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一、物權法的基本內容與功能
1．物權法的基本內容
《物權法》的第一條規定：“為了維護國家基本的經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。”從這里可以推知，物權法建立的目的是確定財產歸屬與財產利用的秩序。
《物權法》的基本內容主要包括以下五個方面的內容：
1.1對物的使用確立好秩序，比如物業管理、調整好相鄰關系等。
1.2確立財產歸屬制度。也就是社會主體對那些有價值的資源的歸屬權，對權利的邊界進行劃定，對有價值資源歸屬與利用，確定好秩序，防止出現紛爭。
1.3當物權遭到侵占與侵害之時，如何才能獲得救濟。
1.4物權法中規定了在社會大眾對物權不喪失的前提之下，經營物或者是利用物提供了一定的手段，這主要是給予設立他物權或者他項權的實現，比如租賃使用權、抵押權、居住權、質押權、用益權。物權法調整的是所有權人和他項人之間的基本的關系，調整他項人和第三人之間的關系，盡量做到物盡其用。
1.5確立物權取得的相關原則?！段餀喾ā分幸幎送ㄟ^哪些具體的方式、具有哪些條件之下，才可以取得沒有主人的財產與從別人手中獲得財產。在相關的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。
2．物權法的功能
市場經濟中進行交換的基礎是財產權，然而需要對財產權進行規范的法律上的基礎就是物權法。由此可以看出，物權法是市場經濟的基礎。從某種意義上來說，正是由于財產人對自己的物進行自主處分的權利，擁有契約自由與貿易自由，才能建立競爭的市場經濟新秩序。從某種意義上來講，對財產進行平等的保護，也就是對市場經濟的主體與市場經濟的秩序進行保護。物權法對政府行為的規范方面，也能起到積極的作用。物權法將將個人與政府所各自擁有的權利進行了劃分，政府所行使的權利的界限。所有權具備怕他性，這不僅包含了個人，還包括了政府。所有權人在一定的法制的范圍之內，能夠自由行使對財產或者是物的支配權，并且政府也應該對這種權利的行使給予尊重與保護。這種權利的尊重與保護，是對政府權力的制約，同時政府也不能夠代替所有權人行使其權利，也不能干預或者是妨礙個人權利的行使，否則，就會構成“侵權”。所以，政府需要及時轉變角色。政府在整個市場經濟中的角色應該是中立的，其任務定位在服務商，在某些平等的主體之間可以通過相關的民事行為來完成其事項，政府在這種情況下就不應該進行插手，否則的話，往往會造成許多不正確的干預；對那些需要政府進行干預和限制的私人權利之時，這時往往需要動用行政手段來加以完成，在使用行政手段的過程中，一定要有合適的理由，這就是公共利益或者是社會利益。政府不能夠將手段或者是角色進行混淆，更不能將行政行為與民事行為加以混淆。在法治的國家之中，政府首先就應該做到守法。有關的法律并不僅僅是寫在了法律條文之上的，需要始終貫徹于法的精神之中，其中的最重要的內容最基本的內容就是對所有權加以尊重。
物權法上的物，實際上是包含了動產與不動產，其中不動產是指土地及土地上的附著物，附著物主要包括了建筑物，比如房屋；蘊藏物，比如礦產；生長物，比如樹木等等。在我國，土地的所有權屬于國家所有，或者是屬于農民集體所有，并且這兩種所有權從某種程度上來講，是不能夠進行交易的，不能夠對直接對可疑流轉的不動產制度進行支撐。這實際上就說明了兩類所有權在創設的上面，可以對土地的使用權進行流轉，這便是不動產物權的核心所在。物權法中所規定的建設方面用地的使用權、土地承包的經營權、宅基地的使用權等，實際上都屬于土地使用權的范圍之中，這三種形式實際上構成了不同的權屬與用途的土地使用權體系。建設用地方面的使用權能夠成為房地產的基礎。