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房地產公司管理制度范文1
關鍵詞:國有企業 房地產公司 管理模式
隨著我國改革開放的逐步深入,特別是正式加入WTO以后,我國房地產企業迎來了前所未有的發展機遇,同時也面臨了嚴峻的考驗。國有企業房地產公司作為我國房地產行業的“領頭羊”,其承擔了地產開發、土地儲備、工程建設等基本職能,是衡量我國房地產行業整體發展水平的重要企業組織模式。另外,國有企業房地產公司能否迅速實現與全球經濟形勢接軌,并且在最短的時間內融入到世界金融體系中,關鍵在于企業是否可以適時做出科學、合理的管理策略調整。
■一、國有企業房地產公司管理的基本內容
國有企業房地產公司是我國房地產行業中重要的國有經濟組織模式,其具有資金雄厚、政策優惠、組織健全等管理優勢。與其他地產企業相比,國有企業房地產公司的管理中更加突出對于國家各項方針、政策的貫徹和執行,管理模式中受國家相關部門的監督和指導性更強。
(一)發展戰略管理
國有企業房地產公司的發展戰略管理是建立于國家政策指引的基礎上,并依托國家對地產行業實行宏觀調控的相關扶持策略。國有企業房地產公司的發展戰略管理必須堅持長期性、品牌性、政策性、科學性等基本原則,并且自覺接受國家相關部門的監督和管理。發展戰略是企業總體發展目標的主要表現之一,其屬于決策與計劃的范疇,也是企業現代化管理的首要任務。國有企業房地產公司實施發展戰略的實際效果,將直接關系到企業管理模式的革新與完善,以及經營業績提升等重大問題。因此,在社會主義市場經濟環境中,國有企業房地產公司管理者應在充分利用現有資源的條件下,把握好企業管理中部分與整體之間的關系,把企業活動的各個部分綜合為一個可行的均衡計劃,進而實現企業的長期、穩定、和諧發展。
(二)資金運作管理
在國有企業房地產公司的日常管理項目中,資金運作管理占據極為重要的地位和作用。國有企業房地產公司的運作資金主要有國家財政部門直接調配和自籌資金兩種形式。作為國內重要的資金密集性行業,國有企業房地產公司在資本規模、資金運作上的管理優勢十分明顯,管理基礎也較為牢固。在國有企業房地產公司進行重大項目的開發中,一定要充分考慮資金運作鏈條中是否存在弊端與問題,而且對于各類有可能出現的經營風險作出合理的分析,盡量將資金運作管理的風險控制在合理范圍內。
(三)土地獲取管理
土地獲取管理是國有企業房地產公司經營管理的核心內容之一,也是決定企業發展前景及趨勢的重要基礎。國有企業房地產公司對于土地獲取進行管理中,如何通過政策的指引和扶持,逐漸成為企業經營管理中最為關鍵的能力表現。但是隨著國內房地產市場經營環境的規范化發展,以及國家對于土地轉讓制度改革步伐的日漸加快,公平、合理的房地產土地轉讓環境已經基本構建。因此,國有企業房地產公司要充分發揮雄厚的經濟實力優勢,在國家政策允許的條件下,適時加大國有土地資源的儲備量,進而有效降低土地獲得及開發成本。
■二、國有企業房地產公司管理模式中存在的問題
面對充滿挑戰的全新市場經濟和經營環境,國有企業房地產公司管理模式的建設要掌握科學、合理、有效的方法,這樣才能保證所實行的管理模式具有鮮明的時代意義和實用價值。國有企業房地產公司管理模式的構建中,一定要結合市場發展規律和社會主義市場經濟格局的具體要求,進而逐步解決現實中存在的弊端與問題。
(一)內部管理基礎薄弱
國有企業房地產公司是國內一種新興的企業組織模式,其僅有幾十年的發展歷史,在企業管理模式的構建與發展中,國有企業房地產公司也面臨了經營及效益方面的嚴峻挑戰,所以部分企業管理者將管理重點集中于房地產的開發和銷售環節,而內部理管理則處于相對薄弱的地位。國有企業房地產公司在內部管理基礎的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企業的管理者片面認為加強成本、會計、內部牽制等管理內容,即可實現企業的管理建立于牢固的基礎之上,這種觀點是不符合市場發展規律的,對于企業長遠發展也造成了嚴重的阻礙。
(二)管理結構不完善
我國國有企業房地產公司現行的管理結構以開發、經營、銷售、財務等基本組織框架為主,但是由于人力資本、組織機構等構建中矛盾性的客觀存在,企業管理結構不完善的問題仍然亟待解決。目前,國有企業房地產公司的管理結構多是借鑒其他國有企業,而缺乏對于地產行業中企業經營、發展、管理的特性而有針對性的進行改革與完善。另外,由于國有企業房地產公司的管理者多為行政級別較高的領導,其在經營決策及事務管理中一旦出現“武斷專行”的失誤,會給企業帶來極大的傷害,進而導致企業管理結構難以得到科學的完善。
■三、加強國有企業房地產公司管理的途徑與方法
