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購房定金合同范文1
住所：_________________________________________ 郵編：______________
法定代表人：________________________ 聯系電話：___________________
委托機構：_____________________________________________
住所：______________________________________ 郵編 ： ______________
法定代表人：___________________ 聯系電話： ______________________
乙方 ( 預購方 )：_____________________________________________________
住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________
證件名稱：______________ 證號：______________ 聯系電話 ：______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方預訂《 _____________ 》商品宜，訂立本合同。
第一條 乙方預訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室(以下簡稱該房屋)。甲方已領取該房屋房地產權證 (證書號：________________ )，并經_____________ 測繪機構實測 ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
第二條乙方預訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣______________________________ 元，乙方預訂的該房屋總房價為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三條 乙方同意簽訂本合同時，支付定金人民幣__________________ 元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房出售合同的擔保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉為房價款。
第四條 甲、乙雙方商定，預訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。
第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房出售合同的附件。
第六條 在本合同的第四條約定的預訂期限內，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協商一致;
2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。
第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;
2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預租、查封等事實的。
第九條 本協議一式 份，甲乙雙方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各執一份。
購房定金合同范文2
二手房購房定金合同集錦
賣方：___________(以下簡稱甲方) 買方：____________(以下簡稱乙方)
居間方：_________________________________________
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 甲方所售房屋權證號及坐落位置、結構、層次、面積、附屬設施：
1、甲方所售房屋位于________區_____________新村(弄)_______幢_____室，為_______結構;建筑面積__________平方米;房屋所有權證號為“_______________”，房屋土地證號為“_______________”。
甲方所售房屋設施為(含自行車庫)
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第二條 房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)____________大寫______________________元整(含附屬設施 費用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民幣______________萬元整。
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由_____方負擔或有甲、乙雙方各自承擔國家相關規定稅費。
3、甲方自愿將其兩證即房屋所有權證和土地證放于中介處。
第三條 1.甲、乙雙方約定于______年____月____日之前簽訂正式的合同，如甲、乙任何一方未按時簽訂正式買賣合同，則視為違約。
2.甲、乙雙方共同委托_____________辦理房產交易過戶手續。
第四條 房款支付方式：
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第五條 房屋成交，中介服務費按以下第____種方式收取，并于簽訂正式買賣合同時支付。
1.由乙方支付成交價的__%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
