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房地產行業報告范文1
2008年1～9月，全社會固定資產投資為99870.71億元，同比增長27.6%，增幅比上年同期上升1.2 個百分點。其中，房地產開發投資21277.69億元，同比增長26.5%，增幅下降3.8 個百分點。2008年，全球房地產市場降溫蔓延，給我國住房投資和需求造成較大的心理沖擊，推動房地產市場向下調整。房價漲幅逐漸回落，部分一線城市下跌明顯，例如上海房價環比出現負值、廣州和深圳房價同比和環比均出現負值。而受部分大城市房價下調、退房現象增多的影響，消費者對房價進一步回落的預期增強，持幣觀望氣氛濃重，房地產銷售出現了1998年以來的首次負增長，市場交易呈現“量跌價滯”的局面。雖然房地產開發投資繼續較快增長，但企業資金來源增速持續回落。截至2008年8月底，房地產開發企業資金來源增速已降至2004年以來的最低水平，開發商資金回籠壓力加大。2009年受住房需求不旺、房價預期回落、市場前景看淡影響，房地產開發投資增速將出現大幅度降低，在2008年基數較高的基礎上，預計2009年房地產開發投資增速有可能下滑到10%以下。房地產市場有可能從“量跌價滯”發展為“量價齊跌”，大城市房價跌幅將超過中小城市，高檔住宅價格回落幅度將超過中低檔房。為了避免房地產市場過度調整，預計2009年房地產調控政策將堅持以“穩” 為主，合理引導房地產市場，防止房價大起大落，促進房地產市場穩定發展。
第一部分
房地產行業總體運行狀況
一、房地產開發投資完成情況
2008年1～9月，全社會固定資產投資為99870.71億元，同比增長27.6%，增幅比上年同期上升1.2個百分點。其中，房地產開發投資21277.69億元，同比增長26.5%，增幅下降3.8個百分點。房地產開發投資比同期固定資產投資增幅（27.6%）低1.1個百分點，占同期固定資產投資的比重21.3%。(見圖表1)
其中,東、中、西部地區增幅分別為21.4%、37.7%、32.0%，東部地區增幅明顯低于中、西部地區，13個省市的房地產開發投資增速超過30%。(見圖表2、3)
在房地產開發投資中，住宅房地產開發投資占72.9%，其中，經濟適用房開發投資占3.0%。東、中、西部地區商品住宅開發完成投資同比增長分別為23.9%、38.7%、33.1%，東部地區商品住宅開發投資增幅低于中、西部地區。(見圖表4、5、6、7)
二、資金情況
2008年1～9月，全國房地產開發到位資金28082.94億元，同比增長10.7%。(見圖表8、9)
三、土地購置及土地完成開況
（一）土地購置面積
2008年1～9月，全國完成購置土地面積27536.73萬平方米，同比下降2.9%，同比上年增幅下降了20.7個百分點，低于商品房施工面積漲幅的23.2個百分點、新開工面積13.1個百分點。有9個地區的購置土地面積增速超過30%。(見圖表10、11)
（二）土地開發面積
2008年1～9月，全國土地開發面積17887.89萬平方米，同比下降1.6個百分點，同比上年增幅下降了12.9個百分點，增幅低于商品房施工面積21.9個百分點、新開工面積11.8個百分點。有5個地區的完成開發土地面積增速大于30%。(見圖表12、13)
四、建設情況
2008年1～9月，商品房施工面積240384.38萬平方米，同比增長20.3%。其中：商品住宅施工面積190669.05萬平方米，同比增長21.2%；東、中、西部施工情況見下表。(見圖表14)
2008年1～9月，商品房新開工面積73521.25萬平方米，同比增長10.2%，其中：商品住宅新開工面積60840.17萬平方米，同比增長9.6%。東、中、西部新開工情況見下表。(見圖表15)
2008年1～9月，商品房竣工面積26804.66萬平方米，同比增長9.7%，低于施工面積增幅10.6個百分點，低于新開工面積增幅0.5個百分點。其中：商品住宅竣工面積21820.09萬平方米，同比增長8.6%，東、中、西部竣工情況如下表。(見圖表16)
五、銷售情況
（一）商品房銷售情況
2008年1～9月，全國商品房銷售面積為40320.76萬平方米，比上年同期下降14.9%，其中東、中、西部地區銷售情況如下。有4個地區的商品房銷售面積增速下降超過30%。(見圖表17、18)與竣工面積相比，商品房銷售面積大于同期竣工面積13516.1萬平方米。全國所有29個省市的商品房銷售面積均大于竣工面積，只有北京和浙江的商品房銷售面積小于竣工面積，分別為545.65萬平方米和3.14萬平方米。有6個省市的商品房銷售面積大于同期竣工面積超過800萬平方米。(見圖表19)
2008年1～9月，商品房銷售額15878.53億元，比上年同期下降15.0%。(見圖表20)
（二）商品住宅銷售情況
2008年1～9月，全國商品住宅銷售面積為36651.50萬平方米，比上年同期下降15.3%，大于同期竣工面積14831.4萬平方米。有4個地區商品住宅銷售面積與上年相比增長超過20%，有9個地區商品住宅銷售面積與上年相比增長下降超過20%。(見圖表21、22)
2008年1～9月，全國30個地區的商品住宅銷售面積均大于同期竣工面積，只有北京的商品住宅銷售面積小于竣工面積，為185.96萬平方米。有8個地區的銷售面積大于竣工面積超過800萬平方米。(見圖表23) 商品住宅銷售額為13617.0億元，比上年同期下降15.5%。
第二部分 國房景氣指數情況
據國家統計局網站數據顯示，去年9月份“國房景氣指數”為101.15，比8月份回落0.63點，比上年同月回落3.84點。(見圖表24)
一、房地產開發投資分類指數為103.22
房地產開發投資分類指數為103.22，比上年8月份回落1.18點，同比回落0.85點。1～9月份，全國完成房地產開發投資21278億元，同比增長26.5%。住宅完成投資15508億元，增長28.7%。其中，經濟適用住房投資638億元，增長19.9%。
二、資金來源分類指數為95.13
資金來源分類指數為95.13，比上年8月份回落2.13點，同比回落8.46點。去年1～9月份，全國房地產開發企業到位資金28083億元，同比增長10.7%。其中，國內貸款為5563億元，增長8.6%;利用外資486億元，增長14.9%；企業自籌資金11163億元，增長33.4%。
三、土地開發面積分類指數為95.69
土地開發面積分類指數為95.69，比8月份回落0.73點，同比下降1.89點。去年1～9月份，全國房地產開發企業完成土地開發面積1.79億平方米，同比下降1.6%。
四、房屋施工面積分類指數為104.56
房屋施工面積分類指數為104.56，比去年8月份回落0.66點，同比回落0.99點。去年1～9月份，全國房屋施工面積24.04億平方米，增長20.3%。其中，住宅施工面積19.07億平方米，增長21.2%;辦公樓施工面積8150萬平方米，增長8.3%;商業營業用房施工面積25026萬平方米，增長12%。
五、商品房空置面積分類指數為103.54
商品房空置面積分類指數為103.54，比上年8月份回落0.36點，同比回落5.93點。截止到9月末，全國商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641萬平方米，增長14.1%。
第三部分 全國70 大中城市房價情況
根據國家發改委、國家統計局調查顯示，去年9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比8月低1.8個百分點；環比下降0.1%。
一、新建住房銷售價格同比上漲3.9%
