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社區商業規劃范文1
社區商業是由上世紀50年代美國首先出現的，之后英、法等國也隨著居民的郊區化也出現了社區商業，其基本功能包括了購物，餐飲及休閑娛樂。其主要特征是是以人們生活的社區為基礎，為所在范圍居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂，提供社交場所，提供文化交流。這種商業中心最能得到本地區人群青睞的原因是具有親近感，它以貼近社區居民生活為顯著特點，成為提高社區居民生活質量的重要載體。
社區商業具有明顯的現代化特征，是社會發展的必然產物，將有可能成為我國商業發展的主流模式。因此社區商業地產的選址原則必須從宏觀到微觀都要進行全面細致的研究，第一，要考慮到項目所在城市建設的總體規劃、發展前景、以及商業配套布局；第二，項目所在區域以及輻射區域的人口規模，公共交通和市政配套設施，項目周邊競爭狀況；第三，本項目服務人群的消費需求分析、消費能力評估、消費習慣分析、消費者的價值取向、消費者的年齡分布層次。
一、社區商業的研究對象
1.社區商業的發展趨勢。住宅房地產開發經過10多年的蓬勃發展，從一線、二線城市到三、四線城市，一輪又一輪的造鎮計劃，地方政府迫于改善城市面貌出發，從土地、金融、稅收等方面對住宅項目的開發給予了大力扶植，伴隨著住宅市場剛性需求和改善性需求逐漸得到滿足，市場已經趨于飽和，住宅房地產開發的節奏放緩，住宅房產的價格已經透支了未來的上升空間，投資收益率普遍降低。社區商業地產是在住宅開發的基礎上應運而生的，這給投資社區商業的開發商提供了很好的機會，但是社區商業完全不同于住宅開發，在產品的規劃設計，業態布局，招商策劃及建成后的營運管理、商鋪調整等都要進行慎重考慮，最主要的是投資者的投資回報，更是建立在各方面資源整合的基礎之上。
2.社區商業的受眾。社區商業地產的開發涉及范圍廣，對帶動社區居民就業，推動社區公益事業發展，提升社區總體服務水平具有十分重要的作用，牽涉到各方面的利益，其中包括政府職能部門、房地產開發商、商鋪經營者、產品供應商、服務商、最終消費者等諸多方面，本文重點討論開發商和消費者。
社區商業的開發者和消費者這兩個看似對立的兩個方面，實際上利益是統一的，前者提供給后者一個可以在住所附近就可以完成的消費娛樂和社交活動空間。社區商業地產項目的開發者首先要對自身開發項目所在區域的基本情況做詳細的前期市場調研、根據市場調研，確定設計方案，在做商業地產設計時要考慮到業態布局、目標商家、主力店引進，并根據這些商戶的特殊需要，在設計時予以充分的考慮，最好能在產品設計階段就將主力店引進。
對消費者而言，能得到滿意和舒適的消費體驗是最看重的，消費者是社區商業地產服務主要對象，其消費行為直接影響項目的市場變化取向和趨勢，在整個消費過程中的表現也是其心理活動的表現，人的社會屬性決定了其在消費活動中帶有社會群體特征，這種群體心理是受到消費者所處環境影響的，如文化傳統、社會階層、參照群體、家庭、流行時尚、消費習慣、生活方式等外界因素對消費者的心理行為有著廣泛和根深蒂固的影響。社區商業是滿足消費者這種基本需求的載體，為消費者提供適合的公共場所，滿足其購物、生活、娛樂、社交的需求。
二、項目定位與業態規劃
1.項目定位。社區商業房地產業態規劃的是指開發商根據項目周邊城市現有商業設施的現況和對未來商業發展趨勢的把握，通過收集信息，對項目所在區域進行人口數量、消費能力、交通情況、競爭情況進行梳理，充分利用開發商自身可能整合的各種招商資源，為便于項目實現租售和該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃，所以業態組合定位必須在項目開發前期完成。
社區商業的業態分布與定位與項目所在區域的消費能力密切相關，消費能力高的地方，項目的定位高，對入住商家的品牌有一定的要求，總之一切要圍繞項目所在地區的消費者導向為依據，在招商布局中予以充分考慮。
2.項目業態規劃。社區商業的業態規劃首先是功能的定位，社區商業提供的服務主要由零售（含生活超市），餐飲，和配套服務三大業態組成，隨著社區的不斷發育和完善，在業態層次和等級上要不斷變革和調整，各個業態的比例和社區商業地產的定位應該依據服務人群的消費能力而定。
（1）零售類。目前我國零售業市場呈現出多種業態并存于競爭的局面，不同的零售業態具有不同的競爭戰略、競爭優勢與目標客戶群體。要充分利用不同的零售業形態，最大化的滿足消費者的需求。
①大型生活超市，面積可達5000平方米以上，可以借助超市的品牌影響力集聚人氣，如家樂福、沃爾瑪、樂購等等。
②家電家居類，如宜家、國美、蘇寧、特力屋、名巢靚家等，需要的面積大概從1000平方米到3000平方米不等；從目前市場反饋的情況來看，電商的興起對家電賣場影響較大，引進時需要慎重考慮。而家居類的商家，生活質量的提高使得消費者愿意花更多的錢改善生活環境，這些需求給以經營家居類商品的商家帶來機會。
③專業品牌零售店，如優衣庫、無印良品、ZARA，MAP，絲芙蘭等，這些在消費者心目中享有美譽度的品牌零售店，對提升社區商業地產的品質至關重要。
（2）餐飲類。各類餐飲始終是社區商業中消費頻次最多的地方，各種品牌不計其數，需要根據消費能力來確定，但要確保拉開層次，滿足不同年齡、不同地域、不同消費目的的需要。
①傳統中式餐飲，提供社區消費者家庭團圓、婚慶宴席、朋友聚會、商務宴請等服務，這類餐飲一般面積在2000平方米以上，以蘇浙匯、小南國、俏江南等一批優質商戶為代表。
②一般餐飲，市場上這類餐飲占有主導地位，面積以500-1000平方為主，以價廉物美、品質保證、客流量周轉快為特征，適合各類年齡層次，代表品牌有小肥羊、望湘園、翠華等品牌。
