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房地產市場的宏觀調控范文1
各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。
要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統建設的基礎上，通過全國聯網，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地產市場的監控和指導，防止出現新的房地產“過熱”。
二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量
要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理，根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。
加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。
三、充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用
要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。
在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。
四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目
各地要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。
五、大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構
經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。
要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。
繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。
六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力
各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。
七、充分發揮金融對房地產市場的調控作用
當前既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。
八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度
要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續征收或變相征收，仍在繼續征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。
房地產市場的宏觀調控范文2
關鍵詞：房地產市場 宏觀調控 協調性
自2003年以來，在房地產業發展取得顯著成就的同時，市場中也出現了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產宏觀調控措施不斷出臺。本文結合房地產市場發展實際對宏觀調控進行系統的回顧總結，分析調控目標與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發展的動力，以期為今后調控措施的制定提供借鑒。
我國房地產市場發展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮住房制度改革深入推進，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發、房地產投資、房地產建設、房地產銷售與管理、二手房轉讓等為鏈條的房地產市場體系逐步完善，房地產投資持續快速增長，以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。
我國房地產市場發展中的問題
（一）房地產市場顯著的區域性差異
我國幅員遼闊，地區經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經濟發展的不平衡直接影響著我國房地產市場的發展。房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東西南北之間、大中小城市之間的經濟差異決定了房地產市場顯著的區域性差異。
隨著我國區域經濟發展以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產市場的顯著區域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變為橫向型特性差異為主。
（二）房地產供需矛盾較大
目前，我國正處于城市化快速發展期，從城市化水平指標看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝冢菂^面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求遠遠超出了人們的預測。
面對如此龐大的社會需求，用地和房地產的供給層面的調整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關系分析是解釋市場現象最有力的證據。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。
（三）房地產投資熱情與住房保障品性質的沖突
改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度?？焖僭鲩L的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數量的閑散資金。而國家宏觀經濟的穩定、快速發展給了民眾進行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩定性，而房地產正是以其獨有的收益穩定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發展的房地產市場中，投資市場和消費市場正同時經歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進而引發了對于房地產投資行為的金融、稅收等調控限制手段。
