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房地產經濟論文范文1
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟?？梢?，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
房地產經濟論文范文2
1.房地產行業快速發展，房價快速提高。
在中國城鎮化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩定健康的方向發展。
2.房地產適應市場經濟發展的程度較低，市場發展不成熟。
由于房地產市場興起時間較短，市場發展還不健全，而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低，同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場，從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。
3.目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善。
在房地產行業的發展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時，由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全，其承擔的發展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發上的融資途徑。
二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策
（一）強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化
根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看，房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是，房地產是現代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數額較大。因此，通過強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發展。其中，在市場經濟不斷發展的背景下，政府調控房地產行業主要是通過科學規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發展，推動房地產市場更加繁榮穩定。
（二）制定科學化的發展規劃，推動房地產經濟健康發展
在中國當前社會經濟快速發展的背景下，房地產改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面：房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經濟利益；有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經營的方式從中獲得經濟利益；有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等，從經營中獲得經濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發展的經濟價值。因此，在當前房地產行業的發展過程中，應該根據國家經濟發展的基本情況，進行綜合規劃，努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑，深入了解房地產行業發展中各種經濟關系，促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業的發展提供重要的條件
在目前房地產行業的發展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題，為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產行業更好地適應市場經濟化的趨勢發展，有效提高整個房地產行業的經濟價值，促進中國國民經濟穩定的發展。
（四）建立科學化的管理機制，明確房地產經濟發展的主體
中國當前房地產市場在發展的過程中出現了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產行業發展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產經濟發展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整，將推動房地產行業發展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產市場發展的相關法律法規，為房地產市場能夠穩定發展提供重要的條件。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，構建與中國經濟發展相適應的房地產法律體系，從而促使中國房地產市場更加規范化。通過將房地產行業發展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產經濟更加規范和穩定，確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（五）以科技創新為依托，推動房地產經濟穩定發展
房地產經濟的可持續發展，應當以科技創新為依托，知識經濟，科技發展水平的提升，對于推動國民經濟的發展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創新和發展，對于改善人們的生活，工作環境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發展的模式，將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結論
房地產經濟論文范文3
1.對房地產經濟管理存在不足的分析。
