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一、貨幣政策調控房價的影響機制 現階段利率、存款準備金率、信貸規模等方式是我國貨幣政策對房價調控的主要途徑。中國人民銀行主要采用以下四種調整利率方式:第一種是調整中央銀行的基準利率，它主要包括再貸款利率、再貼現利率、存款準備金利率以及超額存款準備金利率等;第二種是調整金融機構法定存貸款的利率;第三種是通過制定金融機構存貸款利率的浮動范圍調整利率;第四種是制定相關的政策來對各種利率的結構和檔次進行調整。 首先，利率是我國貨幣政策的重要組成部分，所以利率政策在國家宏觀調控體系中發揮了舉足輕重的作用。利率政策對房地產價格的影響主要是通過市場上供需雙方的相互作用來實現的。一方面從供給角度來分析:利率的高低對房地產開發商的融資成本起到了決定性的作用。如果利率升高，投資房地產的利息成本就會加大，開發商勢必就會減少資金的投入，從而導致房屋的供給量下降，所以房價會上升;反之，如果房地產開發商不降低對房地產的投資力度，購房者就會成為提升房價的資金成本轉嫁者，從而進一步提升房價。另一方面從需求角度來分析:由于商品房屬于非普惠消費品，居民購買住房在大多數情況下是依靠貸款，所以利率和住房的需求量呈反比例的變化關系。利率的升高使購房者的儲蓄和理財收益增加，而對房地產的投資缺乏興趣，這樣就會減少對房地產行業的資金投入量，從而降低房地產的價格。由此可見，利率政策不僅能導致房地產市場的消費需求下降，而且也能減少房地產開發商對房地產的投資。利率調控在一定程度上決定了房屋的需求和供給。利率調控是一把雙刃劍，既能導致房屋需求量下降，又能使房屋供給量減少。所以利率對供給和需求的影響孰大孰小決定了房屋價格的升降。 其次，法定存款準備金率對房價有很大的影響。房地產市場的貸款可以分為房地產開發商貸款和房地產商品的消費者貸款，如果提高和降低法定存款準備金率，就會影響銀行的信貸能力，從而導致房地產市場的貸款變化。一方面，如果央行上調法定存款準備金率，各個商業銀行就會增加上繳的存款準備金，從而貸款的能力降低。那么房地產商品的消費者的住房貸款也會隨之減少，從而影響房地產市場的需求量，進而導致房地產價格的下降。另一方面，因為央行上調法定存款準備金率，房地產開發商的可貸款資金就會減少，從而導致房地產市場的房屋供給量減少，進而影響房價的上升。反之，如果央行下調法定存款準備金率，各個商業銀行的信貸能力提高，可貸資金增加。那么房地產商品的消費者的住房消費貸款隨之增加，住房的需求量也會隨之提高。而房地產開發商的投資貸款也會增加，進而增加了房地產市場的住房供給量。 再次，信貸規模對房價的影響。信貸規模又稱“貸款規模”，是中央銀行為實現一定時期貨幣政策目標而事先確定的控制銀行貸款的指標。它主要是對房地產市場的供給方和需求方進行調控。中央銀行運用信貸貨幣手段，對房地產市場的資金獲取渠道產生影響。當房地產市場中的房地產開發商和房地產商品的消費者都面臨融資約束時就會對銀行的信貸資金有較強的依賴性，如果中央銀行采用一系列的貨幣政策工具如調整存貸款準備金率、公開市場操作、再貸款貼現等，就會影響基礎貨幣和貨幣的供應量，同時也會對金融機構的信貸能力產生影響，進而導致房地產市場供給雙方的資金獲取量，從而影響房地產市場的供求關系和房價的升降。 最后，資產組合效應途徑影響。資產是具有交換價值的實體，可以分為金融資產和實物資產兩類。金融資產包括貨幣、股票、債券等。實物資產包括耐用消費品、不動產和機器設備等直接提供消費服務和生產性服務的有形資產。一般來說貨幣是一種比較安全的資產，既沒有收益也沒有較大的風險;其他資產雖都有不同程度上的風險，但是收益也會比較大。