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房地產財務存在的問題范文1
中圖分類號：F426.6 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）17-0039-02
在生活中，有好多公司就是因為公司的財務管理出現了問題，有的導致公司財務困難，限制了企業的投資發展，有的甚至觸犯了國家的法律法規，直接導致了企業的滅亡。隨著房地產公司的進一步發展和國內公司對財務管理重要性認識的加深，越來越重視房地產公司財務管理的研究。房地產公司為了獲得進一步的發展，就必須加強對財務的管理，提高財務管理水平。
1 房地產財務管理的作用
①提高資金使用率。加強房地產的財務管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業帶來較大的收益。同時，還能優化融資環境，為企業的進一步發展提供充足的資金保障。
②通過預算控制和預算調整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業成敗的關鍵因素，企業財務管理可以通過預算控制和預算調整，設置項目開發的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。
2 財務管理問題
①管理制度不完善。目前房地產企業缺乏完善科學的財務管理，雖然一些企業建立相應的管理制度，但是在實際應用中，仍舊是流于表現形式，缺乏具體的措施，由于財務管理制度不規范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經營戰略，既影響員工的發展，又影響企業的長期發展。另外，房地產企業財務管理制度缺乏可操作性，企業財務工作過于盲目，導致財務分析無法得到應有的有效應用，加上理論與實踐的相互脫節，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。
②財務管理意識淡薄。在國內的房地產企業發展中，往往把公司管理工作的重點放在經濟效益方面，缺乏對財務管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠發展過程中，忽視了財務管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務管理的作用看成是記賬、薪資發放等，對財務管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠發展，增加公司經營的風險和面臨的挑戰。
③企業融資難。房地產企業人為資金密集型的、高風險性的行業，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業發展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監管進一步趨緊，尤其是對于中小企業而言，國家政策根本無法滿足于企業融資需求。
④風險意識不足。房地產企業缺乏財務管理風險意識，目前諸多的房地產企業各個部門統一由企業主自己所決定，加上缺乏較高的素質水平、學歷水平、復雜關系，導致企業財務管理分工不明確，專業性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學判斷，盲目擴大生產規模，從而造成財務管理風險的增加，致使公司面臨較大的風險控制；又比如企業財務人員業務不熟，對財務制度掌握不到位，一些財務人員只是為了迎合領導，缺乏應有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發生，這樣，必然會為企業發展帶來不利影響。
3 財務管理解決對策
①強化財務管理意識。房地產企業必須強化財務管理意識，將整個財務管理作為企業生產經營和管理的重要組成部分，確保所有財務人員的高度配合，比如企業管理人員要從自身做起，增強財務管理理念，從高層抓起，嚴格遵守財務紀律和財務制度，要求財務人員要將財務工作重點放在財務預測、財務分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務人員全面參加公司的預決算、合同的會審和監督合同履行情況。
②健全財務管理體系。房地產企業要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業自身實際出發，將企業的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統一性；二是要設立相應的財務管理機構，規范財務管理制度，如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規范化；三是建立健全的考核制度，根據企業各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監督機制，強化財務人員的責任心，規范財務行為和工作程序，提高會計質量。
③建立財務監督體制。加強內部審計，充分重視企業財務的內部審計的重要性，以具有專業水平的審計人員，并在此基礎上保證審計部門的獨立性、權威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業收益。同時，房地產企業還要加強財務管理部門執行全面預算管理的能力的培養，財務部門要按照財務預算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任，兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為的定性約束。
④優化融資方式。在現有的社會經濟環境下，房地產應該改善企業原有的融資模式，優化企業融資結構，具體方法如下：其一，借助房地產信托。在國家宏觀調控政策下，房地產公司可以充分借助房地產信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統一管理。公司的財務管理部門要加強對資金的統一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。
⑤重視資金的信用管理。信用標榜著一家企業，是企業的一張臉。信用良好的企業能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優厚的長期低息貸款。這對于企業來說，非常重要，這樣企業就會有更多的資金去經營更多的房地產項目。
⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產企業在土地增值稅核算中選擇對企業有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產開發費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。
4 結 語
在房地產業競爭日趨激烈的今天，加強房地產公司的經營管理，尤其是公司的財務管理，具有非常重要的意義。公司財務管理質量的好壞直接關系公司的競爭力和公司的長遠發展。從本公司的實際情況出發，深入問題的本質，強化投資管理，找到解決問題的對策，規避風險，不斷完善房地產公司的管理體制，才能保證房地產公司的健康長遠發展。
參考文獻：
[1] 程英華.房地產公司財務管理的問題及解決措施研究[J].財務管理，2013，（146）.