其一，是在會計基礎工作環節比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產經濟管理中法人內部監督作用發揮的不夠突出。監事會以及董事會監控力度特別薄弱，他們的監督作用發揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執法不嚴，一些給面子拉人情的現象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經濟犯罪的出現。
其四，房地產企業經營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業管理做法上的一些利弊。
我們的房地產企業在管理中，通常的做法是統一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統一管理以及監控，但是也有其弊端。
其一，導致項目開發責任和權力以及利益的嚴重的脫節。這樣做，不利于積極地將一線項目經理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產企業公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業管理做法由于存在著不具體的業績衡量指標數，導致房地產公司項目經理部之間攀比的出現，對公司的發展不利。
二、改善我國房地產經濟管理的一些具體看法
1.積極建立起科學的內部管理環境。
為了完善和加強房地產企業內部的有效管理，有必要對房地產內部管理環境給予積極地建設，這里包括經營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產內部積極地建立起良好的管理環境，進而保證企業管理制度的有效地落實。
2.加強房地產企業內部的相互間的有效牽制。
房地產企業可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據企業中不同崗位在房地產管理中的不同程度，規定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強房地產企業的稽核制度。
在房地產企業管理過程中，由于企業經營者對企業管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產企業經營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執行。
三、對我國房地產經濟管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產公司選擇一些合適的項目經理部給予有效地落實，進而進一步得到已經批復的可行性研究報告的最基本的依據，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發給予控制，確保資金的支出。
在房地產企業經濟管理中，對開發成本的管理是房地產管理中的關鍵。當對企業中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發成本控制是重要的一方面。
3.積極應對的思路。
其一，房地產企業管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發揮出來。
我們在在房地產企業經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節有效地配合。加強對房地產市場的有效調節，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節能力，也就成為了市場長遠發展的一個必然。國家在房地產經濟發展中所發揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監督作用。
其二，充分地讓發展目標、政策立足長遠。
在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產品交易之后產生的一種行為，在房地產經濟中，屬于下游環節，只能夠間接產生作用。就目前來說，國內的房地產市場發展缺乏穩定性和長遠的目標，這需要我們的房地產管理依據我國社會主義國家性質和實際經濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經濟穩定地增長，促使我國房地產經濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發揮的是稅收政策的調節作用。住房城鄉建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產企業僅僅管理的建設。
其三，積極地對我國的法律法規體系給予建設和完善。
我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業法律法規體系，保證我們的房地產市場運作步入到規范化的道路上來，即房地產企業經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中和諧關系。
中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。
四、結語
房地產經濟論文范文4
引言
20世紀90年代中后期，國務院了一系列深化我國住房制度改革的文件，提出了促進住房商品化和住房建設發展的詳細政策措施，房地產業從此進入了良性發展的軌道，并逐漸成為各城市尤其是大中城市的先導產業和支柱產業。
在此背景下，西安市房地產業發展迅速，房地產開發完成投資額（RI）從1996年的24.66億元上升到2007年的387.33億元，這期間西安市的國內生產本論文由整理提供總值（GDP）從406.95億元上升到1763.73億元，那么究竟西安市房地產投資對經濟的拉動作用有多大？在一定時期內，是房地產投資促進了經濟增長？還是經濟增長促進了房地產投資？本文運用時間序列計量經濟模型從量化角度對二者的關系進行實證研究，以期為西安市政府相關部門制定房地產業與經濟協調發展的政策提供理論依據。
2實證研究
2.1數據選取及處理選取西安市國內生產總值（GDP）反映經濟增長，房地產開發完成投資額（RI）反映房地產開發投資狀況，以1996-2007年的年度數據為原始數據，為消除數據中異方差的影響，對兩個數據序列同時取自然對數（LNGDP和LNRI），這種變換不會改變變量間的長期均衡關系和短期調整效應（見表1）。
