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房地產相關金融政策范文1
（武昌工學院 湖北 武漢 430065）
摘 要：隨著房地產價格不斷上漲，房屋價格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責任。目前我國實行的是商品房與保障房并存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價連年上升，遏制房價過快上漲也成為了國家治理房地產市場的重點所在。因此在理解分析房地產價格構成、房地產價格上漲成因及遏制房地產價格上漲提出了相關對策。
關鍵詞 ：房地產；房地產價格；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015
1 房地產價格上漲原因
房地產產業作為國民經濟發展總基礎產業、先導產業和支柱產業，具有產業鏈長、關聯度大、帶動性強的特點，不僅以其自身發展直接促進經濟增長，還能有效帶動相關產業的發展。在我國現階段主要以商品房為主且房價偏高的房地產市場，有哪些因素造成我國房地產現狀，將從多方面進行分析。
1．1 房地產價格及供求理論解析
1．1．1 房地產價格構成
土地取得成本是房地產價格構成中相當大的一部分，其變動性強，不可控因素多。我國土地所有權時歸國家或集體，土地其有不可移動性、稀缺性等自然、經濟和社會屬性。房產是地上附屬物，地價與房價互為因果，需求大于供給時，房價與地價成正相關關系，地價高則房價高。同時，房價在一定程度上也影響地價，地價被預期房價左右，需求旺盛的條件下，地價漲勢也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場交易中，更多的是被賦予了經濟價值，成為地方財政的重要來源之一。
開發成本是房地產價格構成的基本部分，主要包括房屋建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。開發成本作為房價的內在因素，在近年來建筑材料如鋼筋、水泥上漲，人工費用上漲等情況下，直接促使房屋開發成本的增加，也在一定程度上推動了房價。
管理和銷售費用也可以說是房價影響的一個因素，這兩項費用主要包括現場管理、日常管理費用和一些不可預知的費用。現行稅費體制對調控房地產價格有著重要作用，稅費改革有利于促進房地產價格后場合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對在現行房價影響也是越來越凸顯，我國房地產開發資金來源有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對房地產開發影響是相當大的。
利潤對房價的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數據或研究證明房地產產業是一個暴利產業，但可以看到房價在快漲和猛跌中就可以看出開發利潤是存在很大空間的。在全社會要求房價下降的形勢下，怎樣體現利潤為低房價做出貢獻，這就要提高房地產企業的社會責任感，加強價格審核監管。通過工程的費用可以清晰的看到各部分的費用構成（見表1）。
1．1．2 房地產供求理論
供求關系是指在商品經濟的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系，供求關系是價值規律的表現形式之一。
房地產價格需求是指消費者這特定的時間、特定的價格所愿意且有能力購買該房地產價格的數量。大致可以把房地產需求歸為4類：消費性需求、投資性需求、投機性需求、盲目性需求。
住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關保障，這是我國解決住房問題的綱領性思路。這也就注定了房地產市場不完全是由供求關系，價值規律來調節。供求關系能發揮到一定基礎性作用，可不能簡單的說明供求關系決定我國房地產價格。
2 房地產市場分析
我國房地產資金來源只要有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應對金融危機，2008年下半年以來，國家加大宏觀調控政策，實施了一系列刺激經濟發展的措施。4萬億投資規模帶動地方資金，加上寬松的貨幣政策下銀行信貸規模加速擴張，2009年和2010年兩年工投放信貸16．5萬億元。房地產市場在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點成為我國的一大投資熱點，在大量資金暫時還沒找到很好的投資渠道時，就使資金更加青睞房產，在我國剛性需求下，大量資金的涌入是會進一步推動房價。
2．1 資金、金融因素