宏觀調控政策與市場發展間的矛盾分析
（一）控制房地產投資規模與穩定房價的矛盾
一直以來，宏觀調控部門主要關注的是投資增長速度指標，對房地產行業的調控也主要關注該行業對固定資產投資的影響。幾年間的調控手段一直強調控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計劃經濟時代是可行的，但是在社會主義市場經濟體制下的房地產市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調控必須以房價為中心。當我們控制兩個“閘門”時，市場會預期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅動下，地產公司沖破重重阻力，擴大房地產建設規模。結果是房地產投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產開發投資增速在連續兩年低于固定資產投資增速后強進反彈，高達30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰勝了行政力量的反映。
（二）嚴格控制土地供應與房價上漲的矛盾
為了宏觀調控的需要和國家長遠發展的需要，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，2006年全國批準新增建設用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準新增建設用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預期是，未來農用地轉為房地產開發用地的空間已經非常有限，土地市場的供求關系將日趨緊張，土地市場的競爭將進入白熱化狀態，價格將不斷攀升。嚴控土地供應雖為了可持續發展，但土地供應緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。
房地產市場發展與調控的協調性策略
正確認識政府宏觀調控在市場經濟中所能起到的作用，要充分發揮房地產市場自身調節的功能。市場失靈的存在，是政府干預經濟活動的理由，但是政府干預應該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應當由市場去做并且實踐已經證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認為，政府活動的結果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費。主要原因包括政府決策的無效率、政府機構運轉的無效率和政府干預的無效率。因為市場經濟從根本上來說是靠信息來調節的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業、商人最敏感，他們有權根據市場的變化做出及時的反應，政府不適合進行過多的干預。
加強經濟手段和法律手段的的運用。首先充分合理運用稅收手段進行調控。目前我國與房地產直接相關的稅種多達14 種， 其中實際征收的有12種， 占我國實際征收稅種數量的一半。但總體來看， 我國房地產稅收結構不合理， 重流轉、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學的稅收制度和優惠措施來調節房地產的供需結構。其次從金融手段著手。國外的發展經驗表明， 金融業的參與對促進房地產業的健康發展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產調控中應該充分發揮金融杠桿的作用， 提高調控的有效性。 法律是很多發達國家進行房地產調控的主要手段。法律手段具有嚴肅性、普遍適用性和穩定性的特點。而我國目前的房地產宏觀調控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權威而不是法律制度來調控房地產市場。因此，加強房地產業的法制建設，對于維護良好的市場秩序，發揮市場的資源配置作用極為必要。
參考文獻：
1.梁云芳，高鐵梅.中國房地產價格波動區域差異的實證分析.經濟研究，2007（8）
房地產市場的宏觀調控范文3
關鍵詞:經濟法視角;房地產;宏觀調控;問題;對策
長期以來，我國房地產市場經過計劃經濟向市場經濟體制轉型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機和國內市場經濟下行壓力的雙重影響，我國城市房價出現井噴式增長，過高的房價與較少的人均可支配收入形成鮮明的對比，涌現出一大批“蝸居”、“蟻族”等。為了遏制房價過高、解決人們買房難、切實保障人民群眾合法權益，國務院連續多年出臺房地產市場調控辦法，利用經濟手段對房地產市場予以宏觀調控，取得了較為明顯的成效。然而，與預期目標相比，我國房地產市場經濟宏觀調控依然面臨諸多問題。因此，本文研究意義重大。
一、房地產經濟宏觀調控的必要性
通常而言，國家對房地產經濟宏觀調控的主要目的是為了促使市場供需結構平衡、推動經濟持續增長、社會和諧進步。21世紀以來，隨著我國房地產市場不穩定因素的逐漸增多，房地產市場出現不均衡發展態勢，為了引導房地產市場有序、均衡化發展，國家從政策層面出臺了一些經濟宏觀調控辦法，利用經濟法等法律手段予以宏觀調控，逐漸引導房地產市場步入正軌，房地產經濟宏觀調控的必要性主要體現在以下幾點:第一，有利于資源優化配置和合理利用?，F階段，我國處于市場經濟發展時期，房地產市場資源分配過程中，受到市場經濟體制的影響，存在一定的不足和缺陷。同時，由于信息的不對稱，致使部分信息傳輸過程出現差錯，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過法律手段予以調控和約束，將有利于房地產市場的正規化運行［1］。第二，有利于經濟效益的全面提升。房地產作為我國經濟產業的一大核心支柱，同時作為國民生產總值的重要組成部分，是政府財政收入的主要來源之一。另外，房地產行業的發展，會對其他有關產業形成影響，可謂是牽一發而動全身。因此，政府基于經濟法視角下，對房地產市場進行宏觀調控，是極其有意義的。第三，有利于房地產市場健康、持續發展。由于房地產市場投資規模大、周期長、風險大，所以需要政府出面均衡各主體關系，采取宏觀調控政策予以正確引導。唯有通過經濟宏觀調控，方可引導房地產市場健康發展，才能為房地產市場發展注入新活力。
