房屋管理合同范例

【摘要】依據征遷資金管理特點，分析了征遷資金管理存在的問題，提出管理建議。

【關鍵詞】基礎設施；征地遷占；補償資金；投資包干；規范管理

隨著社會經濟的不斷發展，政府更加重視基礎設施建設。一般情況下，基礎設施（以下簡稱項目）建設征遷量大，征遷資金所占總投資比重大，征遷工作牽涉面廣、政策性強、涉及群眾利益，事關社會和諧穩定大局。規范項目征遷程序、強化征遷資金管理很有必要。

1征遷資金管理特點及依據

征遷資金包括直接費用、其它費用、基本預備費、有關稅費。直接費用包括農村移民安置補償費、專業項目復改建補償費、抬田防護工程費、庫底清理費。征遷資金實行政府領導、分級負責、縣（區、市）為基礎、項目建設單位參與的管理體制。征遷資金管理十分復雜，其特點：一是項目建設征遷涉及面廣。征遷涉及群眾、單位多，涉及需要工作協調的部門、層次多。二是項目建設征遷涉及政策性強。征遷涉及土地征收、房屋征遷、社會保障等多項政策；征遷所涉政策的內容多，僅土地征收政策就涉及土地規劃、征用審批、耕地保護、征收公示、征地款發放等。三是項目建設征遷涉及群眾利益和社會穩定。征遷涉及土地補償、青苗補償、房屋征遷補償等，補償資金總額固定、行業補償標準不統一、群眾期望值高，涉及群眾切身利益、有關社會和諧穩定。征遷資金管理主要依據：工程初步設計概算批復文件，具有相關資質等級的社會評估機構出具的征遷補償評估報告，項目建設單位與征遷實施部門、征遷實施部門與被征遷對象簽訂的征遷協議，具有相關資質等級的社會中介機構的測繪勘測界定報告，與征遷有關的國家、地方政府（部門）政策規定。

2征遷資金管理存在的問題

1）征遷補償標準差異大。項目建設征遷存在同期、同區域不同項目的征遷補償標準不一致情形；相鄰征遷補償區域，城區征遷補償與農村征遷補償標準差別大，參照《城市房屋拆遷條例》規定執行的按市場評估價補償，按照國家關于農村房屋拆遷補償政策執行的補償標準遠低于按市場評估價補償標準。2）征遷程序不規范。項目建設客觀上存在先征遷后補征遷手續的違規操作，或邊征遷邊辦理征遷手續，沒有按照規定征遷程序辦理。項目建設單位未與征遷實施部門簽訂征遷投資包干協議，征遷實施部門未對土地征用范圍、補償標準進行公告，未與被征遷對象簽訂征遷補償協議。項目建設征遷程序被簡化，征遷程序執行不到位。征遷后期對“釘子戶”妥協，征遷補償“前緊后松”，同一項目征遷補償不公。3）調查鎖定信息不完善。項目建設單位未將征收調查鎖定的信息在擬征收范圍內向被征收對象公示，或雖已向被征收對象公示，但公示的調查鎖定信息不全、公示時間少于7d。土地征收補償協議、房屋及青苗補償調查表無調查人和物權人簽名，房屋土地證號、面積等重要原始信息填列不完整。4）調查與兌付不嚴肅。征遷補償兌付表與征遷補償調查表的內容不一致，征遷補償調查表無征遷實施部門簽字、地面附著物未標注規格。地面附著物補償執行單價與評估單價不一致或無評估單價，征遷房屋的搬遷費和安置費計算依據不足。臨時征地補償面積大于實際測繪勘測定界面積，地力損失補償面積大于臨時征地面積。征遷補償兌付表部分補償表數據在征遷補償調查表中無對應項目。5）征遷資金管理不嚴格。征遷實施部門出借征遷資金，擅自動用結余征遷資金支付其他工程款。土地補償金、安置補助費等補償款項發放經縣、鄉、村多環節，有的借故拖延補償款發放、以補償款抵扣其它費用，有的弄虛作假克扣、貪污、占用補償款等。

一、房屋建筑工程監理的主要內容

(一)監理的招標。這是整個監理工作中非常重要的初步工作，只有通過了招標，才能進行。房屋建筑工程監理單位，只是受到招標人的委托，在房屋建筑過程中進行咨詢、管理、協調、監督等服務。

(二)進度的監管。進度監管就是對分批施工計劃的進度做一個按時的檢查、監督，監理每個月的月報的主要內容就是進度控制。建筑工程施工的工期是從監理人員通知開工的第一天算起，對于一些在計劃進度里完成不了的施工建筑，監理就會與建設方進行協商，按照合同上的條款采取一定的措施;如果不是因為承包商的原因而耽誤施工期，那么應該及時報告業主并簽證明。

(三)竣工驗收。在房屋建設工程監理工作中，竣工驗收是房屋建筑工程施工的一個收尾環節，需要嚴格管理。其中，建筑施工單位會按照施工前制定的計劃進度施工完畢，監理人員再根據設計文件、施工合同、工程建設標準、法律、法規等依據對工程進行檢測試驗。

