―2015年統計年鑒可知，石家莊等市區市政基礎設施及公共服務包括城市道路面積、排水管道長度、供水綜合能力以及園林綠地面積等呈10%～60%不同幅度上漲趨勢。
增量控制區內部的市區發展趨勢符合《規劃》的要求，但各市區的發展幅度不一致，存在分化的勢，所以對于社會保障、公共服務較弱的地區要加強基礎設施建設，對于較強的地區要保持強化已有的基礎設施、公共服務，在建設的同時要嚴格控制增量用地，提高土地集約利用效率。
34《規劃》中適度發展區與京津冀土地利用現狀比較
《規劃》主要將河北的保定、滄州、衡水、秦皇島以及石家莊西南地區和天津濱海新區等地規劃為適度發展區。適度發展區作為京津冀一體化進程規劃中首次提出以承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要功能區，在引導人口、產業合理集聚方面會緩解首都日益緊張的用地矛盾。適度發展區以“以控制基礎上的發展”為發展原則和規劃主線，并適度增加區域新增建設用地規模。以保定市為例，2013―2016年三年間工業用地面積由40845萬平方米增長到42323萬平方米，四年間增長15萬平方米左右，基本符合《規劃》中關于適度轉移非首都功能區中的產業，但仍無法滿足京津產業轉移尤其是北京功能疏解的要求。
要貫徹落實河北主要城市在京津冀協同發展中的定位，例如保定市建成創新驅動發展示范區和京津保區域中心城市的目標要落實。著重建設教育、醫療以及社會保障，將河北發展區范圍內的基礎設施建設打好，為承接產業轉移、人才的集聚奠定基礎。在開發建設城市土地利用之前做好明確的用地規劃，使土地更好地高度集約利用。
參考文獻：
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建設用地容積率管理辦法范文2
（一）節約集約利用土地的目標任務。經過四年的努力，要實現三大根本轉變：一是在土地利用方式上，實現從粗放利用型向資源節約型根本轉變，全社會節約集約用地意識進一步增強，土地利用結構和空間布局進一步優化，建設用地集約利用水平和綜合利用效益顯著提高，土地閑置浪費和低效利用問題得到有效解決；二是在管理方式上，實現從土地管理部門單一管理向多部門綜合協調管理根本轉變，使全市節約集約用地工作組織有序、職責明確、部門協調，建立全社會節約集約用地管理機制；三是在實施手段上，實現從事前行政審批向建設用地全程的綜合監控轉變，充分發揮經濟、法律、行政和技術手段對土地節約集約利用的促進作用，把節約集約用地融合到經濟發展和結構調整的各項宏觀經濟活動中。按照《*市土地利用總體規劃（20*—2020年）》相關控制指標的要求，至2012年人均占用建設用地控制在153平方米。
（二）充分認識節約集約利用土地的重要性。節約集約利用土地是貫徹落實科學發展觀的本質要求，是解決我市土地供求矛盾的重要舉措，是調整經濟結構、轉變經濟發展方式的重要抓手，是建設資源節約型和環境友好型社會的重要內容。全市上下要充分認識節約集約利用土地的重要意義，采取更加有力的措施，切實推進節約集約利用土地工作，為全市經濟社會又好又快發展作出貢獻。
二、加強土地利用規劃管理，嚴格控制新增建設用地總量
（一）加強土地利用總體規劃管理。按照“守住耕地紅線，節約集約用地”的要求，體現主體功能區規劃編制的原則，認真做好新一輪土地利用總體規劃的編制工作，確保上級下達的耕地保有量和基本農田面積、標準農田面積不減少，建設用地總規模不突破，耕地占補平衡措施落實。城鄉規劃、產業發展規劃、生態環境功能區規劃等規劃在用地規模、空間布局、開發時序上要與土地利用總體規劃相互銜接。通過編制和實施新一輪土地利用總體規劃，進一步合理布局土地利用空間，優化城鄉土地利用結構，引導工業向開發區（園區）集中、人口向城鎮和中心村集中、住宅向社區集中，充分發揮土地利用的集聚效應。嚴格土地利用總體規劃的實施管理，嚴肅查處違反土地利用總體規劃用地的行為，并依法追究有關人員的責任。
（二）科學編制年度用地計劃。根據上級下達的新增建設用地計劃和上一年度土地利用實際情況及本年度需求情況，科學制訂并認真實施土地利用年度計劃。年度新增建設用地指標優先安排用于產業發展、基礎設施和下山搬遷等民生用地。不斷完善房地產用地、工業用地出讓計劃管理辦法，未納入土地利用年度計劃的建設項目，原則上不予安排用地。
三、加大閑置用地清理力度，著力盤活存量建設用地
（一）加快轉而未供土地的供應速度。切實有效利用和消化已農轉用未供土地，采取調整項目、盤活指標、加快拆遷等多種方法，有效提高供地率。對已辦理農轉用征收手續后需改變規劃用途的，報經市政府批準調整項目后辦理供地手續；對已辦理農轉用征收手續的土地，前期工作未到位的由所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、開發區（園區）負責完成前期工作，及時供地；對已辦理農轉用征收手續不能實施供地的，按程序上報盤活用地指標。前三年度的已農轉用土地供應率不得低于90%、80%和50%。
（二）嚴格執行閑置土地處置政策。對閑置土地滿一年以上未滿二年，依法應征收土地閑置費的，一律按出讓或劃撥土地價款的20%征收，嚴格按規定標準收取土地使用稅；對閑置土地滿二年，依法應無償收回的，堅決無償收回。對因企業自身原因閑置半年以上一年以下的土地，鄉鎮人民政府、街道辦事處、開發區（園區）管理機構和有關單位要各司其責，責令項目土地使用者出具承諾書，督促用地單位在規定的期限內盡快開工建設或尋找新的投資者，引進新的項目，進行調整使用。
（三）加強土地儲備管理工作。進一步規范和完善土地收購儲備工作，充分發揮土地儲備在增強政府對土地一級市場供應中的調控能力。合理確定儲備土地規模，優先儲備現有未利用建設用地，對因規劃調整為經營性用地的，一律統一收購儲備，統一公開出讓。實行建設用地“凈地”出讓，出讓前處理好土地產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發。合理確定建設用地出讓的宗地規模。要嚴格控制開發周期，每宗土地的開發建設時間原則上不得超過二年，防止土地閑置浪費。
四、加強城市建設用地管理，提高城市土地利用效率
（一）優化城市用地結構。城市建設用地規模不得突破土地利用總體規劃確定的用地規模。對突破用地規模的，規劃部門應會同國土等相關部門進行調整修正。要根據城市功能分區和產業結構調整的要求，編制和實施城市總體規劃、控制性詳細規劃和土地供應計劃，降低傳統產業用地規模，提高高新技術產業及現代服務業用地比例，提高廉租房、經濟適用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、體育、文化等設施用地，綜合發揮社會資源集聚和共享效應。要鼓勵建設項目向空中發展，適度提高城市宜建區的土地開發強度，對建筑高度、容積率沒有特別限制的區域，在符合城鄉規劃的前提下，要適度提高建筑高度和容積率。
