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房地產企業會計政策范文1
一、會計政策與稅務籌劃的關系論述
財務問題是任何行業、任何公司都會遇到的問題，對財務問題處理不到位就會觸犯我國相關的法律法規。在財務問題處理的過程中，需要運用到各種會計規則，通過會計規則的運用，來籌劃公司的稅務，減輕企業的經濟負擔，是財務問題處理的最佳方式選擇。房地產行業是財務問題比較多的行業之一，在日常的財務稅務問題處理的過程中需要進行納稅調整，即在法律法規允許的情況下對企業的財務進行調整，來節約企業的納稅成本。企業是社會的主要經濟體，同時也是國家的主要納稅主體。企業經營的最終的目標是為了追求經濟價值最大化，而過重的納稅負擔則嚴重影響到企業的經濟利益，在納稅的環節中靈活運用納稅規則，根據企業的情況制定符合自身實際的資金規范方案可以有效減輕納稅負擔，這對企業減輕經濟負擔、追求經濟利益最大化來說發揮著重要的作用。
二、房地產公司的相關稅務籌劃、會計政策的選擇
1.房地產企業稅務籌劃的措施與問題
因為我國日前的財務專業、稅法專業、稅務專業等都是培育一些專業型的人才，在這樣的形勢下，企業越來越重視稅務籌劃的重要性。特別是房地產需要通過稅務籌劃在一定程度上為企業減輕很多稅務負擔。當代，根據房地產上市上市公司的一些報告數據顯示，稅務籌劃面臨著這樣的情況。依據新企業會計法律規章，企業應該在年末時檢查各項收款，進一步分析和研究各項收款的收回性，估計會產生一些壞賬，并且各企業也需要根據壞賬的損失狀況，提前做好壞賬的計劃。近年來，很多房地產公司都選擇了個別賬齡分析法，進一步確認企業的收入。從各方面上來講掌握收入的方式對于稅務籌劃有著直接的影響。因為在房地產銷售過程中，它的收入結算方式是比較特別的，同時商品也有著很高的價值，且它的銷售收入確認必須要根據工程的完成進度和勞務的進步才能進行確認。近年來，我國大多數房地產產業都選擇了合同法。根據同定資材的進行折舊所展開計算，企業發展的物質基礎是同定資材，其折舊方法的不同會直接影響著企業損益影響度。依舊最近幾年來，我同房地產產業會計政策的不同性，大多數房地產產業都選擇了年限平均方式。企業在做稅務籌劃的時候應該清楚地認識到稅務籌劃的目標是稅負的最小化以及企業價值的最大化。因此，房地產企業在做稅務籌劃的過程中要對籌劃的目標有一個準確的認識。從日前我國房地產企業稅務籌劃的現狀來看還存在諸多問題，其中最主要的問題就是在稅務籌劃的過程中對企業發展的全面性與持續性沒有準確的把握，因此，稅收政策的統籌發展沒有做到真正的統籌，使得房地產企業的稅務籌劃還存在一定的風險。針對上述房地產企業稅務籌劃中存在的問題應該注意以下兩個方面的事項即會計政策與籌劃的對象相符合和保證稅務籌劃中使用的會計信息的準確性。
2.企業稅務籌劃的長期性與專業性
房地產企業在做稅務籌劃的過程中必須清晰的認識到企業的稅務籌劃是一個長期的籌劃，籌劃的過程中必須結合企業的長期經營計劃以及企業的長久利益，只有這樣做出的稅務籌劃才能讓企業的利益從長遠的角度達到最大值。企業在規避稅務籌劃風險的時候必須清晰的認識到稅務籌劃風險的來源，一般情況下房地產企業稅務籌劃的來源包括四個方面：第一，稅務人員對于稅收政策的理解不到位，錯誤理解了稅收政策的內容。第二，企業在實行優惠政策的時候實行不當做成了嚴重的節稅消耗，出現了節稅消耗遠遠大于稅收的現象。第三，企業在做整體系統稅務規劃的時候對政策整體的把握不準確。所以，房地產企業想要做到真正的規避風險必須對產生風險的原因有一個清醒的認識，從整體上對于稅收政策有一個準確的把握，同時也要求企業的稅務籌劃機構以及稅務籌劃人員具備較強的專業水平，只有這樣才能使得企業的利益最大化。第四，應該在不同地企業發展階段來選擇適應該階段的稅務籌劃方法。但是總是需要遵循一個原則，就是需要維護好其企業的穩定性、整體性以及長效性。結合自身企業發展的需求來制定企業未來發展的戰略，再根據發展戰略來規劃詳細的稅務籌劃方案，讓企業能夠得到全面長足地發展。
房地產企業會計政策范文2
【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；計量
一、新企業會計準則中對投資性房地產會計處理的相關規定
2006年，我國新會計準則頒布，并將公允價值引入投資性房地產的后續計量?！镀髽I會計準則第3號——投資性房地產（2006）》規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并按照成本進行初始計量。企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
投資性房地產是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。新會計準則首次將投資性房地產從固定資產、無形資產中分離出來，單獨計量和核算，以投資為目的也是投資性房地產與固定資產、無形資產的根本差異。對于理性的投資人來說一項土地使用權或建筑物若沒有增值的空間與可能，則不會將其作為投資性房地產。此時成本模式計量的局限性就體現出來。相對于歷史成本信息，公允價值信息更多地反應了市場對企業資產或整體價值的評價。鑒于近年來房地產市場的波動性，如果企業不動產價值仍按原賬面價值反應，則財務報表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結果，則不具有相關性和可靠性，大大降低了會計信息的質量。
二、投資性房地產公允價值計量對企業的具體有利影響
1.增強企業，特別是房地產企業的融資能力
房地產企業的資金需求量巨大，資金的正?？芍苻D對房地產顯得尤其重要。目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。
2.有粉飾企業利潤（非違法操縱利潤）的作用