③輕餐飲，面包店、甜品店、飲品店等小型快速時尚品牌，提供了方便快捷的消費方式。
（3）配套服務。社區商業的配套設施和服務是影響社區商業進一步發展的重要因素，要從商品質量、服務質量、從業人員的職業道德和業務素質等方面入手不斷滿足消費者日益提高的多元化、高層次的物質和消費需求。
①娛樂設施，包括影院，KTV，健身俱樂部；這些娛樂設施可以延長消費者在社區商業中心停留的時間，從而帶動其他消費。
②酒店，生活服務，銀行、美容美發，教育培訓也是社區商業必須具備的項目。社區商業地產的消費群體通常以家庭為單位，而且孩子對家庭消費的起主要作用，針對孩子的早教、英語培訓和興趣愛好培訓有很大的發展機會。此外對一個開發量比較大的社區商業項目，建筑面積體量在10萬平方以上，可以考慮引進一家酒店，比如萬達廣場一般都有一個酒店項目用于提升項目的形象，這些酒店常常是國際知名品牌酒店，此舉為項目的市場定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必須優先于建設。成功的社區商業項目往往在前期就做好了充分的準備，開發商應在項目開發前期盡可能的將主力商家確定下來，一旦有品牌知名度的商家落戶，對項目建設進程和招商都會帶來益處。如果項目建成后開始招商，可能要為了適應招商而修改建筑結構；相反，招商先于設計完成的，則建筑結構和框架可以根據商家的要求、功能而進行設計，這樣可以縮短建設周期和減少因建筑結構改變而產生資金損失。
2.招商決定著項目經營成效。招商成功是項目經營成功的關鍵，引進什么類型的商家、商家的競爭力和發展前景、商家的經營管理水平能否與當前的經濟形勢相匹配，多重因素將對項目的成敗產生決定性的影響。因此，引進的商家必須是品牌優秀，符合本項目定位需求，能提供本項目受眾人群的消費與服務。
3.主力商家的評判標準。在商業項目中，優質主力商家的引進不僅可以提高項目成功的把握，而且對其他商戶的招商有一定的引導作用，因此，要把握好選擇主力商家的標準。
（1）擁有良好美譽度的品牌，這類品牌能對目標客戶和潛在客戶形成號召力，增強其他商戶信心，能形成招商和經營過程中的穩定力量。
（2）高品牌附加值商家往往具有優秀的操作團隊，具有獨特的品牌歷史、經營思路和執行能力，能主動吸引人流，而不是被動地接受人流，能在經營過程中形成對人流的強大拉動力。
（3）具有較強的抗風險能力，能在不穩定的市場狀況下持續穩定地經營，珍惜自身的品牌美譽和影響力，決不會草率地發生撤場行為。
四、對主力商家的激勵措施
主力店往往憑借品牌優勢，而且是眾多社區商業項目開發商追逐的對象，因此，他們對租金尺度較為苛刻，只支付較低的租金，還會在免租期以及其他方面如停車位、廣告位、人流導向方面有一定的要求，總而言之，開發商對主力商家往往會給予很優惠的條件。這種讓步在商業合作上看來，有時候并非完全平等，但鑒于國內商業地產的現實――弱勢開發商與強勢商業集團之間的矛盾，使強大的商業集團在博弈中擁有較大的選擇余地與主動權，而商業地產發展商卻顯得相對被動，有時候不得不接受這種與主力商家之間的不平等條約。
考慮到優質品牌的主力商家對商業地產的貢獻，開發商往往對主力商家采用激勵措施，運用商業項目與主力店的利益捆綁，主要有以下幾種方式：
1.純租金方式。目前商業地產與主力店的合作關系當中，租賃租金采用得最多，開發商往往給主力商家略低于市場定價的租金，換取有品牌的主力店入駐。但需要掌握好租金讓步的尺度，否則會影響整個項目的收益率。
2.保底租金加租金提成。相比純租金提成，這類措施是比較靈活的，既保證了固定的收益，也可以分享商戶經營成果，形成共贏的局面。
3.合作經營。開發商根據約定按引進商戶的銷售額進行提成，這類模式通常在引進一線品牌中使用，對開發商而言是很不利的，因為，對商家很難對商家進行有效的財務監督。甚至有些特別強勢的品牌商家要求開發商按照他們的要求進行硬裝修，商家只需花少量的軟裝修后就可以營業，這類商家往往是個擺設，光賺吆喝不賺錢。這種合作經營模式一定要把握好合作周期，筆者所在公司有個社區商業地產項目，與合作方的合同期長達20年，結果，創造的收益整個項目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后，因為有了底氣，對其他商戶的招商工作就有了選擇的余地，可以掌握主動權。主力店進駐后對社區商業的經營貢獻是基于人們通常的經驗而進行的一種預期，實際的效果是要在開業經營以后才能顯示出來的，因此，在一個商業利益、商業氛圍并未形成的時刻，招商工作相當的艱巨、復雜，招商的成功是項目成功的決定因素。
五、結語
通過上述對社區商業地產項目的利益相關者需求分析、項目業態組合與定位、招商策略與激勵措施的研究，對社區商業地產開發者而言，做好項目前期論證定位，是項目成功的保障，建議社區項目開發商在完成項目可行性報告以后，要提前進行招商，采用先招商，后建設，使項目建成以后縮短養鋪期，盡早達到預期的經營成果，二次調整所花的代價遠比第一次就準確定位的代價要高的多。
參考文獻：
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社區商業規劃范文2
商業、住宅小區規劃設計方案競選任務書
********房地產開發有限公司
二00三年八月
目 錄
第一章 設計方案競選邀請函
第二章 設計要求
第三章 技術文件
第一章 設計方案競選邀請函
:
我公司邀請貴單位參加本公司商業、住宅小區的概念性規劃設計方案競選。有關方案競選事項如下：
1、 項目名稱：“
2、 任務書領取時間：即日起至2003年8月19日
3、 任務書領取地點：
4、 參選方案送交時間：2003年9月10日
5、 參選方案評審時間、地點：另行通知
6、 聯系電話與聯系人：
