公司租房合同范例

摘要：本文重點研究應對安徽省去庫存非均衡的各種路徑，包括大力發展租賃市場、加大非住宅類房地產去庫存力度、穩定市場預期、落實城市主體責任、強調因城施策等政策措施。

關鍵詞：去庫存；非均衡；路徑分析

一、引言

安徽省近幾年去庫存卓有成效，整體庫存數量不斷下降。但是仍存在去庫存不均衡的問題，相對而言普通住宅房地產庫存比較低，而公寓和非住宅類房地產普遍存在庫存較大的問題。省會城市與非省會城市之間，非省會城市之間也存在去庫存非均衡問題。結合安徽省的實際情況，提出以下應對安徽省去庫存非均衡的建議，以期促進安徽省房地產協調發展。

二、安徽省去庫存非均衡對策路徑

（一）大力發展租賃市場，建立租購并舉的住房制度

導致普通住宅類房地產供不應求，房價上漲的一個重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作買房的一個替代選擇，如果人們能通過租房來替代買房滿足自己的需求，可以緩解房地產市場普通住宅購買需求過剩的情況。但是人們在租房時往往顧慮較多，為了解決市場上購房為主的局面，要大力發展租賃市場，為租房者提供良好的服務，加大政策力度，解決租房人的后顧之憂。（1）減輕出租房人各種顧慮，提高租房人租房意愿租房人往往處于弱勢，擔心房東可能漲價、變更合同、難以收回押金等，這使得租戶缺乏安定的居住環境。由于可能需要搬家，租房人往往不敢添置太多家具和生活用品，居住質量也隨之下降。尤其是對于人口較多的家庭，往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法權益，建立有效的規范機制，確保租房合同效力，使得房東不能隨意違約或違約成本極高，以便租房人能夠在城市里安居。鼓勵簽訂較長時間的租房合同，對此類合同政府可以給予一些補貼或稅收優惠，使得人們能逐漸接受租房為家的生活。教育資源的獲取也是影響租房的重要原因，安徽省要繼續推進教育方面租購同權，合肥市已經規定在合肥租住同一套住房滿三年，并連續交稅滿三年的，資源許可的情況下，可以就近入學。安徽省各城市都要積極幫助解決租房人子女入學問題。除了教育資源，醫療補助、出行服務等方面也要不斷推進租購同權，這可以很大程度提高人們的租房意愿。（2）建立專業租賃公司，加強對租賃公司監管安徽省房屋租賃市場也有不少房屋租賃公司，但是質量參差不齊，收費標準、服務質量、后期保障等很多方面缺乏有效監管。安徽省應當鼓勵建立更加專業化的租賃公司，為出租人提供更為可靠的服務，這也是大力發展租賃市場的重要內容。但是也要關注對專業租賃公司的監管，以防出現資本進入后，企業過度追求回報而損害出租人的問題。如鏈家旗下自如公司的裝修污染問題，企業在追求利潤最大化的過程中，有可能侵害到消費者的利益，給整個租房市場帶來不良影響。（3）增加房源供應，滿足租房需求租房意愿上漲必然帶來租房需求的增加，保障租房供應對大力發展租賃市場極為重要。否則，租房意愿上漲帶來需求增加，供給卻沒有相應的增長的話，房租上漲的問題將迎面而來?？梢远喾矫嬖黾涌勺夥课莨┙o，鼓勵有多套房的居民提供房源，或者交給專業租賃公司管理，鼓勵擁有自有資產的企業提供出租業務。集體土地也可建設房屋或小產權房用于擴大出租供給。政府也可收購或建設房屋用于廉租房或公租房出租，從而保障低收入或新入城市的人們的住房需求。

摘要：報告要求加強社會保障體系建設，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產經濟中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產開發商都陷入了發展困境。因此，在這一背景下，出現了一種新的買辦房產經濟——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產市場良性發展的方向之一。針對這一新型房地產，本文主要從其優勢與弊端出發，對其風險進行分析，進一步探討以租代售的新型房地產對房產經濟的影響。

關鍵詞：以租代售;新型房地產;房地產經濟;影響

四限令的頒布對房地產經濟產生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產方式很快發展起來，并且在自住性商品房等經濟房中尤為明顯[1]。以其獨特的優勢對房地產經濟產生重要影響；而其存在的風險，在房地產經濟發展過程中，也應受到更多重視與關注。

