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投資環境分析論文范文1
房地產投資環境屬于城市投資環境的子系統，縱觀國內外學者建立的各種投資環境評價方法，現階段用的比較多的方法有：灰色關聯分析法（鄧聚龍，1988），層次分析法（SAATYTL，1908），模糊評判法（CHUATW，1979），人工神經網絡法（HECHT－NIELSENR，1987），物元分析法（蔡文，1994）以及投影尋蹤法（FriedmanJH，TukeyJW，1974）等．其中灰色關聯分析法、模糊評判法、物元分析法是主觀分析方法，在此類方法的應用中主要由人為的根據經驗確定各個指標的權重，因此其評價結果具有一定的人為隨意性；人工神經網絡方法能夠消除評價過程中的人為隨意性，但是其學習訓練需要相當多的樣本，況且還容易陷入局部極小點，因此不便于推廣應用；投影尋蹤方法能夠將高維數據轉變為低維數據，通過低維空間數據來分析高維空間數據，但是其中的密度半徑窗口參數需要根據經驗來確定，其評價結果仍然帶有一定的主觀性；當然也有一些經典的傳統降維方法能夠利用指標數據信息對投資環境做出較客觀的評價，比如主成分分析法和因子分析法，但是此類方法是從眾多指標中提取少量指標來反應樣本信息，使得樣本的信息損失量較大，同時對樣本數據也有嚴格的要求．投影尋蹤動態聚類模型依據動態聚類思想來構建投影指標，完全依靠樣本數據自身特性根據投影指標來尋找投影向量，利用投影向量將高維樣本數據投影到低維數據，然后通過研究處理低維數據達到研究高維數據目的，同時實現樣本數據的排序和自動聚類分析．投影尋蹤動態聚類模型已經在洪水災害管理、氣候分區和區域水安全評價等領域的多元數據分析中取得了一定的應用．本文將投影尋蹤動態聚類模型應用到房地產投資環境評價中，以期為房地產投資環境評價提供更多的方法論。
2實例研究
為了驗證投影尋蹤動態聚類模型在房地產投資環境評價中的適用性，下文將進行實例研究．考慮指標數據的易獲得性，以遼寧省工業地產的投資環境分析為例．張軍濤和劉建國利用主成分分析法篩選了影響遼寧省主要城市投資環境評價的主要指標，之后利用聚類原理對數據進行了聚類分析；楊建喜和宋永發利用基于遺傳算法的投影尋蹤方法將高維數據降維到低維數據，然后利用雷達圖對投影特征值進行聚類分析，研究了遼寧工業地產投資環境的排序．以上兩篇論文中使用兩類不同的方法得到了類似的排序和聚類結論．本文的研究以此為基礎，通過投影尋蹤動態聚類模型進行遼寧省工業地產投資環境評價，然后與文獻的結論進行比較，以檢驗投影尋蹤動態聚類模型的適用性．工業地產是區別于住宅地產，商業地產和綜合用地以外的工業性質的房地產．影響工業地產投資環境評價的因素眾多，參考文獻從社會文化環境、基礎設施環境、經濟發展環境、工業發展環境4個方面選擇36個指標對遼寧省14個地級市的工業地產投資環境進行分析評價。首先，確定遼寧省工業地產投資環境的分類數，這里參照文獻的分類，將整個樣本分為3類。同時得各個城市的投影特征值，投影特征值排序以及投影特征值聚類結果。最后，將本文的分析結果與文獻的分析結果進行對比。所得排序和分類結果與用投影尋蹤分析方法和用主成分分析方法基本一致，驗證了本模型在房地產投資環境評價中的適用價值．但與文獻中的基于遺傳算法的投影尋蹤算法相比：克服了需要根據經驗來確定投影指標函數的密度窗口半徑參數和對投影特征值要借助雷達圖進行聚類再處理的過程；與文獻的主成分分析方法相比：投影尋蹤動態聚類模型能夠更多的利用原始指標信息，使得出的結論可能更加客觀可靠．同時投影尋蹤動態聚類模型在對數據的排序過程中自動輸出聚類結果，不需要再借助其他方法進行聚類分析．這具有文獻中所用方法無法比擬的優勢．在同一聚類數據中，個別數據的排序結果與文獻中結論稍微不一致，這主要是由于在用遺傳算法求解時每次生成的單位投影向量帶有一定的隨機性所致。
3結語
投資環境分析論文范文2
摘 要 投資是企業發展生產和經營的必要手段,是提升企業核心價值和自主創新的必經之路,但投資風險必然存在。因此,企業能否把資金投資于收益高、見效快、風險小的項目上去,對企業的生存和發展至關重要。提高投資效益,需要不斷提高選擇投資項目的決策水平,提高有效防范各種項目風險的管理能力。
關鍵詞 投資效益 投資決策 投資風險防范 投資項目評估
