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房地產發展范文1
關鍵詞：旅游房地產；制約因素；營銷對策
1 海南發展旅游房地產的意義
1.1 旅游房地產的概念
旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式開發項目全部或部分實現了旅游的功能。
從旅游角度，旅游房地產應定位為以旅游資源為核心的房地產差異化經營。從房地產角度，旅游房地產應定位為以房地產為核心的旅游資源差異化經營。一個層面，旅游房地產指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區進行房地產開發，房地產的升值空間依賴于景區的知名度和公眾認可度。一般來說，越是稀有的、惟一的、不可復制的，房地產經營的價值就越高。另一個層面，旅游房地產指以人造景區、景點來配套于住宅、酒店和社區等旅游房地產的開發。
1.2 海南發展旅游房地產的意義
1.2.1 海南島的旅游業發展現狀
海南旅游業的發展一直以來都保持著增長較快、效益提高的良好態勢，旅游支柱產業的地位進一步強化，對推動全省經濟又快又好發展做出了較大的貢獻。2010年1月4日，將海南建設成為國際旅游島上升為國家戰略，更是為海南的旅游業發展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設國際旅游島的第一個春天，海南旅游業的各方面指標均比去年同期有了較大增長。借著建設國際旅游島的東風，海南的旅游業將繼續平穩發展，預計在2020年，旅游業增加值將占GDP的12%，第三產業增加值將占GDP的60%以上。
2009年上半年，海南商品房累計銷售面積為235.57萬平方米，同比增長3.29%，而島外人士購買了海南70%以上的房源。其中購買?？谏唐贩窟_到67.61萬平方米，占總面積的68%；購買三亞商品房47.9萬平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在?？谫彿棵娣e占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。
目前，海南旅游房地產已成為國內知名房地產企業投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤和國信等知名企業紛紛進入，開發建設了一批濱海居住區、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產項目。截至2008年末，已開工建設的旅游房地產項目總投資超過500億元，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產面積300萬平方米；建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30個，銷售旅游房地產200萬平方米。
1.2.3海南發展旅游房地產的優勢
在我國國民經濟持續穩定發展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環境下,海南作為中國唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無論在自身條件方面,還是在客源市場條件方面,都具有發展旅游房地產的得天獨厚的優勢。
（1）海南擁有優越的度假氣候條件、良好的自然生態環境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國發展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優美的自然環境被認為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風氣候區域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無酷暑,冬無嚴寒,氣候宜人；2002年全國海水質量監測,亞龍灣海域海水質量最好,被稱為“最適合開展海水活動的海域”,海南島周邊其他海域海水質量也明顯優于國內其他海濱浴場；。2005年世界空氣質量監測，三亞空氣質量世界排名第二，國內排名第一；?？诳諝赓|量世界排名第五，國內排名第二。海南憑借優越的人居環境獲得聯合國最佳人居環境獎。海南熱帶海島旅游資源在全國首屈一指。環島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數民族風情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。
（2）海南旅游客源市場正在形成，為海南旅游房地產發展帶來契機。借助建設國際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項配套設施都建設齊全，各項政策落實到位，讓來海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動，海南旅游知名度已經形成?，F在很多游客都計劃經常來海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房價相對來說是比較低，性價比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。
1.2.3 海南發展旅游房地產的現實意義
（1）吸引投資帶動經濟發展。
旅游房地產項目投資規模很大，一方面，投資會提升城市土地的價值，促進經濟的發展；另一方面，由于旅游房地產兼跨旅游業、房地產業,輻射建筑、交通、種養殖、零售商業、咨詢設計等諸多行業,涉及的產業多，產業鏈長，項目開發會帶來很多后續投資，比如裝修投資、物業管理投資、娛樂設施建設投資等。因此發展旅游房地產對經濟發展的帶動作用是不可估量的。
（2）推進經濟結構調整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。
旅游業是一種資源節約型、環境友好型的有利于資源協調開發與整合的產業。在對旅游房地產進行統一的規劃和建設，不斷提升其環境和品質，對推動旅游和經濟的全面發展相當有利。因此，只要在堅持科學規劃的前提下發展旅游房地產，只要當地政府能夠統籌財政的安排，如旅游房地產的收入來返給景區的保護，就能夠實現景區保護和當地旅游業發展的雙豐收。
（3）發展旅游房地產是打造城市品牌的需要。
