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一、桂林城市經濟以及城市特征
1.1城市特征
桂林為屬于中國西部沿海地區的廣西東北部，具有著將近500多年的文化歷史。桂林作為廣西的旅游中心城市，不僅旅游資源豐富，旅游業成為城市的重要經濟部門；同時也是旅游集散中心，是地域旅游體系的樞紐點。所以優先發展旅游以及與旅游相關基礎設施和基礎產業，大力改善城市發展環境，優化產業結構，使各大產業系統能夠在社會效益、經濟效益、環境效益的統一體中高效運行，才會使桂林真正成為競爭力的旅游目的地。桂林的旅游發展應該是以旅游產業發展為主導的，旨在促進地方國民經濟增長的經濟活動過程。由于史學藏書對桂林歷史的評價，案例概念分析中具有較大的投資比例。其中心城市范圍相對于一級城市較為狹小，但是其包含了周邊縣鎮的12個縣域，其城市發展重點將城市停留轉移到城市周邊發展階段。且人均工資以及城市生活水平相對偏低。旅游業的發展不僅能夠直接帶動旅行社、飯店、餐飲業的發展，還可以有效地促進商貿、交通、郵電、通信、信息、金融、保險、文化娛樂、教育衛生體育等其他產業及城市建設、環境保護的發展。因此，一般來說，旅游業發達的國家和地區，其經濟會獲得較快的發展。
1.2經濟條件
近幾年桂林旅游業在飛速發展，除了2008年出現SARS對旅游業影響很大，使一直穩步上升的旅游業出現了-30.4%的負增長之外，幾乎每年都有10%以上的增長，2003~2009平均增長率為9.62%。桂林旅游業近年來的增長速度高于國內生產總值的增長速度。桂林旅游總收入占GDP的比重不高，并且這些年呈下降趨勢。這有一部分是因為在地市合并后，各個縣的農業經濟一起加入到大桂林的統計數據中，所以第一產業的比重加大，降低了旅游收入的比重。但同時也說明桂林的旅游業還遠遠達不到理想的水平，旅游業本身經濟實力不強，總體素質不高，旅游企業“小、散、弱、差”的問題長期沒有得到解決，現在的旅游業還應該有很大的發展空間。擺在新桂林面前的現實，雖然旅游優勢十分明顯，但是對旅游來說只是資源優勢，但還沒有形成產業優勢更沒有形成經濟優勢。我國旅游業對國民經濟增長的貢獻率較小，2003～2009年平均貢獻率為8.72%，但是每年都保持穩定的增長。主要是由于對國民經濟增長的推動不夠，旅游對各個部門發展的帶動力需要加強。這一方面說明桂林市主導產業旅游業的關聯帶動效應未能充分發揮；另一方面也說明，區域經濟的增長不能只局限于某一產業的推動，而要依靠那些對區域經濟增長具有重要貢獻率的支柱產業群的群體優勢的發揮。
二、酒店市場質量分析
整個中心城市與12縣域中大型酒店占有不到0.01%的市場，其主要有全球酒店集團的喜來登國際酒店、香格里拉國際酒店為主體的城市中心市場，但三線城市的酒店市場卻萎靡，不上檔次。相對于日本出名的橫濱溫泉中心來說，酒店城市挖掘三四線市場的能力欠缺，無法體現市場的深入挖掘能力。由于城市旅游潛力的拉動，城市酒店市場均以中小型酒店為主，大型綜合性酒店病沒有進入城市酒店的重點。
2.1現有酒店數量與質量
桂林市旅游業起步早，旅游服務業已經具有相當的規模，旅游接待設施也比較完善。目前，桂林市共擁有旅游涉外飯店26家，普通旅館430多家，旅行社83家，其中國際旅行社18家，國內旅行社65家。旅游涉外專用車輛700多輛，漓江游船170多艘，其他如旅游購物、娛樂、醫療等服務性企業70多家，旅游直接從業人數2萬余人，具有年接待入境游客100萬人次、國內游客1000萬人次的綜合接待能力，初步形成了融招徠、接待、游覽、購物、住宿、文娛為一體的多功能、多層次的旅游接待服務體系
2.2客源機構及客源特征，比如消費習慣等、
