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拆遷土地規劃范文1
關鍵詞：土地管理；規劃；對策
中圖分類號：D651.1 文獻標識碼：A 文章編號：
一、土地規劃的概念及要求
土地規劃是以土地資源的合理利用為核心，以最佳經濟效益和社會效益為目標，根據區域社會經濟發展和土地的自然、經濟特性，對一定區域范圍內的土地開發、利用、整治、保護所作出的具體部署和安排。完善的土地利用規劃體系是科學編制土地利用規劃、科學管理土地的基礎。
省級行政區在我國其區域范圍都比較大，經濟結構、產業結構、土地利用結構都比較完整，省級土地利用總體規劃仍然屬于政策性規劃的范疇。地市級土地利用總體規劃就其深度而言應屬于政策性規劃范疇，它是由省級規劃向縣級規劃的過渡層次?？h（市）級土地利用總體規劃作為總量控制的最基本層次，屬于管理型規劃，重在定性、定量、定位的落實，提高規劃的可操作性。鄉（鎮）級土地利用總體規劃處于規劃的最低層次，屬實施型規劃，規劃成果以規劃圖為主，為用地管理提供直接依據。
目前我國在進行土地規劃時，必須遵循《土地管理法》以及相應的土地管理制度，在制定各類土地以及城市規劃時，必須以法律法規作為規劃執行準則。
二、土地規劃存在的主要問題及原因分析
1、城鄉規劃中土地利用方式存在性質變更沖突，成為強制征地及強制拆遷的主要問題。造成這一問題的主要原因是由于國家采用強制手段進行農村土地征收，并且僅僅支付遠低于市場價格的補償，農民利益得不到充分落實和體現，導致社會矛盾突出。目前進行土地規劃及土地利用的方式主要有兩個：①采用農村土地征用的方式將農業用地轉為建設用地，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充。②對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。
2、征地價格與土地性質變更后的出讓價格存在較大差額，導致矛盾突出。政府部門運用強制性的行政手段有償征用農民土地，但是只給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費未能及時到位，嚴重損害了農民利益。市場價和土地征用價格的反差較大，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉與非法流轉大量存在，這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場，帶來用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等諸多問題。
3、采用用招標拍賣等方式對土地進行分配利用，導致土地競拍的價格一路走高，導致房地產開發成本提高，房產價格高居不下。尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發，造成區域房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、土地規劃存在問題的解決措施
1、針對土地性質變更造成的強制征地及拆遷造成的群體性，必須加強土地性質的變更管理。對城市土地應以掛牌和拍賣的方式出讓給有實力的房地產開發商，以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位，從而加強土地資源的綜合利用。在進行土地性質變更時必須遵循相應的城市規劃，避免盲目突破土地性質要求的強制征地和土地性質變更。特別是在城市區域涉及舊城改造及拆遷時，此前為避免拆遷矛盾，將拆遷問題與土地出讓進行打包招標，尋找有實力并且有拆遷及協調經驗的開發商及經濟實體來執行拆遷，稱為捆綁式出讓。但是隨著土地規劃市場化逐步發展，出現了熟化出讓模式。2013年1月10日，南寧市城鄉建設委員會等部門《南寧市公開征集舊城改造項目土地熟化投資人公告》，6個舊改項目約776畝用地將公開征集土地熟化投資人。地塊經過土地熟化達到“凈地”條件后，只有獲得土地熟化人資格，才有參與競買相關地塊的報名資格。相比以前的舊城改造項目的“捆綁出讓模式”，這是南寧市首次采用“熟化人模式”凈地后出讓舊改地塊。捆綁模式，即舊城改造項目以毛地出讓，開發商拿地后要負責拆遷等，但這種模式也出現了不少“后遺癥”，如進展緩慢、拆遷糾紛多等。而“熟化人模式”，是由熟化投資人出資，政府負責拆遷，達到凈地后再進行出讓?！笆旎傎Y金”即用于土地出讓的暫定資金，這個金額還可能在拆遷過程中根據實際情況進行調整。土地指標也會依據具體項目情況在出讓時予以補充或調整。這些舊城改造項目在達到凈地出讓時，熟化資金也會作為定價的一個參考標準，并且這些舊城改造項目都需要承擔一定的拆遷安置房任務。采用這樣的方式，能最大程度的避免了由于舊城改造、拆遷等帶來的群體問題。