(四)工程質量保修。房屋建筑工程的質量保修就是監理單位根據合同內工程質量的保修時間、內容和范圍設置的擔保，監理單位安排監理人員對房屋建筑工程中的質量問題進行再次的檢查和記錄，待質量過關后再簽收合格。

二、房屋建設工程監理工作中存在的問題

(一)建設施工的制度只能在施工階段有效。監理制度包括投資計劃、設計、建設投標、施工等階段，但是人們認為監理的工作只能在施工階段起到作用，監理人員收到通知后開始進行檢查監理，這樣就會導致監理人員對工作情況不熟悉，只能邊工作邊熟悉，對于施工范圍比較大、施工技術比較繁瑣的大工程，會使監理工作不能順利開展。

一、高層建筑物業管理消防安全存在的問題

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業管理的消防安全評估系數將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續任務仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。

(1)消防設施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經常發現消火栓箱內水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內滅火器、應急燈等消防器材越用越少。

(2)自動消防設施故障、損壞甚至停用?；馂膱缶搫訙缁鹣到y是一幢高層建筑中消防安全系統的核心部分,由于前期工程質量原因或者后期維護保養不到位或者維修經費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設施就發生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。

(3)原有的防火分區被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業主為了實現自身的使用需要,不聽從物業管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發生火災,疏散出口嚴重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發生火災的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發次生災害。

(5)在工作檢查過程中,還發現消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設施,更談不上對火災自動報警系統和自動噴水滅火系統按期進行功能測試。為了防止發生誤動作,一般將操作系統完全置于手動狀態,在缺乏應急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設施形同虛設。

摘要:

本文從監理的特性出發，分析了房屋建筑工程監理的重要作用，并對房屋建筑工程監理的控制策略進行了探討，以供參考。

關鍵詞:

房屋建筑工程；監理；作用；控制策略

房屋建筑工程監理指的是監理單位針對工程建設所實行的一種全面的、綜合的管理與控制，目的在于保證房屋建筑工程質量。因為工程質量與建設單位、施工單位的利益有直接關聯，加強監理對房屋建筑工程的管理與控制具有重要意義。

1監理的基本特性

特性:(1)獨立性。監理單位負責為工程項目提供服務，其與施工單位和建設單位之間互相平等，監理工作的開展必須保持其獨立性，這也是監理工作正常開展的基礎要件;(2)公正性。在房屋建筑工程建設中，監理屬于第三方單位參與，施工單位及建設單位的利益嚴重受到監理工作質量的影響。在實際的工作當中，應當堅持公平公正的原則，從而使施工單位與建設單位的合法權益得到保障;(3)科學性。房屋建筑工程是一項技術工作，工程監理本身就要求從事監理工作的員工應當具備滿足工作需要的、較高的相關法律知識與工程業務的素養，只有做到這些，監理單位所提供的相關服務才是有效的、有益的、適宜的、積極的。

摘要：從開發商自建自管的物業管理模式入手，分析了以居住環境為賣點的項目中，開發企業所實施的物業管理模式，分析了這種模式的弊端，特別是這種模式給項目未來的物業管理乃至物業管理市場帶來的影響，并就此提出了合理化建議，以期推動物業管理領域真正實現質價相符的市場原則。

關鍵詞：前期物業管理；物業管理模式；質價相符

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理合同的主體是物業的建設單位和物業管理企業，合同的標的是物業服務，物業服務的供給是物業管理企業，需求方是業主，而業主并非前期物業服務合同的主體，雖然在購房合同中會涉及到相關內容，但業主在物業管理企業的選擇上并沒有主動權。

1居住類物業的前期物業管理模式

1．1房地產開發商，組建自己的物業服務公司，自建自管

在房地產市場競爭越來越激烈的今天，房地產開發商越來越重視企業品牌。開發商要完成項目品牌的積累后，逐步從項目品牌向企業品牌轉移，形成企業的品牌形象，提升本項目的銷售業績，同時為下一個項目的開發銷售提升賣點。那么，組建物業公司，通過前期物業管理招投標獲得自建項目，從提升賣點的角度實施物業管理，是很多實力雄厚的開發企業的首選。當然，也有一些小型的房地產開發商，他們可能只為某個項目而存在，當項目開發結束，為了解決部分人的就業安置問題，也常常會成立物業管理公司，通過招投標的方式管理自建物業。據不完全統計，我國目前大約有80％以上的新建住宅小區實施這種物業管理模式。

1．2房地產開發商，不成立物業服務公司，與外來物業公司形成戰略伙伴

摘要：

房屋建筑是建筑行業中主要的工程項目，建筑行業的飛速發展帶動了房屋建筑的新浪潮。在房屋建筑數量的不斷增加伴隨著越來越多的建筑質量問題，房屋建筑工程的監理管理工作是房屋質量的重要保障，是杜絕施工不合格等不良現象的主要手段之一。本文主要分析了房屋建筑工程監理管理中的弊端，并給出幾點創新方案。

