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購房貸款合同范文1
被告：番禺里仁房地產有限公司（以下簡稱里仁公司）。
第三人：中國工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協議書》，約定由南村辦事處向購買里仁公司房屋者提供樓價70％以內額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業務。此后，里仁公司即開始進行售樓業務。
1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購買里仁公司位于番禺市迎賓城環市廣場牡丹閣A樓7室房屋一間，價值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決，或因重大技術需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災害等因素影響，可延期交樓；但自應交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內退回一切款項及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購房款126008元給里仁公司，并支付其他費用1496.30元。
同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請暨還款擔保書》，承諾自貸款之日起同時開立零存整取房屋儲蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當日將鄺五女所貸8萬元直接劃入里仁公司專用帳戶。
里仁公司在施工過程中，于1996年5月13日向番禺市建設委員會提交《工期延誤報告》，要求因地質情況復雜改變設計方案，工程施工需延誤215天；還以對所有樁工程進行檢測及不可抗力風雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設委員會為此加具了“延誤工期原因基本屬實”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經與里仁公司多次協商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計算的利息。
被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因為施工中遇到了合同約定的可延期的情況，并被市建委證實。因此，要求繼續履行合同。
第三人中國工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對此承擔連帶責任。
番禺市人民法院經審理后認為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經營金融業務資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協議書》、《還款擔保書》，是當事人的真實意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應由其主管部門第三人承擔法律責任。原告鄺五女依約交付了購房款，被告應按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎施工中，確實遇到地質復雜情況，從原設計鉆孔樁改變為人工挖樁，使施工時間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時間可順延215天。但被告對樁工程進行測檢和雨水天氣影響的時間是合同簽訂時應預見的，且測檢工程保證質量是被告應承擔的義務，被告因此要求順延交樓的時間無理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時間是1996年6月30日前，允許順延時間為215天，即被告實際應交付樓房的時間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，原、被告簽訂的購房合同應予終止。據此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔保書》均應相應終止。致使上述合同和擔保書終止的過錯責任在于被告，被告應承擔違約責任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計付該項利息至付清為止，同時應賠償原告因辦理購房手續必須支付并已支付的其他費用1966.30元。第三人所貸8萬元已劃入被告帳戶，并由第三人監督被告使用，屬一種特殊的借貸關系，故應由被告返還給第三人，并負擔按月利率11.55％計算的從1997年5月21日起至還清款項之時的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項及參照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》，該院于1997年11月25日判決如下：
一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請暨還款擔保書》終止履行。
二、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還8萬元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計付該款利息給第三人至付清時止。
三、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還原告鄺五女購房款131008元及賠償有關購房費用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計付利息至付清時止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。
四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲蓄專用帳戶內的存款63346元，由原告自行處理。
判決后，原、被告及第三人均沒有上訴，判決發生法律效力。
評析近年來，隨著住房制度改革，抵押貸款購房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實踐中，就產生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發生的一個主要原因，是因為開發公司無法按期交樓。因此，如何確定開發公司無法按期交樓的責任是問題的關鍵，也是案件爭議的焦點。在本案審理過程中，對以下兩個問題有較大爭議：