2、對于征地價格與土地性質變更后的出讓價格存在較大差額，導致矛盾突出。對這一問題建議采用征地補償費、土地增值收益有效分配來解決。對征收的土地給予征地補償費時，應有所區分，根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補償費的確定時，應區別于劣質地塊。在對失地農民的同期損失給予補償時，應該加入土地使用后的預期利益，動態提高補償標準，從而既可以降低農民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成，其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償，地價款可根據農地基準地價，集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定，讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶，在承包期還未到達的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預期利益更應得到保護。
3、針對掛牌、招標方式出讓的土地價格虛高的問題，建議對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度，凸顯土地資產價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序，有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例，由市場機制決定土地去向，由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價，充分挖掘土地的資產價值。政府部門應從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手，根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價，從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌行為，嚴格控制超出市場需求的土地供應。全州縣國土資源局采用“一評二審”及復核制度來進行土地出讓價格的條件的控制。首先委托桂林市大地評估有限公司根據擬出讓地塊的規劃參數、總平面布置圖、出讓年限、區域因素、個別因素條件，測算出讓地塊的標定地價。國土局地價初審小組對評估過程、評估方法、評估結果進行審核，并提出審核意見，規劃利用股把該宗地面積、地價項目、地價計算方法等審批表送政策法規室，由政策法規室進行復核，經復核無誤再報局領導審批，對該宗地地價才予確認備案，地價審批小組對經初審的地價進行復審，并根據政府的有關政策及當前土地市場行情等因素確定宗地使用條件。地價會審批小組在復審過程中，若有一人對某宗地初審提出不同意見，則該宗地需重新復核。地價會審批小組評審會不得少于五人，參加評審人員必須在“國有土地使用權出讓地價審批表”上簽名。采用這樣的方式審核確認的土地出讓價格和土地使用件，使地價更接近市場價格，避免虛高或者過低的情況。
四、結束語
土地規劃問題是近年來以及群眾矛盾集中爆發的熱點。因此必須對土地規劃存在的主要問題進行分析，并采用相應的對策方式加強土地規劃管理，做足規劃管理處置措施，才能有效銜接土地管理及規劃建設之間的關系，營造更為和諧的社會環境。
參考文獻：
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拆遷土地規劃范文2
關鍵詞：城市軌道交通；土地；合理規劃；問題；建議
引言
隨著城市化進程的加快，大城市人口急劇增加，城市空間形態迅速擴展，城市交通供需矛盾日漸突出，城市交通阻塞、交通事故等交通問題嚴重影響著城市經濟、市民出行和可持續發展，這種大城市病亟待解決。實踐證明，大力發展城市軌道交通是緩解城市交通擁堵的有效途徑，因此近年來，我國各大城市都把建設和發展城市軌道交通作為解決交通問題的重要策略，城市軌道交通目前在我國已經進入規劃和建設的高峰期。
