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房地產開發企業規章制度范文1
關鍵詞：房地產開發企業；成本管理
中圖分類號：F27文獻標識碼：A
隨著全球經濟危機的影響，房地產市場的激烈競爭加劇，房地產開發企業進行成本控制的重要性越發顯現。在土地成本一定的情況下，企業只有盡可能節省項目建造成本、籌資成本及銷售費用，給利潤騰出上升的空間，才能夠有利于企業更好地參與市場競爭。因此，對房地產開發企業的成本管理進行研究對于房地產開發企業能否生存發展具有重要的意義。
一、房地產開發成本的主要內容
房地產開發企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成。
1、房地產開發成本。主要包括以下六方面的內容：
(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費。主要包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”發生的費用。
(3)建筑安裝工程費。是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。
(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。
(6)開發問接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。
2、房地產開發費用。房地產開發費用是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用。是指房地產開發公司的行政管理部門為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。
(2)銷售費用。是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。
(3)財務費用。是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。
3、房地產開發稅金。房地產開發稅金是指房地產開發企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。
二、影響房地產開發企業成本管理成效的主要因素
通過對房地產開發成本的簡要概述，結合我國的實際情況，我們認為影響房地產開發企業成本管理成效的因素主要有以下幾個：
1、國家的宏觀政策
(1)金融政策。金融政策是政府調節房地產市場經常運用的手段。比如，2007年央行六次調整存款準備金率，雖然每次調整幅度都不大，但對房地產發展產生相當大的影響。對利率和準備金的調整，對于開發商和購房者都有影響。金融調控使部分開發商資金從緊，部分經營能力弱的房地產開發企業必然會從市場中退出。利率上升，對于投資型的購房者影響較大。加息會使得房地產開發商資金成本明顯增加。
(2)稅收政策。土地使用稅在一定程度上增加了開發商的成本支出。營業稅和加、減息對房地產投資造成一定的影響。土地增值稅，可以使開發商從土地中的獲利通過稅收的方式再回饋給購房者，從而影響房地產開發項目的成本。
(3)土地政策。國家出臺的一系列土地政策，目的在于調整土地交易過程中不規范的利益關系，保護耕地，有效利用土地，并且規范房地產行業的土地市場運作，起到引導和指導作用。土地嚴控措施的出臺，將會對土地市場有一定影響。規范土地運作。項目的開發時間受到限制，必須在2年內啟動，在時間上給項目的開發增加了壓力，進而間接提高了工程建設成本。
2、缺乏規范的成本管理制度和體系。成本管理在房地產開發企業中占非常重要的地位，很多企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部～直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等。
3、項目實施中是否實行全過程、全方位的成本管理
(1)不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產開發企業成本控制重要的一個階段。雖然決策階段發生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。
(2)不重視或輕視設計階段的成本控制。設計階段是房地產項目成本控制的最關鍵、最重要的階段，設計方案將直接影響到投資的規模及建設周期，大的節省和浪費均出現在這一價段。然而，開發商卻只重視施工階段的成本控制，不重視或輕視設計階段的成本控制對房地產開發成本的影響。
(3)招標投標沒有徹底、深入的執行。建設工程實行招投標，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現象的產生。但據統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60％，招投標工作推進不理想。
三、房地產開發企業成本管理措施
1、建立有效的成本管理構架及運營模式。房地產開發企業應根據企業的自身發展進程及所處的階段建立相應的成本組織構架及運營模式，在組織結構的設計上盡可能使流程的關鍵環節由專業部門、專業崗位完成，盡量減少組織構架，減少管理層級，提升管理的績效。企業應該根據自身情況，選擇合適的經營模式。當企業處于單項項目開發階段時，公司從成本管理上考慮應采用職能制運營模式：當企業處于同城多項目開發階段時，可采用矩陣制運營模式，以提高成本管理績效：當企業在異地開發項目時，可采用項目公司制運營模式，成立項目法人，組建項目公司，按分公司組織構架方式組建，同時成本管理組織構架應按企業的發展相應階段設立。
2、建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發企業應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發的目標成本，作為項目開發的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書，將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業的指導指標。
成本管理部門負責成本責任管理制度的制定、修改、指導、解釋與檢查落實，按項目開發周期編制成月報，通報各責任部門當月本項目責任成本執行情況、動態
成本的變動情況，對超目標成本的責任部門提出成本預警，當動態成本與目標成本發生差異時須分析產生差異的原因，并根據情況修訂目標成本，防止目標成本失控。
房地產項目竣工后，企業內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。