新建住房銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比8月低2.3個百分點；環比下降0.3%。其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環比下降0.3%。分類型看，經濟適用住房銷售價格同比上漲1.3%，環比上漲0.1%。普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲3.9%和5.5%，環比分別下降0.4%和0.3%。
分地區看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：?？?5.0%、銀川12.7%、宜昌10.3%、蘭州10.0%和岳陽9.9%；同比價格下降的城市有6個，包括：深圳-10.8%、廣州-5.2%、昆明-2.3%、惠州-1.3%、南京和南充均為-0.8%。環比漲幅在1%以上的城市有5個，包括：溫州1.3%、沈陽、貴陽、銀川和湛江均為1.2%；環比價格下降的城市有25個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳-5.6%、南京-2.9%、廣州-1.4%、桂林-1.2%、上海-0.9%。90平方米及以下新建住房銷售價格環比漲幅在1%以上的城市有6個，其中漲幅較大的城市主要包括：湛江3.3%、遵義2.1%、銀川1.6%、西安1.5%和溫州1.3%；環比價格下降的城市有26個，其中降幅較大的城市主要包括：大理-9.5%、南京-6.8%、深圳-3.2%、合肥-1.3%和上海-0.9%。
二、二手住房銷售價格同比上漲2.6%
二手住房銷售價格同比上漲2.6%，漲幅比上年8月低1.3個百分點；環比上漲0.3%。分地區看，二手住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：宜昌14.4%、蘭州14.3%、三亞13.7%、銀川11.1%和太原10.8%；同比價格下降的城市有11 個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳-16.0%、溫州-3.5%、鄭州-3.5%、南昌-2.3%和包頭-2.1%。環比漲幅較大的城市主要包括：呼和浩特3.0%、鄭州2.5%、沈陽1.5%、三亞1.2%和濟寧1.1%；環比價格下降的城市有23個，其中降幅較大的城市主要包括：?？?2.6%、西安-0.8%、廈門-0.7%、大理-0.7%和深圳-0.6%。
三、新建非住宅銷售價格同比上漲3.0%
新建非住宅銷售價格同比上漲3.0%，漲幅比上年8月低1.0個百分點；環比價格持平。分類型看，辦公樓銷售價格同比上漲4.6%，環比與上月持平；商業營業用房銷售價格同比上漲2.8%，環比與上月持平。
第四部分 房地產市場運行特點分析
2008年，一度蓬勃發展的房地產市場出現調整跡象，房地產銷售出現了1998年以來的首次負增長，房價漲幅持續回落，部分區域房價下跌明顯，企業資金來源增速回落至2004 年以來的最低水平，開發商資金回籠壓力加大。
一、全球房地產市場形勢嚴峻，國內開發商和購房者信心受到沖擊
自2005年以來，美國房價進入下降通道，且降幅不斷加大。2007年次貸危機的爆發更是危及全球金融市場，加劇了全球房地產降溫的趨勢。2008年，多數國家房地產市場更趨惡化。8月份，美國新屋平均售價大幅下降12.4%，銷售量月比減少11.5%，為17年以來的最低水平。由于大量未售出房屋積壓，新屋開工數持續降低，2008年8月份新屋開工數連續第二個月下降，創17年來最低水平。英國2008年8月份平均房價跌幅達到5.3%，跌幅為7年來最大。俄羅斯房地產2008年開發新樓面積比2006年縮減了近100萬平方米。日本和德國的房地產市場長期不景氣，目前住房價格仍然十分低迷。
全球房地產市場降溫蔓延給我國住房投資和需求造成強大的心理沖擊，推動房地產市場向下調整。2008年1季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來三個月打算購房的居民占比為14.6%，分別比上季度和上年同期降低1.3和1.9個百分點，創調查以來最低水平。北京、上海等七大城市居民購房意愿全線下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3個百分點，廣州次之，跌3.8個百分點。與此同時，房地產業企業家信心指數也明顯下降。2008年2季度，該指數為118.4，比上年同期低27.1個百分點，比一季度低12.7個百分點。
二、市場趨冷，房屋銷售大幅下滑
房改以來，一度被壓抑的住房需求開始爆發，房屋銷售面積連續10年保持兩位數以上的高速增長，推動了房地產市場的持續繁榮和發展。2000年以來，我國房屋銷售面積增速連續8年快于竣工面積的增長速度。從絕對量看，2005年～2007年，房屋銷售面積連續3年超過同期竣工房屋面積，市場供求緊張的矛盾尤為突出。進入2008年，受部分大城市房價下調、退房現象增多的影響，消費者對房價進一步回落的預期增強，持幣觀望氣氛濃重；與此同時，多次加息和第二套住房貸款首付比例的提高也大大抑制了居民的購房需求，房地產市場開始降溫，銷售持續下降，并有逐漸擴大趨勢。2008年，我國商品房銷售面積和銷售額出現了自1998年以來的首次負增長。1～9月，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降14.9%和15.0%，其中住宅銷售面積同比下降15.3%。分地區來看，成交量萎縮較大的地區主要集中在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等東部發達地區。在銷售持續下降的同時，住房供應繼續較快增長，房屋竣工面積增速較上年同期有所加快。1～9月，全國竣工房屋面積2.68億平方米，同比增長9.7%，竣工面積比上年增加0.24 億平方米，增幅同比下降1.3個百分點。其中，商品住房竣工面積同比增長8.6%，增幅同比下降2.4個百分點。在供給較快增長、銷售大幅下降的共同作用下，全國房屋空置面積有所增加。
截止到去年8月末，全國商品房空置面積1.3億平方米，同比增長8.7%。其中，空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%。(見圖表25)
三、保障性住房供給不足，結構失衡矛盾難以有效解決
我國房地產發展長期存在的一個重要問題是經濟適用房供給不足。我國從1998年開始推行經濟適用住房，1999年和2000年，經濟適用房投資規模較大，占住宅投資的比重分別達到16.6%和16.4%。但是，由于我國住房保障制度尚未法制化，地方政府無法獲得土地出讓收入，而開發商利潤較低，各方均缺乏投資建設的積極性，因此2001～2005年，經濟適用房投資占住宅投資的比重呈直線下滑的態勢，房地產供給結構失衡局面加劇，中低收入家庭住房問題難以有效解決。針對這種情況，自2006年開始，國家陸續出臺了一些規范經濟適用房建設和加快廉租房建設的規定，加大住房保障力度。在地方政府的配合下，2006年，經濟適用房投資增速由負轉正，2007年上半年，經濟適用房投資增速一度超過住宅投資的增長速度。但這一良好局面僅維持了短暫的8個月，自2007年8月開始，經濟適用房投資增速大大落后于住宅投資增速（2008年1～3月例外）。受增速下降影響，2008年經濟適用房投資占住宅投資的比重明顯低于2007年，房地產市場結構失衡的矛盾長期得不到改進。(見圖表26)作為住房保障體系的主要組成部分，經濟適用房供給不足意味著中低收入家庭的住房需求無法得到滿足，必將影響我國和諧社會的建設進程。同時，美國次貸危機的爆發警示我們，如果低收入人群也尋求通過市場解決住房問題，大量的次級貸款將給金融機構帶來巨大的風險隱患。
四、房價漲幅回落，部分一線城市下跌明顯
