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摘要:近年來，房地產市場的蓬勃發展為物業管理行業帶來了新的生機與活力。與此同時，物業管理涉及到千家萬戶，現有的物業管理制度和條例仍然存在諸多不足，進而造成物業公司與業主之間的糾紛和矛盾時有發生。為了增加物業的服務品質并確保業主的維權依據，因此規范和健全物業管理法律法規勢在必行，當然這也是和諧社會發展下物業行業向集約化、品牌化轉變的必然動力和趨勢。
關鍵詞:物業;管理;業主;法規
隨著我國經濟的快速發展，建筑行業取得了前所未有的成就，因此房地產和物業管理行業也隨之蓬勃發展?？梢哉f物業配套服務水平的高低，不僅是影響小區樓房價格的重要因素，同時更關乎著千家萬戶的和諧與舒心。然而不論是媒體報道還是身邊的實際見聞，時常會出現業主與物業管理出現糾紛的現象，而且據調查顯示，很多業主都對所居住小區的物業管理存有怨言，甚者還會出現對簿公堂或走法律程序進行解決的現象。這說明了政府和相關部門對物業管理行業仍存在監管不力的行為，尤其體現在目前的物業管理法規體系并不健全，一旦出現問題，實際矛盾和困難無法有效解決。為此，當地政府應該加大力度進行調研，盡快出臺適合本地的物業管理法規或條例，通過成效的法規保障，使得廣大業主利益能夠切實維護，進而推動物業管理行業的和諧與可持續發展。
一、對目前我國物業管理制度現狀的分析
(一)立法層面
截止至今，我國在物業管理領域還沒有一部專門的法律法規，因此一旦出現糾紛可操作性很差。雖然有《物權法》和《物業管理條例》作為規范指導，但是前者針對性不足以及后者屬于行政法規的弊端顯露無疑。此外各地區單獨出臺的規章制度，不僅與相關法律規定沖突，而且缺乏統一性。
(二)法律制度層面
一方面，業主的合法利益和保護權益在法律民事主體資格的體現上并不充分，致使業主處于劣勢地位，尤其是業委會產生后，作為公民權利在監管物業管理職責中十分被動。另一方面，物業管理服務收費機制缺乏合理性和公開性，尤其是當收費與服務質量發生分歧時，物業法律制度的漏洞進而凸顯。
二、健全物業管理法規的對策及路徑
(一)將業主權利放在首位
物業管理法規的完善要本著將業主權利放在首位的原則和理念，首先選舉業主大會執行機構，協調物業服務和糾紛處理。同時在社會管理機制中引入物業服務考評，并建立物業服務平臺綜合協調機制，各級政府還要設立專門的物業監管機構，確保業主能夠實時維權和訴求。
(二)小區車位問題
目前，停車難和車位不夠已經成為了業主的老大難問題，而物業公司在車位管理中無法做到公平，同時在收費標準上還存在亂收費。因此制定涉及車位的規定十分必要。首先應該明確業主共有車位的范圍，進而開放公用的車庫和車位，并要優先滿足業主需求。其次，臨時管理車位應征得業主的統一才可以出租，但不可售出，同時確保出租期限在一年之內。
(三)電梯安全問題
《特種設備安全法》已經明確規定物業公司是電梯安全的首要責任單位，可以說為以往電梯安全事件擦邊球掃清了障礙。簡單來講，凡是涉及小區電梯的維修、保養和事故都由物業全權負責。然而安全責任劃分雖然明確了，但是能否盡到責任還不止于此。一方面，還應該繼續健全開發商、維保機構與物業的關系，使電梯移交流程更加細化。另一方面，有效銜接相關電梯安全法規，使管理措施更有利于業主的自身安全和利益。
(四)健全物業管理監督機制
業主要行使監管物業的權利，進而確保自身的合法權益。由于目前物業管理并未真正立法，因此保障機制無法發揮實效。基于此，當地政府要積極嘗試組織相關保障制度，進而為全國統一性的物業立法奠定基礎。由于《物業管理條例》在解決全部物業糾紛問題上的盲點已經十分凸顯，因此建立專項的物業管理立法體系迫在眉睫。這不僅關系著民生的穩定與和諧，更是我國物業管理行業取得突破性發展的標志，希望《中華人民共和國物業管理法》能夠盡早出臺，以為全國各地物業立法、執法提供核心保障?？傊?，隨著時代的發展，物業管理水平已經取得了突破性的進展，但是在業主個性化和多元化服務需求的趨勢下，物業管理與業主之間的矛盾依然存在。眾所周知，物業的本質在于服務，服務的品質關乎著業主的切身利益以及物業公司的可持續發展。但就目前來講，物業管理監管存在缺失和不足與物業法律體系的不健全有直接關聯，因此強化服務意識、打造專業化、品牌化物業機構不僅是確保城市發展的和諧力量，而且更加有助于物業管理行業的規劃化、持久化運行。當然完善物業法規需要不斷摸索，而且道路十分漫長，這需要政府和社會多關注物業管理的法制化建設，使物業管理全面步入正軌。
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作者:李金金 單位:鞍山師范學院高等職業技術學院