3、項目實施中對成本進行全過程、全方位的管理。在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，應做好項目可行性研究工作。認真分析各種市場、技術、經濟、社會和環境因素，做好項目的成本費用估算、投資及效益的測算，了解金融環境、稅收環境及其影響，做好投資風險的評估并制定相應的對策。對建設項目進行綜合評價。
科學合理的技術、經濟設計，可以降低工程造價5％～10％、甚至更多。因而，房地產開發企業應積極參與到整個設計過程，使設計單位充分理解開發企業的意圖，認清設計要解決的根本問題，使設計能夠在安全、功能、標準和經濟等方面達到完美的結合。
在招投標過程中，一方面要事先了解材料和施工市場的基本行情，編制合理的標底，盡量采用固定總價和固定單價，從而做到事前控制成本，避免后期糾紛；另一方面要注意辨別投標單位的有效性，真正做到公開、公正、公平，保證招投標效果。
施工過程就是協調各專業單位有序工作的過程，必須制定切合實際的、詳細的工程進度表，并嚴格執行。保證工程如期完工；另一方面，如因招投標和合同內容不明確而造成糾紛，房地產商要本著公平的原則及時予以解決。
項目的竣工結算是工程成本控制的最后一關，在此階段要建立結算的審核程序，一般是“監理－工程部－設計部－預算部－外審”。如果是委托咨詢機構結算，其程序為“監理－工程部－設計部－成本部－咨詢機構－成本部”?？⒐そY算結束后，項目成本控制要對所有的數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利狀況，為企業積累相關數據，為今后的項目測算提供依據。
4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是為成本控制提供行為規范，使成本控制有章可循。在項目開發過程中，應結合本公司的實際情況，在企業內部建立與成本管理相適應的公司管理規章制度。如《A同管理制度》、《招標管理制度》、《設計變更管理制度》、《現場簽證管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外還可以建立適當的監督機制和激勵機制，在項目開發進程中與成本控制有效地結合起來，保障成本管理工作的順利實施。
房地產開發企業規章制度范文2
關鍵詞：房地產開發企業會計核算問題對策
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地產開發單位和多數的企業一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發行為。房地產開發企業的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產企業的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發企業會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規章制度，同時要對房地產開發企業的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發企業會計核算的一些制度和政策。
1房地產開發企業會計核算制度的重要意義
房地產開發企業作為一個相對比較特殊的行業，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業，成本核算的環節也很多，所以會計核算領域如果出現了一些問題，房地產企業必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發企業盡快完善和健全會計核算的相關規章要求，加強對業務部門的預算考察，還要充分準備企業面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業會計核算模式有利的制度。
2當前地產企業會計核算中突出的問題
2.1目前指導房地產開發企業的會計制度不健全
因為現階段，我國的房地產開發行業仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發企業在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業的工作。但是，從當前的我國會計制度的規定來看，能夠指導和規范房地產開發企業的會計核算規定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發企業的會計核算制度進行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業的發展造成了一定的影響。
2.2房地產開發企業的收支管理不夠標準
房地產企業的收入標準始終沒有給出一個明確的規定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發企業應該重視交易的實質是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善
房地產開發企業的現金流動情況比較特殊。這主要表現在房地產開發企業的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現金流動情況應該以開發項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開發的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現金的流動情況。這就會導致現金的收支情況與一般企業有著很大的差別。
3房地產開發企業會計核算中的問題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產銷售應該符合的各種規定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業的標準進行的交易行為。專業標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內容
應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。
3.3會計科目要規范整齊
作為房地產開發企業應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監督檢查，要對房地產企業的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業的投資評估，這樣才會更好地對企業的經營狀況進行分析。加強對企業的財務核算分析能夠使企業更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業健康發展。
4結語
