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房地產的宏觀調控范文1
關鍵詞：房地產；宏觀調控；存在問題；對策
房地產業是我國經濟的支柱產業，在我國經濟發展中起了舉足輕重的作用，它的興衰成敗影響著近50多個行業的榮衰。針對近年來出現的炒房、囤房、價格虛高等不良態勢，我政府出臺了一系列宏觀調控措施，用以穩定房地產業發展，并取得了一定的效果，維護了社會穩定和諧，鞏固了我國國民經濟結構。但政策并未完全解決住房供應引發的結構性矛盾，屢調不控及且調且長的現象屢禁不止。
一、房地產業宏觀調控的相關概念
房地產的宏觀調控指的是國家采用行政、經濟及法律等相關手段，在宏觀意義上調節、指導、控制和監督房地產行業，促進房地產市場中的供需總量和結構的平衡，它作為一種管理活動，能促進房地產業和國民經濟的協調發展。按調控體系分類，宏觀調控可以分為政策和戰略兩種調控。政策調控，是指國家從經濟層面出發，運用稅收、貨幣、財政及土地等相關政策措施經濟性約束房地產業的市場行為。戰略調控是指從法律及行政層面，全局引導并規劃房地產市場的環境和系統全局。
戰略調控和政策調控在調控手段及調控目標上有根本性的差異。在調控目標方面，政策調控主要目的是調節房地產市場的價格波動，是市場保持短期的局部的穩定，使房地產業的投資市場及消費市場協調發展；而戰略調控主要對房地產的市場戰略進行調整，制訂合理的房地產業的發展規劃以維持市場供需平衡，促進房地產市場的健康發展，同時也能夠優化市場的供需結構，并使中低收入人群的住房需求得到保證。在調控手段方面，政策調控是指從經濟手段上對房地產業的市場行為進行約束及懲罰，糾正市場事物，補充市場失靈，調整市場失效；而戰略調控具有法律性和強制性，能引導懲罰房地產的市場行為，可安排調整房地產業的制度。
二、宏觀調控導致的問題及改善措施
1.政策本身就有的問題
（1）調控政策經常失靈，表現在其一，政策具有滯后性，調控政策從制定到開始實施不是一蹴而就的，是一段包括發現問題、制定政策、實施政策的完整過程。但房地產市場具有的波動性及易變形會阻礙政策的執行，造成了滯后性；其二就是靈活性較差，房地產市場時一個具有較強區域性的市場，導致部分地區對房地產市場的適應性較差，即使制定調控細則，也是一紙空文，另外，該政策的制定者也有可能對房地產市場問題沒有足夠的把握；其三，對政策的執行力度不夠，政策執行時，地方部門往往因為政策與當地經濟利益沖突而歪曲調控政策，對政策執行不到位，且執行者偶有不作為。
（2）對房地產的宏觀調控失效，主要原因有其一，政策調控所具有的經濟約束性失去效力。宏觀的經濟政策主要利用財政、貨幣或稅收對違反市場行為的人進行經濟懲罰，但在實施過程中，因為尋租或招商引資等政策導致懲罰力度大打折扣，該投資得到的回報遠遠大于懲罰，政策的約束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用時間較短，實施宏觀調控后，往往短時間內成果顯著，但之后問題就會反彈，甚至更嚴重。
2.宏觀調控引發的系列問題
（1）市場的環境問題。宏觀調控使得房地產的投機回報率增加，導致炒房、囤房問題嚴重，尤其是其他重要的實體經濟資本如制造業開始投資樓市，使得整個房地產市場變得不再像消費市場而像投機市場。宏觀調控也引發開發商大肆建造高檔房，高檔房的成交拉動了中端房的價格，使中端房出現泡沫，總的來說，調控造成了房價的上漲，加劇住房困難，導致市場環境愈加惡劣。另外，由于政策帶來的負面影響，引發人們對宏觀調控政策的懷疑，整個房地產調控的法律環境也受到質疑，政策效用大大減小。
（2）市場的系統問題，房地產市場的投機預期不斷高漲，房價越來越高，而且，目前看來，我國房產的住房投資功能遠遠大于消費功能，樓市投機行為盛行，也導致了投資者和消費者之間的矛盾越來越激烈。
3.新思維改善目前的宏觀調控政策
（1）要完善調控機制，完善稅收政策，增加住房的投資成本，目前我國的政策是既抑制了投機，但同時也增加了住房的消費成本，引發了很大的住房難問題，因此，不再在抑制投機的同時也增加消費成本才是真正抑制投機的手段。完善土地的出讓機制，資金支持要最大限度的滿足保障性住房的建設。
（2）要彌補政策自身的不足，重視當前調控效果的評價，為制定今后更有效的政策奠定基礎。加大相應的配套措施，保證執行力的力度，避免執行者不作為現象，并分析當前弊端，引導大眾的住房需求。
（3）對房地產業戰略調控時，要從現實意義上引導大眾的住房需求，也要在理論基礎上保證我國收入不高的群體實現他們的住房消費權。
三、結束語
目前我國房地產業的發展方式主要是加大房地產業的投資，對房地產業進行宏觀調控，能從結構上調整房地產業，增加經濟發展，提高房地產業對國民經濟的貢獻。戰略調控能加快我國進程緩慢的城市化建設，促進城市經濟發展，改變我國目前城市規劃與經濟發展不協調的現狀，促進城市經濟可持續發展。
參考文獻：
[1]張 洋 陳立文：加強房地產宏觀調控的對策[J].中國經貿導刊，2012（2）.