房地產財務存在的問題范文2
一、房地產企業中財務管理的作用
房地產行業在其開發和經營階段之前就需要得到政府機構的相關審批，且不同的階段所對應的業務來往對象也不同。因此，房地產企業具有計劃性強和復雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務管理是企業在進行經營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業的財務計劃和企業的財務決策及控制。那么結合著房地產企業的特點，財務管理在其中發揮著如下幾種作用：
（1）就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。
（2）就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。
（3）就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。
可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。
二、房地產企業的財務管理所存在的問題
（一）有些開發項目缺乏財務相關的可行性的系統研究
部分房地產企業在進行項目的決策時，缺乏了系統的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可行性研究系統的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統的可行性論證和市場經濟的分析。
（二）企業的經營者對財務管理工作不夠重視
房產企業的經營管理者沒能讓企業的財務人員更多地參與到企業的開發和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業在進行項目的一級開發計劃的制定時，若沒有財務人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。
更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發計劃又有什么意義呢？
這樣的現象在許多中小型的民營房產企業中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業內部對管理中設立有效的業績評價體系。
（三）資金的管理存在問題和風險
在房產企業的發展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業的投資規模。這就導致了一般規模的房產企業不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業的規模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業中加強財務管理顯得更加重要。
（四）缺乏高效的財務管理制度和風險意識
房產企業中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有內部有效的監督管理制度，導致了財務管理的混亂。
由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業性。
三、針對存在的問題，房地產企業的對策分析
（一）增強企業的財務管理的意識
基于房產企業計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業帶來最大化的利益。所以房產企業的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業內部的話語權。
（二）加大財務相關的可行性的系統研究力度
房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業，所以在房產企業的經營過程中，必須加大對所開發項目的可行性的研究力度，以提高企業財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環節，包括戰略目標，甚至具體的施工細節也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應的措施，能夠有效地避免因風險引發的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業財務管理工作的嚴謹和全面。
（三）加強對開發項目的成本控制
房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環節，避免暗箱操作或吃回扣的現象發生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。
（四）建立和完善企業的財務管理制度體系
資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業價值最大化的目標。那么就需要得到企業的各個經營環節的密切配合。同時，由于房地產這一行業具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業必須在自身內部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰略管理的目標，制定出相應的投融資的規模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期內，預測房產企業的經營情況，并編制預算金額，為企業設定出目標值。三是業績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執行。五是提高并強化信用的觀念，做到規范經營及誠實守信。
