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房地產行業論文范文1
（一）系統風險的成因
系統風險又稱市場風險，指由于企業外部某種因素的影響和變化，導致所有企業的財務成果具有不確定性。主要包括：宏觀經濟趨勢的不確定性、國家經濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產企業來說，系統風險的成因主要表現在以下兩個方面。
1．國家經濟周期和市場經濟環境的變化
宏觀經濟趨勢的變化和市場經濟環境在房地產企業的發展中一直發揮著至關重要的作用，房地產企業的發展周期隨著國民經濟的周期波動，經歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發以來，全球經濟發展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變為經濟危機，在這樣的經濟背景下，中國的企業必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產購買者的實際購買壓力和房地產企業的資金融資壓力，這都將引發財務風險的產生。另外，房地產企業的發展還與我國的其他許多行業密切相關，這些行業的發展情況都會對房地產企業產生直接或間接的影響。制造業、商業銀行的發展狀況都將對房地產企業的開發成本產生影響。房地產的開發項目主要為土地且占據了企業的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關系都將對開發商資金的周轉率和收益率產生重要影響。
2．經濟法律政策的變化
房地產企業在我國的發展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業并已達到白熱化的發展狀態。國家為了保證國民經濟的平穩協調發展，頒布了一系列財政稅收等政策法規對房地產行業進行宏觀調控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。
（二）非系統風險的成因
非系統風險又稱特殊風險，指由于個別企業某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業自身的經營活動和財務活動。對于房地產企業，引發這些風險的因素主要表現在以下幾個方面。
1．資本結構不合理
一個企業倘若不具備一個科學合理的資本結構，必將影響企業的經營收益，同時增加企業的財務風險。眾所周知，房地產企業在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現能力弱，企業發展的大部分資金來源于外部金融機構貸款和工程建設項目的預付款，只有小部分來源于企業的自有資金。資產負債率過高，債務資金所占比例過大，一旦企業實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產生不能支付到期付息的財務風險。
2．融資渠道單一
隨著經濟的發展，目前我國房地產企業已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業通過上市發行股票來籌資。房地產企業開發項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業的現金流風險較大，保持連續的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產金融不健全，導致房地產業對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產開發項目運營周轉的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業自身在面臨財務風險的時候不能利用資產組合來很好的規避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調的環境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業開發項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發某種財務風險。
3．資金管理意識匱乏
房地產企業具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務特征，相應的企業應運用縝密的財務管理方式對企業的財務狀況和經營成果進行監督和管理。由于我國房地產行業起步晚，很多企業在財務管理制度上不健全，管理混亂或將財務管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產開發項目的成本，導致企業自身的投資風險加大。
4．財務人員普遍缺乏風險意識觀念
目前來看，房地產企業對財務風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規范性和完整性都未達到規范的要求，或僅僅滿足了相關部門的檢查，末充分發揮會計的監督和控制作用。這些都源于財務人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業生存和發展的重要性。財務人員的專業技能和知識滯后，已無法跟上當前經濟時展的步伐，從而導致其處理的財務信息質量普遍較低，不能為企業管理者做出正確決策提供應有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統和縝密的分析、比較和研究，這都將引發企業財務風險的發生。
二、有效防范房地產行業財務風險的措施
由于系統風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當的手段對其加以利用，使其向著對企業有利的方向發展。而關于非系統風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢，產品多元化協同發展
縱觀房地產行業的發展過程，每一階段的發展都與國家的宏觀經濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關。在這樣的環境下，企業必須能夠對政策的導向做出合理的判斷，有效地預測房地產行業的走向，提前做好資金的融資預算等工作，最大限度地規避系統風險。與此同時，房地產企業要想有效地控制財務風險，應做到產品多元化協同發展。目前，我國房地產行業的上市公司多以住宅開發為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調控的局面，建議房地產企業可以嘗試著開發多業化的市場。如選擇商業房地產、旅游房地產等供給缺口大、資金回籠快且幾乎不受干預的業務。
（二）完善企業的資金結構，實現科學化、合理化
企業在不同時期呈現的財務風險是不同的，且由于房地產企業的長期高負債經營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業，因此必須對企業的資金結構進行完善，合理配置企業的資產結構，有效降低企業的營運成本與風險。鑒于房地產行業資金回籠相對較慢，在完善資金結構時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實現多元化
目前房地產企業僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關于房地產行業的貸款限制條件逐年增加，使房地產企業的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業的市場競爭力，從而謀求更好的發展。首先企業要充分挖掘自身發展潛力，科學利用現有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產證券化融資方式。在經濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優化了企業現有的資本結構，這對企業的長期穩定發展十分重要。
（四）增強資金管理意識，實現效益化
