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土地流轉范文1
政策在制定或執行過程中，恰恰忽視了農民在土地流轉時的權益分配，這助長了城鎮化推進過程中一些不和諧因素的抬頭。
如果不是房東隨意丟掉的一份報紙，來京務工的河北遷安籍農民高賀似乎早已忘記，因土地流轉，他所在的村子曾經歷一場不大不小的風波。而點醒他的這篇報道，恰與2012年年末在京召開的中央農村工作會議有關。
有消息稱，本次會議重點是研究加快發展現代農業，進一步增強農村發展活力，全面部署當前和今后一段時期的農業農村工作。
有觀點認為，會議提出的“確保土地承包經營權”，是繼“十”提出構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系總體要求之后，中央為解決“三農”問題找到的一個切點。
此次會議明確強調，充分保障農民土地承包經營權，不能限制或者強制農民流轉、承包土地。這是一條底線，且要守住這條底線。
易莊個案
高賀本是遷安易莊村的村民，在家排行最小，往上還有一兄一姐。因有木工手藝，2005年開始，高賀的父親便帶著大哥遠赴河南安陽一帶承攬家裝類的小工程，大姐則在唐山做家政服務。
兩年前，他和留守在村里的母親、大嫂一起打理家中承包的5畝水澆田，“一般的年景，一畝地一年下來能有1000多塊錢的收入?！?009年乍暖還寒時，村里開始流傳一種說法，稱有大企業要來這里投資建廠，但并不清楚具體是什么企業。而同樣的消息也在周邊幾個村子不脛而走。
那年夏天，高賀的母親突發腦淤血被送醫救治，轉危為安后接受住院治療。為了照顧母親，他和大嫂輪流守在病床前，地里的莊稼幾近撂荒。
之后，易莊村村民迎來了一個“多事之秋”。
母親病愈出院后，村干部就來到高賀家里傳達上級指令，說易莊、白莊、南丘幾個村的大部分土地要流轉給企業建廠，讓高家人在一份土地流轉協議書上簽字。至于建什么廠子，高賀說他問過，村干部先是不讓問，幾經猶豫后只說了句“是一個很大的農業項目”。
很快，遠在河南的高父打回電話，說土地流轉在河南也有，“只要村里人都同意，補償款給得合理，就轉吧”。
但事非人愿。按照高賀的說法，當時流轉協議中規定，每年每畝水澆地流轉款1000元，旱地每畝每年600元?？此坪禎潮Ｊ盏囊患垺捌跫s”，在幾個村的村民心底卻像強制賣地。
“村里人都認為，補償款給得不合理。當時，有懂中央政策精神的村民代表還安慰大家說，土地流轉的原則是‘自愿’，自己不同意的話，上級是不會強行讓你流轉的。”
沒過多久，村民發現，這種名義上以自愿為前提的土地流轉實際上已經走了調。
“你不簽字能行嗎？人家逼著你簽?！备哔R說，“起初村里、鎮里干部的態度還可以，凡事商量著來，后來卻搞起了株連制。村小學有位李老師，因為他愛人不在流轉協議上簽字，就被校長攆回家去‘做工作’，如果再不簽字就不讓她上班了”。
“非農化”暗瘡
高賀后來才知道，實際上，所謂的大企業要建的并非農業項目，而是一座鋼廠。
“好好的一片土地真要建起鋼廠，以后受牽連的還是老百姓，光污染就夠村民受的?！备哔R認為，這是當時村民極力反對土地流轉的最直接原因。
對此，記者聯系到一位知情人士。據其回憶，2009年8月，河北某鋼鐵集團以籌建大型現代化養雞場為由，擬占用上述幾個村的3600畝土地作為建設用地，其中集體土地2500畝、農民承包土地1100畝。
“而所謂的‘流轉’，實際上是當地假借政策之名，變相租占農業用地。”這位知情人透露，按照當地政府對企業的承諾，企業可以先與村委會簽訂一份租用地協議，而后村委會再與農民簽訂土地流轉協議。待流轉工作全部完成后，企業將“租金”分期交給各村村委會。
至此，又一個問號被劃出。鋼廠是一個典型的工業項目，依據《土地管理法》的相關規定，任何單位和個人進行建設、需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。既然如此，這家鋼鐵集團為什么要將新項目選址在農用地上？又為何要借用“養雞場”之名呢？
上海亞太律師事務所律師陸欣認為，項目建設所占用的土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。也就是說，如果上述項目還在原址建設，那么幾個村的農業用地必須依法先進行“轉制”，即轉為建設用地。
“但前提是，項目選址必須符合土地利用總體規劃。”陸欣解釋說，在土地利用總體規劃確定的市、村莊和集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃，分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。
在對易莊村的情況進行分析后，陸欣認為，當時該企業之所以把廠址選在農村土地上，一是想繞過國土部門的用地監管，簡化或者規避用地審批手續，做到快速施工、快速投產，盡早收回投資成本；二是逃避應繳的土地出讓金，減少用地成本。
對于為什么要用養雞場項目之名去掩蓋鋼廠項目，陸律師認為，這也是問題的本源?！爸醒胪七M土地流轉的目的是要實現農業規模經營，提高農業生產效率，建設現代農業。因此，流轉出的土地必須保證其農業用途不變。也就是說，你建的必須是農業項目?！?/p>
他認為，這個案例足以說明，當年該企業用養雞場項目占地雖然利用了流轉政策的概念，但實際上損害了農民的土地承包經營權。
農民的恐懼