（二）鼓勵開發利用地下空間。規劃部門要會同人防、國土等部門制定地下空間開發利用專項規劃。在符合規劃、人防、消防等要求的前提下，地下空間用途和面積等指標明確的經營性用地，要與地面國有建設用地使用權一并納入公開出讓范圍。按市場化途徑取得地下空間土地使用權的，可以單獨辦理地下空間土地使用權登記。對行政劃撥國有建設用地使用權的人防項目和依法“結建”的人防工程建設項目，以及規劃設計條件明確可進行地下設施建設的，可以無償取得地下空間土地使用權，單獨辦理登記手續，但不得分割轉讓。工業企業合理開發利用工業用地的地下空間，不另行收取土地出讓金。
五、加強基礎設施建設用地管理，控制基礎設施建設規模
（一）科學編制基礎設施建設規劃，優化建設項目用地方案。編制交通、能源、水利等基礎設施建設規劃，要充分考慮和整合現有及關聯基礎設施的空間布局，綜合服務容量和能力，合理安排新建項目規模，努力提高整體效益?；A設施建設項目的選址和用地規模，結合技術指標、經濟指標和用地指標，要充分論證，優化設計方案，并嚴格執行各類項目建設用地定額下限標準，盡量少占耕地尤其是基本農田和標準農田。
（二）嚴格控制基礎設施建設項目用地規模。嚴格按國家標準進行各項市政基礎設施、公建項目和生態綠化建設。加強重點基礎設施建設項目用地預審，嚴格執行行業用地標準，其用地總規模原則上不得超過項目用地預審時確定的用地規模。
（三）深入推進土地有償使用制度改革。嚴格界定公益性用地和經營性用地，逐步縮小劃撥方式供地范圍。今后除由政府全額投資興建的交通能源水利等基礎設施、城市基礎設施、各類社會事業用地外，其余應實行有償使用。
六、加強工業用地管理，提高工業用地的投入產出率
（一）堅持項目決策咨詢制度。根據國家產業政策和環境保護要求，進一步明確產業導向目錄。合理設置工業用地公開出讓的產業類型、投資強度、環保要求、規劃條件等內容，強化土地供應對產業結構調整的促進作用。把好入園項目的質量關、布局關、經營者素質關，加強項目的協調服務，把工業項目決策咨詢與項目投資協議簽訂、土地公開出讓、備案核準等工作結合起來，進一步提高項目決策咨詢的科學性和操作性。
（二）提高土地集約利用水平。根據新的土地集約利用評價體系，細化項目入園標準，提高園區投資強度和容積率，容積率要求達到1.0以上。根據工業用地雙控指標和項目固定資產投資規模，確定項目供地量。對分期建設的項目原則上分期供地。加強對企業內部平面圖設計的規范管理，鼓勵企業建設多層廠房。
（三）嚴格執行工業用地出讓最低價標準。認真落實國家和省關于工業用地招標拍賣掛牌出讓的各項規定，大力推進工業用地市場化配置，嚴格執行全國、省工業用地出讓最低價標準。
（四）建立以土地貢獻率為主導的工業用地評價機制。完善工業項目決策咨詢與用地預審相結合制度，將工業項目的產業政策、環境保護、投入產出、科技含量、投資強度、節能減排、財政貢獻和社會貢獻等要求納入決策咨詢內容，作為工業項目出讓和批后監管、復核驗收的依據。逐步推行工業用地“畝產效益”評價體系，實行工業企業土地利用效率與財政、稅收政策相掛鉤的綜合激勵措施。
（五）大力開展企業挖潛節地活動。引導企業通過壓縮超標的綠地面積和輔助設施用地，擴大生產性用房。鼓勵工業生產型企業通過廠房加層、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率。對符合規劃、安全、消防要求，不改變原用途，經批準在企業原用地范圍內新建、改建、擴建工業廠房，提高建筑容積率的，不補繳土地出讓金，并減免城市市政基礎建設配套費。對新增工業用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標部分，不補繳土地出讓金。
七、加強農村建設用地管理，挖掘農村建設用地潛力
（一）科學編制農村集鎮、村莊規劃。根據土地利用總體規劃、區域規劃，結合“十村示范，百村整治”工程和社會主義新農村建設，規劃部門要加快編制和調整農村集鎮、村莊規劃，加快“中心村”整治和建設步伐，逐步縮小農村建設用地規模。集鎮、村莊建設要充分利用村內原有宅基地、空閑地以及低丘緩坡中的非耕地。嚴格執行農村“一戶一宅”政策，控制農民超用地標準建房，要逐步解決歷史遺留的“一戶多宅”問題。探索建立農村空閑宅基地退出機制。
（二）切實做好“城中村”改造。按照城鄉規劃、土地利用總體規劃和年度計劃的要求，根據“統一規劃、適當集中、合理布局、分步實施、配套建設”的原則，結合舊城改造和城鄉結合部村莊改造，應當集中建造多層、高層公寓，切實提高土地利用效率。
（三）大力開展土地開發、復墾、整理。按照“宜農則農、宜林則林、宜建則建、宜居則居”的原則，加快制定與土地利用總體規劃相統一的低丘緩坡資源綜合開發利用規劃，科學開發和合理利用低丘緩坡，拓展土地利用空間。結合下山搬遷、地質災害搬遷避險安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓勵搬遷居民點的宅基地復墾。
八、強化建設用地批后監管，嚴格土地執法監察
（一）加強建設項目用地動態監管。進一步完善建設用地項目土地出讓合同條款，明確項目開工與竣工期限，控制性詳細規劃確定的規劃條件、投資強度、綠地率以及違約責任等內容。對未按建設用地出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地使用權證書，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地使用證書。強化建設用地項目開發利用全過程的跟蹤檢查，全面推行以土地使用合同或劃撥決定書履行情況為主要內容的復核驗收制度，對違反約定條款內容的，要追究土地使用者的違約責任，同時限制其參加建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
（二）嚴肅懲處土地違法違規行為。嚴格執行國家土地管理法律、法規和政策，對非法轉讓、未批先用、少批多用、擅自改變土地用途等嚴重土地違法違規行為，依法嚴肅查處，公開曝光違法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入信息基礎數據庫。對未取得合法用地手續的建設項目，各有關部門不得辦理項目審批、核準、建設規劃許可、施工許可、發放貸款、工商登記、通電、通水、通氣等手續，違反規定的，追究相關人員的責任。充分發揮鄉鎮人民政府、街道辦事處在土地管理方面的作用。進一步建立和完善村級土地管理協管員制度，積極探索農民建房用地、農業生產設施用地、鄉鎮（街道）區域內違法用地委托鄉鎮人民政府、街道辦事處執法監察的機制。
九、加強組織領導與部門配合，形成節約集約用地氛圍
（一）加強組織領導。鄉鎮人民政府、街道辦事處和各有關部門要轉變用地觀念，把節約集約用地擺在十分突出的位置，加強組織領導，切實抓出成效。要層層落實責任制，完善考核獎懲制度，把節約集約用地考核納入鄉鎮、街道和有關部門年度考核體系。