1以租代售的內涵與特點

以租代售這一新型房地產方式主要是將空置的商品房以出租的方式進行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應當在合同規定的期限內購買所租的房，開發商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應房產所有權；相反，若是在合同規定期限內，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當作開發商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2以租代售的優勢

2.1很大程度上確保了商品房的建筑質量

一、我國中低收入群體住房現狀分析

我國的住房制度改革始于20世紀80年代初期。1998年7月頒布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出停止建國初期的住房分配，住房開始實行市場化與貨幣化;同時還提出建立以經濟適用房為主的住房供應體系，具體內容如下:中高及以上收入家庭可通過市場購買商品房，中低收入家庭可購買經濟適用房，低收入家庭可租賃廉租房。之后，我國的商品房市場逐步建立和發展，而且成為滿足我國城市居民住房要求的主要途徑。但是近年來，我國城市商品房價格一路飆升，成井噴之勢，大大超出了普通家庭的購買力，特別是中低收入群體，這部分人群涉及范圍較廣，有大中專院校畢業生、農民工、外來務工人員以及其他中等偏下收入家庭，稱作“夾心層”。這部分群體既不符合經濟適用房和廉租房的申請條件，在短期內也很難買起商品房。其次，作為保障性住房體系主要途徑的經濟適用房和廉租房，對困難群體來說作用非常有限，甚至杯水車薪。廉租房主要針對城市低收入家庭，數量少，范圍小，而且只允許租賃并不允許出售;經濟適用房問題更為突出，一般位置較為偏僻，而且存在關系房，真正滿足經濟適用房條件的人群未必能買到，而一部分并非中低收入群體卻能通過關系買到。我國中低收入群體的住房問題一直得不到妥善解決的根本原因是保障和市場兩者關系沒有協調好。實踐證明，住房供給全部由政府買單是不現實的，完全走市場化的模式也是脫離我國國情的，也是行不通的，只有兩條腿走路才能逐步滿足居民的住房需求，而且還要不斷建立和完善現有的保障性住房制度，制定更符合中低收入群體住房需求的新型住房保障模式，特別是“夾心層”群體，讓所有人都有房可居。

二、廣西中低收入群體住房政策分析

(一)政策介紹

1．住房公積金。

這是我國實行的一種強制性的住房儲蓄制度，職工及單位要按職工工資的一定比例向職工的公積金賬戶存款，增加職工的住房資金積累，增強了職工住房的自我保障力。首先，通過住房公積金多年的累積，職工的住房需求能力得到較大增強;其次，在資金的使用上，公積金管理機構用歸集的資金向公積金繳交者提供利率優惠的購房融資，在減輕居民還貸壓力的同時增強了中低收入群體的購房能力，滿足中低收入群體的基本住房需求。到2013年6月底，全省已有167萬職工上繳住房公積金，繳存率達到63．56%。上半年廣西住房公積金個人住房貸款26億元，比上年同期增加2．06億元，增幅達到11．24%。

2．經濟適用房。

摘要:建立健康可持續的住房租賃市場，是近年國家和地方政府重點關注的領域之一，同時住房租賃體系越來越受到住房租賃政策發揮效力、房屋供應主體充實壯大等因素影響。作為房地產產業鏈末端的物業管理行業，需要全面了解住房租賃體系新的變化發展方向，及時調整工作思路。

關鍵詞:住房租賃；物業管理；思路

隨著全國各地市房價不斷上漲，城市人口不斷增多，租房人群迅速擴大，對各類租賃住房的需求逐漸顯現。國家于近幾年先后出臺多項政策提倡發展租賃住房、保障租房人群合法權益，作為維修養護各類房屋設施設備、滿足業主服務需求的物業管理行業，對租賃住房物業管理的研究就顯得尤為重要。

一、住房租賃新體系的特點

相較于以往由公租房、商品房、公房等老舊住房、小產權房組成的住房供應體系，住房租賃新體系的特點主要體現為住房政策轉變、供應主體多元的新變化，以及供需漸趨平衡、人群由買轉租的新方向。