事實上，農村土地流轉是在我國城鎮化進程不斷加快、大量農村人口向城市流動的大背景下出現的，是農村家庭承包的土地通過合法形式將經營權轉給其他農戶或其他經濟組織的行為。
有數據顯示，十七屆三中全會之后，我國農村土地流轉進展迅速。2011年上半年，全國土地承包經營權流轉面積達到2.07億畝，占承包耕地總面積的16.2%。
在此過程中，盡管中央反復提出要在堅持“依法、自愿、有償”的原則上穩妥推進土地流轉，但實際上，處在弱勢地位的農民群體往往面對的是處于強勢地位的基層政府、尚存依附關系的農業企業，甚至是實力雄厚的非農企業。在這種權益失衡的局面下，政策落實在下游環節中走調成為必然。
2008年，位于江蘇省中部的淮安市批準建設了一個生態旅游服務中心項目，有報道載明，用于項目建設使用的絕大部分土地，是當地政府以經營權流轉之名從農民手中征用的。
值得一提的是，為了讓農民“自愿流轉”這些土地，當地實行了“先拆房、后流轉土地”的辦法。許多被拆了房的村民在稻谷收割后不得不搬到了遠離土地的出租房里。一兩年后，他們搬到了集中安置房，而集中安置房離他們承包的土地依然很遠。耕種不便加之村里不讓播種，土地自然只能“流轉”出去。
在拆遷過程中，當地有關負責人說，村民有集體性質拆遷和國有土地性質拆遷兩種選擇。按照所謂國有土地性質拆遷，農民可以拿到更多的補償金。
2011年下半年，記者在黑龍江、河北、河南、山東4省部分地區調研發現，手中擁有10畝以上土地的農民實際上并不情愿將其流轉出去。一方面，流轉過程中尚存的亂象使農民對土地的依附心理趨于強勢；另一方面，農民對轉出去的土地在收益保障上沒有預知。
對另外一些農民而言，隨著網絡化的無盲點覆蓋，他們已經掌握了用科學技術指導農業種植的基本技能，有能力更好地耕種自己的土地；而受物價上漲、土地附加值增加等因素的影響，他們擔心土地在流轉出去之后，收益會低于自己耕種或存有土地所獲得的總體收益。
而更為普遍的一種心理是，絕大多數農民擁有戀土情結，認為擁有土地實際上是一種安全保障。
“城下之盟”后患
對于上述現象，復旦大學經濟學院教授焦必方在分析時指出，我國過去30年的城市化路徑是建立在低成本土地基礎上的一種粗放性擴張。
他認為，城鎮化最重要的載體是土地，而這種低成本粗放擴張是以損害農民權益為代價的。農民交出土地，卻沒有享受到土地增值帶來的收益。政策在制定或執行過程中，恰恰忽視了農民在土地流轉時的權益分配，這助長了城鎮化推進過程中，一些不和諧因素的抬頭。
不僅如此，此前業內也表現出前所未有的憂慮：土地是農民積累原始資金最快捷的方式，雖然農民擁有了土地流轉權，但如果迫于自身經濟壓力急于兌現，甚至是在不了解市場定價、信息不對稱的情況下將土地低價轉讓，其結果將是農民失去最后的保障，淪為無錢、無地、無工作的“三無”農民。
著名評論員李星文此前發文表示，農村土地流轉意味著生產資源的再分配，如果遵循自覺自愿原則公平有序地進行，它就是一件好事；但如果流轉的過程中帶有強制或者誘騙的性質，夾雜了某些人侵吞別人利益的私心，它也可能荒腔走板。
他擔心，對于那些以種地為生、本不想流轉土地的農民，有的可能會被強勢經濟組織逼著簽下“城下之盟”。一段時間之后，失去土地而又找不到新的生計，他們就可能成為赤貧的流民。
分享政策紅利
高賀告訴記者，現在，他們村里的年輕人都不太情愿在家務農，如果流轉政策能夠不走樣地深入基層、落實到農村，很多農民愿意從土地中“解放”出來。
農業部官員在分析、解讀今年中央農村工作會議精神時透露，今后，中央將擴大農村土地承包經營權登記試點范圍，爭取用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記工作。同時，中央還將加快推進農村土地承包經營權流轉管理和服務體系建設，探索建立嚴格的工商企業租賃農戶承包耕地準入制度。
國土資源部副部長王世元認為，推進農村土地管理制度改革的要求是明晰土地產權，為農村改革發展順利進行創造基礎保障。
有評論指出，“農村集體土地確權登記”是保護農民土地權益、深化土地制度改革的基礎。未來農民可以像市民一樣拿到屬于自己的土地證，這對農民來說是一份政策紅利。
土地流轉范文2
[關鍵詞] 土地 流轉 現狀
[中圖分類號] F301.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2014）01-0026-01
景縣位于河北省東南部，地處黑龍港流域，屬暖溫帶半干旱大陸性季風氣候區。轄10鎮6鄉848個行政村，總土地面積79253公頃，總人口53.3萬人（農業人口45.7萬）。境內土壤質地適中，地勢平坦，土層深厚，光熱資源充足，雨熱同期，適合多種作物生長，可滿足作物一年兩熟。
近年來，隨著農業科技推廣力度的加大和農民科學管理水平的提高，農作物產量明顯提高，2013年景縣糧食總產63.1萬噸，同比增長6%，實現了“十連增”。但耕地綜合生產能力仍有較大的提升空間，當前的主要問題就是：一家一戶自主經營與集約化生產、規模化經營之間的矛盾日益突出。目前農村的重點就是進一步完善土地流轉機制，加快土地流轉步伐，以實現土地規模化經營、集約化生產，提高耕地綜合經濟效益。這也符合黨的十三中全會提出的“全面深化改革”的要求。
一、土地流轉現狀