二、經濟法視角下房地產經濟宏觀調控中的問題
(一)經濟宏觀調控認知存在偏差
長期以來，人們對房地產市場宏觀調控的理解為:房地產市場宏觀條款是國家對房地產市場的政府調節，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內容所述，房地產市場的健康、持續發展，應當建立在合理的價格定位之上，市場消費從高到低自然形成。倘若需要明確房地產市場宏觀調控目標、方法以及對房地產市場調控成效進行科學評價，那么必須對房地產市場宏觀調控有一個系統、全面的了解和認識。房地產市場外部效益并無法通過市場機制來體現，市場機制下的公共價值是不存在的［2］。房地產市場調節過程中，價格作為一種事后補充調節方法，定價到信息反饋是需要經歷一個過程。房地產市場定價過高，勢必不利于房地產市場經濟秩序的維護，甚至會影響到國民經濟的持續增長和健康發展。因此，經濟宏觀調控認知偏差，將會給房地產經濟宏觀調控帶來難題。
(二)經濟宏觀調控法律法規體系不健全
目前，我國尚未完全意義上制定出經濟宏觀調控方面的法律法規和政策制度。隨著房地產市場的快速發展，其潛在的問題逐漸暴露出來，依靠房地產市場本身去維護社會公平顯然是不可能的。房地產市場價格的持續增高，人們所需承受的經濟壓力不斷加大，長期的高房價，必然會對房地產市場的持續、健康發展產生負面影響。盡管我國針對房地產市場經濟宏觀調控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統、完善的法律和制度支撐，現有的文件、通知在傳達、執行過程中，并未產生積極成效。例如:土地的自然壟斷性造就了房地產的壟斷性特征，我國關于該方面的立法并不完善，缺乏經濟法律調控，給房地產市場的運營和發展產生極大阻力［3］。
(三)經濟宏觀調控主體權責不明
由于房地產市場規模較大，所帶來的經濟收益較好，所以致使部分宏觀調控主體之間權責不明，對于一些困難問題，相互推諉扯皮、推卸責任;對于經濟利益，相互之間又存在爭奪的現象。筆者通過調查研究發現，我國房地產市場經濟宏觀調控主體法律責權定義不明，沒有明確的權力和義務范疇。正是因為宏觀調控主體之間的權責不明確，所以給房地產市場各類違法、違規行為創造了良好條件。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控主體作為法律關系的維護者，在房地產市場經濟宏觀調控法律關系中有著一定的權利和義務。例如:享有財產全、經營權等，并且需要履行公共經濟利益及市場公平、公正保障義務。從某種層面來講，房地產經濟宏觀調控主體必須全面掌握房地產市場信息，理性參與市場決策，提出最優的建議和策略。近年來，國家通過消費者權益保護法、產權法、價格法、反不正當競爭法等法律法規來規范房地產市場，對房地產市場供需結構起到一定的平衡和優化作用，為維護房地產市場持續經營、健康發展提供了有力保障。然而，與西方發達國家相比，我國房地產經濟宏觀調控主體之間權責不明的問題十分嚴重，致使權力和義務透明度較低，不能滿足房地產市場各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產市場的又好又快發展［4］。
三、經濟法視角下房地產經濟宏觀調控的對策
(一)政府行為規范化
經濟法視角下的房地產經濟宏觀調控，是在體現經濟法價值的基礎上，改變傳統計劃經濟模式，逐步向開放、多元化的市場經濟體制模式轉型。可以說，房地產經濟宏觀調控將改變政府集中管理模式，轉變為政府與市場的齊抓共管格局。政府的直接干預程度將降低，個人利益、集體利益和國家利益需要保持高度一致。實踐證明，政府并不能為市場失靈而制定出科學、可行的辦法，其干預存在一定的不穩定性，甚至過多的干預將會影響到市場經濟。因此，政府的行為需要進一步明確和規范化，不能僅僅依靠法律法規的約束，而需要通過主動的改變。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控必須突出公平、公正和公開性特點，要求政府依法行政、依法用權，防止權力濫用和制度失靈，服務型政府正是房地產經濟宏觀調控過程中所迫切需要的。
(二)構建完善的經濟宏觀調控法律法規體系
經濟法視角下房地產經濟宏觀調控必須依靠強大的法律支撐，這就需要制定和完善相關法律法規和政策制度體系，這也是保證我國房地產市場平穩、有序、健康發展的根本途徑。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控是國家政府職能轉變、房地產市場發展的必然趨勢，經濟法立法過程要科學、全面，確保資源優化配置，重視政府職能發揮，維護市場良好秩序，逐漸適應市場經濟新常態［5］。國家作為市場經濟的領導者和宏觀調控者，需要在經濟與法律之間尋求一個平衡點，頒發和制定出科學、可行的政策制度和法律法規，以此來引導房地產市場良性發展。市場經濟體制下，政府對房地產市場的干預，必然會對市場主體的積極性產生影響，這就需要政府干預方法和方式靈活多變、科學合理。中間層主體對房地產市場的規制權代表了市場各主體的意見，然而并不能達到有效的規制目標。如果從立法層面入手，構建完善的房地產市場經濟宏觀調控法律法規體系，政府干預則嚴格按照法律規定，那么必然有利于調動市場主體的積極性。
(三)規范經濟宏觀調控模式
通過規范房地產經濟宏觀調控模式，明確各市場主體的權利和義務，充分發揮法律主體地位，將對于房地產市場經濟增長來講，有一定的積極意義。研究發現，世界各國由于政治背景、經濟模式存在明顯差異，所以房地產經濟宏觀調控手段有所不同?；诮洕ㄒ暯窍拢康禺a經濟宏觀調控主要是為了防止市場失靈。近年來，隨著國民生活質量和生活水平的不斷提高，對房地產市場的需求逐步提高，我國房地產市場正在由數量型轉變為質量型。規范經濟宏觀調控模式過程中，需要重視土地增值稅的調整工作，各級政府要嚴格按照土地增值稅相關條例及細則，根據法律法規、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對不同房產，分別征收不同比例的稅費。房地產經濟宏觀調控必須重視土地價格的增長變動，根據土地價格來調整投資策略［6］。目前，我國在房地產經濟宏觀調控相關法律法規制定過程中，制定速度明顯慢于發展速度，從而缺乏統一、可行的衡量標準。經濟法作為國家宏觀調控房地產市場的根本法，需要結合房地產市場變化，做出適應的調整。例如:房地產產品結構不合理會對房地產市場均衡化發展形成負面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產開發商按照市場供需結構，適當調整各類房地產產品比例，從而確保市場供需平衡、結構合理。