2.由甲方支付成交價的__%即人民幣_______元，大寫_____________元整。由乙方支付成交價的__%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
第六條 房屋交付：
甲方承諾在____________將該房戶口遷出。甲乙雙方在約定_____________甲方將房屋交付乙方，并將該房屋之前產生的費用(水、電、煤氣、物業費等)結清。同時甲方承諾交房時房屋內的設施即裝修完好無損壞，如有損壞則由甲方修護或更換，費用由甲方承擔。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第七條 違約責任：
1.雙方約定之日簽訂正式房屋買賣合同，如有一方未按時簽約視作違約處理。
2.甲方違約，甲方除退還乙方已付定金，并再賠償同額定金給乙方。中介方收取賠償定金金額的50%作為中介費服務費。
3.乙方違約，乙方放棄收回定金，即甲方不予返還乙方所付定金，同時中介收取定金金額的50%作為中介服務費。
第八條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛或財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛或財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第九條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第十條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 生效說明 本協議一式三份，甲、乙雙方各執一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十二條 其它約定事項
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 居間方(蓋章)：
身份證號： 身份證號： 人：
日期： 日期： 聯系電話：
最新二手房購房定金合同
賣方(以下簡稱甲方)：
買方(以下簡稱乙方)：
甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(縣)地塊的國有土地使用權，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______。甲方在上述地塊上建設的項目名稱為______，現已竣工，取得房屋所有權證(房屋所有權證______字______號)，經北京市國土資源和房屋管理局審核，準予上市銷售，北京市經濟適用住房銷售許可證號為京房內證(經)字第______號。 乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方。雙方經友好協商，就上述房屋的買賣事項，訂立本二手房購房定金合同。
第一條 房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米(包括套內建筑面積______平方米，分攤的共有共用建筑面積______平方米)，共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米(含共有共用面積)。上述面積已經房屋土地管理部門測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣______元，價款合計為人民幣(大寫)______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整(小寫)______元。乙方預付的定金______元，在乙方支付購房價款時轉為購房價款。
第三條 乙方同意______年______月______日前將購房價款全部當面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號為：_________________________
第四條 甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續。交付地點：_____________________。甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條 乙方同意其購置的房屋在小區物業管理委員會或業主管理委員會未選定物業管理機構之前由甲方或甲方委托的管理公司負責管理。
第六條 雙方同意在簽訂本合同后一個月內，持本合同和有關證件共同到北京市______________________房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地產權屬證件，并按規定交納有關稅費。
第七條 本合同生效后，除不可抗力外，甲_____(大寫數字)向乙方支付違約金。逾期超過______日(遇法定節假日順延)甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按利率計算。
第八條 本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價款的萬分之______(大寫數字)向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日(遇法定節假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。
第九條 本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條 雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應協商解決。協商不成的，雙方同意按以下第______種(大寫)方式解決糾紛。
