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購房相關法律法規范文1
關鍵詞:房產;測繪;特點;法規;標準
中圖分類號:TU198
文獻標識碼:B
文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02
1 引 言
隨著我國經濟體制改革和市場經濟的發展,作為國民經濟的一個新的支柱產業――房地產業正在迅速崛起,我國已經形成較成熟的房地產市場,住宅商品化與貨幣化已經形成,房屋建筑規格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產大幅度升值。
由于房屋價值量大,房產面積測算影響著相關利益者的直接權益,一旦發生偏差將造成消費者或開發建設單位的經濟損失。同時,由于房產測繪服務與人們生活息息相關,房產測繪日漸成為社會關注的熱點和焦點問題。市場對房產測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分攤、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產測繪的要求越來越高,房產測繪技術的變革正日益朝著高效、精確的方向發展。
房產測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息,為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為城鎮規劃建設提供數據和資料的測繪活動。房產測繪通過利用測繪技術手段測定和表述房屋及其自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產產權、產籍管理等提供基礎數據[2]。
2 房產測繪的分類
房產測繪,根據測繪性質的不同分為基礎測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產基礎測繪是為了得到房屋在統一坐標下的定位信息以及產權單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產測繪兩部分說明[3]。
2.1 房產基礎測繪
房產基礎測繪指房屋、房屋用地及其附屬設施有關的房產要素測量,對高程一般不做要求。房產分幅圖不僅表示房產要素空間位置信息,還要表述房產要素屬性信息。根據房產調查,標注房產編號,其中包括房產分區號、丘號、丘支號、幢號、房產權號,同時說明房屋產別、結構、層次、建成年代、房屋用途、權屬、權源、權界及用地分類等社會屬性信息。即房產基礎測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調查其所有權或使用權的性質,測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調查測定評估其質量和它所在級差土地上的價值。房產基礎測繪是獲取房產地理坐落信息的可靠手段,相比傳統的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復。
2.2 房產項目測繪
房產項目測繪包括房產分層分戶圖測繪,房產面積分攤計算等。房產項目測繪產生的房屋面積被房管部門認可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產項目測繪的重要性不言而喻。房產項目測繪包括房地產項目預售前的初始測繪(一般簡稱“預測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產變更后的變更測繪等,統一樓盤表信息,實現房產信息的空間時間唯一性。
3 房產測繪的特點
3.1 主要測繪房屋和房屋用地
房產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況,以及與房產權屬有關的位置信息。具體包括:
定位:測定其位置;
定性:調查其所有權或使用權的性質;
定界:測定其范圍和界線;
定量:測算其面積;
定質:調查測定評估其質量;
定價:確定其價值。
3.2 測圖比例尺大
房產測繪一般在城市建成區內進行,圖上表示的內容較多,有關權屬界限等房產要素,都必須清晰準確地注記,因此房產分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內容就更加詳細。
3.3 具有一定的法律效力
房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益,是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪成果被房產主管機關確認后具有法律效力。
3.4 影響力大,具有較高的風險
房產測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關系到消費者、開發建設單位的利益。一旦房產測繪成果不合格,給當事人或利害關系人造成損害,屬于房產測繪單位的責任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應當對當事人的直接經濟損失予以賠償。因此,房產測繪、特別是面積測算具有較高的風險性。
3.5 成果產品數量、規格較多
房產測繪的成果產品不僅有房產圖,還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產測繪最后的產品,在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。但是,房產圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。
4 房產測繪相關法律法規及規范標準
房產測繪法定性特點決定了在房產測繪中必須嚴格依照相關法律法規和規范標準來進行。比較重要的有:
(1)基本法律?！吨腥A人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》。
(2)部門規章。《房產測繪管理辦法》:該辦法由建設部和國家測繪局于2000年10月8日聯合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產測繪行為作出了具體規定?！斗课莸怯涋k法》:該辦法于2008年經建設部,自2008年7月1日起施行。
(3)規范、標準?！斗慨a測量規范》,GB/T 17986.1-2000;《房產圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。
(4)地方法規和政府規章。各級政府制定了相關的測算細則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。