金融政策與房地產市場有密切關系，對我國房地產市場的發展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對房地產市場有著一種調整的作用?？v觀1998年至今我國房地產相關金融政策，金融政策也是在不斷地調整，從開始支持鼓勵的金融政策、趨緊的金融政策到寬松的金融政策再到現在嚴厲的金融政策，金融政策的幾經變化也是對房地產調節有著不小的作用。1988年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步確定了深化城鎮住房制度改革目標：停止住房實物分配，逐步實行分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。同年，央行出臺了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，總體上這段時間金融政策對房地產市場是支持的，支持經濟適用房信貸，鼓勵開展個人住房公積金貸款，降低個人住房公積金貸款利率等等。2003年開始實行了一段趨緊的金融政策，包括對企業，對購房者。在2003年《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中就明確規定：房地產企業申請貸款的自由資金不低于開發項目總投資的30％；對購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執行優惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產投資及投機行為。從2008年開始，由于受到國際金融危機和出口下降影響，有開始對房地產實行寬松的金融政策。①刺激住房消費的寬松貨幣政策，2008年就提出保持房地產市場穩定，切實防范金融風險，并開始降息及下調存款準備金率；②刺激購房消費的積極財政政策，加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策等。近年隨著房價的飆漲，為防止房地產泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴厲了起來。
2．2 投資因素
這幾年可以看到一種現象，很多企業在投資本行業的同時也是熱衷于涉足房地產市場，從全國“房地產熱”這種現象最少可以看出兩點：①房地產市場的確是一個盈利性非常大的行業，雖然房地產市場投資量大，收益回報周期較長，可房地產市場最后能得到的利潤空間是相當大的，特別是在當今我國房地產市場火熱時期，供不應求；②可以看出我國可投資熱點相對較少，這也促使大量閑置資金沒有得到很好的溶解，當今物價上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更愿意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場供應缺少的情況下更是加劇了供應緊張局面，這也在一定程度上推動了房地產價格上漲。
2．3 土地因素
房地產開發費用構成中有很大一部分是用于購買土地，可以說土地價格在一定程度上確定著房地產價格。
土地開發費用包括多方面，理論計算：新開發土地價格＝（土地取得費＋土地開發費＋相關稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正系數。農村土地取得費＋土地補償費＋安置補償費＋地上附著物及青苗補償費；舊城改造中城市土地取得費＝城市土地使用費＋拆遷安置補償費。
我國房地產企業土地方式是必須通過招標、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20％～50％，并有進一步上身趨勢，可以看出土地在房地產開發中式占有相當大分量的。土地稀缺、土地供應量不足是我國房地產市場的一個客觀現狀。
2．4 制度因素
2．4．1 房產稅存在問題
我國的房地產稅主要問題是有幾個方面：①租稅費界定不清，相互錯位，難以發揮土地稅種的調控作用，以稅代租、以費代稅、稅費并存；②地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。如現行的房產稅，內外政策不統一，不利于內外資企業的公平競爭；按房產原值扣除一定比例后的余值征收規定弊端日益突出，近年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房偏輕，起不到稅收杠桿應有的調控作用；③規范的房產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有5個。而其中城鎮土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規范的土地稅種，其征收目的是調整土地級差收益，然而稅率過低。
2．4．2 商品房預售制度缺陷
社會中介機構的缺位是這一缺陷產生的首要原因，商品房預售制度在運行過程中缺少律師事務所等社會中介機構的參與。律師事務所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現；同時由于律師事務所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設上，杜絕爛尾樓的出現。由于將房地產商整個履約行為置于律師事務所的監管下，避免了那種更改規劃，虛假承諾或承諾不兌現的情況。