國有企業房地產公司在形成與發展過程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客觀因素的影響與限制,企業往往難以形成一套科學的經營管理模式,依據其制定的各項控制制度自然存在諸多的不合理性。因此,在國有企業房地產公司管理模式的建設中,企業管理者要堅持“推陳出新”的方法,逐步制定和出臺更具科學性、合理性的管理制度。
(一)提高風險意識和加強風險管理
在面對國際金融危機,以及國內經濟持續調整的雙重壓力下,國有企業房地產公司面臨更多的不確定性和風險,而大多數產企業因缺少風險管理理念,而尚未建立起完善的風險管理體系,從而缺乏相應的抗擊風險的能力。因此,國有企業房地產公司在管理模式的完善中,企業的管理層必須提高風險意識,樹立風險管理理念。
(二)逐步完善企業內部管理流程
國有企業房地產公司在內部機構設置上,應當結合自身業務特點和內部管控的要求,逐步明確各部門的職責權限,將權利與責任落實到各具體部門。國有企業房地產公司在內部管理流程的完善中,要逐步制定規范的業務流程管理制度,并編制內部管理手冊,明確內部機構設置、崗位職責、業務流程等情況,使企業上下有據可依。另外,國有企業房地產公司在加強管理的過程中,還要注重各項規章制度的補充與完善。國有企業房地產公司規章制度包括:財務管理制度、人力資源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、資本動作制度、風險控制制度、項目管理制度、營銷制度等多方面的內容,企業管理者要對于不完善的地方進行適當的補充,對于缺乏可操作性和執行價值的規章制度作出有針對性的完善。
(三)實現品牌市場多元化,降低企業經營風險
我國現行的社會主義市場經濟體制下,品牌市場多元化主要是指:企業通過自身品牌戰略的制定與完善,在現代商品市場中逐步樹立牢固的地位和強有力的競爭水平,進而全面實現企業品牌市場的多元化發展。目前,國有企業房地產公司品牌戰略的實施中,往往局限于某一區域或特定行業,這是不符合企業長期發展目標制定和實現的。因此,國有企業房地產公司在確定品牌市場目標時,一定要堅持多元化的品牌經營原則,將企業運作資金有效應用于多個行業的品牌建設中,當某一行業發展受挫時,其他行業的品牌尚有一定的發展空間和足夠的資金,不至于企業的經營風險全系于某一品牌市場目標上,進而實現降低企業經營風險的目標。
四、結束語
在我國社會主義經濟體制的構建與發展中,房地產行業始終處于高速發展的地位。國有企業房地產公司是國有經濟的重要組織模式,也是推進國民經濟發展的重要基礎。因此,在國有企業房地產公司管理模式的研究中,不但要注重企業經營能力的提升,而且要適時加強企業自身管理能力的提高,進而實現其在市場環境中的穩定、科學、和諧發展。
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房地產公司管理制度范文2
【關鍵詞】房地產；財務成本管理；監督管理制度；集中管理
近些年來，我國房地產行業逐漸成為經濟發展的重要組成部分，對于國民經濟發展帶來極大的影響。房地產公司屬于資金密集型企業，在財務方面的問題顯得尤為重要，社會經濟發展當中，房地產企業中財務成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進行進一步探索，尋求合理的應對措施，建立完善的財務管理系統，以便在競爭激烈的房地產企業中發展。
一、房地產財務成本管理的意義
在房地產企業當中，想取得效益就需要加強對與財務成本管理的控制，財務成本管理工作主要指的是企業財務管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業用有限的資金獲取最大的效益，而企業的財務管理主要是為了讓企業的投入資金達到最小化，與此同時提高企業效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業的財務管理進行合理的分析和管控，同時由于企業的財務成本管理需要企業項目進行管控，這樣才能夠達到企業效益的最大化。在房地產企業當中，財務成本管理的狀況直接關系到企業的運營和發展，同時也極大程度影響到企業經營項目，因此想要得到一個良好的穩定的發展，就需要將企業的財務成本工作做到盡善盡美，成為整個企業保持健康發展的有力保障，因此房地產財務成本管理工作對于房地產企業而言具有至關重要的意義。
二、目前房地產財務成本管理存在問題
（一）融資在一定程度上存在困難
房地產企業對資金需求力度大，在管理過程當中會出現很多問題，特別是資金問題。在房地產企業融資過程當中，由于財務管理自身不夠規范，經濟實力有待增強，造成銀行進行資金審核當中信貸標準不達標，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業在銀行的信用很差，銀行對民營企業信任度低，在信貸過程當中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現象，在銀行信貸系統里信用不良。