建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產項目可以提升城市形象，從而擴大城市的知名度。通過旅游房地產優雅的環境改造和精心的建筑設計，城市的人居環境可以得到改善。發展旅游房地產，可以完善旅游配套設施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進海南建設國際旅游島的進程，增加旅游業的收入。
（4）有效促進海南旅游業發展
進來高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個旅游熱點上,給這些地區原本脆弱的生態環境和自然旅游資源帶來了沉重的負擔,對海南旅游業的持續發展提出了考驗。要避免這種以資源和環境為代價的惡性循環發展,就必須改變現在旅游業的規模型的發展模式,走效益型的發展道路。發展旅游房地產,能有效促進度假旅游發展,促進國際旅游市場加速成長,實現海南旅游業從規模擴張轉向效益擴張。旅游房地產是伴隨度假旅游普及而發展起來的,但反過來,旅游房地產的發展,又支持和引導了度假旅游的深入開展。由于旅游產品單一、旅游市場不夠成熟,10多年來海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現在很多游客都是自己先在這里住下來，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國內游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動。促使觀光旅游向度假旅游的轉變的時機已經成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時間較長、人均消費也相對較高。
2 海南發展旅游房地產的制約因素
2.1 國家政策法規的限制。
我國旅游房地產處于起步階段，相關法律法規不完善，限制了旅游房地產的健康發展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房?！边@限制了產權酒店、養老型酒店的開發?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十二條規定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！边@也限制十全九點、度假村的開發。
2.2 交通和服務配套設施的不完善。
海南省的高速公路網由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長一段路況很差的山路。由?？谕ㄍ齺喌臇|線輕軌列車尚在修建中，目前從?？谇巴齺喨孕枞齻€半小時到四小時四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機場--?？诿捞m國際機場和三亞鳳凰機場，這對于西線和中線開發旅游房地產是很不利的。而除?？诤腿齺唭蓚€地級市外，其他縣級市的服務配套設施很不完善，會給游客帶來很多不便，也制約了旅游房地產的發展。
2.3 旅游房地產住宅化傾向帶來高空置率。
呈現住宅化傾向的海南旅游房地產使得海南房產空置率居高不下，據統計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區內的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產發展模式將造成"三浪費一增加"，即樓房空置浪費、浪費基礎設施、浪費公共服務設施、增加管理成本。海南房地產開發屬于資源導向型開發，對自然生態和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規房地產和旅游房地產在區位上均偏向濱海、濱湖、山區等優質資源區域，存在明顯的競爭，許多地區將規劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質的旅游房地產的開發空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規房地產發展勢頭迅猛。
2.4 度假交換網絡的不健全。
旅游房地產一般都是異地購買，這需要通過網上宣傳、交易來實現。對于國外的游客，他們大部分已經熟知分時度假交換系統的操作，但在我國這方面的交換比較少，無論是在我國還是在海南，對于組建分時度假網絡交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網絡的建設、會員的吸收）和后期維護。
3 海南發展旅游房地產的幾點建議
3.1 海南旅游房地產的開發策略
3.1.1 豐富類型、多元開發，多建經營性旅游房地產項目。
政府及開發企業要把目光放遠點。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續性的經營性項目，如多建設一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內容。同時，海南旅游房地產開發應走品牌化、專業化、戰略化、精細化分工的路子。
3.1.2 海南開發旅游房地產必須要與開發建設國際旅游島相結合。
要從以前的常規房地產開發銷售，轉向以滿足國內外旅游者的旅游度假休閑需求相適應。同時，抓緊制定培育和發展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業公司簽訂協議，請物業公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實現旅游公共資源使用效率最大化。
3.1.3 堅持規劃先行的原則。
作為全國陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產開發。但考慮到保護自然資源和可持續發展的要求，目前規劃的重點旅游度假區、景區面積為536平方公里，僅占全省國土面積的1.6%，而各區開發規模不超過規劃面積的10%；占海岸線長度166公里，為海南島總岸線的10%，國際旅游島的建設有著廣闊的發展空間。
3.1.4 開發旅游房地產也要“低碳”
推進海南國際旅游島建設，旅游房地產是新型產業。特有的區位優勢和豐富的自然資源是海南發展的條件，旅游房地產發展中必須保護好環境，處理好開發建設與保護環境的關系。堅持低碳發展模式，在規劃等方面走環保新型發展之路，開發利用太陽能和風能。從項目選址規劃、設計、施工以及污水垃圾處理等環節都要處理好開發建設與保護環境的關系，要重視生態環境建設，加大對環境建設的投入，是項目建設和生態環境建設相協調。
3.2 海南旅游房地產的營銷策略
3.2.1 市場定位策略