登記備案機構的不統一和政府相關部門之間信息的不公開、不對稱是產生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個統一的不動產登記制度和機構，導致了個機構之間的登記信息不對稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準確的了解所購房屋的真實情況，使個別不誠信的房地產商有了可乘之機， 如將已經進行了在建工程抵押的房屋進行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權人和利益。因為政府部門的有關信息并不公開， 導致了購房者在購買時并不能真正知曉所購房的全部情況， 所產生了房屋預售過程中的虛假承諾和承諾不兌現等欺騙現象。
參考文獻
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房地產相關金融政策范文2
關鍵詞：房地產；金融調控；效果
一、研究的背景和意義
金融危機爆發以來，全世界范圍內各種資產價格都經歷了較大幅度的下降，經濟遭受到了劇烈沖擊。我國經濟各行業也受到了嚴重影響，但房地產業卻是一個例外，2009年無論房價還是成交量都有較大幅度的增長，整個市場呈現量價齊升的景象。有學者認為是剛性需求支撐了房價的上漲，也有學者認為是政府的政策對房價起到了推波助瀾的作用。但不可否認的是，中國房地產市場價格過高，其上漲速度遠遠超過了人們收入增長的速度，大部分中低收入家庭難以通過市場途徑解決住房問題，而且房地產市場還存在土地的開發和使用不規范，房地產開發規模過大，投資結構不合理，房地產投機買賣行為盛行等一系列問題，這也引起了政府、學者和民眾等各個階層的廣泛關注。房地產業因具有強烈的外部性，為規范房地產市場運行，促進其健康、持續、穩定的發展，國家隊房地產市場進行過多次調控，從“國八條”、“國六條”到“國四條”，莫不顯示了政府對房地產市場調控的決心，也對房地產市場發展產生了重要影響。最近又對房地產市場頒布了新的調控政策（“國十條”）,其力度前所未有，其調控的效果還有待于時間的檢驗。作為重要調控工具之一的金融政策，其歷次對房地產市場的調控效果如何，這引起了筆者的強烈興趣，如何保證金融政策宏觀調控的效果，既促進房地產市場的健康平穩發展，又能讓廣大老百姓“居者有其屋”，這既是實踐中重大的現實問題，又是需要深入研究的理論問題。
二、當前我國房地產市場的發展
房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業，房地產業的發展能帶動建材業、建筑業、裝修業物業管理、服務業等60多個相關產業的發展，對國民經濟具有明顯的促進作用，在繁榮經濟、增加財政收入和解決就業等方面發揮著巨大作用。同時，由于我國房地產企業普遍實行高負債經營，尤其是銀行存款，金融系統介入房地產活動已經達到很深的程度，但房地產金融風險的防范能力和水平都有待提高。因此，從金融政策視角來研究房地產市場可持續發展的因素和政策選擇，具有重要意義，主要體現在以下幾個方面：一是為央行制定貨幣政策、強化對房地產市場的宏觀調控起指導作用；二是有利于房地產市場的持續、健康、穩定發展，避免房地產市場的大起大落；三是可以為房地產供需雙方即開發商和消費者提供分析工具，幫助其進行正確決策。此外，還可以幫助金融機構、市場中介組織等其他市場參與者認清房地產市場的本質及行情，做出合理的決策。
十多年來，我國房地產市場發展取得了很大成就，房地產市場日趨成熟。但總體上來看，我國房地產市場基本呈現非均衡發展的態勢，這既包括總量上的非均衡，也包括結構上的非均衡。
房地產市場總量的非均衡一般表現為潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時存在，或稱短缺與過剩同時并存。
首先，我國住宅市場的潛在需求巨大?，F在我國處在承載化和工業化的加速期，潛在的住房需求與居民的支付能力逐步提高。另外，我國消費結構升級也帶來住宅市場潛在的巨大需求。國際經驗表明，恩格爾系數下降至0.4-0.5之間時，住宅消費比重將增加至18%左右。目前，我國城鎮居民的恩格爾系數從1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,這說明居民消費的重點已經轉向住宅、教育等方面。消費結構的升級將大幅提高居民住宅的消費比例，增加住宅消費需求總量。有關統計資料表明，到2009年，我國城市居民人均住宅建筑面積已達到22.8平方米，但是和發達國家相比，我國城市居民目前的住房水平還很低。
其次，我國住宅有效需求不足和大量商品房空置的問題。上面的分析表明，我國住宅市場的發展前景是非常好的，市場中現身和潛在的購買者在今后數年內仍將維持一個龐大的隊伍。然而，近幾年住宅市場繁榮的表象下仍掩蓋不了一個不爭的事實，即大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在。一方面新樓盤不斷開工，商品房供應持續增加，大量樓盤空置；另一方面是大多數的中低收入群體買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，這說明我國城鎮居民住宅實際需求水平不高。居民實際需求水平不高，這主要體現在居高不下的商品房空置率和居民住房現狀的不盡如人意。發展前景只反映了市場的潛在需求，大量閑置的住宅商品表明潛在的市場需求并沒有向人們所預期的那樣轉化為現實的購買需求。
我國的商品房空置量高早已是一個公認的事實，如下表所示。我國每年的商品房空置面積的絕對數是相當大的，年均在7000萬平米以上。