（二）管理制度方面存在一定欠缺
由于我國房地產企業在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業在成本和資金方面浪費嚴重，同時企業在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細致調查，從而造成企業在財務管理方面存在隱患。
（三）內部控制存在一定問題
企業進行內部核算過程中，特別是中小型企業，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內部管控協調能力較差，在實際當中經常出現報銷私人費用和私自采購的費用，導致資金周轉存在困難。同時中小型企業領導集權問題突出，給財務管理工作帶來不便，財務管理人員核算財務時不能反映出真實情況，信息不明確，導致企業發展偏離正常軌道，投資方向不明確。
（四）房地產企業在項目進行當中未能給予財務充分重視
房地產項目開發的過程當中，從項目前期的投資開發到后期的運營管理，都需要財務成本管理內容貫穿其中，項目當中每一份工作都需要現金支持，涉及到企業資金的運營和管理，因此，企業財務管理工作占據著舉足輕重的地位。如今房地產企業對于這一點認識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設計方面，輕視企業的成本管控工作，想要讓整個企業項目利潤達到最大化，需要對企業的財務成本進行合理的調控。
三、房地產財務成本管理的措施建議
（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率
房地產企業的財務成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產進行項目開發的過程當中，應當加強對與資金的管控，項目使用資金過程當中制定出完善的計劃，同時應當加強資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業在進行資金管控的過程當中需要保證資金利用的平衡，通過財務管控降低資金的使用成本，達到效益最大化。
（二）增強企業財務成本管理意識，樹立全面發展的科學管理體制
在房地產企業經營和管理的過程當中，需要把先進的科學的管理方法融入到企業財務管理當中去，形成一個全面系統的科學發展管理機制，將房地產財務成本管理工作效用發揮到最大化，需要從企業的整理利益出發，在細節工作管理過程當中，面對不同項目，應當通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業經濟效益為目標，增強企業的核心競爭力，在對企業成本進行計算的時候需要把企業的開銷進行核算，其中包括物質以及非物質的花費，這樣才能夠更加完善財務成本管理機制。
（三）強化項目管理與控制，實施監督管理制度
增強房地產企業公司的核心競爭力，需要提高企業的效益，效益依賴于經濟，因此必須嚴格把控好企業項目成本，在房地產企業發展的過程當中，需要對于各個環節的花費進行嚴格控制，在工程項目結算的時候還要實行嚴格的檢查，這些都屬于項目管控當中的重要環節，想要抓好對于企業成本的控制，就需要加強管控力度，保證企業財務數據的完整與可靠。
（四）促進員工工作積極性，激勵員工配合工作完成
由于企業管理機制需要人為的進行實施，因此完善財務成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業員工的積極參與。目前很多企業尚處于初級發展時期，在發展的過程當中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強員工對于新的財務管理制度的認可度。
四、小結
綜上所述，房地產公司需要針對財務管理制度方面的問題進行改革，并且從公司的實際角度出發，分析問題深層次的原因，找到房地產企業在管理方面存在的漏洞，及時進行查漏補缺，合理的規避風險，創建出健全完善的財務資金管理體系，進而提升企業經濟效益，完善市場。
參考文獻
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房地產公司管理制度范文3
關鍵詞：房地產；財務管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。
一、當前房地產公司財務管理工作的現狀
(1)管理制度不夠健全?，F如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。