根據國家統計局2005年10月20日的數據,2005年前三季度,我國經濟繼續平穩較快增長,國內生產總值同比增長9.4%,全社會固定資產投資為57 061億元,同比增長26.1%,增幅比去年同期回落1.6個百分點。當前經濟運行中存在的主要問題之一,仍然是固定資產投資規模依然偏大,投資結構不盡合理。企業作為市場經濟的主體和國民經濟的基本單位,必須是以贏利為目的的經濟實體。企業的投資活動,作為企業使用資金的主要途徑之一,是企業在日趨激烈的市場競爭中贏得優勢的核心環節之一。在未來五年轉變經濟增長模式的關鍵時期,為實現建設節約型社會、和諧社會和環境友好型社會的宏偉目標,關鍵之一是不斷提高投資效益,將經濟發展全面轉入科學發展觀的軌道。
1 投資效益好壞是決定能否實現投資目的的中心內容
投資作為中國經濟增長的主引擎,在需求和供給兩個方面發揮重要作用。一方面,投資活動具有當期的投資需求效應,即通過對各種投資品和資源的需求(包括人力資源),構成社會總需求的一部分,拉動經濟增長;另一方面,投資活動的成果,將成為社會總供給的一部分,滿足將來社會可能的消費需要,這就是投資活動的供給效應。
就企業投資而言,投資(直接投資)就是把資金直接投入生產經營性資產,比如購買設備、建造廠房、購買生產原材料等,以便獲得投資利潤。它是企業運用資金的主要領域之一,也是企業調整產品結構、實現產業更新換代、增強企業競爭力的主要途徑。
從投資活動全過程看,每個投資項目都有一個整體目標,即在一定時間內,按投資預算的要求,用最少的資金投入,實現資源優化組合,搞好項目建設,使其達到設計質量的要求,從而取得良好的經濟效益和社會效益。因此,在選擇分析投資項目時,應按照系統論的觀點,圍繞投資效益這個核心,把項目的內部條件與外部環境結合起來,把局部利益和全局利益結合起來,把當前利益和長遠利益結合起來,把定量分析和定性分析結合起來,綜合評價分析項目系統各要素之間、系統與要素之間以及系統和環境之間的相互作用和相互聯系,以實現既定的投資目標。
2 投資項目決策依據和若干標準
投資項目的決策,是指為實現一定的投資目標,在充分占有信息和經驗的基礎上,根據現實條件,借助于科學的理論和方法,從若干備選投資方案中,選擇一個滿意合理的方案而進行的分析判斷工作。對一個投資項目的科學決策,除進行宏觀投資環境分析和微觀項目經濟評價分析外,還要專門分析投資項目風險,運用系統分析原理,綜合考慮每個方案的優劣,最后做出取舍。而且,投資項目決策,是服務服從于總體經營戰略的要求,和企業的技術開發戰略、產品開發戰略、市場營銷戰略以及人力資源戰略密切相關。投資決策的質量影響因素較多,主要取決于決策信息、正確的決策原則、科學的決策程序和優秀的決策者素質。
選擇投資項目的主要依據是項目的可行性研究報告。投資項目的可行性研究不僅是投資項目本身的一個工作環節,也是做出正確投資決策、進行項目設計和籌措資金的重要依據。可行性研究工作,就是對投資項目進行研究、分析、論證和評價,以確定項目是否符合技術先進、經濟合理、實施可行要求的一系列活動,通過對項目收益和風險的測算分析,判斷投資和資金回收的安全性。投資項目的可行性研究工作,作為一種科學分析論證項目的方法,已普遍被世界各國采用?？尚行匝芯康慕Y論,是投資決策的重要依據。在分析評價投資項目的可行性時,要做到宏觀與微觀相結合、靜態分析與動態分析相結合以及專業分析與綜合分析相結合。
投資項目可行性分析中的宏觀分析,主要是分析投資環境,即分析研究投資項目所在的政治環境、經濟環境、法律環境、社會文化環境和自然條件環境。具體內容有:①在選擇投資項目時,首先是了解項目所在地(國)的政治環境,包括項目的審批程序、審批手續、政府機構的辦公效率、物資流通體制等與政府的管理體制相關;②經濟環境對投資項目的影響;③法律環境。一個良好的法律環境,能有效的保護投資者的既得利益,穩定投資者的投資方向,并不斷擴大投資規模;④社會文化環境。社會文化環境的主要內容是指當地居民的人口數量和結構、生活習慣、教育水平、宗教信仰和價值觀念等;⑤自然地理環境。主要分析項目所在地的地理位置和自然資源。對于地理位置,應分析交通便利程度、地質情況和氣候條件等;對于自然資源,應分析各種滿足投資需要的物資資源的情況等。