對城市軌道交通沿線的土地進行綜合規劃開發和高效利用是建設環境友好型城市的具體體現，這樣既有利于提高沿線土地開發經濟效益，同時也有利于為軌道交通提供穩定充足的客流來支撐軌道交通的正常運營，促進了城市軌道交通與周邊沿線土地的協調發展。由于僅僅出于解決城市交通堵塞的角度大規模地建設軌道交通，使得我國城市軌道交通系統在規劃忽略了軌道交通建設與沿線土地規劃利用的互動性，最終導致城市軌道交通沿線土地規劃開發中出現了很多問題。
1. 影響城市軌道交通沿線土地規劃利用的因素
城市軌道交通一直是土地利用模式的重要誘導因素。交通站點影響的范圍、周邊土地開發強度、用地構成、換乘系統是對軌道交通沿線土地規劃利用有影響四個關鍵要素。
1.1交通站點影響的范圍
大多數人傾向于選擇步行，然后是自行車或公交作為在城市軌道交通銜接方式的選擇。因此為確保城市軌道交通投資的可行性以及土地利用效益，國外往往采用以軌道交通站點為圓心、以適宜的步行距離為半徑的圓的范圍作為TOD合理空間。雖然不同城市對TOD的適宜范圍的界定不同，但是如果超出一定的范圍，將會嚴重削弱城市軌道交通對交通站點周邊土地規劃利用的影響范圍。
1.2沿線周邊土地開發強度
建筑密度和容積率兩個指標可以直接反映土地開發強度的大小，間接反映各種區位活動在空間上的集聚程度。開發商為了追求利益最大化，希望地塊容積率適當提高，而對交通設施來說，地塊是交通網絡中的“點”效應，片區是“線”（干路）或“面”（局部網絡）、大型節點（公交樞紐）的作用，影響整個交通網絡。土地的開發者往往會根據區內經濟、社會發展水平和用地特點，參考國際城市軌道發展經驗以及結合城市規劃要求，尋求站點影響區域的最佳開發強度。
1.3用地構成
提倡多種用地功能和社會活動的混合。這包括兩個相關又互相獨立的方面：緊湊的土地開發與多用途土地開發。由于土地是不可再生資源，在站點影響區內土地總量有限。如果某種類型建設用地增多，必將會降低其他類型的用地面積。城市軌道交通沿線對商業、住宅以及寫字辦公樓的聚集效應，使得軌道交通沿線用地類型中的商業用地、住宅用地以及辦公用地類型增多。由此可見，通過適當提高周邊居住量以及用地功能的混合，可與城市軌道交通建設發展形成良好互動。
1.4換乘系統
發揮城市軌道交通具有快速、可靠的優點，實現軌道交通與地面其他交通方式的零換乘，使換乘時間緊湊，空間緊密，從而提高可達性。交通換乘系統的設置與沿線土地的合理規劃布局有關，因此在軌道交通建設前期就應充分考慮與換乘體系相關的各項設施用地。
2. 我國城市軌道交通沿線土地合理規劃的問題探討
2.1軌道交通建設與沿線土地規劃利用脫節
在進行城市軌道交通規劃設計階段，對土地規劃利用的考慮是重要部分。如何將沿線土地進行合理的用地規劃與城市軌道交通建設相協調，實現沿線土地的高效集約化利用總是規劃是問題的所要考慮的關鍵。
我國城市軌道交通的發展與發達國家相比還處于起步探索階段，軌道交通建設的初衷也只是解決城市交通堵塞問題，所以很多的線網規劃屬于傳統意義上的追隨客流型。這種建設的問題，就產生了兩種情況：一種情況是部分城市軌道交通建設與土地開發規劃各行其是，沒有互動，因此造成軌道交通與沿線土地在規劃利用建設管理環節上出現脫節。另一情況是，雖然很多城市意識到城市軌道交通與城市其他方面發展之間互動的重要性，同時在對軌道沿線土地開發與利用進行了一定的規劃，但是由于我國城市對與發展規劃的成熟度、理念、判斷以及預期的長遠度往往跟不上城市的經濟和社會發展的速度。再者，很長的時效性是城市軌道交通建設的一大特點， 在建設的各個不同時期，很多不確定性的動態因素會影響和不斷改變軌道沿線土地的環境，然而目前很多的軌道沿線土地規劃都是在設計階段采用一次性的靜態規劃模式，缺乏隨外部環境靈活調整的靈活性，這樣傳統的規劃方式也最終導致目前我國很多城市軌道交通沿線周邊用地規劃要根據情況進行不斷修改，如此造成了政府在應對投資者投資方向產生變化時的被動局面，對促進城市軌道交通快速的發展和合理規劃帶來負面的影響。
2.2城市軌道交通沿線用地控制缺乏必要預見性
對沿線用地的控制是在有了合理的土地規劃之后必不可少的。對軌道沿線土地進行合理的控制作為軌道交通建設的必要支持，通過預留部分用地可有效防止一些新建建筑物的侵占，同時又可有效降低軌道交通的建造成本。