三、我國房地產市場金融調控政策取得的成效
房改以來我國房地產金融調控政策對房地產市場的影響是全方位的。在多次金融調控政策的監督和指導下，房地產市場得到了快速發展，對國民經濟的健康、可持續發展做出了積極貢獻。2004～2007年房地產行業對GDP的貢獻近幾年一直穩定在15%以上， 即使不再考慮上述統計和計算方法的漏出項， 房地產行業已成為國民經濟的絕對支柱產業。在財政收入方面， 僅土地出讓金和土地相關稅收兩項在2006年占地方財政收入的比例已達到37.32%，成為地方政府最主要的收入來源。(但同時也要看到，作為近年來調控的主要目標――房地產價格，其快速上漲的勢頭并沒有得到有效緩解。特別是2006年以后，房地產市場金融調控政策出臺的頻率越來越快，調控的力度也越來越大，如2007年，人民銀行10次提高存款準備金率、6次加息，雖然房價漲幅趨緩，但就絕對額來看，房地產價格上升幅度還是很大的。據有關數據顯示，2007年四季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲102%。到2008年6月，房屋銷售價格繼續較快上漲，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。因此，從總體上看, 我國房地產金融調控政策雖然使房地產市場取得了較大發展,較好甚至是超額完成了其經濟功能，但在其社會屬性方面，房地產市場金融調控政策的效果還不盡人意。
四、我國房地產市場金融調控存在的問題
（一）調控中對房地產市場的區域性差異重視不夠。中國經濟格局呈現一定的區域性，房地產市場是中國經濟的重要組成部分，也呈現一定的區域差異。但房地產市場金融調控政策大多是全國性的，往往是調控政策一出臺，各地紛紛落實。沒有充分調動各地方政府根據當地實際進行自主調節的積極性，忽視了各地房地產市場的復雜性和差異性。
（二）某些金融政策調控手段影響面過大而力度略顯不足，易對整個宏觀經濟形勢產生不利影響。如2004年4月人民銀行提高存款準備金率0.5個百分點，10月又調高金融機構存款準備金率0.27%，并在年內二度擴大金融機構貸款利率浮動區間。這些措施對抑制房地產市場的過熱有一定影響，但相對房地產市場的高額利潤，這些影響顯得微不足道，并沒有抑制住房地產市場投資過熱的勢頭。相反，由于資金成本的提高和貨幣供給的減少，使得其他行業市場萎縮和企業負擔加重，對經濟的整體影響過大。
（三）在對待市場不同需求上，制度設計仍顯不夠完善。為給房地產市場降溫，國家通過提高購房的成本和門檻來抑制投機、投資需求，如多次針對住房貸款加息，并取消相應優惠利率等，這些措施都體現了金融政策的靈活運用和有區別地對待房地產市場的不同需求。但就實施效果來看，似乎不太理想。房地產市場上的投機者或投資者，其資金實力都比較雄厚，貸款成數的降低和利息支出的增加在高額的收益面前顯得微不足道，并不能使市場的投機行為有所收斂。另一方面對普通購房者而言，對政策的敏感性比較強，實現購房或改善住房的難度加大。
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房地產相關金融政策范文3
[關鍵詞]弱勢群體；住房；政策
[中圖分類號]F20
[文獻標識碼]A
[文章編號]1672-2426(2009)08-0028-02
在住房已經不僅僅是滿足人們的居住需要，甚至成為財富的重要象征的今天，那些買不起和租不起房子的城市弱勢群體，當屬缺乏財富獲取和積累能力的群體，或者說正是由于這種能力的缺乏才導致他們的低收入，因而才不具有住房的可支付能力。但是也不能不看到，與住房密切相關的某些政策的偏差、不到位乃至缺失，也是導致城市弱勢群體住房困難的重要因素。
一、產業發展政策
房地產業的發展政策是從產業性質出發確立的保證房地產業健康發展的戰略方針及措施。但是由于近些年來對于房地產業的性質及其定位缺乏準確的認識和把握，并存在著一定的搖擺性，因此房地產業的發展政策也始終處于“鼓勵”與“限制”之間的搖擺不定態勢，從而直接影響了房地產業的健康穩定可持續發展。
迄今為止，我國尚未形成完整的房地產業發展政策，這不能不說是一個缺憾。而我國房地產業在政策層面上存在的最大問題和缺憾，就是忽視房地產業的民生性質，缺少促進社會和諧與公平正義的政策導向。國外許多國家的政府為了解決弱勢群體住房困難問題，都制定了相應政策來約束乃至鼓勵房地產企業為弱勢群體提供住房。例如在美國，政府不僅通過稅賦減免、信貸優惠等政策，鼓勵房地產企業開發弱勢群體能夠買得起的普通商品房，而且還通過一系列政策鼓勵房地產企業或私人機構為弱勢群體提供他們能夠付得起房租的出租房。但在我國，不但缺少這種為弱勢群體提供住房的產業發展政策，相反某些政策本身所傷害的恰恰又都是弱勢群體的利益，讓他們愈加陷入住房困難的窘境。例如，許多城市為了促進商品房的銷售，出臺了買房送戶口的政策；再如，為應對2008年國際金融危機帶來的房屋滯銷，有些城市出臺了對購房者實行政府送補貼的政策。購房送戶口的政策增加了住房的含金量，房價自然沒有不漲的道理；購房送補貼的政策實際上是變相的“托市”，為的是不讓房價跌下來。推動房價上漲、阻止房價下跌，這兩項政策所起到的作用都不利于弱勢群體。其實仔細分析起來，這樣的產業發展政策不但不利于解決弱勢群體的住房問題，而且也不利于房地產業自身的健康發展，甚至會帶來災難性后果。因為推動房價上漲勢必會助長房地產泡沫，而在危機當中阻止房價下跌又將延緩產業調整和泡沫釋放，這些政策作用的結果必然會讓房地產泡沫越積越大。而一旦泡沫破滅，風險集中釋放，一場由房地產引發的危機也就在所難免。遠的不說，1998年的東亞金融危機和2008年由美國次貸危機引發的金融危機，都與房地產泡沫有著直接關系。