隨著調控政策效果的顯現，進入2008年以來，房地產價格漲幅逐步回落。為了促進住房價格的基本穩定，2005年以來,國家連續出臺了一系列緊縮銀根、穩定房價的政策措施。時至2008年，調控成效逐漸顯現,房價快速上漲的勢頭有所緩解。
從房價指數來看，與上年同期相比，2008年房屋銷售價格指數沖高回落，由1月份的11.3%回落到8月份的5.3%，回落了6.0個百分點，其中新建商品住宅銷售價格指數由12.2%回落到6.2%，二手住宅價格由11.9%回落到3.9%，分別回落6.0和8.0個百分點。
從反映短期價格變動的月環比漲幅看，2008年1月以來的8個月環比漲幅均不超過0.3%，明顯低于2006年、2007年月環比平均上漲0.5%和1.0%的水平。
從70個大中城市的銷售房價來看，價格下降的城市逐漸增多，1月份環比指數下降的有13個城市，到去年8月份，擴大到25個，占比達到35.7%；其中一線城市中，上海房價環比出現負值，廣州、深圳的房價回落明顯，同比和環比均已出現負值。北京總體房價水平雖然保持了較快增長，但部分樓盤也開始打折銷售，消費者觀望氣氛較濃，商品房銷售額較上年同期大幅下降，房價下行壓力較大。(見圖表27、28)
由于前段時間漲勢過猛，房價已經達到較高水平，因此，盡管2008年漲幅有所回落，但目前房價仍然偏高。與城市居民收入水平相比，目前我國房價仍超出了大多數家庭的支付能力。據測算，2007年，我國房價收入比約為7.4，其中北京為13.6，上海為9.81，與國際公認的3～6倍的合理區間相比明顯偏高。高房價與居民家庭的承受能力之間仍存在較大差距。在大城市房價高位盤整的同時，三線城市房價走勢比較穩定，房價仍處于上升通道。
五、資金來源增速回落至2004年以來最低水平，企業資金壓力加大
在從緊的貨幣政策背景下，尤其是2007年9月《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》頒布并嚴格落實后，銀行從房地產企業貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸。
2008年以來，房地產業國內貸款增速逐月下降。去年前9個月，國內貸款累計同比增長10.7%，增速比上年同期回落27.2個百分點，比1～8月回落3.4個百分點。與此同時，由于購房者信心不足，持幣觀望者增多，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源出現負增長（前9個月同比下降5.2%），其占房地產資金來源的比重由上年同期的45.2%下降到38.7%，下降6.5個百分點。(見圖表29)
作為房地產開發最重要的兩個資金來源，銀行貸款和其他資金來源兩項所占比重超過50%。受此二者增速放慢的影響，2008年以來，企業資金來源增速持續回落，開發商資金回籠壓力加大。如果下一階段成交量繼續下滑，迫于資金壓力，樓盤降價銷售回籠資金的情況有可能增多。
第五部分 房地產業發展趨勢預測
2009年，在全球房地產市場形勢嚴峻、國內經濟增速放慢的背景下，房地產市場調整將加劇，預計房地產開發投資增速將大幅下滑，房地產交易有可能從“量跌價滯”發展為“量價齊跌”。
一、房地產投資增速將大幅回落
從短期看，房地產投資將保持增長勢頭，但增長速度將有所放緩。房地產行業產品生產周期較長，市場供給表現出很強的慣性，由于上半年新開工面積和在建規模較大，加之災區房屋重建和保障性住房建設的增加，2008年四季度房地產投資仍將保持一定的規模。但受宏觀調控和資金短缺影響，投資的增長幅度將回落， 預計2008年房地產投資增長約在27%左右。2009年，在全球房地產市場降溫、國內經濟開始調整的背景下，受住房需求不旺、房價預期回落、市場前景看淡的影響，房地產開發投資增速將出現大幅度降低，在2008年基數較高的基礎上，2009年房地產開發投資增速有可能下滑到10%以下。
二、投機需求和自住需求受抑制
（一）自住性需求者的支付能力和購房意愿下降
第一，股市低迷，居民家庭財富縮水，住房實際支付能力下降；第二，在樓盤降價促銷、房價漲幅回落的市場環境下，消費者對房價進一步下降的預期增強;隨著次貸危機影響的加深，世界經濟調整加快，我國出口形勢嚴峻，加之通脹壓力依舊存在，金融風險較大，未來國內經濟增長放緩難以避免，居民收入增長變數增多，預期也隨之下降。房價和收入預期的下降延緩了潛在購房者的入市步伐，自住性需求受到抑制。
（二）投機性需求減少
第一，盡管最近央行連續兩次調低貸款利率，但由于前期多次加息，目前我國利率仍處于較高水平，而對第二套住房的貸款限制政策，同樣對投機起到了很大的遏制作用。第二，前幾年，在人民幣升值和房價持續上漲的預期下，國際投機資本大量涌入我國房地產市場，受次貸危機不斷惡化影響，全球流動性由“過?！弊優椤安蛔恪?，加之對人民幣升值預期的改變，游資流出的可能性增大。
（三）房價繼續向下調整
當前，我國房價漲幅的回落，既是貨幣緊縮政策調節的結果，也是前期過高房價的合理回歸。隨著市場供求形勢變化，2009年我國房價漲幅將有較大幅度的回落，甚至由漲轉跌。預計房價調整將呈現以下特征：第一，大城市房價跌幅超過中小城市。前幾年房價上漲過猛的地區主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，隨著房地產市場調整的不斷深入，上述地區房價存在大幅下跌的可能;第二，高檔房價格跌幅超過中低檔房。由于投機性需求主要集中于高檔住宅，因此，隨著投機性需求的撤出，高檔住宅價格漲幅將深度回落，回落幅度要大于中低檔住房。
三、房地產政策取向分析
由于房地產涉及投資和消費，房地產市場的劇烈波動必然會對經濟增長和金融穩定產生嚴重影響。目前，房地產市場持續低迷，部分區域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過20%～30%，銀行持有的房地產抵押價值將不斷降低，來自開發商和購房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產風險將最終轉變為金融風險。為了避免房地產市場過度調整，2009年房地產調控政策應堅持以“穩”為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價大起大落，促進房地產市場穩定發展。
（一）改善供給結構，完善住房保障政策
針對90平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低（2008年1～8月該比重為27.6%），中低價位、中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規模，改善住房供應結構，確?！?0/70”政策目標的實現。
針對經濟適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。為了充分調動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調整地方政府的政績考核標準，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經濟適用房和普通住房的建設計劃。
（二）加大對自住性購房需求的支持力度
住房消費是我國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵。因此，房地產市場調控在抑制投資和投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。
（三）完善房地產信貸政策，防止金融風險