鑒于房地產行業的資本結構中，自有資金較少，且融資困難，房地產企業在拓寬融資渠道的同時，應增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業日常經營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業營運成本，實現效益化。
（五）增強風險意識、提高財務人員的管理素質
房地產行業作為一個高收益、高風險的行業，要保持企業的平穩健康發展，企業人員應意識到在企業經營過程中的各個環節都存在著財務風險。同時，要意識到對財務風險進行預測和防范并非僅是財務人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權衡各方面的影響因素，提高財務信息的質量。其次，培養全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習最新的專業知識，切實提高其自身的綜合素質，將企業的財務風險最大限度的降至最低點。
三、結語
房地產行業論文范文2
隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了入伙通知書并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
根據《企業會計制度》及《企業會計準則現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
房地產行業論文范文3
關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期
一、前言
20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。
雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。
中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。
二、房地產市場周期與銀行信貸風險
房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。
房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。
住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。
發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。
除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。
三、銀行業房地產貸款風險成因
（一）災難短視癥
即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。
而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。
由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。
（二）羊群效應
災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。
銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當銀行業整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。
（三）安全網引發的道德風險
經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。（四）信息不對稱
銀行通常使用控制按揭貸款成數（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。
然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。
（五）不適當的會計、信息披露及法律框架
在不透明的會計核算方法，不適當的信息披露準則和不良貸款撥備制度下，銀行業對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監管者等無法有效監控風險敞口，對銀行施行監督和約束，進而使那些高風險業務被當作是高盈利性的業務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業當時對不動產行業的風險敞口數額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數字有可能兩倍甚至三倍于公布的數字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規模被低估、銀行資本真正能夠發揮的緩沖作用被高估。
（六）監管部門的寬容性監管
監管者的職責是通過監督銀行業和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監管部門不能有效監管銀行體系。但是，在許多情況下，監管部門出于多種原因不愿去約束銀行業。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監管部門要承擔更大的壓力。再次，對監管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變為現實，而那時可能已經是其他人在履行監管職責，因而，監管當局有內在動力采取寬容、遷就的態度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。四、防范
（一）防范銀行災難短視癥
在銀行業對外開放的環境下，監管部門應改變職能而不是取消職能。監管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。
首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統的銀行監管過程重在評估銀行的現狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業在市場的監察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統計數據，有助于監管當局監察及評估銀行承受房地產貸款的風險。
（二）安全網改革
在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監管標準，而是根據本地銀行業自身行業發展狀況和經濟環境的變化，采取更高的監管標準，力求做到最好。在監管實施過程中，監管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規則為基礎的監管體制，就難以對要求寬容性監管的巨大壓力形成有效的制衡。
（三）道德風險的防范
監管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當的范圍，不向所有債權人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監管當局需要在銀行將要發生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業銀行資產規模的無限制擴張，保證銀行穩健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致損失大幅增加。
（四）市場基礎設施的建設
通過技術與金融創新，改善市場基礎設施建設，可以減緩銀行資產負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產轉換成流動性的資產。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。
房地產行業論文范文4
論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高?！爱a品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
[2]余凱.房地產市場營銷實務.中國建材工業出版社,2004:11.