海南擁有優越的自然地理條件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產的市場定位也較高。主要有三個市場客源：目標市場一是由俄羅斯、英國、德國、韓國、日本、澳大利亞組成的海外客源市場；目標市場二是港澳臺市場；目標市場三是由北京、上海、長沙、廣州組成的大陸客源市場?？梢灾饕槍@些區域進行推廣營銷。如果要注意經濟效益，就要不斷地在旅游項目的開發與創新上多下功夫。
3.2.2客戶定位策略
海南旅游房地產的購買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標客戶由三部分組成：其一，是外來度假投資客戶，這也是海南旅游房地產的主力客戶；其二，是本地的私企業主和個體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準確的客戶定位，在分析各部分目標客戶的具體需求的基礎上，才能都進行產品定位和形象定位。
3.2.3 4Ps營銷策略
在進行旅游房地產營銷時，產品，價格，渠道，促銷一個都不能少。只有將這四個元素很好的組合，才可以達到很好的銷售效果。首先，產品方面，海南的旅游房地產要向高質量、品牌化、專業化發展，多開發具有升值空間的房地產產品，要多建經營性旅游房地產項目，從而保證企業的長期效益。其次，價格方面，要充分考慮東南亞等競爭對手的價格，并充分考慮消費者的價格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯網、專業雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產的特色和賣點推銷出去。
3.2.4 建立預警機制維護房地產市場穩定性
海南房地產市場有三個不同于大陸市場的特點。第一個不同是海南的市場是依附性的市場，在全國市場中海南占的比例不大；第二個不同是需求的不可預測性，受整體經濟形勢的左右；第三個不同是高度的脆弱性和敏感性，經濟波動中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發展旅游房地產要建立預警機制。要做預先安排，有“防震”措施，維持本地房地產市場相對穩定的局面。
參考文獻
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房地產發展范文2
所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所依據的信息不夠準確,或前期調研不細,對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀,都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。
宏觀形勢出現意想不到的不利變化,由此引發多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史,現在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”,這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢,房地產政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為:發展商過分相信自己的“感覺”,而實際上本文出自新晨
“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項目脫手,而實際并未如愿;有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發的周期因素考慮進去,結果供求關系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀,最終導致銷售困難;還有的發展商過分相信自己的“道”(即通過“關系”拿到“好項目”的能力),而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外,自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率,其計算方法有以下幾種。
(一)采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為:
營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明,新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2.償債收益比。營業凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入/要求的年償債額
償債收益比數值越小,該項借款投資的風險越大;反之,則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為:
保本占用率=(年營業總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入
保本占用率越高,投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%-90%。
(二)概率與數理統計的方法
由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布,因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查,有已開發項目的資料,可以使用數理統計的方法得出分布或其估計,甚至通過統計檢驗,但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
但如果某一房地產項目投資的報酬回報率的可能結果有幾種,每一種可能的結果為xi其出現的概率為Pi,則其數學期望為:
如果投資者將投資報酬率的預期結果取為數學期望是合符情理的。因為在統計的意義上真實的投資報酬率出現在數學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預期結果與實際結果的“平均”變動程度,因此可作為一種風險的度量。標準差越大,風險越大,標準差越小,風險越小。用標準差度量投資風險的優點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數理統計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或對投資者的損害程度,也即風險大小,應該是不同的。期望值大時,風險應小些,期望值小時,風險應大些。所以人們更喜歡用變異系數來度量風險:
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風險,與投資者的風險偏好性格有關。但R接近1的風險,通常是投資者不愿接受的風險。R>1的風險,是很多投資者不能忍受的風險。也可以用Δ=E-б這一絕對數來度量風險。Δ
房地產投資風險的控制
在房地產投資活動中.投資的風險是客觀存在的,這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風險,減少投資者預期收益的損失可能性。
控制風險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:
(一)進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策
風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查,也可委托咨詢公司等中介機構進行。
(二)在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目
房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一。有的風險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。
(三)以合理組織融資形式進行滾動開發
房地產投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發行金融債券,籌集開發資金。通過預售開發的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產開發。房地產開發公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質量,縮短建設周期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率,減少經營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。
(四)通過多項投資組合及多種經營分散風險
不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩定的收益:當然,各項目之間的相關性不能太強,否則就無法起到降低風險的作用。
(五)通過加強資產管理來控制風險
一個投資項目能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。
參考文獻:
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2.楊公樸.產業經濟學[M].上海:上海財經大學出版社,2003
房地產發展范文3
20*年是我們**地產公司發展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下年度工作計劃：
一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮
期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況；通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，還有20*奧運會帶來的無限商機,市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化！
二、制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆（在這方面還希望公司給與我們業務人員支持）。
房地產發展范文4
（一）房地產金融業起步晚，但發展十分迅速。從我國房地產融資歷程來看，房地產真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入了房地產市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房。因此，短短幾年時間，我國用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長，僅以四大國有商業銀行的統計數字為例，1999年末全國四大國有商業銀行的個人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達3158億元。迅速發展的房地產金融業對房地產市場的發展起到了積極的推動作用。
（二）資金來源渠道單一，銀行系統風險集中。目前，在我國房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產市場出現萎縮，必將給銀行系統造成嚴重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。
（三）房地產金融運作欠效率，資金投向結構不合理。由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之，我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
（四）房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善。目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，涉及到房地產抵押貸款的法律雖然已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
二、我國房地產金融市場對策建議
（一）加快金融體制改革，建立統一開放的房地產金融體系。為適應社會主義市場經濟條件下房地產金融業自身發展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據國際金融業的發展趨勢，調整經營管理理念和發展戰略，進一步深化商業銀行的產權制度改革，強化商業銀行的內部管理，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統一開放的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產金融體系的運轉效率和房地產金融資源的運營質量。
（二）大力發展多元化房地產融資體系，分散和降低銀行系統風險。要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資；積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。
