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房地產開發企業會計準則范文1
關鍵詞：成本核算準則開發產品成本結轉方法 納稅影響
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
房地產開發企業產品成本核算在會計實務工作過程中并未統一，一方面是現行的企業會計準則沒有作出具體的規定，并未說明房地產企業開發產品成本的確認、計量問題；另一方面房地產開發企業所處的地理區域、經營模式不同，以及會計人員學歷背景、專業水平的的差異，做出的會計職業判斷不同。
一、房地產開發企業會計制度和成本核算概述
（一）房地產開發企業會計制度演進過程
房地產開發企業曾執行過三項會計制度，即1983年12月31日前執行《基本建設簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執行《國營建設單位會計制度》，1989年1月1日起執行《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執行財政部的《房地產開發企業會計制度》，《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。
2000年12月29日，財政部根據《中華人民共和國會計法》和《企業財務會計報告條例》制訂了《企業會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內執行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業會計準則，修訂了現行的17項企業會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業提前執行。
在此可以看出，現行的基本準則和具體準則與《房地產開發企業會計制度》、《企業會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產開發企業可能執行著不同的會計制度。
（二）房地產開發企業產品成本核算釋義
房地產開發企業產品是指企業日常生產經營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發的商品房和土地，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產品成本而確定的歸集和分配生產費用的各個目標，即產品開發、建設過程中的各項耗費的承擔者。房地產開發企業產品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、借款費用等方面。
房地產開發企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，計入成本核算對象成本。
二、房地產開發企業產品成本核算方面的問題
（一）開發產品的間接成本分配和結轉方法制度規定不明確
根據現行最早下發執行的《房地產開發企業會計制度》（財會字[1993]第2號）規定：“應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在‘開發間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本”。2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規定：“由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產開發企業間接成本核算的分配方法，在此期間企業只能參照稅法關于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務報告反映的會計信息的可比性。
（二）成本分配和結轉方法的選擇對企業所得稅的影響
對于房地產開發企業而言，一個項目往往涉及許多業態，造成發生的有關費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產生重大影響，直接決定了各年度企業所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業所得稅，延遲企業資金支付，降低資金成本，如果后期未產生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。
（三）會計信息披露不完整
《企業會計準則第1號－存貨》要求企業應當在附注中披露確定發出存貨成本所采用的方法；《企業會計準則第30號－財務報表列報》規定附注一般應當披露重要會計政策的說明，企業在發生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應當根據準則的規定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據。經對部分上市房企2013年度財務報告查閱得知，均未充分披露開發產品成本歸集、分配和結轉的標準、方法。
三、房地產開發企業產品成本核算的有關建議
房地產開發企業產品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質量，而且關乎企業當年度企業所得稅的大小，對企業經營管理至關重要。
1、企業應嚴格遵守房地產開發企業的相關會計制度，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法應符合會計制度和企業會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。
2、從稅務籌劃的角度，根據項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規避多繳企業所得稅的風險。
四、結論
企業產品成本核算新的制度已經頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，制度規范非常明確。由于房地產開發企業的成本核算具有核算時間跨度長、開發產品成本組成差異大、滾動開發核算難度大等特點，要求會計實務人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業實際的成本核算方法。
參考文獻：
[1]財政部會計司編寫組.2010.企業會計準則講解.北京：人民出版社.
[2]中華人民共和國財政部.房地產開發企業會計制度.財會字[1993]第2號.
[3]中華人民共和國財政部.關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.
[4]國家稅務總局.關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知.國稅發[2009]31號.