針對部分房地產熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率有上升的苗頭，為有效規避風險，信貸部門應加強房貸資格審批和監管，控制房貸風險，降低次貸比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構可與稅務部門聯合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構在防范風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現。
（四）加快房地產融資模式多元化發展步伐
為了解決房地產企業融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信托等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業自我資金的生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作伙伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。
房地產行業報告范文2
一、提前介入，跟蹤管理，在主動服務中實現源頭控管
近幾年來，__分局所轄區域經濟發展較快。按照__市政府“一城兩區”的城市總體發展規劃，區內建筑、房地產業迅速發展，成為區內的支柱產業。分局現管轄建筑和房地產開發企業共66戶，大部分為外地投資企業。截至目前，全區已開發42個生活住宅小區，其中，20__年新立項11個，已開工6個項目，開工面積26.7萬平方米。
為優化管理，我們改變過去“以查促收，以罰促管”的工作模式，樹立了“以服務促管理，以服務促稅源監控”的工作思路，在服務中掌握企業的生產經營情況，準確把握納稅人涉稅信息及變動規律，建立科學的稅源管理模式，提高了稅源控管的精細化水平。以社會綜合治稅網絡為依托，從管委規劃局取得區域總體規劃圖，從發改局、建設局等部門取得房地產開發相關涉稅信息，在項目未開發前就主動為企業提供上門服務，實地了解相關情況，講解稅收政策和建筑、房地產稅收管理的具體規定，督促其辦理稅務登記和有關辦稅手續，并送證上門。對外地來乳投資的企業，還免收其稅務登記費用。20__年5月，由山東黃金集團控股的山東__維多利亞海灣旅游開發有限公司開始開發大__。分局對開發項目實行事前介入，為其建立“一戶一卡”和“一項目一卡”制的稅源控管臺賬。并向其詳細介紹相關稅收政策和稅收管理規定以及地稅發票管理的有關知識，督促企業按規定開具使用建筑業文秘站 等地稅發票。幾年來，共為企業提供此類服務500多人次，為30多戶企業免費辦理稅務登記。
通過提前介入、主動服務，以真誠打動納稅人，換得納稅人理解，還盡可能地爭取到了對新辦企業所得稅的管理，收到事半功倍的管理效果。通過管委、鎮政府和發改局、國土等部門提前獲取來區開發企業信息，主動與投資商溝通協商、進行稅收籌劃，使投資方以分公司的形式在工商和我們地稅分局辦理登記，進行企業所得稅納稅申報。20__年以來，全區新辦建筑、房地產企業共60戶，其中有32戶企業所得稅歸地稅管理。
在項目立項、施工和銷售、竣工等階段，進行全程服務。經常到施工現場實地查看，運用較熟練的專業知識開展納稅輔導，對企業所涉及到的記賬科目、發票使用、稅金計算方法及提取繳納情況進行輔導，使企業的賬務處理合法、合規、真實、有效。同時，根據實地察看的情況，對企業自報和從綜合治稅部門取得的信息進行綜合分析，對數據進行分析比對，及時發現并解決存在的問題和漏洞。
二、注重細節，創新管理，依托“一項目一卡”實現全程控管
我們緊緊圍繞建筑房地產業的行業特點，突出細節管理，創新“一項目一卡”的管理方式，并不斷在實踐中總結，形成了比較完善的管理模式，將稅收征管滲透到建筑房地產行業每個環節，以細節管理促進精細化水平的提高。
“一項目一卡”管理，就是對房地產企業經計劃、規劃部門立項的房地產項目，按項目名稱一項發放一個納稅管理卡，管理卡中登記工程名稱、建設單位、開發單位、建設地點、建/！/設面積、投資總額、開工時間、竣工時間、預（決）算金額、可供銷售面積等內容。為確保納稅管理卡內容全面、詳盡，我們進一步突出細節管理，對房地產行業立項、施工、銷售全過程進行完整、閉合的鏈條式管理，環環相扣，有效地控管了稅源。一是在立項環節，突出抓好基礎資料登記。我們在規劃圖上標明項目的位置、開發面積、開工日期等資料，以便直觀地了解項目信息。按項目向企業發放“納稅管理卡”，進行“一項目一卡”管理。根據企業報送的立項書、土地證、建筑工程施工許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工合同、小區平面圖等資料，詳盡地掌握企業開發項目的投資規模、開發時間、土地面積、建筑面積、建筑承攬企業等基礎信息，并記載到管理卡中。二是在施工環節，突出抓好建筑施工企業稅款入庫進度。管理人員對工程項目進行跟蹤管理，及時掌握工程進度，使企業嚴格按工程進度申報繳稅，并據此登記管理卡內容，管理員在控管臺賬上登記。針 對區內從事建筑的企業多為外地企業和掛靠企業的實際，我們委托開發公司在撥付工程款時代征代扣施工企業的稅款，代征的稅款通過管理卡和代征代繳報告表按月報送分局。根據企業報送的資料，管理員到企業和施工地逐戶、逐項地進行比對，看登記的情況是否與企業賬面相符，料工費是否計算在應納稅營業額中，對發現不合規定的操作及時給予改正，確保企業不漏項、不漏稅。三是在銷售環節，突出抓好房地產開發企業的稅收征管。根據企業提供的房屋預售許可證、小區平面圖和銷售明細表，掌握企業的可售面積和已銷、未銷戶數面積，使稅收控管到每一棟樓的每個單元戶。管理員每月到企業實地檢查收款收據與預收賬款是否相符、開具的發票金額與銷售收入是否相符，以核對稅款計算是否正確、是否按規定申報繳納稅款。為做到以票控稅，分局嚴格確定領票、開票資格，根據企業申報情況和繳納稅款情況，結合企業的納稅信用等級，確定企業領購發票的資格。信用好的企業，可以隨時領購地稅專用收據，自行開具發票。信用較差的企業，限制其使用收據和發票，企業確需使用的，只有在繳清稅款的前提下才能取得。同時，要求領票企業每月報送房地產發票開具額、收據領用明細表和住宅銷售面積表，通過這兩個報表，使分局能夠隨時掌握企業的收入情況和銷售情況，減少了企業隱瞞收入的機會。
三、提高效率，動態管理，充分發揮信息化手段的支撐作用
房地產行業報告范文3
關鍵詞：不同地區、媒介傳播、經營理念、文化定位
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
在人們的日常生活中，吃、住、行是主要的消費需求，并且三者的需求層次是階梯上升的，往往隨著人們生活水平的提高，后兩者的需求就會變得更為重要。房地產作為一國的龍頭支柱產業，其地位的重要性不言而喻。如今中國正式成為世貿組織中的一員，市場經濟機制將會更趨完善，競爭局面也將愈演愈烈，同行企業之間的優勝劣汰，適者生存同樣再所難免。因此一個企業的經營理念及文化定位越來越重要。
萬科作為中國地產行業的龍頭企業，其地位的重要性不言而喻。世界商業報道消息：8月30日，沈陽萬科城遭電話舉報，經沈陽市安全生產執法監察支隊的現場突擊檢查后發現，其施工現場存在22項安全險患，被責令3天內整改。 萬科的品牌受到折損，品牌溢價必然下降。哈爾濱泰興房地產開發企業的經營理念和宗旨是： “以信譽求發展、以質量求生存、以顧客滿意為目標”，來打造自己的品牌。
因此，成功樹立適合開發理念的房地產企業或項目都能較快的進入良好的運營狀態。所以恰當確定開發理念對房地產企業或項目來說非常重要。
房地產文化是一種科學與藝術、經驗與技術相結合的高度綜合性的文化。房地產文化內涵豐富，不單單是建筑本身的外觀形象和建筑風格，如北京的四合院布局，上海的海派風格，安徽的徽派建筑，等地域特色的建筑文化；還包括社區空間的人居生活、社會交往等活動中所蘊含的文化品位，生活方式等人居文化。房地產文化源遠流長，既源自博大精深的東、西方傳統文化，也來自生機勃勃的現代新興文化。
