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廣東省物業管理條例范文1
根據《廣東省保安服務管理條例》相關規定，保安員實行持證上崗，即取得公安機關發給的《廣東省保安員資格證》的方可參加保安員的應聘。保安員的職責是：（一）保護服務單位的財產安全、維護服務場所的正常秩序；（二）保護服務區域內發生的刑事、治安案件或者災害事故現場，維護現場秩序；（三）把現行違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關或者保衛組織；（四）做好服務區域內的防火、防盜、防爆炸、防治安災害事故等安全防范工作。保安員執勤時，禁止從事下列活動：（一）非法剝奪、限制他人人身自由；（二）辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人；（三）處理民事糾紛、經濟糾紛或者勞動爭議等。如違反相關規定，情節輕微的，由保安服務公司或者內部保安組織所在單位給予處分；情節嚴重的，予以辭退，并由縣級以上公安機關注銷其《廣東省保安員資格證》；違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，依法給予治安處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任?？梢哉f，我省對于保安服務的管理已經形成一套較為成熟的管理模式。
從當前廣州市物業管理公司保安隊伍的設置情況來看，物業管理公司的保安機構類似于《廣東省保安服務管理條例》規定的機關、企業事業單位內部保安組織，但實際上，兩者在服務范圍及管理模式上有較大的差別。根據《廣東省物業管理條例》和《廣州市物業管理辦法》的有關規定，物業管理公司提供的物業管理服務包括：（一）建筑物及其附屬共用設施、設備、場地的使用管理、維修養護、巡視檢查。（二）園林綠地的管理養護。（三）環境衛生的管理服務。（四）公共秩序的維護、安全防范。（五）車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護。（六）物業檔案資料的管理。（七）法律、法規及合同規定的其他事項。物業業主、使用人需要特約服務的，可以與物業管理公司另行約定。在物業管理公司提供的這些服務中，公共秩序的維護、安全防范與內部保安組織的服務相類似，但兩者存在以下區別：（一）物業管理公司的保安人員并不是專職的保安員，除了提供安全防范服務外，大量物業管理公司的保安人員還參與了物業的場地的使用管理、維修養護、巡視檢查，公共秩序的維護和車輛行駛、停放管理等；（二）物業管理公司是向物業的業主、使用人提供服務的，這一服務來源于公司以外的主體———房地產開發企業或業主委員會的委托，這有別于不得對外提供有償或者變相有償的保安服務的內部保安組織；（三）物業管理公司的保安機構一般是物業管理公司的自設機構，沒有經過公安機關的批準，其保安人員由公司向社會招聘，一般也沒有在派出所備案。由于以上區別，對于物業管理公司保安機構、保安人員的管理，套用《廣東省保安服務管理條例》對內部保安組織的管理模式有點牽強，而要求物業管理公司從保安服務公司聘請專職的保安員，由于既不符合物業管理盡量降低成本的原則，又存在物業管理公司對外聘的保安員管理難以到位的實際問題，在現實中難以真正實施。
為了對保安員與物業管理公司保安人員進行區分，有的物業管理公司甚至提出，物業管理公司的保安人員應當定位為安全管理員，是物業管理的服務人員之一，而不是單純的保安員。
廣東省物業管理條例范文2
責任保證金的提出
保證金最早出現在金融領域，原意是投資者進行期貨、期權交易時向經營相關業務的公司交付的保證金，以保證履行合約義務。這筆資金僅為押金，不作為合約金的一部分。但在現實生活中，保證金常常用在民事經濟活動中用來保證產品質量和服務質量。因此，保證金也指合同當事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方或提存于第三人的金錢。
在現實經濟生活中，常見的保證金主要有兩種形式：一種是合同當事人為保證其債權的實現而要求另一方提供的保證金，如建筑施工合同中，建設方在工程結算時依工程保修條款的約定將應付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務的履行。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立的時候，為保證各自義務的履行而向共同認可的第三人(通常為公證機關)提存的保證金。可見，保證金也具有類似定金一樣的擔保合同實現的作用。但還應看到，保證金留存或提存的時間和數額是沒有限制的，雙方當事人可以自行約定；保證金的數額相當于債務額，并不像定金那樣，其總額不得超過主合同總價款的20％，而且必須是在合同約定時或者合同簽訂前給付。類似這些行業的從業責任保證金制度，對物業服務從業保證金的推行提供了一個很好的借鑒。
在物業管理行業，目前涉足到保證金制度的是兩個領域，一是在物業接管驗收時，開發商應交納物業質量責任保證金，以維護物業服務企業的權益。這主要是為了解決房地產開發商在前期開發中遺留瑕疵的問題。如《山東省物業管理條例》(2009年1月8日)規定，新建物業實行質量保證金制度，該條例規定：“建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金”。二是在業主收樓后，物業服務企業為了規范業主裝修行為，要求業主交納裝修保證金，以維護其他業主的權益，便于物業管理。如“廣東省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知”(2006年12月22日)規定：“業主對其物業進行室內裝修的，物業管理企業可按照當地價格主管部門的規定，與業主(或裝修企業)約定裝修保證金(押金)、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金(或工本費)等費用的具體標準。”不過《物業管理條例》等國家有關規定是禁止收取此例費用的。
真正的物業服務從業責任保證金(或稱物業服務企業履約保證金)制度，應該是近兩年開始出現的。由于物業服務質量問題、物業服務公司偷偷“棄管”卷款潛逃問題的發生，一些地方或小區開始嘗試實行物業服務責任保證金制度。2008年5月公示的《杭州市物業管理條例(修改草案)》第四十二條提出：被選聘的物業服務企業向區、縣(市)物業主管部門辦理物業服務合同備案時，應當按照該物業管理區域3個月物業服務費用的標準繳納物業服務保證金。2008年5月1日實施的《鎮江市物業管理企業履約保證金管理辦法》對物業管理企業履約保證金制度作了全面規定。2009年1月1日起施行《吉林市物業管理條例》設立了物業服務保證金制度，明確了物業服務保證金交納的標準、扣減使用的情形和返還的方式。另外民間也開始嘗試這一制度，如昆明“創意英國”小區業主公開招聘物管，要求進小區服務的物業服務企業必須先繳服務質量保證金。
關于物業服務從業責任保證金的含義，可以從不同角度理解。從物業服務合同履約保證的角度，根據《鎮江市物業管理企業履約保證金管理辦法》的規定：物業管理企業履約保證金是指“建設單位或業主大會與其選聘的物業服務企業在合同中約定，由物業服務企業支付的，用以保證物業服務企業信守合同，誠實經營，以及非正常退出項目后過渡管理所發生的費用?！钡珡膹V義上理解，所謂物業服務從業責任保證金是指凡從事物業服務的企業必須按一定標準向特定監管機構交納數額與物業服務責任相稱的從業責任保證金，以保證物業服務企業履行合同約定義務，并且在從業期間不出現違法違規等行為，以保障業主的權益。如果企業在從業期間出現不按合同履行或停止履行義務，侵害業益或者破壞行業秩序等行為，而又出現故意逃避、拒絕、推諉或無力負擔賠償的情況，經監管機構進行審查，可用保證金來支付相應的賠償費用，以充分維護業主的合法權益和加強對物業管理企業的管理。從業責任保證金的實質是物業管理企業對其提供的服務和從業行為的一種經濟擔保。它不但有預防物業服務企業違規違約的功能，還有在業益受到侵害后補償業主損失的救濟功能。在目前業主處于弱勢地位的情況下，實行物業服務從業保證金制度有利于規范物業服務市場秩序，有利于促進我國物業服務企業信用制度的建立，促進優質物業服務企業品牌的大量產生，淘汰劣質物業服務企業，使物業服務行業健康發展。
幾個需要厘清的問題
建立物業服務從業保證金制度對物業服務行業來說是一件具有長遠戰略意義的大事，切莫只從利益角度出發，偏向于僅從維護業主利益這個直接的功能上認識建立此項制度的意義。有鑒于此，筆者認為在設計建立物業服務從業保證金制度過程中，有必要厘清幾個關鍵問題。
