土地承包合同范例

摘要：農村土地承包合同的管理，對于緩解農村土地矛盾，維護農民基本權益具有重要意義。目前，農村土地承包合同管理方面還存在一定的問題，這就需要我們做好農村土地承包和合同管理工作。文章從農村土地承包合同管理的重要性入手，對其進行了分析。

關鍵詞：農村土地；承包合同管理；加強措施

一、農村土地承包合同管理的重要性

（一）有利于促進農村土地承包制度的不斷完善

在農村土地承包制度中，農村土地承包合同管理制度是十分重要的組成部分，在很大程度上促進了農村土地承包經營的健康穩定發展。通過對合同的管理來規范農村土地是最有效的和合理的，可以不斷地促進農村土地承包制度的完善。目前我國的土地歸屬所有、歸誰經營一系列的問題已經落實，這就標志我國農村土地承包制度日趨成熟。

（二）有利于保障人民的根本權益

農村土地承包合同管理能夠保障人民的權益，由于農民的基本經濟來源就是土地，承包合同對農村用地規劃標準進行了規范，確保了農村土地的所有權以及經營權，具有法律效力，能夠保證人民對于土地使用的權益，給廣大的農民提供保障。

［摘要］為完善農村土地承包合同管理提供參考，分析了農村土地承包合同管理中存在的土地經營權流轉不規范、合同程序缺乏法律效力和經營權證辦理流程不規范問題，提出完善合同管理和收集工作、加大相關法律法規宣傳力度和加強指導和服務等改進措施。

［關鍵詞］農村土地承包合同；土地經營權；管理；改進

農業在我國社會經濟發展中具有至關重要的地位，而農業發展的基本前提和基礎是土地。實踐中發現，我國農村土地承包合同管理仍有一定缺陷，對農業發展帶來不利影響。為此，對當前我國農村土地承包合同管理過程中存在的缺陷進行分析并提出改進措施，為完善農村土地承包合同管理工作提供參考。

1農村土地承包合同管理缺陷

1．1土地經營權流轉不規范

隨著我國改革開放進一步深化，以及我國產業結構進入轉型升級關鍵時期，一二三產業發展的不平衡和城鄉發展差距的加大，導致較多農村年輕勞動力離開農村或脫離農業。而這一群體往往缺乏應有的法律意識，進行土地流轉往往依靠口頭約定。甚至在比較落后的地區，由于缺乏完善的土地承包管理制度，流轉土地的農民對自身應依法承擔的責任和義務并沒有較好的認識，導致所流轉的土地不能得到有效利用，浪費了寶貴的土地資源，對土地管理工作也造成不利影響［1］。

1．2合同程序缺乏法律效力

作者：康燕 陳倫遠 單位：安徽省蚌埠市人民檢察院

一、農村土地承包權法律屬性

農村土地承包權（本文以家庭承包方式中的承包權為研究對象，不含其他承包方式）的法律屬性，是農村土地承包法律關系中的根本問題。正確認定農村承包權法律屬性具有非凡意義。試以我市辦理的一起農村土地承包權糾紛抗訴案件為例，對農村土地承包權的法律屬性進行分析。

（一）案情介紹

陳美某與陳俠某、陳某、陳林某為周某子女。1981年第一輪土地承包時，周某及四子女為本市黃山村村民，陳美某與陳俠某、陳某、陳林某的土地在周某戶內。陳美某于1986年出嫁到山東省某農村，長期在該地生活，其戶口仍在黃山村。1995年，黃山村進行土二輪承包，周某戶分成三戶，即陳俠某戶、陳某戶、陳林某戶，黃山村委會分別與三戶簽定土地承包合同書。2000年12月，陳美某離婚回黃山村生活。陳美某在山東省農村未分到承包地。2008年，陳美某以黃山村委會、陳俠某為被告，以陳某、陳林某為第三人，向法院提起民事訴訟，認為自己在黃山村的土地承包權受到侵犯，要求法院判決兩被告之間簽訂的耕地承包合同中侵犯其權利的內容無效。法院審理認為，我國《農村土地承包法》第十五條規定，農村土地承包的基本形式是家庭承包，承包方是本集體經濟組織的農戶。該戶家庭成員享有該戶的土地承包權。陳美某于1986年出嫁長期在山東省農村生活，應為夫家戶內成員和嫁入地集體經濟組織成員，享有該戶土地經營權。1995年二輪土地承包時，陳美某仍在夫家生活，黃山村委會未與其簽訂土地承包合同，沒有侵犯其合法權益。故陳美某要求判令黃山村委會與陳俠某簽訂的耕地承包合同中侵犯其權利的內容無效并返還其承包耕地的訴訟請求不能成立。法院判決駁回訴訟請求。檢察機關抗訴認為，農村土地承包權是農村集體經濟組織成員的法定成員權，不依附于家庭，法院認定陳美某享有其夫家戶內土地承包權，系錯誤認定土地承包權法律性質，屬適用法律錯誤，且陳美某在山東省農村未分得承包地，其在黃山村的承包地依法不應收回。上級法院采納檢察機關抗訴意見，再審做出改變裁判。