由于目前我國急于解決城市交通堵塞問題而加快軌道交通建設發展情況，城市對于軌道交通沿線土地開發與控制的重視度不夠，導致部分城市軌道交通沿線周邊土地雖然具有合理的規劃但由于規劃的工程量過大或者資金問題很難在短時間內完成，造成軌道沿線用地開發程度不足或不合理，其中一種情況是在城市建成區未做必要的預留用地，又由于在后期進行征地非常困難從而增加了軌道交通建造成本；存在的另一種情況為在規劃發展區，有些城市土地不能進行集約化使用，但是城市軌道交通沿線的用地的開發強度如果達不到一定的高度就不能為軌道交通提供足夠的客流量，這樣也就不能有效地發揮軌道交通本身大容量的優勢。
2.3城市軌道交通建設投資與收益失衡
城市軌道交通相對于其他公共交通具有運量大、速度快、污染少、安全舒適及運行與地面交通互不干擾的特點。同時，城市軌道交通在引導城市合理布局、促進城市經濟健康發展、提高城市交通資源分配的公平性等方面具有不可替代的作用。
但是，因為我國早期的大部分的城市軌道交通建設工程是由政府包辦，沿用計劃經濟的模式，投資來自政府財政劃撥，就沒有必要談起投資回報和融資還貸。雖然上海的城市軌道交通建設是在改革開放以后，但是其投融資渠道還是政府投資為主的單一投融資方式。然而，軌道交通沿線土地價值會隨著開通而倍增，給沿線土地開發的房地產商帶來巨大的利潤，政府卻僅僅擔任著工程投資者的角色，很難獲取沿線土地增值的收益，這就使得沿線土地開發所得到的增值利潤不能有效返還到城市軌道交通建設發展中去，進而城市軌道交通建設投資與收益失衡。
3. 城市軌道交通沿線土地合理規劃的實施建議
3.1 聯合開發策略
長期以來，我國政府基本包攬了城市軌道交通的建設資金的籌集使用，建造完成后的日常運營和維護管理工作。因此，造成了城市軌道交通工程建設項目管理一直以來采取建設單位自籌自建自管的模式。耗費資金大是城市軌道交通的固有經濟屬性，這也決定了其融資方式是制約其提供數量的重要因素。因此，形成以政府財政資金無償投入為主的投融資體制、以政府為主導的負債型投融資體制以及投資主體多元化，對軌道交通項目進行商業化運作的投融資體制三種機制有機結合的模式。
在第一種模式下，項目建設所需的資金完全由政府財政投入，投資結構單一，操作成本低；第二種融資模式籌措資金操作簡便，資金充足、到位快；前兩種模式沒有在本質上解決資金來源問題，應進行投資主體多元化、引進私人資本的融資模式改革。
3.2 政府政策支持
城市軌道交通的TOD模式發展，與城市未來的發展息息相關，制定合理的法律規劃體系，有助于消除投資者的不法行為和矛盾心理，方便控制他們的一些行為，而且還可以健全公平的競爭體系，有助于加強軌道與沿線土地發展的相互合成。
為了解決軌道交通沿線土地的開發與利用，就必須借鑒國外的先進經驗，根據我國當前的實際情況，制定出完善合理的法律法規，以促進社會效益和經濟利益。就必須做到以下幾點：
（1）政府應該強化法律法規政策體系
政府部門應該鼓勵公眾使用公共交通工具，采取有效措施，。在發展城市軌道交通系統的時候，政府需要大力完善自行車以及私人汽車及其城市軌道交通交換意識，在每一個站點附近，需要改建大型免費停車場，方便私人汽車在城郊軌道站點實行減免費用停車換乘的方式等，控制機動車與自行車亂停亂放，這樣不僅使城市軌道系統有了客流保證，也降低了城市交通擁擠的現象。
（2） 合理的法規政策理念
我國的城市軌道交通建設已經逐漸從傳統政府投資建設向著市場化運作轉型時期跨越，一些多樣化的經營管理模式相繼出現，因此需要各級政府制有關法規，符合我國城市軌道交通發展的需求。所以，需要建立健全和政策適應的融資體系。實施城市基礎設施長期債券的法律法規體系，制定完善的票制票價，實行可實施的投資體系；開拓融資渠道，制定投融資標準，在用地、政府貼息以及擔保方面建立長期有效和系統化的政策法規。與此同時，確定對沿線土地開發的控制要求和原則，制定確實可行的法律法規，完善與此相關的法律體系等，明確對投資商的投資前提和規模以及操作方法的制定，規范聯合開發行為。
（3）稅收減免法律法規政策體系
軌道交通建設投資非常大，政府需要給予適當的財政補助。從建設開始，政府需要有各項稅收優惠政策和激勵政策。為了保證多渠道融資，政府需要將工程建設與土地開發、運營以及附屬事業綜合考慮，政府應該從政策上進行配合和支持，在土地政策上給予一定程度的肯定。依據一般的作法，為鼓勵開發公司參與聯合開發，政府也應該減少昂貴的拆遷費以及土地出讓金和城市建設額外費用，或者以貸款的方式，讓開發公司在項目投入運營一段時期后償還。
3.3 采取整體開發策略，并且及時進行沿線土地儲備