近些年來，社會對于房地產業的指責，例如“嫌貧愛富”、“暴利掠奪”、“納稅侏儒”、“挾持國民經濟”、“圈錢圈地”等，盡管與房地產企業本身的不成熟和社會責任缺失有關，但是決不應將其歸結為產業之“惡”，從根本上說還是產業發展政策殘缺不全、產業定位不清、政策不明，以及房地產業發展戰略迷失所致。所以，弄清房地產業的基本定位，在此基礎上形成包括企業規模起點、工藝設備提高、房屋節能標準、外資進入限制，以及保障和改善人民群眾居住需求等一系列相關的產業發展政策體系，已成為房地產業健康發展和解決群眾住房問題的迫切需要。
二、財政金融政策
在以貨幣交換為基礎的經濟形態中，任何產業的發展都離不開一定的資金，房地產業作為資金密集型產業尤其需要資金支持。而無論是財政政策還是金融政策都可以從資金層面對房地產業施加影響，使其朝著既定的目標或方向發展。然而，由于政策取向的偏差以及政策本身的缺位，目前在我國，與百姓住房密切相關的財政政策和金融政策并未能充分發揮其應有的積極作用，反而讓房地產業的發展偏離了民生軌跡，并進一步擴大了社會差距。
在2009年的全國兩會上，一份由“全國工商聯”署名的《我國房價何以居高不下》的發言，引起了業內外的廣泛關注。這份發言稿是由“全國工商聯房地產商會”于2008年7月至10月用了3個月時間，在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市，選取62個不同規模和不同所有制的房地產開發企業的81個項目，進行深入調查和分析研究后撰寫而成的。它對于莫衷一是的房地產成本給出了四個方面的數據：一是開發企業直接成本主要為土地成本，占52.8％；二是開發項目總費用支出中，流向政府(土地成本+稅收)的占49.2％；三是開發項目總銷售收入中流向政府的份額占37.36％；四是除土地成本支出外，房地產企業稅收占總成本的26.06％，除此之外還要繳納20多種收費。這組數據表明，現行財政政策使得政府成為房地產開發中最大的受益方。誠然，降低稅費未必會讓高企的房價降下來，但是過高的稅費必然會推高房價則是不言而喻的，因為這些稅費最終都是要加到房價中去的。我國現行稅收政策不僅將房價定格在一個較高的價位上，而且稅收政策在某些方面的缺失又造成了房屋資源的浪費。近年來全國空置商品房呈逐年增加態勢，到2009年一季度已達2億平方米，幾乎在所有的城市都會看到這樣一幅景象，一邊是大量的住宅被閑置，而另一邊卻是弱勢群體的住房困難。如果能夠通過開征不動產閑置稅和物業稅等財稅政策來調節，不但可以逼迫開發商降價促銷，也可以抑制過熱的房地產投資需求，從而為弱勢群體住房困難的解決提供條件。
金融政策對于房地產業的發展來說更是舉足輕重。不僅從事房地產開發必需用銀行貸款，因為這對于房地產開發企業來說猶如一道防火墻。一旦開發的房子賣不出去，就可以用這些房子沖抵貸款而脫身。而對購房者來說，動輒幾十萬元乃至上百萬元一套的房子，如果沒有金融支持，幾乎所有普通家庭都是力所難及的。然而，我國的房地產金融政策一直是對房地產開發關注的多，對于幫助百姓解決住房問題，尤其是對于幫助弱勢群體解決住房困難關注的少。例如，經濟適用房目前在許多城市不具有完全產權，因此有些城市的弱勢群體在購買經濟適用房時便無法得到貸款，即使已經取得了購買經濟適用房的資格，也因為拿不出錢來而只好放棄。再如，住房公積金本屬一種合作性質的住房金融政策，目的是為了解決城市中弱勢群體的住房困難。然而這項政策對于那些弱勢群體來說卻于事無補，尤其是對那些下崗失業人員來說，他們不僅不可能申請公積金貸款，而且按照
現行政策規定，他們的公積金賬戶只能封存不能提取。截至2007年底，全國累計向830.04萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數7187.91萬人的11.5％。不僅如此，由于住房公積金享受免稅政策，所以它又成了某些單位給職工多發報酬的避稅工具。這不僅違背了公積金政策的初衷，也人為地帶來了社會收入分配差距的擴大，不利于社會和諧。難怪有人對目前躺在賬戶上睡大覺的1.2萬億住房公積金發出質疑，并提出應當將其返還給個人的建議。
三、住房保障政策
市場機制在促進效率提高的同時，也存在著將人群中的資源占有差距拉大的弊端，即經濟學中所說的“社會發展目標異化”的現象。為了克服這一弊端，就需要建立起相應的公共政策體系來保障基本人權，并通過資源的再分配維護社會公平、實現社會穩定。住房保障政策就是公共政策體系中不可或缺的重要內容，為維護社會整體和長遠利益，社會必須通過住房保障政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房的弱勢群體，讓他們也能住有所居。
