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房地產調控的經濟手段范文1
關鍵詞：宏觀調控 政策 房地產市場
一、我國房地產近年來的發展現狀
房地產業素有永遠的朝陽產業之稱，國內外經濟增長的歷史和理論反復證明，房地產業對于經濟發展具有高度的敏感性和超前性，經濟高速增長的過程必然是以房地產的高速發展為前提和主要內容。我國經濟的高速增長也帶動了房地產業的高速增長。此外，房地產業作為第三產業的龍頭被確定為國民經濟新的經濟增長點，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產業的發展。其發展趨勢呈現以下特點：
1.近年以來，房地產業取得了飛速發展，成為我國發展最快的行業之，市場化程度也日益提高。進入20世紀90年代之后，房地產進入了一個前所未有的興旺發達期，土地成片開發和大量外資的引入，形成了外資、合資和內資開發公司齊頭并進的勢頭。房地產開發規模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個國民經濟中已占有舉足輕重的地位。
2.房地產開發企業正向規?；图瘓F化方向發展，行業集中度明顯加快，一些房地產巨人正在形成。房地產行業是一個資金密集型的行業，一些大的房地產公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產龍頭企業正在脫穎而出。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產企業，在未來的幾年內將會面臨被淘汰出局的危險。
3.房地產企業更加注重樹立品牌，培育企業可持續發展，房地產市場競爭正向多元化、縱深化方向發展。保持企業的長久生存和發展也即可持續發展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環境的急劇變化，正越來越受到企業家們的關注。擁有個知名品牌，是企業獲取可持續發展的一個非常重要的因素。
4.民營經濟在房地產領域中迅速崛起，其他有實力的集團也紛紛進軍地產業，群雄逐鹿的時代已經來臨。近年來，隨著房地產市場的逐步復蘇，加之房地產行業的平均利潤較其他行業來說，還屬較高。因此，吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入，民營經濟發展迅速，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。在一些沿海發達地區，民營房地產企業已經占據主導地位。當然，這種格局符合優勝劣汰的市場競爭規律，有利于房地產市場結構和投資結構的調整，從而促進房地產業的健康快速發展。
二、國家對房地產進行調控的必要性
1.房地產市場具有的特殊性，其特殊性如下：房地產市場是非均衡的市場，不僅受城市人口、城市區位、城市基礎設施、城鎮人均可支配收入等條件的制約，而且受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動力等價格以及相關稅費等的影響，還在很大程度上受到社會預期的影響；房地產市場存在自身盲目性，由于房地產產品單件生產，自然差異、物理特性和區位空間差別都很大，因而房地產交易通常是差別定價，個別成交。在房地產市場的交易中，資產的價值是不連續的，房地產投資者無法獲得及時、準確的價格信息；房地產市場存在經濟周期性，房地產業作為國民經濟重要的產業組成部分，必然受到宏觀經濟周期性波動的決定和影響，房地產市場在一個波動周期內，會呈現出上升期長、下降期短的規律性。
2.房價的過快增長導致了經濟體過熱，會出現大量的問題：
首先，房價上漲過快首先會壓迫居民的生活。當房價上漲幅度處在人們可承受的范圍時，它能刺激人們從事生產勞動和增加儲蓄的積極性。但是，當房價迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時，它就會打擊人們的勞動積極性和儲蓄的積極性；其次，房價過快上漲會造成土地資源的低度利用。房價過快上漲首先會引起房產投資增加，而房產投資增加勢必需要更多的土地投入，這又會刺激土地價格過快上漲。伴隨土地價格過快上漲而來的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤積，結果，土地作為基本生產要素不僅沒有被有效利用，反而出現了大量閑置；再次，房價過快上漲會使房屋由消費品演變為投資品和投機品。在房價穩定的情況下，對房屋投資無利可圖。但是，房價一旦出現過快上漲勢頭，它的投資與投機價值就會凸現，從而導致大量投資性或投機性需求；最后，房價過快增長還會加劇社會財富分配和占有的兩極分化。在房價過快增長的情況下，低收入階層不僅沒有能力購買可以增值的房產，反而會因為房價上漲過快而更加貧困；另一方面，那些具有房產投資甚至是投機能力的人，則可以通過對房產的投資和投機而獲得房產價格上漲的溢價，這樣兩種截然相反的發展趨勢無疑會加劇社會不同階層之間財富分配和占有上的巨大差距，進而引起社會資產擁有的兩極分化。