四、結語
本文通過對房地產經濟宏觀調控的必要性進行簡要闡述，分析了經濟法視角下房地產經濟宏觀調控問題，在此基礎上提出具有針對性的應對策略。研究認為，經濟法視角下房地產經濟宏觀調控面臨諸多問題，需要國家政府部門加大宏觀調控力度，力求房地產市場供需平衡、結構合理，從而形成良性運營和發展模式。
［參考文獻］
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房地產市場的宏觀調控范文4
關鍵詞：房地產宏觀調控；績效評價；5E原則；評價模型
一、引言
1998年住房分配貨幣化，我國房地產市場正式形成，房地產行業迅速發展，并已成為第三產業的重要組成部分，也是我國國民經濟的支柱性行業，房地產業的發展極大促進了我國國民經濟的增長。但是我國房地產市場在發展過程中出現了投資過熱、房價過高、結構不平衡等問題，2003年以來我國政府采取了一系列的政策措施以促進房地產市場的健康有序發展，按照調控的目標房地產宏觀調控大致可以劃分為3個階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產市場投資過熱，控制房價過快增長。第二階段（2008-2009）刺激房地產市場，鼓勵樓市投資，帶動消費以促進國民經濟增長。第三階段（2009至今）遏制房價，促進房價合理回歸。
房地產宏觀調控有效性成為公眾關注的焦點，對房地產宏觀調控進行績效評價能為我國房地產調控提供依據，有效檢驗房地產宏觀調控的效果，保障公眾對房地產市場的了解和對政府工作的監督。房地產宏觀調控績效是政府績效評價的一種，房地產調控績效評價是對政府干預房地產市場實際效果的評價。但是我國房地產市場歷史較短，房地產調控仍處于探索階段，關于房地產市場宏觀調控的研究主要圍繞著房地產周期、房價波動、調控政策選擇等問題展開，對房地產調控績效的研究比較少。在為數不多的房地產宏觀調控績效研究中，大多集中于對房地產宏觀調控的貨幣政策、財政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對房地產供求、房價的影響。房地產宏觀調控的系統的績效評價的研究很少，本文從經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標設計房地產宏觀調控績效指標體系，并且建立了房地產宏觀調控績效評價模型，最后以上海市為例進行實證分析。
二、我國房地產宏觀調控績效指標體系的構建
對房地產宏觀績效評價，首先要構建指標體系。調控績效指標的選取必須符合全面系統性、科學性、可測性、獨立性。本文按照經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標（5E）選取了10個具體指標。
1. 經濟性目標
經濟性是指一項經濟活動在保證質量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產宏觀調控而言，主要指政府在對房地產市場宏觀調控的過程中產生的成本，主要有經濟成本、政治成本、社會成本。經濟成本指政府在對房地產宏觀調控過程中產生的人力、物力、財力；政治成本指中央政府在對房地產宏觀調控過程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對地方的管理和控制，導致中央政府威信下降。社會成本指政府在對房地產宏觀調控時，造成從事房地產業及相關產業人員失業?；跀祿傻眯?，選擇的指標主要是住房保障支出。
2. 效率性目標
效率性指產品、服務或其他形式的產出與資源消耗的關系。一項有效率的活動應該是在保證質量的條件下，以最小的投入實現最大的產出或者一定的產出實現投入最小化。就房地產宏觀調控而言，效率性主要指開發的房產投入使用情況和房地產對國民經濟的帶動作用。指標主要有商品房空置率和房地產業對GDP的貢獻率。
3. 效果性目標
效果性是指一項活動的目標實現程度，以及一項活動的實際效果與預期的關系。就房地產宏觀調控而言，效率性指標主要反應為房價調控、房地產規模調控、與國民經濟相協調的調控。具體而言，指標主要有商品房平均價格增長率、商品住房價格收入比、房地產開發投資額/全社會固定資產投資額、房價增長率/GDP增長率。
4. 公平性目標
公平性主要指社會的公平程度。就房地產宏觀調控而言，公平性指從社會層面考察房地產宏觀調控對社會公平的影響程度，是對房地產宏觀調控績效評價不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價格公平和結構公平。指標主要有經濟適用房房價收入比、經濟適用房投資額與住宅總投資額之比。
5. 生態性目標
生態性指一項活動對生態環境的影響程度。就房地產宏觀調控而言，生態性主要指房地產對耕地資源的影響。生態性原則既是我國堅持可持續發展的要求，又是房地產宏觀調控績效評價的必須考慮的因素。反映生態性的指標主要有耕地凈減少率。
表1 房地產宏觀調控績效評價指標體系表
三、構建房地產宏觀調控績效評價體系
（一） 評價指標標準值的確定及其依據
評價指標理想值是衡量指標的標準尺度，是評價政府各項房地產宏觀調控績效指標可以達到的理想預期。理想值的確定既要考慮我國實際情況，又要符合國家的政策法規，房地產宏觀調控績效評價指標理想值見表2。
表2 房地產宏觀調控績效評價指標理想值及確定依據
（二）評價指標權重的確定
評價標準確定后就需要對評價指標的權重進行確認，常用的指標權重確認方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數判斷矩陣法?；诜康禺a市場的特點，本文采用層次分析法對指標權重進行賦值。由于專家打分法尚未在房地產績效評價中運用，因此本文根據問卷情況及房地產業當今的發展情況模擬打分，最終結果如下所示。
表3 指標權重
（三）綜合評價值的計算
1. 指標標準化的處理
（1）當現狀值小于理想值時，采用比例推算法確定分值
（2）當現狀值大于理想值時，但并不是越大越好時，評價指標選擇調整值
公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100
（3）當現狀值大于理想值時，數值越大越好時，實現度分值為100分
2. 綜合評價計算模型
（1）目標分值的計算
Fi為目標的評價分值
（2）綜合評價值的計算
F 為綜合評價值
Wi為目標的權重
（四）2011年上海市房地產調控績效評價
通過統計數據及查閱文獻，獲得上海市房地產2011年數據，并且根據權重和評分原則可以得到各指標及目標層的得分表。