但在我國房地產業發展和住房分配制度改革的進程中，與之相適應的住房保障政策的實施和保障體系的建設卻相對滯后。1998年的住房分配貨幣化改革盡管對解決城市弱勢群體的住房問題作了相應的要求和部署，但由于在此后的時間里地方政府紛紛將主要精力傾注于住房分配貨幣化改革，許多地方又都奉行只售不租的改革取向，使得住房保障不可能列入應有議程，從而出現了住房市場化改革與住房保障建設不同步的現象。隨著住房市場化程度的不斷提高，二者之間的不同步現象越來越明顯，弱勢群體的住房困難也越來越突出。于是，2005年5月9日下發的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(即[2005]37號文件)，明確提出要加強經濟適用住房建設和完善城鎮廉租住房制度，國家建設部還進一步要求，到年底所有地級以上城市都要建立起廉租住房制度。但截至2005年底，全國291個地級以上城市中，仍有70個還未建立廉租房制度，即使那些已經建立了廉租房制度的也有許多是象征性的，與實際需要相距甚遠。截至2007年10月底，全國累計只解決了68.1萬戶城市低收入家庭的住房困難，按建設部的測算全國有1000萬戶住房困難家庭的話，這樣的解決速度需要將近30年才能完成。2007年是我國住房分配貨幣化改革后房價最為突飛猛進的一年，這一年全國70個大中城市房價同比上漲7.6％，漲幅比2006年高出2.1個百分點，其中普通商品住宅銷售價格上漲了8.6％。房價的“”讓決策層意識到，房地產業發展的另一條腿――住房保障政策的短缺正在加劇著市場失衡。因此，2007年8月7日國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(即國發[2007]24號文件)，在這個文件中，住房保障被明確定性為政府公共服務的一項重要職責，這一年也被輿論稱之為“民生地產元年”。當2008年遭遇國際金融危機之際，為應對危機中央啟動的十項措施中第一項就是安居工程，并計劃到2010年投資9000億元建設保障性住房，以此可解決750萬個家庭的住房困難問題。從1998年住房分配貨幣化改革算起至今已經十年，住房保障才算真正列入了日程，并有了落實的時間表。2009年4月，總書記在山東視察時叮囑當地干部：“保障性住房建設既是民生工程，更是民心工程”。
當然也必須看到，建設好這項民生工程乃至民心工程仍然還有許多工作要做，就我國目前的住房保障政策來說還存在不少差距。一是住房保障政策體系還不健全，保障覆蓋面太小；二是保障主體及政策界限不清晰，住房保障方式不規范；三是住房保障政策的落實還缺少組織保障和制度保障，大多數城市沒有明確的管理機構，資金來源缺乏制度化。住房保障政策的滯后，已經給一部分弱勢群體帶來住房困難，并延緩了社會的民生改善，所以在當前和今后的一段時間里，不僅要加快住房保障政策的完善和落實，還要加快住房保障制度體系的建設，以完善的制度體系澤被蒼生，才能實現民生的可持續發展并贏得民心。
參考文獻：
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[3]詹國樞，房價、房價，到底怎么啦?[N]，人民政協報，2009-04-13。
房地產相關金融政策范文4
關鍵詞：房地產；金融；貨幣政策
2010年我國發展迅速的兩大行業金融和房地產都出現了各方面的變動，對國民生活產生了巨大的影響，國家宏觀當局也采取了一系列的調控措施來引導其健康發展。金融業和房地產業是兩個相互影響，相互依存的行業，任何一個行業的變化都會對另一行業產生深刻的影響，尤其在我國，金融業和房地產業均受國家宏觀調控的程度較深，縱觀2010年以來二者的發展的趨勢，金融業的穩定和房地產業的健康發展有著密切的關系。
一、從需求的角度看
以房地產抵押貸款為主要形式的金融支持，能夠大大提高了需求者的支付能力，使房地產市場的有效需求增加。所以說金融支持加速了中國住房制度的改變，促進了中國房地產市場的發展，同時房地產抵押貸款作為房地產金融領域的一項重要業務在商業銀行中成長迅速，但是其成長性質仍表現在市場規模上，在貸款產品種類上的成長與創新有限。有限的貸款產品供給無法滿足目前市場對產品的多元化需求。社會希望有可供選擇的更多、更靈活的信貸服務產品。
二、從商業銀行的角度看
目前其房地產貸款屬于優良貸款。因此房地產信貸業務在商業銀行間的競爭日益加劇，各商業銀行都希望不斷發展和完善本身的房地產金融服務，擴大房地產信貸規模。但將房地產市場上的風險過度集中在商業銀行體系，顯然又是非常危險和不合理的，尤其是從長期的角度看。
三、從房地產市場的角度看
當市場上的供需雙方都完全依賴于銀行這一單一渠道的支持時，自然就會陷入一個兩難的境地之中：如果銀行控制了消費就會使供給出現過剩，控制了供給就會使消費需求無法滿足； 銀行對供給和消費都進行支持就容易導致市場過熱，風險增加。于是房地產市場便直接受到銀行政策的左右，而并非自身的供求關系，但實際上市場的運行又并非靠銀行就能夠左右或有效判斷與控制的。
四、金融政策對房地產市場的影響機理
金融政策作為中國房地產市場調控的重要手段，從2003年開始得到較多應用，中央政府從利率工具和信貸工具等方面， 采用了調整利率、調整存款準備金、控制開發企業和個人的信貸規模等多種手段，對房地產市場進行調控，并且調控力度在不斷加大。對于目前中國的情況來說，低利率政策不僅導致了中國經濟投資過熱得不到遏制、銀行信貸又快速增長，還導致國內的房地產市場投資過熱、市場炒作十分嚴重而房價快速上漲。面對這些嚴峻的經濟形勢，政府宏觀調控采取了多次加息與提高銀行存款準備金率等相關的措施。提高存款準備金率對房地產行業存在間接影響，即通過貨幣乘數回收大量流動性，從而影響了房地產開發貸款和按揭貸款發放規模。