而股票、債券和房地產等方面一起組成了非貨幣資產組合，投資者會根據效用最大化的原則調整組合中各種資產的比例。如果中央銀行實行擴張性的貨幣政策，增加貨幣的供給量、下調利率，那么原有的資產組合的均衡狀態將會被打破，投資者將會重新進行資產組合以獲取新的均衡，那么就會導致非貨幣需求的增加，進而影響房地產市場。 二、鄭州市房價的調控效果分析 (一)鄭州市市區商品住宅銷售均價2011年6月后出現下降 在2008年的全球經濟危機中，世界經濟陷入低迷，而中國的房地產業則逐漸成為國民經濟的支柱產業。進入2009年，無論是從房地產行業的銷售額，還是從房價方面來考察，其發展都超過了2007年泡沫時期的對應指標。眾多研究學者分析認為，2009年是中國經濟最困難的一年，也是中國房地產最輝煌的一年。圖12010年4月～2012年2月鄭州市區商品住宅銷售均價走勢圖鄭州房地產市場也是從回暖到旺銷，截止到2009年11月，鄭州商品住宅銷售面積超出2008年全年的49%。2010年的鄭州樓市可謂跌宕起伏，一方面是對樓市調控政策層出不窮:國十條、二次調控、房產稅、限購令等耳熟能詳，另一方面則是鄭州房價持續穩步上漲，鄭州市房地產管理局的數據顯示，鄭州市市區商品住宅銷售均價從2010年1月份的4862元/平方米上漲到12月份的6176元/平方米。2011年以來，加息、限購等政策伴隨樓市左右。2010年4月～2012年2月鄭州市市區商品住宅銷售均價走勢如圖1所示。由此可知，2011年，鄭州市市區商品住宅銷售均價呈現出“第一季度快速下降、第二季度快速回漲、第三與第四季度緩慢下降”的特點，2011年6月達到6724元/平方米的最高價位。進入2012年，鄭州市市區商品住宅銷售均價則在2012年2月出現小幅回升。據中國搜房網公布的數據來看，2012年3月份鄭州市房地產價格與2月份相比又有所提高。因此，我們可以得出如下結論:2011年以來的樓市限購政策，對2011年下半年鄭州市商品住宅市場產生了比較明顯的效果，但是進入2012年以后政策效果減弱。 (二)鄭州市市區商品住宅項目變動情況 1．2011年第一季度鄭州市市區各行政區房價漲跌情況 #p#分頁標題#e# 2011年第一季度鄭州市市區及其各行政區監測的90個商品住宅項目漲跌情況分別如圖2和表1所示。由此可知，2011年第一季度鄭州樓市50%項目漲價，依然以“漲”為主，僅有少量項目降價，且幅度不大，90個在售項目中漲價項目占50%，降價項目僅占4．44%?？傮w來說，2011年第一季度鄭州樓市漲價依然是主流，價格穩定，項目也占有較高比例。從各行政區情況來看，2011年第一季度只有金水區3個和鄭東新區1個在售項目出現降價，占所有在售項目的比重僅為9．68%和7．14%。高新區、管城區和二七區漲價項目均超過在售項目總數的50%，整體漲幅較大，其中非限購區高新區和經濟技術開發區漲幅最為明顯，經濟技術開發區僅有1個項目，但屬于漲價行列;鄭東新區房價漲勢也不可小覷，可以看出一季度鄭東新區房價起伏較大，漲價項目占比57．10%，價格平穩項目僅占25．6%。另外，金水區和中原區漲跌相對較小，但也分別達到了38．7%和41．2%。2011年第一季度鄭州市市區各行政區商品住宅項目銷售均價如表2所示。由此可知，2011年第一季度，鄭州樓市市區商品住宅項目價格“西低東高”趨勢依然明顯，目前在售項目均價以7000～8000元/平方米為主。分價格區間來看，銷售均價以7000～8000元/平方米為主，該區間在售項目占整個在售項目的27．8%;其次則是6000～7000元/平方米和9000元/平方米以上，該區間在售項目占整個在售項目的22．