房地產的宏觀調控范文2
［關鍵詞］房地產調控；反思；新思維
［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）2-0041-02
1 我國房地產宏觀調控的再認識
1.1 房地產宏觀調控的概念
房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段,從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制,促進房地產市場供需總量、供需結構平衡,實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。從調控體系上可將宏觀調控分為政策調控和戰略調控。房地產宏觀政策調控,是從經濟角度,運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進行經濟性約束。房地產宏觀戰略調控,是從法律和行政角度,對房地產市場環境與房地產市場系統全局進行引導和規劃。
1.2 房地產戰略調控與政策調控的主要區別
調控手段差異。政策調控是對房地產市場行為等進行經濟性約束和懲罰,對市場失誤進行糾正,對市場失靈進行補充,對市場失效進行調整。戰略調控是對房地產市場行為進行引導、懲罰和制度安排,具有強制性和法律性。
調控目標差異。政策調控旨在對房地產市場價格波動進行調節,維持市場短期局部的穩定,協調發展房地產投資市場和消費市場。戰略調控旨在制訂房地產發展規劃、房地產市場戰略調整,維持房地產市場總供需總量平衡,促進其平穩健康發展；同時優化供需結構,保證中低收入人群住房需求。
1.3 房地產戰略調控的必要性
戰略調控有利于調整房地產經濟與國民經濟的關系。當前我國發展房地產業主要從總量上加大房地產業投資,由于房地產是國民經濟的支柱產業,國民經濟過分依賴于房地產業。而戰略調控是從結構上對房地產業進行調整,提高房地產業的增加值,促進房地產經濟的發展,實現房地產業對國民經濟的貢獻。
戰略調控有利于推進城市化進程。我國城市化進程緩慢,城鄉二元經濟結構明顯,城市化與房地產業發展不協調,而政策調控僅調控區域性和短期性市場波動。戰略調控則是從整個房地產市場出發,制訂房地產長期發展規劃,實現房地產業與城市化的協調發展。
戰略調控有利于協調城市規劃和城市經濟的發展。當前我國城市經濟的發展,只是盲目地追求房地產開發,而忽視城市規劃,造成城市規劃與城市經濟發展不協調。政策調控只是用經濟手段實現資源合理配置,而戰略調控則是用法律和行政手段加強城市建設和城市規劃的約束性,從而更好地協調城市規劃和城市經濟的發展。
2 我國房地產宏觀調控主要問題及反思
(1)房地產宏觀調控政策本身的問題。一是房地產宏觀調控政策失靈問題。其一,宏觀調控政策滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一段過程,包括問題的發現、調控政策的制定、實施。而市場的易變性、波動性會使得政策無法執行,形成滯后性。其二,宏觀調控政策靈活性較差。宏觀經濟政策是面向整體市場,解決短期經濟問題。而房地產市場是區域性較強的市場,易造成部分區域適應性差。即使各地方政府依據中央政策制定地方調控細則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對市場問題把握不準。其三,宏觀調控政策執行不力?！吧嫌姓?下有對策”,在政策執行過程中,部門利益與地方利益沖突、調控細則歪曲調控政策、政策執行者不作為、政策執行不到位等。二是房地產宏觀調控失效問題。其一,宏觀調控政策經濟約束性失效。宏觀經濟政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進行經濟性懲罰。在實施懲罰過程中,會因“尋租”、“招商引資”政策、經濟懲罰力度不夠使得執行大打折扣,造成投資回報遠大于經濟性懲罰,致使政策經濟性約束性失效。其二,宏觀調控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經濟政策,皆是針對某個具體問題或現象。其三,宏觀調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后,會在短期內產生一定效果,之后問題會更嚴重,主要是因為宏觀經濟政策僅在短期內影響部分房地產市場主體行為。