建設用地容積率管理辦法范文3
第二條本辦法所稱投資強度即項目用地范圍內單位面積固定資產投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產總投資額÷項目總用地面積，其中：項目固定資產總投資額包括建筑物、構筑物及其附屬設施、設備投資和地價款。
第三條投資強度監管是指工業項目從立項到項目竣工驗收期間，依照項目批準文件、國有土地有償使用合同等，對建設項目進行的監督管理。
第四條市工業項目投資強度認定實行社會專業機構審計與政府相關職能部門對結果予以審查認定相結合的綜合確認制度。
第五條本辦法適用于市范圍內新建、改建和擴建的工業項目(以下簡稱工業項目)。
第六條市政府成立由常務副市長負責，市發展改革、國土資源、城鄉規劃、財政、住房城鄉建設、環保、商務、工信、統計、審計、監察等部門組成的市工業項目投資強度監管領導小組，負責對企業落實投資情況進行全程監管，領導小組組成部門按照各自職能履行監管職責。
第七條在市區產業集聚區內新建、改建和擴建工業項目規劃要提交市規劃技術委員會、市規委會審核確定。新上工業項目投資強度不得低于4200萬元/公頃(280萬元/畝)，單位土地面積平均產出達到6240萬元/公頃(416萬元/畝)，工業用地建筑密度高于60%，容積率大于1.2。市級產業集聚區多層標準廠房建設用地面積原則上占產業集聚區工業用地總面積的25%，建筑容積率高于1.6。
第八條工業項目投資強度控制要做到事前把關。項目在開工前，項目建設單位需排出項目建設形象進度計劃，報市國土資源局備案。市工業項目投資強度監管領導小組對經市規委會批準的新建、改建和擴建的工業項目業主提供的可行性研究報告進行聯合審查，重點審查地塊開發強度、項目概算及建筑、設備類投資清單等。
第九條工業項目投資強度控制要做到事中預警。在項目實施過程中，市工業項目投資強度監管領導小組成員單位按照各自職責，切實加強對項目建設的日常監管，重點檢查項目規劃執行情況，是否存在批多建少或不符合規劃的情況；檢查項目建設形象進度計劃執行情況，是否存在不按計劃推進的情況；檢查項目財務支出情況，是否存在投入與支出嚴重不相符等情況。對檢查發現的問題，要及時發放整改通知書，提出整改意見。
第十條嚴格分期建設項目用地供應管理。對用地規模需求較大的大型工業項目，應按照整體規劃、總量控制、分期供地、限期開發的原則，根據項目建設需要分期實施、層次推進。對于分期建設的重大項目，根據項目總體規劃合理預留用地，對預留土地設置開發時限，若超過規定期限未開發建設的，不予繼續供地，并視情況將預留用地按照規劃配置給其他項目。
第十一條土地出讓成交后，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，具體明確項目固定資產投資額、投資強度、容積率、違約責任等相關條款。依照《國有建設用地使用權出讓合同》約定付清宗地全部出讓價款、依法取得《建設用地規劃可證》后，國土資源部門依申請辦理《國有土地使用證》。
第十二條對投資額度在億元以下的工業項目，原則上不單獨供地。嚴禁向淘汰類、高能耗、高污染、低效益的工業項目供地，重點保障投資高、效益好、就業多的國家鼓勵類項目及我市的主導產業、新興產業的用地需求。
第十三條項目建設單位應在項目竣工后，委托社會專業機構編制項目投資專項審計報告。
第十四條社會專業機構從事工業項目投資專項審計需符合下列資質標準和條件：
(一)具有乙級以上工程造價咨詢資質并具備注冊會計師技術力量的獨立法人單位；或經批準設立并具備注冊造價師技術力量的會計師事務所；
(二)具有工程造價咨詢或工程預結算審價等相應經營范圍；
(三)工程造價單位技術負責人具有工程或者經濟系列高級專業技術職稱和造價工程師注冊資格，從事工程造價專業工作不少于10年；會計師事務所行政和技術負責人具有主任會計師以上資格；
(四)具有完善的組織結構、必要的技術裝備、嚴格的質量管理體系和管理制度；
(五)從事過同類建設項目的造價審核，無任何不良記錄；
(六)其他法律、法規規定的條件。
第十五條社會專業機構應參照國家、省有關法律、法規和標準編制項目投資專項審計報告，其主要內容包括：
(一)投資專項審計報告表；
(二)工程概況；
(三)審計依據，主要包括項目核準(備案)文件；《國有土地使用權出讓合同》；建設用地規劃可證、建設工程規劃可證；施工合同、設備購銷合同；有關財務資料；其他相關資料；
(四)審計結論，主要包括項目建設情況、建設用地履行產業政策情況、投資完成情況、投資強度情況；
(五)社會專業機構資質證書及營業執照、審核咨詢人員簽名、資格證書及資格章；
(六)項目建設單位營業執照；
(七)其他有關資料。
第十六條工業項目按規定竣工、所有設備安裝完畢后，項目單位向項目所在地國土部門申報建設用地開發利用情況和提出工業用地項目評價審核申請，需提供以下材料：
(一)工業用地項目完工總結報告；
(二)建筑工程規劃核實證書；
(三)國有建設用地使用權出讓合同；
(四)項目立項核準或備案文件；
(五)項目環境影響評價文件；
(六)社會專業機構出具的項目投資專項審計報告；
(七)建設用地單位營業執照、稅務登記證；
(八)根據相關規定需提供的其他材料。
第十七條經項目所在地國土資源、發展改革、城鄉規劃、統計、工信、環保、審計、監察等部門對申報項目進行聯合初審，縣(區)政府(管委會)審核后，將相關匯總材料一并報市國土資源局。
第十八條由市國土資源局組織市工業項目投資強度監管領導小組成員單位，審查項目建設單位上報的項目投資專項審計報告等，其主要內容包括：
(一)承擔項目投資專項審計的中介機構及其人員是否具有相應的資格；
(二)項目建設規模及主要建設指標是否符合核準(備案)文件要求；
(三)項目建設內容是否符合產業政策和行業標準要求；
(四)其他應審核的內容。
第十九條經審核符合要求的建設項目，市國土資源局組織項目竣工土地檢查核驗。
經審核不符合要求的建設項目限期整改，整改后經審核符合要求的，市國土資源局組織項目竣工土地檢查核驗。
第二十條經批準分期實施的建設項目可以實行分期審核，分期實施的項目，一期建設投資強度達不到出讓合同約定投資強度的，二期建設不予供地。
第二十一條實行《國有建設用地使用權出讓合同》履約保證金制度。土地成交后，項目建設單位與國土資源部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同履約保證協議書》，并由項目建設單位向國土資源部門按億元以下成交宗地其成交總價款10%的比例、億元(含億元)以上成交宗地其成交總價款5%的比例繳納保證金。項目建設單位按《國有建設用地使用權出讓合同》約定期限開工的，經國土資源部門驗收確認后，在15日內返還50%的履約保證金(含銀行利息)，按約定開發建設并按期竣工的，經市工業項目投資強度監管領導小組組織驗收確認后，15日內再返還項目建設單位繳納的50%的履約保證金(含銀行利息)。項目不能按期開、竣工的，履約保證金予以沒收。