根據對目前酒店市場的資源調查來看，酒店最大的客源機構仍然屬于旅游公司。其客源的最基本外地游客以及商務人員為主體。從其消費的形式來看，整個酒店包括消費，一般人均在800塊左右，且已飲食、旅游紀念品、土特產為主。在產業結構上，桂林市還沒有形成以旅游為中心的產業群體，旅游產業一直定位模糊，缺乏清晰的、長遠的產業發展思路。一方面，旅游產業對第一、二產業的帶動促進作用沒有很好發揮。多年來桂林對旅游業發展的著眼點僅限于資源開發、客源開拓、提高服務質量與加強管理等方面，所提要求也只是堅持山水特色、多元發展、周邊開發、與國際接軌等，以致于旅游業的產業化水平低。另一方面，第一、二產業在如何借助旅游業的廣闊市場發展自己方面也遠遠做得不夠。例如，時至今日，桂林市大多數飯店、賓館所用的易耗品如牙膏、牙刷、香皂、梳子、毛巾之類的小商品大多從柳州、廣州等地進貨。要改變這些現象就需要以旅游業為核心，突破產業界限，形成有機的產業鏈和聯系緊密的產業體系，發揮其縱向一體化聯系，才會有利于謀求相關產業對旅游產業的支撐，從而使地方在整體上提高旅游競爭能力。從產業關聯角度看，城市旅游的發展涉及國民經濟的各個行業，旅游產業的發展不能脫離相關及輔助產業的發展。因此，要做好旅游業與其他產業的協調，特別是要加強與工業、農業、商業、文化、體育等行業之間的溝通、聯合、開拓，實現旅游產業與其他經濟深度結合，使旅游業的帶動功能得到充分發揮。同時在桂林地市合并后，各個縣域的旅游業都得到了迅速的發展，桂林由各自獨立的旅游單元逐漸形成聯合發展的旅游整體。不過目前各縣的經濟水平低，經濟結構落后，城鎮化水平也比較低，難以起到各個產業，尤其是旅游產業間的合作和促進的作用；難以形成相互接應的聚集效應和輻射擴散效應，所以就需要從整體考慮來協調和加強各地的旅游產業，發揮政府宏觀調控與市場機制的作用，形成區域單元與區域范圍整體的最優配置空間，并通過共同的利益機制使各區域單元旅游產業之間形成緊密的市場聯系，最終形成以市區旅游產業為首、各縣旅游產業縱向一體化和食、住、行、游、購等各行業之間聯合發展的產業網絡。
2.3需求及市場的發展趨勢
在市場經濟中，同一行業不同企業之間存在激烈競爭，所以旅游企業的橫向一體化發展，可以加強企業之間的聯系和交流，克服同行業之間的惡性競爭，使企業相互協調、分工、互補，形成整體效益，促進區域行業發展。桂林旅游圈旅游企業間目前合作較少，合作的形式較單一，主要是在其他區域單元建立旅行社分社和商，各縣域內的企業之間也較忌諱信息交流與合作，閉關自守、各自為戰的情形較普遍。在桂林市旅游業連連“宏觀報喜”的形勢下，旅游業“微觀報憂”等深層次問題不容忽視。經濟增長方式由粗放型向集約型轉變在多數企業沒有得到落實；旅游企業“小、散、弱、差”的問題長期沒有得到解決；旅游業的三大支柱——飯店、旅行社、車船企業出現大面積虧損。桂林市大部分飯店債務沉重，長期無力對飯店內硬件設施進行更新改造，有的星級飯店已不具備從事涉外接待的要求；大多數旅游車輛游船，全年使用率低；旅行社內部問題相當嚴重，為爭奪客源，削價競爭、高額回扣等現象屢禁不止，花樣層出不窮。桂林市旅游企業的這些問題已持續多年，桂林旅游市場在這種內外夾擊、惡性競爭的困擾下，旅游業的聲譽和前景面臨著嚴峻的挑戰。要形成桂林旅游圈企業的網絡化，就是要使旅游龍頭跨產業、跨行業橫向聯合，立體滲透。國外一些大的旅游集團企業，最早是旅游企業之間縱向聯合，但是現在一些旅游集團出現了跨產業、跨行業的傾向，顯示出很大的后勁。如法國的雅高飯店集團就包容了建筑、制造加工和食品生產的橫向聯合，發展勢頭甚旺。桂林也可在這方面做些嘗試，以大型旅游企業為核心，跨產業、跨行業組成大型企業集團，依靠大集團名牌戰略推動旅游經濟向集團化規模效益型方向發展。地方性旅游企業集團的建立，可以避免力量分散的中、小旅游企業各自為戰、惡性競爭、重復建設等行為，減少資源浪費，有利于提高城市旅游整體的接待水平，有利于創立名牌。對于縣域旅游企業則一方面要根據市場的需要調控區域單元各縣域旅游企業的數量；另一方面，區域單元內部以及區域各縣之間同類旅游企業對其服務的范圍、內容以及方式，力求突出自身特色，避免重復，形成市場分工，各企業在旅游區域產業一體化的基礎上加強企業間的溝通和信息交流。