房地產文化是整個房地產的經營開發的靈魂。優秀的房地產文化不但能形成持久競爭優勢，而且可作為對付模仿的最有效、最堅固的壁壘。房地產文化貫穿整個房地產開發的全過程，影響項目定位的科學性和準確性，并對樓盤的市場銷售起著直接推動力，也為未來優秀的社區文化形成和建設奠定良好的基礎。
房地產文化豐富多彩，開發過程中的每一個環節都體現著文化。從項目選址、理念創意、規劃設計、建筑施工、市場營銷、物業管理等每一過程的都在綜合應用和體現著文化因素。房地產文化既體現在社區名稱、主體概念方面，也體現在社區空間規劃、建筑風格設計方面；既體現在樓盤的廣告策劃、推廣宣傳方面，也體現在開發商的開發理念、目標使命方面；既體現在社區建筑風格、園林山水的物質空間布局與構建，更體現在社區生活方式、居住理念等精神生活的引導與創造。無論是景觀房產、運動社區、智能住宅，還是"郊居運動"、"新都市主義"、"新自然主義"等，都是文化賦予樓盤社區以精神和靈性?？梢哉f房地產業的每一個理念都離不開文化。
成功的開發商可以利用文化獨特的親和力，把具有相同文化修養與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認同，從而達成有效的溝通，建立起與顧客的親密關系。優秀的開發商通過倡導和塑造優秀的房地產文化，能夠真正為顧客提供獨特的附加利益、居住體驗和生活價值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠度和美譽度，也為開發商長期發展提供文化積淀和品牌提升。
所謂的房地產文化定位，就是從樓盤項目本身出發，將投資理念、時代特征同目標顧客群文化價值觀念完美地相融合，賦予房地產項目以富有魅力的文化生命，針對顧客的心智模式進行設計、溝通,從而使其在目標顧客的心目中確立一個獨特的、有價值的位置，這就是房地產文化定位。
定位的關鍵是在目標顧客的心智的相應坐標中，確立一個區別于競爭者的、獨特的、鮮明的地位。文化定位是企業和顧客通過多種溝通渠道進行互動溝通的結果，最終反映為目標顧客對樓盤項目建立起的一個獨特的、有價值的聯想。房地產文化定位貫穿整個房地產開發的全過程，房地產文化定位可以是多個優勢的優化組合，也可以是單項的優勢強化。
房地產文化定位受開發商的文化底蘊和對房地產文化理解的影響。只有高品位的開發商，才能塑造高品位的房地產文化。同時文化定位也受到開發企業的使命目標、企業形象、內部實力和經營戰略等因素的綜合影響。文化定位必須與企業自身的使命目標、品牌形象相匹配。
例如：綠城房地產集團在15年成長過程中，綠城始終堅信“講正義、走正道，得正果”，堅持以“人文主義理想”為指導，堅守社會責任與義務，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創造平臺，為客戶創造價值，為城市創造美麗，為社會創造財富”為企業使命，致力于為社會創造文明、和諧、溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品。
在媒介傳播方面不同企業有其不同的傳播方式，無論選擇哪一種作為傳播載體，都要適應其自身的需求才可以。即時信息、電子郵件、BBS、SMN、網絡視頻、論壇、在線廣播、手機等可以方便在網絡環境下實現雙向溝通的新媒體，還有以博客、播客、微博為代表的自媒體形式的新媒體，改變了企業傳統的營銷模式，對企業整合營銷傳播產生了極大的影響。在當前媒體環境中，新媒體是企業整合營銷傳播的重要工具，企業整合營銷傳播也離不開新媒體，兩者為“魚與水”的關系。對于房地產整合營銷而言，新媒體將實現營銷的全方位、速度化和持續性。
其中，網絡媒體伴隨著互聯網越來越深入地改變人類生活方式成為越來越重要的媒體形式，房地產行業也是如此。人們在購買不動產的時候，越來越多的借助互聯網的力量，不論是資料的收集還是查看口碑情況。互聯網也在深入的改變房地產行業的營銷模式。還有一種屬自有媒體，就是房產企業發行的書刊雜志，比如SOHO中國的《雜碎》等，當然，這種媒體對項目銷售沒有直接幫助，卻對企業品牌建設有著大功。
總而言之，無論選擇哪種媒介傳播方式，需要建立在企業自身適合條件下所選擇的，媒介投放策略是一項專業技術性非常強的工作，只有在了解項目定位的基礎上，選對了媒體，并進行科學合理的投放組合，才能夠將合適的信息有效地傳遞給目標受眾，同時能讓他們接受并記憶，只有在優秀的媒介策略下，才能擴大傳播的深度和廣度，從而形成立體傳播的推廣合力。
參考文獻：
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【5】《房地產文化》 北京百年建筑文化交流中心 黑龍江科學技術出版社 2005年版
房地產行業報告范文4
根據《中華人民共和國統計法》規定，作為統計調查對象完成政府統計調查任務是企業的職責，因此政府統計工作在公司總體經營管理中始終占有一席之地。2008年公司管理架構進行整合，從原來的按法人公司分項目管理調整為新世界北京項目管理中心（以下簡稱“管理中心”）對香港新世界在北京、天津等地成立的獨資或合作公司統一管理?！俺缥男率澜纭笔恰肮芾碇行摹彼牰鄠€法人公司之一，“管理中心”領導層對政府統計工作非常重視，深知確保統計工作的數據質量重在基礎建設。公司在確保源頭統計數據質量、加強統計工作制度建設方面采取了行之有效的舉措，為統計工作規范運行提供了重要保障。
領導給力，垂直管理理順機制
公司開展統計工作近二十年來，我們得到的經驗是：要想做好統計工作既需要政府統計職能部門給予企業大力度的業務支持，同時從企業自身而言，更重要的是將把控統計數據基礎工作質量放在首位。只有統計工作進入領導視線，根據企業情況制定相應制度規范統計工作，數據質量才能得以保證，質量有保證的統計數據才是企業領導、各級政府制定決策的有效依據。公司從運營之初，便確定了由計劃運營部作為統計工作的歸口管理部門。該部門主要負責對“管理中心”整體計劃的管控，是企業的龍頭部門。公司在計劃運營部設置統計主管專職崗位，并明確了統計主管職責：對外完成政府統計工作，對內向“管理中心”領導定期匯報所轄各公司統計工作情況；對所轄公司統計人員進行業務指導培訓。
公司決策層對統計工作給予了充分重視，統計主管工作由計劃運營部主管總監直接監管，“管理中心”主管副總對統計工作垂直管理。此外，負責全面工作的常務副總親自完成國家統計局北京調查總隊布置的定期由企業家填報的統計調查問卷，并參加有關培訓活動。
管理得力，完善制度確保落實
為確保日常統計工作的規范化、制度化，我們還相應建立了各種管理制度。如制定《新世界北京項目管理中心統計工作管理辦法》對統計工作流程進行規范。該管理辦法明確了統計數據采集、數據統計處理、報表審核上報、原始資料/臺賬留存、統計報表歸檔、統計人員交接工作等全過程的工作標準，使各項統計工作有章可循。
為保證統計基礎數據采集順暢，各部門均設立兼職部門統計配合員與統計主管對接，提供統計基礎數據。統計主管首先對部門統計配合員進行業務指導，再由統計配合員填報統計基礎數據草表，最后統計主管按照行業報告期統計報表制度登記統計臺賬，并進行數據審核、匯總、處理，然后進行上報。
公司在日常統計工作中嚴格執行統計報表審核上報制度，所有上報的統計報表必須經統計負責人（主管總監）、單位負責人（主管副總）審核后上報，為數據的準確性提供了保障。
為保證統計報表的嚴肅性，公司還將所有統計年報報表按照文書檔案歸檔要求逐年歸檔。原始資料、統計臺賬由統計人員及部門統計配合員留存管理。統計報表資料的有效管理既符合統計部門督導執法的要求，也為企業的房地產開發資質審核提供了必要的數據支持。
執行有力，狠抓隊伍重視培訓
我們深知人才是做好統計工作的基石。目前，公司統計人員穩定，現有的專職統計人員都具有統計從業資格證書或統計專業中級技術職稱證書，且連續從事房地產行業統計十多年，既具備了統計從業資格，也具有良好的專業素養。公司要求專職統計人員定期參加統計繼續教育、統計年定報工作布置培訓以及統計專項調查布置培訓，并同時肩負對部門兼職統計配合員進行二次培訓和業務指導。