房地產行業論文范文5
關鍵詞：新形勢；新聞宣傳；房地產
隨著整個房地產行業的迅速發展，越來越多的企業、個人投入到房地產行業，為國有房地產企業的發展帶來巨大的競爭力。再加上國有房地產企業在新聞宣傳工作方面的認知錯誤和不夠重視，使其自身的優勢在競爭中逐漸弱化。總的來說，為了國有房地產企業更好的發展，一定要在新形勢下加強和改進國有房地產企業的新聞宣傳工作。
一、新形勢下加強新聞宣傳工作的意義
新聞宣傳對于一個企業來說是企業形象的建立和宣傳的重要舉措。新形勢下，經濟全球化和信息技術的發展，整個世界逐漸走向信息化和一體化的時代。在這時期，企業的形象和企業新聞宣傳就成了企業發展新的創造力和動力。尤其是在我國社會主義市場經濟發展的今天，國有房地產企業新聞宣傳工作的加強和改進更是順應市場要求、逐漸形成源源不斷的發展動力。
二、新聞宣傳的現狀
（一）缺乏正確的認識
目前，就我國房地產企業的新聞宣傳的現狀來看，我國國有房地產企業普遍存在的現狀是對新聞宣傳工作缺乏正確的認識。在企業發展的過程中，普遍認為一個企業的經濟效益是最重要的，企業始終以經濟效益為首要任務和發展方向，相對忽視了企業良好形象的建立和新聞宣傳工作的加強。也就是說，我國國有房地產企業片面重視經濟效益，忽視了新聞宣傳對企業經濟效益的重大推動作用。這種思維普遍表現在管理層對新聞宣傳工作的不重視，認為新聞宣傳不僅“耗時耗力”還沒有經濟效益，是一筆“入不敷出”的花費。所以在實際運營的過程中覺得新聞宣傳是可有可無的[1]。
（二）沒有發揮出新聞宣傳的引導作用
對于一個企業來說，新聞宣傳具有重大的引導作用。一個房地產企業它的房屋建設的質量和水準再高、綠化做的再好、設施再齊全，但是報紙和雜志上沒有任何報道，電視上沒有任何相關的廣告，網上也沒有任何的頭條和推廣，導致的結果就是民眾對其缺乏了解和關注，企業的員工方面也缺乏一定的自豪感和成就感。總的來說，新聞宣傳無論是對消費者還是生產者來說都具有一定的引導作用。通過引導作用的加強，消費者能夠更加了解和關注國有房地產企業以及其建設施工的房屋的情況。除此之外，這種引導作用的加強同樣也能在很大程度上鼓舞員工的士氣，提升自身的自豪感和優越感。
（三）新聞宣傳工作者素質不高
任何一個企業的發展都需要高素質人才的支持。但由于國有房地產企業片面重視經濟效益，所以整個行業比較重視銷售以及建設施工方面的人才，忽略了新聞宣傳方面人才的重視和培養[2]。所以，長期以往出現我國房地產企業內部存在新聞宣傳工作者素質不高的現狀，制約著我國國有房地產企業的可持續發展。
三、加強和改進的策略
一是明確定位。根據目前我國房地產企業的新聞宣傳的現狀來看，進行加強和改進新聞宣傳工作的首要任務是明確其定位。對于國有房地產企業來說，新聞宣傳工作是建立企業良好的對外形象和提升企業知名度的關鍵。只有正視新聞宣傳工作對企業的經濟效益以及企業更好發展的重要推動作用，才能從根本上解決我國國有企業對新聞宣傳工作不重視的現狀。送的來說，國有房地產企業一定要明確新聞宣傳工作的重要作用和在企業管理運營中的重要地位，明確新聞宣傳工作的定位，做好新聞宣傳工作，促進房地產企業形象的建立和知名度的提升，從而促進企業經濟效益的提高。
