管理服務合同范例

摘要:隨著非經營性政府投資工程推行“代建制”模式的啟動，這是工程施工監理、工程項目管理的重大歷史發展機遇，同時也面臨著較大的困難。為了更好地適應現代工程項目的管理，一體化管理逐漸提上了日程。結合多年監理工作經驗，通過對工程監理與項目管理一體化管理模式的五要素進行了詳細闡述，并總結出一體化管理模式時應當注意的事項。

關鍵詞:工程監理；項目管理；管理模式；一體化

0引言

隨著工程項目的發展，工程監理與項目管理在時間與范圍之間的重疊交叉不但給工程的有效管理帶來干擾，而且不利于資源的協調利用。在工程項目建設管理中，逐漸向集成化、一體化的管理模式發展，這種管理模式的出現在于實現對工程項目的高效管理。一方面，一體化管理有利于工程監理和項目管理的統一協調，責任主體界定清晰，防止相互扯皮情況的發生。另一方面通過專業工程管理公司對項目進行掌控，在滿足了我國對工程監理的強制要求的同時，使風險管理成本得以降低，而工程質量卻有了極大的保障?？梢?，一體化管理既保證了工程質量，又使工程投資效益最大化。

1工程項目集成化管理

通常所說的工程項目集成化管理，是通過系統化思想的運用，在系統工程的基礎上有機地結合各個要素，實現對管理系統問題的綜合解決。工程項目集成化管理，可以對工程全過程的工作進行有效的協調配合，其從全局出發，系統工程的各個參與部分互相合作，發揮各自優勢在技術、經濟、時間等方面實現最佳成效，即權衡各方權利、利益、目標，以項目管理各方利益最大化作為目標。

2工程監理與項目管理一體化管理模式分析

第一篇：建筑工程項目管理

1我國建筑工程項目管理的現狀分析

1．1工作人員素質現狀

我國在建筑企業隊伍方面從業人員整體素質較低，高等教育以上學歷人員不多;存在著重工程技術人員和輕管理專業人員的現象，缺少高素質的工程技術人員，沒有合格的項目經理等重要管理人員。建筑企業要以專業化為標準培訓相關工作的從業人員，管理部門人員才能有能力對工程項目進行進度和質量方面的控制，使工程項目的工期和質量得到保證。目前建筑行業中勞動程度較高，操作工人技能水平較低，基于一線操作工人的技能水平現狀建筑企業可設立培訓部，對相關工作人員進行技能和安全工作培訓，大部分的建筑施工任務主要由農工承擔，其中一部分人員的文化程度較低，不僅影響到工程質量，也容易出現安全事故。

1．2改革項目管理的模式

管理模式是主要分為管理觀念、管理技術和管理體制三種模式組成，是改革建筑管理模式的重要要素。其中管理觀念的改革是我國在已經建立了的社會主義的市場經濟體制中的計劃任務，其經營及管理觀念的模式與以往體制不同，以追求利益為目標，以科學決策管理理念為發展的特點。這種管理的觀念對企業的生存發展有著至關重要的作用，要求適應新的經濟形式才能夠使企業不斷發展壯大。管理技術的改革是采用先進科學的管理技術。利用網絡技術編制建筑項目的進度計劃，便于工程管理和保證工期進度，在利用數據統計技術對工程的所需的資金利用方面最大化程度的進行分析，以達到節約資金成本的目的。在管理體制改革方面建立符合市場特點的科學體系，使我國建筑能夠在生產力組織方面做好自身的活動規律。

1．3忽視設計監督和配套建設

近年來，我國農業事業的快速發展，農業推廣力度也在不斷地加大，對于種子的管理也提出了諸多的要求。要知道，農業是農村發展的基礎保障，而糧食則是農業中的重點，只要確保種子的質量，才能保證農業的產量。本文首先介紹了種子管理服務工作的重要性，重點探討了做好這項管理工作的措施，以期為相關從業人員提供參考。在新形勢背景下，相關人員應該意識到種子管理服務工作在農業推廣中的重要性，從根本上來說，種子選取是影響農業生產的主要因素，隨著我國農業種植面積和品種的不斷增加，種子管理的難度系數也在增加。因此，農業部門應該加強對種子的市場管理，做好它的質量監督和服務工作，進而推進農業的可持續發展。