（五）提高財務人員的素質和管理水平
當前，經濟的迅速發展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業這個進行嚴格的審查及核實。企業在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業知識和專業技能，還要對財務應聘人員的職業道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業發展的合格的員工。
在日常的工作中，應要求財務人員積極參加各類相關的財務管理的培訓，增加自身的財務知識，并提高自身的財務管理水平。另外，高水平的財務管理人員應該在企業的內部開展關于財務知識的培訓，企業中的各個職能部門都應按時參加，這樣也能加強企業整體對財務管理工作的意識。
房地產財務存在的問題范文3
關鍵詞:財務管理;中小房地產企業;財務管理體系
隨著我國城市化進程的加快,房地產業發展迅速,中小房地產企業也得到了一定程度的發展,然而據有關資料顯示,我國中小房地產企業平均壽命不到三年。很多中小房地產企業之所以難以持續發展,一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下,不能滿足企業發展的需要。因此,中小房地產企業必須要樹立財務管理是企業核心管理的理念,重視財務管理工作,努力提高企業財務管理水平。
一、我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及原因分析
(一)高層管理者不重視財務管理
目前,在大多數中小房地產企業里,高層管理者非常重視工程、銷售部門,把它們看作是一線部門,而把財務、人事視作二線部門。企業高層管理者認識不到財務管理在企業管理中的重要地位,對財務管理不夠重視,在招投標、合同簽訂、經營決策等重要事項中往往沒有財務人員的參與,企業高層只是把財務人員看作是賬房先生,是記賬的人,沒有意識到財務人員能為企業高層決策提供重要信息。
究其原因,主要是很多中小房地產企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一,企業的投資者同時又是管理者。而這些投資者要么是從施工員、包工頭等發展過來的,文化水平不高,缺乏現代的管理理念,擅長節約成本,卻不注重財務管理;要么是學建筑工程專業的,他們管理的側重點通常是自己所熟悉的工程領域,而對財務管理只是有一個大概的了解,認為財務管理只是簡單的會計核算,把賬搞清就行,對財務管理的重視程度不夠。
(二)財務工作人員素質不高
很多中小房地產企業的財務人員缺乏財務管理的觀念,業務技能不高,導致一些中小房地產企業的財務管理工作處于無章、無序和混亂狀態;暗箱操作盛行、財務監控不嚴、會計信息失真;不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象屢見不鮮。
究其原因,主要有兩個方面:一是由于中小房地產企業老板在經營過程中,特別重視商業秘密,在財務管理方面,大多采用家族式管理模式,財務負責人、會計、出納等多是由投資者的親屬擔任,一定程度上導致財務人員素質不高。二是由于中小房地產企業高層不重視財務管理工作,不注重選拔任用高素質和高水平的財務管理人員。
(三)財務管理的職能作用未能充分發揮
當前很多中小房地產企業的財務管理屬“被動反映型”。僅停留在簡單的記賬、算賬和編制財務報表的財務會計階段;財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白,缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。財務人員主要還是賬房先生,為老板記明白、算明白賬,沒有進一步發揮財務管理作用。有些中小房地產企業甚至沒有建立嚴格的財務核算制度,包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹,會計資料的相關性、真實性和可靠性較差。
究其原因,主要原因有兩個方面:一是高層管理者由于自身的財務知識有限,對財務的定位很低,只要求簡單的會計核算,沒有對財務管理提更高更深層次的要求。二是許多企業的財務人員本身業務水平不高,財務管理水平有限。
(四)融資方式少,融資能力弱,財務風險大
房地產業是資金高度密集的行業,其開發、消費過程都離不開資金支持。然而中小房地產企業由于在資金總額和財務管理規范程度上達不到上市公司的要求,因此通過股市融資往往行不通。目前從中小房地產企業實際操作來看,最常用的融資方式是銀行貸款。然而有些中小房地產企業由于自由資金達不到銀行規定的信貸標準,難以貸到資金,而在抵押物貸款上,中小房地產企業資信往往相對較差也較難取得。于是一些中小房地產企業為了解決資金周轉困難,不顧成本、不惜代價,從民間高息借款,加大了企業的財務風險。還有些企業靠施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發,然而房地產企業建設周期長,資金前期投入大,項目要取得商品房預售許可證才能預售,回籠資金。一旦商品房銷售不暢,資金不能及時回籠,將會導致工程難以為繼,企業發生財務危機。