一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責條款中第一種意見認為：里仁公司與購房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應承擔按期交樓的責任。里仁公司辯稱無法按期交樓是因為地質情況復雜，需改變設計方案造成的。但這種情況的出現歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測試工作不認真、不細致而導致的重大判斷失誤；而其所辯稱對樁工程測檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應當預見的。因此無法按期交樓過錯責任完全在里仁公司，其應承擔違約責任。
第二種意見認為：里仁公司未能按期交樓，是因為在施工中地質情況復雜，需改變設計方案并對所有挖孔樁進行抽蕊測試，以及受不可抗力風雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責條款，而且已被番禺市建設委員會調查所證實，因此鄺五女起訴無理，里仁公司并未違約，應繼續履行合同。
第三種意見認為：里仁公司在基礎施工中，遇到地質復雜情況，以原設計鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設委員會提供的專業證明，因此交樓時間可順延215天應予以認定。但是對于里仁公司所稱因對樁工程作檢測及雨水天氣影響再順延215天的要求，因為雨水天氣影響施工進度是合同簽訂前就應預見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實，且測檢工程保證質量本是其應承擔的義務，因此這215天不予認定。按合同約定，里仁公司交樓時間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實際應交樓時間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時止仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，應承擔相應責任。
筆者同意第三種意見，即我們在處理合同約定的免責條款時，必須嚴格把握《民法通則》關于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中有關“不可抗力”責任承擔的規定，堅持有利于保護當事人利益及保護房地產市場健康發展，有利于社會穩定和公平合理的原則，在依照法律規定和合同約定的前提下，充分強調當事人特別是開發公司對其免責的舉證責任，搞好涉及專業技術及有關行政管理部門的調查取證工作，在分清事實基礎上，實事求是地予以處理。
二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認為，法院應僅就開發公司與購房者雙方房屋買賣關系來審理，不應涉及貸款銀行。因為購房者起訴的對象僅為開發公司，訴訟請求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰違反合同，誰就承擔責任，沒有涉及到貸款銀行權責，僅是單一的買賣關系。而購房者與貸款銀行之間是不同于買賣關系的抵押貸款關系，屬另一法律關系范疇，因此不適宜一案審理。我們認為，在這種房屋買賣糾紛案中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因為，抵押貸款方式購房這一行為同時涉及三方當事人，有三個合同，存在三種相關聯的法律關系。一是開發公司與購房者基于雙方房屋買賣合同產生的房屋買賣關系，這是案件的主要法律關系；二是購房者與貸款銀行依據抵押貸款合同產生的抵押貸款關系；三是開發公司與貸款銀行的合作關系。合作關系的產生是因為開發公司在辦理預售商品房業務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發公司。這種合作關系先于購房者購房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實，它是抵押貸款購房行為中缺一不可的環節，如果沒有這種合作關系為前提，開發公司不能從事商品房預售業務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發公司的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。
責任編輯按：
購房貸款合同范文2
2006年6月1日，王女士像往常一樣和丈夫共進早餐后趕去單位上班?！跋掠炅?，你路上要小心?！背鲩T前，她還在細細叮囑著。讓王女士沒有想到的是，這竟是自己與丈夫最后的話別。就在這天傍晚，她丈夫在一場重大的車禍中永遠離開了她。
在此后的一年里，王女士東挪西借，自己償還了當時尚未還清的購房貸款13萬余元。事后，她才聽親戚說起，像她這種情況，剩余的購房貸款也許保險公司可以承擔。
保險公司?王女士猛然想起，在整理丈夫遺物時，的確看見過一份名為“個人貸款抵押房屋綜合保險”的保單，被保險人欄里署著丈夫的名字。但那時她并沒有多想，直接去保險公司辦理了退保手續，還拿到保險公司退還的800多元的保費。
經過一番咨詢，王女士才明白，所謂“個人貸款抵押房屋綜合保險”就是平日里聽說過的房貸險。原來，丈夫在貸款買房時，以自己為被保險人投保了房貸險。而按照規定，如果房貸險的被保險人意外死亡，可以由保險公司來償還購房貸款。
未告知，保險公司要擔責
當初辦理退保手續的時候，保險公司為什么對此只字未提?王女士找到這家保險公司，提出索賠的要求，卻遭到保險公司的拒絕。保險公司的工作人員告訴她，既然已經辦理了退保手續，保險合同就已經終止，保險公司的保險責任已經合法解除了。
由于保險公司工作上的不負責任，原本可以得到13萬余元賠付的保單卻只退還了800多元的保費。2008年初，王女士一紙訴狀，將這家保險公司告上了法庭。
沈陽市和平區法院經過審理后認為，王女士的丈夫與保險公司簽訂的保險合同是合法有效的，在履行合同的過程中，被保險人因為意外車禍死亡，在合同所約定的保險事故范圍內，保險公司應當理賠。
而當王女士到保險公司辦理退保手續時，保險公司沒有告訴她可以接受理賠，而是任她放棄自己的保險利益，使王女士在對后果毫不知情的情況下辦理了退保，屬于非真實意思表示，退保行為不能生效，保險公司仍應對這份保險合同承擔責任。
最終，法院判決保險公司向王女士支付保險賠償款13.9萬元，而王女士向保險公司退回保費825.6元。
專家解析：如何善用房貸險
王女士成功獲賠的案例，不但明確了保險公司的責任，也凸顯了房貸險的積極作用，那么，房貸險到底是怎樣一個險種呢?記者采訪了中國人保財險理賠中心房貸險業務負責人李濤。
問：房貸險就是用來保障購房人的還貸能力嗎?