出于以上原因，國家必須進行宏觀調控，以求使房地產市場健康穩定的發展。
三、國家對房地產進行調控的可行性
由于“政策的作用時滯”，一般情況下，宏觀調控效果的全面反應必然要在調控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導致調控措施在經濟形勢已發生變化甚至轉折、在已不需要的情況下才發生最猛烈的作用。同時，經濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因如此，調控政策的出臺應特別強調“適時適度”，出臺調控措施要多，調整差別要幅度小，調整間隔要時間短。貨幣金融政策相對靈活，可以針對經濟形勢的變化適時調控，所以也是各國常用經濟調控政策。我國有學者著文指出，加入WTO之后中國金融業的開放及其所推動的國內金融改革深化，已經使貨幣政策調控作用的接受主體發生了很大的變化。這種變化改變了以往單純的金融調控格局和順暢的調控作用機制，從而使現行金融宏觀調控方式的調控能力減弱。一般各國政府在面臨房價上漲現象時，都比較謹慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的、比較精準的方法。
四、國家對房地產的宏觀調控手段
1.經濟手段。經濟手段主要包括財政政策和貨幣政策。財政政策主要是運用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從而改善房地產市場的供求結構；運用貨幣政策也可以對房地產市場實行有效調控，包括：調節貨幣供應量，調整存款準備金率，將影響房地產市場的供給和需求。
2.法律手段。法律手段是通過立法，禁止房地產開發商形成價格同盟，促進市場公平有序競爭，是實行房地產市場宏觀調控的重要手段。制定和實施反壟斷法主要目的在于提高市場運行的效率，防止市場勢力泛濫，創造競爭環境，實現公平競爭。
五、房地產調控途徑之間的相互關系
宏觀直接調控和宏觀間接調控是宏觀調控的兩個基本途徑，其調控的主體均為政府，作用對象為微觀客體，雖然兩者實施的手段、方式、作用機制等存在一定的差異，但彼此相互作用、相互聯系，共同構成了房地產宏觀調控體系。二者之間的相互關系可理解為：
1.間接調控為主，直接調控為綱。由于房地產產品不僅具有經濟屬性，還具有社會屬性，所以房地產的調控應以直接調控為綱。房地產發展應以國家有關部門制訂的各種計劃、規劃作為指導，在此前提下通過稅收等經濟手段，通過市場機制的作用，間接調控房地產市場。政府通過規劃、計劃的制訂來完善市場機制的功能，進而引導房地產業的科學發展，其發展也應根據各項規劃的要求進行。
2.經濟、法律手段為主，行政手段為輔。在我國現行的經濟體制下，我們應該充分發揮市場機制對資源的基礎配置性作用，在進行宏觀調控時也應該通過經濟手段和法律手段來調節市場，通過各種經濟變量的調整來調節房地產市場的總供給和總需求，通過各種法律制度的完善，為房地產市場創造良好的發展環境和有利的發展空間。在此基礎上，輔之以行政手段，為經濟、法律方面調控目標的實現搭建座橋梁。簡而言之，行政手段為經濟和法律手段做基礎，當經濟、法律出現問題時，則依靠行政力量推動市場繼續有序發展。
3.市場為主，計劃為輔。我國實行的是社會主義市場經濟體制，市場對資源的有效配置起到了基礎性作用，因而我們在進行各項建設的時候應主要依靠市場，發揮市場的優越性、有效性和效率性。然而，由于房地產業與國民經濟之間的雙向反饋關系，房地產的發展不僅具有經濟性，還具有社會性，以及房地產市場非完全競爭性、非均衡性、區域性等特點，因而需要輔之以各項中長期規劃以確立目標的長遠性、方向性和戰略性，輔之以靈活性較強的計劃以具體實現階段性的目標。
參考文獻：
[1]牛鳳瑞，2006年中國房地產發展報告[M]，社會科學文獻出版社，北京，2007
房地產調控的經濟手段范文2
關鍵詞：房地產宏觀政策 綜合評價 房地產市場發展 評價
模型
1 綜述
要想評價房地產宏觀調控政策的效果，就需要對房價和房地產市場的走勢進行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產指標對房地產市場價格的波動情況進行分析比較，通過建立科學的評價指標體系，做出科學的決策。
由于房地產指標眾多，需要對各指標進行標準化處理，采取統一的量綱，然后才能進行定量計算，本文選用Z-Score法。在房地產市場發展評價指標體系中，房地產開發投資增長率/GDP增長率這個指標需要運用線性內插和外推的方法進行調整。