從短期角度來看，鑒于近年來房地產市場的價格一直飆升，且雖然政府出臺政策壓制但總體上呈上升趨勢，投資性房地產的正的公允價值損益直接影響企業的利潤總額，且相對于成本模式不需計提折舊和攤銷，在短期內企業的賬面利潤會較成本模式樂觀。
從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。
3.有利于披露更真實的企業信息，吸引更多投資者
在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，成本模式轉為公允價值模式，調整期初留存收益，即這些企業的上年度所有者權益將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規模，改變企業的資本結構，降低資產負債率。從而可降低企業風險，吸引更多潛在投資者。
三、企業未采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量的原因
鑒于以上在理論方面對公允價值模式計量的優點進行闡述，對企業實際應用公允價值計量模式產生重大期待，但現狀卻并非如此。
新會計準則初期，由于外部條件的不成熟，例如提供公允價值活躍市場還不成熟等，大多企業對首次嘗試公允價值模式持觀望態度，緊接著08年的金融危機時代使得金融市場泡沫居多，公允價值有失公允，此段時間公允價值計量模式仍被冷落。在后金融時代，原本被看好的可以增加企業賬面收益的公允價值計量模式仍處于劣勢，多數企業仍采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。截至2010年底，對熱點企業的公布的年報進行查看，投資性房地產采用公允價值計量的上市公司有：金融街、臥龍地產、金宇車城、泛海建設、中航地產、昆百大、錦龍股份，可見數量聊聊無幾。
四、企業未采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量的原因
1.采用公允價值計量模式的條件苛刻
根據3號準則要求，企業采用公允價值模式計量要滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上獲得同類或類似的房地產市場價格及其他相關信息。
2.加劇凈利潤與現金流向背離的程度
企業凈利潤隨公允價值的變化而變化，但公允價值的變化只在賬面上對企業利潤有影響，卻未發生實際的現金流，除非企業在當期處置該投資性房地產，但投資性房地產又不像存貨這類價值較低資產，因此企業不可能做到當期處置全部的投資性房地產，此時采用公允價值模式會加劇凈利潤與現金流的背離程度。
3.企業所得稅可能增加的風險
在成本模式下對投資性房地產進行折舊和攤銷，企業的稅負壓力較小。但在公允價值模式下，鑒于我國房地產市場價格一直攀升的狀況，盡管政府已出臺政策在壓制價格，但總體還是呈上升的趨勢，相對于成本模式的折舊和攤銷的抵稅作用，再加上增加的公允價值與賬面價值的差異對利潤的影響進而增加的稅負，企業出于理性會采用成本模式。
4.公允價值的獲取需要付出成本
采用公允價值計量模式，則公允價值的獲取是關鍵。公允價值的獲取首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完善性，活躍的公開市場報價較難獲得，因此企業會借助聘請專業的評估機構來獲取公允價值，與采用成本模式相比企業會付出更多的代價，且對于非房地產企業來講，其投資性房地產本來價值占資產比例就不重要，還要發生額外的評估費用，出于這方面的考慮，企業可能會采用成本模式進行計量。
5.難以編制合并財務報表
根據會計準則，編制合并財務報表時，母公司的會計政策與子公司的會計政策應該保持一致；不一致的應調整一致。如果同一調整為公允價值模式，則子公司可能不具備采用這一計量模式的條件；如果統一調整為成本模式，則不利于反映整個集團的資產情況。
五、對投資性房地產公允價值計量的應對意見和前景展望
通過上述分析，投資性房地產采用公允價值模式后續計量在理論上更符合會計信息準確性的需求，可以公允地向信息需求者披露相關信息，其被冷落的原因不是自身的不合理，而是房地產市場的不成熟。因此，在各項市場因素日趨成熟的未來，投資性房地產采用公允價值進行后續計量終將成為常態。
下面從被冷落的原因角度，對投資性房地產公允價值提出幾點應對意見。
1.政府角度
（1）提供有力公允價值計量的環境。將強市場經濟建設，努力營造活躍的公允價值市場，不僅可以使各企業越過苛刻的活躍市場的門檻，符合公允價值計量模式，進而采用公允價值計量模式；同時還可以降低公允價值獲得成本，對評估機構較少依賴。（2）為公允價值計量提供稅負上的優惠政策。稅收負擔是各大企業想方設法降低的重要項目之一，稅負上的優惠政策會對各企業是一巨大的吸引。
2.企業自身角度
企業自身要做到保守合理計量、降低地產泡沫以及企業遭受損益的風險；同時加強自計人員理論素質和技術技能，從根源上控制企業粉飾報表的行為。
參考文獻：
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房地產企業會計政策范文3
一、新舊收入準則對比
收入對反映企業經營成果具有重大影響，少數企業根據自身的需要，利用財務人員職業判斷的差異，控制收入的確認時點和金額，進而達到粉飾報表或者隱瞞利潤等目的，對于政府部門的經濟管理及投資者決策造成不利影響。為彌補收入核算的漏洞，提高企業收入確認的準確性和一致性，新收入準則進一步明確了收入確認的標準，減少了財務人員職業判斷偏差的可能性。與原收入準則相比，新收入準則主要做了以下修訂：
（一）建立統一的收入確認模型
原有的收入相關的準則包含《企業會計準則第14號―收入》和《企業會計準則第15號―建造合同》，兩項準則的適用邊界不夠清晰，造成部分具體業務的收入確認方式比較靈活，影響了財務信息的可比性和一致性。新收入準則建立了統一的收入確認模型，取消了單獨的建造合同準則，降低了具體業務中需要職業判斷的工作難度，有利于相同業務會計處理方式的統一。