答：還貸保障只是房貸險的功能之一。
房貸險的全稱為“個人貸款抵押房屋綜合保險”，包括了財產損失險和還貸保證險兩部分，它們捆綁在一起，購買時是不能分割開的。
財產損失險是對房屋本身投保，約定哪些原因造成房屋損毀時由保險公司來賠償；還貸保證險則約定在哪些情況下由保險公司代替貸款人向銀行還貸。比如在這個案例中，就體現出了房貸險的還貸保障功能。
問：保險公司在什么情況下會代為還貸?標準是什么?
答具體標準還要根據保險合同的約定，一般情況下，如果因為意外傷害事故造成被保險人死亡或殘疾，喪失還貸能力，即由保險公司代為還貸。
意外傷害事故，顧名思義，就是無法預知的，突發的，造成傷害的事故。比如，被保險人生了重病或因為自殺導致無法還貸的，就不在賠付范圍內。
對喪失還貸能力的認定，死亡和殘疾的認定標準不太一樣，但是總體上，如果造成連續3個月不能還貸的事實，保險公司就將代為還貸了。
問：有沒有可能購買了房貸險，發生了保險事故，卻得不到保障?
答：當然也是有可能的。每家保險公司的房貸險合同條款可能有所不同，所以在簽訂房貸險的時候，應該對條文仔細了解，特別是保險公司的免責條款。
拿人保財險的房貸險合同來說，比較常見的拒絕代為還貸的情況有以下幾種：
一、如果事故來自家庭成員的傷害，即使死亡或殘疾，保險公司也不會代為還貸。
二、如果在和銀行簽訂貸款合同時故意隱瞞了某些事實，比如以買房的名義貸款，卻根本沒有買房的，保險公司不代為還貸。
三、如果貸款合同里“貸款人”項下署名是兩個人，則一方死亡傷殘，另一方還在時，就不算喪失了還款能力，保險公司不代為還貸。
問：房貸險已經不再作為強制性繳納的險種了，還有購買的必要嗎?
答：投保房貸險有重要意義。它一方面保證銀行能及時收回貸款，避免損失；另一方面也保護了購房人的家庭。
現在人們貸款買房時，可以自主選擇是否投保房貸險，所以可能出于經濟上的考慮，很多人就不選擇購買這一險種。
以房產價值70萬元、20年還清貸款為例，房貸險只有4400元左右，但是一旦發生意外，保險公司代為還貸的數額甚至可以是幾十萬元，這將大大減輕家庭的還貸負擔，還是非常劃算的。
問：發生保險事故后，已經買過房貸險的人該怎么辦?
答：應該立即通知保險公司，及時反映事故情況，保護事故現場，協助保險公司調查。
購房貸款合同范文3
1、《學齡兒童接受義務教育通知書》；
2、戶籍證明：適齡兒童與父、母親同一戶籍的本市居民戶口簿；
3、住房及居住情況證明：房產證或真實有效住房證件，購房合同及發票或購房貸款合同等原件及相應復印件；
購房貸款合同范文4
北京市一中院受理的本市第一起因業主無法按時支付住房按揭貸款，后被承擔連帶擔保責任，并正在替業主償還貸款的開發商告上法庭的案例，日前法院已做出一審判決。
雙方當事人達成和解協議，由開發商退還購房款，同時業主將已購商品房退還給開發商。業內人士稱，該案件的結案，對開發商和購房者，尤其是對一些對房貸按揭償還能力估計不足，最后無力支付“月供”的購房者來說，有一定的警示意義
據介紹，業主陸先生在2000年購買萬泉新新家園的一套房子，并向中國建設銀行北京海淀支行申請10年按揭貸款，陸先生以其購買的北京萬泉新新家園房屋作抵押，北京萬泉花園物業開發有限公司承擔連帶保證責任。但自2002年9月起，陸先生卻不再向銀行交“月供”了。由于陸先生已經逾期7個月沒有交“月供”，銀行于是向北京市第一中級人民法院起訴，請求法院判令解除按揭貸款合同，陸先生償還貸款本金及利息，并由萬泉物業公司承擔連帶還款責任。
購房貸款合同范文5
【關鍵詞】并存債務；債務承擔；保證
一、案情簡介
國家機關A因建設內部經濟適用宜，與銀行B簽訂《個人住房貸款業務合作協議》，約定若A的任一購房人未按期向B償還購房貸款達3個月的，B有權要求A立即支付購房人應付未付的購房貸款本息、違約金等款項。后A、B與單位員工購房人C簽訂《個人住房抵押貸款合同》，約定B向C提供購房貸款，C以所購房產提供抵押擔保，同時A作為該筆貸款的保證人。事后，B依約提供貸款，C不能按期償還貸款超過3個月，且由于種種原因所購房產亦未能辦理抵押登記手續，B催款無果即向法院提訟，要求A、C對該筆貸款承擔連帶清償責任。
對于此案中A是否應根據《個人住房貸款業務合作協議》的約定對該筆貸款承擔連帶清償責任，現形成兩種不同的觀點：
第一種觀點認為，該約定具有保證的性質，A具有在C不能履行債務的時候，由其清償所欠貸款的意思表示，因此應認定該約定系A提供的保證，且系連帶責任保證。由于當事人未約定保證期間，依照我國《擔保法》的規定，保證期間應為主債務履行期屆滿之日起6個月；同時，依照我國《擔保法》的規定，A作為國家機關不能成為擔保人，根據締約過失責任A對B的損失承擔不超過一半的賠償責任。