************房地產開發有限公司
二00三年八月十五日
第二章 設計要求
一、 項目概況
1.1該項目的地塊一宗位于***西路307號，面臨江津西路，南對北湖路，西挨武德路，周邊還有荊沙路和太岳路為依托，占地面積為132252.2m2；另一宗位于###東路196號，占地面積約為12998m2，具體用地范圍詳見荊州市城市規劃管理局出具的規劃設計紅線圖。
二、 規劃設計方案設計依據
2.1《中華人民共和國城市規劃法》
2.2《**省實施中華人民共和國城市規劃法辦法》
2.3《**市城市總體規劃》
2.4**市城市規劃管理局規劃設計條件通知書
2.5國家有關設計規范及荊州城市規劃管理技術規定
2.6本規劃設計競選文件
三、 規劃設計方案條件和要求
3.1規劃布局要求
3.1.1統一規劃，分期開發；小區功能組織合理，結構清晰，整合有序，空間布局有收有放，充分考慮沿街的景觀要求。保留**西路307號地塊東面的車間與倉庫，其余地塊上的所有建筑物全部拆除。車間與倉庫所在的東側地塊統一規劃為大賣場及配套的商業用房。在考慮組團時，現***三建公司的31畝用地，應做到分得出來，合得進去，充分保持小區的整體規劃效果，也不影響項目的分期實施。在規劃小區的總平面時，希望考慮原有綠化的合理利用。
3.1.2小區規劃設計要突出社會效益、環境效益和經濟效益。
3.2 規劃控制要素和指標
3.2.1見荊州市城市規劃管理局規劃設計條件通知書。
3.3交通組織要求
3.3.1小區道路規劃設計要實現人車分流，互不干擾，滿足消防要求。
3.3.2機動車泊位數不少于總戶數的50%，非機動車停車庫按規范集中設置。公建停車場按“二部”規定配置，公建停車位與住宅車庫分別設置。
3.4公共配套設施的要求
3.4.1公建配套項目包括：居民服務的社區服務中心、物業管理用房、天燃氣調壓站、變壓電房等。
3.4.2地下人防要求：根據小區規劃布局及本地相關政策。
3.4.3燃氣：采用管道天然氣。
3.4.4電：住戶每戶按8kw設計，公建按80w/m2。
3.4.5通信：光纜進小區。
3.4.6排水：要充分考慮到江津路的地勢較低，荊州的雨水天氣較多等因素。
3.4.7管線：所有管線均埋地敷設。
3.4.8 智能化：三表出戶自動計量，具有防盜報警、可視門禁對講、緊急呼救裝置、紅外線監控系統等。
3.4.9 垃圾收集袋裝化，住宅樓內不設垃圾通道
3.5建筑單體要求：
3.5.1住宅布局合理，拼接原則上多層不超過4個單元。
3.5.2商品房戶室比：
以110㎡—130㎡三房兩廳雙衛為主，90㎡左右的兩室兩廳一衛和復式160㎡—180㎡為輔，局部搭配130㎡—150㎡三房兩廳兩衛和180㎡以上的躍層。（見下頁表）
3.5.3平面布置時應結合立面要求考慮空調機室外機組位置，既要注意立面美觀，又要防止對鄰居的干擾。
戶型 戶室比
90 m2左右 二室二廳一衛 15%
110 m2—130 m2 三室二廳二衛 50%
130 m2—150 m2180 m2以上躍層 三室二廳二衛 15%
160 m2—180 m2復式 20%
四、規劃設計方案的成果要求
設計成果提供方式為文本及其他表現手段。其成果方案的深度是評定設計成果的重要依據。在設計中，要以現行國家有關規范、標準為基礎，要求提示如下：
4.1綜合說明書
4.1.1總體方案說明：包括規劃設計指導思想，布局與功能分區，規劃設計特點與建筑風格，主出入口的布置和形象，小區的空間形象及標志性建筑，建筑環境、造型、色調等設計說明；
4.1.2交通組織、綠化等說明；
4.1.3總建筑面積、建筑占地面積、建筑高度、層數、建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、地面停車場（汽車、自行車）等技術經濟指標；
4.1.4 水、電安裝接用量估算及整個工程造價估算
4.1.5 文本要求規格：紙張幅面為a3（297mm×420mm）大小，數量為10份（一正九副）
4.2區位圖、現狀圖、總平面圖、沿街透視、道路規劃和綠化系統規劃圖
4.2.1反映整個項目的建筑群體空間關系；
4.2.2反映建筑、道路、廣場、水面及景觀小品的相互關系；
4.2.3小區內的交通組織、道路設計；
4.2.3用地分析；
4.2.4部分單體的平、立、剖面圖。
4.3展板要求
4.3.1總平面圖與沿街透視圖均為彩色效果圖；
4.3.2規格要求：0號圖板
4.4其它
4.4.1上述資料附電子文件一套。
五、規劃設計方案的時間要求
5.1參選方案送交時間
2003年9月10日
5.2參選方案評審時間、地點
另行通知
六、規劃設計方案的評審和獎勵辦法
6.1評審辦法
6.1.2參選規劃設計方案，由荊州市規劃局和業主組織有關專家組成評選小組，對參選方案進行評議，根據評議小組的參考意見由業主選定中選單位。
6.1.3參加競選的規劃設計方案，版權歸業主單位所有。在下階段設計中，可在中選方案的基礎上，吸收其它規劃設計方案的優點進一步完善。
6.2獎勵
參選的有效競選方案由業主支付費用，標準為：中選方案支付6萬元（須完成修改），其它方案支付補償費2萬元（若達不到上述規劃設計方案成果要求的均為無效競選方案，業主將不予支付補償費）
七、其它事項
本規劃設計方案任務書不詳之處，由小天鵝（荊州）房地產開發有限公司負責解釋。
第三章 技術文件
一、 **市城市規劃管理局規劃設計條件通知書
二、 地形圖
2.1藍圖兩張
2.2電子地形圖軟盤一套
社區商業規劃范文3
關鍵詞：商業空間；城市邊緣區；建設規劃
中圖分類號：TU984.11文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2014）01-