據9月底結束的全縣千戶農民調查顯示，截至2012年底，涉及土地流轉共計241戶，僅占24.1%；土地流轉類型95%以上為耕地，流轉方式多為轉包，占69.3%。流入土地的原因以擴大經營規模為主，占37.2%；流出土地的原因以從事非農產業為主，占53.8%。另據相關部門最近統計，截至目前全縣新增土地流轉面積5213公頃，土地流轉總面積達到2.07萬公頃，流轉率達27.82%。但土地流轉規模、流轉機制和進程仍不盡人意，很值得社會各界共同關注。
二、制約土地流轉的因素
1.土地流轉前途光明 但進程緩慢
土地流轉是當前農村的必然趨勢，是實現土地集約化生產、規?；洜I的最佳途徑。現行的一家一戶、自主經營的傳統模式，在一定程度上嚴重制約著大型農業機械正常作業，不僅加大了生產成本，而且影響了其先進性能的正常發揮，限制了生產力的發展。土地經營最終要走規?；?、區域化、機械化之路，但像景縣龍華鎮“津龍公司”引導農民進行土地流轉，實現規模種養的大型企業很少。當前實行大規模的土地流轉時機還不十分成熟，不能急于求成，要在政府積極引導、農民自愿的前提下，共同探討土地流轉的新模式，學習借鑒外地新經驗，制定適合本地的方案，整合社會財力，實現資源互補，盡快將土地流轉不斷引向深入。
2.政府扶持力度不夠
一是優惠政策不完善，尤其是對發展設施農業不夠重視。二是資金幫扶力度小。禁限于當年實現規模以上（6.7公頃以上）土地流轉，且簽訂5年以上承包合同的家庭農場或合作社，且補貼額度小，對土地承包主體沒有產生較強的誘惑力。
3.農民專業合作社建設亟待加強
當前景縣已成立各種農民專業合作社100多個，但2012年注冊登記數量僅為二十幾戶，大多數為種植類專業合作社，且各種規章制度不夠健全，部分合作社還沒有正常運作，還不能真正發揮專業合作社的各種職能作用。
4.土地流轉的后顧之憂
土地是農民賴以生存的根本，部分農民存在戀土情結也在情理之中。而一些上了年紀，沒有文化且又無一技之長的農民所擔心的是，土地流出后沒有其他生活來源，僅靠每人每年2000多元的承包費很難維持正常生活。但凡青壯年或有一技之長的中老年人，有相當一部分人還是樂意將土地流轉出去的，只要承包費合理。但也有一部分人持中立態度，自己外出打工，將土地交給妻子或老人打理，農忙時回家幫著忙活幾天，種地打工“兩不誤”，也是其樂融融。
5.土地流轉制度需要進一步完善
土地流轉是國內外實現農業規?；洜I、集約化生產、產業化發展的成功經驗，是提升農產品整體競爭市場的必然選擇。但我國大部分農村的土地流轉市場剛剛興建，據初具雛形還相差一定距離，各種制度還不夠健全，尤其是農村中農戶之間的土地流轉僅限于口頭協議，無合同而言。據千戶調查，簽訂土地流轉協議僅占29.9%，不足1/3。即使農戶與企業間有合同遵循，但有些條款明顯損害農民切身利益，急需更改和進一步完善。
三、加快土地流轉步伐的建議、措施
1.加快農村土地流轉進程
一是進一步加大政府宣傳、引導力度。通過營造濃厚氛圍、實地參觀、借鑒經驗等方式提高認識。二是建議政府搭橋、招商引資，積極鼓勵實力雄厚的企業投資農業項目建設，并制定相應的扶持政策，加快土地流轉進程，促進農民致富增收。三是實行政策傾斜。重點向經營實體、家庭農場等承包大戶傾斜，比如大型農機具補貼、農業科技培訓項目等，為土地流轉提供動力，加快全縣土地流轉步伐。
2.完善土地流轉機制
①成立縣、鄉兩級土地流轉協調小組。一是研究制定適合本地土地流轉的合同正式范本，既不違背國家相關政策，又要維護雙方的合法權益。二是協調關系，廣開綠燈，加快土地流轉進程。②完善土地承包合同公證制度，做得有法可依、有法必依，維護雙方合法權益不受侵害。③建立健全農業保險制度，鼓勵每個經營實體積極參險，降低農業經營風險，提高農業綜合經濟效益。
3.進一步加強農民專業合作社建設
一是加強領導。縣政府要成立農民專業合作社發展領導小組，建立協調機制，簡化辦證手續，為合作社注冊提供便利。二是要加大扶持力度。在嚴格落實國家對農民專業合作社稅收、農業、財政等優惠政策的同時，政府財政應適當拿出一定資金，對已經注冊的運作比較規范且有影響力、有特色的合作社給予扶持幫助，調動廣大農民興辦農民專業合作社的積極性。三是加強對現有專業合作社的管理，建立健全各項制度，以制度約束人，依制度處理各項事務。四是加強培訓，強化服務。五是廣辟市場，增加收入。在產業調整過程中，一要著力開發特色農產品，打造品牌，提高市場占有率；二要廣辟市場，發展定單農業；三要把本地農產品做大、做強、做精、做細，提高產品附加值，確保農民增收。
土地流轉范文3
一、基本情況
近年來，伴隨著我區工業化、信息化、城鎮化和農業現代化進程，農戶承包土地經營權流轉明顯加快，穩步推進了農村土地流轉，發展了適度土地規模經營。全區國土面積276.1平方公里，農業土地面積29.24萬畝，其中耕地面積14.43萬畝，可養水面4.65萬畝，林地面積3.66萬畝。截止2019年底，全區3萬家庭承包經營耕地戶中，1.8萬家庭承包經營耕地戶進行了流轉，占60%，流轉土地面積9.95萬畝，其中流轉耕地面積6.65萬畝，占耕地面積46.08%；流轉水面2.5萬畝，占水面面積53.76%；流轉山場面積0.8萬畝，占山場面積21.86%。畝均耕地流轉價格400-600元，水面流轉價格50-250元，山場流轉價格100-300元。按照流轉模式，我區農村土地流轉工作大致可分為以下類型：