(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。
(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。
二、房地產公司財務管理工作的對策
(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。
(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。
三、總結
房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。
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房地產公司管理制度范文4
【關鍵詞】房地產;納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。
一、房地產行業的財務特點
房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。
二、房地產行業納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業的經營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。
2、有利于完善企業的財務管理制度
在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業帶來經濟利益
對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。
三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃
房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。
1、營業稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。
3、企業所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業固定資產的納稅籌劃。
最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。
(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。
根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。
【參考文獻】
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房地產公司管理制度范文5
關鍵詞：房地產公司；事業部制；優點及缺點；注意事項
現今中國的房地產市場信息瞬息萬變，為了保持房地產市場的健康可持續發展，更重要的是為了保持經濟的可持續發展，自從2009年以來，政府不斷出臺房地產市場調控政策。特別是2013年年初“新國五條”房地產調控政策的出臺，強化了政府對房地產調控的力度，進一步加強了對投資投機需求的抑制。同時“新國五條”對稅費方面的調節，將使市場上流通房源量減少，在一定程度上抑制改善型需求的入市。房地產市場的改變對中國的每個房地產公司提出嚴竣的考驗，如何在當下復雜多變的市場環境下保持及拓展公司的業務，對于每一個地產公司的高管人員來說都是一個值得思考的問題。其中，選擇一種適合自己企業的理想的組織結構形式是公司的高管人員首先要考慮的重要問題。
一、房地產公司采用事業部制組織結構的適用條件
因為每個房地產公司所依托的市場環境、經營戰略、技術特點和管理體制等都有各自的特點，所以要設計一種適合自己企業的理想的組織結構形式不是一件很容易的事。企業的高管人員一般都希望某種組織結構形式既滿足迅速作出決策的要求，又能保證決策的高質量；既具有較強的創新和應變能力，又要保持相對穩定。這就是所謂的理想狀態。
組織結構形式一般包括：直線制、直線職能制、矩陣制、事業部制、子公司和分公司等幾種。房地產公司在創業初期，業務量不大，產品較單一，選擇直線職能制、矩陣制，既可以達到加強統一指揮的目的，也能引入管理工作專業化，并能加強職能部門之間的協作和配合。
但是隨著房地產公司企業規模的進一步擴大，具體表現之一就是房地產公司的產品類型增多，以前公司只作住宅產品，現在隨著市場的擴大公司也涉足商業地產、旅游地產、養老地產等領域。具體表現之二，就是房地產公司的業務區域不斷增大，由一個城市擴展到全國各個城市，甚至到國外去開發地產項目。