2 房地產宏觀調控政策效果評價的實證分析
2.1 房地產指標的標準化及調整
文章收集了大連市2001-2011年房地產市場的數據（詳見表1、表2[1]）進行綜合評價。另外，根據房地產開發投資增長率/GDP增長率指標的性質，首先運用線性內插外推方法對其進行調整；同時，該指標當期數值會對未來
期數值造成影響，還需要進行巨警調整，調整后數值見表3。
然后對各年份其他房地產指標的數據進行標準化處理。處理后的數值詳見表4、表5。
2.2 確定房地產指標權重值
借鑒文獻[2][2]用層次分析法得出的主觀權重值。用變異系數法計算出客觀權重值，然后運用組合賦權公式計算出組合權重值。各房地產指標權重值見表6。
2.3 計算房地產市場發展狀況綜合評價值
將各年份的房地產指標與對應的組合權重值相乘以后求和，就得到該年份房地產市場發展狀況綜合評價值。2001-2011年份綜合評價值見表7。
2.4 評價結果分析
根據先前表7的數據，就可以得到房地產市場發展狀況走勢圖，詳見圖1。
將房價和房地產市場發展狀況綜合評價值結合起來，建立房價――房地產市場評價模型，更有利于研究房地產宏觀調控政策的效果。
從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產市場發展狀況波動較大，在2010年達到最大，2002、2008和2011年出現回落。這是因為2002年我國大力整頓房地產市場秩序，出臺的規范性政策抑制了房地產市場的發展；2008年國務院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產市場的回落；2010年國家出臺“新國八條”，對北京上海深圳等一線城市產生了重大影響，各大房地產企業把目光轉向了大連等二線城市，再加上邊遠地區執行政策的滯后性，導致2010年大連市房地產市場的迅猛發展；2011年，號稱“史上最嚴”政策出臺，同時大連市在其轄區內實行住房限購政策、征收房產稅政策，有效地抑制了房地產市場的發展。
3 房地產宏觀調控政策效果評價分析
基于大連市2001-2011年房價和房地產市場發展狀況模型分析的結果，再結合2001-2011年我國實施的房地產宏觀調控政策，可以看出，我國在2001-2011年間出臺了眾多房地產宏觀調控政策，房地產市場的發展走勢也隨之上下波動，但是房價卻一直降不下來。我們可以這樣認為，房價的高低是對我國房地產宏觀調控政策效果的最直觀的評價，房價居高不下，說明我國的房地產宏觀調控政策沒有達到預期效果，這是因為我國房地產調控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國對房地產市場的調控行政干預較為嚴重，類似限購、限貸、限價，這些在短期內調整還是有效的，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產市場的調控應以經濟手段為主，同時還要重點實施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財政政策實現有效結合，保障房地產市場的持續健康發展，促使房價回歸合理。
參考文獻：
[1]2001-2011大連市統計公報，http：///.
房地產調控的經濟手段范文3
【關鍵詞】房地產市場 運行機制 問題 改善對策
一、我國房地產市場運行機制存在的問題分析
第一，房地產市場供求機制不敏感。供求機制是市場經濟運行的普通機制，其作用在于調節供給和需求之間的關系。由于我國房地產市場發育晚，房地產市場供求機制還不敏感，不能很好地反映房地產價格和供求關系的內在聯系，因而其自動調節市場的能力較弱。
第二，房地產價格機制調節欠靈活。房地產市場的價格機制，不僅調節市場供求的變化，還調節著房地產買賣市場和租賃市場的結構。購房和租房是房地產消費的兩種形式，兩者具有一定的替代性。長期以來，由于我國市場體系不健全，市場結構不完善，市場主體不規范，致使房地產價格機制欠靈活，不能很好地起到調節市場供求的均衡關系。
第三，競爭機制難以發揮作用。由于房地產市場參與者較少，同一用途不同區域的房地產之間替代性較小，并且房地產開發投資決策受價格以外的因素影響也較大，導致房地產市場相對于一般商品市場而言，交易效率低、市場競爭不充分，在某些區域容易形成壟斷。由于市場競爭的不充分和壟斷現象，很難達到市場供求的均衡狀態。
第四，信貸--利率機制不完善。信貸--利率機制是調控房地產市場的有力工具，利率的升降可以對房地產業進行扶持和限制。自20世紀90年代以來，我國房地產金融經歷了從無到有，取得了較快的發展，但其發展仍然不盡完善，還不能有效地調整房地產市場上的供求關系。
二、完善我國房地產市場運行機制的對策研究
