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拆遷管理論文范文1
[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆遷過程中，房地產評估、測繪以及房屋拆除等中介服務不僅是房屋拆遷的重要環節，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據此，加強對房屋拆遷中介服務市場的監督管理極為重要。從現實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發展的態勢，在征地拆遷過程中出現的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現在拆遷服務市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務機構在拆遷服務過程中均對拆遷當事人的利益構成不同程度的損害，引發拆遷矛盾。
1缺乏統一的法律管理規范
統一的法律管理規范是形成和完善征地拆遷服務體系的首要前提，但深圳的現狀是關于規范拆遷服務市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務的機構以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務機構及其從業人員缺乏有效的行業管理規定。依據國家及深圳市現行有效的法律法規，也只明確規定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設立資格、資質等情況進行規范和管理，而對于拆遷評估機構和拆遷測繪機構而言，房屋拆遷主管部門對其資質、資格進行管理并沒有相應的法律依據或授權依據，如此便導致了拆遷服務機構隨意進入拆遷服務市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。
與此同時，拆遷服務機構缺乏充分的行業規范，其所從事的拆遷服務具有較強的專業性和技術性，行業組織應對其提供專業上的指導和監督，發揮行業組織對該行業管理和規范的職責。目前深圳關于拆遷服務的行業組織有深圳市不動產估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務機構的執業行為進行監督，現行法律法規及行業組織章程都沒有賦予行業協會對拆遷服務機構的資質、資格乃至準入拆遷服務市場的行為等方面進行管理的權限，使得行業協會作為拆遷服務市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現和發揮，拆遷服務質量也會受到一定的削弱。
2選定拆遷服務機構存在的問題
2.1拆遷服務機構選取程序有待完善
在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務機構通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在拆遷服務工作中的中立性和公正性。拆遷服務工作具有較強的專業性，而拆遷服務機構在從事拆遷服務工作時極少會將具體工作的操作標準等細節向拆遷當事人公開，因此對于大多數被拆遷人來說，拆遷服務工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務機構的資質、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務機構與房屋拆遷主管部門、開發商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務機構資質、資格的真實性同樣飽受質疑。
拆遷服務機構在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務工作則容易產生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務機構，使得不符合資質、資格或者信譽不良的拆遷服務機構參與到拆遷服務工作中，使評估、測繪結果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發拆遷糾紛。
2.2拆遷服務機構申訴途徑匱乏
雖然在拆遷服務過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務機構的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務機構的過程中，難免會出現同行間的惡性競爭，而現行相關法律規范規定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務機構的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發生，被損害的拆遷服務機構的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務機構申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務的積極性和能動性，不利于拆遷服務行業的發展。
3拆遷服務機構備案制度不夠健全
3.1拆遷評估機構的備案制度
《房地產估價機構管理辦法》第四十二條規定，資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規定，拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。然而，目前深圳市在實務操作中尚未建立相關的拆遷評估機構誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構形成一種考核機制，約束并規范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構的管理，不利于在行政管理中融入優勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業的健康發展。