首先是在物業服務保證金制度推進方式的選擇上，國家要有明確思路。目前，有地方市一級政府試點推進的，也有民間自發推進的；有制度化組織化系統推進的，也有宏觀性政策指導性推進的。但為保證這一制度創建的嚴肅性和規范性，在有其他行業的成熟的運行經驗的基礎條件下，物業服務從業保證金制度，應該從一開始就進入規范化的軌道。政府組織應在一些物業管理行業發達的城市首先試點，并在總結經驗的基礎上，逐步在全國推行。
其次是物業服務業保證金的收支管理應有利于保證金的預防和補償兩個功能的有效實現。具體來說，保證金管理的主體應是政府物業服務行業服務質量監督部門，在目前的制度下應是物業行政管理機構，如房地產管理部門。交易中介機構只負責招標投標的一次易活動，不宜管理物業服務業保證金。物業管理行業協會和未來可能存在的業主協會都代表相關行業利益，也不宜成為保證金管理主體。為保證這一制度的有效運行，應由物業行政管理部門宏觀管理，授權區市的區或街辦、鄉鎮政府設立專門機構管理此項工作。
第三，從整體上講，促進行業發展仍是主要任務，對任何增加物業服務企業的經營成本的政策行為都要慎之又慎。目前有些地方以管理面積、選聘主體的不同來確定(鎮江)，有些以3個月(杭州)、2個月(吉林)或半年(昆明創意英國小區)服務費計收。這些都有一定道理，但是這對物業服務企業來說可能是巨大的支出。物業服務企業作為服務行業，注冊資本金(三級)起點為50萬元，如果按最低2月標準計交保證金，此時保證金占服務費總額的16.7％，如果管理3個服務費為100萬元的小區，僅保證金就要近s。萬。這對任何物業服務公司來說都是巨大的壓力。相比較而言，鎮江的做法比較可取，如腚“物業項目總建筑面積10萬平方米以上的：前期物業服務階段5～10萬元；業主大會選聘的3～5萬元?！奔俣ü芾?0萬平方米，每平方米15元物業服務費，業主大會選聘的交4萬元保證金，此時保證金占服務費總額的22％。22％對公益性強、微利經營的物業服務企業來說也是相當大的資金占用。
廣東省物業管理條例范文3
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第一條 項目建設依據
甲方以_________方式取得位于_________編號為_________的地塊的土地使用權，面積_________平方米，規劃用途為_________，土地使用權年限自_______年______月______日至_______年______月______日止。
甲方經批準，在該地塊上投資建設_________商品房(填寫《商品房預售許可證》記載的項目名稱)。該項目的有關批文如下：
1．《建設工程規劃許可證》
頒發機關：____________________________________；編號：_________；
2．《國有土地使用權證》
頒發機關：廣州市國土資源和房屋管理局；編號：___________________；
3．《建設工程施工許可證》
頒發機關：____________________________________；編號：_________；
4．____________________________________________________________。
第二條 商品房銷售依據
乙方購買的商品房為【現房】【預售商品房】。
1．該商品房作為現房，已辦理權屬登記，登記機關為_______；并領取了【房地產權屬證明書】【房地產權證】，編號為_______
2．該商品房作為在建商品房，已具備《廣東省商品房預售管理條例》規定的預售條件，已取得《廣東省廣州市商品房預售許可證》，頒發機關為廣州市國土資源和房屋管理局；編號為：_________
第三條 合同標的物基本情況
乙方所購商品房為本合同第一條規定的項目中的第_________【幢】【梯】【座】_________【單元】【層】_________號房（下稱該商品房），測繪地址：_________區_________路_________號_________房。
該商品房所在樓宇的主體結構為_________結構；建筑物地上層數為_________層，地下層數為_________層。
該商品房的用途為_________，層高為_________米。該商品房戶型結構為_________房_________廳_________廚_________衛，封閉式陽臺_________個，非封閉式陽臺_________個。
該商品房【合同約定】（適用于預售）【產權登記】（適用于現售）建筑面積共________平方米，其中，套內建筑面積_______平方米，公共部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
該商品房面積預測算單位：______________________________________________
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第四條 物業管理
物業管理區域業主大會選聘物業管理公司之前，小區物業管理服務由甲方選聘物業管理公司提供。甲方應采取符合國務院《物業管理條例》規定的方式和條件選聘物業管理公司，甲方與選聘的物業管理公司簽訂書面的《前期物業服務合同》。
甲方應制定《業主臨時公約》作為向乙方明示并予以說明，乙方在簽訂本合時對遵守《業主臨時公約》作出書面承諾。
第五條 基本術語的含義
雙方同意，合同中出現的基本術語作如下理解：
1．首層：本合同所指首層以經市規劃管理部門批準的設計圖紙的標注為準；
2．建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；
3．套內建筑面積：套內使用面積、套內墻體面積與套內陽臺建筑面積之和；
4．層高：是指地面至樓面或樓面至樓面、樓面至瓦底之間的垂直距離。計算建筑面積的房屋結構，層高均應在2.20米以上（含2.20米）。
5．共有建筑面積：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑的共有建筑面積，其內容包括：
（1）電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；
（2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
6．已支付房價款：以按揭貸款購房的，該款項不限于乙方自行支付的首期價款，還包括以貸款向甲方支付的款項。
7．____________________________________________________________________；
8．____________________________________________________________________。
第六條 計價方式、價款、付款
甲方與乙方約定按下述第_________種方式計算該商品房價款：
1．該商品房屬【現售】【預售】，按套內建筑面積計價，該商品房單價為（_________幣）每平方米_________________元，總金額（_______幣）_______元（大寫：______億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元）整
公共部位與共用房屋分攤建筑面積的建設費用已分攤計入上述套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。
2．商品房屬【現售】【預售】，按【套】【整層】【整幢】出售并計價，總金額（_______幣）_________元（大寫：___________億_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元）整。
甲方同意乙方按下列第_________種方式按期付款：
1．一次性付款
總金額（________幣）：________元；（大寫：______億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整）。在_______年______月______日前支付。
2．分期付款
（1）第一期：自本預售合同簽訂暨網上備案之日起________日內（不超過5日），即______年_____月_____日之前支付全部房價款的______%，金額_______幣）：_________元；（大寫：_______億_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整）。
（2）第二期：在______年_____月_____日前支付全部房價款的_______%，金額（________幣）_________元；（大寫：_________億_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整）。