1.提交北京仲裁委員會仲裁。
2.任何一方均可向房地產所在地的人民法院提起訴訟。
第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執壹份，副本______份，房地產交易管理部門壹份，______________________________。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號碼： 身份證號碼：
地址： 地址：
聯系電話： 聯系電話：
郵政編碼： 郵政編碼：
人： 人：
聯系電話： 聯系電話：
____年___月___日 ____年___月___日
二手房購房定金合同預售登記機關：(章)
二手房購房定金合同經辦人
年月日
二手房購房定金合同參考
乙方(買方)：
甲、乙雙方本著自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致，就乙方預訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達成如下協議：
第一條預訂房屋
1.該房屋坐落：________市________區________路_________號__________室
(產權證號：_____________________)
建筑面積：__________平方米，產權人：___________
2.產權及限制狀況：
(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________
(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________
第二條預訂條件
1.房屋總價：____________人民幣_________________元;2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;4.戶口遷移：________________;
第三條預訂期限
預訂期限為本協議生效之日起__________天。乙方應于___________年______月_____日之前到甲方營業場所(本市__________區__________路________號)與房屋產權人簽署《房屋買賣合同》。
第四條意向金條款
1、乙方同意簽署本協議時。向甲方支付意向金人民幣_____________元，作為甲乙雙方履行本協議規定的義務和承諾的擔保。
2、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《房屋買賣合同》的，甲方應承擔全額返還乙方已支付意向金的責任：(1)乙方與房屋產權人在簽署《房屋買賣合同》時，就本協議第二條預訂條件以外的房屋買賣主要條款不能達一致的;(2)本協議簽署后《房屋買賣合同》簽署前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。
第五條生效及其他
本協議一式_________份。甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。
甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________
購房定金合同范文3
為深化城鎮住房制度改革，培育和發展住房二級市場，規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配和管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，我們制定了《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》?，F印發給你們，請遵照執行。
附件：北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定
為規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理，培育和發展住房二級市場，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，制定本規定。
一、職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸個人所有。
二、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經濟適用住房所在地的標定地價的10％交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。
購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住房辦理產權登記。
三、已購公有住房和經濟適用住房的土地使用權是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財政，專項用于城市基礎設施建設。
已購公有住房的土地使用權是以出讓方式取得的，其上交的相當于土地出讓金的價款按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政或返還原產權單位，專項用于住房補貼。其中已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50％上交財政，50％返還原產權單位；屬事業單位的，全額返還原產權單位。
四、職工出售已購公有住房屬于規定標準面積內的部分，其售價在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。