（一）建立有效的法律制度和競爭機制
公平、公正、公開、高效的房地產市場競爭秩序要依靠完善、有力的法律法規來維護。因此，我們應該加快房地產基本法制定的進度，建立《城市房地產管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并舉的統一的房地產法律體系；增加突出房地產消費者權益保護的內容，使消費者權益得到合理的保護；維護房地產法律體系的統一，避免法出多門，相互矛盾的現象；要做好房地產立法預測工作，對立法的整體狀況、法與法之間的關系進行預先的把握，從而對將要發生的問題起到“防患于未然”的預防作用。
此外，房地產市場間的競爭應該是有效、適度的競爭，因此主管部門的監控必不可少。主管部門必須對房地產市場實行高效的監管，發揮裁判和調控職能，創造一個公平的競爭環境以保證房地產市場的可持續發展。
（二）加強約束機制
（1）政府約束。政府對房地產市場發展和運行的約束，主要是通過法律手段、行政手段及經濟手段來實現的。在房地產業的發展過程中，政府要處理好行政手段與法律手段、行政手段與經濟手段的關系。在提高體制政策調控效率的同時，突出市場機制對房地產業資源的優化配置。
（2）社會約束。社會約束有利于培育房地產市場良性循環的文化氛圍，有利于形成房地產市場持續發展的道德規范。因此，我們必須大力營造遵信、重信、守信的環境。培育信用觀念，強化誠信道德建設，提高全民的道德修養和市場主體信用意識，培育良好的行業道德文化。
（3）市場約束。有效的市場約束必須具備兩項條件：第一，有效的市場約束要求信息準確、全面和及時披露。有效的信息傳播機制可以通過中介服務與法律服務的方式解決，如物業管理中的信息問題、公契的條款和法律地位，各自的權利與義務都是可以靠中介服務和律師的介入來保護的；第二，有效的市場約束要求健全、合理的市場退出機制。合理規范的房地產市場準入和退出機制對于房地產業的健康持續發展和房地產業素質的提高均具有非常重要的意義。
（4）國際約束。國際約束是指國際準則的遵守。國際準則是指市場經濟國家所普遍接受共同遵守的國際市場經濟運行的普遍規則和管理。國際準則對房地產市場的約束是規范化和國際化的制度約束。
（5）生態約束。首先，在房地產開發項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態林地，不影響風景名勝、人文景觀，多在荒、廢棄地上進行開發；其次，應建立規范的房地產建筑質量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制有毒材料、部件的使用。
（三）建立長效的宏觀調控機制
房地產市場是一個統一的市場，要做到“壟斷一級市場，優化二級市場，放開三級市場”，其中壟斷一級市場，就是要確保政府對土地出讓的高度壟斷，控制土地供應總量；優化二級市場，就是要按經濟效益、社會效益、環境效益三統一的原則，優化房地產投資結構；放開三級市場，就是對存量房地產要實行流通領域、形式、對象和價格全部放開，加強房地產價格管理，進一步完善房地產價格的信息、咨詢、監督體系。
逐步清理土地的隱形市場，加強對劃撥土地使用權的管理。組織力量對土地價格體系和基準地價進行研究，盡快制定統一的基準地價，加強成本管理，嚴格控制安居房、微利房和商品房的價格構成，使房價跟居民的消費能力相適應。
調整開發投資結構，重點開發普通住宅。加快經濟適用住房建設，房地產開發投資的重點要轉向中低檔居民住宅，努力改善居民的居住條件，確保資源的有效利用。
建立健全房地產金融市場，發展房地產金融組織機構，組建全國性房地產銀行、土地銀行、住宅銀行，逐步形成一個較完善的房地產金融市場網絡。規范房地產金融的運作，適度放開金融市場，優化企業融資結構。將房地產市場培育成一個具有多樣化市場活動主體、多層次多適應性的金融商品系列、具有廣泛多樣性金融服務體系的資金融通場所。以居民為中心來構造住房金融體系，將融資重點放在住房消費者身上，建立符合市場經濟要求的融資格局。建立房地產抵押、拍賣和信用保險制度，降低銀行對開發商和居民貸款的風險，提高抗風險能力。
房地產調控的經濟手段范文4
關鍵詞：房地產；宏觀調控；房價；政策變遷；反思
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-7685（2013）10-0086-04
1998年我國取消福利分房以來，房地產市場步入快速發展階段，居民的居住條件與居住環境得到明顯改善。然而，隨著住房市場化進程的逐步推進，各種問題不斷暴露出來，主要集中在房價過快上漲、住房供給結構失衡、經濟嚴重依賴房地產投資等方面，并逐漸成為關系居民生活的重大民生問題。面對房地產業發展過程中出現的各種問題，2004年以來國家頻頻出臺房地產宏觀調控政策。據不完全統計，十年間國家有關部門共出臺103項房地產調控措施。這些政策對促進我國房地產業健康發展起到一定作用，但房價過高、住房供給結構失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對十年來我國房地產宏觀調控政策進行梳理，總結經驗及教訓，對進一步完善我國房地產宏觀調控政策體系、促進房地產業健康發展具有重要意義。