因此,利用工程經濟和系統分析原理,對企業的投資決策進行分析,是降低投資風險,取得合理的投資組合,選擇滿意的投資決策方案,保證企業取得預期投資收益的必要前提。企業的一切經濟行為,都要圍繞取得經濟效益服務。通常,在評價分析投資項目經濟效益時,一般有兩大類方法:靜態評價方法和動態評價方法。靜態評價方法即不考慮資金時間價值的方法,主要用于項目方案的初選階段。靜態評價方法具有簡潔、直觀的優點,但有未考慮各方案經濟壽命的差異以及資金時間價值的缺點。常用的有投資回收期、投資收益率和差額投資回收期法。動態評價方法即考慮資金時間價值的方法。該方法比較符合資金的運動規律,使評價結果更符合資金的運動規律,評價結果更符合實際情況。常用的具體方法有凈現值(NPV)和內部收益率(IRR)。
在確定投資項目的投資方案時,應用系統分析原理,從企業發展戰略的要求出發,全面分析企業所處的環境和自身的綜合能力,確定投資目標。然后,從分析投資項目所在地的投資環境入手,為實現投資既定目標,對工程項目的各個方面進行分析比較、論證,選擇靜態分析指標(投資回收期和投資收益率),以及動態分析指標(凈現值和內部收益率)作為項目技術經濟指標,以減少投資風險,為投資決策提供堅實的基礎,從而全面提高企業的投資決策效果,達到其經營目標。在對項目進行技術經濟評價時,需要對產品的成本情況和市場銷量以及銷售價格進行預測與分析。消費者的購買行為總的來說是由其購買動機的推動而發生的,受很多因素的影響,這些因素可以分為兩大類,一是外部影響因素,包括社會因素、經濟因素、企業因素等,另一類是內在因素,即個性心理因素。因此,對消費者的購買決策過程進行研究能夠影響投資的實現程度。
3 投資項目的風險識別與防范
當投資者做出投資決策時,不僅要考慮預期回報,還必須分析比較投資風險。風險的大小主要取決于投資回報的波動幅度的大小。通過恰當的投資組合,利用投資資產的多樣化,能夠分散非系統風險。投資組合的結構包括資產配置和投資組合的最優化,以此來實現既定投資目標下的最佳回報。
由于項目投資特有的時間長、金額大、決策復雜、影響投資效果的因素多等特點,決定了投資項目風險較大。投資項目風險表現為政治法律風險、社會風險、經濟風險、技術風險和自然風險等方面。按投資項目的進度劃分,項目投資的風險主要體現在:首先,在項目前期開發階段可能導致投資損失的風險因素有:情況不明,倉促決策;方法不對,估算有誤;考慮不周,缺項漏項;弄虛作假,不負責任;審查不細,把關不嚴等。其次,在項目實施階段導致投資損失的風險有:建設施工工期拖延;工程與設備存在質量問題;項目建設組織管理不嚴。最后,項目投產運營初期階段導致投資損失的風險有:經營環境的不利變化;忽視人員素質的提高與培訓;經營管理體制不健全。
目前,許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風險預測,僅局限于不確定性分析中簡單的風險技術分析,甚至只憑借經驗和直覺主觀臆斷,對項目建成后可能出現的風險因素預測不夠,為項目的實施留下安全隱患。因此,強化投資風險意識,做好投資項目前期工作中可行性研究的風險預測,制定防范和化解措施,是避免決策失誤,不斷提高投資效益,以及實現投資項目科學化的根本保證。投資項目的風險預測主要包括以下幾方面:
(1)市場風險。如果不了解市場和變化趨勢,項目建設就成了無源之水。在國家宏觀調控政策的引導下,只有梳理清楚投資的產業政策和產業環境后,才有可能避免重復建設,才有可能合理地利用有限資源,做出最佳決策,獲得最好的投資效益。巨大的市場空間并不代表投資項目所占的市場份額,只有通過市場營銷戰略研究和組織實施,同時對行業競爭狀況及潛在競爭對手進行深入研究,才能準確發現適合于項目產品的市場機會。
(2)資源及原燃料、動力供應風險。在科學發展觀的引導下,企業的投資活動需要統籌資源和投資的關系。首先,要從項目建設和運營的客觀要求出發,研究資源的約束和產業鏈上下游的制約;其次,也要從履行企業的社會責任角度,投資有利于建設資源節約型、環境友好型社會的投資項目,并減少各種浪費,走內涵式的發展道路。因此,在項目可行性研究階段,需對原材料,尤其是資源性原材料的儲藏量、開采量或生產量、消耗量及供應量予以高度重視。對項目所需原燃料、動力的供應條件、供應方式能否既滿足項目生產需要同時經濟合理地加以利用,認真加以落實。
(3)技術工藝風險。投資活動作為企業不斷提高自主創新能力的重要途徑之一,應該在投資項目可行性研究中,既要處理好技術的先進性、適用性問題。又要充分考慮技術可行性基礎上的自主創新空間。通過投資項目采用國內外的先進技術,通過在實際生產過程中消化吸收,有可能產生自主和創新的跨越式發展機會,并在市場需求的推動下,集合一定時間內的人力資源和資金,切實提高自主創新能力,會較快產生經濟效益。