(一)住房政策轉變

1.集體土地開始建設租賃住房。2017年，北京市印發年度住宅用地供應計劃，全市計劃供應住宅用地1200公頃，包括集體建設用地200公頃。2018年，國土部了關于沈陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的通知，并正式批復成都、廣州利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案。2.地市政府開始引入專業投資機構。2018年，建行與滬政府簽訂《推動上海市住房租賃市場發展戰略合作備忘錄》，進一步深化銀政合作關系，共同推動上海住房租賃市場培育和發展，建行在滬機構將全面跟進，提供住房租賃產品和住房金融解決方案。同時，中行以人才公寓為住房租賃金融細分市場切入點，與上海相關部門及地方國企進行簽約合作，簽約金額達1700億元。3.住房資源的集中配置。自2017年1月開始的一年多時間里，全國先后有幾十個城市了人才吸引政策，湖北、山東、四川、湖南等省省會城市及部分其他城市，在引進人才時給予適當租房或購房補貼和優惠。各種引才政策是對勞動力的爭奪，也是對于住房資源的集中配置。

［提要］本文梳理“營改增”背景下房地產企業涉稅情況和稅收優惠，分析“營改增”對房地產企業利潤和企業所得稅的影響，論述如何利用納稅人身份，如何選擇稅收優惠政策，如何設計企業組織形式，對房產地產進行稅務籌劃，以期為我國房地產企業降低稅費提供參考。

關鍵詞：房地產企業；稅務籌劃

我國營業稅改征增值稅發軔于2012年，歷經分行業、分地域試點，至2016年5月1日建筑、房地產行業被納入試點行業，全面實現向消費型增值稅轉型。“營改增”直接影響會計和稅務處理，使得企業會計核算復雜化。企業要認真研討“營改增”對企業的影響，充分利用稅收政策，減輕企業稅收負擔，才能享受改革帶來的紅利。

一、房地產企業稅收政策“營改增”

后房地產企業的涉稅稅收政策如表1所示。（表1）

二、“營改增”對房地產企業利潤及所得稅的影響

（一）對利潤的影響。“營改增”后房地產行業收入和成本（含費用）都變為不含稅，之前可扣除的營業稅變成不可扣除的增值稅，這些改變很大方面影響了企業的利潤。例：某房地產企業的全年營業收入為100，000萬元，當年開發成本75，000萬元，其他相關費用8，000萬元。無納稅調整。在“營改增”之前納稅情況如下：企業繳納營業稅=100000×5%=5000萬元企業繳納城建稅和教育稅附加=5000×10%=500萬元企業會計利潤=100000-75000-8000-5000-500=11500萬元企業應納所得稅=11500×25%=2875萬元企業稅后利潤=11500-2875=8625萬元“營改增”之后（假設取得專用發票為75，000萬元，增值稅稅率9%）：企業應納增值稅=100000÷（1+9%）×9%-75000÷（1+9%）×9%=2064萬元企業繳納城建稅和教育稅附加=2064×10%=206.4萬元企業會計利潤=100000÷（1+9%）-75000÷（1+9%）-2064-206.4-8000=126665萬元企業應納所得稅=12665×25%=3166萬元企業稅后利潤=12665-3166=9499萬元

一、堅持規劃先行理念，科學推進城鄉協調發展。

全面推進全縣個鄉鎮規劃修編工作，積極配合界集新城、雙溝新城規劃建設。其中，《界集新城總體規劃》完成報批?！督缂鲁强刂菩栽敿氁巹潯吠瓿删幹疲撟C通過，正在進一步完善?！峨p溝新城控制性詳細規劃》完成編制，尚未論證。

二、強力推進重點工程建設，不斷優化城市發展空間。

住建系統上下充分發揚“五干”精神，搶時間、爭進度、抓質量、保工期，以時不我待的緊迫感和勇挑重擔的責任感，全力以赴推進重點工程及觀摩點工程建設，濉汴河風光帶、早陳河風光帶等一大批景觀綠化和亮化工程。

（一）市政設施建設。

全年共實施7個市政道路工程，其中續建工程5個、新開工工程2個，建設道路總長16.8公里，污水管道鋪設5.7公里，雨水管道鋪設11公里。對全縣城區88條主次干道210公里的下水道及約20000座窨井進行了疏通，對青陽路、人民路、建設路、洪澤湖路、泗洲大街、黃山路等道路破損缺失窨井蓋進行了全部維修和更換，共維修破損窨井200處，更換400座。完成了長江路、人民北路路燈改造續建工程，完成小康路、杭州路等5條新建路燈工程及濉汴河沿線亮化提升工程。全年城區亮化累計投資4253萬元，共安裝路燈近900盞、LED景觀燈9000余盞、維修路燈3000余盞。節能產品普及率達到58%，位于全省縣區前列。據統計，今年在路燈和亮化總量增加的情況下，電費支出較去年度減少170萬元。