一是大戶承包型。種植大戶將農民閑散3.85萬畝土地流轉過來集中耕種,占流轉土地的38.69%。種糧大戶50畝以上194戶，其中50-99畝35戶、100-299畝106戶、300-499畝17戶、500-999畝6戶、1000-1999畝6戶。如鎮農莊村流轉土地520余畝、村流轉土地620余畝、村流轉土地620余畝、街道村流轉土地700余畝、村流轉土地1100余畝、村流轉土地500余畝，實現了規模經營，提高了土地收益。
二是家庭農場型。以家庭生產經營為主，通過較高的生產技術和管理水平，對土地實行規?；I化的經營。截止目前全區共培育申報家庭農場49家，流轉土地面積1.24萬畝，占流轉土地的12.46%。低于200畝23家，200-500畝20家，500-1000畝4家，1000-2000畝2家。
三是合作經營型。以農民家庭經營為基礎，成立農民專業合作社，發揮組織優勢，實現規?；N植和標準化生產，提高農業經濟效益，占流轉土地的7.27%。糧食生產合作社2家，如安油油菜種植專業合作社通過土地托管、土地流轉形式，實現流轉土地5000畝，同時引進有種植技術的縣農民簽訂托管協議，成功托管土地從事農作物、經濟作物種植，進一步提高了機械化水平，實現了合作社、農民的共贏。
二、農村土地流轉取得的成效
（一）促進了農業經濟結構調整和農業的規模化、產業化經營，提高了農業的市場競爭能力。我區農村的土地流轉是和農業產業結構的調整密切聯系、相互促進的。在市政府《關于加快現代農業發展的若干政策（試行）》引導下，圍繞建設優勢農產品基地，較大規模地開展了土地流轉，如市綠地園林專業合作社在鎮岳山村成片流轉土地，發展高檔花卉苗木；區鎮響水澗村怡香園家庭農場在東灣和響水澗村流轉土地種植葡萄、提子，發展農家樂休閑觀光農業。市區恒暢蔬菜專業合作社通過土地流轉，生產無公害蔬菜。通過土地流轉，全區的農業生產開始由“傳統型”向“現代型”，由“分散型”向“集約型”轉變，反映出土地流轉在發展現代農業中的關鍵作用。
（二）促進了農村勞動力轉移，加快了城鎮化進程。農村土地流轉面積的增加，使越來越多的農民從土地上解放出來，安心外出務工經商，加快了農村勞動力向二、三產業轉移，加速了農村人口向城鎮集聚，推動了城鎮化進程。同時有效減少了土地撂荒，提高了土地利用率。
（三）促進了農民增收，提高了農業經營效益。我區租金標準一般每畝每年為400—600元不等，這樣通過土地流轉農民可以獲得相對較高的和比較穩定的有償收入。有的土地流轉收入甚至高于自己的傳統作物收入；土地流轉后有的農民外出務工，有的就近為承租經營的新型經營主體打工，使農民從原來直接生產經營者，變為龍頭企業、合作社或家庭農場主的農業工人，從而增加了工資收入。全區通過土地流轉，重點發展經濟作物種植、苗木以及農家樂旅游休閑等。當地農民不但可以直接從土地上每畝收入500元租金，還可作為新型經營主體服務人員，人均年勞務收入可達5000—8000元。同時經營者通過規模經營，也較大幅度的提高了農業經營的效益。
（四）促進了農村社會分工，更新了農民的觀念，促進了農業適用技術的推廣應用。龍頭企業和種養殖大戶一般都具有比較先進的生產經營理念，他們積極采用優種良法，爭創品牌和市場意識，對當地農民起了潛移默化的作用，改變了農民傳統的生產觀念，使農民學到了先進的生產技術和管理經驗。如區鎮響水澗村怡香園家庭農場利用避雨栽培和肥水一體化技術種植葡萄，品質大大提高，在它的示范引導下，附近種植戶紛紛采用此技術，既節省勞力又增加了收入。土地流轉形成規模經營后，有利于開展水利道路等基礎設施建設，有利于采用多種農業機具、優良品種和先進農業適用技術，也有利于專業技術人員的指導。
三、主要做法
（一）完善機構、強化領導。區農業農村局成立了由農業農村局主要領導為組長、分管領導為副組長、相關職能部門負責人為成員的工作領導小組，形成了統一領導，分級負責的工作機制。先后在各級會議和培訓班進行了廣泛宣傳動員，使全區干部充分認識到了規范流轉土地的重要性和必要性，統一了群眾思想，消除了群眾顧慮，贏得了群眾的理解、參與和支持。
（二）堅持基本原則，不斷增強土地流轉動力。首先，是群眾自愿的原則。土地是否流轉，以哪種形式流轉，由農戶自主決定，不用行政手段強行流轉。其次，是平等協商、有償流轉的原則。土地流轉的轉包費、租金等應由農戶與受讓方或承租方平等協商確定，鎮村不得干預。其流轉收益歸農戶所有，鎮村不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉嚴格遵守國家法律、法規和有關方針政策。在土地流轉中，不改變土地所有權權屬關系，不隨意改變土地承包關系，不擅自改變農業用途，流轉的期限不得超過二輪土地承包剩余期限。第四，是規范操作的原則。農村土地使用權流轉涉及多方面的利益關系，必須健全制度，嚴格程序。具體工作中農經部門在組織、指導流轉雙方簽訂土地流轉合同書的基礎上，建立土地流轉臺帳，當好流轉雙方的中介，使土地流轉合法規范。
（三）服務到位，確保了土地流轉取得實效。區農業農村局和鎮、辦事處常跟蹤到村開展指導工作，解決在實際操作過程中的實際問題，規范相關資料，解釋有關政策，現場點評工作，促進了土地流轉工作的順利開展。
（四）積極穩妥地推進土地確權登記工作。明晰和落實土地承包經營權是推進土地流轉的前提條件，也是建立農村土地流轉市場的基礎性工作。按照中央提出的“現有土地承包關系保持穩定并長久不變”的要求，在落實農村土地集體所有權的基礎上，全面認真組織開展確權登記工作。