房地產開發企業會計準則范文2
關鍵詞:房地產行業;會計信息質量;會計準則
隨著我國國民經濟的飛速發展,作為國民經濟支柱產業的我國房地產業也得到了空前繁榮,對國民經濟的貢獻率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產開發企業普遍存在較為嚴重的會計信息失真現象,如部分企業隱瞞利潤以偷漏營業稅,虛構交易以騙取銀行信用,曲解行業特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產業宏觀調控政策的制定、房地產業稅收的征繳和上市房地產公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息,因而房地產會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規范和提高房地產開發企業會計信息質量,就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述,本文將通過對房地產開發企業會計信息質量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。
一、房地產業會計信息質量問題的成因
房地產業會計信息質量低下問題的成因,既有企業內部利益的因素,也有外部制度、監管等方面的因素,具體而言包括以下幾點:
(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性
房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,且由于工程結構的原因,在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認,這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。
(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高
由于我國房地產行業的特殊性,使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法,使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行,導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異,使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況,從而為企業操控利潤提供了巨大空間。
(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真
由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度,使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性,例如:在收入確認方面,有的開發企業在商品房交付后予以確認,有的在收訖房屋銷售款后確認,有的在辦妥產權轉移手續后予以確認,有的則視收益情況隨意確認,不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響,從而導致企業會計信息嚴重失真。
(四)外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力
由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門,使得各類開發信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發商進行有效監管,促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外,由于相關法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發商虛假會計的違法成本相對較低,一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。
二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析
通過以上分析可以看出,企業會計信息質量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響,表現在:
(一)會計信息質量低下對債權人的危害
與企業股東不同,企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行,其在進行信貸決策時,最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之,房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則,就成為保護債券人利益的關鍵,這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。
房地產開發企業會計準則范文3
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
房地產開發企業會計準則范文4
【關鍵詞】 借款費用； 企業所得稅； 土地增值稅
房地產開發企業開發的產品具有建設周期長、資金占用量大等特點，充足的資金和連貫完整的資金鏈是房地產開發企業生存和發展的關鍵。為保證房地產項目的順利進行，房地產開發企業通常采取借款方式來籌措項目運營所需的資金，從而發生大量的借款費用。那么，如何對這部分借款費用進行財稅處理呢？要弄清這個問題，首先需要明確借款費用的含義及內容。
借款費用是指企業因借款而發生的借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。其內容包括：1.借款利息，指企業向銀行或者其他金融機構等借入資金發生的利息、發行公司債券發生的利息，以及為購建或者生產符合資本化條件的資產而發生的帶息債務所承擔的利息。其中，企業為購建固定資產而發生的帶息債務，是指企業在購建或生產符合資本化條件的資產過程中購買工程用物資是以帶息的方式進行結算的（如以帶息應付票據購買工程物資）。2.折價或者溢價的攤銷，指發行公司債券等所發生的折價或者溢價在每期的攤銷金額。3.因借款發生的輔助費用，指企業在借款過程中發生的諸如手續費、傭金、印刷費等交易費用。4.因外幣借款而發生的匯兌差額，是指由于匯率變動導致市場匯率與賬面匯率出現差異，從而對外幣借款本金及其利息的記賬本位幣金額所產生的影響金額。
一、房地產開發企業借款費用會計處理
1998年以前，我國會計實務對除固定資產購建過程中發生的借款費用予以資本化外，其他借款費用，包括房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用（不論開發產品是否完工），均直接計入“財務費用”核算。
1998年1月27日，財政部印發《股份有限公司會計制度——會計科目和會計報表》，在“對特殊行業和特殊業務的會計處理——房地產開發業務會計處理規定”一節中首次明確：“股份有限公司為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用在開發產品完工之前，可以計入開發成本或開發產品成本”。