城市軌道交通是一項城市大型的基礎設施工程，而且由于軌道交通功能的需求，交通線路往往需要通過城市人口密度較大的區域和城市設施，這就會具有部分拆遷工程，如果能夠及時控制好軌道線網周邊土地規劃體系，歸入城市規劃管理區域，這樣就可以降低不必要的浪費，降低運營成本、減少建設投資，最終節約政府投資，提高經濟效益。
3.4 技術支持和多部門協調合作
對軌道交通沿線土地規劃開發進行及時控制，從而確保軌道交通所需用地。合理的沿線土地規劃調整對降低運營成本和減少建設投資，進一步挖掘軌道交通潛質效率是十分必要的。軌道交通建設涉及到城市規劃部門、土地管理部門、交通部門等一些部門。規劃部門應該對沿線用地進行嚴格控制和規劃管理，對軌道用地和沿線地區控制領域內的改建項目需要進行針對性的監督以及控制協調；因此軌道交通建設的進行需要控制好所有部門之間的相互關系，保證項目的順利進行和獲得有效利益。
結論
城市軌道交通沿線土地合理規劃和利用問題正日益受到政府的重視。政府、企業都應該清楚地認識到影響軌道交通沿線土地合理規劃的重要因素以及目前存在的問題，并采取聯合開發策略、政府政策支持、整體開發策略，及時進行沿線土地儲備以及技術支持和多部門協調合作等途徑提高土地規劃的合理性，進而達到社會效益與經濟效益雙贏的目的。
參考文獻：
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拆遷土地規劃范文3
一、項目的位置和范圍
項目建設的總規模為20.3114公頃,分布在迎新村熊莊組5.07公頃;新星村姜家崗組12.1039公頃;振興村說法寺組3.1375公頃。這些項目列為年朱巷鎮、杜集鄉農村建設用地減少與包河區、經開區城鎮建設用地增加相掛鉤試點項目,已通過省政府批準。
二、組織領導
該項目時間要求緊,質量要求高,根據文《省建設用地置換實施情況考核細則》的要求,經研究決定成立杜集鄉土地置換項目實施工作領導組,組長：陳太友、副組長:蔡傳奇、楊德高，土地規劃所、農辦、財政所負責人涉及3個村的聯系村的鄉干部和村書記為成員的工作組，下設辦公室，兼辦公室主任，土地建設所人員為成員。
領導組負責根據項目預算和實施計劃，組織項目工程實施的資金運作，對項目實施中遇到的重大我問題進行研究和決策，對項目實施進度適時調度。
辦公室負責協調項目實施中出現的施工爭議，現場指揮，保證工程質量和進度，檔案資料收集、整理、歸檔、拆遷補償款、施工費用及時發放，確保項目按照要求順利實施。
村工作組負責協調土地權屬爭議和土地分配深入細致做通拆遷戶的思想工作，協調拆遷戶宅基地調整，保證按時拆遷到位，不留任何死角，協助辦公室人員確保項目順利實施。
三、時間安排
1、4月1日-4月10日房屋拆遷，樹木移植全部結束。拆遷標準按照文件標準執行。
2、4月11日-6月30日對項目工程按設計要求進行施工，施工企業的確定采用招標的形式，選擇有實力、講信譽的施工企業進行施工。
3、7月2日-7月5日鄉領導組進行初驗，兌現獎懲。7月10日通過縣局驗收，7月底前通過省市驗收。
四、人員安排
迎新村工作組：。
新星村工作組：。
振興村工作組：
拆遷土地規劃范文4
關鍵詞:城鄉建設用地增減掛鉤;用地指標;對策
中圖分類號:F321 文獻標識碼:A 文章編號:1674-0432(2010)-08-0054-1
近年來,國家把“地根”和“銀根”并列作為經濟宏觀調控的重要手段,實行最嚴格的土地管理制度,隨著經濟社會發展速度不斷加快,城市化水平的不斷提高,各項非農業建設對土地的需求逐年增加,土地對經濟發展的制約越來越明顯,從目前各地解決用地難題的各種途徑來看,無疑實施城鄉建設用地增減掛鉤是一項十分有效的舉措,但是按照“先墾后用”的城鄉掛鉤模式要求,地方每年僅有的年度用地計劃指標,解決重大工業項目用地都無法保證,如何解決城鄉掛鉤拆遷安置工作中的用地指標不足問題,是關系到推進這項工作成敗的關鍵。
1 掛鉤安置存在問題
因縣域經濟發展不斷加快,用地計劃指標嚴重不足,加上少數鄉鎮依法用地意識不強,在開展城鄉建設用地增減掛鉤工作,絕大部分都是采取老村莊插建、擴建或在臨近道路邊新建的方式進行安置,沒有考慮是否符合土地利用總體規劃,這樣容易產生土地非法買賣和新的違法用地,導致老村莊未拆除,又出現新村莊,耕地總量隨之減少,違背了城鄉建設用地增減掛鉤工作的本意和初衷,還容易發生不穩定因素。
2 具體做法