表4 房地產宏觀調控績效評價分指表
根據指標標準化處理原則，可以得到上海市2011年房地產宏觀調控績效評價綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產宏觀在效率性、效果性和生態型目標做的相當完善但在經濟性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房價仍在上漲，但是我們也應看到房價增長率是小于GDP增長率的，政府的宏觀調控對房價起到了一定的抑制作用，貨幣的超發在一定程度上推動了房價的上漲，政府在對房地產市場宏觀調控時，合理控制貨幣供應量，穩定物價水平。房地產開發投資額占全社會固定資產投資額大幅度超過合理水平，說明現在房地產投資過熱問題沒有得到合理的控制。經濟適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說明在保障房建設方面做的還不到位。
四、結論
本文在構建房地產宏觀調控績效評價指標體系的基礎上，建立了我國房地產市場宏觀績效評價模型，并且引入上海市房地產調控數據進行實證分析，基于分析結果對我國房地產宏觀調控提出以下政策建議。
對房地產市場進行宏觀調控時不僅要關注房產價格的合理回歸、對國民經濟的帶動作用，也要合理控制房地產投資的規模，抑制房地產投資過熱； 更要關心房地產的供給結構，擴大財政對房地產的保障支出，增加經濟適用房和廉租房建設，構建住有所居的和諧社會。
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房地產市場的宏觀調控范文5
關鍵詞：房地產市場
市場運行機制 政府宏觀調控
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
隨著我國工業化與城市化的進程不斷推進．房地產市場在住房制度改革后得到了快速發展與壯大。房地產業作為我國經濟發展中的基礎性產業和支柱產業，對我國經濟發展的影響重大。房地產市場的健康發展與否，直接關系到我國的國計民生?，F階段，我國房地產市場運行過程中，出現了一些不容忽視的問題。直接表現為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結構不合理以及房地產商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。因此，房地產市場要取得預期的調控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進行。對于如何有效發揮市場機制和政府宏觀調控對我國房地產市場調控的作用也就成為了熱點研究問題。
研究我國房地產市場調控的文獻較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進行分析的。另一類是單從政府調控分析的。
(一)從市場和政府兩個層面對房地產市場調控的研究
趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機制對房地產市場調控進行了研究。從房地產市場運行機制來分析，他認為企業和個人追求利益最大化是市場經濟的基本特性，但是在這個過程中，房地產商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關法律法規則說明了其運行的不規范性。此外，我國房地產市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導致了我國房地產市場發展的不正常。從政府對房地產市場的宏觀調控機制分析，作者提出正是由于市場經濟條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標差異，使得政府調控房地產市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場進行調控才能取得相應的成效。張躍慶(2005)認為價格是市場經濟的核心問題，對于很多開發商和學者提出的房地產價格只能由供求決定的說法，他認為是不符合市場經濟運行實際的。他提出房地產商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構成的，而之所以我國的利率機制對房地產調控不起作用的原因是房地產開發貸款利率不是由房地產商負擔的，而是轉嫁給了消費者。他認為只有提高房地產市場化的水平。國家宏觀調控政策和市場機制，就一定能夠對房地產業發生國家預定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產市場運行的基本情況后，認為需求結構的變化主要與住房價格有關，與硬性指標關聯不大，單靠行政的手段使需求適應供應結構的調整難以達到目的，并對促進房地產市場健康發展提出了相關政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產行業壟斷枧角，提出要斬斷產業鏈條，用市場機制重新整合房地產業．并提出房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產業市場管理局，實現準公共產品的特許化管理等政策建議?？梢姡瑥氖袌龊驼畠蓚€層面研究的文獻并不多。以上學者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產市場的調控作用，但是對二者在房地產市場調控中如何作用的機理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結合市場機制與政府責任在房地產市場調控中的作用來制定對策。
(二)從政府層面對房地產市場調控的研究