5 房產測繪對從業人員的要求
5.1 樹立高度質量責任意識
房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。如果測繪作業人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密,就極易導致房產測算錯誤。由于房屋價值量大,房產面積測算一旦發生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴重的甚至會引起群體上訪事件[5]。因此,房產測繪要求從業人員要有高度的風險意識,充分認識到測繪質量不僅關系消費者、開發建設單位的利益,也直接關系到測繪單位的生存發展,對于政府下屬事業單位性質的測繪單位,甚至關系到所屬政府部門的形象。房產測繪的從業人員要嚴格按照相關法律規范和技術流程,以嚴謹認真的態度從事房產測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產測繪錯誤的產生。
5.2 嚴格依“法”測繪
由于房地產行業的特殊性,房產價值高,房產測繪容易產生較多糾紛,因此房產測繪人員必須嚴格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產測繪相關法律法規及規范標準。從業人員要認真學習相關法律法規和規范標準,形成統一的認識和理解,這樣才能避免和減少房產測繪質量事故的發生。
5.3 既懂測繪又懂房地產
房產測繪的性質,還決定了房產測繪從業人員不僅要熟練掌握各種測繪技術,也要掌握房地產相關知識。因為房產測繪的對象是房產,必須對房屋及房地產相關知識有全面地了解,懂房屋權屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產相關法律法規。這樣才能夠樹立起房產測繪觀念,增強對房屋各類表現形式和房屋產權的測量和認定的認識。
6 結 語
總之,隨著房地產行業的持續發展,房產測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產測繪服務的要求也不斷提高。房產測繪相關管理、測繪人員有必要不斷增強對房產測繪特點、相關法律法規及標準規范的認識,努力適應房產測繪對從業人員的要求,這樣才能為社會提供高質量的房產測繪服務。
參考文獻:
[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產測繪的新問題(上海市房產測繪管理系統).見第三屆中國土地信息系統學術研討與經驗交流會論文集[C],2000.
[2] 國家測繪局職業技能鑒定指導中心.測繪管理與法律法規[M].北京:測繪出版社,2009.
[3] 邊占新.石家莊數字房產設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.
購房相關法律法規范文2
關鍵詞：房地產；經濟管理；發展
Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.
Keywords: real estate; Economic management; development
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。
1 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析
1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性
近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。
近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。
政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機制不完善，管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、
范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。
房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業, 依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。
1.3 相關法律法規體系的不健全
從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2 相關對策分析
2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。
在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2完善相關法律法規體系
法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位
購房相關法律法規范文3
在房地產交易管理中，風險管理一直占據著十分重要的地方，是廣大房地產企業在經營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產交易中的風險管理問題。
房地產交易風險管理防范
中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產的價格節節攀升，房地產市場發展迅速。與此同時，在房地產交易的過程中也暴露出一些風險問題。在當地產交易中，如果出現風險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經濟損失，也在一定程度上影響了房地產行業的健康發展。對此，應該對這些風險有清醒的認識，并且有效管理風險，才能維護房地產交易市場的健康發展。
一、房地產交易的特點
房地產價格屬于固定資產，其個別性強、差異性大。房地產交易是房地產所有權、土地使用權等相關權益的轉讓過程。不像其他商品，房地產的價值一般無法被衡量，并且房地產交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產交易所涉及到的金額巨大，權益轉讓的手續比較復雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律來約束和規范房地產交易市場。一般來說，一套商品房從開發商到客戶手中，中間要經歷多個過程及中介，流程的復雜性也滋生了風險。
二、房地產交易中存在的風險
（一）因自然環境變化帶來的交易風險