新收入準則將經營業務分為控制權轉移“在某一時段內履行”和“在某一時點履行”兩種情形，其中，符合下列條件之一的可認定為“在某一時段內履行”的業務：一是客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益；二是客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品；三是企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，并且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于“在某一時段內履行”的業務，應當按照履約進度確認收入；對于上述情況之外的業務，屬于“在某一時點履行”的業務，在履約的時點確認收入。
（二）改變收入確認的判斷標準
原收入準則確認收入的判斷標準是風險和收益的轉移，新收入準則改為控制權的轉移，控制權轉移的模式偏向于定性分析，可以縮小人為判斷的空間，得出的判斷結果一致性較高。但從總體上來看，新收入準則依然存在一定的財務職業判斷空間。
（三）明確包含多重交易安排的合同處理方式
對于具有多重交易安排的業務，新收入準則要求首先明確計量單元，分析交易中包含的多種商品或者勞務是相對獨立的還是不可分割的，需要區分好履約義務；其次，對于相對獨立的履約義務，按各業務相對獨立的售價占售價合計的比例來分攤交易價格，確認營業收入。
（四）明確特定交易的收入確認和計量原則
新收入準則對于某些特定的交易，如可變對價、總額法和凈額法、授予知識產權許可等，統一了收入確認和計量的方法，提高了特定業務財務數據的可比性。
二、新收入準則對房地產企業收入確認的影響
在原收入準則下，房地產企業收入確認的標準為風險和收益的轉移，不同的房地產企業對于收入確認標準有不同的理解，即使是公司治理比較規范的大型上市房地產公司，也存在著收入確認標準不一致的情況，比如萬科、金地集團等，在商品房完工并驗收合格時確認收入；而保利地產、招商地產等，在商品房實際交付時確認收入；此外，首開股份、深深房A等，沒有明確具體的收入確認時點，上述情況影響了上市房地產公司會計信息的真實性和可比性。
在新收入準則下，房地產企業收入確認的標準改為將商品房的控制權轉移給客戶，并且規定了控制權的轉移分為“在某一時段內履行”和“在某一時點履行”兩種情形，如何確定控制權轉移的標準？如何界定控制權轉移屬于“在某一時段內履行”還是“在某一時點履行”？成為房地產企業需要切實研究的課題，也是監管機構需要予以明確的重要事項。
（一）對于自行開發的商品房收入確認的影響
如果是現房銷售，屬于“在某一時點履行”的業務，房地產企業應在履約的時點確認收入；如果是期房銷售，房地產企業與客戶簽訂《商品房預售合同》，并收到客戶支付的房款（含貸款），客戶取得固定房號的商品房，房地產企業在履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，并且，客戶也可以取得商品房價格上漲帶來的經濟利益，因此，筆者認為達到上述條件的期房銷售可以初步認定為“在某一時段內履行”的業務，房地產企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項，可以按履約進度確認收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂園的2017年中期業績報告披露，由于提前采用《香港財務報告準則第15號》和新收入準則，對于符合規定的房地產銷售業務，采用按履約進度確認銷售收入的處理方式，導致2017年上半年銷售收入增加了147.5億元，占當期房地產銷售收入的19.8%，影響非常大。
按照國家規定，新收入準則于2018年1月1日起逐步實施，碧桂園的做法對未來國內房地產企業收入確認時間問題提供了比較有價值的參考。
（二）對于代建的商品房收入確認的影響
房地產企業幫助客戶建造商品房，雙方簽訂不可撤銷的建造合同，開發項目的完成程度能夠可靠的計量，并且客戶能夠按照合同約定支付款項，則屬于“在某一時段內履行”的業務，房地產企業可以按照履約進度確認收入。
（三）對于出租的商品房收入確認的影響
一般情況下，房地產企業出租商品房的合同期間超過一年，屬于“在某一時段內履行”的業務，房地產企業按照租賃合同的約定，依照權責發生制的原則，按期確認商品房出租收入。
三、新準則下房地產企業的應對建議
新收入準則的執行，對房地產企業的影響較大，尤其是新收入準則執行初期，對于符合按履約進度確認收入的業務將集中發生，可能造成房地產企業經營業績的大幅波動；并且，新收入準則中依然存在一定需要財務人員職業判斷的事項，需要房地產企業采取措施，積極應對。
（一）加強財務人員培訓，統一收入確認原則
按照規定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境內上市公司及非上市公司等將逐步執行新準則。鑒于新收入準則對于房地產企業的重大影響，需要組織財務及相關人員加強學習，掌握新收入準則的規定，通過內部學習和外部交流，研究制定適合自身的應對方案，在正式執行新收入準則后，確保公司整體收入確認執行統一的標準，實現財務信息的合規性、準確性和一致性。
（二）根據實際業務需要，合理設計合同條款
按照新收入準則的規定，新的收入確認模型是以合同為基礎，采用“五步法模型”來確認收入：
第一步是識別與顧客簽訂的合同，確認合同是真實有效的，合同條款符合法律、法規的規定，并被簽約方一致認可；
第二步是識別合同中應履行的義務，即明確簽約方的權利和義務，對于提供的商品或服務，應區分其是獨立履行的義務還是一個整體，比如對于售房活動期間購房的業主，房地產企業提供免三年物業管理費的優惠，業主支付的款項中包括購房款和未來三年的物業管理費，財務人員需要區分合同中的應履行義務；
第三步是確定交易價格，對于持續時間較長的業務，需要考慮時間價值、信用政策等，尤其是對于期房銷售，從收到房地產企業收到購房款到交付商品房可能持?m兩到三年，持續時間較長，應考慮合理確定交易價格；