會計核算工作是所有企業工作中的核心工作，也是房地產開發企業的首要工作。根據相關行業的標準應該進行行業的統一規范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個企業之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發行業的會計核算體系。
參考文獻
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房地產開發企業規章制度范文3
（一）缺乏個人誠信機制
我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。
（二）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大
房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規?；l展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
（三）房地產的建造價格具有隱蔽性
各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。
二、加強房地產開發企業內部審計相關對策
（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度
1、建立符合企業特點的內部審計機構。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監事會領導的組織模式；（4）總裁/總經理領導的組織模式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發企業需根據自身特點及組織規模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優化原則，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重領導的組織模式，即在業務上向審計委員會報告業績，在行政上向經理層負責并報告工作。
2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規范的內部審計制度，來監督和保障內部審計工作的有效執行，不斷加強企業內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效提高企業資產收益率和經濟效益，實現房地產開發企業的健康發展。因此，房地產開發企業可以根據自身特點，參照《內部審計具體準則》、《內部審計基本準則》以及其他規定，建立適合企業自身的內部審計工作制度，規范企業的內部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內部審計工作的順利開展。
3、加強法制建設，完善相關法律法規。要想內部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規，國家有義務為房地產開發企業內部審計工作提供一個良好的法律環境。相關部門需進一步完善《內部審計準則》和《審計署關內部審計工作的規定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產開發企業的內部審計規章制度，最終使我國房地產開發企業內部審計達到規范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執行審計工作，以有效發揮內部審計職能，來制約企業中和違法行為的發生，減少企業風險。
（二）加強房地產開發企業內部控制環境建設
1、找準職能定位。內部審計的兩大基本職能是服務和監督，我國內部審計必須做到不放松任何其一。在市場經濟下房地產開發企業內部審計由“監督主導”型向“服務主導”型轉變離不開管理層觀念的轉變。為了順利轉型，需做到：在意識上要重視內部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉變，創新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內部審計轉型過程中原有的監督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發揮內審協會的作用，推進房地產開發企業內部審計順利轉型。
2、樹立風險意識，完善內部控制制度。風險在企業內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內部審計機構對企業的高風險區域應當進行經常性檢查，及時發現已經存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業面臨的風險。同時，內部控制并不只是生硬的規章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發生，形成健康的企業文化氛圍。
3、建立內部控制監督機構。內部控制監督機構必須要形式和實質上保持獨立。其中，形式上獨立是指監督人員應獨立于本單位的業務和管理人員，不能自己監督自己；實質上監督則是指在掌握相當數量的政策法規和內部規章制度基礎上實施稽核?；斯ぷ饕贫茖W、合理、統一的監督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業務和重要風險點。內部審計是內部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內部控制環境，必然對內部審計的有效開展提供良好環境基礎，才能有助于內部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質量，加速現代審計方法的變革。
（三）有效提高企業內部審計執行力
1、拓寬內部審計工作領域。在國際上，內部審計師已經從事包括財務檢查與審計、經營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內的綜合審計工作。而我國大多數房地產開發企業停留在財務收支審計，將內部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規范化建設，加強內部控制審計；突出戰略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業做出科學合理全面準確評價的要求，因此內部審計應由事后審計向事中、事前審計發展。要求內部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發展，參與經營決策、產品轉型、企業發展戰略等決策研究，利用審計掌握的企業內部信息，提出意見和建議，發揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內部審計的本質和作用，將內部審計滲透到企業的每個運轉環節和經營活動中去。