自然環境風險指的是發生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環境風險。房產與自然環境息息相關，一旦發生自然災害，必然會影響到房地產的交易。如在2011年的日本大地震后，有調查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災、臺風等自然災害有可能會對房地產本身造成一定的影響，給房地產企業帶來不可估量的損失。
（二）因社會環境變化帶來的交易風險
人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產的意愿。在經濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經濟形勢也在一定程度上影響到房地產的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產交易的影響不可忽視。
（三）房地產交易中的法律風險
法律風險指的是在房地產交易中因交易主體而發生的法律方面的風險。比如，若對相關法律不熟悉，或是審核不嚴密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產交易前對房產的權利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風險，造成一定的損失。
（四）房地產交易參與者的道德風險
房地產交易的參與者，包括房地產開發商、中介、購房者等都有可能產生道德風險。首先，一些房地產開發商向公眾公布虛假和誘導性的信息，誘導消費者購買房地產。其次，當前房地產中介市場魚龍混雜，一些非專業機構匆匆進入這個市場，卻操作不規范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經賣出的房產再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產交易中產生道德風險。
三、房地產交易中的風險防范措施
（一）注重保險的購買和使用
在風險管理中，保險是非常重要的風險管理手段。風險管理的四種方式包括回避風險、預防風險、自留風險和轉移風險，而保險就是轉移風險的方式之一。房地產企業可以在開發房地產的過程中就為房地產購買保險，從而確保在外界環境發生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產行業相關的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產財產保險。房地產開發商應根據實際情況，選擇合適的保險進行投保。
（二）健全房地產相關法規
近年來，我國經濟的發展帶動了房地產行業的飛快發展。在一些地區，房地產行業甚至成為了當地的支柱行業。但是由于發展速度太快，相關法律法規并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產交易的風險正是因為法律的不健全而產生的。對此，政府首先要充分重視，發揮自身的主導作用，加快建設相關的法律法規，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產交易提供相應的法律保障，逐步引導房地產市場走向健康發展的道路。此外，房地產開發商內部也應建立完備的規章制度，當問題和風險發生時，要依照規章制度追究責任，對違規行為嚴厲打擊。
（三）加大誠信宣傳力度
為了加強社會對于房地產交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網絡等媒介促進全民樹立起房地產交易的誠信意識，在房地產交易中培養一個良好的分文，從而規范房地產交易。房地產開發商也要加大宣傳力度，在設計廣告時不能夸大其詞。房地產開發商可以加強房地產公益宣傳，培養購房者的風險防范意識，協助政府一道培養整個社會的購房誠信。
（四）增強工作人員的培訓工作
房地產交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產行業的一線工作人員必須具備良好的素質，首先應以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預防風險。因此，要加強工作人員的培訓工作，對其進行法律知識方面的培訓，增強一線人員的法律意識，從而規范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風險的產生。
四、結語
總而言之，在我國社會主義市場經濟制度下，經濟的騰飛帶來房地產市場的飛速發展，取得了相當顯著的成果。然而發展速度太快，市場交易不規范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風險，根據房地產企業的發展實際情況，實施有效的風險管理措施，才能維持房地產行業以及行業內企業的穩定健康發展。
參考文獻：
[1]劉寶文.房地產交易管理中的風險及規避策略分析[J].門窗.2015（9）：81-86.
購房相關法律法規范文4
伴隨改革開放，社會保險工作步入一個新的發展進程，參保人數急劇上升、社會保險內容也不斷拓寬，取得了不小得成就，但其仍然存在險種發展不均衡、收益覆蓋人數低問題。究其原因，主要包括三個方面。
（一）缺乏專業的社會保險管理人才
于電力企業領導層根本重視到社會保險工作的重要性，以及處于節約資金成本的考慮，根本不會聘請專業社會保險工作人員從事相關工作，而是將社會保險工作分配給后勤或財務等部門。由于這些人根本沒有受過相關專業知識培訓，對各險種概念界定不明確，在實際操作過程中極易出現錯誤，且工作效率低下，嚴重影響社會保險作用的全面發揮。
（二）相關法律制度不健全、不完善
翻閱我國電力企業社會保險相關法律法規發展歷史不難發現，社會保險法仍處在幼兒時期，發展腳步十分緩慢。由于缺乏相關法律，一旦出現社會保險問題，很難準確分配責任，糾紛不斷。另外，我國法律具有強制性的特點，缺少立法保護，單單靠企業自覺，社會保險賠償工作很難高效徹底推行下去。社會保險法執法力度不嚴、執法力量不均等弊端，也在某種程度上縱容、默許了企業推脫責任的行為。
（三）保險金拖欠、社保資金冒領現象頻發
經濟迅速發展，不僅沒給人們的生活帶來多大的改善，而且還是物價飛速發展、貨幣貶值。高額的保險費使電力企業不堪重負，一再拖欠員工的保費，員工不敢生病、失業傷殘員工基本生活得不到保障、住房公基金與女職工生育費用無法兌換報銷的現象屢見不鮮，嚴重影響著企業的穩定與生產。
二、新形勢下做好電力企業社會保險工作的幾點建議
（一）明確社會保險工作的重要性，引進專業型人才
隨著社會主義市場經濟和改革開放的不斷深入與發展，競爭上崗機制在各企業中得到廣泛應用，它在給人們帶來機遇的同時也給人們帶來了前所未有的挑戰，電力企業也早已不再是人們心中的“鐵飯碗”形象。員工一旦不適應企業發展便會面臨著被淘汰的風險，社會保險就顯得極為重要，因此，電力企業員工和管理層必須充分認識到社會保險的重要性，積極配合相關工作。此外，電力企業必須專門設立相關崗位，引進專業人才或是派遣人員接受專業培訓，能熟練掌握運用社會保險知識，為員工利益的維護和企業工作目標的實現提供組織保證和有力支持，使員工能切實感受到“病有所醫、失有所保、傷有所療、老有所養”的福利待遇。