二、解決我國中小房地產企業財務管理存在問題的對策分析
中小房地產企業應結合自身的實際情況,努力做好以下幾項工作,以便給企業營造一個良好的財務管理環境,使企業的經營管理以財務管理為中心。
(一)強化企業高層的財務管理意識
企業高層的財務管理思想,將直接決定一個企業的財務管理水平。因此中小房地產企業高層管理者要轉變觀念,切實樹立財務管理是企業核心管理的理念,要重視財務管理工作,努力提升企業財務管理水平,要認清財務管理的重要性和必要性,確立財務管理在企業管理中的中心地位。同時要強化中小房地產企業法人的法律意識,明確單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。企業負責人的法律意識增強,不僅可以避免會計違法行為的發生,還有利于會計人員依法提供完整、真實的會計信息,為企業發展提供準確的決策依據。
(二)提高財務管理人員的業務素質
首先,中小房地產企業在選拔聘用財務人員時,必須摒棄家族式財務管理,應根據企業的實際情況,對外有針對性聘用一些專業水平高的財務管理人員,建立一支高素質的財務隊伍。
其次,要經常對企業現有財務人員進行業務培訓,使他們不斷更新財務管理理念,掌握最前沿的財務管理理論及實踐,在業務上力求精益求精。要培養財務人員的財務創新意識,在日常的財務管理工作中,企業要充分調動財務人員的工作積極性,鼓勵財務人員要不斷的實踐創新,尤其是要培養財務人員自主創新的意識,這樣才能使企業的財務管理水平得到不斷的提升。
最后,要引入競爭及獎懲機制,形成優勝劣汰的良性機制,使全體財務人員有一種危機感,促使其立足自身崗位,刻苦鉆研業務,不斷提高其自身的財務素養,使財務人員的責任不能簡單地局限在記賬上,要把重點放在財務分析、財務預測、成本控制等方面上。鼓勵財務人員積極參與企業的經營管理,為企業的發展獻計獻策。
(三)構建完善的財務管理體系
構建完善的中小房地產企業財務管理體系可促進中小房地產企業由核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,為高層決策者提供充足的管理決策信息,保障房地產企業發展戰略的實現。財務管理體系一般包括以下幾方面:
第一,完善財務會計體系,科學設置會計科目、統一會計核算程序,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。
第二,建立管理會計系統,向管理者全面及時地提供企業經營狀況分析的財務資料,為管理決策提供有效支持。
第三,健全預算會計體系,以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本的監控。
第四,建立統一明確的業務授權制度,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范性與科學性,降低運營風險。
第五,強化資金管理,加快資金周轉,提高資金使用效率,降低資金風險。
第六,完善企業財務信息系統,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率。
第七,完善內部審計制度,加強審計監督,以提高財務信息的真實性。
當然財務管理體系還需與企業的戰略管理體系、人力資源管理體系等在內的企業其他管理系統進行整合,形成有機的整體管理系統,最終實現中小房地產企業的持續發展。
(四)拓寬融資渠道
中小房地產企業要多方拓寬融資渠道,緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下,可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業、自然人融資。這種融資方式靈活、簡單、方便,對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。二是合作開發,與其他房地產企業建立戰略聯盟。中小房地產企業規模小、資源數量有限,因此不斷擴大企業規模,提高經濟效益,是中小房地產企業發展的目標之一,而戰略聯盟是實現這個目標的有效手段。如某企業擁有土地,但缺乏相應的開發資金,為了吸收資金,可以采取將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分,尋求資金雄厚及技術管理水平先進的房地產企業合作開發。這樣不僅可以解決中小房地產企業的資金難題,也有利于中小房地產企業提高內部管理水平。另外,中小房地產企業還可選擇房地產委托貸款、典當融資等融資方式進行融資?？傊?每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式,增強企業的融資能力。
參考文獻:
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房地產財務存在的問題范文4
【關鍵詞】 房地產企業 財務風險 防范