第四步是將交易價格分配到各履約義務。按照識別出的履約義務，用各項履約義務的價格占比，將交易價格分攤到相應的履約義務，按照新收入準則的規定，合理的確認各項收入。如對第二步中房地產企業識別出的商品房銷售收入和物業管理收入，應按照各項目價格的占比對收到的款項進行分攤；
第五步是當企業履行責任時確認收入，即達到新收入準則規定的收入確認條件時，按照第四步分配好的金額確認收入。
“五步法模型”為企業確認收入提供了明確的指引，房地產企業應按照“五步法模型”的規定，梳理商品房銷售等相關合同，明確合同中的各項履約義務、控制權轉移的認定標準、交易價格等重要內容，利用好政策，規避合同風險，更好的服務于企業的經營要求。
（三）完善財務信息系統，優化企業內控設置
針對新舊收入準則中存在的差異，按照會計政策變更的情況，及時調整房地產企業的財務信息和相關的管理信息系統，使之適應新收入準則的相關要求。并相應調整企業內控制度，重點針對涉及財務職業判斷的收入確認事項，確保財務信息的合規性和準確性。
（四）調整績效考核指標，應對政策變更影響
房地產企業實施新收入準則后，由于部分業務可能滿足按履約進度確認收入的條件，造成新收入準則實施初期收入、利潤等財務指標大幅波動的情況，并且，由于收入確認方式變更，對于房地產企業今后的經營業務也會產生一定的影響，因此，需要對新收入準則實施初期及中遠期的績效考核指標進行調整，應對會計政策變更的影響。
房地產企業會計政策范文4
［關鍵詞］投資性房地產 公允價值 會計處理
投資性房產是企業擁有并已出租的建筑物、已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權。新會計準則單獨劃分投資性房地產的目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露，提高會計信息的相關性。
一、投資性房地產采用公允價值計量模式的必要性
傳統的會計計量屬性是歷史成本，但隨著經濟的發展，歷史成本已經不能適應社會經濟發展的需要。由于通貨膨脹的影響，許多人開始質疑歷史成本，認為采用歷史成本計價會導致企業所提供的財務報表信息沒有用，因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中，產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發展，公允價值開始走進人們的視野，逐漸被大家認可并廣泛應用。
與歷史成本計量屬性相比較，公允價值計量屬性有其明顯的優勢，它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化，更真實地反映企業資產的現狀，更符合決策有用觀的要求，可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。
公允價值計量的崛起，使歷史成本計量受到越來越多的挑戰，但公允價值在實際中的應用卻受到可靠性的制約。就我國目前的情況來看，企業一般應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。而目前投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，未完全采用公允價值模式，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
公允價值模式符合投資性房地產的特性，更能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具。同時我們也可以借鑒香港的經驗，房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司會聘請獨立的測量師對其投資性房地產進行評估，并作為公允價值的確定依據。
二、以公允價值計量投資性房地產對企業經營成果的影響
1.增強房地產企業融資能力，緩解資金緊張的局面
房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。
2.在不造成過大利潤波動的同時實現企業利潤增長
根據新準則的規定，采用公允價值模式的企業應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。以目前全國房地產普遍持續升值的情況看，“公允價值變動損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業貢獻一定的利潤增長。對擁有較多優質投資性房地產的企業而言，利潤增長幅度可能更大。在公允價值計量模式下，企業的利潤水平也將因投資性房地產公允價值的變動而產生波動，但企業無需對這部分利潤波動過分擔憂。因為從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。
3.公允價值變動不會造成企業實質性稅賦增加
采用公允價值模式計量投資性房地產后，企業每年的納稅額并不會受到嚴重影響：第一，從企業所得稅角度看，投資性房地產公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業稅角度看，世界主要國家已就對房地產進行評估并根據評估值征收房地產稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業實際稅負帶來的影響也不會太大。
參考文獻：
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房地產企業會計政策范文5
關鍵詞：新會計準則；房地產開發；企業；會計；影響
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言