3.2拆遷測繪機構的備案制度
對于測繪機構方面的備案制度，相關法律法規在測繪機構備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規定，使得測繪機構雖然受到相關主管部門的監管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構進入拆遷服務市場，在一定程度上擾亂服務市場秩序。
3.3拆遷單位的備案制度
對于拆遷單位，根據《城市房屋拆遷單位管理規定》的相關規定，拆遷單位的設立及其資質、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業務范圍、行為規范等方面都受房屋拆遷主管部門的監管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。
4違法拆遷行為仍時有出現
深圳市城市建設快速發展的態勢，使相關主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權益的保障；偏重于實體性規定，忽視正當程序保障。由此引發了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。
拆遷項目的實施進度，往往與政府相關部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權益。目前，對拆遷行為較為有效的監督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規范拆遷行為只是治標不治本。
5拆遷服務結果爭議處理機制不合理
5.1拆遷估價結果爭議處理機制
《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規定，拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。此外，《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規定了，市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立市房地產價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。
以上規定雖然對評估結果爭議提供處理的依據和方式，但深圳市在實務操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設立評估專家鑒定機構，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規定當事人對評估結果有異議的，可以自行委托其他有資質的房地產價格評估機構評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質的房地產價格評估機構復核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關部門或者當事人強勢干預的因素，政府指定的房地產價格評估機構的復核能否客觀公斷是存在質疑的。缺乏一個中立的鑒定機構以及一套完備的鑒定程序對異議結果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。
5.2拆遷測繪結果爭議處理機制
對于拆遷測繪方面，《房產測繪管理辦法》第十七條規定，當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。而根據深圳市政府161號令第十六條第二款規定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。只有在法律法規另有規定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。
深圳市政府設立的地籍測繪機構為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質量監督等提供技術支持。那么，在公共基礎設施建設項目測繪工作中，如有發生測繪結果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結果的客觀性和公正性遭受質疑，尤其面對當前公共基礎設施建設項目日趨繁多，有質疑的拆遷測繪結果無疑會影響拆遷工作的推進。
參考文獻：
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拆遷管理論文范文2
【關鍵詞】工程變更 變更管理 工程管理 工程變更控制
工程變更是指在項目設計施工過程中，由于各方面原因，按照合同約定的程序對部分或全部工程，在材料、工藝、功能、構造、尺寸、技術指標、工程數量及施工方法等方面做出的改變。工程變更將對工程的進度、質量、投資以及結算產生很大的影響，嚴重時，工程變更的后果甚至會直接影響到整個建設工程項目的成敗。為此加強工程變更管理與控制是建設單位在施工過程中一項很重要的工作，必須對其采取切實有效的管理與控制。
一、工程變更的分類