本文中的計算采用計量經濟學軟件EViews5.1。表11996-2007年西安市GDP和RI序列單位：億元
2.2平穩性檢驗在實際中我們遇到的時間序列大多是非平穩時間序列，若直接將其用于計量經濟建模，容易產生“偽回歸”等問題，因此有必要對時間序列數據進行平穩性檢驗，目前最常用的檢驗方法為單位根檢驗。一個非平穩時間序列的一階自回歸模型的特征方程含有單位根，這樣對時間序列平穩性的檢驗即轉化為對單位根的檢驗。如果序列Yt通過本論文由整理提供d次差分成為平穩序列，而差分d-1次時卻不平穩，則稱Yt為d階單整序列，記為Yt~I（d）[1]。同階單整是多個時間序列存在協整關系的必要條件。采用單位根檢驗中的ADF檢驗法對表1中的LNGDP、LNRI以及它們的一階差分LNGDP、LNRI進行平穩性檢驗，結果見表2。
表2各變量的平穩性檢驗結果
注：檢驗類型（C，T，K）中的C、T分別表示是否還有常數項、時間趨勢項，K表示滯后階數。從表2可看出LNGDP、LNRI沒有拒絕單位根假設，是不平穩的，而它們的一階差分序列LNGDP、LNRI在5%的顯著水平上拒絕原假設，是平穩的。因此序列LNGDP、LNRI均為一階單整，表示為LNGDP~I（1）、LNRI~I（1），滿足協整檢驗的前提條件。2.3協整檢驗協整是指多個非平穩經濟變量的某種線性組合是平穩的[2]。具有協整關系的多個非平穩序列建立的回歸模型可用來描述原變量之間的均衡關系，并可以用來建立誤差修正模型。目前對協整性的檢驗主要有兩種方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于回歸殘差的協整兩步檢驗法，二是Johansen&Juselius(1990)提出的基于回歸系數的完全信息協整檢驗。本文采用EG兩步法對LNGDP和LNRI進行協整檢驗。首先，用OLS法對LNGDP和LNRI進行回歸估計，得到回歸方程：LNGDPt=4.517960+0.490382LNRIt+εtt=(60.67050)(29.88506)R2=0.988927從結果可看出，所有參數的t檢驗值顯著，R2在0.98以上，接近1，說明模型整體上對樣本數據擬合較好。殘差序列et的估計值為：et=LNGDPt-4.517960-0.490382LNRIt其次，采用ADF檢驗法對殘差序列的平穩性進行檢驗，結從表3可看出et的ADF檢驗值小于1%顯著水平的臨界值，至少表明可以在99%的置信水平下拒絕原假設，et是平穩的。用EG兩步法本論文由整理提供檢驗的結果說明國內生產總值（GDP）和房地產開發投資（RI）之間的協整關系是正確的，所建立的協整回歸方程反映了它們之間的長期均衡關系。
2.4建立誤差修正模型若變量間存在協整關系，即表明這些變量間存在著長期穩定的關系，而這種長期穩定的關系是在短期動態過程的不斷調整下得以維持的[2]。誤差修正模型（ECM）反映了這種短期偏離向長期均衡修正的機制。誤差修正模型的一般表示形式為：Yt=β0+βtXt+λecmt-1+εt，其中，ecm反映了變量在短期波動中偏離它們長期均衡關系的程度，稱為均衡誤差[3]。用OLS法進行估計得到LNGDP和LNRI的誤差修正模型：LNGDPt=0.099899+0.125305LNRIt-0.644907ecmt-1+εtt=(3.216782)(1.080561)(-2.117311)R2=0.409034從結果可看出，雖然R2較低，但各參數的t檢驗值顯著，仍然能夠表明其經濟意義。2.5Granger因果關系檢驗協整檢驗可得出時間序列之間是否存在長期的均衡關系，序列之間的因果關系可用Granger因果關系檢驗法。其基本思想是：如果變量Xt是Yt的原因，則Xt的變化應先于Yt的變化。超級秘書網
因此，在做Yt對其他變量的回歸時，如果把Xt的滯后值包括進來能顯著地改進對Yt的預測，則稱Xt是Yt的Granger原因，否則稱Xt不是Yt的Granger原因[4]。對LNGDP和LNRI進行Granger因果關系檢驗，結果見表4
3結論
通過運用時間序列計量經濟模型對西安市1996-2007年的GDP和房地產開發投資的年度數據進行分析，我們可以得到以下結論：
3.1西安市1996-2007年本論文由整理提供間的房地產開發投資與經濟增長之間存在著長期穩定的均衡關系，由協整方程知，西安市房地產開發投資對經濟增長的彈性系數是0.490382，即房地產開發投資每增加1%，GDP增加0.490382%，可見西安市房地產開發投資對經濟增長的促進作用是非常明顯的。
3.2西安市1996-2007年間的房地產開發投資與經濟增長之間長期穩定的均衡關系是在短期動態過程的不斷調整下得以維持的，由誤差修正模型知，經濟增長的波動取決于兩點：一是房地產開發投資短期波動的直接影響，LNRIt的系數是0.125305，即短期內房地產開發投資每增加1%，GDP增加0.125305%；二是上一年房地產開發投資對均衡水平的偏離，誤差修正項ecmt-1的系數-0.644907體現了對這種偏離的調整力度，即當短期波動偏離長期均衡時，經濟系統將以0.644907的調整力度將非均衡狀態拉回到均衡狀態，該系數為負符合反向修正機制。
3.3西安市1996-2007年間房地產開發投資和經濟增長的Granger因果關系檢驗結果顯示，當滯后期為1年時，在94.892%的概率水平下，房地產開發投資是GDP的Granger原因，在99.93%的概率水平下，GDP是房地產開發投資的Granger原因，可以認為二者之間具有雙向因果關系，即西安市房地產開發投資促進了經濟增長，同時，經濟增長又促進了房地產開發投資；當滯后期為2年時，房地產開發投資是GDP的Granger原因的概率值較低，而GDP是房地產開發投資的Granger原因的概率值為89.379%，可以認為二者之間具有單向因果關系，即西安市經濟增長促進了房地產開發投資；當滯后期為3年時，二者之間的Granger因果關系并不顯著。
以上研究結果從量化角度揭示了西安市房地產投資與經濟增長之間的關系，相關數據說明西安市房地產投資在經濟增長的過程中扮演著十分重要的角色，同時在短期內經濟增長又促進了房地產投資。房地產業與金融、鋼鐵、水泥、玻璃、家電等眾多上下游行業具有高度的相關性，西安市政府相關部門應在深化體制改革和推進產業結構優化升級的同時，根據宏觀經濟的發展形勢合理控制房地產投資規模，促進房地產業與經濟的協調發展。
參考文獻：