(4)資金風險。對投資項目而言,資金籌措是先落實投資項目資本金后,根據投資項目的具體情況,籌集銀行信貸資金、非銀行金融機構資金、外商資金等。加強投資項目籌資風險防范,需重點分析籌資渠道的穩定性,并嚴格遵循合理性、效益性、科學性的原則。盡量選擇資金成本低的籌資途徑,減少籌資風險。
(5)投資建設風險。投資項目廠址選擇必須符合工業布局及城市規劃要求,并靠近原料、燃料或產品主要銷售地,靠近水源、電源,交通運輸條件及協作配套條件要方便經濟。工程地質和水文條件要滿足項目廠址選擇需要,總體布置要緊湊合理,盡量提高土地利用效率。投資設施布置應符合國家的現行防火、安全、衛生、交通運輸及環保生態等有關標準、規范的規定,通過客觀、公正、科學地進行多廠址比選,以取得較好的投資效益。
投資項目還包括:項目管理風險、環境風險、人力資源風險、不可抗力等。實質上,風險貫穿于整個投資項目的始終。通過提升投資決策水平,減少因投資決策失誤帶來的低水平重復建設,杜絕在狹小領域的同業過度競爭,則完全有可能從投資源頭上控制投資方向和金額,減少各種投資浪費,不斷提高投資效益。同時,也只有加強投資風險防范,避開形形的隱性或顯形的投資陷阱,才有可能減少損失,實現投資效益最大化的投資目標。
參考文獻
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投資環境分析論文范文3
論文關健詞：體制改革 分析及預測 營稍戰略
論文文章摘要“隨著電力體制改革逐步深入，供電和售電即將實現完全分離，脫離電網支持的供電企業如何與大量售電公司竟爭迫在眉睫。通過對杭州電力市場供需環境分析及預測，并對眾多不利因素進行分析后，本文提出了“以成本領先為墓礎，以機制創新為手段，有效運用靈活價格，提供全方位優質服務”的營銷戰略，以期在市場競爭中占得主動。
改革開放以來，我國電力事業進人高速發展階段，電力體制逐步實現由計劃經濟向市場經濟過渡，電力供應由緊缺逐步走向寬裕甚至過剩。從宏觀的層面來看，產能過剩、電力逐步走向買方市場成為必然。國民經濟要持續健康發展必須實現軟著陸，產能過剩、電力這種特殊產品又必須在生產的同一時間完成銷售和使用，市場形勢決定了電力企業“皇帝女兒不愁嫁”的歷史已經一去不復返。從微觀的層面來說，我國自從電力體制改革以來，電力市場化已經取得了一些階段性的成果，廠網分開、國家電網和南方電網的成立、電力調度交易中心發電競價上網、國家電力監管委員會日益發揮重要作用等一系列舉措彰示了電力企業開始打破壟斷堅冰。2002年末，伴隨著國電公司解體、國網南網和五大發電集團公司的成立，發電側( Generation Side)引人競爭機制。隨著國力"[2002]5號文《電力體制改革方案》精神繼續深人，售電側(Retail Side)事實壟斷地位也將不復穩固、即將面臨嚴峻的市場競爭。因此，外部環境的變化、內部機制的變遷及市場角色的轉變都要求供電企業建立全面的營銷戰略來保障企業長遠的、健康地發展。
一、杭州電力市場供需環境分析及預測
總體需求呈現上升態勢，但需求幅度逐步縮小，供需飽和跡象顯現。杭州作為浙江省的政治、經濟、文化中心城市，2006年實現生產總值3441.51億元，比上年增長14.3%;實現財政收人624.49億元;比上年增長19.9%，在全國15個副省級城市中位居第三位;市區城鎮居民年人均可支配收入19027元，比上年增長14.6%;農村居民年人均純收入8515元，增長11.2%，扣除物價因素，實際增幅分別比上年提高1 .1和2.7個百分點。良好的經濟環境、投資環境和持續增長的居民收人水平給電力營銷帶來了旺盛的需求，使得杭州電力的售電量也連續多年超過10%，“十五”期間平均電量增長16.81%，即使在缺電嚴重的2004年依然保持了相當高的增速。2007年開始開工建設的杭州地鐵一號線二號線工程勢必成為新的用電增長點。全市用電量2007年己達412.73億千瓦時，增長12.8%。據預測，2015年，我市用電負荷將增為1220"1444萬KW，用電量將達到668"811億KWH。從杭州市的社會用電總量來看，年均增長率逐步下降。經計算分析，2008年杭州市的全社會用電量將達到433一438億千瓦時，2012年將達到580一630億千瓦時，2020年將達到810一910億千瓦時，其中“十一五”期間的年均增長率為11.13%一11. 99% "2008一2012”期間的年均增長率為8.31%一10.02%，“十二五”期間的年均增長率為5.28%一7.03%，“十三五”期間的年均增長率為3.72%一3.94%。由此可見，營銷成為必要是社會發展的結果。