(2)房地產宏觀調控引發的問題。一是房地產市場環境問題。其一,宏觀調控使房地產市場經濟環境更加惡劣。一方面宏觀調控使得房地產投機回報率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產市場儼然是住房投機市場而非消費市場。特別是大量制造業資本或者其他重要實體經濟資本投資樓市,加劇了市場投機行為。另一方面宏觀調控使得開發商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動房價,使得中端房價也跟隨上升,中端住房出現泡沫。因此,調控使得房價越調越高,住房越來越困難,房地產市場環境變得更加惡劣。其二,房地產宏觀調控政策法律環境受到質疑。我國房地產宏觀政策效用大減,2006年的國八條和國六條實施后,房價出現短暫回調后又升到較高水平。使得人們質疑政府宏觀調控政策。多次調控表明,房地產宏觀調控并不能引領房地產市場走向、改變房價走勢及保障中低收入人群的住房權利。二是房地產市場系統問題。其一,房地產市場投機預期高漲。宏觀政策調控使得房價不跌反漲,投機者信心高漲。根據消費者行為理論,消費者(投機者)“買漲不買跌”,于是投機者看漲預期形成,大量投機資本進入樓市,房價越炒越高。其二,我國房地產市場住房投資功能強于消費功能。目前樓市投機盛行,政府宏觀調控不力,使得購買住房主要是為投資而非消費。宏觀調控使得購房者購房越來越困難,消費市場逐漸萎縮,投資市場成為主流。其三,投資者與消費者矛盾更加激烈。一方面是開發商與消費者的矛盾,征稅增加開發成本,而開發商會將稅收納入房價,將賦稅轉嫁給了購房者,房價越高,購房越困難,開發商與購房者矛盾僵化。另一方面是投機者與購房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時增加了自住、投機購房者的購買成本,可投機者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報率大于銀行或其他投資回報率,就不愿退出房地產投機市場,反而使自住需求減少。結果造成一方面投機者擁有大量空置房,另一方面購房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。
3 完善我國房地產宏觀調控新思維
3.1 繼續改進和完善我國房地產宏觀政策調控
(1)彌補房地產宏觀調控政策的不足。第一,重視對宏觀調控效果評價,制定更加準確有效的宏觀經濟政策。準確有效的宏觀經濟政策可以解決政策失靈問題,宏觀經濟政策要適時、針對性地執行,嚴格執行制定的宏觀經濟政策。第二,加大宏觀調控政策配套措施,提升宏觀調控執行力。執行力關系到效果與目標的差異。要力求避免執行力大打折扣、宏觀調控政策執行不作為的現象,做到公開、公平、公正執行,努力構建宏觀調控政策監督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導住房需求。
(2)完善房地產宏觀政策調控機制。第一,完善稅收政策調控機制。稅收的重要功能是使收入、生產要素再分配。對房地產征稅,主要應增加住房投資成本,而不是增加住房消費成本。目前我國住房稅收調控既抑制投機,也增加住房消費成本,由此引發住房難問題。因此,很有必要對住房持有和住房流轉交易分別設計征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機行為,即讓投資房地產的收益小于成本,才會抑制投機。第二,完善土地出讓機制,最大限度地為保障性住房建設提供資金支持。我國土地現行的“招拍掛”出讓機制,造成了房價的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現行的價高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應價低者得。商品房等用地最高價招拍掛,可以實現土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設,以解決中低收入人群住房難問題。
3.2 逐步啟動和發展我國房地產宏觀戰略調控
(1)從戰略調控的現實意義上正確引導我國住房需求。一是正確認識住房需求與住房需要,需要且有支付能力才構成需求。因此,購買住房的需要并不等于住房需求。實際上,我國樓市多數住房需要都被錯誤地理解為住房需求。二是引導中國住房觀念,“安居樂業”是指有居住權而非住房所有權。因此,只要能滿足居住,租房也能實現“安居樂業”。三是年輕人要認識到購買住房是一種奢侈而非必需。根據房價收入比4~6倍的國際經驗,我國的房價收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持續高漲,使得年輕人住房和資金購買力下降。對于剛畢業的大學生,工資較低,短期內難以承擔高房價。因此,購買住房只是一種奢侈而非必需,只有當改善住房需要變成需求時,住房才由奢侈轉為必需。
(2)從戰略調控的理論基礎上,保障我國中低收入人群的住房消費權利。中低收入人群住房難問題,既是經濟問題,也是社會問題。經濟問題由市場解決,社會問題由政府解決。因此,完善住房商品房分配制度,努力滿足住房改善需求和住房投資需求的住房消費權利。更要加大保障房建設和完善保障房分配制度,努力建設以消費功能為主,投資功能為輔的房地產市場。并且實行透明、公開和動態的保障房分配制度,設定保障標準和進入退出機制設計,即無購買商品住房能力時,中低收入人群自動進入保障房分配；當有能力購買商品房時,又能主動退出保障房分配。還要擴大輿論影響,即從輿論上嚴懲不符合保障房人群卻購買保障房的行為。
參考文獻：
［1］黃烈佳.房地產宏觀調控目標分析［J］.產業觀察,2006(4).