三、萬豪集團在北京城市酒店發展情況
在國外的一個城市中曾出現過幾十家萬豪酒店同時存在的現象，它們彼此之間反而能夠形成互補。例如，入住JW萬豪酒店的客人多以純粹的商務為主，娛樂等配套需求則相對較小，同時在房間設計上采用了全球統一的標準。而入住萬怡酒店的客人則相對年輕，形成了自己獨特的風格特點。因此，JW萬豪酒店通常選址于城市的核心商務區內，萬怡酒店則會青睞城市的新興商圈。在對城市進行綜合考察之后，如果項目所在城市達到了萬豪所需要的市場空間，那么項目地處的區位價值則成為萬豪進駐與否的關鍵所在。通常，區位價值是指某區域擁有的對該區域的經濟發展起積極作用、相對其他地區具有比較優勢的因素，包括地段、交通、環境。因此，萬豪在選址的過程中，項目所在區域呈現的價值大小將成為是否進駐的關鍵所在。比如通過對備選項目的軟硬件進行實地考察，來確保有足夠的客源來支撐起不同類型酒店的運營。尤其在涉及到五星級酒店的選址時，萬豪會顯得更加謹慎，因為這往往關系到五星級酒店投資的最終成敗。“萬豪旗下高端酒店品牌在擴張時，需要確保每個新開酒店都能保持一樣的品質，一味追求開店速度和數量并非是萬豪所采取的開發策略。因此，萬豪在選址時通常會青睞于城市核心商業區的主要街道，尤其在多種交通工具均能抵達的地方應列為首選目標。”林聰說道。以麗思卡爾頓和JW萬豪同時落戶北京華貿中心為例，華貿中心的項目規劃以及整個北京CBD的推動顯然能為這兩個酒店帶來直接的客源。同時，優越的交通環境和由周邊高檔商業、高檔寫字樓帶來的商務氛圍為兩座五星級酒店創造了良好的生存空間。談及之所以選擇華貿中心，萬豪國際集團總裁兼首席運營官尚偉謙曾公開表示：“在目前遍及全球各地的56家麗思卡爾頓，沒有任何兩家酒店看起來是完全一樣的。每一家麗思卡爾頓酒店或度假村都融合現代創新與古典高雅，尊重古典建筑學的設計因素，同時又特別強調地域感。這一切在華貿中心都能得到體現和滿足。”隨著中國對駐外行政人員常租酒店式公寓的需求日益增加，萬豪行政公寓這一酒店品牌也在不斷擴展。在快速發展的過程中，萬豪行政公寓在選址時通常是選擇具有濃厚生活氛圍和交通便利的高品質社區。因為萬豪行政公寓的定位就是為了協助行政人員更好地融入派駐地的生活，同時滿足他們在寬闊居住空間、酒店式服務、安全及輔助服務等方面的要求。以北京棕櫚泉萬豪行政公寓為例，憑借棕櫚泉地處北京商業休閑中心，與朝陽公園、燕莎商務圈、三里屯酒吧街、三大使館區毗鄰的地理優勢和樓盤營造的高檔次生活氛圍，才能吸引萬豪入駐于此。
四、萬豪集團進入桂林酒店市場的研究
當旅游發展進入相對成熟階段，旅游發展呈現復雜特點，游客、旅行社、開發商、當地居民、政府管理部門各個利益相關者在旅游發展中都具有不可忽視的作用，忽略任何一個利益相關者，都不利于旅游業的可持續發展。提高各種利益相關者的參與程度，尤其需要特別關注某些弱勢利益相關者，成為這一階段的重點。規劃人員逐漸轉變為協調人和技術援助人員。目前，進入成熟區發展階段應用利益相關者理論進行的旅游規劃還不多，中山大學保繼剛主持的桂林旅游發展規劃是其中一例。中國很多旅游地的發展已進入成熟階段，旅游規劃注重旅游相關者分析，多學科合作成為必然趨勢。
五、桂林城市酒店市場發展前景的展望