1種子管理服務工作的重要性

1.1農業推廣的主要內容

對于農民而言，種子的質量是他們最關心的問題，所以在農業技術的推廣中，做好種子的質量管理就顯得非常的重要。在推廣的過程中，可以選擇那些比較新型的科學技術，來促進產品的增長。但是如果管理服務上存在著缺陷，勢必會降低產量，對于農民的收入也會有一定的影響。因此，一定要做好種子管理的服務工作，提供一些質量高且大家都比較滿意的種子，這也意味著為農民的農作物產量提供了保障。

1.2農業推廣的關鍵所在

做好種子的管理服務，實際上也是農業推廣的關鍵點，首先是在推廣的過程中，應該將重點放置在管理服務上，因為這會關系到農業推廣的整體效果。做好了第一點，才能為之后的推廣服務打下基礎，但是如果管理工作無法做到位，后續的推廣效果也會受到一定的影響。

2做好農業推廣中種子管理服務工作的措施

摘要：隨著社會經濟發展，使得工程項目管理也產生了相應改變，主要體現在工程監理及項目管理的一體化傾向。本文主要圍繞一項評價分析、兩種合同分析、三個系統分析、四個一體化分析、五種服務分析等方面展開討論，詳細分析工程監理和項目管理一體化在優化資源配置、明確崗位職責上的積極意義，并從一體化管理模式的組成要素出發，探究了一體化管理的實現途徑，為相關工作提供借鑒。

關鍵詞：工程監理；項目管理；一體化管理模式

前言：

創新和發展是當今時代的主題，在工程項目快速發展的背景下，促使項目管理模式逐漸朝著一體化和集成化的方向發展。這種情況下，使得越來越多的企業注重一體化管理策略，并將其運用到實際項目管理中，是推動企業創新發展的有效措施。因此，有必要加強對工程監理及項目管理一體化的研究，以便發揮這一管理模式的應用價值。

1一項評價分析

工程監理及項目管理一體化的管理模式主要由五部分組成，分別是一項評價、兩種合同、三個系統、四個一體化以及五類服務，下面將針對這些組成部分展開具體分析。一項評價指的是對企業在項目運行的各個階段實行的工程監理以及項目管理服務，進行全面考核和評價，主要包括項目設計、招標、施工、采購等階段?？冃Э己藘热輵鶕贤瑏碇贫?，重點在于工程監理效果及項目管理效果的考察?？己撕驮u價方式可結合企業實際情況來確定，可在項目運行階段進行定期考核，還可在項目驗收階段對項目整體進行考察[1]。評價工作的實施主要由專門的技術人員負責。為了保證評價結果有效性，應制定合理的評價標準及評價方式，同時在不斷實踐中完善評價體系。一般來講，評價指標應當包含企業在項目實施過程中的全部重點工作。例如，大多數建設單位在制定評價指標時，會主要從工作是否及時、工作開展情況、工作結果準確性等方面出發，保證評價工作的全面性。在評價標準與評價方法上，應遵循客觀合理的原則來進行選擇，并且要求評價方法具有較強的操作性，通過使用定量標準，為評價工作的高效開展創造有利條件。對于無法進行定量處理的評價指標，需要保證描述的準確性。具體來說，評價標準及評價方法的選擇，應根據項目實際情況來確定。