（3）第三期：在______年_____月_____日前支付全部房價款的_______%，金額（________幣）_________元；（大寫：_________億_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整）。
（4）第四期：在______年_____月_____日前支付全部房價款的_______%，金額（________幣）_________元；（大寫：_________億_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整）。
（5）第五期：在______年_____月_____日前支付全部房價款的_______%，金額（________幣）_________元；（大寫：_________億_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整）。
3．按揭貸款方式付款
首期款：自本預售合同簽訂暨網上備案之日起________日內（不超過5日），支付全部房價款的________%，金額（_________幣）：_________元（大寫：_________億_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元整）。
除首期款外，剩余房款金額（_________幣）____________元（大寫：_______億_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整）。該款應于_______年______月______日前申請辦理銀行按揭手續，并按照按揭方式付款。
按揭銀行是______________________________________________________；
委托人：____________________________________________________；
注冊地址：______________________________________________________；
營業執照號碼：___________________；資質證書號碼：_______________；
法定代表人：_____________________；聯系電話：___________________；
通訊地址：______________________________________________________；
郵編：__________________________________________________________。
（1）甲方乙方辦理按揭手續
乙方在簽訂本合同并支付首期款后_______日內，將申請銀行按揭貸款需由乙方提供的證件資料交付甲方或甲方指定的第三人。
（2）乙方自行辦理按揭貸款手續
甲方應在乙方支付首期款后_________日內，將乙方申請銀行按揭貸款需由甲方提供的證件資料交付乙方或乙方指定的第三人。
4．其它方式：_____________________________________________________。
第七條 付款方式
甲方應當按照《廣東省商品房預售管理條例》第三十條的規定使用乙方支付的預售房款，即在項目竣工之前，預售房款只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
為保證預售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方應將商品房預售款按照《廣東省商品房預售管理條例》的規定支付至以下商品房預售款監控賬號，接受廣州市國土資源和房屋管理局的監控。
監控銀行：________________________________________________________；
監控賬號：________________________________________________________。
第八條 逾期付款的違約責任
1．分期付款
分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將各期房款支付至監控賬號，甲方有權要求乙方按每日房價款總額0.5‰的標準支付違約金，并有權解除合同。
2．一次性付款
一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將全部房款支付至監控賬號，甲方有權要求乙方按每日房價款總額5‰的標準支付違約金，并有權解除合同。
3．按揭付款
乙方以按揭貸款支付房款的，首期款應當按照本合同第六條約定的支付期限支付至監控賬號；如果乙方未能按照約定期限將首期款支付至監控賬號，甲方有權要求乙方按每日房價款總額0.5‰的標準支付違約金，并有權解除合同。
甲方乙方辦理按揭貸款或甲方指定按揭銀行的，甲方應要求按揭銀行在發放貸款時將全部按揭貸款直接劃入監控賬戶，不得放入其它賬戶。如果按揭銀行未將全部按揭貸款直接劃入監控賬戶，視作甲方違約，乙方有權要求甲方按每日未入監控賬戶的按揭款金額的0.5‰的標準支付違約金，直至全部按揭款項進入監控賬戶。
乙方自行辦理按揭貸款的，乙方應要求按揭銀行在發放貸款時將全部按揭貸款直接劃入監控賬戶。如果按揭銀行未將全部按揭貸款直接劃入監控賬戶，視作乙方違約，甲方有權要求乙方按每日未入監控賬戶的按揭款金額的0.5‰的標準支付違約金，直至全部按揭款項進入監控賬戶。
第九條 備案確認
__________________【甲方】【乙方】應于本合同網上備案之日起10個工作日內持本合同向廣州市房地產登記機構申請辦理網上備案的確認手續。
第十條 交房期限
甲方應當在_________年_________月_________日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，甲方應當及時書面告知乙方。
交付后，甲方不得以房屋已交付使用為借口懈怠其在本合同中應承擔的其它義務，如：辦理產權證的義務等。
第十一條 交房條件
甲方交付的房屋應當符合下列第_________種條件：
1．該商品房已經有關政府部門辦妥竣工驗收備案手續；
2．該商品房項目已辦理初始登記手續。
雙方可以在上述條件之外，另行約定交房條件：
3．____________________________________________________________________。
以上交房條件，雙方可以任選其一。
雙方可以就該商品房的裝飾、附屬設備的規格、標準等進行協商，達成的一致意見作為本合同的附件。
第十二條 房屋及有關資料的交接
商品房達到交付使用條件后，甲方應當在合同約定的交付日_____日前通知乙方辦理交接手續。乙方應在收到該通知之日起_____日內，會同甲方對該房屋進行驗收交接。房屋交付的標志是__________________。
在雙方進行驗收交接時，甲方應當出示本合同第十一條約定的房屋交付條件的證明文件及有關資料，并簽署交接單。所購商品房為住宅的，甲方還須提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》。
甲方提供的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》應不低于建設行政主管部門制定的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》的最低要求。
如果甲方不出示上述證明文件及有關資料或出示不齊全，乙方有權拒絕接受交付，由此產生的延期交房的責任由甲方承擔。
由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
_______________________________________________________________________。
第十三條 延期交房的違約責任
甲方如未能按本合同規定的期限交房，按下列第_________種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）：
（1）逾期不超過_________日，自本合同第十條規定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房價款0.5‰的違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_________日后，乙方有權單方面解除合同。如果乙方要求繼續履行的，合同繼續履行，自本合同第十條規定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款0.5‰的違約金。
2．_____________________________________________________________________。