2、提高內部審計人員素質。內部審計人員素質是決定內部審計工作質量，保證內部審計作用充分發揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當的規定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內部審計崗位上，而應該吸納那些高素質，品質優秀的綜合性人才到內部審計隊伍當中?？梢詤⒄諊H內部審計協會的做法，建立注冊內部審計師資格考試制度，提高內部審計人員的就業門檻，優化內部審計隊伍的整體素質；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產、生產、經營、管理、經濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發現問題、解決問題、協調工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質，適應更高層次內部審計工作所提出的要求。
3、及時改進審計手段。房地產開發企業內部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現代科技手段運用于內部審計工作中的應用，實現審計手段創新。當前，房地產開發企業在生產管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統進行人力、物力、財力的配置與調度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉環節。但內部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內部審計技術。房地產開發企業可參照國外大型企業，引入計算機審計技術，建立財務數據倉庫，與ERP數據相連接，必要情況下可以開發適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調用掌握企業財務數據和經營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內部審計要求。
（四）結合企業自身特點展開審計工作
我國房地產業經過近20年的發展，真正的市場經濟序幕已經全面拉開，未來房地產行業的市場競爭將更加激烈，行業環境將更加嚴峻。建筑產品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內部審計加強全過程監督，因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構如造價師、評估師等進行鑒定。
三、小結
房地產開發企業規章制度范文4
（重慶潤鵬房地產開發有限公司，重慶 400039）
摘 要：我國房地產行業經歷了十年的高速發展，近一年來房地產行業面臨著調整，據統計部門公布的2014年10月份我國主要城市商品房價格變化情況來看，只有3個城市房價出現上漲，其余的城市房價出現下跌，其中一部分的城市商品房均價出現連續數月的下跌。房地產開發企業在這一背景下，項目的融資成本與風險更加突出。
關鍵詞 ：房地產；融資成本；風險分析
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2014）34-0147-02
收稿日期：2014-11-20
作者簡介：楊亞莉（1975-），女，漢族，重慶人，會計師，主要研究方向為房地產企業財務成本管理。
一、引言
房地產開發項目需要巨大的資金投入，由于房地產企業資金有效，開發項目需要從外部進行融資。我國由于資本市場不健全，房地產開發融資渠道較為單一，融資成本高。由于房地產行業的調整，企業的融資更加困難，融資的風險較為突出。今年以來，就有數家規模較大的房地產企業因資金鏈斷裂而出現倒閉。目前的情況下，房地產企業控制融資風險已經關系到企業的生存，尤其是中小型的房地產企業，筆者將圍繞房地產融資成本及風險這一問題進行探討。
二、房地產開發項目的融資成本與風險分析
（一）房地產開發項目融資成本較高
由于我國的資本市場不健全，企業的融資渠道狹窄，導致融資成本較高。目前房地產開發項目主要的融資方式是銀行貸款和民間借貸，銀行貸款相比民間借貸成本要低很多，但是在房地產市場逐漸下行的趨勢下，銀行對于房地產開發企業貸款的額度有所收緊，尤其是一些規模較小的房地產開發企業，從銀行貸款的難度逐漸加大。民間借貸雖然手續簡便，但是融資的成本很好，至少10%的利率，一些地方甚至出現20%、30%的借款利率，對于房地產開發企業來說，融資的成本巨大。一旦出現資金緊張，無法按時還款，很可能導致公司資金鏈斷裂，出現破產，今年就有數家因民間借貸出現資金鏈斷裂而破產的房地產企業。
對于銀行貸款的成本，貸款利率通常由央行決定，央行采用貨幣政策通過對利率的調整，對宏觀經濟進行調控，最近一次的利率調整中，央行下調了貸款利率，對于房地產市場是一大利好。但是市場上利率的變動可能會導致房地產開發企業遭受到損失，主要表現在對房地產開發企業借款的成本上，通常房地產開發企業需要向銀行借取大量的資金用于房地產的開發，而借款的成本受到利率的影響，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業的融資成本，在行業整體低迷的情況下，房地產開發企業將面臨較大的風險。
（二）融資渠道單一，對銀行貸款過度依賴
融資渠道單一已經是我國企業面臨的普遍問題，中小企業、房地產開發企業都面臨著融資渠道單一的問題。目前房地產開發企業在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產開發企業在資本市場上難以獲得資金，造成房地產開發企業融資渠道十分的狹窄。通常企業的融資渠道可以分為三類，即借款、發行債券、股權融資，在健全的資本市場中，三種融資方式都較為普遍，企業的融資渠道也較為廣泛，但是在我國的市場中，房地產開發企業難以發現債券，股權融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業的現金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產開發企業的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產開發企業將難以獲得貸款，職能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產開發企業的年凈利率，造成還款壓力巨大。企業的貸款雖然只占據15%左右，但是自籌資金中很大一部份是民間借貸或者其他私人借貸。如果把國內貸款和自籌資金合并，那么通過借款融資的比例將在55%左右。對于一家企業來說，借款比例過高將帶來較大的財務風險。一家企業的融資應該是貸款、債券和股權融資相結合。在股權融資方面，歐美一些發達國家有較為發達的房地產開發企業機構，能夠對發展前景較好的企業進行投資，從而持有房地產開發企業的股權，幫助企業發展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分房地產開發企業都投向了成熟型的企業，在這些企業的上市前夕進行投資，發展規模小的企業很難獲得房地產開發企業，造成房地產開發企業難以通過股權進行融資?？偠灾康禺a開發企業對銀行貸款依賴度過高，伴隨著潛在的財務風險。