公司產品類型增多及業務區域的擴大，將對房地產公司現有的組織結構形式提出很大的挑戰。如果再用相同的管理模式去管理差異化很大的業務，就會出現管理不適應，甚至出現管理混亂。為此必須選擇一種能適應、促進多元化業務發展需要的管理模式，于是事業部制組織結構就應運而生了。可以說，事業部制組織結構是房地產企業發展的必要結果，更是企業多元化經營的必然結果，也是企業發展到一定階段的必然選擇。
二、房地產公司事業部的類型
房地產公司事業部主要分為以下兩大類型：
1.按產品類型劃分的事業部
中國房地產業發展至今，已由最初上世紀九十年代單一的住宅產品，發展到現在擁有多樣、豐富的產品類型：除了傳統意義上的住宅樓、商業樓、寫字樓外，近十年之間，相繼涌現了旅游地產、體育地產、養老地產等多種類型地產項目。
因每種領域的地產項目要求的標準、技術特點、銷售群體等均不相同，如果房地產公司采用一種管理模式來管理多種類型的地產項目，勢必會造成管理的低效、業績的低迷以及管理的混亂。這樣依據產品類型來劃分事業部就勢在必行。
當然也不是開發一種新類型的地產項目，就要成立一個事業部，這樣會造成人員、財力、物力的極大浪費。在新類型地產項目開發初期，可在原有事業部的框架下成立一個特別小組，隨著新業務的拓展，再考慮成立項目公司。當新業務量不斷增大時，再考慮是否成立新的事業部。
2.按地區劃分的事業部
現今的中國房地產公司，還只在一個地區做地產開發項目的企業已不多了。在經濟全球化的大潮中，任何一個房地產公司，都想著在全國甚至全世界開發自己的地產項目，擴大自己的業務范圍，賺取更多的利潤。
隨著房地產公司的開發區域越來越廣闊，只在開發項目當地設立一個項目公司，已不能滿足總部管理的需求?？偛颗c項目公司相距很遙遠，總部管理人員不可能長期呆在項目公司所在地進行監督、管理，總部對項目公司的各種決策也可能失之偏頗。
在這種情況下，按照區域劃分事業部就很有必要。房地產公司可依據地理方位劃分事業部，比如可劃分為東北、華北、西北、西南、華東、華南等事業部，各個事業部統管本區域內的所有地產項目。
三、房地產公司事業部制的優點及缺點
1.房地產公司事業部制的優點
（1）加強總部的決策中心功能。把更多的權力到各個事業部，可使總部的管理人員擺脫大部分日常事務。成立事業部后，事業部會有自己的職能部門，區域內的日常工作會由事業部的職能部門完成，總部職能部門只需對重要問題進行決策，每年定期對事業部進行抽查。這樣，總部的最高管理層就能集中精力進行公司長遠的全局性的發展戰略規劃，總部的職能部門也能集中精力進行部門制度、管理建設，使總部成為強有力的決策中心。
（2）容易適應企業的擴展和多元化發展。事業部容易適應大型房地產企業集團的擴展與業務多元化發展的管理要求。房地產企業集團發展到一定程度，特別是多元化發展的結果，會形成很多業務板塊，各業務板塊間的協同效應會減弱、聯系度會降低，再用直線管理模式去管理，會出現管理錯亂的現象。
（3）有助于培養專業管理人才。事業部專業化管理平臺能使個人的技術和專業化知識得到最大限度的發揮。房地產公司事業部一般情況是針對專業化事項設置的，專業化的設置有助于最大限度的發掘個人的潛能，為企業培養專業化管理人才提供了平臺。
事業部在某種意義上來講，是一個相對獨立的企業單位，事業部負責人都要獨擋一面，擔負一切管理職能的活動，既要有經營管理、財務管理、人事管理等方面能力，還要有較強的組織協調能力、決策能力等，這對培養通才型的管理人員大有好處。
（4）有利于協調事業部內部工作。事業部內部的財務、人事、經營等相關職能活動，都歸屬事業部負責人管理，各職能部門協調起來比較容易，有助于提高工作效率。
（5）加強與當地市場的對接。事業部直接面對當地房地產市場，容易洞悉當地市場的變化，了解市場需求，開發出適應當地市場需求的地產產品。并且，在當地市場出現問題的時候也能第一時間想出解決方案，問題處理也會比較妥善、實際。
（6）有助于形成集團內部良性競爭機制。事業部是集團企業的利潤中心，事業部負責人承擔利潤責任，有利于事業部負責人業績的評價。利潤完不成時，一般不會出現總部管理過多，或者受到總部過多牽制等推諉理由，因此評價起來較簡單。
各個事業部的業績評價有助于形成集團企業內部良性競爭機制，對各事業部之間可以進行對標管理。事業部之間有比較，有競爭，特別是聯系度高點的事業部之間會有市場機制的約束，有價格競爭，這種比較和競爭有利于企業集團的進一步發展。
2.房地產公司事業部制的缺點
（1）全面管理型人才的短缺。隨著事業部的業務拓展，事業部需要更多的具有全面管理才能的人才，而這類人才往往不易得到。這樣，可能給事業部的管理帶來隱患。
（2）可能造成總部管理的失控。事業部有一定的獨立權力，加上時間、空間上的限制，各事業部獨立性強，考慮問題時容易忽視企業整體利益，這樣總部對事業部高層管理人員有時就會難以控制。