作為東城區統計學會會員，2012年8月，公司與東城區統計局、東城區統計學會聯合，成功地舉辦了“第一屆東城統計開放日之統計知識進企業暨新世界北京項目管理中心統計知識培訓”活動。公司邀請統計部門專業人員對“管理中心”所轄公司統計人員及部門統計配合員就政府統計職能、統計與日常生活、當前全市經濟形勢進行講解，并對統計法及案例、房地產專業統計報表制度進行解讀和業務培訓，活動受到了基層統計人員的普遍歡迎。
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對于美國將啟動加息周期，業內人士眾說紛紜，但筆者認為，美國加息是遲早的事情，只是害怕其在毫無征兆下加息，會殺大家一個措手不及，因為美國加息后，在港元聯匯制下，港息將跟隨美息上升，房地產行業勢受沖擊。眾所周知，香港是一個寸土寸金的國際金融中心，樓價之高聞名世界，很多人都為能夠“上車”而奮力工作。當美息步入加息周期，供樓息口隨美息上升，供樓負擔壓力大增，更壞的情況是投資者會選擇“賣車”或“棄車”;同時，在加息后的樓價應該會有一個周期性的下調走勢。但由于房價回調是一個漫長的過程，大概會在3年左右或以上，即“賣車”或“棄車”都是一個不劃算的決定，而在這重重負面消息的打擊下，相信到時樓市將會進入一個“寒冬期”，需要“上車”的投資者需要謹慎考慮，不宜沖動。
面對加息前景的不明朗，投資需審慎，綜合了多方面的因素后，筆者認為近期比較“穩陣”的股份，可考慮中國華泰瑞銀控股有限公司（08006.HK，簡稱“華泰瑞銀”）。
主打旅游業及雜志出版
華泰瑞銀前身是中華網科技公司，2000年3月9日在香港聯交所創業板上市。該公司總部設于香港，而在新加坡的運營機構，TTG亞洲傳媒主營業務為出版業及會展業，是亞太區領先的旅行及旅游業界媒體及展會主辦公司。TTG亞洲媒體集團是亞洲最具影響力的旅游行業媒體，總部設于新加坡。自1974年成立至今，已經有30余年歷史。其權威性涵蓋了休閑旅行，奢華旅行，商務旅行和會展（MICE）領域。通過其三個業務部門，該公司出版領先亞太區旅游業界的多種刊物、新加坡地圖及訪客指南，并組織國際性的旅游業商貿展會活動。旗下的印刷刊物和網站跨越休閑旅游、豪華旅游、公務旅行及會獎市場。核心雜志有《TTG Asia》，《TTG India》、《旅業報》、《企業旅游報》、《TTG Mice》及《TTG Asia Luxury》，實力不可小覷。
中期業績利好 前景可期待
房地產行業報告范文6
控股股東行為公司獨立性
實際控制人通過投資關系、協議或者其他安排，能夠實際支配公司行為，對公司的股權結構、公司績效以及公司治理效率有著決定性的影響力。因此，考察企業的實際控制人情況尤為必要。我們將實際控制人為個人的企業定義為家族企業，將實際控制人為非個人的企業定義為非家族企業。經研究發現，在273家中小上市公司中，實際控制人為個人的公司所占比例最大，達到了71.79％，共計196家。這196家公司均為家族控股企業。與2007年家族企業占比68.81％相比，這一比例略有提高，充分說明了民營經濟在國民經濟中所占的地位越來越重要，發揮的作用越來越廣泛。
實際控制人持股比例增大。在這196家家族控股企業中，實際控制人的平均持股比例為36.44％，相對于2007年的平均持股比例29.18％有所增長。其中，美邦服飾公司的比例最大，為78.18％。非家族企業實際控制人平均持股比例為43.42％，比2007年增長了4.85％，其中，ST張銅的比例最大，為100％。可見，2008年，中小企業的所有權向實際控制人有所集中，并且家族企業相對非家族企業集中的比例更大，這說明實際控制人有進一步增大持股比例，從而擁有增加上市公司所有權的強烈動機。
在不同行業，實際控制人為自然人的比例差別很大。餐飲旅游，公用事業，黑色金屬和金融服務的實際控制人中沒有自然人，特別是后三個產業都是關系國計民生的重要行業，由國家控制并且適當引入戰略投資者符合我國實際情況。對那些不涉及到國計民生的產業要由市場來引導，國家鼓勵民營經濟介入，體現了國家產業發展的戰略布局。 (見表1)
家族企業的成長性明顯好于非家族企業，在中小企業板高成長性排名的50家公司中，有39家屬于家族控股且實際控制人為自然人或是自然人控制的企業，其所占比例為78％，高成長性公司實際控制人的平均持股比例為41.29％。在低成長性排名的50家公司中，有33家屬于家族控股且實際控制人為自然人或是自然人控制的企業其所占比例為66％，低成長性公司實際控制人的平均持股比例為35.77％。從中可以大致推斷出，中小企業板家族企業的成長性明顯要好于非家族企業，同樣實際控制人持股比例高的企業的成長性也高于實際控制人持股比例低的企業。
股權制衡
上市公司的非控股股東可以制約控股股東的某些行為，其與控股股東的持股差額在一定程度上表明了這種制約力度的強弱。差額越大，其制約的力度相對較?。徊铑~越小，其制約的力度相對較大。
持股差額對股權制衡能力的影響第一大股東與后九大股東持股差額越小，越能對控股股東形成股權制衡，防止大股東對小股東的利益侵害。在全部的273家中小上市公司中，第一大股東與后九大股東持股平均差為8.23％，較2007年的6.49％，增幅為26.81％。其中，高成長性公司的第一大股東與后九大股東的持股差額平均值為10.74％，較2007年增長了31.46％，而低成長性上市公司的第一大股東與后九大股東的持股差距平均值為9.79％，較2007年增長了73.58％。雖然不能臆斷后九大股東對控股股東的制衡關系會對公司的績效產生重大影響，但從統計數據來看，雖然高低成長性公司的股權制衡能力均小于全部273家上市公司平均水平，但是低成長性的公司股權制衡要比高成長性公司有力。
持股差額對公司成長性的影響在202家2008年前上市的中小上市公司中，成長性排名下降的上市公司有67家，其排名平均下降41位；成長性排名上升的上市公司有55家，排名平均上升53位。成長性排名下降的公司的第一大股東和后九大股東持股平均差為4.84％，低于273家上市公司的平均持股差(8.23％)；成長性上升的企業的第一大股東和后九大股東持股平均差額為10.42％，高于273家上市公司的平均持股差?？梢耘袛啵鲜泄镜谝淮蠊蓶|和后九大股東的平均持股差值對上市公司的成長性有顯著性影響。差值越大，上市公司的成長性越好；差值越小，上市公司的成長性越不好。
關聯交易
在我國資本市場上，由于法律法規不健全。市場又不能真正起到約束大股東行為的作用，因此，有一些控股股東為牟取私利，通過貸款擔保和關聯交易定價等渠道，侵蝕上市公司利益，并損害中小股東等其他利益相關方的權益。例如，2008年發生關聯交易的中小企業板上市公司有71家，關聯交易總額為989675.27萬元，平均每家交易金額為13939.09萬元。 (見表2)
發生關聯交易的企業數量和金額高成長性企業中，無論是發生關聯交易的企業數量，還是平均關聯交易的金額，都大大增加；低成長性企業關聯交易情況反而大大降低，且沒有高成長性企業嚴重，說明高成長性企業越來越多地進行關聯交易，并有可能存在轉移利潤之嫌，在2008年發生關聯交易的71家公司中，有42家是家族企業，其關聯交易占款額度平均值為14375.21萬元，29家非家族企業的平均占款額度為13307.47萬元。對比2007年的相關數據發現，非家族企業的關聯交易規范程度逐漸惡化，非家族企業進行關聯交易和家族企業樣越來越普遍。
關聯交易類別中小企業板上市公司與控股股東發生的關聯交易最為頻繁，表明越來越多的公司股東通過關聯交易分享上市公司的好處，其次是與同一控股公司之間發生關聯交易，也相當頻繁。從不同控制關系發生關聯交易金額占總額的比例來看，同樣也是與公司股東發生關聯交易的金額所占比例最大。 (見表3)