以筆者從事旅游二十年的經驗看，中國的旅游企業確實存在很多的問題，主要表現在：一是觀念的落后；二是人才的短缺；三是管理的落后；四是體制的缺乏創新；五是條塊分割嚴重，企業規模小，抗風險的能力差；六是服務缺少知名品牌；七是航空保險業發展滯后；八是各地接待水平、標準和模式不一，溝通困難；九是政府的管理亟待改革；十是旅游產品千篇一律，缺少創新，行業之間的競爭停留在行業自殺式的價格層面上，游客參團信心受挫。
1.規劃方法的轉變。
規劃方法的轉變包括很多方面，如規劃程序、技術方法等，但其中一個容易被我們忽略而又非常重要的方面是規劃隊伍的組織，這也是規劃方法的一個方面。綜合性的旅游規劃要求的是各有所長的一個專家組來進行規劃工作。西方國家咨詢業非常發達，并且咨詢行業已形成一定的行規，這為規劃隊伍的組織提供了條件。作為綜合性特別強的旅游規劃，任何一個公司都很難擁有規劃所需要的全部人才，考察承擔四川、山東、云南、海南和貴州旅游規劃的國外專家隊伍不難發現，專家組的成員來自不同的公司和不同的國家，每個專家擅長某一方面的工作，在專家組組長的統一協調下圍繞總體規劃開展工作。我國的咨詢公司尚不發達，目前的旅游規劃多是由高等學校和科研機構承擔，加之我國旅游業發展時間不長，有經驗的旅游規劃專家的供給與高速發展的旅游業的需求相比缺口很大，這使得旅游規劃專家隊伍的組織更加困難，進而影響到規劃質量和規劃水平的提高。但無論如何困難，組織綜合性的規劃專家隊伍開展旅游規劃是我國二十一世紀的旅游規劃的大趨勢，誰轉變得快，誰就有機會掌握主動；反之，則要被市場無情地淘汰。
2.規劃供給增多，競爭加劇，規劃質量不斷提高。
供給增多主要表現在國內外兩個方面。一是國內專家、機構以及專業人才增多。如前所述，我國從事旅游規劃編制工作的專業人員已達600多人，旅游規劃專業機構達40多家。到2000年末，我國共有高等旅游院校4所，開設旅游學院（系）的普通高等院校多達128所，遍及全國各個省市自治區，每年培養大量的旅游類專業人才。二是國外專家、組織的參與。目前已經有多個省級規劃國外規劃專家完成，可以預見，國外專家將越來越多地參與到我國的旅游規劃中來。
供給的增多必然導致競爭加劇，競爭的結果一定是規劃質量的提高。
3.規劃的供給市場將從無序走向有序，向規范化的方向發展。
2000年國家旅游局出臺了一系列的規范：《旅游規劃管理辦法》、《旅游規劃通則》、《旅游規劃設計單位資質認定暫行辦法》。這三個規范的頒布實施，使旅游規劃工作一有了綜合性規范，二有了對事物本身及規劃內容的規范，三有了對規劃單位的規范。這三個方面環環相扣，使旅游規劃市場管理有一套規則，避免走彎路（魏小安，2001）。2001年，國家旅游局按照《旅游規劃設計單位資質認定暫行辦法》在全國范圍內評選了9家甲級旅游規劃設計單位，標志著國家管理機構已經對旅游規劃提供方提出了具體的要求標準和管理方法，旅游規劃將向規范有序方向發展。
4.從規劃的需求方來看，將逐漸從政府為主轉向政府和企業并重。
目前我國很多省市地區都把旅游業作為當地的主導產業來發展，因此，政府旅游規劃的需求較大。隨著中國加入WTO，經濟向全球化的方向發展，市場的自動調控作用將逐漸占領主導地位，政府的作用將逐漸轉向宏觀調控方面。旅游業作為一股新生的經濟力量，隨著開放政策和經濟政策的放開，將會直接受到市場競爭的影響。近幾年已經出現了旅游企業委托規劃機構編制旅游規劃的情況。相信隨著形勢的進一步發展，將會出現更多的旅游上市公司和旅游企業，委托進行旅游規劃和研究。
5.從規劃機構來看，將逐漸從高校和科學院的研究所（中心）轉變為具有獨立法人的公司（事務所）。
這是規劃發展的必然趨勢，首先是國家旅游局審批規劃資質要求是獨立法人機構，二是規劃人員產權明晰的要求。