（三）積極建立住房貸款擔保機構，推進住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔保機構，可以促進住房抵押貸款市場的發展，加快房地產金融創新步伐，保證房地產金融健康發展。借鑒西方發達國家成功經驗，由政府支持組建住房貸款擔保機構，為中低收入家庭購買住房提供擔保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風險，又可以增加房地產金融機構的業務收入，實現多元化、全方位的服務。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動性的根本途徑，是開拓房地產抵押貸款市場富有創造性的制度和工具創新。隨著我國房地產業的發展和住房抵押貸款規模的擴大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國房地產金融市場發展的必然選擇。
（四）完善房地產市場監管和調控體系，提高房地產金融機構抗風險能力。建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。繼續加強國內金融的監管，完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，建立對房地產投資開發—流通—銷售全過程金融資本化、專業化、動態風險管理體系，以實現房地產金融風險有效控制下的資本利潤最大化。
房地產發展范文5
REITs是指由專業人員管理的房地產類資金集合計劃，是標準的可流通的金融產品。國外的REITs具有高收益、低波動、低稅收、流動性強等優點，這既與當地市場的特點和政策密不可分，也是其內在優點所決定的。（1）房地產基金主要是股權投資，不會增加開發企業債務負擔，相比之下銀行借貸和發行債券都屬于債務融資，不但會增加企業的債務成本，并且銀行通常是嫌貧愛富，資金分配不平衡；企業發行債券則受到諸多法律法規的嚴格要求、程序復雜。（2）房地產基金的投資策略是分散投資以防范風險，因而對某個房地產企業的投資不會使得該企業喪失對項目的控制權和經營權。（3）房地產基金運作專業化，操作過程中容易積累豐富的經驗，掌握靈活的融資策略，資金來源廣泛。（4）房地產基金可以將高品質和較低品質的地產項目捆綁銷售，獲得理想的價格。（5）房地產基金是普通個人投資者參與地產投資的重要渠道，起到穩定市場的作用。近年來，我國房地產業發展迅速、利潤可觀，若早有成熟的房地產基金使得社會閑散資金可以分享行業紅利，也許就不會有那么多炒房團了。
2010年房地產宏觀調控最為嚴厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產基金迅速發展，不過房地產基金在國內還是一個新興領域，加上政策環境不完善、專業人才缺乏等問題的制約，其發展模式與國外相比還有很大差別。目前多數房地產基金以私募方式募集，通過金融機構委貸給房地產開發企業或以股權投資，與真正意義上的房地產基金有很大不同。私募股權基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負責基金管理，LP是有限合伙人，負責出資。國內的房地產基金主要還是以投資公司形式運作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規模相對較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風險。另外，房地產基金的退出機制受限于國內市場環境也存在先天不足。由于國內房地產行業的特殊性，房地產基金通過IPO方式退出難以實現，因此多采用股權轉讓、股東回購和管理層收購等退出方式。投資人出于對風險的考慮以及管理人急于做出業績等因素導致我國房地產基金通常追求短期回報，不利于基金的長期發展。根據國外成熟經驗來看，房地產基金應該長期化甚至永續化，以投資人的退出而非基金的退出結束，這樣房地產基金才能獲得長遠發展。
鑒于成熟的國外房地產業發展經驗來看，發展房地產基金既能實現我國房地產行業融資模式的轉型，又能有效的防范金融風險，對促進我國房地產行業金融化進程起到舉足輕重的作用。（1）中國政府應放眼長遠，首先要建立健全法律環境，明確稅收優惠政策，這對房地產基金的初期發展尤為重要；其次政府應引導規范房地產開發商的行為、培育房地產中介市場；另外，除了支持大型國有企業，政府還應鼓勵民營房地產基金公司快速成長，做大做強國內房地產基金。（2）隨著宏觀調控的長期深入以及行業發展的逐漸成熟，房地產企業與房地產基金合作的需要越來越明顯，房地產開發企業應主動加強與房地產基金公司的合作，防范風險，共同促進行業發展。（3）房地產基金公司要采取“引起來”和“走出去”的戰略，加強與國際先進水平的專業化公司合作，這樣才能提高自身的專業資產管理水平，盡快培養出專業化、了解市場又精通業務的管理隊伍，促進我國房地產基金快速成長。（本文作者：喬娟單位：復旦大學經濟學院）
房地產發展范文6
房地產；投資基金；SWOT法
1引言
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快輕易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
3房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營治理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又把握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3房地產投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我
國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
3.4房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營治理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務治理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中心政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4發展房地產投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
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