財務會計工作是支持各行各業科學記錄其經濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導各行各業經濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經濟的發展速度。
房地產行業作為我國第三產業的組成部分其交易日趨活躍．在國際經濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業財務報表產生影響．更重要的是將對其生產、經營、業績、價值評估體系等產生重要影響。對企業而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業自己的符合新準則體系的會計政策體系。
1、新會計準則的主要變化
這次新推出的會計準則中最重要的變化是關于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。這是增強房地產企業記錄其經濟活動科學性的關鍵。目前，在我國房地產價值的逐漸增加這一現象，已經得到社會各界人事的共識。對于房地產行業，房價的變化和增長對于企業經濟活動和收益有著牽一發動全身的關聯，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關規定更能夠科學有效的反映房地產企業的經濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產企業等各行業的普遍歡迎。
2、新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響
新會計準則的實施對很多行業的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產行業企業中的會計工作產生的影響。
2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響
及時、科學、準確的反應企業的資產和負債的實際情況，不僅是對于房地產開發企業．對于任何企業都是反應該企業經濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產開發企業來說是有一定的難度，但對準確反應企業經營的情況卻十分重要。由于房地產開發企業的項目從立項到進入到銷售環節，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學的反映該企業的經營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關鍵。
2.2、對信息披露質量的影響
對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學的進步之一，這一理念的科學之處，在應用與房地產開發企業的會計工作中充分地給予了體現。按原企業會計準則中的相關規定，對于房地產企業的會計核算、企業經營投入成本和收益的體現都不足夠科學、準確、及時，因此造成經濟損失甚至企業破產等現象。公允價值計量模式的應用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產開發企業經濟活動，而且為房地產開發企業及相關部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應用嗎，各房地產開發企業的資產總值也較之從前發生較大的變化。對于行業整體資金和價值的體現也更為客觀和真實。
2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響
歷史成本計量原則下房地產企業盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業盈余管理又呈現出新的特征．房地產開發企業可將將來的難確定性視作調節利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產企業需計提未來將要發生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產開發過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關的建設費用，在這部分費用還沒有發生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產企業借助計提來調節企業利潤，或是對計提的標準有所猶豫。
3、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進
房地產開發企業財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現出公允價值具有雙重性的影響：房地產開發公司若要真實的反應企業的會計信息，那么就會增大相應的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產開發公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產開發公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產開發企業自身要加強對房地產性質的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎。企業會計工作人員要依據房地產行業的相關信息，深入分析房地產開發企業在施工作業中會產生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業領導投資決策的重要依據，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹的工作態度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業財務的波動。②相關政府機構應參照近年來我國房地產開發企業的統計數據，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發展。