第十四條 風險責任的轉移
該商品房的風險責任自交付之日起由甲方轉移給乙方。如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗收交接手續，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉移由乙方承擔。
第十五條 面積確認及面積差異處理
根據買賣雙方選擇的計價方式，本條規定以套內建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇第六條計價方式2的，不適用本條約定。
合同約定計價面積與實測計價面積有差異的，以實測計價面積為準。
商品房交付后，實測計價面積與合同約定計價面積發生差異，雙方同意按以下第___種方式進行處理：
1．方式一
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算；
（2）面積誤差比絕對值超出3%，乙方有權單方面解除合同。
乙方同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由乙方按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由甲方承擔，所有權歸乙方；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由甲方返還乙方，面積誤差比超過3%部分的房價款由甲方雙倍返還乙方。
面積誤差比＝(實測計價面積－合同約定計價面積)/合同約定計價面積×100%。
2．方式二
雙方自行約定如下：
（1）____________________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________________；
（3）____________________________________________________________________；
（4）____________________________________________________________________。
第十六條 規劃、設計的變更
該商品房預售后，甲方不得未經乙方同意擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，甲方應征得乙方同意并報規劃管理部門審核批準。不同意變更的乙方可要求解除買賣合同。甲方應在乙方提出解除合同之日起的30日內退回已付購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款期日同期銀行房地產開發貸款利率計算）。
第十七條 權利瑕疵擔保
甲方應當保證作為本合同標的的商品房不存在權利瑕疵，即未設定抵押權、租賃權等；無賠償義務，如欠繳稅費，出讓金等；也不存在被法院或其它國家機關、機構、部門查封的情況。
若存在權利瑕疵，甲方應在乙方指定的期限內或合理期限內消除瑕疵；超過指定期限或合理期限未消除瑕疵的，乙方有權單方面解除合同。
第十八條 產權登記
雙方同意選擇以下第_________方式辦理產權登記：
1．甲方辦理
甲方應當在商品房交付使用后_______日內，向產權登記機關為乙方辦妥產權登記，并將以乙方為產權人的房地產權證交付乙方。
在此場合，乙方應當及時提權登記機關要求的需乙方提供的證件資料。
甲方應如實告知乙方為辦理產權登記需要由乙方提供的證件資料。甲方未告知或告知的內容不完備、不準確，致使乙方未能及時提供證件資料的，乙方不承擔責任。
2．乙方辦理
在甲方辦結初始登記的前提下，乙方自行辦理產權登記的，甲方應在商品房交付使用后____日內將登記機關要求的需甲方提供的證件資料提交乙方。
第十九條 遲延辦理產權登記的違約責任
甲方違反第十八條的約定的，乙方有權按照下列第____項處理：
1．乙方單方面解除合同并退房。
2．乙方不退房的，甲方按自遲延之日起每日按已付房價款的_______%向乙方支付違約金。
3．_____________________________________________________________________。
第二十條 甲方關于裝飾、設備標準承諾的違約責任
甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件四）的標準。達不到約定標準的，乙方有權要求甲方按照下述第____種方式處理：
1．甲方賠償雙倍的裝飾、設備差價；
2．_____________________________________________________________________；
3．_____________________________________________________________________。
第二十一條 乙方單方解除權的行使
乙方行使本合同約定的單方面解除本合同的權利時，應書面通知甲方，甲方應在收到乙方的書面通知之日起___日內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期房地產開發貸款利率計算）全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額為已支付房價款的_________%，在退還房款時一并支付給乙方。
第二十二條 甲方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1．___________________________________________________________________；
2．___________________________________________________________________；
3．___________________________________________________________________；
4．___________________________________________________________________；
5．___________________________________________________________________。
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．___________________________________________________________________；
2．___________________________________________________________________；
3．___________________________________________________________________。
第二十三條 保修責任
乙方購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅質量保證書》的承諾內容承擔相應的保修責任。
乙方購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，甲方應當履行保修義務。因不可抗力或者非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔責任。
第二十四條 專項維修資金
乙方應當按照有關規定繳納專項維修資金。維修資金屬于業主所有，在簽訂購房合同后繳交，存入房地產行政主管部門目前在銀行設立的?？顚糁?。
1．廣州市老八區（越秀、荔灣、東山、海珠、天河、芳村、白云、黃埔區）和廣州經濟技術開發區設立?？钯~戶的銀行：中國農業銀行廣州市北秀支行
2．番禺區設立?？钯~戶的銀行：中國建設銀行廣州市番禺東興辦事處
3．花都區設立?？钯~戶的銀行：中國建設銀行股份有限公司
4．從化市設立?？钯~戶的銀行：中國農業銀行從化支行營業部
5．增城市設立?？钯~戶的銀行：中國建設銀行股份有限公司
第二十五條 雙方可以就下列事項約定
1．該商品房所在樓宇的屋面經營的，所得收益屬全體業主共同所有；
2．該商品房所在樓宇的外墻面經營的，所得收益屬全體業主共同所有；
3．____________________________________________________________。
4．____________________________________________________________。
第二十六條 乙方使用房屋注意事項