目前大多數的文獻研究集中于政府在房地產市場調控中的責任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調控對房地產市場的影響進行了效應分析。黎顯揚(2010)分析了房地產宏觀調控的必要性與可行性，提出房地產宏觀調控的主要途徑分為直接調控和間接調控兩種方式，直接調控手段有價格指導和價格管制，計劃，規劃以及管理手段；間接調控手段有經濟手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產市場的影響．認為地方政府在房地產宏觀調控中應進行角色轉換，從受益者向監督者轉變，以在房地產調控中充分發揮出地方政府作用。陳丹(2009)認為當前中國房地產市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調控予以調解控制，但利率調控房價失效，土地儲備制度調節房價難度高、效果差，期房銷售制度改現房銷售制度缺少相應的現實基礎以及開征物業稅的基礎性工作準備不足。以經濟手段為主的政府宏觀調控工具已經出現“調控疲勞”．進而預示著當前我國政府對于房地產市場的調控或許將由以經濟手段為主的“軟著陸”轉變為以行政手段為主的“硬著陸”。趙傳波(2009)認為中國房地產市場處在整體供給過剩與價格持續上漲并存的非均衡狀態，房地產價格受到房產商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產企業模型，通過模型分析得出政府和房產商在博弈過程中存在著嚴重的信息不對稱和樂觀預期，政府的政策效應實際上推動了房地產價格的上升．造成了房地產開發企業的效率損失和房地產市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產宏觀調控中的角色以及政府調控對房地產市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產市場調控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機制在房地產市場調控中的基礎性作用。
綜上所述，目前對于房地產市場刪控的研究還遠遠不能滿足現實需要，本文將在對市場機制和政府責任在房地產調控中的作用機理分析之后，結合我國房地產的實際情況，分析市場失靈的具體表現以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據此提出符合我國房地產市場調控的政策建議。
二、市場在房地產運行中的作用機制
市場經濟條件下市場運行機制在資源配置中起基礎性優化作用，其作用的發揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機制在配鼴資源時會出現“市場失靈”。
(一)市場機制在房地產運行中的作用分析
我國從計劃經濟向市場經濟轉變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規律在房地產市場運行中起著基礎性的配置作用。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制，在房地產市場中．市場運行機制有其自身
的特點。
1．供求機制。供求機制是通過供求關系的變化導致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產市場由于其特殊性。供求機制發揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機制的作用范圍有限，因為房地產市場具有較強的區域性，一個區域的房地產業的短缺很難由其他區域的房地產業來彌補。此外。就算是同一個區域的房地產業由于建筑風格等的差異，其他房地產也難以替代。二是房地產供求均衡需要較長時間完成，因為房地產市場不像其他商品市場，其建設周期較長，在需求變化后，不能及時調整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產市場不僅僅可以通過提高增量房地產的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產的用途，如出租轉出售等來滿足需求。
2．價格機制。價格機制是通過房地產價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產市場的供求，從而使供求趨于平衡，優化資源配置。對于房地產市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產市場租售比價的變化也可以促進存量房地產的流通，存量房地產如能有效進入流通領域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。
3．競爭機制。房地產市場通過競爭機制實現資源的優化配置，競爭機制是其動力機制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進技術等。房地產市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產商品具有差異性，特殊地理位置的房地產具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠遠高于其價值。此外，房地產市場的競爭還具有區域性，這與房地產市場本身具有較強的區域性是一致的。房地產商為了吸引顧客，會在價格、質量以及物業管理等方面展開競爭。
(二)我國房地產市場運行中“市場失靈”的表現
我國房地產市場運行中“市場失靈”表現在四個方面：一是房地產市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產商不公平競爭，四是供給結構不合理。下面對每個問題逐一詳述：
1．房地產市場供需不平衡。近年來，我國房地產市場表現出供小于求的現象，而且供需不平衡有不斷擴大的趨勢，這從近幾年我國房地產開發企業建設成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產開發企業住宅竣工的套數均小于住宅銷售的套數，且有逐年擴大的趨勢。直接的后果是我國房地產價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進程加快，城市人口快速增長?？陀^上對房地產的需求加大；二是我國城市批準建設用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現；三是房地產商囤積土地、“捂房”現象嚴重。使房地產市場有效供給減少。四是房地產市場投機行為嚴重，虛增了房地產市場需求。
2．房地產市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關的信息在準確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產市場的特殊性，以及房地產市場預防信息不對稱的成本費用高，我國房地產市場信息不對稱的現象比起其他產品市場更為明顯。我國房地產市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現上升趨勢。在一個完整的房地產市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發商則無疑占據信息優勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。