工程變更一般包含設計變更和工程簽證兩大類。設計變更，是指工程施工過程中為保證設計和施工質量，完善工程設計，糾正設計錯誤以及滿足現場條件變化而進行的設計修改工作；一般包括由原設計單位出具的設計變更通知單和由施工單位征得由原設計單位同意的設計變更洽商單兩種。工程簽證，是指承包商就施工圖紙、設計變更所確定的工程內容以外，由于施工現場的各種原因，出現了與合同規定的情況、條件和事實不符，需要由建設、監理、施工單位負責人共同簽署的，用于證實施工活動中某些特殊情況的一種書面手續；如由于施工條件變化或無法預見的情況所引起的工程量變化。
設計變更和工程簽證工作是工程施工管理中的一項重要內容，因為它內容廣泛，構成原因復雜，規律性較差，發生時間較長，難以確定其造價。因此，施工管理人員應將其擺在重要位置上，重視和搞好這項工作是建設單位順利推進工程建設、正確確定工程造價、嚴格控制投資的依據。
二、工程變更發生的因素分析
（一）工期安排不科學，前期工作不到位
首先，前期勘察不到位?？辈煸O計工作粗糙，以致在施工過程中發現許多合同文件、設計文件中沒有考慮或估算不準的工程量，不得不改變施工項目或增減工程量。
其次，征地拆遷不到位。部分工程由于前期征地拆遷工作不到位，一方面造成已進場施工的斷斷續續，產生誤工或二次進場施工損失；另一方面拆遷受阻往往造成工程無法按原有施工圖實施，只能通過調整施工工藝或施工范圍來解決問題，造成工程變更的發生。
再次，是施工圖的問題。部分工程施工圖沒有根據現狀施工條件設計施工圖，甚至在缺乏地質資料情況下擅自設計，導致施工圖及其工程量、施工工藝等都與實際施工條件產生明顯偏差。還有就是建設單位完成施工圖后，在未完成施工圖審查的情況下，因為工期的原因而急于招標和進場施工，實施過程中再對施工圖進行審查發現問題，使招標內容與實際實施工程產生差異。
（二）工程實施過程中，各類調整頻繁
首先，工程實施過程中的調整比較多，例如市政道路建設中景觀工程用材的產地、型號、材質、色澤等調整，都會造成變更的產生。其次，是行業管理部門在工程竣工驗收前往往從自身管理角度，對建設單位提出各種與原有設計不符的要求，這也是發生工程量變更的一大因素。
（三）施工過程中專項技術方案審查滯后
部分需要進行專項技術方案評審的工程，如基坑維護方案或其他各類創新、科研施工技術方案，往往在項目進場施工后，再對原本應當提前考慮研究的內容進行評審，導致新確定方案與原招標確定施工工藝和技術發生重大變化而引起變更。
三、工程變更管理與控制的途徑
項目建設應嚴格按概算、預算控制，原則上不允許發生變更。對項目建設要通過做足前期工作、優化設計方案、提高變更門檻、強化事后監督全過程、全方位的管理與控制，盡可能減少因不必要的工程變更造成建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。
（一）工程前期準備設計階段
1、做足前期工作。必須嚴格按照建設工程的科學性來確定工程的合理工期。做好前期勘察工作，在前期勘察資料齊全的情況下再進行設計等工作；同時，要及時做好征地拆遷工作。
2、優選設計單位。建設單位在設計單位的選擇上，應進行設計方案招標。招標時不要只看重設計費用的高低，而是著眼設計方案的優劣。以便確定有能力、有實力的設計單位進行工程設計。
3、委托力求詳盡。確定設計單位后，建設單位需結合中標設計方案制定設計任務委托書。
4、組織設計審核。在設計圖紙完成后，還需組織有關技術人員進行圖紙審核，在圖紙的審核論證時，決策層人員必須參加，對圖紙技術上是否達到設計任務委托書的要求，對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來變更，造成經濟損失。
5、健全預算審查。建立和健全施工圖及其預算（工程量清單）審查機制，并在招投標前完成相關審查包括專項技術審查工作。使工程技術方案在開工前保證基本解決，防止由于工程量清單錯項、漏項或增項，給投標人提供不平衡報價機會。
（二）工程招投標階段
在招投標時，需進行招標答疑，應就各個投標人提出的問題與圖紙設計單位進行溝通。以減少答疑人員對圖紙的理解與設計人員的設計意圖不符，造成進入預算的情況與施工現場實際發生情況不符，而引起工程變更。
（三）工程施工階段
1、加強圖紙會審。建設單位加強圖紙會審工作，督促施工單位、監理單位仔細閱讀圖紙，審查設計圖紙是否符合相關規范或有關技術質量標準，設計是否合理和優化。
2、完善變更審核。建設單位及相關部門要對工程變更進行嚴格的審核，在施工階段變更設計及工程簽證必須依據安全、合理、有效，為建設單位節約投資，不斷優化設計和保證施工進度需要的原則進行。對于施工中出現的變更，建設單位會同監理人員應認真按圖紙、規范等審查其提出的工程變更的技術方案是否合理，并組織有關人員復核變更的工程量。在工程施工過程中，應嚴格控制施工單位提出的，以增加工程造價換取的為方便施工單位施工為目的，而進行的工程變更。
3、提高變更門檻?？刂乒こ套兏苤匾囊粋€辦法就是把工程變更的門檻提高，增加變更的成本，切實減少不必要的工程變更。
（四）事后評價階段
1、配套責罰辦法。梳理和細化變更原因責任分類，對應制定各因素導致變更的責罰條款和相應經濟處罰指標，將工程建設相關工作責任制度落到實處，確保工程建設項目順利推進。
2、強化變更審計。工程完工后，審計部門可要求協審單位在結算審計中增加是否存在肢解工程變更內容、壓低變更金額工程等方式規避工程變更審查以及變更程序是否到位、審批權限是否符合規定等內容，如未按文件規定進行變更，則不予認可，并追究相關單位和責任人的責任。
3、落實責任追究。對已發生的工程變更要及時分析原因，并追查和落實責任制度，對相關責任單位和相關責任人應予以責任追究，并處以一定的經濟責罰。
總之，工程變更貫穿于工程項目實施的全過程，是一個非常復雜的系統工程。工程變更的合理與否直接關系到建設項目各方的切身利益。對于工程變更的理解、管理、控制和預防就顯得尤為重要，只有不斷地落實各項管理措施，加強工程變更管理的意識，才能有效地控制以至減少變更，達到節約投資建設項目資金的目的。
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