五、利率政策對房地產市場的影響
金融市場的核心是市場的價格機制，而金融市場的價格就是利率，雖然，央行每次加息幅度都不大，但市場價格變化并不在于其變化的幅度大小，而在于這種變化是否向有效的市場機制方向發展。特別是當這種變化向市場發出一個強烈的信號時，那么購房者就會把這些信號轉化為企業或個人行為決策，影響企業與個人預期。也就是說，多次利率的上調是已經強烈地向市場表明，企業或個人一定要把利率風險考慮到行為決策中。利率是宏觀調控的重要手段，一季度房地產表現出過熱的態勢，超出國家預計的速度。房地產固定投資規模過大，房地產固定投資在國民經濟的比例過高。此次加息是政府通過金融杠桿對地產經濟過熱的預警的信號，通過提高開發商成本和購房者還貸成本來抑制過熱的投資，以及過多的購房需求，從而達到抑制房價的目的。
六、結束語
為了抑制目前我國房價的過速上漲和房地產投資過熱的現象,本文提出以下幾點建議。第一,合理界定房地產價格區間。房地產價格應該有一個合理的區間,國際上,一般使用房地產價格收入比來確定房地產價格的合理區間,具體來說是指為城鎮人口中占多數的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地產價格的變動區間,其價格適合于中等收入居民家庭的居住消費水平。第二,從源頭上控制進入房地產市場的資金。從理論上及上面的實證分析中我們都可以看出,貨幣供給和房地產市場的價格存在一種正向的關系。因此,要想控制房地產市場的價格,我們可以從源頭上控制進入房地產市場的貨幣供給。第三,控制通過其他途徑進入房地產市場的資金,尤其是熱錢。根據國家外匯管理局和國家統計局的數據計算,2002年到2007年,流入我國的長線投機資金逐年遞增,6年累計為5418.14億美元。到今年和明年底,國內熱錢累計規模很可能突破6500億美元和8000億美元。而且2002年到2007年,投機性資金流入占當年GDP的比例約為4%,累計總量占2007年GDP的16%,這一比例已經超過1997、1998年東南亞金融危機前的情形。熱錢的進入大大增加了我國房地產市場的資金來源,為了有效抑制房地產市場的貨幣供給,政府應積極采取措施控制進入房地產市場的熱錢。
參考文獻:
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房地產相關金融政策范文5
要想深入了解我國的房地產經濟運行，必須要立足于房地產經濟系統這個整體，牢牢把握其與宏觀經濟周期的關系。從此研究中，不難發現，房地產經濟周期已經體現出其先導產業的特征，是宏觀經濟周期的“晴雨表”。從本質上來看，影響房地產經紀周期波動的因素，主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講，土地一級市場對房地經濟周期波動有著重要影響，特別是土地政策的變動，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產需求；房地產投資能夠極大地帶動房地產經濟，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進行住房改革，但是住房需求已經發展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費者的需求變化并不能給房地產經紀帶來顯著影響。同時，要想搞房地產開發，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產企業解決資金問題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對房地產經紀周期波動有著重要影響；房地產價格在房地產經濟波動中起著關鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費、利潤等?？偲饋碚f，中國房地產經濟運行的主要特征，離不開土地政策的變化、金融政策的調整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產投資、需求，并且在房地產價格的形成中發揮著至關重要的作用。
二、影響我國房地產經濟周期波動的因素
1.土地因素
在影響我國房地產經濟周期波動的諸多因素中，土地是最為關鍵的一環。在土地一級市場中，不論是土地的使用權使用，還是土地的使用權出讓，政府都扮演著重要角色。在現實中，鑒于預算約束和追求政績的雙重壓力，不少地方政府對土地開發收益的依賴度越來越高，以此來滿足政府不斷增長的各項開支需求。這就造成了新區的盲目設立、房地產的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出，使得我國的金融風險更加凸顯?？偲饋碚f，政府通過對土地一級市場的直接影響，打破了房地產市場的供需狀況，這也是催生房地產泡沫的關鍵原因。同時，當前我國正處于社會轉型和經濟轉軌的“雙軌期”，政府在房地產經濟發展中扮演著引導者和調控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產經濟的波動。特別是土地政策的變動，決定了土地的投入量多少，對房地產供給數量、結構產生影響，從而影響著房地產需求。