二、目前面臨的主要不利因素
(一)政府干預因素
政府管電的職能隨著電力體制改革不斷深人被剝離，供電企業失去了計劃經濟的“保護圈”;由電源性缺電向電網性缺電轉變期間政府重視程度下降，導致電網卡脖子與優質服務、正常供電之間的矛盾;電力部門對社會責任的履行，使得投人產出不成比例，造成資金上的巨大缺口;另外，基于社會穩定考慮，地方政府往往會在電力部門進行停電干涉，由此影響了電費正?；厥蘸推髽I利益的確保。
(二)替代品因素
市場競爭日趨激烈，天然氣、油、煤等可替代能源與電力之間的競爭愈演愈烈，尤其國家加大了對潔凈能源天然氣的開發和使用力度，“西氣東送”已經實現，目前杭州燃氣集團已經關閉煤氣廠，全部轉為天然氣供應，熱值大、費用也不高，性價比較好，這將對電力消費帶來很大威脅。另外，一些地方小水電小火電和企業部分在電荒時期添置的自備油機也正在擠占大電網的市場空間。
(三)消費者因素
隨著居民客戶收人水平和文化素質的不斷提高，對電力產品的差異化需求日益明顯，客戶已經不滿足于能用上電，而發展為要用高質量的電能產品。這就需要供電部門保證電網穩定，杜絕用戶損失導致索賠的事件發生。如杭州下沙經濟開發區內高科技行業云集，不少企業從事微電子、電腦芯片生產，這對電壓波動范圍、供電頻率、諧波狀況、畸變率要求相當高，一旦超標將直接導致數控機床和生產線生產出大量次品廢品，損失不可估計。
三、針對性營銷戰略
新的市場環境要求供電企業必須依靠創新求生存、靠服務求市場、靠質量求效益。根據對杭州電力市場的動態分析，我們制定“以成本領先為基礎，以機制創新為手段，有效運用靈活價格，提供全方位優質服務”的營銷戰略。
以成本領先為基礎，就是要遵循“成本最小化，利潤最大化”的市場競爭原則，通過降低成本挖掘潛在利潤。主要做好三方面的工作:一是優化電網結構、降低線路損耗。電力傳輸過程中的損耗不可避免，但是可以通過網架改善、設備更新等手段來進行有效的控制。杭州市電力局2007年總售電量為353億KWH，線損率為1.8%，即線損電量約6.35億KWH。如果能降低0.1"0.2%，則每年可以節約0.35億一0.70億KWH，按2007年平均電價0.64元/KWH計算約為2240"44.80萬元，相當驚人。目前杭州電力局每年投巨資進行電網改造，已經取得了較好的效果;二是要有效控制管理成本。目前應用SAP系統，對提高企業管理水平、避免浪費起了很好的促進作用;三是要加強風險控制、提高電費回收。這樣即有利于資金的高效運作，又提高了資金的安全性，降低金融財務成本支出。
以機制創新為手段，就是要根據營銷環境的變化，與時俱進，不斷改進經營銷售方法，體現營銷思路與市場竟爭的匹配性和超前性。主要體現在技術創新、觀念創新、組織創新、機制創新等方面內容。技術創新就是要充分運用發達的電子網絡系統建立用電信息共享機制和全方位、多層次的服務網絡系統，完善需求側負荷管理技術支持系統，從而以科技創新帶動優質服務。觀念創新就是要樹立整體營銷和全員營銷的思想觀念，讓營銷的意識貫穿于生產、服務、銷售全過程。組織創新的重點就是要建立一支高素質的營銷隊伍，在各個環節建立有一效的激勵機制、用人機制和分配機制。要以消費者為中心構建以市場為導向的營銷組織機構和以客戶服務中毛、為依托的優質服務體系。機制創新就是要以營銷費用保證制度為依托，根據不同的細分市場，建立電力營銷機制;根據客戶需求，創新用電方一式和電價機制;根據負荷情況，大力開展電力需求側管理;最終達到提高社會用電水平和終端能源占有率，推進電能的有效利用等目的。
有效運用靈活價格，目的是為了不斷提高商品電在終端能源消費中的占有率、不斷開拓新的用電市場和刺激電力需求，從而緩解買力一市場和可替代能源的雙重壓力。目前市場電價現狀旱現出不合理的一面，主要體現在相對電價較高和行業電價扭曲兩大方面。杭州目前非峰谷表的居民電價每度0.53元，按照一個家庭每月250度計算，電費支出占到家庭總支出的近50}0，而美國電價僅每度0.085美元，電費支出僅占家庭總支出的0.4%。另一方面，與國外相比，上業電價在行業電價配比中明顯過高，這些都不利于電力市場營銷。靈活用電價格，既有利于社會資源優化配置、能源的充分利用，又有利于電力市場的拓展和電力需求的增長。我們可以采取分時電價、超基數優惠電價、顧客細分電價、折扣電價等不同的售價方式，提升資源利用率，開拓電力營銷市場。