2006年財政部頒布新企業會計準則，根據《企業會計準則第17號——借款費用》的規定，對于需要經過相當長時間的購建或生產活動才能達到預定可使用或可銷售狀態的存貨而發生的借款費用（含專門借款和一般借款）應當予以資本化。
房地產開發企業開發的商品房屬于存貨范疇，且其要達到預定可使用或可銷售狀態一般要經過一年以上的時間，根據會計準則規定，房地產開發企業在建設期發生的利息支出應予資本化，計入“開發成本”或“開發間接費用”，計入“間接開發費用”的最終通過分攤也轉入“開發成本”。而在項目完工后的清算期發生的借款費用應計入當期財務費用。
二、房地產開發企業借款費用稅務處理
房地產開發企業借款費用的會計處理涉及的稅種主要有企業所得稅和土地增值稅。
（一）企業所得稅
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十一條規定，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
房地產開發企業為開發房地產而向銀行或其他金融機構借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本；在房地產完工后，應計入財務費用。企業發生的這些借款費用均可依法在企業所得稅前扣除。
可見，在借款費用扣除方面，企業所得稅法與新會計準則已經實現很好的銜接，易理解，好操作。
（二）土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，計入財務費用中的利息支出，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許在不高于商業銀行同類同期貸款利率的限額內據實扣除。否則，并入其他房地產開發費用在“（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%”的比例以內計算扣除。由于上述規定是以原有會計制度為背景，利息支出計入“財務費用”與當時的會計處理是一致的。但根據目前的會計處理方法，筆者認為，在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出已經在“開發土地和新建房及配套設施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的財務費用中的利息支出，是指在房地產完工后計入財務費用的部分，不包括在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分。
三、建議
修改或補充土地增值稅暫行相關規定，使之與企業所得稅的相關規定以及會計制度有效銜接起來。一是“利息支出”與會計制度、企業所得稅相關規定的口徑不盡一致，建議將其擴大為“借款費用”，以便操作；二是必須將開發產品完工前已計入“開發成本”的利息支出剔除出來，與開發產品完工后“財務費用”中的利息支出合并，按規定計算扣除。
【參考文獻】
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房地產開發企業會計準則范文5
［關鍵詞］房地產開發企業 會計核算 特點分析
新《企業會計準則》的頒布和實施極大地提高了企業會計信息的可比性。除金融、證券、保險等特殊行業外，其他各行業均采用統一的會計核算體系，即統一的會計要素確認和計量標準、統一的會計科目和統一的財務報告。但國民經濟各行業有其自身的特殊性，如何體現特殊行業的特點，進而保留其核算上的“個性”是我們所要面臨的問題。房地產商品的特殊性及其房地產開發企業生產經營的特殊性決定了房地產開發企業會計核算上的特殊性。本文將從房地產開發企業商品的特征入手，研究其收入標準確認和信息披露等有關會計核算方面的特殊問題。
一、關于房地產開發企業的收入確認標準問題
按照行業有關規定，房地產商品銷售的前提是首先要取得建設用地許可證、規劃許可證和工程施工許可證，并取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，經過簽訂預售合同或正式銷售合同，預收全部或部分房款，工程竣工驗收合格并經買方驗收確認后收取尾款、辦理產權過戶手續等銷售環節，因此，房地產收入的確認同一般的生產企業相比具有一定的特殊性。
《房地產開發企業會計制度》以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準。該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《收入》準則和現行制度等則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。那么，在會計實務中，房地產開發企業究竟應如何確認收入？本文認為，房地產商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業標準，而不是單一的某項標準。
1.法律標準
房地產是不動產，不同于一般商品，因此，房地產買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；經過改、擴建的房屋，產權所有者應在房地產行政管理部門辦妥變更登記手續后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發（即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25％以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收人予以確認。
2.專業標準
專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入的確認標準，如《收入》準則及《企業會計制度》的相關規定等。2007年1月1日暫在上市公司實施的《企業會計準則――收入》準則第四條規定：銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關經濟利益很可能流入企業；（5）相關的、已發生的或將發生的成本能夠可靠計量。
房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務，能否真正實現銷售決定于工程的進度及買方的最終意愿。在該房屋交付買方之前，其風險和報酬由開發企業承擔，并未發生實際轉移。因此，簽訂預售合同并預收房款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；即使簽訂正式房屋銷售合同則如同一般企業簽訂產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房地產開發企業在合同履行過程中，即房屋未經買方驗收認可前，商品（商品房）所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《收入》準則的有關規定，故也不能確認收入。