房地產的宏觀調控范文3
關鍵詞：國家宏觀調控 房地產市場 影響
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
近年來，我國的經濟得到了飛速的發展，人們的物質生活水平也越來越高，促進了我國房地產事業的快速發展。為了能夠有效的抑制房地產經濟泡沫的逐漸膨脹，我國的相關部門運用宏觀調控中的經濟政策來規范房地產市場的發展，控制房地產價格，維護房地產發展的秩序，使房地產事業能夠得到快速穩定的發展，最終實現房地產市場和國家經濟發展相互協調。
一、國家宏觀調控對房地產市場的影響和作用
我國經濟水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應的帶來了對經濟發展的不利影響。因此，這就需要國家的相關部門采取宏觀調控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關政策，來有力的維護市場經濟發展秩序，緩和經濟矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產市場調控政策不動搖，樓市調控由供求關系管理轉向預期管理等內容。
1.宏觀調控中的財政政策對房地產市場的影響和作用
財政政策，指的是我國的相關部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產生影響，進而對我國的國民收入和就業產生影響。在房地產事業發展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產的投資成本，從而有效的控制房地產的發展，減少潛在消費者，緩和經濟市場矛盾，避免由于房地產發展過快而引發的其他問題，最終對我國國民經濟的發展產生影響。
2.宏觀調控中的貨幣政策對房地產市場的影響和作用
貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關的需求產生影響。貨幣政策主要包括了存款準備金政策和再貼現率政策。其中，存款準備率政策，指的是我國運用提高或者降低銀行存款準備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數量，進而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產市場的競爭力，避免其他問題的出現。再貼現率政策，指的是我國的中央銀行對商業銀行或者其他的金融機構進行的放款利率。中央銀行運用再貼現率政策，對商業銀行的貨幣供給量進行調控，對利率的升降產生影響，對房地產市場投資者資金的流動也產生一定的影響，從而有效的對房地產的投資、需求以及貸款等進行控制，抑制房地產的快速發展，控制房價，進而有效地解決民生問題。
二、國家宏觀調控對房地產價格的影響和作用
隨著我國房地產業的快速發展，促進了我國國民經濟的發展。房地產價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內。
1.目前我國房地產價格的發展現狀
在我國相關部門的2013年我國經濟預測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產在國家的宏觀調控政策下，預計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。
2.宏觀調控對房地產價格的影響和作用
（1）宏觀調控政策中的稅收調控政策
房地產價格的上漲導致物價水平上升，主要表現在兩個方面。一方面，房地產市場的繁榮發展和房地產的價格上升，會一定程度的促進房地產相關行業的物價上升，比如建筑材料行業、鋼鐵行業等物價的上升。這些房地產相關行業的物價上升，又會促進其它行業的產品或者服務價格水平的提高，進而形成一系列的連鎖反應，從而出現通貨膨脹現象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業辦公需要寫字樓等原因，房地產價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業生產的成本。另外，由于人們居住環境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進而又提高了企業的生產經營成本。因此，在控制房地產的價格控制過程中，運用國家的宏觀調控政策中的稅收調控政策，對房地產中的保有階段進行累進課稅的手段，有效的抑制房地產的投資力度，從而平穩或者降低房價。
（2）宏觀調控政策中的保障性住房調控政策
保障性住房調控政策，指的是在我國建設大量的經濟適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運用國家宏觀調控的手段，提高房地產在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運用宏觀調控政策中的保障性住房調控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進國民經濟的良好發展。
（3）宏觀調控政策中的最高限價法調控政策
由于我國的房地產供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運用最高限價法調控政策對房價進行調控。具體的操作方式是，房地產開發商在向當地政府買土地的過程中，當地政府在相關的土地合同上要明確規定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產開發商如果違反了相關的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應的懲罰措施對其進行嚴格的懲罰。在我國運用宏觀調控政策的手段進行房價的控制過程中，首先要采用稅收調控政策和保障性住房調控政策，最高限價法在前者不能發揮作用時，考慮最高限價法的調控政策。
三、宏觀調控政策存在的不足及建議
目前，隨著國民經濟的高位運行，宏觀調控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調控政策中，出現了地方政府對于中央的宏觀調控政策響應度不高的現象，對于宏觀調控政策的實施效果具有一定的影響。
由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業，他們不僅是宏觀調控的對象，而且還是宏觀調控政策的執行者。一些地方政府以本地區的局部利益為出發點來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調控政策，采取消極甚至抵制的態度，嚴重影響了宏觀調控政策的實施效果。
因此，加強各地政府對科學發展觀的貫徹和落實力度；將以往的經濟建設型政府轉變為公共服務型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產權等制度；