（五）注重問題化解，維護土地流轉秩序。在確權頒證和土地流轉過程中，因多年來土地出讓、租賃、互換和分戶等造成的土地權屬糾紛集中爆發，區農業農村局高度重視這些問題的化解，充分發揮村調委會作用，堅持小問題隨時解決、大問題會商解決的辦法，耐心細致地向當事人雙方進行政策講解、調解說和，成功化解了土地矛盾糾紛。同時積極協調處理各方關系，及時解決土地流轉中遇到的困難、問題，化解承包大戶與群眾因灌溉、用電和公共設施維護等發生的糾紛，確保了流轉雙方的合法權益，維護了土地流轉的秩序。
四、存在的問題
1、土地流轉普及度有待加強。一是市場化機制尚未形成，土地經營比較效益低。土地流轉的市場運作體系和相關服務平臺缺失，土地評價缺乏依據，流轉信息不對稱，流轉層次不高、渠道不暢，土地流轉的對象與范圍選擇余地小，流轉形式較為單一。目前農民因土地流轉收益成效不明顯，農村也未實現土地、資金、技術和勞動力資源的優化配置。二是土地交叉細碎，部分基礎設施較差。由于農民承包的土地較為分散，質量也有所不同。在實行大面積土地流轉時，要跟所有村民進行協商，難度較大。交叉細碎的耕地對于農業機械的使用也產生了較大的制約，機械化程度低，耕地成本較高。部分土地渠道堵塞、生產條件惡化、基礎設施落后，對耕種造成一定程度影響。
2、土地流轉程序有待規范。部分土地流轉無序、隨意、分散。具體表現為：一是部分流轉雙方僅為口頭約定、沒有簽訂流轉協議，土地流轉期限短，一般在1-2年內；二是流轉協議不規范，內容過于簡單，對雙方權利義務及違約責任等缺乏明確具體的規定；三是有的合同未經管理機構審查、簽證或公證機關公證。以上情況若當事人雙方出現糾紛，則難以解決。與此同時，土地流轉登記備案制度也在具體執行中存在漏洞，且多數流轉缺乏相關備案登記和土地承包經營權變更手續，流轉雙方主體資格不明確，不符合法律規定。
土地流轉范文4
土地流轉是解決“三農”問題良好途徑，而金融創新是土地流轉的突破口。本文從農村土地流轉中存在的金融創新問題出發，提出加大對農村土地流轉金融支持力度、體制創新帶動金融產品創新、擴大金融服務區域、引進復合型金融人才的農村土地流轉的金融產品創新思路。
關鍵詞：
經濟新常態；農村土地流轉；金融創新
“三農”問題是目前農村的現狀問題，而土地流轉是解決這一問題的良好途徑。城鄉土地制度上存在的二元分割被認為是城鄉發展不均衡的重要原因。自2014年以來，我國已經頒布了政策性文件主要有兩個：一是針對如何引導土地經營權的有序流轉、農業適度規模經營；二是針對如何對工商資本租賃農地、監管和風險防范文件的執行，農村土地流轉迎來了春天。據中國農業部數據顯示，截至2014年底，我國農村土地流轉面積已超出承包地總面積的30%，如圖1所示。近年來，已有部分學者圍繞土地流轉進行討論，認為隨著產業結構調整和優化，社會經濟不斷發展，以及城鄉收入差距的問題，必然會引進農村人力資源轉向城市，造成部分土地空置，促進農村土地流轉，擴大農業產業化生產等。近年土地流轉取得了較快的進展，但也出現了很多問題制約土地流轉的發展。而重中之重的金融支持，是制約農村土地流轉速度及流轉規模的主要原因。對于農村金融支持方面，現有的文獻主要集中于建設政策扶持、建設農業產業化金融支持體系、解決抵押融資中的抵押物問題上。而對于如何創新金融產品以期適用農村土地流轉的現況，還需要深入研究。
一、農村土地流轉中存在的金融創新問題
（一）農村土地流轉金融支持不足金融支持土地流轉的作用主要表現為四個方面：農業投資水平、人力資本水平、農業生產方式和農業科技水平。金融支持不足，影響農村經濟的發展，從而也阻礙了土地流轉的規模和進程。從我國的農村金融組織的布局來看，大型商業銀行已基本撤出了農村，而政策性金融機構一般不直接與農戶發生業務關系，農村合作社、村鎮銀行的網點逐漸覆蓋農村市場。出于商業目的，是資金“抽水”的現象依舊存在，從農村吸收的存款往往沒有用于農業貸款，而是被配置到發達地區，導致農村融資瓶頸，農村內源性資金不足，抑制對土地流轉貸款的支持6研究探討與發展。
（二）金融產品單一，良莠不齊從信貸產品上，農村金融機構仍以傳統的抵押貸款為主，目前有些銀行已在試點農房抵押貸款、農村土地承包經營權抵押貸款、林權抵押貸款。例如海鹽案例[1]，它在2009年推出了“農鉆通”農村土地承包經營權為抵押品的專項貸款，2014年推行“農宅通”農村住宅抵押貸款、“農股通”農村股權質押貸款。但是由于抵押物價值的衡量及銀行對于不良資產處理抵押物等問題上，農業金融產品主要品種主要是農戶小額信用貸款，此貸款規模有限。有些地方還推出“聯保貸款”，但具體分到每個人的貸款額度都是有限的，難以滿足土地流轉的資金需求。目前，農村市場并不為大多數金融機構所看好，產品開發的針對性小，信貸產品非常少，金融產品單一的局面仍在持續。
（三）缺少全國土地流轉服務網絡平臺，金融創新產品僅限于局部地區目前，能查到土地流轉數據的平臺是非權威網站——土流網，但數據多為民間數據，并不權威。大多土地流轉服務僅限于一村一鄉一鎮一市，并不造成規模。而多數的村鎮銀行規模較小，僅局限于一鎮或一市。土地流轉的局限性導致金融創新產品設計的局限性，不但耗費人力物力和財力，而且收益效果不佳，和投資其它產品相比不具優勢，這影響了銀行對土地流轉產品設計的積極性。
（四）缺少針對土地流轉設計金融產品的專門人才金融創新的動力在于人才。金融產品的設計，關鍵在于讀懂政策要求，對政策制度的發展具有前瞻性，緊跟政策要求。而目前金融產品的設計，往往套用于其它領域已成熟的做法，比如抵押貸款，畢竟農戶能拿出的有價值的東西是有限的，這就限制了農戶對貸款的需求。并且，具有土地管理背景的金融方面人才少之又少，多數是傳統業務的人才，關注點往往局限于抵押貸款，如何在擴大抵押物的層面上，在金融產品設計方面仍不能最適合農戶的需求。