乙方的房屋僅作_________使用，乙方使用期內不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，乙方在使用期間有權與其它權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施。并按占地和公共部位與共用房屋分攤面積承擔義務。
甲方不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。
第二十七條 關于通知的約定
本合同要求或允許的通知和通訊，均自收到時起生效。
第二十八條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的按下述第_________種方式解決：
1．依法向人民法院起訴；
2．提交_________仲裁委員會仲裁。
第二十九條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。
第三十條 合同附件與正文具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十一條 本合同連同附件共_________頁，一式_________份；合同持有情況：甲方_________份，乙方_________份，廣州市房地產交易所登記所_________份。
甲方（蓋章）：______________乙方（蓋章）：_______________
法定代表人（簽字）：________法定代表人（簽字）：_________
委托人（簽字）：________委托人（簽字）：_________
_________年______月_______日_________年_______月_______日
附件
附件一 房屋平面圖
附件二 甲方針對該商品房所作的具體說明（含廣告）
附件三 前期物業管理服務合同
附件四 裝飾、設備標準
1．外墻：_____________________
2．內墻：_____________________
3．頂棚：_____________________
4．地面：_____________________
5．門窗：_____________________
6．廚房：_____________________
7．衛生間：___________________
8．陽臺：_____________________
9．電梯：_____________________
10．其它：____________________
附件五 合同補充協議
商品房買賣合同說明
1．簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同全部條款，與出賣人充分協商，對合同條款及用詞理解不一致的，應當協商達成一致意見，必要時可在合同中對其進行明確約定。合同生效后，雙方因合同條款及用詞理解不一致等發生合同糾紛，不能通過協商解決的，可以遵循合同約定的爭議解決途徑依法向人民法院或向仲裁機構申請仲裁。
2．本合同為示范文本，為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
3．對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。
4．在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
5．如果本合同用于預售，則應當自簽訂暨網上備案之日起10日內將本合同送房地產交易登記機構辦理預售備案確認手續。
6．出賣人和買受人應當遵守本合同第六條、第七條的約定；所有預售房款必須按照《商品房預售款繳款通知書》支付到《商品房預售許可證》指定的預售款監控賬戶上。
廣東省物業管理條例范文4
論文關鍵詞：業主委員會；社團組織；基層自治；訴訟資格
物權法的制定和實施是我國民事法律立法發展的一個重要里程碑，它的制定和出臺對于完善我國的民事法律體系，推動我國的民事法律的法典化進程，促進我國的立法體系的完善，保證我國民事活動的穩定高效進行具有重要意義，可以激發全社會的創造力，推動中國特色的社會主義社會協調，高效和穩步發展。
在物權法實施過程中當然也出現了很多問題，業主委員會的法律地位問題便是其中較為重要的問題。
一、業主委員會的產生，發展及意義
業主委員會產生于社會發展的自然需要，隨著人口的增加和社會活動的日趨集體化，物業小區也隨著社會的發展而自然產生，物業小區的產生對于方便居民的管理，節約社會的資源，促進資源的有效配置有積極意義。在物業小區基礎之上產生的業主委員會同樣對于小區的發展具有重要影響。業主委員會是在全體居民的基礎上通過一定的民主程序產生的可以代表本小區全體居民意志并進行本小區的部分事務處理的執行機關?；跇I主委員會之上的業主大會則是由全體業主參加的具有決定小區內重大事項的決策機構。
成立業主委員會具有以下意義：
（一）業委會的成立符合了大多數業主基于共同管理小區事務的愿望和要求。業主委員會的設立方便了小區的自主管理，有助于提高業主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區的民主建設。
（二）有助于提高小區的管理效率，有助于節約資源和成本。業委會的成立實現了小區業主的自主管理，可以適當降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財力和物力的消耗，有助于節省資源，低成本，高效率。
（三）是一種民主政治的新的實踐方式，對民主政治的創新有實驗意義。
二、業主委員會的主要職責
我國《物業管理條例》第15條規定，業主委員會主要有以下職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，組織并督促全體業主依照合同行事。負責管理專項基金，公益活動經費以及辦公經費的收支，保管和費用。
（三）監督管理規約的實施；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；接受業主，物業使用人，業主大會，物業管理企業，物業管理行政部門和社會的監督。
（四）向業主大會提出管理共同事物的建議，向物業管理行政部門和相關部門反映業主的意見和建議，割據業主大會的授權，負責審議決定無需提交業主大會決定的事務，物業管理企業的年度工作計劃，管理服務費的收費標準，以及財務預算和決算。
（五）執行業主大會會議和本委員會的決議，實行自治事務公開，負責向業主公開本委員會工作報告，會計報告，結算報告及其它事項，接受業主的咨詢。
（六）協助有關部門做好小區的行政監管，社會服務和文化建設工作，協調解決業主間，業主與物業管理企業發生的物業糾紛，可以以自己的名義作為獨立的原告和被告，代表業主大會參與訴訟的活動。
（七）業主大會賦予的其他職責。
三、司法過程中業主委員會的法律地位的困境
關于業主委員會法律地位的問題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過程中直接影響了法官對業主委員會法律地位和當事人能力問題的判斷，各地人民法院在認定業主委員會訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業主委員會訴深圳振業地產開發公司更換電梯和劃撥公共設施專用資金糾紛”案，法院作出了業主委員會不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認定業主委員會擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區北秀花園業主委員會訴廣建物業管理公司物業管理糾紛案”。甚至同一個法院對不同案件也做出了不同的認定結果：在2002年“福州融僑花園業主委員會訴福建融僑物業管理有限公司，福建元洪房地產有限公司物業管理糾紛”案中，該院則判定業主委員會具備訴訟主體資格。
業委會作為原告起訴的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認可業主委員會的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據我國民事訴訟法的規定，在我國只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只能是其他社團組織。根據我國法律規定，只有在民政部門登記注冊的社團組織才能具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認為業主委員會可以算作是其他組織。對它的地位，我國法律法規沒有做出具體規定。 四、業主委員會的相關立法借鑒
（一）不具有法人人格的管理團體。以德國為代表，又稱德國模式。德國住宅所有權法規鎖定：住宅所有權人共同體未有權利能力，因此不具有法人資格。權利義務的主體非住宅所有人共同體，二是單個的住宅所有人。發生訴訟時，非住宅所有人共同體而是單個的住宅所有人成為當事人。