2%，其中6000～7000元/平方米的項目主要分布在鄭州的西區中原區，9000元/平方米以上的項目則主要分布在金水區和鄭東新區。值得注意的是，鄭東新區的7個在售樓盤，均價均在9000元/平方米以上。采用加權算術平均數的計算方法，我們可以對2011年第一季度鄭州市市區各行政區住宅項目銷售均價有一個初步判斷，鄭東新區住宅項目銷售均價最高，達到9500元/平方米;其次為金水區，銷售均價超過8000元/平方米，達到8242元/平方米;然后是二七區、管城區、經開區，銷售均價超過7500元/平方米，分別達到7900元/平方米、7722元/平方米、7500元/平方米;惠濟區銷售均價為7000元/平方米，中原區、銷售均價為6323元/平方米，高新區則不足6000元/平方米，僅為5750元/平方米。分行政區來看，在鄭州八大行政區域中，金水區在售項目最多，占據所有在售項目的30%左右，金水區的房價均價則以7000元/平方米以上居多，而金水區往往也是購房者比較青睞的地區。中原區的在售項目也較多，中原區17個在售項目中有15個均價都在7000元/平方米以下，均價比整個鄭州樓市房價偏低。由于中原區房價偏低，使其很受購房者的關注，同時，成熟的配套也是吸引購房者的一個重要因素。高新區、經濟技術開發區屬于非限購區域，這兩個區項目較少，價位分布適中。而鄭東新區則屬于鄭州房價的高位區，7個在售樓盤均價都在9000元/平方米以上。 2．2012年第一季度鄭州市市區各行政區房價漲跌情況 2012年第一季度鄭州市市區及其各行政區監測的78個商品住宅項目漲跌情況如表3所示。由此可知，2012年第一季度鄭州樓市超過65%項目打折或低價處理，由2011年第一季度的以“漲”為主轉化為以“降”為主，78個在售項目中打折項目和降價項目分別占44．87%和21．79%。從各行政區情況來看，2012年第一季度金水區和管城區降價項目較多，分別為11個和9個，占整個在售項目的57．89%和60%;惠濟區、鄭東新區、二七區降價項目均為4個，占整個在售項目的比例也超過30%;管城區和高新區盡管降價項目較少，但是由于在售項目也少，所以降價項目所占比例也不低。此外，二七區低價項目達到7個，占整個在售項目的58．33%，管城區、中原區低價項目所占比例也超過了30%。2012年第一季度鄭州市市區各行政區商品住宅項目銷售均價如表4所示。由此可知，2012年第一季度，鄭州樓市市區商品住宅項目價格依然表現為“西低東高”的態勢，目前在售項目均價以6000～8000元/平方米為主。分價格區間來看，銷售均價以6000～8000元/平方米為主，該區間在售項目占整個在售項目的52．38%;其次則是8000～10000元/平方米，該區間在售項目所占比重為26．53%;銷售均價為5000～6000元/平方米和10000元/平方米以上的在售項目所占比例接近，分別為7．48%和11．56%。從不同價位在售項目的行政區分布情況來看，5000～6000元/平方米的項目主要分布在中原區，6000～8000元/平方米的項目主要分布在中原區、金水區和二七區，8000～10000元/平方米的項目主要分布在金水區和鄭東新區，10000元/平方米以上項目則主要分布在鄭東新區。金水區、中原區在售項目較多，均超過30個，占所有在售項目的20%以上;其次為二七區和鄭東新區，在售項目分別達到21和25個。此外，鄭東新區的房價以8000元/平方米以上為主，金水區的房價以6000～10000為主，中原區、管城區、二七區、高新區、經開區和惠濟區的房價則以6000～8000元/平方米為主。 