增強政府宏觀調控的能力等，從而有力的促進公關調控政策的順利進行，充分發揮出宏觀調控政策的積極作用。
參考文獻：
[1] 王輝龍,王先柱.房價、房租與居民的買租選擇:理論分析與實證檢驗[J]. 現代經濟探討. 2011(06)
[2] 張所續.我國銀行信貸政策對房地產市場的影響[J]. 資源與產業. 2011(02)
房地產的宏觀調控范文4
中國房地產宏觀調控始于2003年6月央行121號文件，時至今日已經有整整8年。在這8年間，中國房價就像著了魔似的瘋長，而且宏觀調控越嚴厲，房價反彈越厲害。2011年1月26日，國務院總理主持召開國務院常務會議，確定了2011年房地產宏觀調控的新國八條。新國八條要求各地方政府全面落實住房限購令，在一、二線城市和部分房價上漲過快的三線城市實行“限購”：即本地居民只允許擁有二套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房，第三套以上的住房禁止購買。27日，在上海和重慶兩地試行“房產稅”。
一、房地產宏觀調控思路創新和制度設計的評價
縱觀中國房地產宏觀調控，主要采取財稅政策、金融政策和行政命令，但是更偏重行政命令。從2003年到2007年，國家過分倚重房地產市場來解決普通老百姓的住房問題。但是市場并不能解決所有問題，尤其是在住房保障問題出現的“市場失靈”，必須有政府“看得見的手”來干預。因此，2007年國務院24號文出臺，可以說是宏觀調控出現新的思路。房地產市場也由過去市場化一條路轉變為市場化和政策化兩條腿走路方式。但是2010年開始的新一輪宏觀調控，進一步強化行政命令，“問責制”和“限購令”最為突出。可以說，房地產宏觀調控的績效還是不能令人滿意的。
（一）房地產發展缺乏較好的體制環境
1、地方政府的抵觸
房地產發展缺乏較好的體制環境是房地產宏觀調控績效不佳的深層次原因。每當中央政府出臺房地產宏觀調控政策時，總會受到一些地方政府、利益團體等或明或暗的抵制和消極的執行。如2006年國務院的“國六條”出臺時，曾經一度選擇沉寂的某些利益團體終于難耐寂寞，或是似乎已深切地感受到了所謂市場“打壓”之痛，紛紛高頻率發聲喊話，矛頭直指中央政府，再次質疑國家關于房地產的宏觀調控政策，甚至以憂國憂民自詡，叫板中央決策層——“宏觀調控若出現偏差誰負責？”
與此同時，來自一些專家學者甚至地方政府官員的高度默契配合的聲音很及時地跟進，諸如“調控房地產市場需溫和用藥，如果用藥過猛導致房價大幅下降并非好事”，“國家GDP增長有兩個點來自房地產直接和間接拉動，因此房地產調控不能說拉就拉下來”，“如果房價大幅度下降或者沒有人去買房，開發商就要破產，就會殃及金融業的安全”，指責“宏觀調控政策已經管到了微觀方面，用行政手段干預市場犯錯誤的概率就會大”①等等。事實上，由于體制上的原因，考核地方政府政績的一個主要指標就是GDP，而在短時間內快速拉動地區經濟發展的產業只能是房地產。因此，宏觀調控勢必會影響到房地產的發展，從而也影響到地區經濟。在此背景下，地方政府對房地產宏觀調控政策的抵觸情緒應該是不難理解。
2、“新國八條”的限購
“新國八條”的“限購令”，使住房成交量大幅萎縮。土地出讓也是從“由熱轉溫”到“由溫轉冷”。在“新國八條”出臺前，一般土地出讓的溢價率都在100%以上；“新國八條”出臺后，土地出讓的溢價率也有50%-100%，目前土地出讓的溢價率基本都在50%以下，甚至許多地塊都是以底價成交。這對許多地方政府的財政收入是一個巨大的考驗。數據顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億，地方財政總收入中土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%。②地方政府過度依賴土地財政，已成為影響房地產調控政策實施效果的深層次原因。
因此，有一些地方政府放風：“限購令”以戶為單位到以人為單位，并借此試探中央政府的態度。另有一些地方試行土地轉性：住宅改商住，以規避“限購令”的影響。?？谑惺虚L4月20日在?？谑姓諘险f，“要充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關實施細則”。正當眾多媒體質疑時，?？谑惺虚L又澄清道：海口將嚴格貫徹房地產調控政策，統籌調整房地產結構，大力發展高端地產，抑制低端商品房開發，把房地產結構調整到和海南國際旅游島這一定位相適應的地步。③
3、問責機制的不力
“新國八條”第七條規定：必須“落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制”。換言之，未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標，或沒有完成保障性安居工程目標任務的?。▍^、市）人民政府，都要向國務院作出報告，有關部門要根據規定，對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。
然而在當前“官大一級壓死人”的體制面前，問責機制很難執行到位。這里的有關部門不外乎住建部和國土資源部，但這兩個部的部長和省長、市長都是平級的，部長如何問責省長？這是一。即便進行了問責，省長、市長不理不睬部長怎么辦？這是二。過去各項政策中不乏問責機制，但是從來有哪一個省長、市長被問責了？這是三。
（二）房地產調控缺乏較好的執行環境
1、“越調越漲”的怪圈
房地產宏觀調控已經有9個年頭了，但是宏觀調控的執行力始終不到位，調控似乎已經進入“越調越漲”的怪圈。2003-2005年全國東部城市房價開始快速上漲，2006-2007年大部分城市快速上漲，2009-2010年中西部城市也開始快速上漲。房地產宏觀調控也是一年嚴似一年，2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。這就是號稱史上最為嚴厲的“國十條”出臺，同時也標志新一輪房地產宏觀調控開始。2010年9月29日“新國五條”以及2011年1月26日的“新國八條”更是不惜采取嚴厲的行政措施，用“限購”的辦法來控制房價。但是“新國十條”的效果只有100天，而“新國五條”的效果僅僅2個月，“新國八條”的效果還有待進一步觀察。
2、“新國八條”的擔憂
從現有的執行力來看，“新國八條”的效果也是不容樂觀的。第一，“新國八條”中的“限價令”變成“限漲令”，一些網民一針見血的批評到：“從政府公布的調控目標，我看不到任何誠意，這樣的調控目標不公布也罷。”第二，49個城市爽約“新國八條”怎么辦？因為有了近一半城市爽約“限購令”，結果也沒有什么?？梢韵胂?9個城市爽約“新國八條”也不會有什么后果。市長不會為此檢討，局長也不會被處理。因此可以說，房地產調控走到今天“屢調屢漲”這步尷尬田地，與其說少數地方官員消極抵制“功不可沒”，不如說是“GDP”在作祟。面對少數地方政府消極執行甚至變相抵制，相關監管部門也是“睜一只眼閉一只眼”，從來沒有看到哪一個省長、市長因為控制房價不力而丟了“烏紗帽”。尤其是近兩年來，中西部地區房地產發展剛剛開始步入“快車道”，一下子急剎車可能也剎不住，需要有一個緩沖的過程。