近年來，隨著我國房地產業的迅速崛起，房地產業已成為我國國民經濟命脈的支柱產業，對于推動我國經濟持續、快速、穩定發展以及維持社會穩定具有十分重要的作用。我國政府為促進和保證房地產企業的快速發展，也相繼投入了多種推動手段，包括產業政策扶持、資金支持和土地供給等。但在這種繁榮的背后卻隱藏著巨大的財務危機，房地產屬于高投資、高風險、高收益的行業，隨著國家宏觀經濟政策的不斷調整，房地產企業所普遍存在的風險意識淡薄、預測和控制財務風險的水平低等問題也不斷暴露出來，加上我國房地產業尚不夠規范，金融體系不完善，房地產高歌猛進的同時，房地產企業面臨著巨大的財務風險。增強企業應對財務風險的能力已成為我國房地產企業求生存、謀發展所迫切需要解決的問題。
一、我國房地產企業發展現狀及風險特征
財務風險是指由于受到內外部環境因素及各種難以預料和控制因素的影響，一定時期內企業實際財務活動偏離預期財務收益而導致企業蒙受損失的可能性，它與企業的資金籌措、運用、管理及安全密切相關，是從價值方面反映企業理財活動及其處理財務關系中所遇到的風險。房地產是一種高投入、高回報和高風險并存的產業，我國房地產由于起步晚、基礎差、規模小等特點，總體上還未形成系統的財務風險管理體系。目前我國房地產企業的發展現狀主要表現在以下幾方面：一是發展迅速，房地產企業經過三十年的發展經歷了三個階段，企業數量呈幾何增長；二是企業主體以內資為主，呈逐年增加趨勢，但隨著近幾年的發展，內資企業比例逐年減少；三是房地產企業資產規模較??；四是企業資金來源自融資金所占比例較小，主要以外來資金為主，如國內貸款、利用外資等。
房地產企業的財務風險特征主要包括：一是財務風險是客觀存在的，只要企業從事財務活動，必然會產生相應的財務風險；二是企業財務風險具有不確定性，包括財務風險結果的不確定性和影響財務風險形成因素的多方面性和不確定性；三是財務風險具有綜合性，由于財務風險的產生和形成具有相當大的復雜性，其涉及到企業財務活動的各個環節及企業經營管理的方方面面，這便決定了企業的財務風險具有明顯的綜合性特征；四是可預測性，即財務風險雖然具有不確定性，但其發生也具有一定的規律性，企業可以通過類似的事件或統計資料來判斷其發生的概率，進行財務預警，采取各種有效措施進行防范、轉移和分散財務風險，以降低企業發生財務風險時的損失。
二、房地產企業財務風險管理存在的問題
1、財務風險管理意識淡薄，財務管理水平低下
相對于歐美發達國家，我國房地產業起步較晚，基礎差，但由于乘上我國房產改革的順風車，又恰好迎上經濟大發展，房地產業早期得到了較好的發展。這段時間大小房地產企業賺得盆滿缽滿，也由此產生了房地產業穩賺不賠的假象，導致大多數房地產企業財務風險管理意識淡薄。其中房地產企業管理者風險意識淡薄是導致財務風險的重要原因之一，高層做出的財務決策一旦不當，將會給企業帶來不可預想的財務風險。部分房地產企業常在不考慮自身財務狀況的情況下，不惜代價去爭取項目，擴大規模，而不給自身留下足夠的財務緩沖時間，導致一旦外部環境發生變化影響企業的資產流動性和安全性，企業將會陷入巨大的財務危機。另一方面，我國大多數房地產企業都由國有企業轉化而來，普遍存在管理水平不高、效率低下、內部控制機制不健全等缺陷，企業資金安全性往往無法得到保證，抗風險的能力較差。
2、資金結構比例失衡，負債比率過高
資金密集是房地產企業的主要特點之一，而我國房地產企業的規模相對較小，資金實力也較弱。據相關調查顯示，債務資本在房地產企業籌資來源中約占近80%，遠高于其他行業平均水平，且絕大部分資金是來源于銀行貸款，企業主自有資金僅占企業資產很小的一部分。通常情況下，房地產企業在投得土地后會以尚未建成的項目為抵押來獲得銀行等金融機構的信貸資金，權益資本比例縮減、債務資本過高已成為我國房地產企業的普遍問題。在此情況下，一旦企業運營過程出現問題，企業資金鏈斷裂，就很可能引發財務危機，且金融機構將會承擔巨大的財務風險，而且問題一旦出現將很難彌補。再加上近年來嚴厲的財政政策和緊縮的貨幣政策，房地產企業面臨的資金壓力越來越大，資金結構比例失衡，負債比率過高，成本負擔過重等問題，房地產企業的發展也愈發舉步維艱。
3、貨幣資金管理問題
房地產企業對資金的需求量較大，從前期的融資開發到后期的竣工銷售都離不開大量資金的支持，資金管理已成為房地產企業財務管理的核心內容。但目前我國大多數房地產企業資金管理仍存在諸多問題，資金使用效率低下，現金流入與流出不均衡，缺乏對營運資金的有效監管，隨意增發項目，致使企業控制財務風險的能力降低，容易誘發嚴重的財務危機。例如，企業追求高速發展，盲目擴張，使企業處于資金短缺狀態，導致部分企業不計成本進行融資，形成較大的財務風險，同時部分房地產企業缺乏對投資項目的管理和控制，無法在投資項目發生問題時采取必要的措施進行避免或減少損失，資金管理分散，管理隨意性較大，對貨幣資金集中控制效果較差，導致企業無法及時了解資金的流入和流出去向，降低資金管理效率，增加了其流失的風險。
房地產財務存在的問題范文5
1、財務成本管理體系不健全
由于在制定管理系統的過程中，沒有進行明確的分工，人員的職責劃分不明確。而且員工的個人素質存在一定的差異，加上很多職位在設置的時候存在不合理性，因此員工在工作中遇到付出和所得不對等的情況時，工作的積極性就會下降。如果房地產行業不能及時的采取合理的措施，從根本上分析和解決財務成本管理系統中存在的問題，就很難調動員工工作的主動性和積極性。這樣就會在很大程度上影響房地產行業的競爭水平，對企業的長遠發展非常不利。
2、完善財務成本管理體系
