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房地產公司管理體系范文1
【關鍵字】房地產開發公司；工程管理
1 房地產開發簡介
最近幾年來，我國的房地產行業得到了大規模的發展。從現在的情況來看，在房地產方面的投資已經成為固定資產投資的重要組成部分。同時房地產行業的不斷發展也是促進國民經濟不斷進步的重要推動力。房地產行業的發展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質。房地產開發公司和建筑施工公司的最大的區別就是，房地產開發資金的運作和行業管理方面都是屬于密集型的行業。通過市場實現將資金進行轉化。通過嚴格規范房地產開發企業的行業規范和降低運營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產開發企業的工程管理的水平。
要做好房地產公司的工程管理首先要對房地產的開放要進行一個全面的認識。房地產具有固定不動的特性，房地產的開發包括房產和地產兩種不同的類型，通常將房產可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。
房地產開發的特性： 1）房地產位置的固定特性。房地產不能夠隨人們的意愿隨便的進行移動。只能在房地產開發的工程所在地進行生產，并且要受到所在地然地理環境的影響。
2）房地產開發的差異特性。房地產在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產開發項目在設計和建設上相同，但是如果位置不同的話，房地產項目從本質上說也是不一樣的。
3）房地產項目的耐久性。房地產項目是造價較高的項目，必須具有足夠的耐久性。根據我們國家的規定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業用地的使用年限為50年。
4）房地產開發要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進行重復的開發和利用，所以必須對房地產開發項目進行慎重的考慮。
5）房地產開發項目效用的多層次性。房地產項目能夠為人的生存、享受和發展三個方面提供不同層次的性質。房地產項目是將三種性質資料很好的結合在一起。房地產項目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產項目還要能夠為人們正常的生活、娛樂和自身的發展提供堅實的條件。
6）房地產項目具有增值和保值的特性。房地產項目是以地產為承載的基礎，房產不會因為使用年限的延長而消失，另外地產會隨著時間的延長和社交環境的變化而升值。
2 房地產開發公司建設工程管理體系的內容
2.1 投資前的管理
投資前的管理主要是針對從達成投資意向到實現項目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產開發公司的建設項目進行科學的論證，并做出正確的決策。這是關系到房地產開發公司開發項目最終成敗的關鍵，是項目管理體系建立的一個關鍵環節。投資前的管理決定了項目能否成立的基礎，成立的項目規模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發房地產開發公司的項目將投資前的項目管理分為四個不同的階段：投資機會的研究，項目建議書的編制，項目可靠性的研究和項目的評估與決策。
2.2 投資建設期的管理
投資建設期的管理指項目決策后，從項目選址到項目竣工驗收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產開發項目主要目的是將建設項目從決策階段變為現實的固定資產的形式。此階段一般要需要完成項目的選址、設計、建設計劃、施工準備和管理、竣工驗收這幾個階段
2.3 工程竣工驗收質量管理
按照規定的質量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程和單位工程進行檢查和驗收。對質量報告和技術性文件進行審核。并且對有關工程質量的技術性文件進行編目和建檔。
3 房地產開發公司工程管理制度的建立
房地產工程的管理制度體系包括：設計管理、合同管理、進度計劃管理、質量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項工程的管理標準化文件。本文重點從房地產工程的施工進度、安全管理和質量管理方面入手構件管理制度體系。
4 構件房地產開發公司工程管理體系的措施
4.1 成本控制
房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標，規劃設計和設計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點。規劃設計是項目實施的前提，在此階段房地產開發企業應事先做好充分的調研及市場分析工作，對房屋的結構類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經過充分推敲的結論后再開始施工圖設計。變更、洽商產生的原因在于施工圖紙設計不清的部位的深化設計、甲方對使用功能的變更及各專業之間有矛盾需做現場調整之處。
4.2 進度目標控制
進度目標關系到工程是否按期完工及項目能否如約交付使用的問題，而且工程進度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項目確定總包單位、監理單位后，正式開工之前，開發公司工程管理人員應與總包單位及監理公司共同商定項目總進度計劃，根據合同約定的工期，根據項目交付使用的標準及現場條件排出合理可行的進度計劃。項目正式開工后，將總進度計劃分解為季度進度計劃、月度進度計劃及周進度計劃，由工程管理人員（現場工程師）每周現場檢查進度完成情況，并定期召開監理例會、進度計劃會等專題會議,隨時調整進度完成時間。
4.3 質量目標控制
事前質量控制指在施工及設備安裝等工作開始前的質量控制措施。包括：1）施工技術準備工作的質量控制；2）現場準備工作的質量控制。包括現場平整度及壓實程度是否滿足施工質量要求；測量數據及水準點的埋設是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設備供應工作的質量控制。材料設備的供應程序與供應方式是否能保證施工順利進行，進場材料檢查驗收制度是否完善，做到合格證、現場取樣及報驗資料與實際材料質量相符。