提供全方一位的優質服務，要針對電力商品的生產、銷售和使用同時性的特點，從售前、售中、售后全程提供一切可能的服務以使用戶滿意，令用戶放心選擇供電企業直接作為其電力供應商和電力銷售商，從而也有效排斥了替代品的購買誘惑?？煽康馁|量是提供優質服務的核心，便利的服務是提供優質服務的先決條件。目前杭州電力賣方市場上“一處三中心營銷處、客戶服務中心、電費帳務中心和計量中心)營銷體系模式已形成，它從營銷與市場接軌的出發點來考慮，推進營銷模式的集約化改革，建立適應市場經濟需要和電網生產經營特點、整體協同運作的管理機制，是提供優質服務的組織保障。要大力推廣以全國勞模史文斌命名的“阿斌服務隊”金字招牌的影響力。當然，及時高效的電力搶修，完善合理的自然災害、事故的應急機制等，都是優質服務的重要組成部分。
四、結語
投資環境分析論文范文4
關鍵詞：土地集約利用；城市邊緣區；工業用地
中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2013）08-1796-04
城市邊緣區是城市發展到特定階段所形成的獨特地域實體，是位于城鄉之間的，城市和鄉村的社會、經濟、環境等要素激烈轉換的地帶。在土地利用方面則表現為由城市向鄉村過渡、不連續的混合土地利用地帶。近年來，隨著中國工業化和城市化的迅猛發展，城市邊緣區工業用地普遍存在著占用建設用地比例過大、資源被大量浪費等嚴峻問題。城市邊緣區是中國社會經濟十分活躍的地帶，又是人地關系較嚴峻、矛盾較尖銳的地區，提高城市邊緣區工業用地效率，對正處于快速城市化過程中的區域迅速提升土地集約利用的整體水平具有極為重大的影響。因此，研究城市邊緣區工業用地集約利用具有十分重要的意義。
1 城市邊緣區工業用地利用的現狀與存在的問題
目前中國城市邊緣區的工業用地多以開發區和工業園區等地域綜合體的空間表現形式存在。在城市邊緣區工業開發建設初期，土地資源、產業政策的優惠與行政作風的高效使之一度成為招商引資的熱點，對母城城市基礎建設和周邊區域經濟發展都起到了十分關鍵的作用。據商務部外資司的《2010年國家級經濟技術開發區發展報告》統計，2010年，在不到全國總面積萬分之一的土地上，90個國家級經濟技術開發區在實現國內生產總值（GDP）、工業增加值、稅收收入、出口總額、實際利用外資、完成固定資產投資、吸收外資、解決就業等經濟指標方面均取得了令人矚目的成績（表1）。改革開放30多年來，集中于城市邊緣區的“科技-工業綜合體”把土地、勞動力、服務等優勢集聚在了一起，在推進工業化和城市化進程中起著不可替代的作用[1]。
然而，城市邊緣區工業用地的利用在取得不小成就的同時也存在著不少的問題，特別是城市邊緣區工業用地相對粗放的利用模式以及土地資源的利用與管理中存在的問題已經成為制約其向更高層次發展的障礙。比照中國與國外城市工業用地與城區面積間的比例，不難看出中國存在著城市邊緣區土地集約利用整體效率低這一問題，且有著不可忽視的嚴重性（圖1）。
1.1 城市邊緣區工業用地盲目外延式擴張，耕地非農化現象嚴重
當前國內大多數新增加的工業用地都是以城市邊緣區新增建設用地為主，舊城改造用地為輔，是一種外延式的擴張。而城市邊緣區新增建設用地大多是通過征用村集體農用地的形式，將集體土地流轉為國有土地，統歸工業園區管委會管理。管委會經過開發整理成“熟地”后，再將征用的土地出讓給企業。據統計，中國在未進行開發區專項治理整頓之前，各地已有位于城市邊緣區的各種開發區共6 866家，其中，屬于國家級的僅有232家，屬于省級的有1 019家，而地方政府自行主辦的各類開發區占到八成以上[2]。各級地方政府大肆圈地，大量占用耕地，造成了城市邊緣區工業用地失控，土地市場“供大于求”。中國的大中小城市均在不同時期、不同程度地存在著工業用地占建設用地比例過高、增長過快的問題。據調查，即便是在全國53個國家級高新技術開發區中，土地利用強度也僅僅為0.236 7（以建筑容積率統計）；已占用的土地平均有效利用率僅為57%，而閑置土地比例則高達43%；在中國省級以上的開發區中，國家批準規劃的近20 000 km2工業園區面積，閑置土地比例竟占到規劃總面積的86.49%，土地閑置現象甚至嚴重到致使一些城市邊緣區陷入多年荒蕪的程度[3]。城市邊緣區工業用地無序擴張的嚴重后果是導致當地耕地銳減。統計數據表明，1996～2002年間，珠三角地區曾每年減少221 km2耕地[4]。