2兩種合同分析

摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，居民住宅區數量不斷增加，為滿足居民的生活需求，各住宅區紛紛開展物業管理，即管理住宅區中業主共有的區域如公共設施等，以提高業主居住滿意度，但現階段在小區物業管理中，公共工程的維修成本較高，成了物業以及業主管理小區的首要難題。筆者結合多年工作經驗，通過本文具體闡述了物業管理的具體內涵，探析了加強公共維修工程成本控制的必要性，并提出了物業管理中公共維修工程成本控制的對策。

關鍵詞：物業管理；公共維修工程；成本控制

在我國市場經濟迅速發展的背景下，我國各行業迎來了新的發展的機遇，其中也包括物業管理行業。隨著國民生活水平的不斷提高，人們對居住環境的要求也隨之提高，為滿足人們的生活需求，各房地產開發商在住宅區內開設物業管理部門，對居民居住的公共區域建筑以及基礎設施進行有償管理維修。隨著物業管理的不斷發展，公共工程維修費用問題不斷突顯出來，如何加強公共維修工程的成本控制成為當下小區物業開展管理工作的重中之重。

一、物業管理的具體內涵

物業管理起源于19世紀60年代的英國，同時首個物業管理組織成立于1908年，我國物業管理行業起步相對較晚，20世紀80年代才由香港引入。物業管理作為一種新興行業，是一種公共服務行業，具體是指物業服務企業受小區業主委托或業主自身，對小區內業主共有的建筑區域、基礎設施等進行管理及維修的活動，據《物權法》規定，業主可自行管理物業，也可委托物業服務企業及其他管理者來管理物業，一般而言物業服務管理包含三種，常規性服務、針對性服務以及委托性服務。當前我國物業管理費用由政府進行定價，物業費用一般由當地經濟水平以及物業管理公司的服務水平來決定。同時物業管理企業在提供物業管理服務時要遵循權責分明、業主主導、統一管理、收費合理、服務第一、專業高效、依法行事以及公平競爭原則。近年來，隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的不斷加大，住宅型物業管理的市場規模不斷下降，而商用以及工業型的物業管理迅速發展，但當前物業管理市場中，住宅物業比重仍較高。

二、加強公共維修工程成本控制的必要性

現階段我國小區物業管理的主要工作內容包括對小區業主共有區域的建筑及基礎設施進行管理、維護、更新以及改造等，所以公共維修費用是物業管理費用的主要構成部分。當前多數小區的公共維修費用主要來源于業主的專項維修基金，包括首次收繳和續籌兩部分。一般而言，業主在購買住房時會以房款的2%至3%的標準繳納專項維修基金，在首次收繳基金無法滿足使用時，由業主大會或當地房管部門研究，依據業主的住宅建筑面積收繳基金。專項維修基金是針對小區公共維修工程的，在使用中必須?？顚Ｓ谩．斍拔覈糠中^由于建筑年限較長，小區未設置專項維修基金，公共維修工程的費用多由小區業集資或單位出資，公共工程的項目較多，且使用期限較長，致使公共維修工程的耗資較大，一定程度上增加了物業管理的難度，同時物業企業作為經濟型企業，若長期經濟效益無法得到提升，不利于物業公司的健康持續發展。因此，當下物業管理中要加強公共維修工程的成本控制，優化資源配置，降低成本支出，最終提高物業管理的服務水平，提升居民的居住滿足度。

一、目前物業管理中服務存在的主要問題

1.物業人員的形象不規范。包括服務人員的儀表、語言、行為形象。服務人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們給廣大住戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。

2.規章制度不健全。主要包括對內：員工規范、崗位職責、獎罰機制；對外：管理制度、業主公約、處理程序等。

3.物業管理工作宣傳不到位。比如說物管費、維修費等的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括采用傳單、宣傳欄的形式。

4.服務人員的人性化意識不強。在實踐的接觸中，服務人員對答允業主的事情不能及時的處理，比如說報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。