屬于超標面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標面積的房價款后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。
五、已購經濟適用住房上市出售時，除由購房人按第二條規定標準繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。
六、出售人是住房面積未達到規定標準的職工，可申請返還其夫婦雙方應得的住房補貼，返還額不超過上交財政或返還原產權單位的售房收入部分且不超過職工應得的住房補貼。
七、已購公有住房和經濟適用住房上市出售應按有關規定交納稅費。
購房定金合同范文4
定金是指在債權債務關系中，為證明債的成立和保證債的履行，一方當事人在債務未履行之前，先行交付另一方當事人一定數額的貨幣。定金是債權擔保的一種形式，根據《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?/p>
定金可以以定金條款或者定金合同的形式體現出來，定金作為與保證、抵押、質押、留置相并列的擔保方式，具有其自身的特點。
1、定金合同是要式合同，必須采用書面形式?！稉７ā返诰攀畻l規定：定金應當以書面形式約定。
2、定金合同是實踐合同，在交付定金時生效?！稉７ā返诰攀畻l規定：當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。
3、定金合同是從合同。其效力依主合同的效力來確定，主合同無效，定金合同亦無效；反之，定金合同無效，主合同并不因此必然無效。
4、定金合同中給付定金數額的限制性?！稉７ā返诰攀粭l規定：定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。
二、購房時應注意定金與訂金的區別
近年來出現的一種購房誠意金（訂金）,一些地方在房產交易實踐中,開發商要求購房者為了證明夠房誠意而向開發商交付的一筆金額,開發商承諾交了誠意金的購房者可以獲得該樓盤的優先購買資格,簽訂正式購房合同時還可以享受一定的優惠。購房者在交付誠意金時一般要與開發商簽訂誠意金協議,該協議一般沒有房屋購買合同的具體內容,例如單價、面積、房屋地點、交樓日期等。誠意金至今尚未得到法律上的承認，屬于開發商自創的詞語和收費環節，并被開發商描繪為使購房行為公平、有序的營銷方式。然而在現實中，誠意金有時只是表達了購房者單方面的誠意，一些開發商以及房屋中介并不受誠意金所應體現的誠意制約。 由于“誠意金”并不具有合同擔保效力,購房者者向房地產商支付“誠意金”所購買的只是一種優先的機會,這樣購房者的一番誠意實際上往往得不到優惠,甚至誠意金不明就里地也有去無回。
訂金不具有定金的性質，一般情況下，交付訂金的視作交付預付款?！坝啞钡暮x是訂立、預訂之意。通常人們把購房合同的訂金劃分為預付款,意思指購房者怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢,可以理解為一種預付款行為,合同確立、履行時預付款要充抵價款,合同不成立時預付款應當返還。
根據我國《民法通則》和《擔保法》規定，定金與訂金的區別主要表現在四個方面：1、交付定金的協議是從合同，依約定應交付定金而未付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。3、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20%；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質。所以針對你的情況：如果按照合同注明的“定金”，對方違約則要雙倍返還定金；如果按收據“訂金”，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。
因此，在將購房者依據認購書、意向書預先交付的款項明確規定為購房定金的情況下，才可適用有關定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預收款”，則不能適用有關定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。
三、定金罰則在商品房買賣中的適用及免責事由
（一）定金罰則的構成要件
1、當事人之間有設立定金的合意。定金罰則的適用為定金合同不履行的結果, 故其構成要件須以定金合同的成立為前提。定金合同成立又須以當事人雙方就定金的數額、幣種、交付期限、支付方式等達成合意為必要。商品房買賣的實踐中, 當事人一般在認購書中就有關立約定金的相關事項進行約定。
2、定金的交付。我國《擔保法》第9 0 條規定, 定金合同從實際交付定金時起生效。此條雖系專就違約定金而作的規定, 但因所有類型定金都具有款項的性質,故就立約定金而言, 仍須以定金的實際交付為定金合同成立的必備要件。
3、因一方原因而致商品房買賣合同無法訂立的法律事實?！蛾P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條前段稱,“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的, 如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同, 應當按照法律關于定金的規定處理” 。這是將“ 因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同” 作為定金罰則的構成要件。
（二）定金罰則的免責事由