（二）具有法人人格的團體。以法國民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認區分所有人管理團體具有法人資格，我國香港地區也屬于這種模式。
（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認管理團體為法人模式，《日本區分所有權法》第3條規定：由30以下的區分所有人構成的管理團體性質上屬于無權利能力的社團，但是，區分所有人人數為30人以上，且經區分所有權人及表決權各四分之三以上多數同意時，爾康申請登記為具有法人資格的管理團體，成為“管理組合法人”。
（四）判例事務上的法人人格。以美國為其代表，又成為美國模式。美國傳統法律理論并不承認區分所有人的管理團體具有法人資格，但因美國法律理論的變遷，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該類團體具有法人資格?，F在，區分所有人管理團體的法人資格已在美國判例實務上獲得了普遍認可。
五、關于業主委員會法律地位的構想
隨著當今社會的社會關系的日趨復雜化，社區文化的迅速發展和社區委員會的進一步發展，業主委員會的作用已變得愈加重要，已成為一個不可忽視的民主性的組織，對于社會主義民主政治的發展的作用越加突出，承認業主委員會的合法地位已經為大勢所趨。因此，我個人認為：在物權法的司法實踐中和在民法的實務處理中，我們首先應承認業主委員會的合法地位，即承認其為一個合法的具有法人性質的社會團體。其次，鑒于我國社會主義社會還處于初級階段，我國的民法典體系還未建立，眾多民法問題還有待于進一步的研究，因此，在確定業主委員會取得法人地位的同時也需要對其享有的權利給予適當的限制，即使其成為一種具有相對法人地位的社會團體。再次，國家還要通過加大對社區業主委員會的法律指導，并通過完善立法體系使業主委員會的權利得到合法行使。主要表現在以下方面：
（一）業主委員會的法律地位應當得到承認
業主委員會作為基層群眾性的自治團體，由小區內的多數業主通過選舉產生的代表組成，其職權的行使代表群體業主的共同意志，對小區內的所有業主都具有普遍的約束力，因此，其通過自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應當受到法律的承認，有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主其次；業主委員會的產生，實現了小區內的自主管理，有助于提高小區內的業主進行民主決策的積極性，可以增強小區業主的維權意識，有助于增強小區業主的法律意識，促進小區法制建設的發展；最后，業主委員會的產生和運行，有助于節省大量的人力，物力和財力，可以實現小區管理資源的合理配置，實現小區管理的低投入和高產出，促進資源的優化配置。
（二）對業主委員會的權力行使作出適當限制
小區業主委員會的產生和運行有很大的積極意義，且其符合小區內多數業主的共同意志，有較強的代表性，因此，小業主委員會的法人地位應給予承認。但是由于其出于起步階段，經驗不豐是其必然的缺陷，如果對其無限制的承認則可能導致權力的濫用，因此，應通過對其全力進行限制，如通過合理保障其作為法人代表的訴訟權的行使，從而實現業委會作為法人所應該享有的合法權利。
（三）通過完善立法司法體系保證業委會權利的合理行使
業主委員會的權力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國家通過完善立法司法體系來保證其合理合法實施，因此，國家的立法體系和司法體系是業主委員會行使其自身權利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個方面：
廣東省物業管理條例范文5
1、房地產法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。
2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。
建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條規定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。
1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條規定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產權法律制度的特征。
從上述的相關規定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：（1）在規范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規范。
（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。
（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。
（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。
（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。
這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。
（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。
（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。
土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。
（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。
上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。
4、商品房住宅小區建筑物的房地產權表現形式與特點。
上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區建筑物的房地產權具有以下特點：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。
（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。
（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。
計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。
（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。
（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。
（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。
從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。
（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業主依法享有，房地產開發商不得擅自處分。
二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。
政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發商。
政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。
由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。
在商品房住宅小區建筑物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定。
三、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。
在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。
在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。