為了解決這個問題,筆者積極開展探索和研究,在如何不占用新的用地計劃指標的情況下進行合理科學安置的辦法,取得了一定的成效,現介紹如下,供參考。主要是利用合法的已建、在建農民居住集中區或者老村莊,采取滾動拆建進行安置,限制戶均占地面積,利用現有的集體建設用地,解決土地規劃指標和用地指標不足的問題。也就是說依托已有的農民集中居住區附近,把部分零散農戶住宅拆除,將騰出的集體建設用地用于安置拆遷農戶建房,再將周邊2-3公里左右范圍的小村莊作為城鄉建設用地增減掛鉤的拆舊區實施拆遷,解決城鄉建設用地增減掛鉤安置區指標不足的問題。
2.1 建立城鄉建設用地增減掛鉤專項規劃
以鄉鎮為單位,應通盤考慮整個鄉鎮的城鄉建設用地增減掛鉤拆舊區的選擇,要做到圖、實地和臺帳一致,并建立城鄉建設用地增減掛鉤專項規劃,計劃周期為3-5年。
2.2 合理拆建
選擇周邊零散村莊多、戶均占地面積較大的已建或在建的合法的農民居住集中區以及老村莊,統一施工圖紙,采取代建和自建(可以利用拆遷舊的建筑材料,減輕農戶負擔)方式,合理拆建把拆遷農戶安排在這些老村莊上,對不符合土地利用總體規劃又沒有用地指標的集中居住區,停止建設,以避免新的違法用地的產生。
2.3 費用問題
對在老村莊先行拆遷作為安置區的費用,可由地方政府撥付,經費來自經營性用地出讓收益部分。對拆遷農戶的建房、購房費用的不足問題,可協調金融機構,用農戶土地證、房產證作抵押,給予貸款予以解決。
3 取得效益
(1)有效解決城鄉建設用地增減掛鉤安置區規劃指標和用地指標不足的問題。
(2)在拆遷的老村莊地塊安置拆遷農戶,土地性質屬于集體建設用地,地方政府可直接核發集體土地使用證書,避免繁瑣的土地審批程序。
(3)可以直接避免因城鄉建設用地增減掛鉤安置,產生新的土地非法買賣和違法用地的問題。
(4)解決農民故土難離的問題。
(5)通過建立城鄉建設用地增減掛鉤專項規劃,合理布局,解決農民居住集中區小、亂、雜的狀況。
(6)解決城鄉建設用地增減掛鉤的持續開展的問題。
城鄉建設用地增減掛鉤安置區指標問題的解決,可以迅速推進城鄉掛鉤工作的開展,地方政府還可以利用多種渠道提高安置區的層次,可與省財政一事一議獎補資金相結合,經過村民集中討論,利用一事一議獎補資金完善居住區的基礎設施配套;還可與農村改廁相結合,搬遷出來的農戶,建房時按照規劃及新農村建設要求建三格式廁所,經驗收合格后予以適當補償。這樣既可以減輕農民負擔又能提高安置區層次,吸引農戶居住。當然在城鄉建設用地增減掛鉤實施過程中,還應該堅持以人為本,充分尊重群眾意見,穩妥做好安全和應急預案,把問題考慮在前,把矛盾處理在萌芽狀態,真正把城鄉建設用地增減掛鉤工作做成民生工程和惠民工程。
參考文獻
[1] 全國第二次土地調查成果.
拆遷土地規劃范文5
為規范我市土地市場運行,提高土地一級市場運營能力,建立和完善市級土地儲備庫,增強政府土地供應能力,(哈政發法字(2008)26號)下發了《哈爾濱市土地一級開發暫行辦法》, 2009年5月下發了《哈爾濱市土地一級開發資金管理實施意見》的通知 , 根據這一規定,哈爾濱市實施土地統一規劃、統一征地(收回收購)、統一儲備、統一整理、統一供應的集中統管制度,推行土地一級開發,建立土地征收、儲備和供應的三位一體新機制。
土地一級開發是指按照城市規劃、土地利用總體規劃、城市功能定位和經濟發展要求,由政府統一組織,由土地一級開發主體實施,通過征地、拆遷和市政建設,使建設用地實現宗地平整、市政配套的狀態,達到出讓標準的土地開發行為。
我國城市土地一級開發是伴隨著城市土地儲備制度的發展而逐漸形成的新的土地開發形式。土地儲備制度是由城市政府委托機構通過征用、收購、置換等方式,將土地使用者手中分散的土地集中起來進行土地整理和開發,在完成一系列前期開發后變成可建設的“熟地”,根據城市土地年度計劃,由土地管理部門通過招標、拍賣、掛牌方式有計劃地將土地投入市場,以供應和調控城市各類經營性建設用地需求的一種土地管理制度。土地一級開發是實現土地儲備制度的前提,土地儲備制度是政府壟斷土地一級市場的有效手段。
一、我國城市土地一級開發概述
土地一級開發是政府在國有建設用地土地使用權出讓前對土地的綜合整理,涵蓋了土地征購、土地整治及土地儲備三個環節。除土地整治外,政府應完成土地收回、收購、置換、征用等土地征購儲備,將土地權屬性質改變為國有建設用地,并確定地塊的規劃條件和指標、市政配套設施實施條件及供地計劃等一系列開發事項,主要包括四個方面。
1.改變土地權屬性質。政府確定土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地收購儲備計劃后,對涉及的集體土地進行農轉用、征收,對符合條件的國有土地通過無償收回、置換、收購等方式收回,改變擬開發土地的權屬性質,使政府擁有所開發土地的完整土地所有權,從而具備土地一級開發的權屬基礎。