定金罰則在某些情況下也會無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的, 出賣人應當將定金返還買受人。由于不可歸責于雙方當事人的事由，有很多。因房產不同于一般商品，它的附加值和不確定性較大，畢竟認購協議不能包括買賣合同的全部內容。除面積、價格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內容很難在簽訂認購協議時量化和具體化，容易產生理解上的偏差，如綠化面積、配套設施、配套建筑的產權歸屬、違約責任、爭議解決方法等。確因這些因素致命合同條款不能協商一致的，筆者認為，應算在不可歸責之列，也應退還定金。
四、購房時定金問題的防范措施
由于房地產市場求大于供的客觀狀況，加之購房者與房地產商之間的信息不對稱，地位不平等，主動要求收取定金的往往是房地產商，一旦發生糾紛，吃虧的往往是購房者。俗話說：“買的沒有賣的精?！睘榱吮M量減少這方面的糾紛，維護購房者的合法權益，特提出如下建議：
1、房地產市場運作復雜，涉及的法律、法規較多，一般購房者很難通過個人能力防止自己的合法權益受到侵害，購房時應多多救助于法律界和專業人士，不僅要在權益受到侵害后尋求保護，更要在簽約和協商過程中拒絕被侵害的可能。
購房定金合同范文5
關鍵詞：商品房廣告；認購書；定金
中圖分類號：DF41
文獻標識碼：A
目前，關于房地產前期交易的法律性質在理論界說法不一，加之法律法規還不健全，缺乏可操作性，這給實踐中案件的判決帶來一定難度。一般說來，商品房前期交易包括商品房廣告、認購書及定金等法律問題。
一、商品房銷售廣告的法律性質
王小姐某日看到一則商品房廣告所寫：“城市靜謐花園，百米間距，挑高空間，一梯兩戶、南北通風，純板樓設計”。這則廣告讓追求居住品質的王小姐非常心動，雖然價格較高，但王小姐仍然與開發商簽訂了正式的商品房買賣合同。然而當王小姐準備入住時，卻發現該樓盤旁邊緊鄰五環路，夜晚貨車通行；樓間距僅為20米；廣告中的純板樓設計變成了方正的塔樓，就更見不到南北通風的影子了，王小姐非常氣氛，準備將開發商告上法庭。
在以上的案例中，王小姐認為該樓盤實情與廣告不符，開發商違約。那么商品房廣告的內容對開發商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。
(一)合同法的相關規定
商品房銷售廣告根據內容界定可分為要約與要約邀請，根據合同法的規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步，是必經程序，一經受要約人承諾，要約內容即視為合同條款，對當事人雙方均有拘束力。而要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。它不是訂立合同的必經階段，對當事人也無法律約束力。根據合同法的規定，商業廣告一般為要約邀請，內容符合要約的視為要約。這則規定可以解釋的空間很大，而商品房廣告伴隨著商品房市場的泡沫經濟更是亂象叢生。開發商通過各種廣告媒介吸引購房者，做出各式各樣的承諾，而當購房人入住時才發現承諾無法兌現，開發商往往利用自己的信息不對稱的優勢而不顧購房者的權益，夸大宣傳、虛假廣告比比皆是，為保護購房者權益，在商品房銷售廣告的立法領域需要更詳盡的規定。
(二)相關司法解釋的規定
2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，第三條就商品房銷售廣告的法律性質做出了規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>
《解釋》針對商品房的銷售廣告的法律性質仍然與合同法一脈相承，也就是在通常情況下，商品房銷售廣告為要約邀請，《解釋》同時就商品房銷售廣告構成要約的必要條件做出規定，為實踐審判提供了可具操作性的依據，根據《解釋》的規定，商品房銷售廣告構成要約的必要條件為：
第一，出賣人就商品房“開發規劃范圍內”的房屋及相關設施的說明和允諾。這一規定將開發商的允諾限定在“開發規劃范圍內”，縮小了可能產生爭議的范圍，而何為開發規劃范圍內，一般應指《建設用地規劃許可證》規定的用地范圍。這也就意味著開發商若對開發規劃范圍外如周邊自然環境或教育設施等做出的允諾，預購人即應當判斷該廣告內容不具有法律約束力。這種限定在減少爭議的同時存在著無從約束開發商就規劃范圍外的允諾的問題，目前，很多購房人正是被“周邊幽靜的環境，實力雄厚的教育機構”這樣的允諾所吸引，因此，開發商就開發規劃范圍外的允諾是《解釋》的空白，有待于立法進一步完善，筆者認為立法中一一列舉可能存在的若干情形并不現實，但在全社會高呼誠信的今天，房地產立法體系中引入誠信做為基本原則應屬必然，基本原則是一種克服法律局限性的立法技術。
誠信原則的引入無疑為司法實踐提供了依據，同時限制了開發商在商品房銷售廣告中的允諾行為，也能更好的保護預購人的權益。
第二，該說明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒有規定統一的標準，這便增加了司法實踐中的不確定因素，筆者認為具體確定是指廣告用語是明確的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱兩可的。如對房屋結構的允諾：一梯兩戶，南北通風；層高達2.8米；樓間距為100米等?？傊?，購房人通過具體確定的廣告內容可以判斷與開發商之間的基本權利義務，同時為避免不確定因素帶來的爭議，《解釋》應進一步明確“房屋及相關設施”的具體類別。
第三，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響?！爸卮笥绊憽庇捎谄渲饔^性較強，在客觀上沒有一個可以量化的標準，不同類型的人對于“重大影響”的理解也會因人而異，因此，在司法實踐中，對于具體事例的判斷只能依據法官的經驗及個案的具體情況，筆者認為，提供客觀上可以量化的標準更具有可行性，如預購人基于信賴開發商具體確定的允諾，造成了損失，包括實際損失及可預見的損失等。
二、商品房認購書及定金的法律性質
(一)商品房認購書的法律性質