（二）農村土地承包權系成員權

民事權利體系中，成員權（亦稱社員權）是與人身權、財產權、知識產權并列的權利類型，典型的如股東權。成員權是基于成員身份產生的權利，主要內容包括從組織中獲取自身利益的權利和參與組織管理的權利。從權利性質上講，農村集體經濟組織成員對于農村集體經濟組織享有的權利屬于成員權，具有一定的人身屬性。我國《農村土地承包法》第五條第一款規定：農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地?！掇r村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第四十八條第一款也規定：發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準，發包方成員以外的法人、其他組織、自然人的土地承包權只能依法授權才能取得。以上規定表明，土地承包權是指本農村集體經濟組織成員（即農民）依法享有承包本集體經濟組織發包的農村土地的資格。從法理上分析，土地承包權具有以下法律特征：

【摘要】

“財富的一半來自合同”，合同是企業從事各項經濟活動獲取經濟效益的橋梁和紐帶。當前，合同管理非常重要，關乎企業生死存亡，合同管理是企業管理的重要內容，做好合同管理工作，是維護企業合法權益的最基本的要求。筆者針對黑龍江墾區國有農場土地等資源合同管理中出現的突出問題，提出了具體解決辦法，旨在提高企業經營管理水平和經濟效益，規避各種經濟風險。

【關鍵詞】

土地資源；合同管理；存在問題；措施及辦法

黑龍江墾區擁有土地總面積5.54萬平方公里，耕地4338萬畝，其中水田2268萬畝。黑龍江墾區占全國農墾耕地面積近一半，是我國耕地面積最大的墾區，土地是墾區立足之本，發展之基，土地等資源收入是墾區目前主營收入，占其自身資源收入的80%以上。土地承包合同好與壞，不僅關乎墾區的發展，而且直接關系到墾區的穩定及廣大職工的切身利益。

一、合同簽訂情況

黑龍江省農墾齊齊哈爾管理局土地總面積398.23萬畝，其中耕地面積219.83萬畝，按照管理局關于對農（牧）場2016年上半年經濟活動開展考核調研的通知要求，管理局黨委責成相關部門組成調查組，對全局土地資源合同執行情況進行檢查，對下一步如何完善合同管理體制、合同簽訂和履約等情況進行充分的調研，通過檢查，共清理各類經濟合同24540份，其中：當年簽訂土地承租合同21837份，長期出租土地承租合同502份，草原合同1684份，林地合同391份，水面合同55份，資產租賃合同8份，建筑施工合同59份，其他資源合同4份。在對土地承包合同進行查閱過程中發現，全局共有外來承包戶408戶，占全局土地承包總戶數的1.8%。這些外來戶一部分是當年農場種植業結構調整，職工沒有水稻種植經驗，從外地引來的水稻種植戶；另一部分是2000年初農場土地效益不好，農場職工沒有種地積極性，土地發包較困難，在周邊農村通過做工作吸引來場的種植戶。從合同管理來看，總體情況較好，但個別農場仍然存在一些不可忽視的問題。