（二）綠化工程建設。

2013年以來，在區委、區政府的正確領導下，區國有資產管理局緊緊圍繞區委、區政府中心工作，以科學發展觀為指導，求真務實、開拓創新，不斷提升國有資產管理和機關事務管理水平，較好地完成了上半年各項目標任務。

一、上半年完成主要工作

（一）強化基礎，創新思路，力求在國資管理上取得新突破

1、資產總量增幅明顯。截止目前，全區國有土地面積總計約1433.7萬?，同比增長1.94%，其中有證面積586.47萬?，占40.91%，同比增加19.5%；房屋建筑面積總計約619.23萬?，同比增長4.08%，其中有證面積為222.99萬?，占36.01%,同比增加4.42%。

2、資產收益保持穩定。全區已出租房屋面積約190.42萬?，同比增長10%，閑置面積減少1.17萬?，同比壓降4.62%。全年合同年租金為2.04億元，同比增長1%，其中上半年應收租金1.1億元，實際到賬8043.71萬元，到賬率為72.9%。

3、資產管理更加規范。一是加強指導服務。指導督促各街道加強資產集中統一管理，把原來分散在各個部門的資產投資業務、經營業務、收益、資產臺帳登記和會計核算管理等職能合并由街道資產辦統一扎口，提高管理效率。及時全區國有經營性用房租賃指導價，規范各單位出租行為。指導各單位優化園區配套服務，改善園區投資環境，提升園區承載力、競爭力。二是強化平臺監管。不斷完善平臺功能，對報表和收租模塊進行了版本升級，確保平臺更方便快捷操作；延伸操作端口，新增了馬山生物醫藥工業園、城管局市政設置養護管理處及環境衛生管理處等3個錄入點；建立報表制度和考核督促，確保全區資產管理信息化平臺數據及時更新。三是完善資產考核辦法。加強重點指標的考核，進一步強化責任落實，努力壓降閑置資產，促進資產管理目標任務的落實。

4、深入調研成果顯著。針對全區國資管理的重點難點問題深入開展調研活動，相繼完成科技項目租售結合情況專題調研、2013年新建新購項目開工情況和2012年在建在購項目完工交付情況調研、全區國有經營性房地產公開招租專題調研等報告，還配合區人大開展了《關于城市化推進中我區區鎮兩級政府資金運行現狀及平衡管理的對策建議》課題調研，為創新國資管理提出了建設性思路和可行性方案。