（二）完善電力企業社會保險法律法規制度
法律法規是保證電力企業社會保險工作健康運行的強制性措施，要始終做到“有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究”。①制定相關法律，明確規定國家、個人在社會保險中的權利與義務，堅持權利可以放棄義務必須履行的原則，任何一方拒不履行義務時，依據相關法律對其進行嚴處，執法力度要大，切不可放任不管。②改變執法機關在企業與員工心中“紙老虎”的形象，賦予其相關執法權利，使其制度運行一直保持在良性運行之中。③建立多層次立體型社會保險體系，用法律形式來規定社會保險關系，確定哪些社會關系由哪些法律來調整，適合哪些被保險者。
（三）建立社會保險管理機制，夯實監督體系
社會保險管理機制要朝著長期有效的方向發展運行，最大限度發揮其科學性、高效性的特點，以切實維護在職員工和退休人員的切身利益。一方面，電力企業要設立專門的社會保險部門，將原先分社在不同部門的社會保險進行統一，再按社會保險險種的不同進行更為細致的劃分，明確規定各險種工作人員的職責與義務，避免出現權利互相爭搶、義務互相推諉的現象，為建立保持健康的工作風氣，降低企業不必要的花費而努力。另一方面，要做到社會保險管理工作透明化，明確規定相應的評價體系與考核標準，積極接受監督部門和員工的批評與監督，虛心接受批評意見并積極改正。
（四）樹立為員工服務的思想，切實做好各項工作
購房相關法律法規范文5
[論文關鍵詞]單位集資房 權屬 糾紛 權益保障
近年來，我國房地產市場呈現出迅速繁榮發展的趨勢，商品房的價格持續攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權屬不明而產生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權法》，進一步確保了公民的不動產合法權益。
一、單位集資房的權屬
（一）興建單位集資房的主要土地來源
國有土地使用權的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
通過劃撥方式取得的土地使用權，除法律、法規另有規定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權出讓金，同時，除符合法律規定外，也不得轉讓、出租和抵押。
（二）單位集資房的房屋所有權歸屬
單位集資房是在特定的歷史下產生的特定的產權形式，我國傳統的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產權或有限產權。所謂部分產權或有限產權是與所有權相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權。有限的收益和處分權主要表現為對集資房屋除享有占有、使用權外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。
職工以市場價購買的單位集資房，產權完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產權。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優惠，因此產權歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以標準價購買的住房，只能享受部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。產權比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。
二、單位集資房在建設和交易過程中產生的糾紛類型
（一）單位與單位之間的糾紛
單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發現能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業或國有企業，而“其他單位”雖然有優惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
（二）單位與職工之間的糾紛
在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規范，大多未經過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現象，然而實質上卻是變相進行房地產開發經營。其所購的土地因未取得使用權就用于建房，致使土地權屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區，不具備開發建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規劃分割給集資人進行開發建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。
（三）職工與職工之間的糾紛
按照國家的政策原意，單位集資房屬于經濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權，這樣一來，集資房也成為了領導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證的集資房對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定。協議書里多約定了附條的權利義務，一般約定由轉讓人在取得房屋產權后向買受人履行交付房屋及協助辦理產權手續等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產權一般要經過一段過渡時期，有的長達數年，這就導致了職工購房權益保障的不穩定性。再加上房價持續飛漲，出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值往往產生較大的落差，出于利益驅使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產權證書的房地產禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉賣、轉讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉讓協議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續履行合同，從而產生職工與第三方的買賣糾紛.