第二種觀點認為，該約定的性質應為并存的債務承擔，A作為債務承擔人，自愿加入B與C之間的債務關系，在C不脫離原債的情況下，與C共同向債權人B對債務承擔連帶清償責任。
二、并存的債務承擔理論
為更好地分析案情，我們首先應對債務承擔等相關概念進行初步的解構。所謂債務承擔，是指在不改變合同的前提下，債權人、債務人通過與第三人達成轉讓債務的合意，將債務全部或者部分轉移給第三人承擔的法律現象。債務承擔，按照承擔后債務人是否免責為標準，可分為免責的債務承擔和并存的債務承擔。其中并存的債務承擔是指債務人并不脫離合同關系，而由第三人加入到合同關系當中，與債務人連帶承擔合同義務的債務承擔方式，債權人可以請求債務人履行義務，也可以徑直要求第三人履行義務。
并存的債務承擔理論并未在我國《合同法》中明確的規定，但其作為債的轉移的一種形式，一般認為應符合如下之條件：
1.須存在合法有效的基礎債務，這是第三人以債務人的身份加入到基礎債務中的前提。
2.第三人有承擔債務的意思表示，實踐當中該類意思表示形式較為多樣，包括單獨出具書面確認函或者相關文件、在系列合同的總合同中具體規定等等。
3.第三人所承擔的債務不得超過基礎債務的限度，并存的債務承擔依賴于基礎債務而產生，第三人所承擔的債務不應較基礎債務為重。
4.債權人的同意及基礎債務的可承擔性。并存的債務承擔中，如果是第三人對原債務負連帶責任，則第三人加入原合同關系不會增加債權人實現債權的風險，因此不需要經債權人的同意即發生債務承擔的效力；如果是第三人對原債務承擔按份責任，則第三人加入原合同關系將部分改變債權人實現債權的風險，在這種情形下，必須征得債權人的同意，債務承擔才能發生效力。
同時，在并存的債務承擔中，還需考察基礎債務是否具有可承擔性。我國《合同法》第79條排除了合同權利轉讓的三種情形：一是根據合同性質不得轉讓；二是按照當事人約定不得轉讓；三是依照法律規定不得轉讓。盡管該條只是針對債權轉讓而設定，但并存的債務承擔作為債的轉移的一種形式，亦可參照適用前述規定。
并存的債務承擔成立后，將產生如下法律效果：
1.第三人加入到基礎債務的關系中，成為新的債務人，同原債務人一起對債權人承擔債務。
2.第三人取得債務人的法律地位后，也相應地取得了原債務人對債權人的抗辯權。
3.除非有特別明確的約定，第三人作為新的債務人，應當承擔與債務有關的從債務。
三、并存的債務承擔與保證
并存的債務承擔中，基礎債務仍然存在，第三人作為新的債務人加入承擔債務，使基礎債務的履行得到進一步的保障，有增加原債務人履約能力之功效。正因為第三人往往以擔保債的履行為目的而加入基礎債務中，并存的債務承擔與保證在實踐中易生混淆，兩種制度的主要區別在于：
1.并存的債務承擔人承擔的債務與原債務具有同一性，并非主從債務關系；而保證債務與主債務則存在主從債務關系，保證債務受限于主債務。
2.并存的債務承擔人在清償基礎債務順序上與原債務人沒有區別；而保證中的一般保證人享有先訴抗辯權。
3.并存的債務承擔中并不存在保證期間制度；而保證法律關系中，保證人受保證期間的保護。
至于兩者在司法實踐中的區分和認定，目前暫無統一的標準，但最高人民法院（2005）民二終字第200號民事判決書卻給出了一些傾向性的意見，該判決書指出：“判斷一個行為究竟是保證，還是并存的債務承擔，應根據具體情況確定。如承擔人承擔債務的意思表示中有較為明顯的保證含義，可以認定為保證；如果沒有，則應當從保護債權人利益的立法目的出發，認定為并存的債務承擔”。類似的意見在最高人民法院于1991年8月31日作出的《關于惠州恒業公司訴恩平旅游實業公司購銷合同糾紛一案中銀行是否負保證責任的函》中也有體現。從以上相關的法律文件可見，保證的認定應該以明確的保證意思表示為前提而不得推定，否則該類法律行為一律定性為并存的債務承擔。
如上所述，無論是并存的債務承擔還是保證，對債權人所產生的法律后果并無太多差異，債務承擔人或者保證人均須向債權人負清償之責任，但區分兩種制度安排下的細微差異，在實踐中亦會有重要意義：
1.并存的債務承擔制度中，沒有保證期間的規定，當基礎債務沒有依約現實履行時，債權人即受到訴訟時效的約束，并應在2年的時間內向原債務人和承擔債務的第三人主張權利。而在保證責任中，當基礎債務沒有依約現實履行時，債權人向保證人主張權利應在保證期間內提出，否則保證人對基礎債務不再承擔清償責任。