一、十年來我國房地產宏觀調控政策的演進
（一）調控目標
我國房地產宏觀調控的目標主要是促進經濟增長、遏制房價過快上漲、加快保障房建設、防范金融風險以及控制土地供應等。2004～2007年，穩定住房價格是宏觀調控的主要目標，涉及穩定房價的調控政策多達16項；而2008年下半年以及2009年上半年復蘇房地產市場、促進經濟增長則成為政府的主要關注點，在這一年期間，出臺支持房地產發展的政策多達8項；2009年下半年以來，特別是2010年，遏制房價過快上漲成為房地產調控的主要目標，僅2010年就出臺9項遏制房地產價格過快上漲的政策；推進保障房建設在2008年后成為房地產調控的主要目標之一，國家不斷出臺針對性政策推進保障房建設。
（二）調控手段
我國主要以金融、稅收等經濟手段以及行政規制、住房保障、土地政策等行政手段對房地產市場進行宏觀調控。2004～2007年，我國主要以經濟手段和行政手段對房地產業進行調控，促進房地產業規范發展以及限制房價過快上漲，調控手段比較溫和。2008年以后，采取行政手段的頻率不斷增加，調控手段愈加嚴厲。
（三）調控對象
房地產調控對象主要為開發商、購房者。2004～2009年，開發商是國家房地產調控政策的主要調控對象。在此期間，國家出臺了針對房地產開發商的諸多調控政策，如收緊房產信托、90/70政策、規范房地產稅收、嚴格房地產開發貸款管理等。從2010年開始，購房者成為房地產調控的主要對象。出臺了針對購房者的限購、限貸、提高首付比例等嚴厲打擊炒房行為的政策，以及針對地方政府的房價問責制、制定保障房建設目標的政策。
（四）調控環節
從房地產調控環節看，可分為供地環節、開發環節、保有環節及交易環節。我國房地產調控主要集中在供地環節、開發環節及交易環節，保有環節的調控幾乎缺失。供地環節的調控主要包括供地總量控制、供地結構控制等；開發環節的調控主要包括套型結構、開發商貸款管理、打擊開發商各種土地違法行為等；交易環節的調控主要包括差別化房貸政策、稅收政策、個人轉讓住房營業稅政策、住房交易市場整治等。目前，對保有環節的調控，主要是2011年開始在上海、重慶進行房產稅試點，但在全國范圍推廣尚需時日。
二、房地產宏觀調控下房地產市場的變化
（一）房價呈不斷上升趨勢
2004—2012年期間，我國商品房平均銷售單價絕大多數年份漲幅為正，銷售單價從2004年的2778元上漲到2012年的5791元，不到十年的時間內漲幅達108%。2004年以來，房價一路上漲，只是在2008年國際金融危機的影響下實體經濟受到影響，消費者處于觀望情緒，需求萎縮，導致全國商品房平均銷售價格有小幅下跌，但隨后在國家經濟刺激計劃后，2009年全國房價出現大幅度反彈，之后便保持穩定增長。（見表1）
（二）房地產投機現象嚴重
2004年以來，在流動性過度、居民可支配收入增長以及投資渠道狹窄等因素的綜合作用下，房地產投機賺取差價成為各類剩余資金的最好出路。一方面，房地產開發商熱衷于炒地皮，“地王”現象頻現，土地閑置現象嚴重，一些開發商采取“捂盤”等方式，待價而沽，導致地價、房價不斷攀升。另一方面，大量民間資金涌入樓市，人為抬高房價，而且造成房屋空置率居高不下。
（三）住房供給結構不合理
1998年房改確立了“以經濟適用住房為主的住房供應體系”的原則，按照此原則，經濟適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供應量應占城鎮住房供給體系的70%以上。然而2004年以后，住房供給結構與當初改革預期出現大幅度偏差，普通商品房、高檔公寓以及別墅占據大部分的住宅供應，經濟適用房等保障房不斷萎縮。據中國指數研究院的《2011保障房白皮書》數據顯示，2002年以后，我國保障房建設全面萎縮，2010年經濟適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。
三、我國房地產宏觀調控政策存在的問題
（一）房地產宏觀調控政策缺乏獨立性
我國的房地產宏觀調控政策是宏觀經濟調控的一種手段，即作為拉動經濟增長或者防止經濟過熱的工具，被動應對經濟形勢與房地產發展態勢，缺乏獨立性。2004～2008年上半年，由于固定資產投資保持快速增長，經濟面臨過熱的危險，國家出臺了嚴格控制土地供應量、房地產信貸和提高房貸利率、首付比例、住房轉讓營業稅率等政策，這些政策無一不指向防止房地產開發過熱和維護經濟安全的目標。而2008年底受到國際金融危機的影響，我國經濟面臨增速下滑的危險，國家出臺了各種優惠政策扶持房地產市場的投資與消費，目的在于維持經濟增長速度。在國家政策的大力扶持下，2009年下半年開始，房價在經歷短期下跌之后全面暴漲，房價面臨失控的危險，2010年開始，國家又出臺了“史上最嚴厲”的房地產調控政策，調控頻率與力度空前。