（三）房地產調控出現偏差的政策原因
從經濟學理論的原理來說，一種商品的供應出現緊張就會引起價格上漲，反之供過于求就會引起價格下跌。因此，要使價格趨于平衡，一是增加供應或減少供應，二是增加需求或減少需求。房價上漲應該增加供應減少需求。而從2003年開始的房地產宏觀調控，有一些政策恰恰是相反的。
1、剛性需求的估計不足
盡管這幾年房價上漲與房地產投資客有相當大的關系，然而“國八條”和“國六條”和“新國八條”的出臺，使得房地產投資客的投資熱情受到最大限度的抑制，但房價依然我行我素的上漲，唯一可以解釋的是，我們可能對剛性需求估計不足。
第一個背景，是目前城市居民住房的現狀和房地產業所處的發展階段。我國許多城市的房地產發展處于第一階段末和第二階段的初期，這個時期的特征是房地產的剛性需求非常旺盛。第二個背景，隨著各地區經濟的發展，城市建設也在突飛猛進，隨之而來是大批動拆遷戶的安置，從而引發大量被動的剛性需求。第三個背景，這幾年我國正處在20世紀80年代生育高峰引發的結婚高峰周期。盡管房價很高，但結婚總得要房子住，而現在這些新人大部分都是獨生子女，因此往往出現三個家庭買一套住房的情況。第四個背景，城市化進程的拉動。根據環境保護部的2008年度全國城市環境管理與綜合整治年度報告，2008年我國城鎮化率達到45.68%，④平均每年提高一個百分點，2012年我國城鎮化率達到50%。
此外，房子是必需品，可以沒有車開，但是要有房住。房改后，市場對住房的需求旺盛，這種需求即使有部分被壓抑，但還是有大量的需求存在，這是不以人的意志為轉移的。尤其在負利率時期，不動產是最好的投資保值產品。
2、土地調控的反向效果
在需求沒有能力很好調控的時候，應該著重對供給進行調控，擴大房屋供給量，需要擴大土地供給量，在這個問題上，我們看到的土地調控政策，似乎恰恰起到了反向的效果。第一，2004年國務院出臺“收緊銀根和收緊地根”的雙緊方針。一方面提高房地產進入的門檻，另一方面緊縮土地供應，從而使市場出現供不應求的預期。第二，招拍掛理論上確實是最陽光的土地出讓方式，但是由于相關政策的不配套，土地提供能力以及效率問題，導致能進入招拍掛的土地量有限，有限的土地供應導致拍賣的瘋搶，地價拍出來就已經是高價。第三，嚴格控制土地出讓、打擊亂占耕地，對拆遷的新法規，調高工業土地價格，上述調控手段，最終的結果，都是直接或者間接地影響土地供應，造成建設用地的恐慌，導致土地供應市場的減少。第四，土地調控的預期是加大供應，這在“國六條”、“國八條”都說得很清楚，但是，調控的結果，沒有達到預計的增大土地供應的局面，實際操作中，效果正好相反。
3、堵多于疏的調控機制
市場經濟中，任何市場逐利行為都是很正常的，同時，正常的市場經濟，是不可能長期擁有超過平均利潤現象存在的。而房地產的宏觀調控政策，是要嚴加防范控制資金流向房地產，堵住資金流向房地產的渠道，設置更高的市場準入門檻。實際上堵是堵不住的，數次調控在市場上的反應就是房地產市場的財富效應吸引了社會大量資金，外資來了、產業資金也來了、央企更是大規模進入、民間游資更是洶涌而來，房地產的“堰塞湖”也就一個個高高在上。
（四）房產資金流動性過剩的多種因素
所謂流動性過剩就是指有過多的貨幣投放量，這些多余的資金需要尋找投資出路，于是就有了投資或者經濟過熱現象，以及通貨膨脹危險。
從我國情況來看，造成目前流動性過剩的根源之一是來自于中國不斷推升的貿易順差，出口企業不斷把收回的美元兌換給國家，國家就得不斷向經濟體系投放人民幣，這就造成了流動性過剩。而在人民幣持續升值的背景下，國際資本不斷進入我國，樓市過熱、股市過熱已成為必然。
造成目前流動性過剩的根源之二是為了保增長，中國政府推出了4萬億和十大產業振興規劃，同時，寬松的貨幣政策向市場注入了大量的資金。但是這些資金并沒有流入實體經濟，由于傳統制造業等不景氣，導致大量資金進入樓市。流動性凍結時要以現金為王，流動性過剩時則以資產為王。加上國內投資渠道狹窄，最好的渠道就是買房保值增值。此外4萬億投資計劃出臺后，國內經濟有明顯的國進民退現象，這造成了許多私企老板暫時不經營實體了，有的等實體經濟條件好了再投資，把工廠關了改投資房地產業。一方面實體經濟在收縮，另一方面人們在心態上又擔心通貨膨脹。
二、房地產宏觀調控思路創新和制度設計的展望
隨著“新國八條”的實施，我國一、二線城市的房價得到控制，但是沒有限購的三、四線城市房價卻是快速上漲，住建部表示要在所有城市實施“限購令”。在當前形勢下，房地產市場失靈，采取政府管制，短期可行，長期未必。應當遵循客觀經濟規律，從供求關系、貨幣政策、稅收政策等多管齊下。
（一）借鑒國外房價的控制經驗
根據國際一些國家控制房價的經驗：一是加息，二是高稅收。從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。
韓國對于擁有兩套以上住宅的家庭，房地產交易價格超過政府制定的各地房產基準價10萬美元時，轉讓所得稅稅率由以往的9%-36%提高到50%，高價高檔住宅的轉讓所得稅率則更高。自2007年1月1日起，政府開始對非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。⑤
日本為了抑制投機，從1992年開始實施針對泡沫經濟的稅制，尤其針對短期和超短期持有的情況，制定懲罰性質的稅收政策。如對法人持有期低于2年的土地轉讓收益從追加征稅方式改為分離征稅方式，轉讓時要另行加征30%的稅；對個人持有期超過5年的土地和建筑物的轉讓收益，稅率從20%提高到30%。由于制定卓有成效、具有懲罰性質的稅收制度，對土地投機發揮了巨大的抑制作用。⑥
在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域。
為應對房地產價格出現泡沫化風險，臺灣財政部門推出《特種貨物及勞務稅條例》草案，2011年4月6日在“立法院”初審，由于順利通過而可能提前至6月就正式頒布實施。被稱為“奢侈稅”的《特種貨物及勞務稅條例》草案共有26條條文，初審通過的草案規定，持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地，在2年內移轉，將分別按照實價課征未滿1年者15%、1-2年者10%的奢侈稅?！短胤N貨物及勞務稅條例》草案推出后，臺灣的房價是因聲而落。
（二）設置抑制投機的支柱稅源
有一種觀點認為：開征房產稅則不僅僅是為了抑制投機性住房、擴大自住性住房，也是為了替地方政府設置一個穩定、持久的支柱型稅源，糾正地方政府盲目賣地、“寅吃卯糧”的土地財政傾向。其實，無論是上海也好，重慶也好，“房產稅”的稅額是十分有限的：重慶預計每年有2億元，上海則存在較大不確定性，有可能比較多，也可能非常少，主要是買房人人均購房面積是否超過60平方米。事實上，“房產稅”的收入是不能和土地出讓金相比的。上海2010年的土地出讓金超過1500億，如果上海所有住宅約5億平方米的都征“房產稅”，以平均20000元的0.5%打7折計算，也就是350億，和土地出讓金相比還是小巫見大巫。因此，以目前的“房產稅”稅率，來糾正地方政府盲目賣地、“寅吃卯糧”的土地財政傾向是不現實的。如果采取累進“房產稅”既可以避免房地產投資客回潮，也可以增加政府稅收收入。第一套免征、第二套輕征、第三套重征、第四套以上懲罰性征收，即人均60平方米免征、60-120平方米輕征（稅率0.4%-0.6%）、120平方米以上重征（稅率3%或5%）、180平方米以上懲罰性征收（稅率10%以上）。
