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摘要：在房地產行業的激烈競爭下，如何謀求自身的發展和脫然而出，已成了房地產企業管理層的必修之課。同時，為贏取市場，眾企業各出奇招，均按自身的實際狀況和發展預期，在各種運營模式中選取最優的經營策略，以確保持續增長的競爭力。為此，現本文有必要對企業的運營模式及對稱交互熵決策排序法進行詳細分析，通過算例以證明此方法能精確地判斷方案的優劣性，為企業未來發展辨明方向。
引言
作為國民經濟增長頂力支柱的房地產行業，隨著房價的不斷攀升，正面臨著隨時爆發的泡沫危機。雖然政府為控制房地產過熱局面而出臺一系列調控政策，收緊融資，加強信托監管。但房地產企業的經營成本卻不斷上升，陷入兩難困境。這逼使企業必須科學運用新方法、新思路，在復雜形勢當中謀求良性循環發展的態勢，以帶動產業鏈整體提升。
1 運營模式評價屬性
要想提高企業運營管理模式，就必須先弄清其評價的屬性?？梢哉f，評價一個企業所采取的運營模式是否優越，應該通過若干個指標以鑒定企業的管理工作成效。
1.1 管理效力
最重要的評價屬性是管理效力。管理效力是指企業管理的效率和力度，領導層的決定能否迅速而真實地貫徹到工作中的每一個環節，貫徹到企業的每一個員工的行動中，變成為全體員工的意志和執行的決心。管理效力高就意味著整個企業運轉順暢行動有力，對市場的反應敏捷，對環境改變的適應力強。過去有些單位，有一桿子插到底的做法。領導層的意圖直接貫徹到所有員工，令整個單位齊心動員起來共同完成目標任務。企業也可以借鑒這種方法。領導層的意圖大家都很明白，心往一處想，力往一處使，形成統一的意志。企業就能上下一致，辦事得力，使各項工作，件件都能按時按質完成。
1.2 管理成本
管理成本也是一種評價屬性。企業的一切運作都需要成本，即需要一定的經濟力量支撐。管理層次越多，管理分工越細致，就會令員工的數目增多，進而薪酬總額增加，辦公面積增加、辦公費用增加等等。當然管理人員多些，管理會更加到位，但增加了企業的負擔。我們希望的是在滿足管理需要的前提下，盡量精簡管理的結構，降低管理成本。
1.3 風險控制能力
風險意味著未來收益的不確定性。風險控制得好，可使企業獲得良好的收益。風險控制得不好可能會帶來利益的損失。企業在運作的過程中，存在著各種風險，有的風險還比較隱蔽，必須及時發現并設法化解。這樣各個項目才能順利進行。運營模式良好就能及時發現風險的存在并及時化解。相反，若運營模式不得力，跟不上，防避風險的措施不完備，就可能給企業造成很大的損失。
2 房地產企業運營模式的類型
自上世紀末，開放房地產市場以來，房地產行業已經歷了幾十年的發展。隨著各方面資金的投入，成立了大量的規模各異的房地產企業。這些企業依照自身發展的特點，采用了不同的運營模式。企業的運營模式也會隨著企業的不同的發展階段和適應國家宏觀調控政策的變化而有所調整。歸納起來，房地產企業的運營模式大致可分為下列幾種。
2.1 直線式運營模式
采用這種運營模式的企業，將運營的實際領導權集中于企業的領導管理層。企業領導者直接管理企業的各個職能部門，如設計部門、開發部門、營銷部門、人事部門等。而這些部門又都直接參與各項目的開發管理。企業領導集中管理工程項目的進展，會令企業各部門易于協調，相互配合，減少部門之間的相互牽制，能加速工程的進度。不過這樣的運營模式僅適合小型的房地產企業或企業的初級階段。一旦企業成長了，項目增多，項目又可能分散在不同的地域，企業運營采取這種模式，就易造成混亂，顧此失彼，降低辦事效率。
2.2 矩陣式運營模式
當房地產企業逐漸發展起來，企業會有多個項目同時開發。企業領導層對各個項目都要管理和督促，有時會顧此失彼，解決問題不能及時到位。這樣，就要針對每一個項目設立一個負責的小組。除項目的負責人外，并由設計、施工、銷售、財務等各部門派人參與，組成專門的項目小組，由該小組負責整個項目的進展和運作。由于有各部門的人員參與，項目的工作可以得到企業各行政部門的協助和支持，項目小組的工作就可以更加順利地進行。的確，這種運營模式有優勢的一方面，但常常也會產生一些負面影響，如職責的交叉，出現工作不協調等情況，阻滯了工作的開展。
2.3 項目制運營模式
針對某一個項目，房企組建一個管理小組或管理機構，這個機構負責管理整個項目的建設全過程。在企業領導層的指導下，獨立完成工程進度、保證工程質量、實現成本控制等各項工作。企業領導層應根據項目完成情況考核的結果，給予該團隊獎勵或扣分。這種管理模式可以有效地激勵奮戰在一線的員工的積極性，更快更好地完成項目有關工作。自然這種模式使機構和人員增多，管理成本也會增大。
3 對稱交互熵決策排序法
為了提高房地產企業的管理水平，增加經濟效益，應根據企業的實際情況，采用最有效的經營策略以提升管理效率。以下介紹對稱交互熵決策排序法可以優選出最佳的運營模式。依照參考文獻[1]，應用對稱交互熵決策排序法的步驟如下。設有 m 個決策方案，和 n 個屬性指標。
4 算例
一個中小型的房地產企業，經過多年的努力，有了可觀的發展，奠定了一定的基礎。當下，有多個樓盤在開發中。各個樓盤處于建設中的不同階段，管理起來頭緒比較多。在這種情況下，采用何種運營模式會更加合理，便成為企業管理層要探討的問題[2]。事實證明，利用對稱交互熵決策排序法，可以幫助管理層更加客觀地量化地選擇最佳的解決方案?？紤]兩種運營模式，直線式運營模式 1i =矩陣式運營模式 2i =考慮兩個評價屬性指標，管理效力效益型屬性指標管理成本 成本型屬性指標根據經驗，給出表 1 的初步評價。由此，可以得到決策矩陣按照上節的計算步驟，可以計得相對貼近度 P1=0.2817，P2=0.7142，可見 P2>P1由此得出結論，第二方案優于第一方案，即矩陣式的運營模式優于直線式運營模式。結語綜上所述，對稱交互熵排序法是可行的、有效的數字量化計算方式，能夠檢測被評方案與理想方案的距離排序，并通過簡便的計算和清晰的評估，使企業能夠科學運用智慧經營理念的數字化應用武裝頭腦，進而選出合理的、良好的運營模式，推動企業管理體系和工作方式的穩步發展。
作者：張小龍 趙超兒 單位：江門市交通房地產開發有限公司 江門市國資委