1.2 城市邊緣區工業用地投資強度和產出效率均存在問題
土地粗放型利用，投入不高，產出更低，已成為中國城市邊緣區工業用地的利用現狀。據了解，即使在全國被稱為 “集約用地典范”的江蘇省蘇州市昆山經濟開發區，目前吸引總投資8.2億美元，地均投資額僅為6 278.07萬元/hm2，遠低于法國、新加坡、我國臺灣等發達地區的地均投資強度。在中國的中西部地區，甚至有些城市邊緣區工業用地地均投資額不足450萬元/hm2（表 2）。過低的投入必然產生更低的產出，也必然導致低效率的粗放型土地利用方式。正由于工業用地協議價格相對較低，上漲獲利空間大，有些企業就盲目追求形象，超規模占用土地，搞“花園式工廠”，造成非實業項目占用土地規模偏大，單位土地面積容積率低、投資強度低、產出率低的“三低”現象。從而使后續大項目、優質項目無地可批，土地已從當初的招商引資的優勢之一演變成為約束經濟發展的“瓶頸”。
1.3 城市邊緣區工業用地規劃布局缺乏科學性
由于城市邊緣區產業布局缺乏統籌安排，用地規劃布局缺乏科學性，產業分工不明確，易形成相似的產業結構和造成重復建設，由此產生政府規劃失靈甚至導致各區域間無序和惡性競爭，各地為了招商引資，有的甚至不惜違法行政、競相降低土地價格等。
1.4 城市邊緣區工業用地價格評估體系不完善
由于城市邊緣區工業用地受土地宏觀調控、產業政策調控影響大，工業地產市場管制難，地方政府往往出于為政績、稅收、就業等外部性收益以及推動地方經濟發展的本位主義考慮的目的，功利性地將土地資產作為招商引資的“利器”。各地在土地利用政策方面都是各式各樣、各自為政，土地使用權出讓價格的標準僅以工業用地分等定級為參考。城市邊緣區土地資產低價出讓已成為當前國有資產流失的最主要形式，也事實上成為地方國土資源主管行政領導腐化、墮落的又一“溫床”。對于城市邊緣區工業用地的二級流動，由于缺失市場形成的價格評估體系，缺少市場參考對象，在一定程度上也阻礙了工業用地的流轉。
1.5 片面追求經濟和社會效益，忽略環境效益
地處城市邊緣的工業區是當前中國工業“三廢”問題最突出的區域之一，究其產生的根本原因在于地方各級政府職能部門片面追求經濟和社會效益，而忽略了環境效益所導致。一些招商引資的工業項目環境影響評估不嚴格，環評工作走過場，“草草了事”后即匆匆上馬。加上園區的生活區、公共活動區與生產區布局的規劃設計缺乏科學性，地方管理部門財政投入的資金不足，治污系統基礎設施不完善，直接導致大氣污染、水體污染、土壤污染等惡果，使環境污染與生態安全隱患在城市邊緣區隨處可見。
2 城市邊緣區工業用地集約利用的內涵與策略
2.1 城市邊緣區工業用地集約利用的內涵
根據可持續發展的涵義，結合城市邊緣區工業用地利用現狀，城市邊緣區工業用地集約利用的內涵可定義為：利用技術手段和行政管理杠桿，協調城市邊緣區工業用地利用類型的結構、比例、空間分布與當地自然特征和經濟發展之間的關系，充分挖掘城市邊緣區土地資源經濟供給的潛力，充分發揮城市邊緣區土地資源生產與環境功能，使城市邊緣區工業用地投入和產出比及土地利用率最優化，以達到社會、經濟和生態的綜合效益最佳化，實現區域內社會、經濟和生態協調發展，既要資源節約，又要環境友好。
2.2 城市邊緣區工業用地集約利用的策略
2.2.1 科學規劃、整合城市邊緣區工業用地資源，實現土地集約化利用 針對目前城市邊緣區工業用地產業布局缺乏統籌安排，用地規劃布局缺乏科學性，產業分工不明顯，產業功能相似、結構雷同、重復建設、規模過小等現狀，參照區域土地利用總體規劃、城市功能定位、區域社會經濟發展規劃和產業發展目標，在充分考慮當地環境容量及資源稟賦限制的前提下，科學規劃、整合城市邊緣區工業用地資源，實現土地集約化利用，以國家級、省級經濟開發區為重點，形成在空間上經濟功能明確、結構互補、聯動性良好的產業布局。城市邊緣區的各工業區應打破行政區域界限，各地形成明確地域分工，在整個產業鏈中形成上、中、下游產業帶，形成整個產業鏈的短途生產聚集區，降低交易成本，提高產品成本競爭力，形成集聚效應。通過整合，使城市邊緣區工業用地的土地利用結構與功能更明確，土地利用效率更高，土地利用集約化程度更高。