第二十二條項目投資規模、投資強度等主要指標不能按期達到《國有建設用地使用權出讓合同》投資協議約定的，三年內不得享受地方出臺的各項優惠政策，已獲得的扶持資金由相關部門予以追回。
第二十三條實行工業項目投資強度違約責任追究制度。項目未如期達到約定條件的，按《國有土地使用權出讓合同》約定追究違約責任。由國土資源部門按照實際差額部分占約定投資規模和投資強度指標的比例，征繳項目建設單位相當于同比例土地出讓價款的違約金，并要求項目建設單位繼續履約。
第二十四條未經國土資源部門項目竣工土地檢查核驗的，住房城鄉建設部門不予受理項目竣工驗收備案，不予通過竣工驗收。
第二十五條項目建設單位隱瞞或者提供虛假材料，導致投資強度審核數據失真的，由建設單位負責承擔違約責任。
第二十六條有關工作人員在投資強度監管過程中、、的，由市監察部門予以行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
建設用地容積率管理辦法范文4
第二條在城市規劃區內城市國有土地使用權出讓、轉讓必須符合城市規劃，有利于城市經濟社會的發展，并遵守本辦法。
第三條國務院城市規劃行政主管部門負責全國城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理的指導工作。
省、自治區、直轄市人民政府城市規劃行政主管部門負責本省、自治區、直轄市行政區域內城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理的指導工作。
直轄市、市和縣人民政府城市規劃行政主管部門負責城市規劃區內城市國有土地使用權出讓、轉讓的規劃管理工作。
第四條城市國有土地使用權出讓的投放量應當與城市土地資源、經濟社會發展和市場需求相適應。土地使用權出讓、轉讓應當與建設項目相結合。城市規劃行政主管部門和有關部門要根據城市規劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權出讓規劃和計劃，包括地塊數量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權的出讓有規劃、有步驟、有計劃地進行。
第五條出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。
出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。
第六條規劃設計條件應當包括：地塊面積，土地使用性質，容積率，建筑密度，建筑高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設施、工程設施，建筑界線，開發期限以及其他要求。
附圖應當包括：地塊區位和現狀，地塊座標、標高，道路紅線座標、標高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。
第七條城市國有土地使用權出讓、轉讓合同必須附具規劃設計條件及附圖。
規劃設計條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓、轉讓過程中確需變更的，必須經城市規劃行政主管部門批準。
第八條城市用地分等定級應當根據城市各地段的現狀和規劃要求等因素確定。土地出讓金的測算應當把出讓地塊的規劃設計條件作為重要依據之一。在城市政府的統一組織下，城市規劃行政主管部門應當和有關部門進行城市用地分等定級和土地出讓金的測算。
第九條已取得土地出讓合同的，受讓方應當持出讓合同依法向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。在取得建設用地規劃許可證后，方可辦理土地使用權屬證明。
第十條通過出讓獲得的土地使用權再轉讓時，受讓方應當遵守原出讓合同附具的規劃設計條件，并由受讓方向城市規劃行政主管部門辦理登記手續。
受讓方如需改變原規劃設計條件，應當先經城市規劃行政主管部門批準。
第十一條受讓方在符合規劃設計條件外為公眾提供公共使用空間或設施的，經城市規劃行政主管部門批準后，可給予適當提高容積率的補償。
受讓方經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計條件而獲得的收益，應當按規定比例上交城市政府。
第十二條城市規劃行政主管部門有權對城市國有土地使用權出讓、轉讓過程是否符合城市規劃進行監督檢查。
第十三條凡持未附具城市規劃行政主管部門提供規劃設計條件及附圖的出讓、轉讓合同，或擅自變更的，城市規劃行政主管部門不予辦理建設用地規劃許可證。
凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效。
第十四條各級人民政府城市規劃行政主管部門，應當對本行政區域內的城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理情況逐項登記，定期匯總。
第十五條城市規劃行政主管部門應當深化城市土地利用規劃，加強規劃管理工作。城市規劃行政主管部門必須提高辦事效率，對申領規劃設計條件及附圖、建設用地規劃許可證的，應當在規定的期限內完成。
建設用地容積率管理辦法范文5
一、土地資源節約集約利用工作回顧
自上世紀**年代以來，特別是“**”期間，本市在土地集約利用方面進行了積極探索。
(一)在產業用地方面。結合本市產業結構調整，通過市場調節、結構調整和產業集聚政策導向，在中心城區，實施“退二進三”；在郊區，通過清理整頓開發區，淘汰、歸并、整合了零星低效的產業用地，逐步形成了以產業基地為龍頭、市級以上工業區為支撐、區級重點工業區為配套、郊區都市型工業園(產業街區)為補充的產業布局。
(二)在統籌、優化郊區土地利用方面。在尊重農民意愿的基礎上，通過政策主導和典型引路的推進方式，在郊區推行了以節約集約利用土地為主要特征的“三個集中”戰略，即：居住向城鎮集中、工業向園區集中、農田向規模經營集中。
(三)在城市建設用地方面。通過規劃引導、年度計劃調控、用地全程管理和土地儲備等綜合手段，逐步在建設用地的規?？刂坪屠梅较蛏?，引入減量、再利用、再循環的可持續發展理念。在中心城區實施“雙增雙減”、存量土地再利用，推進地下空間開發利用。在郊區清晰了城市化戰略構想，確立了“新城—新市鎮—中心村”的組團式、緊湊型的用地布局。
(四)在集約用地政策建設方面。實行“批項目、核土地”制度，出臺了《**市建設項目審批中用地規?？刂乒芾碓囆修k法》、《關于切實推進“三個集中”加快**郊區發展的規劃綱要》、《**市地下空間概念規劃》、《關于設立市級工業園區綜合評價指標的意見》、《**產業用地指南》等規范性文件及標準。這些探索已經開始產生效益，突出體現在以下方面：