作者：張濤 單位：甘肅政法學院

對合同主體的資格的限定也是合理對土地承包經營權流轉合同進行有效法律規制的應有之義。《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》中指出“堅持依法自愿有償原則,尊重農民的土地流轉主體地位,任何組織和個人不得強迫流轉,也不能妨礙自主流轉。”這明確規定了土地承包經營權流轉主體是農民，但是不能因此斷言土地承包經營權流轉合同的主體就必然是農民。由于土地所有權與使用權分離，鄉鎮政府基于發展經濟的需要和對耕地、對承包合同負有的管理職責，或通過村委會或直接參加與用地方的談判簽約[3],而且在流轉面積較大、涉及農戶較多、時間較長且轉讓方與受讓方都有要求的情況下,村委會可以農戶人的身份與受讓方簽訂合同。這是既不違法又能有效解決實際問題的正確選擇[4]?，F實中一些地方建立發展農村土地流轉中介組織，對農村土地流轉市場進行信息的咨詢、預測和評估，指導農村土地合理流轉。在這種情形下，農村土地流轉中介組織也可以以農民人的身份在流轉中與受讓人簽訂合同，從而成為土地承包經營權流轉合同的主體。土地承包經營權作為用益物權，其權利主體是享有該項權利的農民，因此在土地承包經營權流轉中的權利義務主體也必然是農民。而現實中，村委會或農村土地流轉中介組織為規范土地的合理利用、降低流轉成本、增加農民收入，從而將農民承包的土地進行規模化流轉，在這個過程中村委會或農村土地流轉中介組織僅僅是以農民人的身份參加土地承包經營權流轉，與受讓方簽訂流轉合同，而并不是該項土地用益物權的主體。所以村委會和農村土地流轉中介組織僅可以是土地承包經營權流轉合同的主體，而非土地承包經營權流轉的主體。

土地承包經營權流轉合同成立的形式要件

（一）應該經發包方同意問題土地承包法第三十七條規定“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”但本人認為流轉沒有必要經過發包方同意，具體理由主要有以下幾點：第一，土地承包經營權具有用益物權屬性，“它實在肯定所有人對物的所有權的同時，著重保護用益物權人利益的一種制度設計[5]”。所以，土地承包經營權的用益物權人可以排斥該土地的所有權人優先行使權利，即優先用益，若對該優先用益權加以限制，土地承包經營權作為用益物權的優先屬性就喪失了意義。第二，如果法律只是象征性的規定“應當經發包方同意”，實際上是賦予了發包方對流轉進行干預的權利，從而弱化了土地承包經營權人的權利。而土地承包經營權人由于擔心發包人拒絕其土地承包經營權的流轉或者對流轉設置障礙，他們會私下交易從而規避法律。

（二）合同的登記問題《農村土地承包法》第三十八條規定“:土地承包經營權流轉采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。”該法條規定的是登記對抗主義，即將登記的決定權交給合同當事人自己決定。也就是說，不登記將產生不利于土地承包經營權受讓人的法律后果，而受讓人為更好的維護自己的權益，要求辦理登記是比較可靠的。但是受到流轉對象、流轉規模以及流轉是否有償等因素的影響與制約，很多土地承包經營權的流轉并沒有采用書面合同，因此在合同簽訂的過程中履行登記程序就形同虛設了。所以，完善農村土地承包經營權流轉合同制度的一個關鍵就是建立完備的公示公信制度。尤其是我國農村土地承包經營權流轉長期缺乏必要的民事登記制度，確立相應的登記制度就極為必要。第一，土地承包經營權是一種用益物權，雖然在靜止狀態下權力的外部支配關系可與權利狀態相符，但是由于流轉產生的動態關系，其外觀狀態無法折射出權利關系，需以登記作為判斷權利的唯一標準[6]。第二，農村土地承包經營權的流轉凸顯了農村的土地價值功能，而這也需要有相應的登記制度以確定公示其權利義務關系。第三，農村土地承包經營權是我國農村土地制度的基礎，關乎農民的切身利益和農業的發展，所以科學公正的登記制度對于國家規制農地秩序是非常必要的。從物權的角度來說,公示制度是我國需要盡快建立和完善的制度,在公示方法中,最重要的就是不動產的登記制度,可以說,完備的登記制度是財產交易有序化的必要條件[7]。所以立法應當建立完善的土地承包經營權登記制度,以保證其流轉的安全有序，具體而言，要明確土地承包經營權流轉登記的效力，合理設定土地承包經營權的登記機關以及規范土地承包經營權的登記程序和內容等。