（二）房地產宏觀調控多以政策、通知等形式出現，相關法律缺失
從我國房地產宏觀調控的歷史看，房地產宏觀調控多以行政命令、部門規章制度、通知等形式出現，缺乏法律手段，至今未能出臺一部專門針對房地產相關問題的法律，使房地產調控的約束力不強。十年來，我國房地產宏觀調控一般由國務院、國家發改委、住建部、國家稅務總局、國土資源部等部門以行政命令、通知、辦法、意見等形式進行。如，國務院2005年《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》、2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、2011年“國八條”及“國五條”等。再如，建設部2004年《經濟適用住房管理辦法》、2012年國土資源部《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》等。
（三）房地產宏觀調控政策缺乏連續性
十年來，我國共出臺了103項房地產調控措施，政策出臺頻率很高，但缺乏連續性，主要表現為政策波動較大，調控政策出臺后，調控效果剛剛顯現，又出臺新的政策，進入新一輪調控周期，這也是每次調控后都迎來一次房價大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動使市場各利益主體無法形成穩定一致的預期，房地產調控掉進“動態不一致性”陷阱，房地產投資與消費出現非正常波動，不利于房地產市場的穩定發展。
（四）多元化的調控目標陷入兩難境地
我國房地產宏觀調控的目標包括促進經濟增長、穩定房價、提供保障性住房、防范金融風險以及控制土地供應量等。多元化的調控目標使政府經常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價不斷攀升，穩定房價以及防范金融風險成為政府宏觀調控的重要目標。另一方面，由于我國經濟增長很大程度上依靠的是固定資產投資，房地產投資更是占據很大比重，要保持經濟高速增長必須依靠房地產業的增長。因此，從2004年以來，在經濟增長較快的情況下，穩定房價尚且能夠成為政府宏觀調控的重要目標，但經濟增長一旦面臨下滑的風險，穩定房價的目標迅速退位，一切政策為“保增長”服務。
（五）忽視保有環節調控，無法有效抑制房地產投機
從2004年以來我國房地產宏觀調控的實踐看，調控的環節主要集中在供地環節、開發環節以及交易環節，基本不涉及保有環節的調控。在這種背景下，開征房產稅，針對保有環節進行調控從而提高炒房成本的呼聲漸高。但受制于各種因素，直到2011年1月份才在上海與重慶進行房產稅試點，首次進行保有環節調控。房產稅試點已經過去兩年多，在全國范圍內推廣仍然沒有時間表，針對保有環節的調控依然缺失。
四、完善我國房地產宏觀調控的策略
（一）準確定位房地產宏觀調控目標
大多數發達國家在住房短缺時期也都強化政府在提供公共住房方面的責任，保障公民的住房權利。如，美國、德國、英國、新加坡等發達國家都為中低收入者提供了大量的公共住房，從而滿足了中低收入者的住房需求，在此基礎上逐步推進住房市場化，構建多層次的住房供給體系，滿足不同階層的住房需求。我國在經歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品在短期內迅速將其市場化，并將房地產業作為拉動經濟增長的手段。因此，在接下來的房地產宏觀調控中，應準確定位調控目標，將我國房地產宏觀調控的目標定位為建立一個保障公眾基本住房權利并能滿足各個階層多樣化需求的多層次住房供給體系。
（二）重構我國房地產稅收體系
目前，我國房地產領域的稅費包括土地出讓金、城鎮土地使用稅、營業稅、土地增值稅、城鎮維護建設稅、印花稅、所得稅、契稅等眾多稅種。從我國房地產稅費構成中可以看出我國房地產稅多集中在開發環節與流通環節，較少涉及保有環節，這種稅收制度的安排助推了地方經營土地財政及消費者的房地產投機行為，是房價出現大幅上漲的重要因素之一。為促進房價理性回歸，需要重構我國的房地產稅收體系。一是整合現有的各種房地產稅費，撤銷一些不合理的收費項目，適度降低房地產稅費負擔，實現簡化稅制、降低稅率。二是將房地產稅費征收的重點集中在保有環節，降低開發環節以及流通環節的稅收負擔，從根本上抑制投機需求。三是擴大物業稅征收范圍以及合理設置計稅依據，使之成為地方政府財政收入的長期支柱，降低地方經營土地財政的沖動。