3．房地產商不公平競爭。市場經濟條件下，房地產商通過正當競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權益造成了不必要的損失，使得整個社會經濟的健康發展也因此遭受損害。從現實情況來看，房地產商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產運行中的不規范性。
4．房地產市場供給結構不合理。供給結構不合理是我國房地產市場突出的問題之一，表現在三個方面：一是戶型結構不合理，房地產供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結構不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總人數70％的中低收入者所需要的經濟適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。
三、政府在房地產運行中的責任
我國房地產市場運行在市場機制充分發揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產市場進行宏觀調控。
(一)政府宏觀調控在房地產運行中的作用分析
在房地產市場調控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導以及住房保障政策來影響房地產市場的內部運行機制，以促進資源的優化配置，同時兼顧房地產市場的公平性。
1．土地出讓管理機制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權，因此政府有責任根據房地產市場的供求變化及價格的漲落來調節土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數量及出讓方式．影響房地產市場的供給結構和供給數量，從而調節房地產市場的供需平衡。
2．財政稅收機制。財政稅收機制是政府對房地產市場調控的重要手段之一，政府通過對房地產市場的課稅對象、交易數額以及征收稅率的大小的調節來影響房地產市場的有效需求和有效供給，通過房地產市場需求結構和供給結構的變動．實現政府預期的政策目標，優化房地產市場的資源配置。
3．信貸政策機制。我國房地產市場開發經營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機制可以從金融調控的視角對我國房地產市場進行調控。通過對房地產市場信貸規模的管理以及利率的變動．可以有效地調節房地產開發的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結構，實現政府的調控目標。
4．住房保障機制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關的住房保障機制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關的住房政策，如修建經濟適用房、廉租房、規定房地產商在開發過程中經適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進社會的穩定發展。
(二)我國政府對房地產市場進行宏觀調控的措施及其效果分析
針對我國房地產市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。
1．土地政策分析。我國房地產市場過熱問題是一個結構性問題，用土地出讓管理措施來調控結構性矛盾，其政策效果不強。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財
政”的局面難以改變．導致地方政府和中央政府的調控目標不一致，通過土地出讓管理措施調控房地產市場針對性不強。
2．財政政策分析。我國政府對房地產需求調控中，出臺了一系列相關的房地產稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅，還有諸如二手房轉讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產市場產生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產市場供需達到平衡。
3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產市場常用的調控手段，諸如調整準備金率、調整住房公積金存貸款利率、調整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區暫緩發放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產市場存在的問題。
4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮住房改革的目標就包括要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，政府在調控的過程中也加大了保障性住房供給的干預。但是我們從表2和表3可以看到無論是經濟適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經濟適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經適房的價格管制使得房地產開發商不愿投資低利潤的經適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監督機制的缺乏，政策未能得到有效實施。
四、完善我國房地產市場發展的對策建議
綜合以上分析，我國房地產市場運行中市場機制和政府調控都存在不完善之處，需要從市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場加以調控，才能促進我國房地產市場健康穩定發展。
房地產市場的宏觀調控范文6
關鍵詞:房地產；市場；宏觀調控；法律
Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.