在實踐中，第三人往往出具單獨的書面函件表達債務承擔之意愿，若將此認定為連帶責任保證，則由于未約定保證期間，依照《擔保法》的規定，保證期間應為主債務履行期滿之日起6個月。當債權人未在主債務履行期滿之日起6個月內向該第三人主張權利，此時該第三人已經無需繼續承擔保證責任，自可對債權人的主張提出抗辯。所以，前述此種關于保證性質的認定，對債權人權利的保護是不利的。
若將此認定為并存的債務承擔，則債權人只要在基礎債務沒有依約現實履行后的2年內主張權利，均應獲得支持。相比較而言，在并存的債務承擔制度下，債權人的權利保護期限更長。
2.我國《擔保法》對保證人資格有著較為嚴格的規定，國家機關、以公益為目的的事業單位及社會團隊、企業法人的分支機構及職能部門均不能成為適格的保證人。那么，當該類主體與債權人的關系認定為保證時，則保證合同無效，債權人與保證人應根據各自的過錯程度承擔締約過失責任，一般情況下，該類主體對債權人的損失承擔不超過一半的賠償責任即可。
在并存的債務承擔制度下，債務承擔的主體沒有限定，只要是雙方真實的意思表示，就不會出現合同無效的情形，債權人當然可以要求債務承擔人全額清償基礎債務。
四、本案的認定與處理
購房貸款合同范文6
一、 按揭貸款中法律關系概述
(一)商品房按揭貸款的類型
1.期房按揭貸款
期房按揭貸款,即預售按揭,是指在商品房建設期間,購房人、開發商和銀行之間約定,開發商與購房人簽訂商品房預售合同,由購房人向開發商預付一定比例的房款,其余房款則由購房人向銀行申請貸款,購房人將其預購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款,同時開發商或其他企業作為貸款擔保人,保證銀行為第一受償權人。
2.現房按揭貸款
現房按揭是指在商品房建成之后,購房人與開發商簽訂商品房買賣合同并支付部分價金,不足部分向銀行申請貸款并將所購房產的有關權證提交銀行作為貸款擔保的購房方式。
(二)各種法律關系的分類
從我國現行按揭中的法律關系來看,其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人(亦即借款申請人)、保險公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關系分別為:
1、銀行與購房人之間的借貸關系
購房人在與開發商簽訂買賣合同后,應按規定提供相應文件資料,向銀行申請個人住房(或商業)抵押貸款,銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數,雙方同時簽署借款合同。因此,購房人與銀行之間系借貸關系,銀行為出借人,購房人為借款人。
2、購房人與開發商之間的商品房買賣關系
購房人欲以按揭的形式購買房屋,首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同,約定購買特定的房屋,并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然,借款申請人同時也就是購房人,其與開發商之間系房屋買賣關系,開發商為出賣人,購房人系買受人。
3、購房人與銀行之間的抵押關系
購房人在向銀行申請借款的同時,要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行,為向銀行申請的按揭貸款設立抵押,如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時,銀行可以實現抵押權,將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關系,其中購房人為抵押人,銀行為抵押權人。
4、開發商與銀行、購房人之間的擔保關系
在按揭過程中,雖然購房人將所購抵押給銀行,但由于多數房屋為期房,即通常我們所說的“樓花”,在我國目前房產證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續,而房屋抵押又以登記為生效要件,因此,銀行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行為尚未生效,也無法保障銀行的放款風險?；诖?銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保,即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前,由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任,購房人若不還款,開發商應當承擔保證責任,也就是我們通常說的階段性連帶保證責任。個別銀行還會要求開發商在貸款期間承擔全程的連帶保證責任。因此,開發商與銀行、購房人存在擔保關系,其中銀行是債權人,購房人為債務人(又稱被保證人),開發商為保證人。