（三）完善住房保障體系
一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需求，解決高房價問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品房市場價格提供條件，國家可以在穩定現有房價的情況下解決住房問題，避免房地產業的大幅波動。首先，加強住房保障在地方官員考核中的比重。住房保障體系的完善需要由地方政府執行，只有加強住房保障在地方政府官員考核中的比重，才能真正引起地方官員的重視。其次，建立多元化融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項財政資金。二是規定地方政府拿出一定比例的土地出讓金用于住房保障建設。三是吸引社會資金進入保障房領域。四是健全保障房進入、監督與退出機制。明確保障房的申請資格與條件，建立公正的監督機制，并完善退出機制，提高保障房的利用效率。
房地產調控的經濟手段范文5
隨著經濟的不斷發展，房地產業也在迅速的發展，房地產業作為一個涉及領域廣，關聯性強的產業，如果在房產的經營或管理中出現問題，將會很快的波及到其他的領域，也影響其他行業的發展，因此，房地產經濟中出現的問題不容小視，仔細分析研究房地產經濟的現狀，提出相應的解決措施并分析房地產經濟的發展趨勢，對房地產經濟的健康發展以及國民經濟的健康發展具有重要的意義。
1 我國房地產的經濟現狀
（一）房地產經濟的積極作用
1.由于房產業是關聯性強、涉及領域廣的產業，因此，房產經濟的發展帶動了國民經濟中與之相關的其他行業的發展，例如：裝修建材、玻璃、五金、機械、陶瓷等多個生產部門。與房地產業配合的這些行業同樣得到了較快的發展，對經濟的發展有很強的拉動性。
2.房產業為許多的經濟部門以及行業提供了發展的空間和場所房產為物業管理、房屋中介、園林的花木業、搬家公司、購物商場等部門提供發展的空間與場所，如果沒有房產業的發展，這些行業和部門的發展會受到瓶頸的限制。
3.房產業改善了人們的生活條件，提高了人們的生活質量，極大地解決了居民的住房問題，住房問題是滿足人民生活的基礎。房產業的迅速發展不僅僅促進了國民經濟的發展，更重要的是解決了人們的住房問題[1]，改善了人們的生活條件，提高了人們的生活水平與生活質量，體現了“以人為本”的理念。
（二）房地產經濟發展中出現的問題
1.房價漲幅驚人，不合理在近幾年來，尤其是近兩年，幾個大城市的房價漲幅驚人，出現不合理的房價，年輕人普遍都有買房難、住房難的情況，房產供需有很大的問題，高端的住房較多，但基本無人問津，商品用房供不應求，保障性住房嚴重不足，這嚴重影響了人們正常的生活，同時也間接性的影響了社會秩序的穩定，不利于社會經濟的發展和人們生活質量的提高。
2.供給決定需求的不合理性目前，房產市場上政府的供給決定需求，房產的規劃離開了市場化的進程，房產的規模、范圍、選址等方面不是市場需求決定的[1]，這存在嚴重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則，房地產市場才能運行良好，房地產經濟才能健康發展。
3.發展仍不健全的房地產市場房地產經濟中房地產市場的發展不健康，存在不合理的發展，很多城市的房價不斷地上漲，人們沒有能力去支付；在房地產市場中巨額利潤的驅使之下，大量的企業都不斷的進入，本來并不完善的房地產市場不斷地受到各方企業的沖擊，使房地產經濟發展形勢更加嚴峻。
2 促進房地產經濟可持續發展的幾點合理化建議
1. 國家政府首先要做好宏觀調控，在市場經濟存在一定的缺陷下，政府有必要做宏觀調控，借助一些經濟手段、法律手段和必要的行政手段來對房產的價格進行適當地調整，使價格具有相對的合理性；加強中低收入的住房保障，發揮政策性房產金融在中低收入住房保障的重要作用，可借鑒國外的先進經驗，完善住房公積金、為低收入家庭買房提供信用擔保。
2. 進行體制與制度的創新，阻滯“尋租”腐敗解決“尋租”問題。要從根源入手，尋租產生的根源是政府對市場的管制與干預，所以要遏制尋租與腐敗現象的發生，主要有一些“經濟集團”和地方的保護主義者，進行體制與制度的創新，消除腐敗現象的產生，保護好房地產市場運行機制和國有資源。
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3 房產經濟的發展方向與發展趨勢
1.房價將會不斷穩定國民經濟穩定增長加上政府的宏觀調控，房價便不會有太大的波動，進一段時間房價的大幅下降體現了這一觀點，未來房價不會有太大波動，逐漸穩定。
2.保障性住房將增加，未來的房地產發展一定會著眼于改善低收入水平人們的居住條件，增加建設保障性住房。
3.國家政策將會更加積極的調控房地產經濟，將會根據房地產市場的發展狀況來對房地產市場進行干預，從而促進房地產市場的良性發展。