一是有效保障經濟社會快速發展。在有限的土地資源基礎上，全市生產總值已實現連續14年保持兩位數增長；二是建設用地地均產出顯著提高。全市建設用地地均GDP產出率從1996年的1．66億元／平方公里，上升到2005年的3．81億元／平方公里；三是工業用地集約效益有所提升。全市工業用地地均產出率從1996年的12．45億元／平方公里提高到2005年的18億元／平方公里，提高了約45％，工業布局的集中度從20％提高到54％；四是社會主義新農村建設取得新進展。以“一城九鎮”為代表的試點城鎮建設已有了實質性啟動，郊區現代化新市鎮的雛形正在逐步顯現，為完善全市城鄉規劃體系建設奠定了基礎。
二、節約集約利用土地面臨的形勢
**是一個人口多、土地資源相對缺乏、環境容量十分有限的特大型城市。從長遠看，土地資源總量的有限性和可用量不斷減少的趨勢不會改變，資源環境已對經濟社會發展產生了剛性約束。從土地資源消耗面臨的資源與環境壓力看，“**”期間是**全面落實科學發展觀、加快“四個中心”建設進入關鍵階段的五年，經濟社會快速發展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。
“**”期間，本市土地利用方向和方式，必須切實轉變思路，著眼于存量挖潛、著眼于結構調整，在已開發的建設用地中注重二次開發和復合利用。這是加快建設資源節約型城市的內在要求，是保障“**”社會經濟穩定發展的必然選擇，是推進經濟結構調整和經濟增長方式轉變的基本手段。必須從建設資源節約型城市的角度，統籌人口、產業、基礎設施、環境和土地資源等要素的協調發展，走土地節約集約利用的新路；必須轉變觀念、開拓思路，以制度創新和科技創新為動力，從提高土地投入產出水平、調整土地利用類型結構、激活存量低效用地、統籌全市土地資源等方面挖掘節約集約利用土地資源的潛力。
三、土地資源節約集約利用的指導思想和基本原則
(一)指導思想
按照全面落實科學發展觀、切實體現“五個統籌”、努力構建社會主義和諧社會的要求，圍繞建設資源節約型、環境友好型城市的總體目標，立足于**土地資源非常有限的市情，按照本市城鄉規劃體系的要求，以調整和優化用地結構為重點，以進一步提高土地綜合利用效率為核心，積極引導優化土地資源配置，大力推進社會主義新農村建設，進一步提高土地資源對于經濟社會全面、協調、可持續發展的基礎保障能力。土地資源利用突出節約。通過控制建設用地總量和新增規模及節奏，減少城市經濟社會發展對土地造成的不可逆的消耗。土地資源利用注重集約。通過增加資本、技術等生產要素的投入，強化土地利用效益，大幅提高土地利用的集約程度。土地資源利用強調效率。通過優化調整土地利用結構和布局，合理配置資源，體現土地利用效益的最大化。
(二)基本原則
堅持以保障經濟社會可持續發展為出發點。實施和推進土地節約集約利用，不但體現在與人口、資源、環境、社會經濟的協調，而且要綜合考慮解決好與土地資源利用相關的糧食安全、水資源安全、生態保護等關系經濟社會長遠發展的戰略問題。堅持以保護和合理利用土地資源為主題。推進節約集約的用地方式，不是尋找最高的土地利用強度，而是要實現最優集約度或最佳集約度，體現“嚴控總量、用好增量、盤活存量、集約高效”的用地理念，堅持“節流”與“開源”并舉，把節約放在首位，努力實現資源的永續利用。堅持漸進原則和差別政策。尊重土地利用的客觀規律，堅持加強和改善宏觀調控與市場配置資源為主相結合，土地利用的開發利用強度和土地產出率體現與社會經濟發展和科技進步相適應。堅持從嚴從緊管理和建立健全激勵機制相結合，對不同區域、不同用途、不同行業和不同發展階段的土地利用實施不同的差別政策。堅持以科技創新和制度創新為動力。加強集約用地的新理論、新方法、新規律等基礎研究和關鍵技術的研究及推廣應用。通過制度創新，逐步形成綜合運用經濟杠桿、財稅政策推動節約集約用地的激勵機制。
四、土地資源集約利用的規劃目標
(一)總體目標
**年，**各類項目用地定額標準體系及評估考核機制基本建立，土地利用結構和空間布局進一步優化，郊區“三個集中”戰略取得顯著成效，土地資源的集約化利用水平和綜合利用效益大幅度提高，土地利用方式由粗放單向型、外延擴張型向集約循環型、內涵挖潛型轉變，土地資源對經濟社會可持續發展的保障能力進一步提高，全社會保護土地資源、節約集約用地的意識明顯增強?！?*”期末，全市建設用地地均GDP產出率比“**”期末提高50％以上，“**”期間億元固定資產投資額地耗水平比“**”期間下降40％左右。
(二)分類目標
中心城區：通過繼續推進“雙增雙減”、“退二進三”戰略，著力優化調整土地利用結構和布局，綜合開發利用地下空間，進一步提升生活環境質量，建設體現繁榮繁華和**特色的現代化中心城區，建成服務業經濟全面發展的重要區域，人均城鎮建設用地從目前的35平方米調整到“**”期末的40平方米左右。郊區城鄉體系建設：按照建設社會主義新農村的要求，在推進新城、新市鎮和中心村的建設過程中，著力體現有層次的用地規模、互補共享性的用地結構和緊湊組團式用地方式，為“體系成梯度，布局成組團，城鎮成規模，發展有重點”的郊區城鄉體系建設提供基礎保障。通過設定城鎮增長邊界，將全市郊區城鎮建設的外延擴張規模控制在250平方公里以內。工業用地：按照“控制總量、用好增量、盤活存量、提高質量”的用地方針，進一步推進工業發展的集聚化、集約化和規?；?，大力歸并零星工業點。“**”期間，全市工業倉儲用地總量控制在1000平方公里以內，新增工業用地控制在70—80平方公里。進一步細化并嚴格實施工業項目用地定額指標，提高新建項目用地審核標準，努力提高存量土地的利用效率，新增工業用地投資強度提升到30億元／平方公里以上?！?*”期末，全市工業倉儲用地地均產出率從2005年的18億元／平方公里提高到27—30億元／平方公里，其中工業區單位用地產值達到55億元／平方公里以上。農業用地：按照全市農業發展形成崇明三島、黃浦江上游、杭州灣北岸、城郊結合部楔形農業區四大板塊的布局，實施穩糧、擴經、調優、增效戰略，使農田由生產型向生態型轉變、由數量型向質量型轉變，充分發揮農用地的生產、生態和景觀等方面功能。努力將全市農業用地產出率從目前的900萬元／平方公里提升到“**”期末的950萬元／平方公里左右，戶均經營耕地面積達到1公頃左右?；A設施用地：支持“樞紐型、功能性、網絡化”的現代化基礎設施體系建設，以**國際航運中心、**世博會、新農村建設、生態型城市和城市安全保障為重點，優先保障用地需求。加強基礎設施用地的資源整合、設施共享、綜合利用。規劃期內，全市對外交通用地增加70平方公里左右。城鎮居住用地：大力推廣節能省地的生態房型和緊湊用地的中小戶型住宅建設，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供應，其供應量不低于居住用地供應總量的70％，確保套型建筑面積90平方米以下商品住房占新審批新開工商品住房總面積的70％以上。農村居民點用地：繼續有序推進分散農村居民點的適度集中歸并，到“**”期末爭取歸并8000—10000個土地利用粗放的自然村落，將全市農村居民點用地從目前的557．8平方公里調減到450平方公里左右。