由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。
四、商品房住宅小區停車位的形式和房地產權歸屬。
1、商品房住宅小區停車位的形式。
目前商品房住宅小區停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區域或商品房住宅小區里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。
在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。
3、住宅小區地面停車位的房地產權歸屬。
地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。
房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。
由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。
根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。
房地產開發商預售或現售小區房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”的條款違反法律的強制性規定，該類條款無效。
在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發商在《房地產買賣合同》約定小區不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發商往往在格式合同文本約定：“小區停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定，違反《物業管理條例》第二十七條的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規定，追究房地產開發商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。
當然，對上述房地權利發生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。
在房地產買賣實務中，房地產開發商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發商在沒有取得政府房地產管理機關發出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。
由此可見，房地產開發商在未取得小區停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規定。
此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，房地產開發商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。
七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。
目前，對商品房住宅小區不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區的普通市民的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。
據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。
1、加強對房地產財產權利的法律保護?，F行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。
2、提高有關房地產制度的法律位階?，F行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規、規章、或規范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規定上升為法律或行政法規。
3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發商擬定的，有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，住宅小區內共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區內不計算容積率停車位的法律權利應進一步明確定位歸屬于小區的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優惠和鼓勵的政策措施，調動和刺激房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。
綜上所述，在目前的房地產法律制度下，商品房住宅小區計算容積率停車位的產權由取得停車位《房地產證》的權利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權利歸屬于住宅小區的全體房地產權人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產權歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產法律制度，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。新晨
注釋：
①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁
②王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁
③王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁
④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版
參考文獻：
①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。
②深圳市規劃國土局編：《深圳市規劃國土房地產規范性文件匯會編》、中國建筑工業出版社2001年3月出版。
廣東省物業管理條例范文6
不動產統一登記很大程度上杜絕了房、地分別轉讓給不同主體的問題，土地使用權分割登記作為房屋和土地權利之間聯系橋梁的功能漸漸喪失，特別是樓盤表技術的廣泛應用，直接關聯了房屋與土地數據，是否需要繼續在登記簿記載土地分攤面積，以及如果需要登記怎么記載是我們應關注的問題。
分析發現，以往登記分攤土地面積的做法存在以下弊端：（1）分攤的土地面積混淆了登記標的，登記的應是土地使用權而不是實物的土地；（2）分攤的土地面積不能確定具體處于整個宗地的什么位置，只是類似按份共有的一種虛擬權利；（3）分攤的土地面積不能完全體現土地權益的“空間概念”；（4）分攤的土地面積并不能準確反映各所有權人應得的土地價值；（5）分攤土地不便于登記機構開展登記管理工作，這一點在分期開發建設項目中尤為明顯，特別是土地分攤在國家層面并沒有一個統一、科學的方法，各地做法不一致，分期建設項目如何科學地計算分攤土地，如何確定宗地內哪些部分算專有分攤面積、哪些部分算公共分攤面積一直困擾著登記機構。
本文認為，不動產登記的目的就是彰顯權利，保護權益，應當繼續登記業主的土地權利，但要予以改革，摒棄分攤土地的做法，開展建設用地使用權共有份額的量化和登記。其優點是：（1）有助于完善物權公示，保障權利人的利益?，F行的登記方式，業利表現不明確，對于業主的持有共有份額沒有準確完整的體現，也放縱了房地產開發商甚至政府的部分行為損害業主的正當權利。開展建設用地使用權共有份額的量化和登記，促進業主全面了解宗地權利狀況，增強權利和義務保護意識。（2）有助于維護交易安全，促進市場交易。量化建設用地使用喙燦蟹荻睿實質是對存在于一個宗地上的建設用地使用權的分攤配置，可以量化配置給每一個房屋單元，如一幢房屋或一個層、套、間。量化，即以數據對事物進行描述的行為，無論采取何種路徑進行量化，實質都是明確每個業主的土地權利與其他業利的界限。因為登記技術問題，不合理登記建設用地使用權共有份額的變動情況，而致使區分所有的不動產交易受到阻礙，不利于市場發揮資源調配作用，阻礙經濟發展。為了貸款籌集資金，很多房地產開發商在完成建筑物建設之前，就已經將建設用地使用權抵押給了銀行，而在清償全部貸款之前，就已經將房屋出售給了業主。根據《物權法》第一百九十一條的規定，未得抵押權人銀行的同意，房地產開發商不得將建設用地使用權移轉給業主。這就使得業主在開發商清償完全部債務之前，不能夠辦理房屋首次登記。