房地產要想取得不斷的發展，離不開建設用地的使用權的轉讓、開發與流轉制度與之后的房屋交易方面的制度。只有這樣，物權法和房地產的管理才能夠密切相關。但是需要值得一提的是，當前已經建立了關于房地產的法律體系，實際上指的是《城市房地產管理法》為核心，包括多個層次的立法方面的體系。目前已經頒發的相關的法律法規，都是從行政規范與監督的角度來制定的，從相關法律頒布來看，基本上都是突出了行政管理方面的色彩，就是從管理的角度來對房地產權加以規范。國家角色實際上是具備了雙重的屬性的，國家是土地的所有者，同時也是土地利用方面的管理者。在整個立法的過程中，全部的立法是沒有對國家的角色，進行正確的劃分，經常會出現將兩種角色，出現混淆的現象，，對那些本該通過民事方式來進行處理的事項，使用行政手段的方式來進行處理，這樣做的結果是很容易導致國家的權力出現膨脹，使得房地產的產權人出現權利上的萎縮，這很容易產生由于行政方面的過多干預、國家利益也被過多的保護。可以這樣說，物權法實際上是要求在對房地產管理的認識中，需要從物權法的這一角度重新來進行審視。
三、物權法對房地產管理的影響
1．物權法對房地產開發管理的影響
現在的房地產市場之中出現的商品房，以及各種的商用性質的建設用地出現等，都是由于對土地的使用權進行有償出讓，這恰恰是政府對土地所有權管理之后的結果。以前，政府既是被當作是土地的所有者向全社會來出讓的規則，維護好房地產市場的良性秩序，對違規的行為進行監督與懲治。需要特別注意的是，在以前體制之下能夠大量劃撥土地，還存在商業化利用的多種途徑，這些轉化的標準或者條件的掌握，都是在政府部門，并且具有一定的隨機性。物權法頒布的情況下，對土地的使用權進行科學合理的劃撥與出讓，能夠使土地的使用權真正是用在公益上的目的，保證政府的公共利益和目標能夠實現，這也將成為政府土地規劃與管理的基本任務。對于土地使用權的出讓，加強對土地規劃方面的管理，進一步嚴肅對土地規劃方面的權威性，這將是對政府執政能力的最大的考驗。在物權法中規定，在建設用地的使用權，在期限滿之前，因為是公共利益需要對土地進行提前回收的，應該按照征收規定，對土地之上的房屋和其他的不動產給予經濟方面的補償，并且還需要歸還土地出讓金。如果是在征收之前進行出讓，而將某一片的土地的定位為住宅用地，但是由于時代的發展，需要修路或者是其他的公共設施的話，這時需要去面對那些已經作為是私權的建設用地，使用權人對土地的使用權回收和在土地上的建筑進行補償的問題。在當今物權法的視閾下，土地的使用權已經是受到物權法所保護的私權，協調物權法和現行的法針對土地使用權的交易方面的限制也是要進行詳細研究的。比如，在現行的法律之中需要將土地的使用權取得之后，需要具有25%的投資，才可以進行交易，這種限制條件是否在新的法律環境之下，才能夠繼續進行合理交易，這就是需要值得探討的問題。在土地使用權的續期方面，在使用權終止之時，地上建筑物的使用權在補償方面，都需要對土地使用權人的財產權利加以尊重，需要對國家所有權進行合理使用。與此同時，政府對房地產開發往往是延伸至房地產開發中的各個環節，從房地產相關項目的立項審批一直到竣工驗收，提升審批與執法方面的透明度，創造公正、公平與有序的交易環境等方面，都需要政府對這些問題進行深入細致的思考。需要加以明確的是，政府對房地產進行管理的根本目的是為了充分保護好交易的安全，保證土地使用權進一步的物權化，并盡量減少其中的必要的干預，這需要對政府角色進行重新定位。
2．物權法對房地產交易管理的影響