4、應對新準則的對策分析
新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經濟環境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰房地產行業以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生是我們應該要著重討論的問題。
4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法
如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。
4.2、把握時機實現企業自身資產的轉換
從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產資產利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值從而擴大企業的總資產規模這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。
4.3、執業人員素質及財務方面要進行改進
其一要提高執業人員素質、順利實施新準則其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力．對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。
4.4、加強監督機構的監督力
新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架并由專業團體和法庭執行相關的監管程序。
隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展會計人員素質的增強合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。
結語
隨著經濟的發展，房地產產業的發展也是日新月異的取得進步和成果，房地產行業已經逐漸成為支撐國家經濟的支柱產業．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產公司的財務管理有諸多的益處，有助于房地產行業朝著良性的方向發展，故房地產行業應依照新會計準則，對現有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現嶄新的局面。參考文獻：
[1]劉琰．新會計準則下房地產企業的會計變化與優4E[J]．會計師，2009(11)
房地產企業會計政策范文6
論文關鍵詞：投資性房地產；公允價值；盈余管理；會計政策
隨著我國市場經濟的不斷發展，越來越多的企業將房地產用于對外出租或持有并準備增值后轉讓。為了更好的規范這類業務的核算，財政部于2006年頒布的《企業會計準則》增加了投資性房地產準則，對投資性房地產的確認、計量和轉換作出了全面的規定，并將公允價值引入到后續計量之中。公允價值有利于增強會計信息的相關性，有利于信息使用者進行決策。但由于我國資本市場尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價格，并且公允價值的計量方法選擇余地大，估值技術和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。
1 投資性房地產盈余管理的空間分析
由于準則規定在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。
1.1 利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理
準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。
1.2 利用資產類別的轉換進行盈余管理
準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃合同，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。
1.3 利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理
根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值?，F行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要指導和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。
2 投資性房地產盈余管理的實例解析
2.1 世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。
2.2 海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。
3 投資性房地產盈余管理的防范措施
3.1 重新規定后續計量模式的使用范圍
現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或建筑物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。
3.2 增加不同類別資產二次轉換的限制條件
為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。
3.3 加強投資性房地產的信息披露