二、農村土地流轉的金融創新思路
（一）加大對農村土地流轉金融支持力度完善土地流轉機制是解決農民收入，盤活農村資產、閑散耕地，解決“三農問題”的重要舉措。而土地流轉的重要保障是金融支持。加大對農村土地流轉金融政策支持力度可以從以下兩方面入手：一是政策性金融扶持。首先，拓寬中國農業發展銀行的業務范圍，將其服務領域向農村城鎮化建設、土地流轉、生態環境等方面拓展。其次，完善農業保險制度。根據農民的意愿，將廣大農村中閑置、分散的小塊土地，通過合理的方式將土地經營權流轉給現代農業大戶，從而不斷發展成為規?；F代化的農業生產。農業生產具有的不確定性較大，經營風險較大，因而需要完善的農業保險制度作為農業生產的后盾。再次，健全農村信用擔保機制。不僅要解決農村承包土地經營權、農民住房財產權、林權等農民授權的資產進行抵押貸款的問題，從農民自身的角度擴大貸款，還要鼓勵設立一些專門的政策性農村金融擔保機構，為農村土地流轉提供相關擔保業務，保證土地流轉的順利進行。二是，政策性規定與補貼。首先，加強政策補貼力度。不僅要從貸款利率上對土地流轉貸款予以優惠，還應加大資金支持力度，建立專項貸款基金。但要適當控制局部土地流轉的規模，保證不觸碰“耕地紅線”。其次，中央規定銀行做到“存于農，貸于農”，初期可以給予銀行一定再貸款利率優惠等措施，幫助面對農業貸款業務的中小銀行解決貸款壓力問題。再次，對貸款具有一定的傾向性，支持具有地方特色的農業規?；洜I，加大力度對規模化經營主體扶持。
（二）完善商業性金融支持一是，完善個人征信業務。目前，很多農戶得不到貸款，是因為所持有的抵押品由于各種規定限制不能進行抵押。首先，建立和完善擔保機構。其次，可以通過“供應鏈金融”的模式，采用農戶與訂貨商、分銷商、零銷商等一條供應鏈的形式，形成一條供應鏈金融模式，農戶可以通過這條供應鏈金融得到貸款。二是，完善金融市場的準入機制，降低金融機構準入門檻。一方面，根據地方的特點，采取一定的鼓勵性政策如減稅來引進新型農村金融機構及服務“三農”的農村金融機構。另一方面，在設立農村金融機構的門檻上適度降低，減少大銀行在農村設立銀行后形成的從農村“抽血”向城市運送的機制。
（三）完善土地金融服務平臺的建設首先，構建全國性的土地流轉平臺。一是，服務平臺。建立全國、省、市、縣、鎮（鄉）、村等多級服務機構，層層匯聚土地流轉信息、完善土地流轉登記等，形成全國統一的土地流轉服務平臺，解決各市、各縣、各鎮（鄉）、各村目前較為混亂的土地流轉現象。二是，監督平臺。不僅要適當控制局布土地流轉的規模，保證不觸碰“耕地紅線”，還要解決好土地流轉中存在的糾紛問題，建立農村土地承包經營糾紛仲裁機構。三是，土地流動創新平臺。目前民間土地流轉常用的平臺是土流網，幾乎覆蓋國內大中小城市，國外部分國家也有所涉及。土地流轉類型主要包括轉包、合作、轉讓、互換、入股、租賃、招拍掛這幾種類型。其次，構建土地流轉金融服務專項平臺。一是，貸款平臺建設。如土流網，建立了專門的土地抵押貸款平臺，申請流程為在線申請土流網資料審核貸款機構受理貸款機構審核貸款審批。但是，此平臺還僅限于與商業銀行合作的土地抵押貸款，對于其他貸款類型還未曾涉及。二是，征信平臺。一方面，對土地流轉情況的核實，可以電話核實、實地核實的方式，另一方面，對貸款者基本情況的核實，可以采取與銀行合作的方式。另外，保險業務也可以滲透到土地流轉金融服務專項平臺的建設中。
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土地流轉范文5
“我們歡迎各界的指導，但是等十七屆三中全會結束后，你再采訪吧”，山亭區徐莊鎮經管站高站長客氣地對記者說。高的態度不難理解，棗莊市一位政府工作人員告訴記者，為避免與十七屆三中全會出臺的政策“撞車”，棗莊市主要領導曾明確表示，全崮山合作社是個好事情，但不宜過分宣傳，有關方面要保持低調?！跋Ｍ隳芾斫馕覀儭保哒鹃L說。
公司模式
在爭取外界理解和支持的時候，合作社社員已經對這種新的經濟形態表現出極大熱情。
“以前我外出打工，沒有時間照顧果園和糧田。現在好了，我把5畝花椒和兩畝多糧田入股到土地流轉合作社，不用操心，一年可拿到2500多元的入股收入，年終還有分紅。抽空到合作社干一天，還能拿到40多元的工資。”合作社社員張德俊接受媒體采訪時如是說。
張德俊對土地合作社的熱情是有原因的。山亭區地處純山區，區內山地丘陵面積134萬畝，平原面積13.6萬畝。隨著越來越多的當地農民外出打工經商，其承包的果園和糧田，因缺乏管理，造成莊稼大量減產，甚至出現了撂荒現象。
面對產出差距的拉大和撂荒的現象，如何更好體現土地收益的最大化?徐莊鎮土山村農民張凱華在充分調研的基礎上，與其他7位農民一起，組建了棗莊市山亭區全崮山土地流轉合作社，并于今年7月在區工商局登記注冊，成為具有法人資格的農民專業合作社。這是山東探索成立的首家農村土地流轉合作社。成立之初，該合作社被命名為“山亭區全崮山土地流轉合作社”，后來為了擴大合作區域，在9月14日改為徐莊土地合作社。