五、土地資源集約利用的主要任務
(一)搞好全社會經濟發展用地的總量控制做好新一輪土地利用總體規劃修編工作，完善土地利用規劃體系，加強與國民經濟和社會發展規劃、城鄉體系規劃及產業發展規劃的銜接和協調，統籌安排、合理配置全市各類土地資源。綜合運用環境容量、功能定位、產業導向、城鎮布局和用途管制的調控工具，引導和控制土地利用的總體規模，加強宏觀戰略管理。建立規劃實施的評估機制和宏觀調控的預警機制，綜合運用GPS、RS、GIS等技術手段，建立并不斷完善土地利用動態監測管理信息系統，定期分析土地利用規模、結構和方向的變動，為落實最嚴格的土地管理制度奠定技術基礎。**年，全市建設用地總量控制在2610平方公里以內，其中城鎮及工礦用地控制在1870平方公里以內。
(二)搞好規劃期內新增建設用地規模的統籌安排從嚴從緊利用好土地計劃指標，按照“有保有壓”的原則，積極參與宏觀調控，嚴格控制各類建設用地的規模、結構、布局和時序，體現“控增逼存”。新增建設用地指標的75％用于確保市級以上工業園區、六大產業基地等重點區域以及重點投資領域和市重大項目。完善土地儲備庫蓄水池的調控作用，強化土地儲備中心功能，統一收購、儲備、開發和供地，充分發揮土地總閥門的調控功能。支持中低價普通商品房和配套商品房建設。限制高地耗、高能耗、低產出的用地供應。嚴格按照《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》的要求，繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住宅項目土地供應。
(三)深入推進“批項目、核土地”結合實際，分階段建立并嚴格實施工業、基礎設施、社會事業等各類項目用地的定額標準。從工業項目入手，逐步實現由按需供地向按標準供地轉變，將用地定額標準擴大到基礎設施項目和社會事業項目，嚴格按照標準進行項目用地審批。在全面推行六類經營性用地實施招標拍賣掛牌出讓的基礎上，積極穩妥推進工業用地的招拍掛出讓。有效發揮市場對資源的配置作用，完善土地資源集約利用的市場機制。貫徹保護公共空間、農業用地、自然景觀的用地理念，制定城鎮建設集約用地的導向性政策。城鎮建設引入“理性增長”理念，城市建設相對集中，適當增加居住點的居住密度，提供共享的社會公共服務設施。加強建設項目的用地預審和批后管理，根據項目優劣、輕重緩急、規劃布局、產業導向和“三個集中”原則，以及各類建設用地規模指標體系的規定，建立和完善土地資源利用的綜合評價體系及操作機制。
(四)充分盤活建設用地的利用潛力在全市范圍開展土地清查，切實摸清各類用地的規模、分布和利用狀況，并在此基礎上針對不同情況擬定具體措施，充分盤活各類建設用地的利用潛力。
一是優先盤活閑置土地。健全閑置土地的動態監管機制和措施，對由于各種原因形成的閑置用地，采取限期開發、調整項目、整理復墾、土地回收等多種途徑促進盤活。同時，通過完善土地閑置費收取、加強閑置土地處理的有關辦法，加大對閑置土地的處置力度，從制度上防止和減少閑置土地的產生。
二是激活低效土地。從激活零星、低效工業園區用地入手，鞏固開發區清理整頓成果，對存量建設用地中的批而未供、已批未用、部分閑置、低效利用等各類土地采取二次開發、主體調整、收購儲備等措施進行有效激活?！?*”期間，全市零星工業點減少50平方公里左右，整理各類工業用地20平方公里左右，淘汰劣勢低效土地利用企業3000—4000家，騰出土地20—30平方公里，發展都市型工業、生產業和創意產業。
三是穩步有序推進中心村建設。依托產業和基礎設施，科學布局農村居住社區，合理安排農村居住點，適當提高新建農民居住點的容積率。加大分散農村居民點的歸并整合力度，協調推進原有零星宅基地的置換和復墾。
四是加大地下空間開發力度。在城市重點地區編制各類建設發展規劃同時，編制地下空間開發利用專項規劃。城市重點地區內新建項目，必須根據地下空間開發利用專項規劃，編制地下空間開發利用實施方案。圍繞軌道交通站點和交通換乘樞紐的建設，搞好地下空間的綜合開發和合理利用。在人民廣場、陸家嘴、北外灘、徐家匯、五角場等20余個重點地區，建設骨干型地下空間工程。在郊區新城規劃建設中，結合軌道交通、民防工程、管線共同溝和公共活動中心的建設，開發利用地下空間。建設全市地下空間信息基礎平臺。
(五)挖掘城鄉土地利用的綜合潛力
1、提升第一產業用地的綜合保障能力?！?*”期間，按照“以建設促保護”思路，確保全市現有基本農田數量不減少、質量不降低。推進金山區國家級基本農田保護示范區建設，以點帶面，加大基本農田建設力度。繼續推進設施糧田和設施菜田建設，按照現代設施農業和生態農業模式，開展田、水、路、林、村綜合整理，增加有效耕地面積，促進農業用地規?；洜I，引進新農藝，運用新技術，不斷提高農田質量和集約利用水平。同時，努力提升并充分發揮全市農用地特別是耕地資源的綜合生產功能、生態服務功能和景觀文化功能。
2、逐步提高第二產業新增項目的投入產出水平?！?*”期間，除有特殊工藝要求外，工業項目新建廠房容積率要達到0．8以上，都市型工業項目的標準廠房容積率要達到1．2以上?！?*”期末，全市工業用地平均建筑容積率比現狀提高20％左右；進一步提高工業布局集中度，市級以上工業區和六大產業基地的產出占全市工業產出的比例提高到70％左右。
3、提升第三產業用地的綜合利用效率。中心城區，結合功能布局和用地結構的調整，大力發展現代服務業，以黃浦江兩岸開發建設與**世博會建設為重點，處理好保護與利用的關系，通過對工廠倉庫碼頭、交通運輸用地的調整，對兩岸的水體空間資源、歷史文化資源和景觀資源進行綜合開發，使黃浦江濱水地區成為展示**城市土地綜合利用功能風貌的代表。郊區，按照有關規劃要求，有序推進若干各具特色的現代服務業集聚區建設。世博會建設以土地開發結合舊城改造和產業結構調整為依托，形成以兩岸濱江生態綠地為基礎的一軸一核和五大片區的會展功能區，形成體現自然、人文和歷史特征的世博展區，形成國際文化商務交流的可持續利用的綜合區域，充分發揮休閑、旅游、會展、商服的綜合功能。
(六)推進基礎設施用地的集約化利用一是推進地下市政場站設施的建設。在城市各類公共活動中心、黃浦江、蘇州河沿岸地區以及其它城市用地緊張或者景觀環境要求較高的地區，結合地面綠地和高層建筑等項目，建設地下或半地下市政設施。在中心城區，推進架空線入地，有條件的逐步實施地下變電站，推進專業線纜溝的使用，結合地面建設綠地、公園和非永久性、非居住、非公共活動建筑等，進一步提高土地資源綜合利用效率。結合郊區新城和重點城鎮建設，推進變電站入地，有針對性地開展建設共同溝的專項研究，努力集約化利用地下空間資源。