當前政府對房地產業的管理方面，還是表現在政府實行的管制行為，已經逐漸擴展到房地產交易中的每一個環節之中，從剛開始交易合同的簽訂到房屋產權登記等等都受到了政府的監督與管理。物權法的頒布確定了對于不動產物權登記的效力，并且也對不動產登記做出了有關原則性方面的規定?？梢赃@樣說，房地產產權方面的交易與登記已經關涉到了房地產產權權利的取得與交易過程中的每一個環節，這既可以說是政府對房地產業實行管理的重要的手段，又可以說是民事交易的當事人對其物權進行公示的方式。以前，在房地產的管理方面過多強調其管理方面的職能，在物權法頒布的情況下，在房地產登記方面，更加注重的是物權的公示與交易服務的重要功能。物權法中規定，不動產的權屬證書作為權利人對該不動產物權擁有的證明。不動產登記上的準確性，直接關系到了交易安全的保護方面。按照物權法所規定的，當登記中出現了錯誤，導致對他人造成一定侵害之時，房地產的登記機構應該給予適當的賠償。在登記機構已經支付一定的賠償之后，可以向那些已經造成登記錯誤的人再進行追償，并且《物權法》中的第12條對登記機構的職責進行了明確的規定，并且登記機構是需要進到審查方面的義務的，這實際上和當前實踐之中的審查義務來說要重很多。這就說明了，房地產的登記機構需要面對更大的法律責任與風險，切實提高房地產登記方面的審查的質量，這是對當前房地產交易管理方面的最大的考驗。物權法中規定了預告登記與更正登記等方面的制度，這就需要對房地產登記中相關環節進行進一步的完善，使得那些預售的商品房在登記改造逐漸轉變為是物權法之中的預告登記，保護好雙方的權利。與此同時，很有必要將物權法中沒有設立的，不確定的或者是登記的實際效力比較模糊的，都需要加以取消，減少不必要的和行政程序方面的登記，確保房地長登記能夠還原為是保證交易的安全方面。
3．物權法對物業管理的影響
物業管理在房地產管理中的重要的組成部分，也是矛盾比較突出與問題比較多的重要方面。從特定的意義上來講，物業管理實際上是屬于業主方面的事情。在物權法中對業主經過相關的自治機構來聘用相關的物業管理企業，來達到物業的管理。然而，從實際的情況來講，政府還不可能從物業方面完全撤出來，這主要是因為現在的房地產開發采取的是樓宇為主，并且是大面積的成片開發，這樣會造成小區的規模逐漸擴大，物業小區實際上是承擔社區管理方面的任務；零星住宅與周圍的商業住宅存在著較為復雜的關系，樓宇開發實際上是存在著前期的開發商到再到相對分散的業主之間的過渡，這容易導致業主在自我管理方面，很難發揮其應該有的作用。所以，物權法頒布后，建筑物區分其歸屬權制度、業主的權利進一步法定化以后，政府很難從物業管理之中徹底撤不來。與之相反的是，業主在自治方面的意識會逐漸增強，社區生活的滿意度也會逐漸提升，政府對物業管理方面更應該體現出其控制力。物權法中規定縣級往上的各個地方的人民政府就能夠應該確立業主大會與選舉業主的委員會，并且人民政府需要給予支持，并且能夠幫助業主籌建業主自治機關，并能確保業主自治機關能夠正常行使其權利，打造小區物業利用方面的新秩序?？h級以上的各級人民政府，如何去把握好其應有的作用，這本身不僅僅是理論方面的問題，更關系到具體的操作方面的問題，這需要政府設定具體的實施細則，并且經過相關的機構來確保實現。從本質上來講，政府承擔著社區服務、公共服務與市政服務之間的關系進行界定的時候，有時難免會處理不清，這很容易導致政府和社區物業管理之間存在著特定的關系，社區之間所發生的糾紛，一般情況下都會轉移到通過政府來解決。所有，政府的作用不只是去協助社區實現自治，更應該承擔社區管理方面的職責。當然，物業管理的過程中，還需要尊重業主的基本權利，充分尊重業主的自治權。
四、結語
總之，物權法對房地產管理的影響主要體現在了三個方面，物權法對房地產開發管理的影響，物權法對房地產交易管理的影響，物權法對物業管理的影響，實際上物權法扮演著雙重的角色，既是社會秩序法，又是一部財產法，政府管理措施與行政行為執行等都需要尊重物權，并且按照法律來辦事，這是房地產管理中應該遵循的重要原則。