關聯交易金額在2008年發生的95起關聯交易中，涉及金額達到667832.64萬元，其中有7起是2008年前簽署的協議，交易在2007年末尚未終止，交易總額為103443.04萬元，占總額的15.49％。2008年第一季度共發生關聯交易14起，平均每起交易金額為15906.74萬元；第二季度發生關聯交易23起，平均每起交易金額為8917.37萬元，第三季度發生關聯交易21起，平均每起交易金額為2268.02萬元；第四季度發生關聯交易29起，平均每起交易金額為3067.67萬元，僅為第一季度平均每起交易金額的19.29％。
自金融危機于2008年9月份登陸我國后，我國制造業面臨更大的生存與發展壓力，因此，上市公司可能會通過關聯交易的方式進行一些抵御，以減少金融危機帶來的經營環境惡化對企業業績的影響?？墒菑臄祿峡矗越鹑谖C后，雖然中小板塊上市公司關
聯交易次數呈上升趨勢，但是平均0每起交易金額卻在大幅下降。
上市公司通過關聯方貸款擔保的次數和金額2008年中小板上市公司共發生108起關聯方貸款擔保。其中，高成長性企業發生18起，平均每起擔保金額為17497.75萬元，低成長性企業發生22起，平均每起擔保金額為21300.69萬元。由此推斷，高成長性企業的關聯貸款擔保情況相對于低成長性企業較為規范，控股股東牟取私人利益的客觀行為相對較少。
2008年，上市公司對控股子公司的貸款擔保共發生94起，平均擔保金額為15745.68萬元。其中，高成長性上市公司對控股子公司發生貸款擔保15起，平均每起擔保金額為19914.35萬元；低成長性上市公司對控股子公司發生貸款擔保16起，平均每起擔保金額為24500.10萬元。從發生的擔保數量和金額來看，低成長性上市公司比高成長性上市公司發生的關聯貸款擔保更頻繁，更嚴重。
利益相關者權益與信息披露利益相關者權益
一個好的企業，在謀求發展的同時，必須兼顧公司社會責任。而公司社會責任強調公司對股東以外的利益相關者(債權人、員工、客戶，供應商，金融機構、所在社區等)負責。包括遵守法規，商業道德，保障生產安全與職業健康，保護勞動者合法權益，支持慈善事業，保護環境等。企業在發展過程中應協調好管理者、股東、債權人三者的關系，同時確保處理好與政府部門、供應商、社區，顧客，職工等相關利益主體之間的關系，這樣才能為企業樹立良好的公眾形象，為企業帶來更多的隱形資本，實現企業成長與發展目標。
從公益支出水平來看，2008年高成長性公司平均公益支出為110.23萬元，而低成長性公司平均公益支出僅為61.62萬元；從接受相關部門處罰來看，高成長性公司平均罰沒支出為9.86萬元，而低成長性公司平均罰沒支出卻高達31.58萬元?？梢姡叱砷L性公司能夠更好地與利益相關者“和諧”相處，共同謀求發展目標。
承擔社會責任是兼顧利益相關者的一個重要舉措。目前中國資本市場環境準入機制尚未成熟，導致某些“雙高”企業投入大量資金用于生產高污染，高耗能產品，有的企業在成功融資后不兌現環保承諾，環境事故與環境違法行為屢屢發生。
縱觀中小企業年報發現，有78家企業在年報中對2008年節能減排工作進行了披露，比如，黔源電力為貫徹執行國家節能減排政策，在電力調度方面實施結構調整，積極推行節能調度，清潔調度，優先調度：九陽股份在節能減排方面加大了研發力度：大洋電機積極配合國家節能減排政策，年產700萬臺節能微特電機生產線項目：有的上市公司披露“在2008年度通過自主創新，提高自動化水平，加大技改投入來節約能源、降低消耗”。然而，披露節能相關信息的公司只占到了全部上市公司的28.57％。強制上市公司對節能減排方面的信息披露，從而喚醒企業環保意識，進而保護利益相關者權益，仍是任重而道遠的。
信息披露
落后自有落后的道理。在273家中小上市公司中，排名靠后的部分低成長性公司在信息披露方面都有重大違規行為。例如，排名第229位的*ST瓊花，2008年12月29日收到中國證券監督管理委員會江蘇監管局下達的立案調查通知書，因涉嫌違反證券法律被立案調查。排名第267位的中捷股份公司，于2008年6月30日收到中國證券監督管理委員會的行政處罰決定書，經查明，公司存在未按照規定履行臨時報告義務，且在2006年中期報告，2006年年度報告，2007年中期報告中均存在虛假記載。
再如，排名第270位的*ST張銅，于2008年8月25日收到深圳證券交易所的處罰通知書，經查明存在以下違規行為：1.公司2007年度虧損1.79億元，未在會計年度結束后個月內披露預虧公告，而是直至2008年4月才披露預虧公告：2.公司在年度業績快報中披露2007年度未經審計的歸屬于母公司所有者的凈利潤為4420萬元，與年度報告中披露的經審計數據存在重大差異。
在中小企業板的273家上市公司中，有17家披露了重大訴訟仲裁信息。其中年度內發生訴訟次數較多的有粵傳媒(3次)，通產麗星(3次)、東華能源(2次)。
激勵約束高管薪酬
2008年，高管人員年度報酬支出平均為265.45萬元，最高者為金風科技(成長排名第7位)，高達2836.38萬元；最低者為棉德股份(成長排名第255位)，僅有29.45萬元。兩者相差96倍之多。人均年薪平均為17.47萬元，同比2007年的17.047萬元上升0.43萬元。年薪最高者和最低者為宏潤建設(成長排名第69名)和德棉股份，人均年薪分別為136.67萬元、1.64萬元，兩者相差83.34倍。
2008年受經濟危機影響，企業凈利潤普遍下降，273家企業中凈利潤不足以支付高管薪酬的企業有21家，而這個數字在2007年僅有1家，這21家企業中有19家企業甚至出現凈利潤為負。但與此相矛盾的是，高管薪酬支出占凈利潤的比重較2007年卻上漲了2.3％，平均為7.02％。高管薪酬支出占凈利潤的比重最異常的是華帝股份(成長性排名第185位)，同比2007年排名下降了52位，為-14.74％，其凈利潤為-1040.48萬元，而高管薪酬為153.4萬元，較2007年上漲了12萬元。在業績，成長性大幅下降的情況下，高管人均薪酬仍較2007年上升，薪酬水平與公司業績嚴重不符。
2008年，前三名董事報酬(人均30.55萬元)整體比前三名高管報酬(人均30.55萬元)略低，個體差異較2007年也在變小。獨立董事津貼人均4.48萬元，與2007年上升了近1萬元，除銀輪股份未詳細披露獨董津貼數額外，最低者為廣陸數測(成長排名第188位)，人均5000元，最高者為寧波銀行(成長排名第272位，成長性排名下降了270位)，人均22.8萬元，兩者相差近46倍。
我們根據公司實際薪酬支出和實際領取人數，計算推出2008年高管人均年薪排行榜(見附表)。高成長性公司相比低成長性公司，在高管薪酬上有較大優勢，比低成長性公司人均年薪高出6.3萬元。薪酬前50名中，有24％的高成長公司，10％的低成長公司；與此相反，薪酬后50名中，有28％的低成長公司，18％的高成長公司，可見，高管薪酬水平與公司成長性基本吻合。
細分行業報酬比較 2008年高管薪酬排名第一的雖然仍是金融服務業，人均29.81萬元，但較2007年的69.70萬元有了較大幅度的下降，下降了近40萬元，58個百分點。排在第二位的是房地產行業，相比2007年同比增長了25.49％。排名最低的是新增的食品飲料業，僅有6.3萬元。而2007年行業報酬最低的農林牧漁業在2008年有顯著提升，人均增長2.75萬元，同比增長了
29.28％。
整體上，高管人均行業報酬為17.53萬元，同比2007年的20.37萬元下降了2.84萬元。在22個行業中，有9家行業超過平均行業報酬水平，分別是金融服務業，房地產業、建筑建材業，商業貿易業，采掘業。機械設備業，醫藥生物業、信息服務業，信息設備業。2008年新增兩行業黑金金屬和食品飲料行業的高管人均行業報酬均低于行業報酬平均水平，分別是13.83萬元和6.3萬元，排在16位和22位。 (見表4)
成長性前50名企業中，以化工行業和機械設備行業數量最多，金融服務，房地產，商業貿易、餐飲旅游沒有進入此列。