針對于老城區商業空間已經無法滿足現在需要的情況下，商業空間逐步向城市邊緣區進行擴展建設，以符合未來城市發展的需要，雖然目前已經取得了一定的成績，但是在建設過程中仍然存在著一些問題，由此為了使城市邊緣區商業空間的建設與城市總體規劃與發展相互協調，本文從探討城市邊緣區的概念開始，到分析商業空間在其范圍內的建設問題，得出合理的建設規劃原則與方法。
1.城市邊緣區與商業空間
城市邊緣區是“一種在土地利用、社會和人口特征等方面發生變化的地帶，它位于連片建成區和郊區以及具有幾乎完全沒有非農業住宅、非農業占地和非農業土地利用的純農業腹地之間的土地利用轉換地區”。其兼具城市和鄉村的土地利用性質的城市與鄉村地區的過渡地帶。
商業空間是與商業活動有關的空間形態，包含了當前社會商業活動中所需要的空間，即實現商品交換、滿足消費者的精神與物質需求、實現商品之間相互流通的空間環境。隨著社會的高速發展，現代意義上的商業空間必然會呈現多樣化、復雜化、科技化和人性化的特征。其概念也會相應產生更多的不同解釋和外延。
2.商業空間在城市邊緣區建設規劃中存在的問題
2.1商業空間結構缺乏合理性，空間布局不協調
目前，各個城市中城區和郊區之間存在著彼此聯系卻又脫離的現象，城市中心道路雖然已經延伸至邊緣區內，但是邊緣區內的商業配套服務不夠完善，尤其是一些日常生活所需要的空間不能夠滿足周邊居民的多方面需求。整體呈現出結構合理性不足，空間布置零散的現象，例如：商業空間主要集中分布在城市干道兩側，尤其在沿居住區和交通車站的道路兩側最明顯；在建成區內，商業空間的配套比例也不相同，部分由于居住人數較多或者開發較早而發展相對成熟，商業空間的服務范圍和配套設施就比較完善，而其他的新建區域則相對滯后。因而城市邊緣區的商業空間結構應該從功能、級別上進行合理的調整規劃。
2.2商業空間的業態不完整
在沿街區域，由于房產商考慮到開發的經濟效益，以致于大量的沿街店鋪不斷增加，但是由于這樣的商業規模相對較小，在一定程度上限制了商業業態發展的需要，同時也造成了某一商業業態發展嚴重過剩，產能大于需求，例如，某沿街商業空間內，餐飲業比較多，但是健身娛樂、商務辦公的就比較少，雖然也存在著一些購物空間，但商業規模和檔次則較低，與現代商業綜合步行街相比仍然落后。
2.3商業區的發展程度沒有匹配合理的人口規模
新興的邊緣區商業空間是老城區的發展需要，伴隨著人口流動的增加和城鎮化進程的加快，邊緣區的常住人口也呈現出一定比例的上升，但是卻表現為很突出的問題，這個矛盾的存在就是房產商大規模的建設和周邊區域人口的比例不協調。例如房產商考慮到經濟效益，則主要關注住居小區和一些大型產業項目的的開發，而忽視了在此生活的人口數量和主要的生活需求，雖然周邊配套有商業空間，可該空間卻無法得到有效的開發使用，因為常住人口并沒有在開發前得以正確的評估，使得商業服務供大于求，而現有的人口也可能因為商業業態的不足而無法或者拒絕在此消費?？傊瑳]有良好的商業服務氛圍和與之相配的消費群體，該區域的商業空間會出現大量的閑置浪費。
3.商業空間在邊緣區建設規劃的原則與方法
3.1規劃過程中堅持可持續原則
可持續發展原則是建立在社會、經濟、人口、資源、環境相互協調和共同發展的基礎上的一種發展， 其宗旨是既能相對滿足當代人的需求，又不能對后代人的發展構成危害。因此如果要促使城市邊緣區與城市中心的共同發展，則必須要注意可持續發展的應用，保證邊緣區商業空間的開發要時刻注重城市生態環境保護、人口增長規模速度的比率等方面，使多層次的發展相協調。例如在持續性原則中加強可變化的彈性方法，即對現實的狀態和未來的目標進行及時的修正更新，適應研究對象的不斷變化，使在建設規劃過程中處于主動有利的位置。由于邊緣區商業空間的開發受到城市土地、交通、人口等方面的影響，因而可變化的彈性方法能夠使商業空間的發展具有靈活性和適應性，對于邊緣區的空間建設帶來了發展變化的多樣性可能。
3.2形成有效的商業用地規劃體系
就現有的城市邊緣區商業空間規劃情況來說，沒有直接的可以針對于此的規劃依據，雖然有著城市規劃編制控制體系，但是其覆蓋的范圍很廣，不容易做到每一方面都考慮周全，且不能重點突出，規劃的時間周期也較長，而對于具體的規劃建設情況，項目實施與城市總體規劃的目標會出現協調性不夠的現象，其實際發揮的市場效益并不明顯，很有可能對邊緣區的總體規劃造成負面影響。所以，邊緣區的商業空間規劃必須根據具體的空間位置、處于的發展階段等方面綜合考慮，這就需要規劃管理部門對城市邊緣區的整體規劃依法提出控制要求，制定控制體系，加強邊緣區規劃建設的有效性，在現有的城市規劃體系中，不斷完善對邊緣區建設的各項指標，使之成為后期規劃建設的重要依據。
3.3建立規劃評價方法
由于規劃建設所覆蓋的范圍較廣，同時其目標的制定與實施具有長遠的影響，所以在整個規劃實施過程中要嚴格進行評價，保障其合理性和靈活性，主要包括規劃前期的調查與評定，規劃實施過程中的監督與核實、規劃實施后期的項目情況是否與規劃目標相符合以及實施的程度，規劃實施后對周邊環境的影響與評價。通過制定評價體系，將規劃實施系統地有效操作，可以最大限度地降低該過程中的損耗，提高綜合效益。
4.結語
城市邊緣區的商業空間是促進城市邊緣地帶發展的中間力量，可以很大程度提高整體區域的綜合實力，通過文章的分析，以一些可行有效的方法合理地規劃建設邊緣區的商業空間，最大限度地滿足城市總體規劃要求，促進城市發展，為居民的生活提供多樣化的可選擇的理想空間。
社區商業規劃范文4
關鍵詞：社區商業;模式;鄰里中心
Abstract: This paper through the analysis of ShanghaiLianyang new community business model planning, discusses the new pattern of current community business.