(三)各種法律關系之間的內在聯系
上述各法律關系看似獨立,實際上它們之間聯系緊密,共同構成了按揭貸款的各方法律關系體系,甚至可以說其中的某些聯系無法割裂。例如在按揭中,銀行一般是依據買賣合同審查購房人的借款申請,因此可以說買賣關系是借貸關系的前提;但實際操作中大多數購房人在選中某一樓盤后,先會確定自己的付款方式,如選擇按揭的年限和成數,在條件接受的前提下,才會選擇購買房屋,由此看,借貸關系又是買賣關系的前提。所以,一定程度上看,按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體,不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。也正是由于該關系的復雜性,容易導致按揭中發生糾紛,如:銀行不放款開發商能否追究購房人的違約責任?兩種關系的認定將導致截然不同的結果,把買賣關系作為前提,開發商當然可以追究購房人的違約責任;把貸款關系作為前提,購房人則不應承擔違約責任。至于其它法律關系的聯系則相對簡單,基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同,保險關系則是對借貸關系保障的補充。
二、按揭貸款中銀行所存在的主要風險
從前文分析可以看出,在商品房按揭貸款中存在著四方當事人的法律關系,每一方當事人在某一個環節出現問題,都有可能給銀行帶來風險?？梢哉f,在商品房按揭貸款中,銀行風險隨時存在,且來源多方,表現形式也多種多樣。具體而言,銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風險:
(一)來源于購房人的風險
購房人的風險往往是信用風險,又稱違約風險,是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而所面臨的風險。這種風險一般來自客觀和主觀兩個方面的因素。
1、客觀原因造成的風險
商品房按揭貸款的期限目前
各商業銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規定的最高期限為30年,如此長期的借款期限,購房人自身因素往往會發生各種變化,這期間的風險,主要包括自然原因造成的風險和社會原因造成的風險。前者主要表現為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因導致死亡、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產生的風險;后者主要表現為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業,或造成收入下降,致使借款人無法繼續歸還購房貸款可能產生的風險。
2、主觀原因造成的風險
這種風險主要表現為借款人可能基于經濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經濟利益超過所帶來的損失,如樓價下降,抵押該房價值低于應償債務和應交罰金時,借款人可能會主動違約,從而使購房貸款存在風險。
(二)來源于開發商的風險
1、開發商的欺詐行為
開發商取得貸款后,可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時,銀行可能會被購房者指控資金監管不力,主觀存在過錯而影響債權的實現。
2、開發商延期交房
開發商由于經營管理不善或其他原因導致延期交樓甚至樓盤“爛尾”,致使購房合同無法履行,從而導致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心,由此使銀行貸款受到損害。
3、開發商所建房屋與合同不符
雖然房屋按期竣工,但由于存在質量、面積誤差等種種問題,導致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息,從而損害銀行的利益。
4、開發商所建成房屋存在法律手續上缺陷