2.2.2 探索城市邊緣區工業用地集約利用的典型模式 城市邊緣區工業用地集約利用需要從工業用地選址、用地整理、項目規劃、項目實施以及用地調整等過程中來推廣實施其集約利用模式。因此，城市邊緣區工業用地集約利用典型模式重點可從以下幾個階段進行探索：①集約利用的選址模式；②集約利用的整理模式；③集約利用的規劃模式；④集約利用的調控模式；⑤集約利用的調整模式；⑥集約利用的技改模式[5]。
2.2.3 完善城市邊緣區工業用地集約利用評價指標體系 目前城市邊緣區工業用地集約利用的水平參差不齊，一些城市邊緣區的國家級高新區土地利用率普遍比較高，閑置土地較少，地均投入產出率較高；而一些位于城市邊緣區的縣級和鄉鎮級的經濟開發區工業用地土地利用率普遍較低，閑置土地過多，地均投入產出率較低。在工業用地集約利用評價方面，雖然有的地方國土資源行政管理部門自行制定了土地集約利用評價指標體系，但大多是綜合評價體系，從土地利用角度、從技術層面上尚有待進一步完善。土地集約利用指標體系應側重于定量分析，減少模糊的定性分析，盡可能用具體的數據來確定土地集約利用相關技術指標。各區域應因地制宜，以國土資源部的《開發區土地集約利用評價技術方案（試行）》為標準，構建切合實際的城市邊緣區工業用地集約利用評價指標體系。
2.2.4 建立和完善城市邊緣區工業用地價格評估體系，促進土地流轉 當前國土資源部門正在試行工業用地出讓的招、拍、掛等市場化操作方式，建立和完善城市邊緣區工業用地價格評估體系，可以促進土地市場化操作更加規范化，有利于促進土地流轉，特別是土地二級市場的流動。同時，一個完善的土地價格評估體系，可以促進城市邊緣區農村集體土地有效流轉，從而達到提高土地利用效率，實現農村集體土地工業用地市場化配置優化目標。
2.2.5 構建和完善城市邊緣區工業用地集約利用動態監測體系 構建和完善城市邊緣區工業用地集約利用動態監測體系，應具體著力于以下幾個方面：
1）建立土地保護動態監測網絡、土地預警制度和土地執法檢察巡檢制度，以掌握土地的變動情況，并向外部傳遞正確的信息，完善土地信息公布、公告、查詢制度[6]。例如，為對城市邊緣區工業用地集約利用進行全面、及時、有效的監管，可考慮構建如下國土資源動態監管網絡系統（圖2）。
2）對已經非農化的土地利用狀況實施動態檢測，及時評測其土地利用效益，加強土地使用方面的監督。
3）基于已經取得的城市邊緣區工業用地集約利用情況相關信息，建立工業用地集約利用評價信息管理系統，為科學制定土地調控策略提供決策依據。
4）構建城市邊緣區工業用地調控效率評估信息系統，通過系統分析、評價不同產業類型工業用地調控工具的調控效率，從而及時調整調控政策與策略。
2.2.6 借鑒國外經驗，筑建融資平臺，鼓勵投資建設主體多元化，提高土地的投入產出率 結合中國基本國情，借鑒國外經驗，創新融資模式，鼓勵多元化投資和股份制經營，提高土地投入產出率。充分借鑒國外節約、集約利用土地的有效政策和措施，依靠財稅政策，引導和調控土地集約利用；運用收回、收購、儲備等手段，制定出多方所能接受的，符合市場運作機制的開發區土地二次配置政策，盤活存量用地，減輕增量擴張需求壓力，提高城市邊緣區工業用地利用效率。
3 結語
中國工業化呈迅猛發展趨勢，目前工業化水平已超過55%，這勢必進一步促使城市邊緣區工業用地量快速增長。城市邊緣區工業用地盲目外延式擴張、耕地非農化現象嚴重、產出效率低、投資強度不高、缺乏科學規劃布局、價格評估體系不完善、存在環境污染與生態安全隱患等現存問題嚴重制約了城市邊緣區土地節約集約利用整體效率。科學規劃、整合城市邊緣區工業用地資源，探索城市邊緣區工業用地集約利用的典型模式，建立和完善城市邊緣區工業用地集約利用評價指標體系以及價格評估體系，加強城市邊緣區工業用地集約利用信息化的動態監測管理，鼓勵投資建設主體多元化，提高土地投入產出率，是保持經濟又好又快發展和構建“資源節約型、環境友好型”社會的必然要求。
參考文獻：
[1] 商務部外資司.2012-2016年經濟技術開發區投資環境分析及前景預測報告[EB/OL].http：//.cn.2012-07-31.
[2] 盧新海.城市土地管理與經營[M].北京：科學出版社，2006.
[3] 賈宏俊，黃賢金，于術桐，等.中國工業用地集約利用的發展及對策[J].中國土地科學，2010，24（9）：53-55.
[4] 翟文俠.基于層次分析的城市開發區土地集約利用研究——以江蘇省為例[J].南京大學學報（自然科學版），2006（1）：96-102.