二是科學導向。國有房地產企業新聞宣傳科學導向的策略主要體現在宣傳的過程中始終保持積極的、健康的、正面的宣傳基調，避免出現夸大的、片面的、低俗的價值宣傳。國有企業除了盈利為主要經營目的之外，還要注重自身對整個房地產行業的價值取向以及發展潮流的引領作用。所以，對于國有房地產企業來說進行新聞宣傳工作是一定要秉持科學導向的原則，絕不做出誤導大眾的錯誤導向。除此之外，科學的導向還應該表現在通過新聞的宣傳將企業的工作主旨以及中心傳遞給企業的員工的過程中，使員工在工作中逐漸也形成一種正確的、健康的、積極向上的價值導向。總的來說，對于國有房地產企業來說，具有科學導向的新聞宣傳是企業公信度以及光輝形象建立的一面大旗，指引著前進的方向，促進國有房地產企業更加穩健的發展，在新形勢下形成新的優勢和競爭力。
三是相關人員素質提升。我國國有房地產企業由于各種原因存在新聞宣傳工作人員素質不高的現狀，再加上新形勢下高素質人才逐漸成為企業發展的重要因素。因而，相關人員素質的提升成為我國房地產企業新聞宣傳工作的加強和改進迫在眉睫的重要舉措。新形勢下，我國國有房地產企業新聞宣傳工作相關人員素質提升的具體策略有兩個層面，一是高素質人才的引進，企業通過員工福利的改善以及自身發展前景的建設不斷提升自身實力，吸引和招募高素質人才的加入。二是加強對相關工作人員的培訓，培訓是普遍提升員工技能和素質得重要手段。在培訓方面，企業要充分認識到新聞宣傳工作者在工作中主要欠缺的方面，進行有針對性和側重點的培訓，切實提升相關工作人員的素質?？偟膩碚f，通過工作人員素質的提升，保障國有房地產企業新聞宣傳工作開展的效益和作用，為我國國有房地產企業的發展創造新的原動力。
四是以服務大局為核心。我國作為社會主義國家，人民是國家的主人。作為國有房地產企業在進行新聞宣傳工作時一定有以服務大局為核心的理念，在組織宣傳的工作中要有大局意識，站在服務于整個社會的高度并且樹立必勝的信念。通過新聞宣傳使員工充分認識到未來發展的新局勢，并在堅定的信念的鼓舞下永不停歇奮斗的腳步，增強國有房地產企業的凝聚力，促進和諧、可持續發展。
五是提升引導水平。新形勢下，引導水平的提升是指隨著社會的發展和科學技術水平的提升，對實現新聞宣傳工作的引導能力方面提出了新的、更高的要求。簡單來說，隨著人們思想的解放，一個企業的新聞宣傳的引導的作用在實際操作過程中面臨越來越大的難度。所以要充分認識到我國國有企業發展過程中新聞宣傳工作存在的問題和不足，結合新形勢的特點，更多的從受眾的心理發展和接受能力分析，切實提升引導的水平。例如在進行新聞宣傳工作時，在立場的選擇上更貼近人民群眾、貼近人民群眾在消費時面臨的困惑和問題，從基層出發更好的解決問題?？偟膩碚f，新形勢下國有房地產企業新聞宣傳工作的加強和改進需要從根本上通過不斷地探索提升引導的水平，促進國有房地產企業更好的發展。
四、結束語
新形勢下，我國國有房地產企業的發展面臨新的挑戰和機遇，國有房地產企業更好的發展必須從自身建設開始抓起。強化和改進企業新聞宣傳工作是新形勢下國有房地產企業發展的新的契機，只有開拓思維、不斷創新新聞宣傳，才能在發展的過程中謀求更高的水平和更大的競爭優勢?？偟膩碚f，面臨新的形勢，在可持續發展方面我們要有新的探索和思考，要用發展的眼光、站在發展變化的制高點上既宏觀又微觀地思考和解決問題。
參考文獻：
房地產行業論文范文6
論文關鍵詞：股權激勵方案，上市房地產企業，設計要素
公司的股權激勵，是指激勵的主體授予激勵對象以股份形式的現實權益或是潛在權益，目的在于激勵經營者或是員工的工作，實現企業的價值最大化和股東利益最大化。作為重要的激勵和約束工具，股權激勵是公司員工全面薪酬體系中的重要組成部分，良好的股權激勵機制有助于公司所有者與經營者形成利益共同體，目標趨于一致。