（三）融資風險管理機制不健全
由于我國的房地產市場過去處于粗放式經營管理中，對融資風險的管理不夠重視，融資風險管理機制不健全，導致融資風險較高。由于房地產開發項目管理者過于重視項目的擴張，為了籌集更多的資金，對融資風險的認識不足。這就直接的導致財務部門融資風險的預警機制不健全，無法有效的識別和預防融資風險。很多的房地產開發企業沒有建立完整的風險識別、應對機制。良好的風險防范機制能夠及時的識別融資風險，進而有效的進行應對，如果風險預警機制不健全或者缺失，將無法識別和應對融資風險，可能會為房地產開發企業帶來巨大的經濟損失。
目前我國的房地產企業融資風險管理不健全的原因有如下幾點，首先，風險管理程序不規范，缺乏專門的分析部門和專業素質過硬的人才。其次，在整個宏觀層面上看，房地產融資方面的相關法律法規缺失，通常是采取行政干預措施對融資進行管理，缺乏明晰的法律法規作為依據，增大了融資風險。最后，房地產開發企業自身的建設不到位，過于重視營業銷售，而忽視了企業自身經營管理建設，導致內部管理較為松散，沒有完整、可行的風險管理運行機制。
（四）融資結構不合理，還款壓力大
根據融資優序理論，企業的融資順序應該是債務融資、股權融資，在債務融資中需要合理的安排短期債務和長期債務的比例。短期債務的比例過高，房地產開發項目的還款壓力很大，一旦資金緊張無法按時還款，將面臨較大的財務風險；短期債務比例過低，雖然短期的還款壓力較小，但是一旦出現降息等寬松貨幣政策，企業的資金成本相對增加，如最近央行的降息措施，就降低了企業的貸款成本。房地產開發項目短期融資比例過大，和企業在進行融資機構規劃有著密切的關系。由于融資渠道單一，企業發行債券或者進行股權融資十分困難，尤其是對于中小型房地產開發企業來說。而貸款融資通常時間較短，甚至最短的只有幾個月，一項房地產開發項目的周期較長，面對著如此短暫的還款期限，企業的融資風險顯露無疑。
三、房地產開發項目控制融資風險建議
（一）引入多元化融資渠道，降低融資成本
由于融資渠道過于狹窄，不僅嚴重的影響了房地產開發企業的發展，還增加了房地產開發項目的融資風險，因此，需要積極的拓寬融資渠道，引入多元化的融資渠道。房地產開發企業首先要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力能，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資，股權融資雖然是較為快速的方式，但是股權融資面臨著企業估值、控制權等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業控制內部管理出現混亂。隨著國家對擔保行業的日益重視，房地產開發企業還可以嘗試進行擔保融資，通過擔保機構，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產開發企業短期的資金困境?？傊ㄟ^多元化的融資方式，拓寬融資渠道，建設對商業銀行的過度依賴，降低企業的融資風險。
（二）健全內部控制體系，降低融資風險
內部控制在企業的融資風險管理中有著十分重要的作用，因此，需要健全企業的內部控制體系，從而降低融資帶來的風險。健全房地產開發企業內部會計控制和管理控制制度，公司的內部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監督這三方面進行，首先，房地產開發企業需要建立一套嚴格的內控規章制度，借鑒國際上通用的COSO框架，設計內部控制架構，然后結合我國的相關法律法規，如《企業預算管理暫行辦法》、《企業資金授權審批管理辦法》等，建立系統性的內部控制制度。在房地產開發企業融資管理中，要合理設置職能部門，明確各部門的職責，建立完善的財務控制和職能分離體系，杜絕為謀私利而損害企業利益的情形出現。因此，要充分考慮房地產開發企業內部不兼容職務以及相互分離的制衡要求，形成內部相互制約、相互監督的格局，通過這一措施降低房地產開發項目中的融資風險。
（三）合理規劃融資結構，減少還款壓力
依照相關的融資理論以及我國房地產項目的相關數據，房地產開發項目要合理的規劃融資結構，適當的降低銀行貸款、民間借貸的比例，擴張股權融資的比重。由于我國企業債券的發行要求十分嚴格，企業債券市場處于起步階段。股權融資是比較理想的融資渠道之一。目前很多的房地產開發企業股權融資的比重還很低，只有很少一部分的大型房地產企業上市融資，因此，可以考慮加大引入外部投資者的比例，分攤企業的經營風險。房地產產業投資基金是另外一個較為合適的融資選擇，房地產投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設立是專門用于房地產開發項目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產領域。通過這一基金的設立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產的融資，也便利了中小投資者。房地產投資基金可以獲得較高的規模效益，從而促進房地產市場的持續發展。目前該基金在一些發達國家較為普遍，在我國還處于發展階段，隨著市場的逐漸健全，這一基金的規模也將逐漸壯大。通過引入不同領域的金額，降低企業的短期借款比例，不僅可以減少還款壓力，還可以分散企業的經營風險。
（四）加強項目前期調研，慎重選擇開發項目
在市場部景氣的情況下，房地產項目的選擇顯得十分重要，這就要求房地產開發企業在項目投資的前期，加強市場調研，選擇市場前景好的項目進行投資，避免盲目投資建出現滯銷或者爛尾樓的現象。為此，房地產開發企業要針對項目當地的經濟發展水平、項目所處的地段、市場競爭情況等進行詳細的分析，運用科學的手段對外部環境進行準確的事前調研。如果有較不利于項目開發的因素，就業考慮項目的可行性，慎重的投資開發。
四、結束語
房地產融資成本與風險關系到房地產企業的發展，甚至直接影響到企業的生存，基于我國房地產行業的現狀，需要高度重視融資風險管理。這就要求房地產開發項目通過引入多元化的融資渠道，加強內部控制等方式來控制融資成本，降低融資風險。
參考文獻：
[1] 張列.房地產開發項目的融資成本及風險分析[J].行政事業資產與財務，2014，（23）.
房地產開發企業規章制度范文5
[關鍵詞] 投資控股架構 單層控股 多層控股 境內控股 境外控股