（3）構成機構的臃腫、管理人員的浪費。企業集團與事業部的職能機構重疊，構成機構的臃腫、管理人員的浪費。對總部的各職能部門，例如人事、財務等，事業部往往不會善加利用，以至總部一些服務不能獲得充分的利用，造成總部管理人員的工作量不飽滿，人員閑置。
（4）難以維持集中工作的高效率?？偛颗c事業部分權式管理，分權式管理提高了管理的梯度，提高了管理的層次。但是，對于集中的經濟服務工作，總部和事業部難以維持其高效率。
四、房地產公司采用事業部制需注意事項
1.總部要加強管理人才培養
因為事業部管理人才的短缺，總部就要建立相應機制加強管理人才培養，為事業部輸送優秀的管理人員。房地產公司的總部可仿效國內商業地產龍頭萬達地產，事業部的高層管理人員招聘進公司后，先在總部集中工作、培訓三個月，待熟悉公司管理體制、工作流程后，再由總部高管對這些新進員工進行評價，評價合格者派往各事業部的項目公司擔任要職，不合格者派去別的低層次崗位。
在事業部制管理模式下，企業總部在很大程度上像一所大學，結合各個事業部的特點，專門培養綜合管理人才，之后再把合適的人放到合適的崗位上，解決事業部全面管理人才不足的問題。
2.總部要加強對事業部的控制
總部要加強與事業部之間的信息化建設，加強對事業部地產項目建設全程的監控，同時要加強總部和事業部的制度建設，要避免對事業部的管理失控。
3.要加強總部與事業部職能部門的交流
總部職能部門人員和事業部職能部人員要加強溝通，加強業務聯系，減少信息不對稱，避免人才浪費。總部職能部門管理人員與事業部職能部門管理人員可以交叉任職，加強業務聯系，互通有無，減少因閑置造成的人才浪費。
4.總部要協調好各事業部之間關系
總部要強化企業集團整體意識，做好各事業部之間的協調工作。在強調內部競爭的同時，總部既要鼓勵事業部取得成績，又要協調事業部之間處理好關系，以維護企業集團整體利益最大化。
五、結論
大型房地產公司采用事業部制組織結構，有不少優點，也有一些缺點。房地產公司在選擇事業部制管理模式的同時，要清楚地知道其優缺點，揚長避短，強化管理，運用信息化管理手段，建立集權與分權的管理制度，探索出一套適合自身企業在不同發展階段的企業管理模式，這對企業持續發展是至關重要的。
參考文獻：
房地產公司管理制度范文6
1．房地產企業財務管理與內部控制體系構建中存在的問題
1．1財務管理制度流于形式
從當前房地產企業的發展情況來看，很多企業并沒有給予財務管理足夠的重視，很多現代化財務管理的制度也沒有被應用到企業的財務管理中，所以導致房地產企業在財務管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關責任部門在執行的過程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內部控制體系在企業中的建設和完善完全失去了實踐上的支撐，財務管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業內部人員的意識薄弱有著密切的關系。
1．2有效的財務管理體系尚未形成
當前很多企業在財務管理和內部控制體系的建設方面并沒有形成完善的系統，而且還多存在著企業建立的內部管理體系并不能很好地適應企業管理的需要。盡管當前很多房地產企業在引進內部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產企業內外部環境的變化較快，而很多企業在內部控制制度建設的過程中并沒有引進相關的靈活性應變機制，根據時事和環境的變化來修訂和完善企業的內部控制制度。
1．3融資渠道比較單一
房地產是一項資金密集型的產業，但就當前形勢來看，房地產企業在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產市場依靠國家的支持獲得了良好的發展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產企業在融資渠道方面的開拓，大多企業都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產企業從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產開發的資金支持，已經對中小房地產企業的發展產生瓶頸。
1．4內部監管不到位
在內部控制體制建立后，必要的內部監管措施也是必須的，但大多數企業在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現在房地產企業的監督機制層次性方面，因為很多房地產企業都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業本部的財務管理存在協調或匹配上的問題。其次，房地產企業在控制體制中的監督管理方面還缺少先進的建設經驗，在很多情況下都變成了事后監督，從而使得監督執行的效果大大降低了。