Key words: community business; model; Neighborhood Center
中圖分類號: F711.2 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
從國外社區商業發展的成熟經驗及目前城市發展進程的趨勢來看，社區商業應該是一種以社區范圍內居民為服務對象的，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。
現代“社區商業”到底是什么模樣？上海率先給出了一個答案，推出了各種各樣的“社區商業示范點”，各種新鮮的創意正在這塊試驗田上生根發芽，并一步步向全國“克隆”。也許有一天，具有海派商業特色的現代社區的種種嘗試就化作了您生活中實實在在的便利。
坐落于上海的大型住宅社區——聯洋新社區。驅車在占地189.4公頃、總規劃建筑面積294.61萬平方米的大型社區走馬觀花，你會有一種感覺：平靜中的震撼。平靜的感受不僅來自140萬平米的世紀公園和社區中央羅丹廣場的開闊，也不僅因為那一大片足球場的碧綠，更深層次的來自于這個超大型社區整體規劃產生的一種獨特的生活氛圍——舒適而祥和。
社區配套思路
聯洋新社區的配套設施，是引進了一個“大環境、大配套、大社區”的新概念。方圓2平方公里的聯洋新社區類似一個小城市，在這么大一塊居住地，所有的規劃都要有“城市規劃的理念”?！肮δ苌弦鄬?，講究大而全，配套標準要高?？傊?，要讓社區的居民感到這就是生活?！?/p>
在聯洋新社區里除了會影響環境的設施，你能想到的一應俱全：學校、醫院、超市、餐飲、娛樂、健身，甚至還準備蓋一所基督教教堂。聯洋新社區規模很大，但土地資源都被合理規劃和運用。在批租土地時，與所有的開發商達成一致：所有的樓房底層向外的一邊都不蓋商店?！拔覀儾荒芤驗橐恍┫夘^小利而破壞我們的居住環境，這也是為了提升聯洋的社區品質?！碑斎?，這么做也是因為聯洋有250萬平方米的“資源優勢”。
二、規劃機制的創新——控制性規劃
解讀聯洋的規劃理念，特別是規劃機制的創新，這應該是大型社區開發商的必修課。
在聯洋還是農用荒地的時候，就進行了社區的提前規劃。吸收國外社區規劃的精華，制定了《引導性規劃》，并成立了聯洋社區企業聯合會，使土地開發商和房產商不再各自孤立。衛平說：“一些好的設想單靠一個房產商搞不起來，但把涉及進來的方方面面集合起來就能成功。”設立《聯洋新社區引導性規劃》，保障了社區的完整性、統一性。在《引導性規劃》中，涵蓋了建筑、綠化、交通、文化等方面的設計思路，使整個社區的開發具有完整性、統一性，確保了居住的生態環境和人文環境。為了確保《引導性規劃》的執行，聯洋公司將此規劃報請規劃委員會審核批準，使之成為政府的規劃性文件?！兑龑砸巹潯吩谡麄€聯洋新社區的開發過程中，起到了引導和監督的作用，使每一家開發商有了統一的建造方向，在此方向的引導下，再進行細部的規劃。因此，整個聯洋新社區的10家開發單位，均服從整體規劃，保持統一的基調，朝著最具人性化居住空間的方向發展。
從社區商業規劃來看，聯洋社區商業的集中配置有效地降低了居民區的噪音污染，使各個街坊變成真正意義上的純住宅，而且更有利于形成社區商業中部輻射周邊的商業形態。第二，集中的商業配套使得資源配置更合理，避免了各開發商重復投資和建設、相互爭奪客源的尷尬。第三，集中配套使得社區商業更具有規模效應，使社區在商業引資、聚集人氣等諸多方面在規劃階段就占得了市場先機。
三、社區文化的精髓——鄰里中心
聯洋新社區“鄰里中心”商業配套目前已正式全面投放使用。聯洋的“鄰里中心”是集社區的地域中心，活動中心，消費中心，集散中心和管理中心為一體的社區配套。在聯洋新社區規劃中，聯洋將最中心的30萬平方米的土地作為整個社區配套，不僅包括商業，還將教育、文化、醫療、休閑、體育集中起來，集中配套。其優點是，實現了商住分離，把各個街坊變成了純住宅，不再有沿街商店的喧囂，不再有樓下公交車的嘈雜，不再有屋前屋后到處是硬地的無奈，達到社區配套資源的有效整合，最大限度地發揮配套設施的作用，實現小區的動靜分離，形成真正的高檔社區?！边@種形式得到了業主的普遍歡迎。
區別于傳統社區規劃的零星分散，聯洋將大小40多個公建配套集中整合在一起。如果說這是聯洋規劃思想精髓的體現，那么鄰里中心則是聯洋社區文化精神的體現。正如衛平所說，“‘生活在聯洋’是我們的居住理念，聯洋不僅有居住的功能，還有生活、交流的功能?！?/p>
聯洋鄰里中心沒有一堵圍墻。聯洋在滬率先采取不用圍墻的管理方式，所有的公建項目都是向社區居民敞開的，綠地、國際標準足球場、高爾夫球練習場、藝術品長廊、包括所有的學?！徺I商品的過程就是對一種文化認同的過程，沒有交流就談不上社區，沒有文化就缺乏主心骨。在聯洋，社區商業都有自己的文化，而不是一種純商業的交換，在社區中任何一個項目建設都不是孤立的，花店、美容城、畫廊、餐館等在社區中的各種商業形態都是社區文化的載體。
聯洋鄰里中心的商業理念是“生活在聯洋”。它不僅有居住的功能，還有一個生活、交流的功能。過去的房子如北京的四合院、上海的石庫門，雖然比較簡陋，但鄰里關系非常好，現在戶型好了，房子大了，但交流少了，鄰居之間老死不相往來。建造集中的社區配套，給居民提供一個活動和交流的中心，稱之為“鄰里中心”。在開發過程中，把社區理解為小社會，一個社會就有它的物質空間、精神空間和文化空間。建筑是物質的，物質空間是有限的，他們沒有生命，只有精神和文化才是無限的。所以就是要最大限度地擴展聯洋的精神和文化空間，使它具有生命力。
此外，聯洋在土地開發中，始終把“生態”和“可持續發展”放在創新開發的頭等位置，房地產不是把人裝進一個個“住人的機器”的事業，而是讓人安居樂業的動力來源。只有在這樣的認識前提下，才可能開發出人性化的社區。
四、社區商業配套——新的商機
在社區商業運營模式上，上海新聯洋商業社區不僅在規劃方面未雨綢繆，而且在對商業包括其他配套的引進上也煞費苦心。面對聯洋居住區達2平方公里的占地面積、220萬平方米的純居住面積，到底規劃成什么樣的物業形態呢？
以往的上海房產開發商和北京一樣，政府部門如商委、經貿委管的比較死，如門面房7%拿出來做商業配套，或者每平米交300元的開發費，由政府來開發，這往往造成一些不利因素，一個項目開發商如果拿出7%，由于規模有限，大的商業形態發展商承受不了，而小的方面檔次又不能滿足業主的需求，而且配套不可能齊全。目前上海市老的商業區已經不可能容納新的商家，從2001年下半年開始，商家都意識到競爭或者新的商業機會應該在社區商業配套上，這是一個新的經濟增長點。
聯洋以全新的運做模式規劃物業形態。其住宅的高起點、高定位必然需要頂級的商業中心。首先確定“以人為本”的商業理念，引進知名的商家企業，把發展社區商業同社區文化的理念相結合，以適應聯洋品牌文化的需要。在社區中心E地塊的13422平方米，已建成的建筑面積17621平方米的商業中心設有：中國銀行24小時自助銀行、黎家信形象設計中心、聯華生鮮超級市場、意大利商品展示中心以及一個17000平方米的超大規模LAYA俱樂部。一條馬路之隔占地50920平方米，總建筑面積71300平方米的大型SHOPPING MALL已經破土動工，其規劃了40000平方米的商鋪，6套500平方米的文娛小廳和1300平方米的室內溜冰館以及中西風格餐館等商業設施。聯洋對商家采取放水養魚的策略，對前期進入的客戶給予2年時間的免租期，對不符合條件的商家堅決拒之于門外。
社區商業規劃范文5
[關鍵詞] 城市郊區化 社區商業地產 房地產開發
商業地產一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、倉庫等經營用途的房地產形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業經營類物業:包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪等。(2)辦公用物業:包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業:包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業。
社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業和其他商業形態如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費者來自周邊社區居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區配套商業,都被大家稱之為社區商業。