開發商開發樓盤未取得土地使用權,無法取得房證或違法預售等而使銀行面臨債權得不到實現的風險。
5、開發商用“假按揭”的方式套用銀行信用
開發商因資金不足,或樓盤銷售不暢,或根本無法銷售出去的房屋等情況,通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的,導致銀行很難或無法實現債權的風險。
此外,在商品房交付使用后,由于物業管理的原因,也容易造成購房者對開發商不滿,從而不積極還貸,使銀行蒙受損失。
(三)來源于被按揭房產的風險
出現這種情況的風險在于按揭房產價值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風險。由于商品房預售按揭期間一般較長,在按揭期間,按揭房產可能會因為各種自然災害或者人為因素而遭到損毀,價值也隨之滅失或下降;此外,按揭房產還可能因為市場原因、國家政策的調整以及經濟區域的布局、交通布局的調整而貶值;另外,在處分按揭房產時,可能因為各種費用的上漲而導致處分成本太高,從而使銀行無法得到處分的價值補償,擔保權落空。
在我國,按揭房產的貶值風險尤為銀行所擔心。目前,由于我國市場機制不完善,競爭的盲目性以及其他原因,相對于我國居民的收入水平,房產價格普遍偏高。因此,一旦房價的波動發生比較大的變化,銀行承擔的房屋貶值風險很大。
(四)來源于銀行的流動性風險和管理風險
我國各商業銀行發放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款,基本上屬于短期資金來源。而商品房按揭一般為個人住房貸款,貸款期限一般較長,少則三五年,多則10年、20年,甚至30年,因此,銀行就存在著以短期資金負擔長期貸款的風險,即流動性風險。目前,由于商業銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段,尚缺乏成熟經驗和有效的手段,容易形成管理和決策風險,如對借款人資信審查不嚴、對借款人發放了超過其支付能力的款項等。
(五)來源于經濟通貨膨脹風險和利率風險
如果通貨膨脹率過高,銀行貸款利率就會呈現出負數。而作為發放按揭貸款這種長期抵押業務而言,銀行遭受風險就更大。在發放商品房按揭貸款的同時,其還款方式和利率應當同時確定下來,在未來的還款期限內,利率波動有可能導致借款人還貸負擔加重,影響按期還貸;或銀行利息收入不足以彌補利息支出。
(六)來源于法律法規和政策的風險
我國《合同法》第286條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣,建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！?2002年6月1日,最高人民法院又出臺了《關于建設工程價款優先受償問題的批復》,明確規定了建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。上述法律和司法解釋的規定,其直接后果就是銀行抵押權的優先受償受到限制,這無疑對銀行資金運作產生了巨大的沖擊。此外,最高人民法院于2004年10月26日出臺的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第五條、第六條、第七條中規定的對被執行人生存權問題的保護,這也加大了銀行的貸款風險,使銀行的債權保護面臨著一個嚴峻而復雜的局面。
三、如何用法律手段加強按揭貸款中銀行風險的防范
(一)委托律師行或專業的資信調查機構加強對購房者的貸前調查工作
銀行在提供按揭貸款之前,應委托專門的律師行或專業的資信調查機構去調查了解借款人(購房者)的個人信用情況、收入來源,對借款人(購房者)的個人素質、實際收入、財產狀況、付款能力等信用狀況進行調查、分析和評估,特別要注意借款人收入的穩定性,逐步實現對個人住房貸款申請人的資信調查工作的科學化和標準化。從而降低來源于購房者的風險。
(二) 強化開發商的“擔保人”身份,并以《擔保法》為依據明確其責任