1．5中小房地產公司信息化管理平臺不完善
中小房地產公司鑒于領導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產企業在財務管理和內部控制體系建設中的現代化要求。如企業在進行內部控制的過程中，通過信息化可以實現對企業的實時監控和全面管理，從而保證其深入到企業管理的各個環節和整體的過程中。但是中小房地產企業在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過程中并未建立完善的管理平臺。
2．房地產企業財務管理與內部控制體系的構建策略
2．1正視現代企業管理制度建設，優化企業管理模式
首先，在意識方面房地產企業的相關管理人員和全體員工都要對這種現代財務管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業管理的重要意義。然后建立一套現代化的企業管理制度，全面優化企業管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規章，從而保證企業管理人員的貫徹和落實，使得企業的財務管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發揮其應有的作用。
2．2建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系
相關的房地產企業管理人員一定要在現代化的財務管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系。首先，要根據自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設經驗，在此基礎上進行改良，以建立適應性強的符合企業自身特點的財務管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經驗，認清自身企業在管理過程中的缺點，從而優化企業自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業制度建設的有效性和可操作性。
2．3拓展房地產企業融資渠道
較高的投資風險、較大的資金投入以及較長的建設周期是房地產企業本身的重要特點，尤其在其發展的過程中融資問題就成為了限制房地產企業發展的主要障礙，所以房地產企業要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當前的情況下，房地產企業需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統融資模式在企業融資過程中發揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發展房地產企業。
2．4加強企業內部控制與內部審計工作
加強企業內部審計控制是保障企業內部控制作用的重要途徑，它在企業內部控制體系的建設過程中有著重要的作用，這有利于實現企業內部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業務和定期審計的形式，房地產企業在運營過程中出現的問題的就很容易被發掘，并能夠實現對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業績效審計和內部控制審計的執行，企業將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產企業內部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業內部控制的管理能有效地發現企業中出現的問題，從而成為企業管理的有效工具。
2．5搭建完善的財務信息化管理平臺
在房地產企業信息系統的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業內部控制的效率。這種企業信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業的信息孤島，將企業經營、財務、銷售、采購等多方面、各個環節的數據實現信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業在信息管理方面實現暢通和高效地傳遞，提高企業的管理效率。
3．結語