在城市郊區化的浪潮中,社區商業在美、英等發達國家應運而生。對于社區商業這個概念, 早在20世紀50年代就在美國出現,當時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發達的高速公路,使得城市居民大量向郊區擴散,由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業,到70年代,新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。20世紀80年代末90年代初,在我國城市化和房地產成片開發的進程中,新居住社區離城市商業中心越來越遠,提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產生,形成了現代意義上的社區商業。
一、城市郊區化的發展趨勢
城市郊區化是城市離心擴散的結果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區向郊區擴散遷移的過程。城市經過多年的建設與發展變化,在其建成區內部會形成一些經濟相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎設施落后、居住質量與環境較差的地區,即舊城區。由于城市中心區產生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環境惡化等)和郊區產生的吸引力(低廉地價、有利區位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區。隨著人口和工業外遷,零售業、批發業等商業也遷往郊區。另外,房地產開發商也因有利可圖而在郊區大規模置地建房,甚至部分金融業和辦公業也因郊區低房租、低稅收而選擇郊區。比如在美國,各大城市的郊區已經成了“中產階級”集中居住的所在?？諝馇逍?、風景優美且社會治安情況較好的郊區成為許多城市居民向往的居住地。而發達的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區而工作在中心區。
中國的住宅空間拓展也將符合這一規律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區居住,郊區的住宅和商業地產開發進入快速發展階段。
二、郊區社區商業地產發展中存在的問題
1.開發:缺乏規劃
任何商業地產項目的開發,都離不開政府政策和城市規劃,作為滯后發展的郊區商業地產開發更是如此。社區商業地產涉及到相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合考量。因此,社區商業地產的建設與城市的和諧發展息息相關,加強城市社區商業開發建設的宏觀管理和統一規劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區商業網點的規劃還沒有納入到城市規劃這個具有法律效力的規劃范疇之中。盡管各地省會城市已經做了城市網點規劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規劃,但是這些規劃還沒有產生具有城市規劃同等的法律效益。 而從開發商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區商業平衡的基礎上進行建設,只是從本位的角度出發,力求最高的資金回報。網點建設規劃缺乏政策約束,加上開發商逐利的本性,必然導致盲目無序的投資開發。從宏觀上講,直接影響了我國商業網點布局階段性、地域性的平衡。在商業業態的結構選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求,更為嚴重的是加劇了同業間惡性競爭,使得社區商業地產建設脫離了商業發展的需要,超出市場實際需求和購買承受能力,浪費了寶貴的社會資源。
2.建設:市場定位不明
定位不準是當前社區商業地產的主要問題之一。目前,很多社區商業項目的定位與開發沿用了住宅定位與開發的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業地產的專業性,一方面未進行專業的市場研究,對區域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當地消費者的角度進行項目的開發設計,結果導致選址失當,定位失準,由此引發網點店過剩,重復建設等一系列矛盾,為后續經營帶來了隱患。
3.銷售:急功近利
商業地產開發比住宅開發具有更高的收益性。一般情況下,商業地產開發成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產產品不同,商業地產不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業地產因其稀有性,會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。承租戶對商業地產的裝修投資、盈利預期以及長期規劃,決定了商業地產租約的長期性和穩定性,這都使得商業地產受到開發商的青睞?，F在很多地產商急功近利,抱著“賣完就走”的經營思路,以售代租,希望“開發―出售―再開發”的循環周期越短越好。只注重前期開發并盡量縮短開發周期,項目建成后能租則租、能賣則賣,至于項目是否適合經營則根本不予考慮。商業地產建設項目和建設后的整體運營出現嚴重脫節。由于缺乏整體的經營主體,開發商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據自己對市場的判斷進行經營,經營主體多元化不可避免出現混亂的局面。開發與經營的脫節,導致物業經營存在很大的風險,最終將降低社區商業地產本身的價值。
4.經營:散亂無序
我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主。開發商往往把社區商業地產作為房產的附屬物、配套建筑,以傳統住宅開發的慣性作用和思維定式來開發,缺少售后經營管理經驗,任其自然發展,很難形成配套齊全、經營有續發展、品牌化程度較高的社區商業。分割出售模式下,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理,可以快速回收投資,進而實現短期套現減輕資金壓力,并且無需承擔后期經營的壓力和風險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經營種下禍根。開發商將項目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項目的整體控制能力,很難把握未來入住經營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響,導致商場經營雜亂,管理不善,最后出現街頭“大排檔”的局面,實際回報與預期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風險,也在空間上限制了社區商業的發展形態,還會損害開發商的形象,對城市社會經濟的發展造成不利影響。
三、郊區社區商業地產的開發運營策略
1.進行科學、統一的規劃,合理確定位置、規模,因地制宜地發展社區商業地產項目
城市管理部門和商業管理部門必須進行科學的商業網點規劃,保證各類社區商業項目在數量和結構上的協調,避免重復建設、惡性競爭、盲目開發;同時,社區商業地產項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統,使商業地產的發展與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。
在項目建設之初,社區商業地產開發商應深入了解該地區的經濟發展水平、商業形態以及市場需求狀況,以此確定開發規模、業態組合和目標市場。避免盲目開發造成投資失敗和資源浪費。在目標市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業設施密集區,更要注意錯位經營和異質化競爭,必須將市場細分,避免“千店一面”的重復經營。