從不同的角度出發,投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構,本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題,協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境內控股
1.優勢
(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關法規規定
內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業所得稅;(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短;(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅;(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。
第二、境外控股
1.優勢
(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。
境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。
4.相關法規規定
(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案。(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定);(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定;(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅;(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響;(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構層次劃分
按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。
第一、單層控股
1.優勢
(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。
第二、多層控股
1.優勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。
三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析
1.境內控股且單層控股
(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。
2.境內控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:①相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;②若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻:
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[3]商務部:《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號
[4]國家外匯管理局綜合司:《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》.匯綜發[2007]130號
房地產開發企業規章制度范文6
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度,還應該結合企業的實際情況、行業特點,建立和健全企業的規章制度,加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對于建設一個現代的多功能小區,其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產開發企業在確定成本核算對象時,應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發項目,應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類,對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施,應單設成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等?？梢钥陀^地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定:開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合并;對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。超級秘書網
4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對于單一的房地產項目由于成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜,成本核算對象比較細化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進行分配,而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算,然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如:大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用;土地征用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細科目中分細目歸集,每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發生的費用,在分配時無需按細目分攤,若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤;對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項,應直接進入成本項目歸集,并及時取得發票;對于工程決算后欠付的款項應按標準預提,包括應付未付的商品房維修基金等。