二是結合重大設施的建設，進行土地的綜合開發和利用，使其具有復合式功能。對大型綠地、大型體育、文化、休閑等設施的開發建設，結合相關規劃和實際功能需求，倡導綜合設置地下商業、娛樂、民防、物資存儲等功能；對軌道交通建設，要以樞紐車站為核心，加強周邊各類相關設施的互相連通，形成與地上密切銜接，以交通功能為主導，集商業、休閑、民防等功能于一體的地下綜合公共活動空間。
三是有效利用現有集中衛生填埋資源，減少簡易堆場的數量。建立、健全郊區生活垃圾收集、中轉、運輸處置系統，減少郊區分散填埋和堆放垃圾占用的土地。同時將礦化垃圾處置技術納入科技開發項目中，并制定實施計劃。
六、土地節約與集約利用的保障措施
(一)加強行政管理，建立政府主導、多方參與的推進模式
從行政推動層面，制定整套推進土地資源集約利用的產業政策、價格政策、財稅政策和投資政策等，明確推進目標、推進重點和保障措施，落實政府、企業、社會團體和市民的各自責任。建立由相關部門參加的聯席會議制度，負責專項規劃的實施和跨部門的協調推進，對有關體制、機制、政策和技術標準等方面進行充分銜接。地方政府具體推進節約集約用地政策和措施的實施，明晰企業、社會團體和市民節約集約用地的義務和權責，提供有利于企業、社會團體和市民推行節約集約用地的公共服務平臺。
(二)開展動態監控，形成土地集約利用績效評估的標準和機制
一是開展建設項目用地定額標準和核定辦法研究。按照“批項目、核土地”要求，完善各類建設項目用地定額標準體系，研究制定有關核定、評價及操作辦法，建立用地規模核定制度。
二是加強建設項目用地的批后管理和后評估。建立項目用地供應評估機制，加強對土地利用總體規劃和計劃實施情況的動態評價研究，跟蹤掌握已批建設項目用地的供地、投資、開工、竣工、開發強度、產出效率等方面情況，作為評估考核的基礎依據。
三是強化區域(各區縣、開發區)土地利用綜合評價。逐步推進開發區土地利用集約情況的評估工作，形成定期評價、通報機制，主要評價內容是土地利用效率和效益、閑置土地和低效用地情況、違法違規用地情況等。探索對區縣土地利用情況開展綜合評估的辦法，逐步建立全市土地利用績效評估的長效機制。
四是建立地價與土地利用集約程度掛鉤的調節機制。完善土地市場運行的基本制度、組織架構和運行模式，推進全市統一、透明、規范的土地有形市場建設。按照國家要求和本市經濟社會發展的實際情況，加快研究更新本市基準地價。在不低于全市各類土地基準地價的前提下，對土地利用低效的適當提高供地價格，對土地利用效率高的適當給予優惠。
五是建立土地供應與土地集約利用考核結合的評估機制。根據區域不同情況，制定相應的考核標準，并提出逐年提高土地集約利用水平的具體目標和要求，將土地供應與節約集約用地情況掛鉤，特別是將增量用地計劃指標和存量土地消化利用情況掛鉤，建立長效的評估激勵機制。對土地集約利用度較高的地區，傾斜安排下一年度土地利用計劃，優先辦理農用地轉用、土地征用審批手續。對土地利用集約度不高、未達考核標準的地區，暫停辦理該地區的用地審批手續，或相應核減用地指標。
(三)鼓勵制度創新，開拓土地節約集約利用促進可持續發展的新路
一是完善城鎮建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤的機制。以“規劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”為原則，進一步完善有關政策機制，通過將城鎮增量建設用地指標與農村存量建設用地盤活相掛鉤，實現城鄉建設用地的總量控制。
二是鼓勵和支持盤活存量建設用地。完善有關政策機制，加大對提高存量用地利用效率的政策鼓勵和資金支持力度。在規劃許可前提下，鼓勵用地單位通過整合挖潛，通過翻建多層廠房等方式，適當提高容積率。鼓勵新企業租用或購買閑置廠房，挖掘土地利用潛力。探索利用存量用地二次開發，加快淘汰劣勢企業，調整產業結構，提升產業能級。
三是建立企業用地退出機制。對閑置土地、低效土地在規定期限內仍未達到有關整改要求的，動員其用地單位退出占有的土地資源，并允許退出的土地指標按照有關規定進行再利用。
四是推行工業用地前期開發和招標、拍賣、掛牌出讓。制定相應計劃，明確操作機構，通過工業用地的前期滾動開發，縮短項目供地周期，提高用地效率和質量。對工業用地逐步全面實行招標、拍賣、掛牌出讓，并嚴格執行出讓最低價標準，進一步發揮市場機制對工業用地的配置作用。
五是探索以市場配置方式對經營性基礎設施用地的使用進行改革。在對經營性用地、工業用地實施招拍掛出讓的基礎上，對部分占地規模較大的經營性基礎設施用地，逐步通過市場配置實行有償使用。
六是運用經濟杠桿，健全節約集約用地的激勵機制。以土地置換、土地租賃等方式，將項目集中到市級以上工業區的，政府在財政轉移支付、融資、綠色采購、貸款貼息、專項基金支持、增值稅和所得稅減免等方面予以支持。
七是促進開發利用地下空間。完善地下空間開發利用的管理機制，對于以市場配置方式取得的地下建設用地使用權的，政府在融資、抵押等方面予以支持。
(四)完善政策規定，形成指導節約集約用地的規范和標準體系
在繼續推進實施《**產業用地指南》、《**工業產業導向及布局指南》等地方規范的基礎上，加快研究促進土地復合利用的相關管理辦法。完善修訂《**產業用地指南》，抓緊研究出臺基礎設施項目和社會事業項目用地定額標準，研究制定《**市閑置土地處置辦法》、《關于進一步促進本市工業節約集約用地的若干意見》，以及工業用地招標拍賣掛牌出讓辦法、開發區及工業項目用地后評估實施意見等一系列配套政策。制定出臺《**市地下空間近期實施性規劃》、《**市城市地下空間建設用地審批和房地產登記若干規定》等規劃、政策和辦法，建立健全開發利用地下空間的法規政策環境。加快研究以建設用地地均GDP產出率、億元固定資產投資額地耗、容積率、土地利用率和集中度等指標為基本框架的土地集約利用評價指標體系和相關統計制度，并把主要指標逐步納入國民經濟和社會發展規劃。
(五)強化技術手段，支持試點項目攻關和節地典型的推廣
重點研究節能省地住宅用地模式，綠色世博園區土地二次開發和后續利用的運行機制，地下空間開發、地下建設用地使用“三維”范圍的權利界定，崇明生態島、綠色園區和精細農業的耕地資源保護等方面內容。評估和總結中心城區樓宇經濟、都市型工業園和創意園的節地經驗，積極推廣閔行經濟技術開發區等節地典型的用地理念。建立節約集約用地技術方法咨詢服務體系，開展信息咨詢、技術推廣，充分發揮行業協會作用。
(六)堅實社會基礎，營造節約集約用地的良好社會氛圍
一是建立專項規劃的公開制度。及時向社會公布有關節約集約用地的技術、管理和政策等方面信息，對社會公布的內容包括節約集約用地的總體目標、基本原則、主要任務、職責分工和具體措施等。同時，建立定期檢查通報、鼓勵社會監督等方面制度。