一、“逆按揭”的提出   （一）“逆按揭”的定義   所謂“逆按揭”是一個泊來詞，又可以稱為“倒按揭”或者“長者按揭回購”，英文名為（ReverseMortgage）。本文將其定義為：房地產所有權人（業主）在符合一定的年齡條件，依然享有該房地產絕大多數權利的前提下，將該房地產通過抵押等方式，從金融機構獲得一筆大額或長期穩定的收入。用通俗的話來理解就是“年輕的時候貸款買房，年老的時候用房子養人”。   （二）“逆按揭”的目的   “逆按揭”制度興起于荷蘭，發展最成熟的是美國，至今已運行了二十多年，在歐美、日本和新加坡等地，已經是一種比較成熟的養老模式，是當地社會養老保障制度的有益補充。“逆按揭”在不剝奪老年人原有房地產絕大多數權利的前提下，為老年人提供一筆穩定的家庭生活（養老）資金來源，并且通過契約形式明確該房地產未來的供應，是一種利用金融杠桿，既保障市民住房，又確保養老資金，還穩定擴展存量房供應的三全齊美的手段。   （三）“逆按揭”的條件   第一，要有大量屬于私人的可以自由流通的房地產。根據國家統計局的資料顯示，截至2010年末，我國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有的私房，40.1%的家庭擁有房改后的購置房，38.0%的家庭擁有商品房。   第二，要有比較完善的市場條件。市場經濟是契約經濟、法制經濟，較為完備的法律制度能夠確保“逆按揭”過程中各方當事人的利益。改革開放三十多年來，《物權法》、《民法通則》、《合同法》等法律法規相繼頒布，為“逆按揭”創造了可靠的法律環境。   第三，要有比較完善的中介服務制度。我國的中介服務業、金融保險業已經取得了很大的進展，房地產業增加值占GDP的比重已超過5%，個人商業住房貸款規模已經突破四萬億等，表明傳統的房地產中介、金融服務體系已經逐步建立起來。第四，養老保障體系需要完善和補充。我國60歲以上的老年人口已占全國總人數的13.26%，社會已呈現“未富先老”和“空巢家庭”的局面，無論是社會養老，還是居家養老，核心問題是“錢”，實施“逆按揭”就是補償“錢”的有益途徑。   二、“逆按揭”的意義   （一）有利于保障老年人的居住權   “逆按揭”的提出，將比較好地解決老年人的“居者有其屋”和安享晚年的問題，老年業主在原房屋內繼續享受其居住權利的同時，可以獲得一筆不菲的補充資金，從而實現老人理想中的晚年生活。   （二）有利于多渠道提供養老資金   大城市老人退休后的收入只能維系基本生活，很難預防大的風險。以上海為例，退休家庭收入4000元，如果將環線內的1室戶（35平方米）計算，該房屋價值約80萬元，采用“逆按揭”，首付三成，可貸款額為56萬元，以20年計，月按揭款為3600元，這樣，家庭月收入約提高100%，將大大提高生活水平和抵御風險的能力。   （三）有利于盤活房地產市場，增加存量房的供應量成熟的房地產市場，存量房的交易量將超過增量房，一旦“逆按揭”啟動，將會有更多的存量房進入市場，為房地產市場提供可持續交易的房源。   （四）有利于減少家庭財產糾紛和矛盾“逆按揭”的出現，可以最大限度地維護老年業主的合法權益，并通過契約的方式，將該房地產未來的處置加以約定，有關機構可以作為監督履行單位，確保當事人的權益不受損失。   三、“逆按揭”的類型   （一）按抵押程度區分   1.百分之百的逆按揭,即業主將其房地產所有權全部抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，金融機構即可對該房地產進行處分。這種方式能讓業主獲得最大的利益，但繼承人一無所有。   2.非百分之百的逆按揭,即業主將其房地產的一部分價值抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，繼承人可根據約定與金融機構處理該房地產，或繼承人向金融機構償還貸款后取得所有權，或共同處分后獲得各自利益。   （二）按領取貸款方式區分   1.一次性領取，即簽訂“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”貸款，由業主全權支配。   2.分期領取，可分為按月、季、年或者其他約定的期限支付給業主，又可以分為：無固定期限計劃、定期計劃和組合貸款計劃。   （三）按自由度區分   1.按正常的利率和時間，即按約定的利率和期限進行領取，非經雙方同意不得修改，這對雙方均存在一定的風險。   2.“透支戶口”方式，即允許業主自己控制款項發放的時間和金額數目，其好處是只有被提取金額的部分會被計算利息。   三、上海實行“逆按揭”的條件   （一）上海大多數市民擁有住房   截至2009年，上海79.2%的市民擁有私有產權房屋，數量龐大的“私有住房”，為“逆按揭”提供了堅實的物質基礎。   （二）上海的老年人口呈持續上升趨勢   據第六次人口普查顯示，上海市65歲以上老人約有233萬，較10年前增加了約100萬，將領先全國10年進入老齡化社會，龐大的老齡人口為“逆按揭”提供了保障條件。#p#分頁標題#e#   （三）“獨居老年家庭”比例逐年上升   目前上海60周歲以上的“獨居老年家庭”(指獨立居住的老兩口家庭和獨居老人家庭)比重為38.9%，他們以退休金、養老金為主要經濟來源，僅14.7%獲得子女補貼和贍養費，14.3%需動用積蓄來補貼自己的日常開銷。而依靠政府補貼、出租住房收益的比重僅在3%左右，依靠商業保險收益的更是不到1%。   （四）現有的養老保障體系和醫療體系不足以維系現有的生活水平和意外風險   上海退休職工的養老金與上海經濟發展水平和國際金融中心的地位很不適應，很多老年人“守著金飯碗，過著簡樸生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一種嘗試。   （五）生活觀念的改變所起到的積極作用   一個開放思變的上海人，主動破除“養兒防老”“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統理念，最容易接受“逆按揭”方式。   （六）有利于規避物業稅和遺產稅負擔   隨著市場經濟法制體系（稅收體住房保障系）的進一步完善，房地產持有環節的物業稅和個人遺產流通環節的遺產稅必將建立。屆時，一個普通的上海雙獨家庭，至少將擁有三套以上的住房（自有住房，雙方父母的住房遺產，雙方祖父母、外祖父母的住房遺產等），與其承擔多余房屋的稅收，還不如在生前用作養老，以減輕孩子們眼下的負擔。（七）完善的法律和金融體系的支撐“逆按揭”作為一項有利于國民生活的房地產和金融衍生產品，必將越來越得到各方面的理解和支持。   四、“以房自助養老”實踐與體會   （一）實踐概況   2007年4月，上海市住房公積金管理中心曾經試點“以房自助養老”方式：規定65歲以上的老年人，可將自己的產權房與公積金管理部門進行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，然后該房屋再由公積金管理中心返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。試點兩年后，因為相應者寥寥無幾，故悄然停止。   （二）實踐中存在問題的分析   1.并非真正意義上的“逆按揭”。試點的最大不同點在于，采用“售后返租”的模式，從一開始就剝奪了老年人對于房屋的所有權。老年人選擇“售后返租”還不如把房子直接賣了來得更劃算。故兩者相比較，“逆按揭”更容易保護老年人的合法權益。   2.選擇實踐的對象不準確。選擇的對象是80歲以上的老年人，膝下往往子女眾多，絕大多數不會同意老年人參與這個方案，容易引發家庭房產糾紛。   3.宣傳力度不夠。與轟轟烈烈的住房保障房地產市場比較，公積金管理中心幾乎沒有在媒體上做過宣傳，僅僅是試點而已。4.方法簡單，缺乏競爭力。“租房養老”也是目前比較流行的一種養老手段，并不影響老年人將住房留給子孫后代。比較“以房自助養老”方式，更容易為各方所接受。   （三）實踐的啟示   “以房養老”已經受到社會各方的重視，將成為未來房地產、金融、社保、養老體制改革的重要內容，有待于專業機構繼續開發和研究，對推行“逆按揭”還是有所借鑒的。   五、上海推行“逆按揭”的建議   （一）準確定位目標客戶群體   “以房自助養老”的實踐經驗，就是必須認真做好對客戶細分市場的研究。“逆按揭”的對象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“資產豐厚、收入困乏”的那部分人。他們的共同特點是：擁有房產且無遺產糾紛，希望能夠得到更多收入以提高生活水平。適用的起點年齡設定在60歲以上，即退休后的人員，這也符合國際通行慣例。   （二）銀行、保險、專項基金（包括公積金、社保基金和其他基金）、中介商等各類機構參與，充分發揮各自的優勢   以美國為例，全國擁有125所以上的“逆按揭”貸款人公司，均為美國退休老人提供免費的“逆按揭”咨詢服務。   （三）豐富的產品選擇   如同銀行理財產品和保險產品一樣，應當有不同的產品服務于細分市場不同的客戶。除了筆者已經提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分類外，可以根據業主的年齡、身體狀況、居住情況（外省市、境內或者境外）、物業狀況、抵押物業處置情況（如抵押物業是自用還是自行出租，或者交由中介機構出租）等，推出不同回報率的產品，還可以根據產品本身的要求研究衍生產品，包括參與“逆按揭”的大型金融機構的證券化、“逆按揭”本身的保險和再保險等。   （四）可靠的法律保障   “逆按揭”合同是一個附期限或附條件兌現的長期合同，期間存在各種因素的影響，需要一個穩定可靠的法律保障，包括合同的簽訂、履行時確保業主（老年人）的合法權益、如何在合同終止時確保放款人的合法權益，如何變現、如何在開發衍生產品時確保各方當事人的權利等。在已推行“逆按揭”的西方發達國家，很少有“逆按揭”專門的法律，他們認為“，逆按揭”本身就應當遵守現有的法律體系。筆者認為，“逆按揭”作為一個契約行為，我國已經“有法可依”，關鍵要做到“有法必依”和“執法必嚴”。#p#分頁標題#e#   （五）必要的宣傳和政策扶持   “逆按揭”作為新生事物，在西方發達國家推廣時也會受到一些阻力，包括認為“逆按揭”是救助窮困潦倒的老人們、“逆按揭”利率跑不贏CPI、子女繼承觀念等。以上的這些阻力，在東方文化影響下的香港和新加坡表現得更為明顯。在住房保障和養老保障體系尚且不夠完善的今天（將持續很長的日子，歐美發達國家迄今也沒有很好解決），“逆按揭”作為一個破解“住房流通”“養老困局”“守著金飯碗，過著苦日子”等難題的好方式，理應得到重視，應當通過積極廣泛的宣傳，以改變人們的觀念。此外，考慮到“逆按揭”具備一定的公共性質，政府也應當給予相應的政策扶持，以鼓勵其發展。