5.物業經營收入單一，難以擺脫虧損的局面。

二、物業管理服務質量需要解決的幾個問題

摘要：物業單位是小區日常管理的主要單位，也是直接為業主提供服務的部門，構建服務質量評價體系對其工作情況進行評價十分必要。文章首先對物業管理服務質量評價體系的構建策略進行分析，探討其主要評價內容以及評價模型的構建。在此基礎上，將物業服務質量體系應用到實際評價工作中，研究其具體評價方法和應用效果。

關鍵字：物業管理；服務質量評價；體系構建

物業管理經過近30年左右的發展時間，管理體系不斷完善，在服務水平上取得顯著提升。但隨著物業市場的逐漸興盛，物業企業不斷增加，各企業的管理和服務水平有高有低，近年來的網絡投票結果顯示，有超過70%的網民對自家小區的物業管理服務表示不滿意或非常不滿意。構建物業管理服務質量評價體系對于物業自身發展乃至整個行業的發展都有重要影響，應根據合理的評價結果，對物業行業進行整頓，從而提高群眾的滿意度。

1物業管理服務質量評價體系的構建策略

1.1物業服務質量評價內容

服務是物業管理的基本屬性，而且相比其他服務行業，物業業務具有委托性、代辦性、低選擇性和綜合性等特點。物業單位只有被業主選擇后，才能成為受托方，履行物業管理職責，而且在其業務開展過程中使用的場所、設施和工具等也由業主提供。物業方作為受托人，則需要向業主提供安全、環境衛生、生活服務等綜合性的服務業務，且服務質量要滿足業主需求。因此，構建物業服務質量評價體系應從業主需求和物業管理服務的內容出發。具體包含兩方面內容：（1）技術質量，具體包括設施完好程度、維護水平、消防安全管理情況、綠化管理、清潔服務、社區氛圍等；（2）功能質量，具體包括服務人員的儀容儀表、舉止行為、語言態度、知識技能水平、職業道德、團隊精神以及物業管理服務的時效性等[1]。

1.2評價模型的構建

一、物業管理招投標行為的法律性質

本專欄的第一期，筆者即提出了物業管理招投標的概念。物業管理招標是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業服務內容，制定符合其服務要求和標準的招標文件，由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業服務合同的一種交易行為。物業管理投標是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業服務企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。從以上概念可以看出，物業管理招標與投標存在著相互對應的關系，其本質是一種包含著“買”和“賣”兩方面的完整的交易行為，是一種以合同形式反映民事法律關系的民事法律行為，整個招投標過程就是一個當事人意思表示達成合意，合同成立的過程。根據《合同法》第十三條，“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，而物業招投標活動又分為招標、投標、評標、定標、中標等若干環節，合同必經的兩個階段又是如何與這些環節相對應的呢？

（一）招標是要約邀請，投標是要約

根據《合同法》第十四條的規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約的內容必須具體確定，即要約應包含《合同法》第十二條規定的必要條款，如標的、數量、質量、價款、履行期限、地點和方式等條款，且這些條款必須確定、清楚。要約須表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般情況下，要約發出后，要約人就受到要約的約束，不能隨意變更、撤銷要約。具體到物業管理招投標環節，招標行為是要約邀請，投標行為才屬于要約。第一，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示，沒有訂立合同的目的。物業管理招投標中，招標人招標公告是引發潛在投標人參與投標的興趣，在投標人投標之前，招標人并不受到招標公告的制約，是可以根據具體情況進行修改的。但投標人遞交投標文件后就會受到投標文件的約束，不能更改和撤銷。第二，招標人發出的招標公告內容上不具體明確。招標公告上不具備最重要的價格條款，而投標文件中才會載明投標價格。

（二）中標通知書的發出為承諾

《合同法》第二十一條規定，“承諾是受要約人同意要約的意思表示。”承諾的內容必須與要約的內容一致，必須標明受要約人決定與要約人訂立合同的意圖。根據《招標投標法》的規定，中標人確定之后，招標人應當向中標人發出中標通知書，中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。招標人和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，且不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

二、前期物業管理招標投標中需要關注的事項