2.土地平整及市政基礎設施建設。土地平整,包括村民(居民)拆遷補償與安置、宗地內地形地勢的平整、拆除地上建筑物等。
3.確定土地規劃條件、指標及市政配套要求。政府應根據城市總體規劃及土地市場需求,確定開發土地的規劃條件、指標及市政配套要求。主要包括確定規劃用地性質、規劃建設內容、宗地詳細規劃方案、控制性詳規、水電暖氣等配套設施實施條件。如果說土地一級開發是形成進入土地一級市場的產品即“熟地”,那么確定土地規劃條件、指標及市政配套要求就是制定“生產標準”。
4.土地驗收。政府組織有關部門對開發土地進行綜合驗收,驗收合格的土地納入政府儲備土地等待公開出讓。
二、土地一級開發的運作模式
1.完全政府運作的模式。政府作為土地的所有者代表,將土地一級開發列為土地整理儲備中心的一項職能,由土地整理儲備中心或其組建機構完成全部的一級開發工作。該機構是非盈利性政府職能部門,保證國家土地所有權借以體現的土地收益的實現,而不是利用這種特權去謀取自身利益。土地儲備中心一級開發實施機構由政府財政專項撥款(或國有股本)進行土地一級開發,開發完成后或將預期的熟地交由土地管理部門,面向市場以招拍掛方式公開出讓。
2.完全市場運作模式。這種模式中,政府首先將待進行一級開發的土地一次性(或按地塊)出讓給土地一級開發公司,由其通過土地使用權出讓協議的約定進行統一拆遷、補償、安置、城市基礎設施建設和社會公共設施建設,使區域內的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設條件,再面向市場轉讓土地使用權,期間土地使用權發生了兩次轉移。
這種模式中,政府可以按照經過測算的“熟地”價格向一級開發企業通過市場競爭方式出讓“生地”,一級開發企業在完成一級開發前向政府支付“熟地”價款;或者政府向一級開發企業出讓“生地”,一級開發企業完成一級開發后核算開發成本及酬金,待土地轉讓取得土地價款后扣除開發成本及酬金,剩余土地轉讓款歸政府所有。政府通過出讓協議保證其土地所有者權益和社會公共利益,土地開發企業則通過與二級開發商的轉讓協議保證其開發利益。但該模式不利于政府控制市場地價,政府宏觀調控土地市場的能力降低。
3.政府主導的市場化運作模式。土地一級開發的主體為政府,這是土地一級開發地方法規的一個基本原則,也是“政府主導”的主要體現?！笆袌龌\作”體現在土地一級開發除必須通過行政行為完成的事項之外的開發事項,通過市場競爭方式選擇具備資格的企業投資完成;體現在土地一級開發應符合市場需求,并按市場需求實施土地一級開發。該模式是我國土地一級開發的發展趨勢。
拆遷土地規劃范文6
【關鍵詞】 城市土地 經營 土地儲備
城市土地經營是指在保持城市土地所有權不變的前提下，以實現城市規劃為具體目標，在城市政府宏觀調控下，充分發揮市場機制在土地資源配置中的基礎性作用，通過對城市土地的開發以及城市土地使用權、經營權等相關權利采用市場化運作的方式，促進城市土地資源的優化配置，顯化城市土地資產價值，促進城市社會經濟可持續發展的行為。城市土地經營包括兩方面的內容：一是以城市土地為對象對土地的開發和再開發，二是城市土地產權經營，如土地批租、租賃、抵押等，它是城市土地作為資產意義上的經營。前者是指把耕地、荒地或舊城區經過規劃設計、征地拆遷等前期工作和市政公用設施建設和生活服務設施建設，變成能直接為城市建設所利用的建設用地的活動。城市土地產權經營可以分為兩個層次：一是以土地使用權出讓為主的層次；二是以土地使用權轉讓、出租及抵押為主的層次。其中，土地使用權出讓市場屬于一級土地市場，是政府壟斷型市場。土地使用權出讓采用的主要方式有協議、招標和拍賣三種。本文探討的城市土地經營是從城市政府的視角，以城市規劃區內的土地開發和城市土地一級市場為對象來展開論述。
一、當前我國城市土地資產經營存在的問題及原因分析
城市土地是城市存在和發展的載體，各地城市化的加速，必然使城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府必須對稀缺的城市土地進行妥善的經營。從城市土地管理體制改革以來，城市土地的經營使政府財政收入有了數量上的巨大增加，也為城市政府大力改善城市的投資與居住環境提供了強有力的保證。但由于城市土地經營經驗的匱乏和相關配套制度的不完善，我國城市土地經營實踐中存在不少問題，影響了城市土地經營的健康發展，主要體現在以下幾個方面：
