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商品房建設標準范文1
一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設管理：市質監站應制定專項工程質量監督方案，派工程質量監督小組對定向限價商品房建設進行全程跟蹤監督，市質監站涉及經費列入工程投資，監理單位每月應書面向有關部門通報質量情況及整改意見。
商品房建設標準范文2
第二條 凡在本市行政區域內從事城市建設綜合開發，經營、銷售商品房的所有單位及有關管理部門，均應遵守本辦法。
第三條 商品房銷售價格行為，應當遵循公開、公平、誠實信用、正當競爭的原則。
商品房銷售價格應以開發成本為基礎，加合理利潤、結合供求和國家有關政策制定。
商品房價格構成按物價部門有關規定執行。
根據樓層、朝向確定的商品房差價，其代數和應趨近于零。
第四條 商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當競爭，禁止壟斷價格。
根據不同情況商品房價格分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
第五條 安居工程住宅和國家征購住宅實行政府定價，由市物價局、市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門審批。
第六條 普通商品住宅（不含公寓、別墅、四合院等高檔商品住宅）實行政府指導價格，由市物價局、市建委會同市計劃委員會（以下簡稱市計委）等有關部門定期。政府指導價每年第一季度末。
普通商品住宅的政府指導價格是市物價局、市建委、市計委在掌握全市各區域商品住宅開發建設成本基礎上，根據國家有關政策，面向全市的各區域商品住宅的銷售指導價格。
實行政府指導價格的普通商品住宅為平均每套建筑面積不大于120平方米的商品住宅。
第七條 除上述第五條、第六條規定以外的各類商品房實行市場調節價格。
第八條 實行政府定價的商品房，開發經營企業應在主體結構完工前同時向市物價局、市建委申報銷售價格。
市物價局、市建委在收到正式報告后30個工作日內做出正式批復。
第九條 實行政府定價的商品房，開發經營企業申報內容包括：
1、項目總說明（包括項目地點、四至、建設規模、配套工程、綜合環境及該商品房預售面積、預售價格、竣工交付日期等）；
2、商品房成本稅費報價表；
3、政府批地文件；
4、建筑施工合同；
5、市政管網綜合圖；
6、詳細規劃總平面圖（含附屬和配套工程明細）；
7、要求報送的其它有關文件和資料。
第十條 實行政府指導價的商品房，開發經營企業在向市房屋土地管理局申請商品房預售許可證之前，須將預售（銷售）價格向市物價局、市建委備案。
第十一條 實行政府指導價的商品房，開發經營企業備案內容包括：
1、項目總說明（內容同第九條有關規定）；
2、項目成本稅費報價表；
3、計、建兩委批準的商品房建設計劃文件；
4、市規劃局和市建委核發的建設工程規劃許可證和建設工程開工證；
第十二條 實行政府指導價格的商品房，銷售價格在指導價格規定的浮動幅度內的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導價格規定的浮動幅度的，須經市物價局、市建委審批后銷售。
第十三條 實行政府指導價格和市場調節價格的商品房，其成交價格在發生首次交易后30個工作日內應向市物價局、市建委備案。
第十四條 商品房銷售實行明碼標價，售房者必須備有售房價格說明書并向購房者明示。售房價格說明書內容包括：
1、商品房使用面積單價和建筑面積單價；
2、樓層、朝向價格增減系數；
3、座落位置、房型簡圖、整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；
4、商品房價格外代收代付的具體收費項目（含分攤性的項目）與收費標準；
5、擬定的物業管理收費項目和標準。
售房價格說明書文本由北京市物價檢查所統一監制。
第十五條 商品房價格構成外的代收代付費用，屬于政府定價的收費項目，必須嚴格按規定標準代收；屬于分攤性質的，只能按實際發生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。
第十六條 凡向房地產開發企業收取的進入商品房成本和價格的行政性、事業性收費標準及經營性收費標準必須按《北京市行政事業收費管理條例》和《國家計委關于禁止向房地產開發企業亂收費抑制商品房價格不合理上漲的通知》的有關規定，報市物價局批準后執行。未經批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產開發企業及商品房購買者應拒絕交納，并向有關部門舉報。
第十七條 商品房銷售合同應標明銷售價格，其它涉及價格（收費）的內容應寫入合同有關條款或附件。銷售合同一經簽訂，售房者和購房者必須履行合同規定的義務，任何一方不得以商品房市場價格漲落、建筑成本變化等為由，擅自變更合同簽訂的銷售價格。
第十八條 未經市物價局、市計委、市建委批準，銷售商品房不得冠以平價房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名稱，誤導蒙騙購房者。
第十九條 銷售商品房不得有下列行為：
1、不執行政府規定的價格（收費標準）擅自漲價或亂收費用；
2、采取不公平競爭手段將應在商品房價格內包含的成本（費用），改為在價外另行收取；
3、違反代收代交規定，牟取非法利益；
4、不按規定實行明碼標價；不按規定使用售房價格說明書、或者使用虛假手續、不規范的標價手段蒙騙購房者；
5、虛置成本、短給面積、進行價格欺詐的；
6、不按規定申報備案成交價格、預售價格的；
7、其它違反本辦法的行為。
對價格違法行為由物價檢查部門按有關法律、法規和政府規章進行查處。
商品房建設標準范文3
第二條縣城區廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建適用本辦法。
第三條廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建，是在縣城區商品房開發項目用地招拍掛時，將配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房及公共租賃住房作為土地出讓條件之一，由土地競得人根據廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的建設標準和要求，按規定比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。
第四條保障性住房配建列入用地掛牌條件，由開發企業按掛牌條件規定，建成后交給政府分配，產權歸政府所有。
第五條縣國土、建設、財政、價格等部門按各自職責共同負責本辦法的實施?？h價格部門會同縣建設部門制定保障性住房價格，報縣政府同意后執行。縣建設部門負責配建項目銷售分配工作。
第六條根據出讓土地面積的大小，按建筑面積2%—5%的比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房?？h建設部門在制定項目用地規劃時，根據項目用地的建筑密度、容積率、規劃建筑面積，提出配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房面積指標。
第七條縣國土資源部門在公開招標、掛牌或拍賣商品房建設用地時，應依據規劃設計條件在出讓公告中約定配建要求：
（一）配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的土地、房屋面積；
（二）配建房建成時限；
第八條縣國土部門應及時將含廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目的土地出讓及用地競得企業情況函告縣建設部門。
第九條配建項目實行總承包。由縣建設部門依據土地出讓公告，代表縣政府就保障性住房的具體建設事宜與項目用地競得企業簽訂配建合同。
第十條配建企業應根據土地出讓資料及配建合同，編制項目可行性研究報告向縣發展和改革部門申請建設項目立項審批。
第十一條縣建設部門在審查廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房設計方案時，要同時審查其是否符合土地出讓及配建合同的要求，不符合時予以糾正，否則不予審批。
第十二條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房按相關規定減免行政事業性收費和政府性基金。
第十三條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目竣工驗收合格后，由縣建設部門按合同要求進行驗收，驗收合格后辦理交接手續。
第十四條縣建設部門憑相關資料辦理配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的國有土地使用證和房屋所有權證。
商品房建設標準范文4
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 本辦法適用于我區鄉鎮商品房預售的管理。
第四條 區住房和城鄉規劃建設局(以下簡稱區住建局)負責我區鄉鎮商品房預售管理工作。
第五條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向區住建局申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
第六條 商品房預售應當符合下列條件
（一）已交付全部國有土地使用權出讓金，取得國有出讓土地使用權證書。
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
（三）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第七條 開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）商品房預售許可申請表原件1份。
（二）《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》。
（三）《土地使用權證》、《建設工程用地許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》。
（四）監理公司簽證的投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明（原件1份）。
（五）工程施工合同及質監部門關于施工進度的說明（房地產開發項目手冊原件1份）。
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖（原件1份）。
（七）房屋主要樓層或戶型平面圖、剖面圖。
（八）各套住房預售幅度價格及花名冊。