綜合以上分析，本文認為，房地產開發企業收入的確認應同時具備以下條件（即綜合標準）：（1）房地產商品已竣工并經有關部門驗收合格；（2）房地產開發企業已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；（3）房地產商品已經客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續；（4）雙方均已履行了合同規定的義務，包括房地產開發企業已全部或部分收取了房款。
二、關于房地產開發企業的信息披露問題
1.房地產開發企業的收益評價及披露
前已述及，房地產企業的開發周期較長，這就必然會出現企業投人產出比例各階段的不合理性，在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，按照上述有關收入的確認標準，其預售款項也無法確認為收入。項目竣工驗收后，則大量預售款項確認為收入，造成了收入與相關的成本費用在資產負債表日不能配比，表現在利潤表中的“每股收益”必然波動較大，業績大起大落（新的房地產企業和單一項目的企業尤其如此）。鑒于房地產開發企業的這種特殊性，采用一般的公司業績評價指標就不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導財務報告使用者。筆者認為，為了提高房地產開發企業信息披露中的信息含量，應注意以下幾個問題：
第一，監管部門應加強對房地產開發企業信息披露合規性的檢查，督促企業不折不扣地按照規定披露信息，提高信息披露的透明度。
第二，擴大房地產開發企業信息披露的內容。
2.質量保證金及風險的披露
近幾年來，由于房地產市場的持續火暴，大多數房地產開發企業忘記了自身所面臨的風險。實際上，房地產行業客觀上存在諸多風險，如在土地開發過程中由于市政規劃調整、地價變化等導致的土地風險；項目開發過程中由于設計、施工條件等因素的影響，導致開發成本提高的風險；由于產業政策、銀行貸款政策等導致的企業籌資風險；由于開發項目存在質量缺陷導致的工程質量風險等。這種高風險性要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。但目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。從相關上市公司披露的實際情況看，對質量保證金問題基本上未加披露。這不僅不符合會計的“謹慎性”原則，也在很大程度上弱化了房地產開發企業防范風險的能力。筆者認為，房地產開發企業的行業特性在會計信息披露環節應得到充分的揭示。
房地產開發企業會計準則范文6
企業會計準則同時規定：專門借款的利息資本化金額“應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定”。企業在借人專門借款后，常常不會馬上將其全部用于符合資本化條件的資產的購建或生產，而可能將其存入銀行或用作暫時性投資。在這種情況下，這些專門借入資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資獲得的投資收益，應從發生的借款利息中扣除，以準確計算該專門借款利息中應予以資本化的金額。房地產開發企業發生的借款費用，在計算土地增值稅時及企業所得稅時應當如何稅前扣除?筆者結合企業所得稅以及土地增值稅的有關稅收政策規定進行闡釋。
一、土地增值稅的稅前扣除
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，財務費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本(指開發土地和新建房及配套設施的成本，下同)的5％以內計算扣除。由于土地增值稅規定“提供金融機構證明的，允許據實扣除……”，相應對不能提供金融機構證明的(也只有向金融機構借款才可以提供金融機構證明)，如房地產開發企業向社會融資以及向其他非金融機構和個人的借款，由于不能提供金融機構證明，對發生的利息支出的扣除，《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)文作出了明確的規定：財務費用中的利息支出凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除；對房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用據實扣除和比例扣除兩種辦法。另外，國稅函[2010]220號文還明確規定：對房地產開發企業全部使用自有資金，沒有利息支出的，仍然可以按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除。
需要說明的是，土地增值稅政策中規定的“財務費用”中的利息支出是否不包括應計入“開發成本――間接費用”中的利息支出?要濾清這一問題，還需要從土地增值稅政策的出臺與當初的企業會計制度規定聯系起來理解。原會計制度以及原企業會計準則規定：需要借款費用資本化的并不包括房地產開發企業作為存貨管理的商品房。即當初房地產開發企業對為開發商品房而發生的借款費用一律計入“財務費用”科目。所以，土地增值稅政策出臺時，順應當時的企業會計制度的規定，土地增值稅政策表述為“財務費用”中的利息支出允許依法據實扣除。而現行的企業會計準則規定：對需要相當長時間的購建或者生產才能達到可使用或者可銷售狀態的存貨、投資性房地產等而借入的資金所發生的借款費用應當予以資本化。因此，房地產企業借款費用予以資本化是土地增值稅政策出臺之后的變化，但作為稅收政策并非是隨著會計政策的變化而變化。房地產開發企業所發生的借款利息支出計入“開發費用――間接費用”的，在計算土地增值稅時，要從“開發成本――間接費用”中剔除，并單獨計算扣除。并且國稅函[2010]220號文也已明確指出：“土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”
除利息支出外的借款費用如何進行土地增值稅扣除?根據現行企業會計準則的規定，應當予以資本化的借款費用以及按規定因計入財務費用的借款費用并不僅僅是指銀行利息支出，還包括折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。而土地增值稅規定的借款費用扣除中，僅限于利息支出，并且限定能夠提供金融機構證明的，允許按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額據實扣除。在原會計制度中，企業對外借款發生的折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等應當計人“財務費用”科目，所以，對借款費用中除利息支出外的其他借款費用不允許扣除。另外，對尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入以及進行暫時性投資取得的投資收益，也應從允許扣除的利息支出中扣除。
另據《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第八條第二款規定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許稅前扣除。而在會計處理上，對超過貸款期限的利息部分應當予以資本化；對企業借款逾期未還銀行收取的罰息，應當計入“營業外支出”。相應地電不能稅前扣除。