三、單位集資房產生糾紛的原因分析
（一）單位集資房產權是有缺陷的物權
房屋產權從其法律性質來看是物權，即民事主體依法對特定的物進行管領、支配并享受物之利益的排他性權利。因此，首先，房屋產權是一種絕對權或對世權，即以不特定的任何人為義務主體的民事權利；其次，房屋產權以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產權以對物進行支配并享受其利益為內容；最后，房屋產權具有排他性等物權的基本特征。但是單位集資房的產權在房改的過程中基于歷史和現實的因由，不是完全的物權，存在著顯在和潛在的缺陷。
（二）單位集資房的產權主體多元化
按民法經典理論，一般來說，物權包含的所有權、債權講求一物一權，產權人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數人因買賣、轉讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產權，不會出現產權人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產權，其產權帶有極大的不確定性，使得產權人缺乏統一的意志、利益和行為，物權的獨立性、完整性和支配性難以實現。
（三）單位集資房在產權的處分和交易方面備受限制
這主要是指產權在交換過程中受到的不同于一般房屋產權交易的限制。房改房產權交易的限制主要是由政策加以規定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產權在享有所有權的出售、轉讓、租賃、繼承、贈予權益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產權人自由處分的權利。例如， 單位集資房出售單位具有優先購買權等。
（四）單位集資房購房對象的特殊性導致糾紛的產生
與現行有關貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關的組織工作，并代辦立項、規劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續，以保證其順利實施。
但是在實踐中，由于房價持續飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證時對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定，此時在客觀事實上便產生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉讓協議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現行法律法規中仍屬于灰色地帶，各項法律法規對此類行為是否合法并未作出明確規定。
四、如何有效地保障購房者權益
（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產權歸屬
為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產權”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉化為完全產權，購房者愿意將“部分產權”轉化為完全產權的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產權”或“有限產權”登記的，亦應經原售房單位出具有關證明，經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。第二，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的，購房者不愿補足價款及利息轉化為完全產權的，應對已登記的內容進行清理，由售房單位出具相關證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理確定部分產權手續。
（二）單位集資房的購房“指標”不能隨意買賣
買賣雙方在取得房屋產權前所簽的雖是《房屋轉讓協議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉讓協議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉讓方尚未實際取得房屋所有權，所以該協議轉讓的標的實質上是單位集資建房的資格權利或為單位集資房的請求權，是一種債權。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉讓的。因此，若雙方發生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權轉讓糾紛，而是集資建房資格轉讓協議糾紛。協議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據合同性質不得轉讓”的規定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關注關于單位集資房政策的變化。
（三）盡快制定相關法律、法規對單位集資建房予以規制
由于我國目前關于單位集資建房無相應的法律、法規予以規制，經常出現尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業，即使按照現在的優惠政策集資建房，從運作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權力通吃”在當今社會生活中表現得尤為突出，如一部分黨政機關和事業單位，利用自己的影響或“實力”，違反規定，爭取到“集資合作建房”的政策，結果導致困難職工雖享有集資建房方面的優惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉賣牟利，影響了房地產市場的健康發展。因而， 立法機關應盡快制定相關法律、法規，對單位集資建房予以規范和調整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業的無房職工或房屋面積不達標的職工安居樂業，使房地產市場公平有序健康地向前發展。
購房相關法律法規范文6
抵押人(購房人)：(甲方)
地 址：
電 話：
抵押權人(貸款人)：(乙方)
地 址：
電 話：
甲、乙雙方依據我國《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》以及相關法律法規，本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。
第一條：為確保借款合同( 年 字第 號)的履行，甲方自愿將所購商品房抵押，乙方經實地勘驗，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購商品房抵押。
第二條：本合同所對應的借款合同項下的借款數額為(大寫) 元，債務人履行債務的期限自 年 月 日至 年 月 日。
第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號為 的《商品房買賣合同》，已經房地產管理部門備案，并取得《房屋預告登記證明》。該商品房狀況如下：
房屋坐落：
項目名稱：
預售許可證：
第四條：本次商品房抵押所擔保的范圍包括：主債權項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。
第五條：已經抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應維護該商品房的安全與完好。
第六條：有下列情形之一的乙方有權依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。
1、甲方在債務履行期內連續 月或累計 月未能按約歸還借款的。
2、****
第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權證》后，須轉為房地產抵押登記。
第八條：甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所分攤或占用范圍內的土地使用權一并抵押給乙方。
第九條：抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的抵押權也消滅。
第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應當持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產管理部門辦理抵押房產的登記手續。
本抵押合同如發生變更或者抵押關系終止時，甲、乙雙方應當到原登記機關辦理變更或者注銷的登記手續。
第十一條：抵押的房地產，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產價值明顯減少時，乙方有權要求甲方停止其行為并恢復或提供乙方認可的新的抵押房地產。甲方對抵押房地產價值減少無過錯的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內要求提供擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。
第十二條：甲方轉讓抵押的房地產，應通知乙方，并告知受讓人房地產已經抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行抵押合同。
第十四條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房產折價或者以拍賣、變賣該抵押房產所得的價款優先受償。
第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關的爭議，由雙方協商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會申請仲裁。
第十六條：雙方商定的其他事項：***