房地產調控的經濟手段范文6
一、我國房地產調控的方法選擇和效果分析
（一）、2003年8月，國務院下發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號），是第一個體現房地產調控的文件。該文件在堅持住房市場化基本方向的前提下，主要使用了土地調控的手段。明確：“對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應?！蓖瑫r提出：“普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量?！?/p>
由于國發[2003]18號是以肯定房地產業的產業地位和促進房地產的發展為主基調，因此，該文件下發后，促進了房地產供求兩旺，房地產市場發展迅速。
（二）2005年3月，國務院辦公廳印發了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（明電【2005】8號）。該通知針對一些地方住房需求偏大，建設成本上升等原因，導致住房價格上漲過快的問題，提出了八個方面的措施。這些措施重在市場監管，特別是用行政手段調控住房需求。如要求對住房價格漲幅超過當地居民消費價格指數一定幅度的地區，有關部門可采取暫停審批該地區其他建設用地，暫停提高公用事業價格和收費標準等措施?！爸υ黾悠胀ㄉ唐纷》?，經濟適用住房和廉租房供給，提高其在市場供應中的比例，有計劃的增加普通商品住房和經濟適用住房建設規模，并對外公布”。2005年4月，國務院辦公廳又轉發了《建設部等部門關于做好穩定住房價格工作的意見》（【2005】26號）。該意見在進一步強調結構調整、土地監管、信貸管理、保障房建設、規范市場秩序外，提出了調整住房轉讓環節營業稅政策，即從6月1日起，對轉讓購買不到2年或超過2年的非普通住房，按銷售收入全額或差額征收營業稅。上述兩個調控文件的措施由于過分偏重于行政手段，且這些手段的針對性不很強，力度不夠大。因此抑制房價上漲的效果并不明顯。在一些地區由于賣主稅費轉嫁，形成了市場的新一輪上漲。
（三）2006年國務院辦公廳轉發了《建設部等部門關于調整住房供應結構提高住房價格的意見》（【2006】37號）。九部門意見在強調調整住房供應結構、控制拆遷規模、加強市場監管等行政性措施的基礎上，首次以經濟手段為主調控房地產市場。出臺了個人購買住房不足5年轉為交易全額增收營業稅。將個人住房按揭貸款首付款比例從百分之20提高到百分之30的政策措施。經濟調控措施特別是信貸措施的出臺，一定程度上抑制了住房需求，減緩了價格上漲的幅度。但由于我國壓抑幾十年的住房需求在全面釋放，加之大規模城市拆遷帶來的被動性需求的住房價格持續上漲帶來的投資投機性需求，使得房價上漲的方向并未改變。跨過2007年后，房價運行尚有繼續擴大的趨勢。直到2007年9月27日《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》出臺后，房地產市場才開始發生質的轉變。一線城市房地產價格開始回落，商品房銷售逐漸下降。此后近一年多時間，房地產價格進入低迷狀態。
銀監會的《通知》延續了國辦37號文的規定，在明確提高90平方米以上的住房首付款比例（提高到30%）的基礎上，將二套房貸首付款比例提高到40%，貸款利息提高到基準利率的1.1倍。
盡管05年以來的房地產調整政策發揮了一定的積極效應，但確實是銀監會的二套房貸政策成了讓房地產市場掉頭的最重要力量。
（四）2008年，國家為了拉動內需，促進經濟發展，國務院辦公廳出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。在這個意見中，最關鍵的調控政策是兩項：即將購房后再轉讓征收營業稅的時間從5年減為2年以及取消二套房貸調控政策。而其中取消二套房貸調控政策，將二套房貸首付款比例恢復至30%，利率恢復到基準利率或優惠利率，對房地產市場發揮了最有效的推動作用。此后不到半年的時間，房地產市場逐步擺脫低迷狀態，商品房價格重新進入上升通道，房地產經歷了新一輪的快速發展。
（五）2010年1月，針對房地產市場回升。部分城市出現房價上漲過快的問題，國務院又出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（【2010】4號）。該通知中的調控政策除了增加住房供給、加強風險防范和市場監管外，最主要的還是信貸調控政策。即將二套房貸的首付款比例又調至40%。4號文件出臺后，對房地產市場產生了一定的影響，但在經濟快速發展、城市化快速推進以及房地產財富效應等因素的作用下，房地產市場需求巨大。調控政策的作用并不明顯，商品住房價格上漲勢頭不減。