在社區商業地產項目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進行詳細調研。同時,還要仔細研究政府規劃,了解城市發展方向。要根據地理位置選擇店型和規模,在城市的副中心應選新興業態,在郊區,盡量選聚人氣的業態等等。
2.加強郊區社區商業地產開發項目前期策劃工作
對項目進行準確的產品市場定位、加強產品策劃力度、進行經濟測算。市場調研要求明確區域市場宏觀環境調研方向、把握區域市場及項目地塊調研重點、細化消費市場調研對象;深入分析項目競爭力、研究同類標桿項目、綜合評定項目整體定位,確定項目的盈利模式;產品策劃要求準確把握產品設計理念、提供權威的產品設計建議;經濟測算包括嚴格的投資估算和財務評價。其中,市場調研是社區商業地產項目前期策劃的基礎,定位是核心,產品策劃是定位的實現,測算是檢驗。
3.改變傳統的社區商業地產銷售運營模式
我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理。近年來,內地開發商借鑒香港特區經驗,逐漸引入了租售結合的方式,即開發商將將社區商業中最具升值發展潛力的物業留作自己經營,將發展潛力較小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發資金、分散開發風險,又能獲取長期穩定的租金收益,同時對整個社區的商業業態起到一定的引導作用。但是這種方式存在經營權不集中的缺點,不利于社區商業的統一規劃和集中管理。從國外社區商業的經營管理經驗來看,統一的經營管理可以合理安排業態,共享信息經濟利益,降低個體商戶談判和簽訂經常性契約的費用,充分發揮專業化分工的優勢。就我國目前來看,從落實社區商業的整體規劃、保持合理的業態結構、提升社區品質等角度出發,潛心打造優秀住宅及配套商業產品的開發商不應為追求資金的快速回籠而出售社區商業,至少應在一定時間內保有對社區商業進行統一經營管理的權利,待業態基本成熟、社區商業公共服務功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。
售后返租方式比較適合產權式商鋪。對開發商來講,其最大的優點在于回籠資金迅速,企業經營風險小。對業主來講,不用直接進行經營管理,還能獲得穩定收益。成功的產權式商鋪大多是開發商在業態定位規劃等方面具有主導地位,與業主簽訂嚴格的授權合同,統一租賃時間,委托專業的經營管理公司進行運作。只租不售便于開發商統籌規劃社區商業,充分挖掘社區商業價值,從而提升住宅的內在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續開發以及企業的品牌建設打下堅實基礎。但是只租不售對開發商的社區商業經營管理水平要求較高,且社區商業從開業到旺場需要一段培養期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發商先期將適合社區品質和居民需要的商家和業態引進來,待社區商業基本定型后再出售社區商鋪。這種方式既可以讓開發商控制社區商業的業態與業種,使之布局更合理,并幫助投資者和經營者規避風險有序經營,從而保證社區商業品質,又可以回避長期經營管理風險,不失為一種平衡利益與風險的最佳選擇?？偟膩碇v,不論是開發模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結合項目自身的特點、開發商的資金狀況和開發企業自身的發展戰略等因素綜合分析判斷。
4.充分認識物業管理對郊區社區商業地產價值的提升作用
社區商業物業作為一種商業經營場所,其物業管理企業面對的服務對象是業主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構成復雜,因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。而且現代商業物業其運作模式流行“六位一體”,即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與,實現各方利益平衡,達到多贏目的。一旦物業管理機構在管理服務方面出現差錯,導致租戶或顧客不滿,將對物業商譽產生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導致物業的貶值。
由于社區商業物業常常會有社會活動和商業活動的舉辦和進行,因此物業管理企業和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協調能力,并要與當地及周邊地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系,從而提高業主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業的檔次和價值,實現物業高投資性和回報性。
參考文獻:
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社區商業規劃范文6
商業調查報告范本一
一、現狀分析
近年來，隨著薌城區舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環境有了較大變化，社區服務 功能大幅提升，社區商業得到了較快發展，社區商業網點數量不斷增加，經營 業態和服務領域進一步拓寬。從調查看，目前，薌城區共有社區69個。各類社區商業網點近1000個，經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭 服務站、大眾浴池等。社區商業發展主要呈現以下幾個特點：
1、社區商業網點發展迅速，雙進工程服務對象不斷擴大。隨著經濟的發展和中心城區的不斷擴大，社區商業服務對象也不斷拓展，服務對象不僅面向廣大居民，更側重于為老人、兒童、殘疾人、優撫等社會弱勢群體服務，以及為下崗、失業人員的提供再就業 服務。
2、社區商業網點呈多業態發展趨勢。社區商業過去以商業零售業網點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發等行業，近年來，一批新興業態的社區商業網點應運而生，現已發展到幾十個服務項目，如保姆、清潔維修、物業綠化、家教、技能培訓、網絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區醫療、 、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。
3、新社區的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區范圍不斷擴大，加速了新社區的建設，新社區的建設又帶動了社區商業的發展以及周邊商業中心的發展，其商業設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全，明顯優于老社區。
4、傳統商業和服務業在社區商業建設中得到了充分發展。近年來，流通領域的市場化進程不斷加快，社區商業應市場需求得到快速發展，大大小小的商業網點滲透到社區的大街小巷，并在社區內及其周邊形成一定規模。同時，社區沿街各類小型商品市場得到發展，有蔬菜市場、干果市場、水產品市場等，為社區居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區商業發展缺乏科學規劃 和有效指導。目前，社區商業在發展中較多的商業網點與社區住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活 ，并造成安全 隱患和環境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區商業與區域性商業中心在功能定位方面缺乏科學規劃、合理分工和有效監督。
2、社區商業發展不平衡，老社區商業網點發展慢、基礎差。在這次調查中看到，一些老社區商業設施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主，商品單一、質量低劣，購物環境和衛生狀況較差，造成社區居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區的服務功能不健全，與建設便利消費進社區，便民服務進家庭雙進工程提出的社區商業發展目標差距較大。