采用加權算術平均數的計算方法，我們可以對2012年第一季度鄭州市市區各行政區住宅項目銷售均價有一個初步判斷，鄭東新區住宅項目銷售均價最高，達到9720元/平方米，與去年同期相比上漲2720元/平方米;其次為金水區和經開區，分別為8030元/平方米和8000元/平方米，與去年同期相比分別下降211元/平方米和上漲500元/平方米;管城區、二七區和惠濟區均超過7000元/平方米，分別為7346元/平方米、7571元/平方米、7867元/平方米，其中管城區、二七區與去年同期相比分別下降376元/平方米、328元/平方米，惠濟區則上漲867元/平方米;中原區、高新區在8個行政區中銷售均價最低，分別為6767元/平方米、6437元/平方米，與去年同期相比分別上漲443元/平方米和687元/平方米。綜合各行政區情況來看，住宅項目銷售均價“有漲有降”，降幅明顯低于增幅，除金水區、管城區和二七區下降幅度不足5%外，其余5個行政區房價均有所上漲，其中惠濟區和高新區上漲超過10%，中原區和經開區上漲也在5%以上。從以上數據可知，無論從房價平均水平變化趨勢來看，還是從各行政區域的房價變化來考察，抑或是從各行政區域的房價區間占比來分析，筆者都可以得到一致的結論:2011年以來鄭州市市區房價調控效果不理想，欠發達地區利用貨幣政策調控房價的有效性較低。 三、貨幣政策調控房價有效性較低的原因探究從貨幣政策調控房價的機制入手，結合鄭州市房價變動的態勢，筆者對欠發達地區貨幣政策調控房價效果不理想、有效性較低的原因進行了探索和分析。#p#分頁標題#e# (一)一般性貨幣政策工具對房地產價格的影響有限 文中分析的利率政策和調整法定存款準備金率對于房地產市場的調控都起到了一定的作用，但是在減少供給的同時也抑制了需求。所以整體來說對抑制房價的上漲作用不是很明顯。并且在土地資源不斷減少，房地產剛性需求的背景下，房地產開發商可以通過不斷提高房屋價格來轉嫁成本，將投資房地產的成本轉嫁到價格上，進而導致房價的持續性上漲。 (二)政策存在一定的時滯性 一般來說政策從制定到通過再到實施最后取得效果必須要經歷過一段較長的時間。無論是利率還是準備金率的調整都不會立即達到預期的效果，一方面因為從國家下達政策到各部門實施都需要一個較長的過程，如果各個部門的聯系不緊密或者自身的準備不足等都會影響作用效果。另一方面，因為房地產市場的供需雙方都受到不同因素的影響，從而做出的決定也不盡相同，就會致使國家的利率政策效果大打折扣，而達不到預期的目標。 (三)一些地方政府的利益驅動 中央頒布11號令以后，國家允許地方政府以土地儲備的名義對土地招、拍、掛獲得的預期收益作為抵押向銀行舉債。在這種情況下，地方政府既是房地產市場中的利益獲得者，也是國家政策的執行者。如果一些地方政府利益獲得者的角色得到強化，進而想要追求獲得更大的利益，那么就很容易在房地產市場的調控中將一些調控政策架空，如此一來政策的效果將會大打折扣，對房價的調控將會達不到預期的效果。 (四)以房地產開發商為主體的既得利益團體對房地產宏觀調控政策的對抗和僵持 無論是房地產開發商還是地方政府官員及其利益人，他們不僅在各種公開的場所不贊成政府房地產宏觀調控，甚至各自采取軟性措施對抗中央政府房地產宏觀調控，而且也在采取不同的游說方式來影響或左右房地產宏觀調控政策。我們可以看到，不僅房地產的行業組織，比如中國房地產協會，一直在聚集房地產開發商的力量向政府上書，要求調整當前房地產宏觀調控政策，而且2012年3月召開的“兩會”，也成為房地產開發商及政府官員左右房地產宏觀調控政策的重要場所。在兩會前，一方面中央政府對房地產市場的宏觀調控態度十分堅決，一定要讓住房市場的價格回歸到理性水平，堅決打擊住房的投機炒作或去住房市場“投資化”，以便保證住房市場的持續穩定發展。