在進行財務成本管理的過程中，要注意調動員工工作的積極性。當今社會經濟發展的速度很快，行業之間的競爭也非常激烈。房地產作為經濟體系中重要的一部分，也應該使財務成本管理參與市場的激烈競爭。在進行房地產的財務成本管理的時候不僅要考慮物質方面的成本，還要考慮房地產所涉及的非物質方面的成本，全面的考慮到各項成本才能使財務成本管理更加全面合理。在房地產行業中，成本包括服務成本、材料成本、環境資本和人力資本。只有財務成本管理合理科學，才能對房地產的資金進行合理有效的管理，優化資源配置，使房地產行業的競爭力得到很大的提高，發展更加長遠。要實現對房地產的合理有效的管理，需要各個管理層的努力和所有員工的參與和配合。在進行財務成本管理的過程中，要成立一個進行監督管理的機構對財務進行監督管理，財務總監和預算經理、工程師等要參與到管理和監督中，使財務成本管理能進行得更加順利。此外，房地產行業可以采納目標財務成本管理模式進行財務成本的管理，保證施工能正常進行。
二、房地產行業的管理存在的問題及解決對策
1、房地產行業的管理方法不科學且管理意識較薄弱
房地產行業還存在著管理的意識過于薄弱和管理方法不夠科學的問題。很多房地產的管理層把注意力都投入在生產要素的合理配置和投產建設前產品的設計成本上，卻忽視了投產建設后的成本管理。很多的房地產公司在進行成本預測和決策時缺乏制度性和規范性，認為這些都不重要。在進行成本計劃的時候沒有科學的指導，態度不夠嚴謹。在財務成本管理方面，缺乏科學合理的管理方法?？茖W合理的成本管理要求信息來源可靠，信息較為全面和及時準確。傳統的成本管理方法會根據財務決算報告來進行成本管理，這會使財務成本管理有一定的滯后性。即使在財務成本管理的核算過程中發現一些問題，也很難及時進行相應的彌補。不制定有效的預防措施和解決問題的措施就會導致在進行財務成本核算的時候被動和倉促，不能及時處理遇到的問題，造成很大的經濟損失。由此可見，沒有較強的財務成本管理意識和科學合理的管理方法，房地產行業很難開源節流。
2、增強房地產行業的財務成本管理意識并建立科學的管理體系
房地產行業應該加強財務成本管理的意識，同時建立一個全面系統的財務成本管理體系，將科學合理的管理意識應用到房地產的管理過程中。把財務成本管理看成一個系統而又全面的管理過程，而不是將管理分為獨立的階段。在進行財務成本管理的過程中，要站在全局的高度對問題進行全面的分析，這樣在進行財務成本管理時才能更加全面的考慮問題，解決問題。在工作中，要秉承內容、方法和對象相結合原則，對不同的成本采用不同的管理手段和方法。在管理的過程中，要根據市場的具體情況進行相應的調整以提高房地產的市場競爭力。因此，房地產行業在進行財務成本管理時不僅要考慮物質成本，還要考慮非物質成本，綜合考慮人力資源成本、服務成本和環境資源的成本，這樣才能使財務管理成本更加合理。
三、工程的預算和決算存在問題及解決對策
1、工程的預算和決算存在問題
房地產更新預算和決算的速度較慢，之前的換算法不能很準確的來反映出工程預算和決算的準確性和真實性，較為繁瑣的計算使工程的進度和效率降低。此外，缺乏對工程項目的綜合管理，設計部門、建設單位和施工部門之間沒有進行溝通，缺乏統一的管理，這種情況會導致工程項目在建設的過程中沒有全面的統籌規劃，從而使預算和結算的款項增加，這種預決算缺乏準確和真實的情況會使房地產的資金面臨危險狀況。此外，很多公司還會在預算和決算的過程中造假，特別是國家進行投資的那些項目，偽造預算可以賺取其中的差額。
2、完善預算和決算體系
房地產財務存在的問題范文6
關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策
1引言
自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。
2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析
2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大
首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。
2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象
從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。
2.3小稅種漏征
大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。
3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究
3.1完善相關法律法規建設
雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規?，F階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。
3.2加強財務核算管理
針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。
3.3加強對小稅種的關注力度
針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。
4結語
綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展?；诖朔N情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。
參考文獻
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