（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下
城市土地經營的開展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但總體看來我國城市土地粗放經營的狀況沒有得到根本改變，表現在：城市用地增長彈性系數高于合理彈性系數水平；城市用地容積率較低；城市用地結構和空間布局不合理，工業用地比重比較大，擠占了城市其他用地，尤其是道路廣場、綠地受到的影響較大。
（二）征地范圍擴大，耕地流失嚴重，農民利益保護不夠
隨著城市化的發展，開發區圈地熱是近年來最嚴重的土地問題，與開發區大肆圈地相伴隨的是大量優質耕地被侵占、破壞、移為他用，導致耕地不斷減少；其次，在征地過程中，土地征用收益分配不合理，農民利益得不到有效保障，不少被征地的農民既得不到安置，又得不到應有的補償。利益分配機制的缺失或未制度化，使農民在工業化和城市化過程中承擔了相當大部分的成本。
（三）城市規劃調控力度不足，土地供給制度有待改進
城市土地經營過程中應當以規劃為依據，以供給引導需求，通過市場來實施規劃。而在我國城市土地開發過程中，往往是先批租后規劃，或者邊批租邊規劃，而且城市規劃的實施管理也不足。同時，土地出讓行政干預較多不僅使土地保值增值目標難以實現，而且還會造成經營性虧損。
（四）城市土地市場行為不規范，土地供給總量控制困難
城市土地使用制度的改革，確立了城市土地資產的價值，使土地產權在經濟上得到了實現。由于我國城市土地資產經營缺乏經驗，使得我國城市土地的市場供給不規范現象普遍存在。土地交易的不規范和隱形土地市場的存在，擴大了城市土地的供給來源，容易造成土地市場的波動，使地價偏低，造成土地收益的流失。
（五）城市土地儲備機制存在的問題
我國土地儲備的政策依據主要是“土地儲備管理辦法”，土地儲備的實施缺乏相應的法律來支持和保障；同時城市土地儲備機構性質功能定位模糊，實際上扮演著兩種不同角色：一是土地管理者，行使部分政府職能，調節土地市場，制定收購儲備計劃，實施各項規劃，追求社會效益最大化；二是土地經營者，扮演企業角色，以盈利為目的，追求經濟效益最大化。經營目標的多元化必然會影響到經營效率的提高，土地收購儲備行為受行政干預較大，很難做到市場規范化經營；而且土地收購價格內涵界定也不明確。
二、城市土地經營管理制度的完善
（一）完善城市土地供給機制，規范城市土地市場
當前我國城市土地供應的“雙軌制”阻礙了土地市場化程度的提高和土地市場的運行。因此必須采取措施促進城市土地使用權讓渡的“雙軌制”并行：促進劃撥土地使用權進入市場；建立健全經營性用地的招標、拍賣或實行掛牌方式交易的運作機制，提高土地市場化程度；其次，要積極推行城市土地交易許可證制度和實施城市土地使用權市場信息披露制度。
（二）改革征地制度，保護農民利益
傳統的征地制度弱化了對政府行為的外在約束，同時對農民利益的保護不力，因而使得行政權侵害財產權成為可能。我國的征地制度應該明確界定公益事業的范圍；提高土地征用補償的價格；處理好征地補償的利益分配；進一步完善征地程序。
（三）城市土地利用規劃先行，實行嚴格的土地用途管制
應借鑒英美城市規劃的經驗，在土地供應中必須強化土地利用規劃和城市規劃的先導性，對城市土地利用實行嚴格的土地用途管制。做到土地規劃制定的科學性、土地規劃與其他規劃的銜接性以及規劃實施的強制性。
（四）優化城市土地儲備機制
理順法律關系，建立法規保障，通過法律法規與政府規章明確土地儲備的目的、運作方式，明確城市土地儲備的范圍、收購價格等。其次明確土地儲備機構的企業性質，堅持市場主導機制，土地儲備機構應逐步實行公司制經營，真正成為具有民事能力的、能自主經營和自負盈虧的企業實體。再三，進行土地招商引資模式創新：將擬上市的土地首先進行拆遷、平整等淺度開發整理，并進行規劃設計，實現供應土地的“半成品”向“成品”轉變；同時使土地供應與城市總體規劃相銜接，實現零星供地向規模供地的轉變。
三、結語
土地資產是城市發展的基礎，加強土地資產管理能更好地為城市發展籌集建設資金，促進城市土地的合理、集約利用和保護耕地。我國當前存在土地資產大量流失，土地利用效率低等問題，必須從總量供給、規劃、產權登記及立法和執法上加強管理，充分發揮城市土地的資產效益，實現城市和社會經濟的健康持續發展。
參考文獻
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