Key words: real estate; market; macro-control law;
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產行業在我國興起至今，相關的法律建設逐步完善為行業的正規發展提供了重要支撐。但房地產市場近年來的繁榮背后仍然存在諸多問題需要法律規制，對于宏觀調控與法律的雙管齊下成為研究的重點問題。如何用穩定的、富有強制性的法律規定配合不同時期的宏觀調控是具有難度的，本文將對此提出有針對性的解決對策。
1 我國房地產市場發展現狀
我國房地產市場當前整體上呈現出發展的熱潮。政府多次表示控制房價的信心和決心，實際上房價增長的趨勢并沒有被徹底遏制，在很多城市，目前的房價都超越了金融危機爆發之前。從量上來看，房地產存量及其未來發展預期與需求量之間能夠逐步向相對吻合的方向進軍；而從價上來看，各個需求層次人群的購買力不同，在供給量保證的前提下，價格成為制約供給和需求吻合的主要矛盾。
2 我國房地產市場需要調控的主要環節
我國房地產市場的興起和繁榮與國家經濟發展的整體步調是相對一致的，人們生活水平的提高，購買的增強，都是房地產需求的來源。但行業過快過熱發展的問題必須通過科學的宏觀調控予以引導，從而盡快解決擺在面前的行業矛盾。價格過高是當前房地產市場最突出的問題，而且是日益嚴重，因為房價的增速遠超過了人們工資的增速，廣大中低收人群體買不起房，高收入群體以及“炒房團”卻是“多買多得”，市場購買力兩極分化嚴重，市場基本需求和剛性需求始終面臨壓力。
3 我國房地產市場調控所需的法律支持
在我國房地產市場存在的各個需求層次都擁有被保障的權利，前提是合理的需求保障。法律允許房地產投資，但排斥的是惡意炒作。對需求層次的合理保障以及價格、土地出讓、市場秩序的調控都離不開法律的支持。宏觀調控就必須以更明確、更具體的規定踐行法律約束。這樣才能使各個時期的宏觀調控舉措發揮切實的影響力。結合我國房地產市場宏觀調控的最新進展，在法律層面需要對價格、土地出讓、市場秩序給予更多的約束支持。
3．1 價格約束
《房地產管理法》對住宅商品價格的形成基礎做出了要求，第四章第三十三條規定“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布?！彼亲≌唐番F價的參考標準。第四章第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”這是從管理層面對房地產價格實施的法律約束，但是在市場交易行為中，居民購買住宅商品時很難從專業角度對上述各類價格實施比較研究，他們直接接觸的實現當前的高價格，如何從法律角度穩定價格、抑制不合理價格的存在尤為緊迫。
3．2 土地出讓約束
《房地產管理法》第二章第十條規定“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃?！边@是從宏觀層面對房地產開發的約束，在我國，集體所有的情況大多存在于縣級、村級單位，即使在城市中，也會存在大量的行政村。當地村委會具有很強的“話語權”，有時縣級領導都難以干預。
3．3 市場秩序約束
《房地產管理法》第六章第六十五條規定“違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”這一條款同樣存在法律責任可能過輕的問題。非法從事房地產開發獲得收入理應沒收非法所得，并實行罰款。但對于此類當事人來說，資金上的損失并不足以使他們放棄非法從事房地產開發的投機心理，更重要的是開發活動實施后，后續問題的解決也比較復雜，直接影響市場秩序的穩定。法律條款缺少刑事責任規定，無形中會增加當事人的投機心理。另外在企業經營中涉足的金融合作領域、市場交易限制方面也需要具體的規定來調整市場秩序。
4 我國房地產市場調控的法律對策
針對房地產市場調控的需求以及現有法律存在的問題，在法律對策方面，政府應注重強化《房地產管理法》的指導作用，加強指導的全面性，并為該法與其他法律法規的關聯提供支持，共同規范我國房地產市場的發展。
4．1 法律責任定性
運用《房地產管理法》協助市場調控，首要的是法律約束和法律責任的進一步吻合，即法律責任應延伸至刑事范疇，在刑事責任方面要有更深的追根溯源的要求。但是經過多年洗禮仍屹立于行業之中的房地產企業，其所獲利潤足以支撐非法用地可能遭受的罰款。地方政府出于各種利益考慮，也會存在和企業聯合的意愿。企業、地方政府和國家相關部門之間就會產生博弈，所以在沒有刑事責任的壓力下，經濟損失和單純的行政處罰不足以影響企業、地方政府對利益最優化的博弈選擇。而《房地產管理法》中一旦涉足刑事責任，那么對當事人的審查就會進入更深的層面，是否存在行賄受賄問題都將被明朗化，《房地產管理法》從法律約束到法律責任之間也將取得更完善的對應。
4．2 價格衡量標準
房地產市場的價格問題會產生一系列的聯動效應，從價格環節進行宏觀調控具有現實意義。《房地產管理法》并沒有排斥對具體指標的約束。市場指導價格應當是在科學調研、分析基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，并經過評估后得出的結論，是對房地產市場價格是否過高還是過低的一種認定參考標準，也是政府信息公示的重要內容。
4．3 市場秩序引導
作為房地產行業的專屬法律，《房地產管理法》有責任對市場秩序加以約束，特別是在我國房地產市場有待規范的今天，市場秩序的法律約束更是具有深刻的指導意義。首先進一步闡明地區建設規劃對房地產開發需求的度量，然后從審批進入房地產開發的流程開始，對銀行、擔保等金融領域的審批和限制條件詳細列明。最后再對購買交易行為提出符合地方實際的要求，便于政府宏觀調控各個時期的舉措實施。
4．4 房地產行業審計
我國《審計法》對政府和企業的審計工作已有具體規定，但從《房地產管理法》中進一步明確審計監督工作，對確立房地產行業審計的地位、推動各個時期的宏觀調控，都具有非常積極的意義。值得注意的是行業審計是一項持續、穩定的工作，在任何宏觀調控時期都離不開行業審計，審計工作也同樣會強化宏觀調控政策的落實效果。
5結言
宏觀調控作為政府提供的最重要的“公共物品”，市場參與者有理由對其有合理的確定的預期。宏觀調控目的是為了創造一種穩定的宏觀經濟環境，保證生產者和消費者從中獲益，避免因時而經濟過熱與通貨膨脹，時而全面緊縮與市場疲軟，生產者和消費者無法從中獲得確定的預期和利益。然而追求宏觀調控經濟上的“合規律性”不能成為其僭越法律的理由，而應是調控手段、調控時機的相機選擇問題。政策的穩定性、連續性、可預測性滿足了生產者和消費者的確定性需求，因此合法性是宏觀調控的本質需求。
【參考文獻】