在徐莊土地合作社成立之前，重慶、成都等地已出現土地流轉合作社試點。不過這些組織多是由民政部門審批。去年7月1日，重慶市工商局曾以文件形式給當地某村以土地經營權入股公司的試驗正名，引起社會極大關注，但終因擔心公司經營失敗、農戶利益受損而被中央叫停。在工商部門注冊成立合作社，徐莊土地合作在全國范圍內還是先例。
5月1日，全崮山農村土地流轉專業合作社召開了全體成員大會，確定合作社法定代表人為張凱華，即合作社理事會主任。8名發起人分別以土地經營權的方式出資5000元，共計4萬元作為注冊資金。張凱華坦言，徐莊人均只有七分地，土地不集中沒有出路。“合作社的不少社員由于各種原因自己無法耕種。成立合作社，以土地的經營權入股、委托代耕等流轉形式進行統一規劃、統一經營，把過于零碎的土地集中起來，能夠推動規模種植，提高經濟效益?！?/p>
張凱華強調說，合作社的耕地屬于村集體所有，承包權仍屬于村民個人，合作社只是在合同期間內，享有對這些土地的經營權，也就是說，所有權、承包權和經營權這三個權利是分離的。
“土地交易”憑證進場
據了解，這個合作社先期由徐莊鎮土山村、柿行村兩村農民自愿聯合，以土地入社形式依法成立。農民以戶為單位，用土地承包經營權入社，把自家經營的土地、果園全部交于合作社管理經營。雙方簽訂土地流轉合同，明確雙方權利和義務。
在收益分配上，按入社土地折股，實行保底分配和二次返還分配等相結合。當年總收益扣除必要管理費用后，首先按入社約定的每股保底收益平均分配，剩余純利潤按股分紅，并留存部分合作社集體積累和風險基金。
土地流轉合作社不改變土地所有制關系。合作社立足培育發展傳統優勢產業，積極鼓勵和引導農村能人、專業大戶和從事農業生產經營的組織領辦農村土地流轉合作社，加快提高農業產業化經營水平和農民的組織化程度，并圍繞做大做強徐莊小雜糧產業基地，建立優質高效農產品生產基地和現代觀光農業示范園區，實行“村集體+龍頭企業+合作社+農戶”的組織形式，統一為社員提前、產中、產后服務，增加農民收入。
事實上，合作社的成立和運作得到了棗莊市政府的大力支持。8月29日，棗莊市市長陳偉曾親自到山亭區調研。據當地媒體報道，陳偉在調研時動情地表示，“這次來，就是想看看大家在合作社成立之初，還有什么困難和問題，需要政府幫助解決。希望大家暢所欲言，多提好建議，咱們一起把土地流轉這件好事辦好。”
就在這次調研半個月后，棗莊市在土地流轉方面又邁出一大步。9月14日，陳偉再次來到徐莊，棗莊市山亭區政府向280位農民發放了“農村土地使用產權證”，這在全國尚屬首次。而在發證儀式上，除棗莊市農業局局長等政府部門負責人外，人民銀行棗莊市中心支行行長也赫然在列。引人矚目的是，棗莊市賦予“土地使用產權證”所具有的折股、抵押擔保等功能，在強化土地的財產屬性方面邁出關鍵一步。在十七屆三中全會就農村改革重大決定出臺之前，棗莊的做法讓人略感意外。雖然還只是一種探索和嘗試，但其影響勢必將激蕩整個農村的新一輪土地制度改革。
同日，配合“農村土地使用產權證”使用的平臺――農村土地使用產權交易所，也在徐莊鎮掛牌成立。所有的土地流轉都要通過交易所，避免私下流轉可能引發的糾紛。交易所創舉是持證人在不改變農村土地集體所有制和農戶承包權的基礎上，具有土地的使用權、流轉權、轉讓權和收益權；在產權期限內，按規定用途，可依法使用、經營、流轉土地，也可作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保。目前發放農村土地使用產權證的，都是參加了土地合作社的農民，土地沒有流轉的，還沒有發證。
據介紹，交易所可以提供農村使用產權申請登記、土地收益評估、合同鑒證等多種服務，還成立了土地使用產權糾紛調解庭。在由其監制的《土地流轉合同書》上，條款包括流轉土地情況、委托期限、流轉價格及支付時間方式、違約責任等內容相當完備。
流轉涌動
土地使用產權證甫一亮相，即為合作社社員解決了一大難題――資金。這些證書，為張凱華等村民帶來了大筆的貸款。目前，徐莊鎮作為產權抵押的土地使用產權面積是1727.3畝，一共從當地農村信用社貸了45萬元，分兩次發放到農民手中。與此同時，當地農業銀行也開始嘗試針對“農村土地使用產權證”進行貸款。10月7日，農行工作人員專門到徐莊鎮進行調研和宣傳。不過山亭區農村信用聯社辦公室負責人表示，現在放貸的做法都是暫時的，還需要等待明確的政策信號。
土地流轉范文6
關鍵詞：農村 土地承包
隨著我國經濟的發展，城鄉的差距日益拉大，解決"三農"問題始終是我國社會經濟發展最為基礎的問題。為了吸引外來的資金投入，為了更好地發展農村經濟，實現"三農"的健康快速發展，農村土地承包顯得更為重要了。
當前農村土地制度變革，最為重要的是土地流轉制度的改革和創新。資源流動，是實現其優化配置，促進經濟增長的前提條件。要實現土地的優化使用，土地流轉是必不可少的。隨著國內農村土地市場經濟體制建立和發展，私有經濟比重越來越大，那么對土地資源進行優化配置已成為農民增收的重要元素、也是對提升農業競爭力的必然要求。事實上，近年來隨著農村外出勞動力的迅速增加，土地流轉已被國家法律和政策承認并得到鼓勵發展[1]。
一、農村土地承包形成的原因
我國是一個農業大國，農民占我國人口的最大比例。現今，我國不少地區的人地矛盾空前緊張，"農地細碎分割，經營規模太小，生產效率低下"，家庭小規模經營受到質疑。同時，其他工種得到了推廣，人們有了更多的選擇，致使農民對土地的積極性降低，以至于大量的土地被荒廢、被流失。在這樣的情勢下，我國農村土地承包的出現能更好地解決這些問題，使土地的利用率、產出率得到了空前的提高。