（三）開征打擊短線的房產重稅
目前，政府真正要解決的問題是還住房的本原，即居住功能、限制投資功能的溢出。過度的投機和投資已經扭曲了住房的基本功能，現在的調控就是恢復住房居住的基本功能。盡管政府也看到這一問題的嚴重性，在2005年就出臺了征收營業稅、土地增值稅等等。但是，幾年的實踐經驗顯示：作用是有一點，但仍不足抑制投資和投機。在當前流動性充裕的情況下，住房的投資功能肯定會被放大，唯一的辦法就是用重稅的辦法：采用收益增值稅的辦法徹底打消人們買房投資的念頭。如果一套住房100萬買進，200萬賣出的話，這增值的100萬可以征收房產增值稅，同時將其他交易的稅種進行統一歸并。持有時間越短征收的比例越高，獲取的金額越大征收的額度也越大。假設第一年賣出征收90%房產增值稅，第二年征收80%，第三年征收70%，余類推。只有持有10年以上或者更長時間的住宅，免征房產增值稅。如果這樣的話，房地產投資客肯定會望而怯步，對于短線投資客更是致命打擊，因為你投資房地產所獲取的收益大部分都要上交給國家。
（四）保持整體市場的供求平衡
在市場經濟條件下，某種商品價格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應求導致價格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經濟規律。我國近幾年房價過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出。從2005年開始，銷售面積與竣工面積的比例從1:1增長到了2010年的1.37:1，2010年商品房銷售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續加大。因此，從長期來看，房地產市場的剛性需求將有效支撐住房價格，如果市場供應不能繼續增加、未來供應緊缺預期不變，市場難有根本性轉變，房價上漲壓力仍然會比較大。
而新“國八條”大部分政策的落腳點均集中于抑制需求方面，對疏導需求、增加普通商品住房供應的實質性措施不多。有關對于增加商品房用地供應的規定是“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實際供給量”，這意味著2011年的供給量會大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因為2009年是負兩位數增長，雖然2010年總供地增長了30%多，但2年平均下來則是減少而不是增加了。并且“新國八條”提出保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的規定，更有可能加劇市場對于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應的擔憂，從而導致商品房供應量減少、進一步加劇供求矛盾、強化人們的商品房緊缺預期而推高房價。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時壓制的需求很有可能在未來強力反彈，引起房價的再次報復性上漲。盡管“限購令”近期不會取消，但是如果“限購令”長期延續，在流動性十分充裕的背景下，各種各樣“五花八門”的對策也會層出不窮。
（五）增加住房保障的各類渠道
有關住房保障也是老生常談了，最近兩年來房地產宏觀調控都提到要加大住房保障力度，但到需要具體落實的時候，往往是“雷聲大雨點小”，資金、土地等等問題一大堆，似乎難以解決。尤其是一些地方政府，對土地出讓非常積極，而對住房保障則是能拖則拖。我國“十二五”規劃確定完成3600萬套保障性住房，其中2011年要完成1000萬套。根據最新報道：截至5月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房開工340萬套，占計劃的34%。住建部部長姜偉新指出，盡管總體進展情況比較理想，但有的地方進展仍然較慢，目前仍有6個省區的開工率不足20%，必須進一步加快進度，絲毫不能有任何放松。今年計劃建設的1000萬套保障性住房項目，最遲要在11月底前全部開工⑦。
此外，應該大幅度提高住房保障在土地出讓金中的比例。目前土地出讓金的凈收益用于住房保障的比例僅為10%，比重過低。即使這10%也沒有用足，應該大幅度提高這一比例，至少在30%以上。一方面切實把住房保障工作落實到位，解決資金短缺的矛盾；另一方面也可以在一定程度上抑制地方政府“賣地”的沖動。
注釋：
①《金融時報》，2005年7月1日。
② 2011年房地產藍皮書《中國房地產發展報告》，社會科學文獻出版社，2011年版。
③ 人民網，2011年4月28日。
④《21世紀經濟報道》，2010年1月14日。
⑤ 王鴻貌：《稅務研究》，2010年第8期。
⑥ 同上
⑦《人民日報》，2011年06月14日。
參考文獻：
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房地產的宏觀調控范文5
【關鍵詞】房地產；宏觀調控；土地財政；房產稅
一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介
我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節，以行政政策（主要是規劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業的政策調節。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。
在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規律的支配。政府可以通過調節一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場?，F階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業發展影響我國國民經濟正常發展時，才會采取行政政策手段。
二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析
近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。
可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。