我國實施股權激勵的上市公司中，房地產企業所占的比例較大，從近幾年我國房地產行業的發展來看，房地產行業的市場風險較大、市場化程度高、人才競爭激烈，所以這些企業較多采用股權激勵方案。由于股權激勵機制一般都是要經過一年以上的封鎖期后激勵對象方可獲得股票，而且還必須在滿足考核條件的基礎上才能行權獲得收益，所以房地產上市公司采取股權激勵方式也是為了穩定經營團隊、留住和吸引優秀的職業經理人，保障公司的持續經營。
一、股權激勵方案的核心設計要素分析
股權激勵能否真正激勵經營者為提高企業的績效努力工作，實現其目標，關鍵在于股權激勵方案各個要素設計的合理性。
1．激勵對象
通常來說企業管理論文，股權激勵計劃的激勵對象是對企業未來發展有著重要作用的公司雇員，包括公司的高層經理人員和其他對公司發展有著直接影響的關鍵員工，如核心技術人員，營銷骨干。
2．激勵方式
國際上最常見的激勵方式為股票期權，股改后我國《上市公司股權激勵管理辦法(試行)》規定，上市公司實行股權激勵的基本模式，應當“以限制性股票、股票期權及法律、行政法規允許的其他方式實行”。
3．行權價格
限制性股票的價格一般較低或者為零，行權價格的制定沒有特定的標準。上市公司可以根據股票期權激勵機制規定，股票期權持有者可以在規定的時期內以股票期權的行權價格購買或賣出本公司股票。在行權以前，股票期權持有人沒有任何的現金權益，行權過后，其個人收益為行權價與行權日市場價之間的差價。
4．行權的績效條件
通常使用的股票期權注重股價與會計收益的直接掛鉤。倘若激勵對象的收益完全由股價來決定，其操縱股價的動機就會增強。為減少股價提高帶來的收益的不合理性，應更多地使用會計指標衡量經營者的業績?，F在，上市公司設立的行權指標多以財務指標為主。上市公司也可采用更為嚴格的財務指標和非財務指標設定成適合于其本身的績效考核指標。
5．激勵期限
激勵期限是激勵計劃所涉及的有效時間長度，通常由公司在規則之內自主設置。一般來說，行權期越長，激勵強度越弱，但有利于激勵高級管理人員為企業的長遠發展考慮；行權期越短，激勵強度越大，容易引致激勵對象的短期行為。為了兼顧長短期激勵效果，公司通常選擇分批行權的安排，同時，可因受益人的具體身份及情況而有所不同。經理人員一般在受聘、升職和每年業績評定后授予股票期權論文開題報告范文。
6．授予數量及比例
在制定股權激勵計劃時，非常重要的問題之一是要考慮公司究竟應該向激勵對象提供多少數量的股票。股票授予數量直接關系到激勵對象的未來收益，直接體現股權激勵計劃的激勵效果，而且，過多或過少的數量均對企業不利。
二、我國房地產行業股權激勵實踐
1．數據來源與樣本選取
滬深兩市的數據全部來自巨潮咨詢網。由于上市公司行業分類不時會發生變動，本文參照了證監會2011年4月15日中國上市公司行業分類表，選擇的屬于房地產開發與經營行業的企業。
在證監會2011年4月15日的中國上市公司行業分類表中，屬于房地產開發與經營行業的企業一共有143家，其中在股權分置改革之后詳細披露股權激勵方案的房地產企業有17家。綜上企業管理論文，本文共研究17家房地產企業的17個股權激勵方案。這17家企業是：萬科A、榮盛發展、泛海建設、名流置業、福星股份、中糧地產、深長城、廣宇集團、陽光城、新湖中寶、華業地產、金地集團、蘇寧環球、南國置業、中國寶安、臥龍地產、萬業企業。
2．房地產企業股權激勵各要素設計情況
（1）激勵對象
表1 房地產企業激勵對象
激勵對象
數量
比例
董事、高級管理人員
監事
中層管理人員
業務骨干
17
5
6
15
100.00%
29.41%
35.29%
88.24%
合計