土地承包經營權流轉合同的效力及其糾紛的解決

（一）土地承包經營權流轉合同的效力由于農村土地承包經營權流轉合同中的當事人明確的是雙方的合同權利義務，享有債權請求權，合同訂立后如未交付土地承包經營權，受讓方有權請求流轉方承擔違約責任；當合同成立發生物權轉移效力后，受讓方對于任何人的侵權和妨礙行為都有權直接向仲裁機構或法院請求救濟。所以，土地承包經營權流轉合同應當自當事人意思表示一致時生效，除法律禁止性規定外，合同雙方的權利義務適用意思自治原則，具體內容包括：合同的訂立、流轉費的有無及其數額、合同的變更解除及違約責任等；土地承包經營權流轉合同自登記之日起產生流轉效力，受讓方取得對該土地的承包經營權，該承包經營權享有排他性，可以對抗善意第三人，而且受讓方還享有相應的物上請求權和損害賠償請求權。

作者：李勁松 單位：海南省澄邁縣人民法

我國關于非家庭承包流轉制度不足分析

關于有關農村土地制度的缺陷在我國改革開放初期并不明顯，但是隨著經濟的發展，大量的農村勞動力轉移，農村“四荒地”出現了嚴重的“被丟荒”現象，而村民組織集體之外的投資者又難以涉足。這種矛盾凸顯帶來的詬病使得近年來學者提出了不少的反思，指出農村土地制度的缺陷：如農村土地所有權主體依然虛位，農村土地承包經營權的流轉所受的不合理限制明顯存在等等。本文只分析非家庭土地承包經營權的流轉所受的不合理限制這一制度的缺陷。我國目前關于對“四荒地”流轉限制性規定的制度主要有：《土地管理法》第15條第二款規定，“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包的，必須經村民會議三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）政府批準。”；《農村土地承包法》第48條規定：“……，應當事先經過本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。”?？梢钥闯鲞@兩部關于農村土地承包的基本法律都對“四荒地”的承包程序進行了嚴格的限制。物權法出臺之前，人民對它充滿著期待，希望物權法能夠突破這一限制，推動廣大農村的“四荒地”承包的發展。物權法出臺并未出現人們所期盼的“為“四荒地”承包制度松綁?！段餀喾ā返?33條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。依然沒有取消對“四荒地”流轉的限制。毋庸置疑，這種限制性的規定在我國以往農業生產力發展水平相對落后，農業生產社會化、現代化程度較低的情況下，是非常必要的，有利于保護本集體經濟組織成員利益的。然而，隨著我國農村勞動力的大范圍的轉移以及產業結構的調整，產業的比例發生了明顯的變化。我們應看到，無論是在我國經濟較發達東南沿海地區還是在勞動力輸出地中西部省份，大量農民放棄對家庭承包土地的耕種，尤其是是“四荒地”更是常年無人問津。另外，我國法律賦予集體經濟組織成員用腳投票權在實踐中對實際生產活動的阻礙非常明顯，不利于生產活動的穩定。在利益的驅動下，很多集體組織失去誠信，常以當初簽訂承包合同時未經集體經濟組織成員三分之二同意，而訴至法院，要求認定合同無效，很多基層法院則以合同違法《合同法》第52條的規定為由，判決合同無效，導致承包人多年的投資血本無歸，這對承包合同的對方當事人非常不利，也不利于農村的和諧穩定和農村誠信體系的重新回歸，嚴重阻礙農村經濟發展。因此，在這種情況下，如果我們的制度不應繼續抱殘守缺，對于本集體經濟組織以外的單位與個人經營使用農民集體所有的“四荒地”仍然給予如此嚴格的限制，這樣只會導致土地閑置，阻礙土地使用權的自由流轉和土地資源效益的發揮，進而阻礙農村經濟的發展。因此，加大農村土地承包制度，尤其是放開“四荒地”的限制已經是歷史的選擇了。

非家庭承包下的土地承包制度改革可行性

（一）家庭承包下的土地承包制度為農民提供了基本的社會保障農村土地承包經營權流轉要在長期穩定家庭承包經營的前提下進行。目前，我國城鄉分割的社會結構尚未從根本上破除，農民不享有現代意義上的社會保障，農民的社會保障還停留在土地保障階段，土地是農民生活最根本也是最后的保障。“積谷防饑，養兒防老”依然是中國農村的社會現實?？梢姡诋斍拔覈r村社會保障制度不健全的情況下，現實地持有土地，能夠給農民最直觀的生存安全。尤其是不與子女一起居住的農村老人，除了子女給予有限的贍養費以外，主要靠本人的勞動收入來維持生活，對他們來說，土地是他們養老的依靠。由于非家庭土地承包沒有擔任農村社會保障的角色，對這種承包制度進行改革不會影響農村的社會穩定，可以進行大膽地改革。中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中明確規定：逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益?？梢?，抓緊完善相關法律法規和配套政策，規范推進農村土地管理制度改革已是勢在必行了。

