前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的我國大城市寫字樓市場營銷論文，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
一、09年北京寫字樓市場回顧
1.市場現況依然嚴峻，2009年初見端倪。
（1）甲級寫字樓降價成風
根據戴德梁行的2008年第四季度杭州房產市場報告，進入2008年第4季度，受全球經濟下滑影響，不少企業停租或縮減寫字樓面積，寫字樓市場的租賃活躍度有所下降，北京、上海等主要城市優質寫字樓租金水平的高達8%左右下跌空間。目前，一些甲級寫字樓受到客戶減少的壓力，在銷售總量減少的背景下，已有部分項目開始進行降價促銷。2009年迫于資金與市場的雙重壓力，已銷項目進行折扣促銷，新開項目低價入市是市場的主流策略。
(2)空置率逼近五年內歷史最高位
2008年前11個月，全市寫字樓新開工面積158.4萬平方米，同比下降35.4%；寫字樓銷售市場持續低迷，銷售面積大幅下降。2008年前11個月，寫字樓的現房銷售面積為57.8萬平方米，同比下降10.9%，寫字樓的期房銷售面積為54.8平方米，同期下降跌55.8%。以此估算，2009年寫字樓入市總面積與銷售總量，均會出現雙雙下降。
(3)客戶停止擴租計劃
全球金融危機對本地經濟產生的負面影響蔓延更深，許多跨國公司不得不改變他們的擴張計劃。這些傳統的寫字樓租戶通過擱置、推遲甚至取消它們原定在季內的寫字樓擴張或搬遷計劃，以期削減其營運成本，尤其是在企業房地產費用方面。
這種趨勢，促使2009年的市場競爭主要集中在對客戶資源的競爭，這可能成為未來1-2年內競爭的主要方面。由此而形成圍繞客戶服務的競爭新特征?？蛻糇h價能力進一步增強，談判難度更大。
2.區域式競爭格局將被打破，客戶在更加廣泛的范圍內擇選。
由于北京商圈的特色，因此，區域性競爭格局由單純性客戶集中，逐漸在新的背景下形成客戶在更加廣泛的區域中進行選擇。因此，會出現部分客戶更加注重置業成本與運營成本，使其向更加適合的區域和項目進行轉移。
(1)中端寫字樓是機會
由于國有機關和企業按照新的指導意見，將會更加關注人均辦公面積與辦公成本，因此，除超大型國有企業有能力自建外，一些中小型企業將會向更加適應與更加實用的區域轉移。中端寫字樓可能迎來市場機會。
(2)城市中心的交通瓶頸，使部分企業會考慮向外疏散。
從目前CBD典型的交通現況和未來兩大電視臺入住，會形成CBD核心區巨大的交通壓力，因此，會有一些“內部溝通大于外部溝通”的企業進行外遷和首選置業在交通更加便利的區域尋找。亦莊是一種疏散成載。
(3)現有形成的新商圈會有一定的競爭力
北京北部安貞喬至馬甸在未來也會形成對GBD客戶的分流。
3.市場會出現不確定的意外反應，寫字樓市場將成為經濟晴雨表
由于本輪金融危機的特殊性，因此無法判斷其周期和危害強度，因此，作為經濟晴雨表的寫字樓市場，比住宅市場具有極強的依賴于整體經濟的狀況的特性。在2009年都會出現很多不確定性。考慮到今年整體供量的萎縮，以及需求的萎縮，對于企業置業為主的特性，對企業經營狀況的依賴大于對市場價格的敏感，因此，整體經濟情況的復蘇與好轉是寫字樓市場復蘇的前提。
二、10年北京寫字樓市場預測
（一）市場走勢
從寫字樓供應方面來看，由于2006-2008年北京寫字樓的新開工面積從高位回落，因此2009-2011年北京的寫字樓供應將逐步減少，但2010年寫字樓供應仍將保持在高位
從分季度的GDP數據來看，2009年北京第三季度GDP增長12.8%，三季度的增長速度已經超過了北京歷年的平均GDP增速，經濟的快速增長將有效刺激北京的寫字樓需求。
從土地市場來看，2009年北京城市辦公用地供應出現高峰，均創出近年來的供應新高，政府期望通過大規模出讓辦公用地拉動當地經濟的發展，這將加大未來寫字樓的供應壓力，但是火爆的成交從側面反映出開發商對商業地產后市的看好，寫字樓“價格洼地”的效應也進一步體現。
（二）政策走勢
從政策層面來看，2009年，REITs、保險資金投資不動產的政策都已經塵埃落定，寫字樓發展的大環境日益寬松。無論是REITs還是保險資金，寫字樓都是他們首選的投資對象，寫字樓方便的管理、穩定的租金收益、長期的升值潛力都成為他們青睞的原因，未來寫字樓的價值將得到進一步的發掘。從這兩個政策來看，都為寫字樓投資提供了一個更好的退出機制。通過REITs，投資者可以通過資本市場回收投資成本，而通過整體出售給保險機構，也可以實現快速退出。這兩種退出方式的引入，加上企業的整體收購、面向個人投資者的散售，構成了多層次的寫字樓投資的退出機制，使寫字樓開發、投資、退出的產業鏈更加完善，未來寫字樓市場的資金面將相對寬松。
三、怎么做好寫字樓市場的銷售
1、強調銷售團隊的組織與協調
由于寫字樓的購買對于大多數企業而言是一件事關企業發展的大事，投入也大，購買行為是十分理性和謹慎的，對于產品需要全方位的深入了解。對于配套設備越來越高技術智能化的寫字樓項目，我們通過針對具體客戶特點而組成對應的專門銷售小組，形成寫字樓銷售中的一種有效團隊合作機制。小組中包括負責的銷售員，并有市場、工程等相關部門人員參加或支持，甚至公司領導配合參與具體業務的公關。針對寫字樓客戶的團隊公關，也是企業實力、規范化服務的體現，會增強客戶對發展商的信賴感，提高談判的成功率。我司也將針對本項目建立良好的銷售團隊管理和協調機制。
2、需要實現移動銷售（行銷和外銷）
由于寫字樓客戶大多為企業客戶，因此，寫字樓銷售的工作除了坐銷外，也包括大量的上門銷售，公關服務，以及參加各種大型活動來創造更多的銷售機會。
3、更注重客戶服務
寫字樓針對企業客戶銷售中的關系營銷，關注保持與顧客的關系，特別高度重視顧客服務，強調履行高度的顧客承諾和顧客聯系。這種服務一般從銷售進程的開始一直到售后，都很重要。例如：銷售過程中，為促使客戶成交，我們的銷售人員可以根據目標客戶的具體情況，提出針對性投資分析報告，幫助客戶提供決策依據；或者，客戶入住以后裝修的時候，如果有需要在裝修等事項方面需要幫助的，我們的銷售人員都應盡力為客戶作好協調和服務。我司具備良好的管理機制，能指導銷售人員在銷售的不同階段，主動提供給客戶對應的有效服務，以提高業務團隊的銷售推進能力。4.客戶定位
在寫字樓項目的客戶定位上，一定要遵循以下四項原則，即：政府政策引導原則、經濟趨勢發展原則、地區經濟結構原則、行業習慣特征原則。上世紀90年代，證券和IT業曾經在經濟領域獨領風騷，于是這些行業在那個階段也是寫字樓產品消費的主力軍。進入21世紀后，中介、物流、服務業成了寫字樓消費的主力。而2009年，貿易、展覽業以及外地客戶的比例又在大幅增長。