2.資金因素
資金因素，是制約房地產經濟周期波動的重要因素之一，主要涉及房地產開發投資、資金來源。一方面，相關數據顯示，房地產增加值、投資規模的相關系數達到0.974，這足以說明投資在房地產中占據著重要地位，其變動對房地產經濟有著明顯影響。也就是說，我國的房地產，在一定意義上取決于投資。這種投資具備以下特點，如投資具有盲目性和沖動性；投資具有時間上的集中性；房地產競爭日漸同質化，有效需求得不到真正滿足。另一方面，據統計，房地產企業資金來源，將近40%都是來源于銀行貸款。此外，自籌資金是指售房收益，但是購房者大約70%的購房款來自銀行貸款，因而，從本質上看，這部分資金的主要來源也是銀行貸款。可以說，一直以來，銀行貸款業務的快速發展，支撐了房地產經濟的高速發展。但是，由于房地產資金來源對銀行的依賴程度愈來愈高，銀行為了競爭而降低房貸條件，造成了銀行信貸風險日漸凸顯，從而加劇了房地產經濟周期波動。
3.市場因素
市場因素在影響房地產經濟周期波動的諸多因素中占據著重要位置，主要涉及商品房空置率、價格。一方面，通過對商品房空置率、投資波動的分析，可以得出：投資波動會影響商品房空置率，空置率同樣也會刺激新的房地產投資。但是鑒于我國目前的多種復雜因素，這種效果沒有很好地體現出來；在面對商品房空置率的情形下，投資擴張的反應要遠遠低于投資收縮的反應。另一方面，房地產價格是房地產周期波動的最顯著指標，兩者表現出同向性、同步性、同幅性。具體來講，一是與土地因素的關系?，F實中，一級市場的影響力要遠遠大于二級市場，政府的土地調控政策極大地影響著房地產市場，近年來的土地政策變動，如土地有償出讓、住房福利分配制度的叫停、土地出讓“招拍掛”制度的建立等，恰好說明了這一點；二是與房地產市場需要的關系。在價格杠桿的作用下，房地產市場需求高低，極大地影響著房地產價格變動。其中，商品房價格、銷售面積的變化，有著一致性。
三、結語
房地產相關金融政策范文6
1.引起了價格同價值之間的矛盾
我國的國情決定了我國必須堅持走社會主義道路，并在遵循市場客觀規律的前提下，大力發展市場經濟。當前，房地產經濟為我國帶來的社會效益和經濟效益都不言而喻，但同時也出現了價格同價值之間相背離的情況[1]。從市場的客觀規律來看，價格應該圍繞著價值而上下的波動，如果價格已經偏離于價值，購買行為方面就會出現很大波動。但當前的情況就是房價的攀升速度只高不下，而造成房價夸張上漲的主要因素卻是由于市場上的一些投機倒把行為，例如非法圈地、大量炒房等，這已經嚴重的偏離了市場經濟發展目標。
2.不夠重視節能環保
近幾年，國內外都在大力倡導發展低碳經濟，實施節能環保戰略，而其中最重要的參與部門就應該是房地產這一行業。眾所周知，發展房地產市場必然需要以土地資源作為其基礎，而大量的占用耕地等土地資源，無疑會在一定程度上帶來環境污染的問題。如果房地產在建設過程中不以節能環保、建設低碳住宅作為其發展目標，就會與市場經濟發展初衷相違和。
3.引發了大量泡沫經濟
根據相關部門的研究報告發現，當前我們國家房地產市場上的利潤額遠比其他國家的利潤總額高出許多，而且正呈現出逐年增長的趨勢發展。房價的增長速度越來越快，但相應的人均收入以及工資的增加額卻相對比較落后[2]。加之房地產在建設階段的資金來源大多是依靠銀行借貸的方式，只要建設資金在任何地方出現斷裂，對于各銀行也會帶來不可預估的損失，連帶著會影響各個行業，導致市場矛盾越來越激化，市場的整體經濟秩序也無法得到有效維護。
二、房地產經濟同市場經濟協調性發展的措施
1.嚴格遵循市場規律，科學合理控制房價
根據市場規律控制房價已經成為大勢所趨?？刂品績r的主要目的是使其與自身價值能夠相吻合，嚴格控制出現房價過高或者是過低的情況，確保房價同其價值之間始終維持正常波動范圍內。近幾年房價普遍過高，與其價值之間已經出現了一定的不協調因素，而當出現金融危機的時后，房價又會受影響而降低，致使房地產經濟市場中的資金鏈出現斷裂，使房地產經濟穩定發展受到限制。因此，政府必須履行其宏觀調控職能，根據市場中的實際經濟情況做出準確的判斷，通過進行價格評估，確保房地產經濟同市場經濟發展能夠協調進行。
2.政府進行宏觀調控，鼓勵進行經濟轉型
房地產經濟想要長遠發展，必須始終貫徹和堅持發展低碳經濟的目標，以經濟社會的持續發展作為其戰略目標。而政府部門也應該在政策方面給予一定的支持，通過實施一系列政策，并發揮其引導作用。同時，政府還應該在稅收政策與金融政策方面做出相應的調整，針對建設環保住宅或者是低碳住宅的企業，可以采取稅收優惠政策。而在購買與需求方面，則可以采取金融政策，在貸款上給予一定的優惠，促使社會大眾都能夠加大對低碳建筑的關注力度[3]。
3.政府加強監管力度，真正落實金融監管
為了促使房地產經濟與市場經濟發展能夠保持一定的協調性，政府部門還應加強監管力度，真正落實金融監管。在開發進程、貸款規模以及償還能力等方面對房地產開發企業進行調查和監督，通過加強同銀行之間的協調合作，對于房地產開發企業的貸款行為進行嚴格的控制，從而促進信貸資金能夠保持正常的流動狀態。同時，銀行也應進行創新，改革傳統貸款的形式，采取相應措施規避高風險，實現市場經濟發展的又好又快發展。
三、結語