建設用地容積率管理辦法范文6
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A
引言
新形勢給控制性詳細規劃帶來了新的機遇和挑戰，也不斷暴露出控規規劃與實施中存在的諸多問題。為此，必須完善控制性詳細規劃與管理辦法，努力提高控制性詳細規劃對城市發展建設的綜合調控能力。
一、控制性詳細規劃面臨的問題
1、控規指標彈性不足
控規指標的強制性就是要對建設用地規劃內容進行清晰、明確的控制，然而面對快速城市化過程中充滿了不確定的實際情況?？匾幹笜说膹娭菩圆粌H無法凸顯應有的剛性屬性，反而帶來的修改的剛，造成了控規修改的煩瑣。進而導致實際工作中違法修改和“編而不批”的現象大量純在?？匾幹笜藦娭菩?，又要研究它的控制彈性，雖然與法律法規的確定性和穩定性要求存在一定矛盾，維護控規的嚴肅性和科學性，實現規劃控制的剛性要求就必須正式控規指標彈性問題。
2、控規指標確定缺少城市經濟分析
控規編制過程中大多數較關注規劃圖紙的成果，多平面空間形態的分析，什么綠化景觀，道路交通組織等等分析一大堆。但是對控規指標如何確定，分析過程、依據往往沒有表述，最多是在文本里把技術規定里面的容量控制表格抄一下。特別是缺乏在市場經濟主導下城市開發控制的經濟可行性方面的研究?，F在項目上馬都要算經濟賬，虧本生意不會做。往往我們現在等項目要實施的時候，一算經濟賬，如果虧本，又要調整控規了。對于控規編制過程中我們缺乏經濟測算就把指標確定下來，作為規劃主管部門心里也比較虛的，也很難堅定的堅持規劃內容，從而造成規劃編制和管理造成矛盾。
3、公眾參與在控規指標確定中作用缺少
公眾參與在城鄉規劃法里面提到了法定的地位，工作參與有利于城市規劃公共政策職能的實現，同時可以反映廣大公眾利益的訴求，是對規劃公正性、公平性、科學性的保障?？匾幨侵苯右龑С鞘薪ㄔO，它關系到公眾的切身利用，所以在控規編制階段公眾參與尤為重要。然而恰恰這方面是現在我們在規劃編制當中最為薄弱的一個環境，得不到重視。一方面是公眾參與手段缺乏，另一方面是我們規劃管理部門認為公眾參與了導致效率降低了?，F在的公眾參與多數是一種表面的形式，對于實質性對規劃編制過程中產生的作用是很小的。這就導致了規劃在實施過程中的矛盾不斷，阻力重重。還有公眾缺乏參與了，規劃的嚴肅性也缺乏了，導想改就改了。我想城鄉規劃法的公眾參與的立法本意也是增加規劃的透明度，來制約規劃修改的隨意性。
4、控規指標確定與上一層次規劃銜接不足
控規作為總體規劃和修建性詳細規劃、具體項目建設的中間環節，如何能有效落實總體規劃戰略性、全局性設想，確保城市重要公共設施，優化局部控制，銜接總體規劃所確定的城市規模，是控規編制工作需要解決的核心問題之一。但從現在控制性詳細規劃編制的情況來看，從總規到控規，城市的用地規模銜接基本是沒有問題，但是控規的人口規模往往都是遠遠超出城市總體規劃所確定的人口規模，而且不是超一點，往往都是成倍成倍的超。從而到時候了其他重要公共設施的變化，如供電、供水等等。
二、提高控制性詳細規劃的方法和建議
1、明確控規編制的主體
根據控制性詳細規劃編制計劃，對需要編制控制性詳細規劃的地區進行前期研究與可實施性研究，明確實施主體，確定具體的控規編制區域。在控制性詳細規劃編制任務書中落實總體規劃對本區的定位，落實發展單元的控制要求，延續總體規劃的要求。保障總體規劃在控制性詳細規劃層面的分解、落實，實現城市不同規劃層次的一盤棋。
2、綜合多種方法確定控制指標
力求科學指標的確定必須有科學的根據，特別是容積率這種敏感的問題，可綜合運用形體布局模擬法、經驗歸納統計法、調查分析對比法這三種現有的控制指標確定方法，相互校驗，以避免單一的方法有失偏頗。同時運用微觀經濟學原理，加強經濟效益分析，協調業主利益最大化和公共利益最大化的關系，確保土地價值得以充分實現和公共設施得以有效利用。
加強經濟分析，進行合理的經濟、開發測算。經濟分析是研究土地開發建設潛力，形體布局模擬是將規劃空間具象化，分析對比統計是總結借鑒他人經驗，規劃只有綜合考慮了多種因素，并結合實際，才能確定出符合地方發展要求的控制指標。
3、積極運用城市設計理念，提高規劃的直觀性
在控制性詳細規劃中運用城市設計理念，增加一些對開發活動的原則性引導和人性化考慮，如建筑體量、形式、色彩、空間組合等，有利于創造宜人的城市空間，進一步修正控制指標，協調整個規劃范圍的景觀控制。但在城市設計引導規定中應避免只定大原則，過于籠統，必須把控制原則真正落實到各個地塊的具體要求中，才能發揮作用。
4、強化全過程的公眾參與，制定信息公開機制
隨著市場經濟改革及其在此基礎上的社會結構轉型，民主化進程推動了公共管理的社會化，在城市規劃領域，由單一縱向的城市管理模式向多元化網絡型城市管治模式轉變已成為公共管理社會化的必然要求。引入公共參與機制來推動城市規劃編制合理性、決策的科學性、實施的可行性已成為全社會的共同呼聲。因此，必須加強城市規劃公共參與的制度化建設，使象征性的公共參與向實質性的決策參與轉變。
5、適應市場變化
從目前控規修改的訴求可以看出，控規地塊的主要用途、容積率兩項控制指標，受市場變化的影響很大。特別是容積率指標，直接關系到開發商的利益，是控規修改的熱點所在。隨著用地性質和容積率的變化，建筑密度、綠地率、建筑高度等指標也必然相應變化。若在控規對地塊用地性質和容積率進行彈性控制，將有利于控規適應市場條件變化，避免控規制約城市發展。
但是，大多數控規修改都會增加控規范圍內的居住人口容量以及建筑容量，這將給城市公共設施的服務水平、服務質量以及城市基礎設施的承載力等造成了較大的影響，對社會公益工程和生態環境等的建設極為不利。因此，控規有必要對用地性質和容積率的控制彈性進行適當約束，即對用地性質提出兼容性控制要求，同時明確容積率的彈性變化區間。
然而，若控規對用地性質和容積率進行彈性控制，在對城市局部地段集中使用某一類用地兼容或集中按容積率彈性上限實施，將導致城市空間資源不均衡使用。因此，如果將控規范圍按城市干道和公共設施服務半徑分成若干街區，對街區主導屬性和容量進行控制，則可避免上述問題的出現。
結束語
總之，控制性詳細規劃是我國現行城市規劃體系中具有法定效力的規劃編制層次之一，是對城市土地開發和各項建設活動進行規劃調控及行政管理的依據。控制性詳細規劃以落實總體規劃為目的，以土地使用控制為重點，以實現具有現代化的、高水準的、環境優美的合理城市布局。在我國快速城鎮化發展的背景下，控制性詳細規劃由產生、發展到逐步成熟，彰顯出許多適應社會主義市場經濟和民主與法制建設快速發展的地方，在城市建設中發揮著巨大的作用。因此，城市規劃工作者更應該不斷改進控規的編制方法，提高控規的科學性，保障控規的實施權威性。
參考文獻：
[1]張泉.控制性詳細規劃制定問題探討[J].城市規劃.2012（02）.