開發商在按揭貸款中作為“擔保人”可以說是我國內地商品房按揭的一大特色。 目前,我國商品房按揭實務中,開發商的保證責任主要有兩種:1.保證將《房屋產權證》和《土地使用證》交給按揭權人(即銀行);2.代位償付責任。這種保證責任看起來似乎對開發商過于苛刻,但就我國目前的 商品房銷售,尤其是在商品房預售中還是很有必要的。理由是:(1)從商品房按揭貸款設定來看,在將取得的商品房上設定擔保是購房人的本意,一旦房屋建成,按揭便應自然轉化為現房抵押,開發商在商品房竣工辦理有關手續后,將兩證交到銀行手里,使雙方得以辦理現房抵押,按揭權真正得到實現,可以說是按揭人設立按揭的自然結果。(2)從商品經濟發展看,市場競爭越來越激烈,銀行貸款安全性越來越差,單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求,為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國,也出現了“押上加?！钡姆绞?。所以,要求開發商提供保證,不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢,而且符合我國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面實際情況。
因此,銀行在發放住房貸款之前,應該與開發商簽訂“擔保協議”,通過協議來強化其“擔保人”的身份,明確在“期房”轉為“現房”的過程中,開發商有義務將樓盤保質、按時的建造完畢,并在房產局、城建局等相關部門辦理完相應的手續并遞交到銀行和借款人手中。同時開發商還必須嚴格按照與借款人簽訂的《商品房買賣合同》中的條款,如房屋質量、面積誤差、物業管理、園區環境、配套設施等相關規定履行合同,否則如果因上述開發商履約過程中的瑕疵而導致借款人不按期歸還貸款則由開發商承擔連帶擔保責任,并代替借款人還款。通過這一措施,將會大大加強開發商的責任意識,規范其行為,從而降低來源于開發商的風險!
(三)做好貸款相關法律文書的簽訂工作
住房貸款的相關法律文書是保障銀行作為債權人相關權利得以行使的重要保障,因此,《抵押合同》、《借款合同》、《擔保合同》等相關法律文書的簽訂程序是否合法、合規,就成了能否保障銀行相關利益的重要因素。
在合同的內容上:首先,與開發商簽訂的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃,開發商應協助銀行和購房者作好房屋抵押登記等事項,同時還要要求開發商為購房者能按期還款付息提供擔保,直到回購。其次,在與購房者簽訂的按揭貸款合同中,要明確利率是固定的,還是浮動的,明確還款金額、還款日期、違約責任等,另外,還要明確借款人與房產商之間的買賣合同關系,確保其自愿性和合法性。
在合同的簽訂程序上,特別是在與借款人簽訂相關合同時,銀行工作人員和律師一定要確保合同上的簽名是借款人親筆簽名,絕不能因為借款人沒時間或這樣那樣的原因而允許他人代為簽名,既必須落實“面簽”制度。因為根據法律規定,如果合同不是由當事人親筆簽名,該合同對其是無法律效力的,也就是說如果一旦發生糾紛,銀行以此合同去借款人的話會因為不是其本人簽訂的法律合同而不受相關法律的保護,因為此合同從開始就是無效的,由此一來,勢必會極大的增加銀行的風險。
(四)全面發揮律師的參與作用
商品房按揭貸款,其突出特點是強調信用。鑒于我國目前個人誠信體系尚未完全建立,對個人資信狀況較難把握,對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段,而對于信用程度的認定往往需要專門法律技能,因此律師的參與將能很好地預防商品房按揭中各方當事人,特別是貸款銀行面臨的巨大風險。 一般而言,律師在商品房按揭貸款中主要可以發揮以下作用:(1)對開發商及商品房產權及相關情況進行調查;(2)負責起草、簽訂合同等相關法律文件;(3) 對預售商品房相關資金進行法律監管;(4)協助辦理相關法律文件的登記備案。由此可以看出,律師的充分介入可給商品房市場帶來許多明顯好處:(1)減輕了銀行負擔,使銀行只專注于放貸與收款以及市場經營風險的防范上,而且律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件,確保了銀行的權益;(2)律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突,由于是律師而不是銀行承擔資金監管之責,一旦發生開發商轉移資金的風險,銀行就不會因為受到借款人的監控資金不力的指控而使債權受到影響;(3)律師對資金的監管使開發商逃資困難,保證?？顚Ｓ?確保了了房屋的按時完工;(4)律師負責大量法律文件的審查,既免除了借款人的麻煩,又增強了借款人參與按揭的信心,也促進了商品房按揭貸款的進一步發展。
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