[1]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模：Eviews應用及實例[M].北京：清華大學出版社，2006．
[2]龐皓.計量經濟學[M].北京：科學出版社，2004．
房地產經濟論文范文5
關鍵詞：房地產開發；規模經濟；途徑；支撐要素
一、房地產規模經濟概念
房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。
此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。
4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。
參考文獻：
1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．
2．芮明杰．中國企業發展的戰略選擇．復旦大學出版社，2000．
房地產經濟論文范文6
【關鍵詞】房地產業；問題；措施
1.房地產業分析
作為一個新興的品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱 “121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急，房地產企業在城中村改造項目上面對比普通房地產開發項目更為漫長的開發周期以及更多的資金投入量。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發，也將必然為房地產企業造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內全部擬建建筑的規劃、建設、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權無效或因清償而消滅，而抵押權登記尚未注銷；二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。在第一種情形下，當事人應根據有關規定，及時辦理注銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說，第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權；抵押人也不能就該房地產為其他債權人設定同一順序的抵押權。在第二種情形下，登記機關應辦理更正登記，利害關系人也可以申請更正登記。參見《土地登記規則》第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯誤的登記之前，善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利，仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人，只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。 房地產業存在的問題
房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。 法律法規尚不健全，對于房地產企業來說，土地和現金決定其生存和發展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據現有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發前期對改造范圍內的土地整合階段：房地產企業在獲得土地之前就必須投入大量資金為進行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產企業仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則，房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
房地產業問題的解決措施與探討
針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。我國的房地產市場經濟是在政府住房政策的變革過程中，伴隨著國家經濟的發展和城市化的大規模推進而迅速發展的；在這一發展過程中，政府開始認識到了房地產市場潛在的巨大價值：居民對住房的剛性需求將有可能使國內房價長期處于上漲狀態，這使得房地產開發將成為最能盈利的行業。在這種情況下，相當部分地區的政府開始認識到自己所掌握的在土地征用、市場準入、稅收管理等方面進行審批和政策設定的重要市場價值， 總體而言，我國房地產開發的風險不在開發商的數量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產開發企業達到3萬多個，有人擔心這么多的房地產開發企業是造成房地產投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y構性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經濟實力的開發商接受同樣的市場規則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結構性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發揮作用的基礎就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當盡快加以改善。 總結
中國根據自身國情定義的可持續發展是：以人為本，以發展經濟、全面提高人民的生活質量為核心，保障人與自然、人與環境和諧共存的發展，在發展目標上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質，改善生存和生活環境，提高生活質量；在發展方式上既要保證經濟的持續、快速、健康發展，又要使自然資源和環境得到永續利用和保護，最終達到環境和發展的協調一致。目前房地產經濟投資不僅要促進經濟的穩步增長，還要建設一個適宜于人類居住和生活，生態環境優美、舒適的社會環境，實現生態、經濟、社會全方位的區域可持續發展。
【】
［1］劉曉兵.美、日房地產投資信托發展及啟示.金融與實踐,2003(10).
［2］李健飛.美國房地產信托基金及對我國的啟示.國際金融研究,2005(1).