（九）商品房預售方案（原件1份）。
（十）經審查合格的相關技術資料。
第八條 商品房預售許可依下列程序辦理
（一）受理 開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，區住建局應當當場出具受理通知書；材料不齊全的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核 對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可 經審查，開發企業的申請符合法定條件的，區住建局應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，區住建局應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定，書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋區住建局的印章。
（四）公示 區住建局作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查詢。
第九條 房地產開發企業預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。
商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。
第十條 房地產開發企業預售商品房所得的款項，必須按照規定用于該房地產開發項目的建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由區住建局制定。
第十一條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向區住建局、區國土局辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。
第十二條 商品房的銷售價格，可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。
商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。
按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合 同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第十三條 計算商品房的面積，應當執行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規范》及其他有關規定。
第十四條 銷售商品房時，房地產開發企業必須將建設工程設計方案及住宅小區各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環境等情況作引人誤解的虛假宣傳。
第十五條 銷售商品房設有樣板房的，房地產開發企業應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第十六條 商品房交付使用時，房地產開發企業必須向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。
第十七條 商品房保修期內，房地產開發企業因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第十八條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發企業承擔；經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。
第十九條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人依法到市房管局、土地管理部門辦理權屬證書的，開發企業應當協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第二十條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由區住建局責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預售款1%以下的罰款。
商品房建設標準范文5
關鍵詞：商品房預售制度;特點;條件;問題;對策
一、 商品房預售制度的歷史及定義
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。
1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。
商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
二、商品房預售制度的特征
我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：
第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。
第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。
第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。
第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。
第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。
三、商品房預售制度的條件
商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。
第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。
第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。
第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。
第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。
四、商品房預售制度存在的風險
自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。
首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。
其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。
第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。
五、商品房預售制度問題的解決
對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：
第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發放制度。
第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。
第三，對于購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。
第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。
第五，購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。
參考文獻
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商品房建設標準范文6
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于。
年大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。
商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
二、商品房預售制度的特征
我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：
第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。
第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。
第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。
第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。
第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。
三、商品房預售制度的條件
商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。
第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。
第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。
第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。
第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。
四、商品房預售制度存在的風險
自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。
首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。
其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。
第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。
五、商品房預售制度問題的解決
對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：
第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發放制度。
第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。
第三，對于購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。