整宗開發用地擔保的債權往往額度巨大，房地產開發商短期內不易全部清償。如果建設用地使用權已分割成共有份額，業主購買房屋同時只購買與房屋規模相對應的建設用地使用權購買份額，則房地產開發商只需清償已售房屋對應使用權份額對應比例的貸款，就可以解除已售不動產單元上的擔保，登記機關也可以為業主辦理房屋所有權和建設用地使用權共有份額的移轉登記，使之可以再度進入市場流通。無疑，化整為零，量化建設用地使用權，本質是對業利的客觀反映，同時可以促進交易。（3）有利于完善登記制度，強化登記管理。促進登記機構進一步做好權籍調查工作，理清土地登記的歷史及現狀，全面摸清不動產這一重要社會財富的“家底”；過去以“分攤面積”的方式進行記載，是我國自改革開放以來房地登記分開情況下采取的登記技術，建設用地使用權的分攤不必拘泥于“面積”的記載形式，而以其他形式記載建設用地使用權的相關情況，可以避免這一弊端。如果國家層面對于建設用地使用權量化做出細致統一規定，則完全可以解決問題。 不登記共有份額，或登記沒有全國統一的合理合法的標準，就會致使國家征收與土地相關的稅費難以確定統一的標準，這種情況不符合依法行政的行政法原則，也容易引起行政行為相對人的疑慮和非議。國內外已有對相關領域在理論和實踐上的探索，也證明建設用地使用權的量化登記具有技術上的可行性。反觀他國立法例，登記簿普遍清晰記載共有部分的總體情況，以及業主對于共有部分的持有份額。
十、以“業主專有部分建筑面積占總建筑面積的計算比例”作為建設用地使用權共有份額量化方式的依據
過去按幢設宗或按樓層平均分攤基地土地等做法，均有不足之處。因為在住宅小區之中，住宅公寓建筑物及其基底的小部分延伸范圍內的土地，常常不能實現住宅小區全部功能，因而不具備相對獨立性，住宅建筑物通常需要與小區的其他設施，如物業用房、聯通各樓的地下車庫、道路、綠地、管線等共同形成相對獨立完整的體系，才能滿足業主的生活需要。將這些有機的聯系強行斷開，于法無據，也容易使業主之間產生糾紛，導致土地及設施不能發揮應有效用。
共有份額的分割方法可以總結為三類：其一，按照建筑物所有權人的意思表示分割；其二，按照地價分割；其三，按照建筑物專有部分占專有部分總面積的比例分割。
首先，協議分割不適合我國國情。我國人口眾多，城市人口密度普遍較高，住宅建筑小區容積率普遍大，業主眾多，情況復雜。由所有業主達成一致意見，形成所有權分割協議，不僅成本高昂，甚至在很多情況下會因爭議不斷，導致分割久拖不決。在房地產開發商尚未將房屋出售給業主的小區中，房地產開發商為唯一的所有權人，如果任由房地產開發商任意分割土地使用權份額，不免在土地稅費管理和涉及銀行貸款的領域留下管理漏洞。
其次，按地價分割建設用地使用權也不盡合理。其一，測算地價的方法難以取得一致，且各種方法中評估地價的主觀因素含量較大，容易產生不公平不科學的結果。其二，按地價分割的方法需要考慮的因素過多，在實踐上操作難度很大，不易推廣。其三，也是最重要的一點，倡導地價分攤法的學者，最主要的出發點在于便利土地稅費的征收，而不動產登記簿追求的首要價值是公示民事權利，從而定分止爭、保障交易安全、促進交易。為計算土地稅費提供依據，乃是附帶的價值。為了方便征收稅費而犧牲掉建設用地使用權分攤的公平性和與法律體系的圓融性，是一種本末倒置的做法。國家如果希望對于同面積的房屋按照商業價值征收不同的稅額，完全可以制定法律，規定差別稅率，沒有必要在土地登記簿上強行“拼湊”一個份額數字。
本文認為，按照建筑物專有部分占專有部分總面積的比例分割具有一定的合理性。土地使用權的共有份額應與建筑物區分所有權中的共有權份額保持一致，而共有權的份額應以按照專有部分面積占專有部分總面積的比例來計算。
第一，建筑物區分所有權內部，專有權具有主導性。專有所有權是指以區分所有建筑物的專有部分為客體的單獨所有權，具有絕對性、永久性和排他性。作為建筑物區分所有權的“單獨性靈魂”，專有所有權在建筑物區分所有權中處于核心地位。另外也可表現在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而不單獨登記共有部分持分權及成員權。在同一棟建筑上，只能就專有部分設立專有所有權，并因此獲得與之對應的共有部分持分權和成員權。無論是轉讓、處分或抵押，這三種權利必須視為一體，不可分割，否則在權利歸屬和利益分配上會發生混亂。
第二，共有部分的收益c費用按業主專有部分面積大小分攤。首先，我國《物權法》第八十條規定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。可見，立法者雖未明言共有權份額的量化方式，但根據所有權人享有物的孳息，負擔物的費用的民法基本原理，也可推出共有份額應按專有部分面積大小進行量化。其次，根據我國交易習慣，住宅小區物業費收取的方式通常如下：給定每平方米的物業費標準，乘以專有部分建筑面積數得出每戶業主每月的物業費。這一物業費收取方式的法律依據，正是《物權法》第八十條。物業服務企業為全體業主服務，產生的總物業費用由全體業主共擔，每戶業主承擔的比例，就按照其對共有部分的持份額來分攤，而法定的份額分割方式即是按照業主專有部分面積大小比例算定的。
第三，業主專有部分面積決定業主大會中的表決權大小。我國《物權法》第七十六條第一款規定：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。第二款規定：“ 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。可見，法律規定共同管理中重要事項的表決采雙軌制，業主所有的專有部分面積占總建筑面積的比例有重要意義，為平衡大小業主之間的利益，保護小業主的權利，防止出現“以大欺小”，同時采取“人頭決”的方式表決。業主得以參與管理共有部分相關事宜的法律基礎，法律基礎在于業主對于共有部分持有一定份額的共有權。共有份額的大小，決定業主在業主大會中表決權的大小。反之，表決權的分配標準也體現出共有份額的分配標準。
業主的建設用地使用權共有權份額量化，應按照業主所有的專有部分建筑面積占總建筑面積的比例計算。只有這樣，才能保證分割后的共有份額能夠和《物權法》《物業管理條例》等法律文件的規定保持一致，且和社會上廣泛存在的實踐和交易習慣相接軌。
十一、建設用地使用權共有份額量化的技術問題
1. 《物權法》中多次提到“專有部分占總建筑面積”的比例，這里的專有部分面積、總建筑面積應如何理解
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第八條規定：“物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算”。在較近的司法實踐中，廣東省高級人民法院認為：“在判斷業主大會會議中投贊同票業主的專有部分面積之和是否超過建筑物總面積的半數時，應當以房產證記載的面積作為業主的專有部分面積，證載的分攤面積不能扣除”。
根據《房產測量規范》，業主共有的設施，區分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種：（1）納入分攤的業主共有設施，由開發企業在房地產項目所有權初始登記時一并申請登記，記載于房地產登記簿，項目分割轉移登記時，該設施的建筑面積相應分攤給業主，并分別注明房屋專有部分和分攤的共有部分的建筑面積，由業主領取房地產權證；（2）不納入分攤的業主共有設施，雖在初始登記時一并登記，在登記簿上記載“某建筑區劃內的全體業主共有”，但不頒發房地產權證。因此，總建筑面積應當是所有業主的專有部分面積與建筑區劃內歸全體業主所有的登記產權面積的共有設施之和。
2.人防工程、車庫車位、共有專用部分以及部分共有部分如何定性計算
人防工程不參與建設用地使用權的量化。因《物權法》沒有明確人防工程的權利歸屬，故人防設施在法律上不在“建設用的使用權――建筑物區分所有權”的體系之中，不參與建設用地使用權的量化。
對于車庫車位，只要四至分明、地面和頂面都可以確定，就成為一個具有構造、利用上具有獨立性的空間，可以被視作不動產單元參與建設用地使用權的量化。符合專有部分條件的，應按照專有部分計算，其面積可以作為共有份額的“分子”，參與建設用地使用權的量化；對于不符合專有部分條件的，應按照共有專用部分計算，不能參與建設用地使用權的量化，如業主及房地產開發商約定符合專有部分條件的車庫車位屬于全體業主共有，則該部分應被視為小區的公用設施，比照小區的物業用房等“專有共用”部分進行登記，不能作為共有份額的“分子”參與計算。
在實踐中，本來應由各區分所有權人依固有使用方法共同使用的共用部分，設定“專用使用權”，頗為常見，如地下室設置停車場、在屋頂加蓋房屋、在外壁懸掛招牌等。此部分的法律性質尚有爭議，主要觀點有租賃權說、地役權說、反射利益說等。本文認為，無論采何種學說觀點，共有專用部分的“共有”性質是明確的，該部分不應計入專有部分面積。