成長性后50名企業中，化工行業數量最多，金融服務業和房地產行業所包含的成長性后50的公司的比例也較大，分別達到了100％和50％。與2007年這兩個行業所包含的成長性前50名的公司的比例較大，形成鮮明對比。公用事業，農林牧漁、黑色金屬，采掘等8個行業沒有進入此列。
2008年的金融風暴對行業整體產生了很大的影響，整體報酬有所下降，大部分行業報酬平均水平出現負增長。其中，行業報酬平均水平同比2007年下降最多的是金融服務行業，交通運輸和商業貿易行業，分別下降了-57.39％、-34.07％和-25.36％。而行業報酬增長幅度最大的是農林牧漁行業，比2007年增長了29.28％。這與金融危機中金融行業、對外貿易行業受嚴重沖擊，金融資產縮水，信貸萎縮，出口受阻，而農林牧漁業等第一產業受影響相對較小的實際情況相符。
地區報酬上海高管人員平均薪酬最高，達39.50萬元，吉林省高管人員平均薪酬最低，達4.72萬元。兩者相差34.78萬元，最高者是最低者的8.37倍。這也不同程度地反映出地區經濟水平，而高管人員的工資水平不能脫離地區經濟水平。(見表5)
高管持股
整體看來，2008年高管持股水平比2007年有較大幅度的下降。有77家公司不含有高管持股，占總體的28.2％，較2007年升高了13.16％?？傮w樣本高管持股平均為19.34％，較2007年上升約26個百分點：高管持股面(持股高管人數／高管總人數)平均為34.74％，較2007年上升了32.01％。
2008年前上市的公司的各類高管持股情況均低于2008年新上市公司，說明新上市公司在高管股權激勵方面較為重視。高成長性公司整體高管持股水平顯著高于低成長性公司，說明高管持股對公司成長性有一定影響。高管人均持股最高的是天邦股份，達到99.72％，成長性排名第14位。持股面最高的是威華股份，達到89.47％。 (見表6)
股權激勵
進度截至2009年5月，中小企業板已有40家上市公司公布了股權激勵計劃，其中13家公司方案正在實施中，16家公司已停止實施，董事會預案11家。高成長性的50家企業中，合計有12家公司設計了激勵方案，而低成長性的50家企業中，僅有4家公司設計了激勵方案。(見表7)
停止實施股權激勵方案的16家公司占總的股權激勵方案的39％，其中有15家是在2008年下半年公告停止實施的，停止實施的原因大多是受金融危機影響，公司利潤水平較往年出現較大幅度的下降。
標的物選擇期權標的物的公司達到總體樣本的79％，選擇股票標的物的公司和選擇股票增值權的公司各占總體樣本的16％、5％。樣本公司采用的激勵方式主要有五種：股票增值權、上市公司定向發行股票，上市公司提取激勵基金買入流通A股、授予期權(行權股票來源為股東轉讓股票)。授予期權(行權股票來源為上市公司定向發行股票)。其中，以授予期權(行權股票來源為上市公司定向發行股票)方式激勵的公司有34家，占總體樣本的85％，說明上市公司普遍青睞這種以上市公司定向發行股票為來源，來授予員工股票期權的方式來激勵員工，以使得企業高級人才與其公司自身利益能有效結合。
激勵范圍在已公布的股權激勵計劃中，除中捷股份，廣宇集團，浙富股份沒有披露獎勵人員明細，其他38家公司均對獎勵人員進行了詳細披露。激勵對象以公司核心業務骨干和高管為主，各占到當時激勵總額的48.70％和51.23％，其他激勵，包括個別公司的優秀員工獎和預留待分配，約占激勵總額的0.07％。
整體看，股權激勵范圍寬窄不一，激勵對象的結構問題沒有統一標準。樣本公司中股權激勵側重激勵核心人員(包括中層管理人員、核心技術／業務人員和特殊貢獻人員)的公司有28家，其中武漢凡谷，永新股份激勵核心業務人員的比例達到100％的份額。側重激勵高管人員的公司有12家，其中，在偉星股份，雙鷺藥業、廣百股份、廣東鴻圖、得潤電子股權激勵計劃中，高管擁有100％的獎勵份額。
激勵強度《上市公司股權激勵管理辦法》規定，全部有效的股權激勵計劃所涉及的標的股票總數累計不得超過公司總股本的10％。已公布方案中，單一激勵比例最高的是得德美化工，達到9.94％，單激勵比例最低的是廣百股份，僅占總股本的0.44％。整體而言，樣本上市公司股權激勵幅度主要集中在總股本的3％以上，這些公司占總數的比例達到了71％，而激勵幅度小于1％的公司占總數的比例只有8％。激勵幅度在1％～3％之間的公司占總數的比例為21％。樣本平均激勵強度為4.43％，偏差達到2.51。
七匹狼停止實施股權激勵
與中小板上其他15家因股價跌過行權價格而停止實施股權激勵的企業相比，七匹狼在已經滿足行權條件的情況下管理層仍是放棄行權，其高管停止實施股權激勵的歷程，更像是一場基于公司利益而集體發揚風格的表演。
七匹狼股權激勵歷程
2006年8月初，福建七匹狼完成股權分置改革。2006年9月，公司公告了股票期權激勵計劃方案，七匹狼授予激勵對象700萬份股票期權每份股票期權擁有在授權日起5年內的可行權日以10，2元的行權價格和行權條件購買一股七匹狼股票的權利。該激勵計劃的股票來源為七匹狼向激勵對象定向發行700萬股七匹狠股票。授予的股票期權所涉及的標的股票總數為700萬股，占激勵計劃公告時七匹狼股本總額11050萬股的6,33％，其中預留240萬股份給預留激勵對象，占本次期杈計劃總數的34 29％。公司副總經理毛金華等17名高級管理人員被列為第一批股權激勵對象獲授數量在15萬35萬份不等的股票期權。
依據股權激勵考核辦法，激勵對象在相應考核年度內均考核合格，滿足了行權條件，應在2008年佃月25日前授予激勵對象。但截至2009年3月21日，尚無激勵對象開始行權。2007年激勵對象周永澤辭職，2008年激勵對象毛金華辭職，依照股權激勵計劃，上述人員未行權部分被取消，2008年10月 公司董事會未就預留部分股票期權進行授
杈，相應預留部分股票期權作廢。由于股權澈勵計劃實施期間公司進行了分紅派息及資本公積金轉增，因此，截至2009年1月1日，公司仍有效的股權激勵對象有15人，總激勵數為877，6萬份，行權價格為4，49元。
放棄行權，管理層發揚風格
2009年3月21日，公司停止實施股權激勵的公告稱，15位股權激勵對象集體向公司來函，為支持公司進行整體激勵約束制度改革，平衡公司整體薪酬獎勵方案，自愿無條件放棄其所獲援的所有股票期權。按照調整后4 49元的行權價，若與2009年S月21日12 12元的市價相比較，價差為7，63元，15位股權激勵對象共計877 5萬份有效期權粗略估計損失約為6695萬元。與此同時，公司稱15名股權激勵對象自愿無條件放棄股權激勵，七匹狼2007年利潤由此增加1017屆8萬元。
對于股權激勵計劃執行期間，公司計提的相關股份支付和獎勵基金，公司第三屆董事會第十三次會議審議通過如下處理方案：
關于股份支付，原計提的股份支付不進行調整，擬在2009年計提的股份支付在2008年提取，故2008年增加計提股份支付費用182 83萬元，共計557，67萬元，2006～2008年累計計提股份支付費用1 970 80萬元，以上款項全部計人資本公積。
關于獎勵基金，2006--2007年公司共計提獎勵基金720萬元，扣稅g5，18萬元后，將其中的386萬元作為2006～2008年3年的績效獎金發放給各激勵對象(在職，但不包括高級管理人員)：2008年需計提獎勵基金1200萬元將不再計提，已經提取但尚未使用的獎勵基金474，82萬元，將作為未來職工福利計入應付職工薪酬。股權激勵計劃終止對公司2006-2007年的業績沒有影響，由于不再計提獎勵基金同時加速計提2009年股份支付，將增加2008年利潤總額為1017，68萬元。
終止的背后：公平至上
終止股權激勵計劃主要是基于以下三個原因，
激勵結構不合理。該激勵計劃的激勵范圍較窄 許多新加入的高管人員和技術骨干未列入激勵范圍：同時，激勵對象由于參加股權激勵，200B年以來的3年未獲得績效獎金，而基本薪酬比例又相對較低，反而影響了激勵對象(特別是業務骨干)的工作積極性。