3、社區商業基礎設施較差，現代服務業不夠發達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現出多樣性、多層次的消費特點，社區商業低水平、低層次的服務狀況與之不相適應，亟待改善。在調查中，有的反應社區沒有停車場，車輛亂停亂放現象比較嚴重。有的反應社區沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應家政服務業沒有形成，居民尋求家政服務很不方便。有的反應社區商業網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務，要提高檔次，保證質量等等。從反應的情況看，社區商業的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區商業基礎設施的規劃和建設，拓展社區商業服務功能，是落實科學發展觀，完成社區雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發展方向設想
1、應合理規劃，完善社區商業業態。應由政府牽頭，會同商務、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務等部門，研究制定網點改造規劃。如：對社區商業的規模、結構、布局及標準、分類等做出明確規定。業態業種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
2、應采用公開招標等形式，確定有實力的企業參與社區商業建設。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(由中心廚房統一配送至社區連鎖店)進入社區商業示范區，實施包括早餐工程在內的大眾化餐飲，保證居民在社區內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐。二是鼓勵農副產品流通企業在社區新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。三是支持連鎖企業進入社區新建或改造便民家庭服務網點，搭載各類便民、利民服務項目，讓社區居民在家門口就能解決維修、美容美發、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。四是支持和引導再生資源回收龍頭企業進入社區，形成以社區、回收企業和集散市場為載體，符合城市建設發展規劃、布局合理、網絡健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。五是采取切實可行措施，通過資金、網點等一系列支持政策，鼓勵企業采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區商業資源，規范社區內的小型門店，實現資源共享，綜合利用。
3、應鼓勵和支持利用現代技術手段，創新服務體系。積極建設面向社區服務的信息服務平臺，鼓勵有條件的企業利用信息技術開展社區便民服務，發展網上交易、網上服務，補充現有網點的不足。鼓勵有條件的企業建立客戶需求信息系統，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區骨干企業開展送貨上門、送餐上門、修理上門的三上門服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區商業企業組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區居委會、社區居民建立穩定、暢通的聯系渠道，開展以為社區居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。
商業調查報告范本二
北京街道和社區里的商業服務，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業綜合體的2.0版本，再到現在深入社區組合形態的3.0版本。未來隨著電子商務 的深度運用，社區商業的4.0版本已漸現雛形。那么2013年北京的社區商業是什么樣的，存在著哪些問題?
品牌化服務稀缺
社區商業，這一原本以自發式生長存在的商業模式，在城鎮化的加速推進下，正在成為城市商業發展的最優選項之一。
為探尋社區居民的基本需求、社區商業呈現的熱點和尚存空白，日前，北商商業研究院從北京東 、西、南、北和中部選取了和平里社區、芍藥居社區、望京社區、通州社區、房山長陽社區、大紅門社區等12個有代表性的大型社區做調查。這12個樣本中，既有老牌社區，又有通州、房山等新城社區。
根據問卷調查，隨著購物習慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務的迅速滲透下，北京的社區商業，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發展為傳統的餐飲、超市便利店 、生活服務業與新興的網絡購物融合的服務體系。一些小區的夫妻店、傳達室或者警衛室都主動或被動地兼職幫小區住戶代收快件。
北商商業研究院通過對12個社區居民的調查采訪發現，9個社區對連鎖餐飲的需求最大，7個社區對家政服務的需求較高，其次是菜店這代表了社區商業整體面臨的品牌化程度低的現狀，美容美發、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。
其實，北京市一直鼓勵連鎖經營企業加快向社區發展，鼓勵品牌連鎖經營企業參與社區商業建設，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟 等方式整合分散的社區商業資源。早在20**年，物美 、京客隆 等百余家企業入選市商務委推薦進社區的連鎖企業。
調查中發現，在高成本壓力和電子商務的沖擊下，傳統零售業在擁抱電商和下沉社區中找到了兩種發展路徑。調查中，一個突出的變化是，7-11 、吉野家 、肯德基 等知名傳統商業企業的身影開始出現在社區。不過，社區商業的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規模短期也難與區域中心媲美。但是，社區周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。
餐飲居社區商業之首
在選取的采訪樣本中，餐飲在社區商業各業態中占比最高，平均占比達到32%;其次是生活服務類(包含家政、洗染等行業)，占比為27.5%;位居第三的是美容美發行業，占比為13.33%。
但是，從調查的各類商業業態看，社區商業發展的自發性特點明顯。餐飲業雖然成為社區商業主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務質量也不穩定。
在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區調查發現，幼兒教育正在快速扎根社區，最高占比達到9%，成為社區商業業態的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區域商業中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區的很多年輕住戶已經升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發力點?？梢灶A測，單獨二胎政策落地實施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區送貨上門、家政、代收代繳等服務需求增大。
此外，社區商業的物業主要來源于小區底商，受限于當初開發商的規劃設置。這也造成了社區商業缺少規劃的問題。
菜店覆蓋面有待提升
針對社區商業調查發現的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了幫社區商業出新招的調查活動。在參加調查的微博網友中，42%的網友對自己居住社區的農產品市場不夠滿意，其中超過一半的網友認為社區菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網友對社區菜市場提供的水果蔬菜品質和價格不滿意。
30%的網友不能滿足于現有的社區便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區縣的網友。部分網友反映，社區周圍的小便利店和夫妻店商品數量有限，更新不及時。