1.隨著我國城市化進程的發展，土地資源愈發緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰。我國地少人多，房地產開發用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續攀高。
2.我國經濟發展對房地產業過度依賴。長期以來，我國房地產業被設計成國民經濟的支柱性產業，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業為地方政府創造了巨大的經濟業績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續升溫和房價的不斷推高。
3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。
4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。
此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業達到規模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。
三、我國當前房地產業宏觀調控的出路
1.加快土地稅制改革，合理規劃，提高土地配置效率。世界上有很多發達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創造經濟業績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統籌規劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統的工業和農業經濟的可持續發展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規劃房地產用地，以開發中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發，提高土地的配置效率，堅持走資源節約型道路，滿足人民群眾安居樂業的需要。
2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。
3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。
此外，還應建立健全房地產業相關的行政法律法規，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。
參 考 文 獻
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房地產的宏觀調控范文6
【關鍵詞】房地產；調控政策；現狀
一、現階段房地產市場調控政策的研究現狀
國家統計局的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。
根據某數據的報告顯示，廣州去年房價的上漲速度就相當驚人。2013年1-12月，廣州全市普通住宅成交均價為16059元/平方米，比2012年全年成交均價14044元/平方米增長14.4%，已超過定下的樓價調控目標。
廣州樓價調控目標是房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收的漲幅。也就是說，廣州房價上漲幅度最起碼要低于10%。而事實上，作為當前全國房價上漲速度最快的城市之一，廣州在未來一段時間面臨著極大的房價調控任務。
二、房地產調控政策過程中需要注意的問題
（1）從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；
（2）從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；
（3）從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。
三、當前房地產調控政策的建議-以廣州政府調控為例
（一）加強政府的調控政策治理
（1）加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。
（2）增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供應計劃，確保2014年住宅用地計劃供應量不低于2013年計劃供應量。
（3）抑制不合理住房需求。廣州是政府暫定對能提供購房之日前5年內在廣州市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非廣州市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記；對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，追究當事人的法律責任。
（4）人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。
（5）引導開發企業理性定價。根據2013年廣州市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。
（二） 加強政府調控政策對于開發商的監督
為保證政府調控政策的有效實施，首先，應該加強開發商的信息披露力度，建立一套完善的房地產信息披露體制，強制性的要求開發商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發商之間的信息不對稱現象，防止房地產市場上出現價格泡沫等不利現象的發生，做到信息資源的公開化，使得房地產對于開發商的服務真正的透明化；其次，建立獨立的監督機構，實現第三方治理的公平現象，目前中央政府還沒有單獨的設立房地產的監督機構以便規范房地產市場的不正當行為，由于房地產的調控涉及的部門眾多、相關利益者之間的調控政策的復雜，造成的政府對于調控政策的側重點做不到面面俱到，使得調控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發商違規的處罰機制，使得地產商的違規成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發商起到威懾作用，遏制開發商的不正當行為。
（三）加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為由于當前廣州房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念。
四、結束語
總之，為加強改善房地產市場調控政策，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。
參考文獻：