商品房認購書通常是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前，就交易房屋有關事宜的初步確認所簽訂的文書。它是對雙方商品房交易的初步確認。認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況(含位置、面積等)；價款計算；簽署正式商品房買賣合同的時限約定。在現實交易中，開發商占據著主動地位，認購書的具體格式及內容往往由開發商一方制定，而開發商往往制定對自己有利的條款，約定定金條款就是一例，買受人交付定金后，無論什么原因，只要不與開發商簽訂正式的商品房買賣合同就有定金被沒收的風險。目前，學界對認購書及定金的性質眾說紛紜，這給司法實務帶來了一定的困惑，而購房人的利益同樣無法得到維護。
關于認購書的性質，主要有以下幾種觀點：1．意向說。認為認購書只是買賣雙方的合作意向，不具有任何法律效力；2．擔保說。認為認購書是擔保簽訂正式合同的定金合同；3．正式合同說。認為只要雙方意思表示自愿真實，簽訂的認購書即可認定為正式的商品房買賣合同，而日后簽訂的正式合同應做為認購書的補充。4．預約合同。認為認購書是約定將來簽訂正式的商品房買賣合同的契約。
筆者認為，意向說完全否認了認購書的法律效力，它的積極意義在于開發商無法將不平等的條件強加于購房者身上，但同時它也帶來了很大的交易風
險，在當前房地產市場完全為賣方市場的情形下，容易導致開發商惡意拒絕交易，進行不正當競爭。
擔保說從積極的方面考慮，應當是可以規避一房二賣的風險，而這種觀點對購房者是不利的，目前，購房人買房大多數是在購房廣告的夸大宣傳、售樓小姐威逼利誘式地勸說下誠惶誠恐的將幾萬元的預付款交給開發商的，而開發商往往在接下來的談判中強加不合理的條件給購房人，在這種情形下，若采用擔保說，結果必然致購房人啞巴吃黃連，有苦說不出的境地，購房人的權益無法得到保障，這也是目前開發商大力推崇此種觀點的原因。
將認購書完全等同于正式合同同樣有其不妥之處，往往簽訂認購書的時機、條件并不成熟，交易雙方具體的權利義務關系并不明晰，將其完全等同于正式合同無異斷了購房者的后路，也更容易產生糾紛。當然，我們并不排除認購書在特定情形下可以成為正式合同的可能。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！币罁督忉尅?，將認購書認定為正式的商品房買賣合同必須具備兩個條件：第一，具備商品房銷售合同的主要內容；第二，出賣人已經按照約定收取了房款。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容共有十三項，若缺失一項或幾項能否構成正式的商品房買賣合同呢，《解釋》并沒有進行說明，這同樣給司法實務帶來一定的困難。筆者認為，應將這十三項內容劃分為必要條款及可補充的條款，而必要條款很顯然是正式的商品房合同所必須具備的，而可補充的條款可以經過日后的補充協議予以完善。
在通常情況下，應將認購書認定為預約合同。傳統民法將契約分為預約與本約，預約是約定將來在一定的時期內訂立本約的契約，本約即是將來要訂立的契約。預約與本約均為獨立合同，預約的訂立經過交易雙方意思表示達成一致，并且內容也就是雙方為訂立本約而進行商談的義務也是具體確定的。當開發商與購房者簽訂認購書，雙方均有固定交易機會的真實目的，同時約定了一定時限訂立正式的商品房買賣合同，由于房屋買賣不同于普通商品買賣，認購書作為預約合同的獨立性意味著對交易雙方的約束作用，這更有利于維護做為弱者的購房人的利益的維護，有利于公平的房地產市場前期交易秩序的確立?？傊?，通常情況下商品房認購書為預約合同，在特定情形下可以認定為正式的商品房買賣合同。
(二)商品房認購書的法律效力
認購書的性質確定后需要明確的是認購書作為預約合同具有怎樣的法律效力。預約雖然不如本約內容詳備，但仍然具備著確定性的要素，即為合法的行為，未來必須訂立本約和主要內容所確認的法律關系雙方當事人應予以遵守。作為預約合同的認購書的主要內容應包括雙方自愿真實的意思表示，標的的確定性及約束條款。具備預約合同基本條件的認購書的法律效力為買賣雙方應履行盡最大努力進行談判磋商的義務。談判磋商以誠實信用、公序良俗為基本原則，一方不得利用自己的優勢地位，強加不合理條件給對方當事人。對于開發商而言，應為購房人保留標的房，與購房人善意磋商談判。而對于購房人而言，也應在規定時限內與開發商進行磋商談判。如果雙方當事人已盡最大誠信義務進行磋商談判，但仍然對正式商品房買賣合同主要條款存有異議致交易終止的，雙方不承擔任何責任。
(三)認購書中有關定金的法律問題
當開發商與購房人簽訂認購書后，往往向購房人收取一定的費用，稱呼五花八門，如“預付款”、“訂金”、“保證金”等。那么，收取費用的性質是什么?開發商有沒有權利沒收?購房人如何保護自己的權利呢?要解答以上問題，我們不得不對開發商收取的費用的法律性質進行分析。
購房定金合同范文6
買房交認籌金是不算房款的，認籌金是購房者買房誠信意愿的一種表達，不具備法律屬性，也不具備擔保、懲罰性質?？稍诶U納認籌金后，購房者可以獲得房屋的優先購買權，并在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時，認籌的購房者再以優先選擇的順序選房，選中房屋后與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。
一般認籌金可抵消部分房款，但不會自動轉成購房房款，這一操作過程還需經過雙方重新進行書面確認，不會未經購房者同意自動轉成房款。如果已經提前去簽訂認購書，認籌金自動轉為認購金即首付。
作為房款的定金是在合同訂立或履行之前支付的一定數額金錢。按照法律規定，若買家不履行合同，無權要求返還定金，開發商不履行合同的，應雙倍返還定金。如果雙方有協議約定為“定金”，則可按照合同所約定執行。在購房者不愿購房的情況下，開發商沒有資格權利扣留購房者的認籌金。
（來源：文章屋網 ）