二、農村土地承包的形式和用途
土地承包的經營權可依法采取轉包、出租、互換、轉讓、入股或其他方式流轉。承包方和發包方雙方通過簽訂合同等形式確定轉讓金額、年限、土地的用途。農村土地的使用是多方面的，主要是用于養殖業、規模化蔬菜水果種植、開設工廠等。
三、農村土地承包的利益關系
農村土地流轉不僅確保了農民的收益分配權，而且對促進農業產業化、農村勞動力轉移和增加農民收入等多方面起到了積極的推動作用，取得了較好的社會效益和經濟效益。
農村土地承包，既能把荒廢了的土地合理資源化，也增加了農民的土地租金收入、增加了地方的稅收收入。如果地方是將土地用于養殖業、種植業等可帶進先進的養殖、種植技術，有利于提高當地農民的技術水平，使廣大農民更科學地管理農地，獲得更高的收益。如果是用來開設工廠，那么就能解決一部分人因為轉讓土地而失去工作的農民，他們可轉向工廠工作[2]。
四、土地承包存在的問題及解決問題
土地是農民的土地，農民有對土地的支配權，可是在土地轉讓過程中，有些地方的村干部為了減少繁瑣的手續、為了從中謀取不正當的收益，未經村民的討論通過，就私自將土地轉讓。同時，由于農村人們對法律知識的薄弱，往往會被一些不良的村干部、不良的商人欺騙，簽訂了一些不符合我國農村土地承包法的轉讓合同。例如，某地的一個地方官勾結當地村干部為了以較低的價格轉讓土地，從中謀取差額利潤，未經過村民的同意就私下簽訂轉讓合同。事情成事實后，很多村民就忍氣吞聲，接受低價格轉讓土地，但是一些村民不滿意其價格，要求村干部給予合理的價格。在村民捍衛自己的利益的同時，一些無良的村干部竟以恐嚇等不法手段逼該村民接受。在利益的沖突下，不少村民也只好無奈接受，但是也有人運用法律捍衛自己的權益，把村干部和地方官員告上了法庭[3]。
一個法律文盲談何用法律來捍衛自己的權益，因此提高村民的法律意識是十分重要。有關的村干部應定期組織村民學習相關的法律知識，聽相關的講座報告，做好宣傳法律重要性的工作，讓村民懂得必要的時候向法律援助。
位于山區的農村，生產力是比較低下的，如何才能吸引先進的生產技術，吸引外來的先進養殖業、種植業，如何才能運用好先進技術一直是困擾農民的問題。同時引進的先進技術如何在不損害農民利益的基礎上為農民謀福利是不少農民擔心的問題。農業生產技術提高了，農產品的產量增加了，對非農業人員來說是天大的喜事。但是，對農民來說，農產品豐收真的能增加家庭收入嗎？答案并非肯定的。在微觀經濟學中有一句話叫谷賤傷民"，意思是谷物豐收了，就意味著谷物的價值降低了，農民的收入就會相應減少了[4]。
我國現今通貨膨脹異常，這無疑加大了農民的壓力，生活水平不但得不到相應的提高，反而開始下滑。因此，解決民生問題是刻不容緩的。如何解決問題關鍵是看農村土地的運用情況。土地的轉讓就意味著一部分農民失去了工作，如何才能合理處理好人員的流動。
為了更好地解決民生問題是我國建設小康社會、建設社會主義新農村的根本要求。要更好地解決問題，就要加大對農村"三高"農業的投入，提高中低收入，抵抗通脹，保證廣大農民的生活質量。同時，我們可以以入股的方式來轉讓土地，村民們是承包方的一份子，就會自覺起到監督作用。多勞多得，村民們的積極性得到相應的提高，在收入方面也相應增加了，更好地解決生活問題，提高生活質量。
隨著社會的發展與進步，當前開始提倡綠色環保，很多大城市逐步淘汰了污染、破壞環境的工廠。這些工廠被轉移到了一些欠發達的地區，遷移到農村是很多廠商的選擇。土地轉讓給了這些廠商，當地的環境受到了污染，河流失去了昔日的澄清、空氣失去了昔日的清新、天空失去了昔日的明朗，人們的生活環境、身體健康都受到了極大的危害[5]。在他們認識到后果的嚴重性想要退回土地時卻因為合同的期限沒到，無法賠償違約的金額，無奈繼續完成合約。無良的廠商為了減少環境處理費，沒有盡到處理好自己污染環境的善后工作。
我們可以在轉讓合同上增加承包方應自覺履行處理好排放物的有關條目。要求承包方不能過度向大自然排放有害物質，且其排放物要符合國家相關的指標。若出現違反合約情況，承包方應負起所有的損失，并終止合約。
五、土地承包能促進傳統農業向現代農業的轉變
價值支配著價格，而價格決定著農民的收入多少；農民有了收益才有條件接受學習現代農業科普知識，因此、對傳統農民向現代農民轉形有著重大促進作用。當前，我國新農村建設的首要任務是建設現代農業，包擴生態農業及觀光農業。所謂現代農業，其總體特征為具有科學化、系統化、商品化、產業化。那么，如何建設現代農業？有學者認為，"用現代裝備、技術、服務理念、產業體系、市場營銷、新型農民等構建農業價值鏈。而逐漸朝機械化、集約化方向發展，這要求農民必須具備相應的素質，改變農業效率不高的局面，使我國農業朝著年輕化、知識化、專業化、機械化方向發展[6]。
隨著產業的轉型，技術要求的提高，農村人們注重學習的程度空前提高，國家的教育水平也逐步得到改善。產業的轉移更刺激了我國農村的發展，促使經濟的發展。
農村的土地承包使農村的經濟得到一定的發展，農村的經濟迎來了春天，人們的生活水平得到了改善。但是農村土地承包制度還不算太完善，國家今后應該更注重農村土地的轉讓流動問題，給農村百姓們一個信任的法律保障。同時應加強人們對中國農村土地承包法的認識與了解。農村人們應該合理運用土地、提高價值，把土地的產出率最優化。
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