另一方面，無論是地方政府還是社會上各種與房地產利益密切相關的各種勢力，都在千方百計地要求調整住房市場宏觀調控政策，要求為住房市場宏觀調控松綁。 (五)貨幣政策調控房價不能與財稅政策相輔相成 當前國內房地產市場宏觀調控的問題或實質，就是嚴厲打擊住房投機炒作，就是去除當前國內住房市場的購買住房的賺錢功能。中央政府明白了這個道理，但就是不能夠將已經公布的房地產宏觀調控政策真正地落實與執行。比如，限制投機炒作的經濟杠桿有住房信貸政策與稅收政策。如果通過這些政策對住房的投機炒作進行事前、事中、事后限制，那么住房投機炒作者自然會退出市場。但是，就目前的情況來看，中央政府僅是在住房信貸政策方面落實得還好，而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則較弱。到目前為止，中央政府就是不在住房稅收政策上多下工夫，把住房投機炒作者清除出市場。如果中央政府只是口頭上說要堅決打擊住房的投機炒作，而不出臺嚴厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產財產稅等，就會給住房的投機炒作者、房地產開發商及地方政府造成不良預期，以為中央政府的當前住房政策都是臨時性的，最終會造成市場投機炒作死灰復燃，房價繼續快速飆升。 四、提高貨幣政策調控有效性的建議 (一)加強貨幣政策的運用效果 為了能夠更好地達到貨幣政策的預期調控目標，應該根據市場情況有效地科學地進行貨幣政策工具的選擇。不僅要有一般性貨幣政策工具，對貨幣供給量和信貸規模實施總量進行調控，而且要有選擇性貨幣政策工具對信貸結構進行調控。兩者同時實施加強對房價的調控。 (二)貨幣政策的制定應考慮時滯性 現階段房地產市場的發展已經成為各個商業銀行進行信貸業務的一個重要組成部分。一方面制定政策要注意政策調整的主動性，調控主體要能夠及時捕捉到市場反饋的重要信息，做出相應的反應。另一方面國家制定相關的貨幣政策應當考慮各個部門的實施狀況，加強與各個部門的聯系。建立完善的調控體系，加強對市場的檢測，盡量減少政策的時滯性。 (三)加大對房地產市場的監管力度 房地產行業是國民經濟的一個重要組成部分，一個良好的發展環境，會對房地產行業起到一定的促進作用。一方面要優化供給結構，堅持以消費為主導，努力做到供需平衡。另一方面，要制止一些地方政府的利益驅動，加強監管各項政策的實施，努力使各項政策都能落到實處。 (四)出臺嚴格的房地產調控稅收政策，對住房的投機炒作進行事前、事中、事后限制 經過2009年及2011年房地產市場過度信貸政策支持的投機炒作，國內房地產泡沫巨大的程度已經無可復加了，因此通過房地產宏觀調控并讓其價格回歸理性成了政府及整個社會的基本共識。但是經過兩年多的房地產宏觀調控，房地產調控越是深入，所遇到的阻力就越大。特別是隨著全國住房銷售量急劇下降，住房庫存全面上升，不少城市的房價向下松動，住房市場宏觀調控的阻力越來越大。當前房地產調控政策的根本在于把住房投機與住房消費區分開，限制住房的投資性需求。因此，采用貨幣政策和稅收政策相結合的調控政策，大幅提高投資者融資條件的難度和成本杠桿，抑制投資者的投機行為是非常必要的。如果住房價格水平高過了居民實際可支付水平，居民“住房需要”是不可能轉化為“住房需求”的，即在市場條件下，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的，它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。因此，對于房地產開發商來說，由于住房需求不再是“剛性的”，他們只有不斷調整價格來應對住房銷售的變化。#p#分頁標題#e#