關鍵詞：

房屋建筑工程監理管理；問題；創新

房屋建筑是人們居住、辦公的場所，房屋建筑的質量直接影響著人們的日常生活，是人們越來越重視的問題。雖然我國建筑行業日趨成熟，房屋建筑數量急劇增長，尤其是城市的建筑規模正在急速擴大。工程監理是控制房屋建筑質量的有效辦法之一，政府也采取了強制監理的措施來保證房屋建筑的質量，以延長建筑的使用壽命。但是目前國內很多房屋建筑中的工程監理中存在問題，嚴重阻礙了房屋建筑行業的健康發展。

1工程監理和項目管理的區別和聯系

建筑工程監理，就是相關監理單位收到工程項目法人的委托，嚴格按照國家批準的建設文件，遵循建筑工程法規法律，按照工程合同和監理合同，實施建筑工程的監理管理。而項目管理指的是建設單位委托專業的工程項目管理公司，按照合同上約定，分階段或者是全程代替建設單位對項目組織實施的過程進行服務或管理。二者之間的區別就在于項目管理具有更高更廣泛的職責和職能，而工程監理只是一種有償的技術服務。建筑工程監理的主要目的是對管理模式進行改革，一方面項目法人不會將建設項目的合同、進度以及投資等全權交給監理人，另一方面國家政策又要求建設單位必須有監理人，因此監理單位就只是負責了項目管理中的質量管理。近年來，建筑的安全監理工作也逐漸受到重視，要求監理同時對安全有監管作用，但是在實際工作中，仍然存在一定的問題和差距，根據市場經濟的發展規律，建筑工程監理會朝著項目管理方向發展。

摘要:隨著我國房地產的加快發展，城鄉結合部興建了大量的小產權房。在城市房價快速上漲，就業人員收入與房價占比懸殊的情況下，盡管選購小產權房存在極大的購房風險，仍然受到了越來越多市民的青睞。小產權房自身的局限性也給物業管理工作帶來極大的挑戰。加強小產權房的物業管理，使之規范化、法制化十分必要。

關鍵詞:小產權房;物業管理;法制規范

雖然國家采取立法、行政法規、規章等各種方式規制小產權房的發展，但在高房價的壓力下，小產權房仍在法律的夾縫中快速生長。新興的物業管理行業也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小產權房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物業管理共性問題的基礎上，還存在其特有的問題。因此，一方面須管制小產權房開發建設，從根源上消除物業管理諸多問題。另一方面應規范現有小產權房物業管理工作，加強其規范性，使之向法制化方向發展。

一、小產權房物業管理現狀及存在的法律問題

(一)小產權房物業管理現狀

小產權房大多分布在城鄉結合地帶，其業主主要是農民及少數城市居民。這一地緣及人口結構就決定了物業管理模式的多元化。具體來說有委托式、村民自制式、鄉鎮統一外包式三種物業管理模式。由于我國沒有物業管理的專項立法，物業管理工作則缺乏統一標準，不同管理模式下提供的物業管理制度亦參差不齊。委托型的物業管理模式下物業制度相對全面，物業服務內容、收費標準、組織結構及人員構成、管理人員分工、工資結構的規定較為具體。村民自制式的物業管理，其對于收費標準、雇傭人員等方面并無具體的規定，而且雇傭的服務人員以村民為主，缺乏專業的物業管理知識及人員培訓，導致物業服務水平較低。同時，業主構成的較大差異，引發了物業服務需求存在差異、物業消費理念不同、物業糾紛解決途徑難以達成共識等問題，加大了物業管理的難度。

(二)小產權房物業管理中的法律問題

摘要:以城市住宅小區為研究方向，分析了房屋滲漏、開裂的特象及發生的原因，并提出相應的處理方式和方法。研究發現，減少房屋滲漏、開裂現象發生的關鍵在于三個方面，開發商的質量質檢，嚴禁施工人員偷工減料;施工單位在各個工藝關鍵的嚴格掌握;業主的合理使用。

關鍵詞:物業;物業管理;住宅小區;體制

0前言

20世紀80年代以來，隨著改革開放的不斷深入和城市化進程的不斷推進，房地產業迅速崛起，各住宅小區逐漸興建起來。在我國物業管理作為一種新興行業，起步比較遲，市場化水平較低，行業在成長的過程中出現了不少問題。

1物業管理的內涵

物業管理是一種公共行業服務名稱，是指業主與物管企業相互配合共同對建筑物及相關設施、場地等管理的一種過程。根據物權法內相關內容，業主可自行經管物業，也可付托物管企業或其他經管人進行管理。美國的物業設有專門的管理組織，并具有一批高素養的專業從業員。同級別政府機構中也都設有房產管理局，其職責是擬定房地產法律例并進行監督，其物業管理已有較高的服務水平。我國物業管理行業的實踐催生了一系列法律法規的出臺。2003年6月，《物業管理條例》法頒布，于同年9月正式生效。2007年3月16日，通過了《中華人民共和國物權法》，并于2007年10月1號起正式生效。2007年8月26日，國務院對《物業管理條例》進行了修改，為了與物權法中相關法律一致，將物權法中的有關規定具體化到條例中來。

2物業管理權責識別