（二）非家庭承包權的物權屬性為改革提供了法理上的可行性關于土地承包經營權的用益物權屬性可以《物權法》中找到根據。所謂用益權，是指對他人所有的物，在一定的范圍內進行占有、使用、收益、處分的他物權，但以不損害物實質為限?！段餀喾ā返谝话俣臈l規定：“農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度”；第一百二十五條的規定：“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有的占有、使用和收益的權利”。從上述表述中可以比較明確認定土地承包經營權的用益物權屬性，而《物權法》在第三編中更是確認了“四荒”土地承包經營權的用益物權性質。既然明確了“四荒”土地承包經營權的物權性質，根據用益物權的特點，用益權人便應該能夠根據自己的意愿、目的及條件靈活有效地行使其抽象權利所包括的具體權能，以便使權利人在保持物之固有權利和性質情況下最大程度地實現自己的權益，沒有必要再經過他人同意這個多此一舉的程序。

改革建議

一、充分認識在確權登記頒證工作中維護農村婦女土地權益的重要意義

（一）在確權登記頒證工作中切實維護農村婦女土地權益是調動農村婦女積極性、推動農村農業現代化的必然要求。

農村土地承包采取家庭承包方式，以戶為單位，在實際操作中大多數家庭以男性為戶主，在訂立承包合同或進行確權登記過程中，婦女作為共有權人的身份容易被忽視，農村婦女土地承包經營權益容易受到侵害，一定程度上影響了農村婦女參與農村經濟社會發展建設的積極性。

（二）在確權登記頒證工作中切實維護農村婦女土地權益是化解農村社會矛盾、維護社會和諧穩定的必然要求。

保障集體經濟組織中婦女與男子享有平等的土地權益，直接關系到廣大農村婦女的切身利益,關系到兩性平等、協調、共同發展和農村社會的和諧穩定。堅決防止任何組織或個人以婦女未婚、結婚、離婚、喪偶等為由，侵害婦女的土地權益。

二、重點把握在確權登記頒證工作中維護農村婦女土地權益的基本原則

（一）堅持以法律法規為準繩。

1農村經濟管理工作中存在的問題

1.1土地零散，農村居民難以增收

在目前的農村耕作中，土地的經營規模成為了一個突出的問題。在有些農村，地形主要以丘陵為主，土地經營規模較小，不能使用大型的機械進行作業，這就使得在耕作中，勞動強度較大，但收益卻不高，農民的積極性嚴重受挫。另外，隨著我國“一免三補”優惠政策的出現，許多農民都不愿意把土地的使用權流轉給土地承包者，這個做法也不利于土地經營規模的壯大，土地零散，難成規模，最終導致了農村居民的增收空間狹小。

1.2農村居民的維權未受到充分保護

由于“一免三補”優惠政策的出現，許多農民現在想重新要回耕地耕種,這就使得農村土地流轉糾紛頻繁出現，土地信訪案件大量增加。另外，雖然國家有許多惠農政策，但這些政策往往不到位，一些官員經常截留和挪用農業補貼款，此類案件現在也屢見不鮮。面對這些違法行為，農村居民一方面由于自身法律意識淡薄，另一方面由于自身力量微弱，所以很難解決這些問題。此外，雖然在有些村中建有一些維權團體，但這些團體由于管理不規范以及法律意識的淡薄，也無法幫助農村居民合理維護自己的權益。

1.3農村經濟管理相關法規不健全

很多人對農村經濟管理這項工作還缺乏一定的認識，認為這項工作根本沒有實際的意義，所以在工作中經常應付差事。其實，農村經濟管理這項工作很重要，它主要包括農村土地承包、農民負擔監督、農村財務審核等一系列工作。目前，缺乏一套行之有力的法規來確保農村經濟管理工作的順利開展，并且缺少專門的財務監督機構。