事中質量控制指在施工中對現場工作的質量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調動監理公司、總包管理人員的監督作用，并建立質量獎罰制度，起到實際的促進作用。
事后質量控制指對通過施工過程所完成的具有獨立的功能和使用價值的最終產品（單位工程或整個項目）及其有關方面的質量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結束為止，如本項目屬房地產開發公司自有物業公司管理，則繼續其維修責任。
4.4 工程管理體系信息化建設
由于信息管理貫穿業主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設參與方，開發公司應成立項目經理領導的信息化領導小組，統一布置建設工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關的項目管理職能部門設立專職信息員，形成上通下達的信息資源管理組織體系。
數據資源是管理信息系統的血液，數據的完整與準確是系統的質量保證。因此，需要建立建設工程項目信息資源開發和應用的相關制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進行。
結語
房地產行業是國民經濟發展的重要組成部分，房地產行業的發展能夠有效的帶動全社會各行各業的發展，工程管理體系對于房地產開發項目的成敗起到了非常關鍵的作用。必須要加強在工程管理體系的構件和不斷發展完善。
參考文獻
房地產公司管理體系范文2
【關鍵詞】房地產開發 成本管理 目標成本 動態成本 監督
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
房地產市場是帶動我國國民經濟發展的主要力量，近些年來，許多社會熱點話題都圍繞著房地產開發行業而產生，國家對房地產行業的調控不斷加緊，這使得房地產開發公司面臨著前所未有的挑戰。因此，房地產開發公司不斷擴大對房地產的開發力度，希望能夠追求更多的經濟效益，然而，真正能夠實現公司的經營目標，也就是得到經濟效益的最大化，就需要公司更多地對成本管理這一環節高度重視起來。
房地產開發公司成本管理中存在的問題
關于房地產開發公司成本管理中存在的問題，每個公司的側重點有所不同，但以下幾個方面可以說是普遍存在的：
成本管理觀念的缺少
正如引言所提到的，許多房地產開發公司非常重視開發規模，以規模的大小作為顯示公司實力、業績的主要指標，對經營過程中的著力點僅僅停留在對數量的追求上，而忽視了對質量的關注，然而，規模效益是遞減的，如何尋找可以獲取最大效益的規模，正是成本管理的最終目的。
這種意識的缺乏，使得許多房地產開發公司并沒有獨立的部門來管理成本，通常都是一些財務部門兼任這項職責，認為“造價成本”就是成本管理的唯一內容。然而，房地產開發公司的成本管理是包含了以下幾方面：
沒有獨立的部門，也就沒有專職的崗位對成本進行系統化的管理，也就缺少對成本管理人才的挖掘，這種人才需要具有綜合素質，不僅在公司理財和公司營銷上要非常熟悉，更需要在工程設計、工程造價等最初環節上都要有非常深的造詣。
成本管理過程的不科學
對于財務的流程來說，成本的核算放在項目結算的時候是合理的。然而，這樣一來，成本管理就失去了為決策提供信息的作用，掩蓋了公司經營中暴露的問題，虛化了具體某項房地產開發的真實成本，不利于房地產開發公司長期利益。
另外，對于成本的控制，大多數房地產開發公司采用的是“一刀砍”的做法，僅僅是對項目開發過程中的工作每撥款時砍一刀，比如對土地成本環節控制住了一部分成本，然而該項目本身就存在的問題沒有解決，而是在下一個環節暴露出來，為了彌補這個漏洞，房地產開發公司又不斷增加成本來填補。因此，僅僅是對單項成本的控制是不能夠避免和防止公司開發項目漏洞的產生。
成本管理監督和激勵措施的缺乏
一項房地產開發項目涉及面廣、耗費時間長，這就使得需要核算成本的環節多、任務重。戰線的拉長，就讓一些暗箱操控等不道德行為有機可乘，更加重了房地產開發公司的成本負擔。由于企業對成本管理這一環節的不重視，相應的監督部門或者是有效的監督措施都沒有建立，使得成本管理的存在只是一個空架子。
另外，即使制度建立了，但僅僅是形式上的存在，并沒有嚴格執行，那么這種成本管理的體系根本產生不了對成本控制的有效作用，因此，對公司全體成員積極性的調動是十分重要的，如果不能堅持“以人為本”，與企業目標相統一的原則，制定科學、有效、全方位的激勵制度，就不能使員工集思廣益，更不能讓成本管理的觀念深入人心，在前期立項、項目市場定位、項目方案確立、材料采購、銷售、財務管理等各個方面中滲透和運用。
一個看似有效的成本管理，相關制度和配套措施的輔助是使得成本管理體系建立健全的關鍵點，如果這些輔助僅僅流于形式，那么成本管理體系是形同虛設的，對企業是有百害而無一利的。
房地產開發公司成本管理問題的對策
建立獨立、專職的成本管理部門
房地產開發的各個環節都體現了三個因素：工期、造價、工程質量的制約，其中牽扯到各方面的利益主體，也涉及到各類型的生產活動以及技術實行，可以說整個過程是非常繁雜的。
因此，房地產開發公司必須設立一個獨立的執行部門—成本管理部門。首先，該部門要確立一套完整的成本管理流程，使成本管理的各個環節能夠有條不紊地持續、有效進行。再者，成本管理的最終目標應該與企業經營管理的戰略目標相一致，成本管理部門就有責任要遵守這個原則制定管理的目標。然后，就是權責分明的體現，成本管理部門必須把責任落實到各個環節、各個部門，也可以起到一個監督激勵的作用。最后，成本管理部門要負責上述制度的執行，并擔起公司成本管理的具體工作。
建立科學的成本管理流程
由于成本管理涉及到的成本內容有多方面，我們必須高度重視并建立起科學的成本管理流程。
首先是目標成本。它必須以市場為導向，以顧客滿意為前提，這樣才能保證利潤，否則，即使一個房地產的開發工程項目成本降得再低，最終銷售不出去，那么無疑也是虧損，成本管理則是徒勞無功的。因此要重視目標成本，在施工圖出來之后，對其進行預算，找出公司對成本所能忍受的最高上限，這就是目標成本。在此必須強調的是，在外部條件沒有重大變動的情況下，目標成本不可輕易做改動，因為，這牽扯到下面各個環節的成本管理，都要與該目標成本相比較，及時將偏離的部分拉回正軌，在公司希冀的范圍內波動。
然后是已發生的成本。隨著項目的進行，成本的發生，我們需要對已發生的成本進行拆分、歸類。當然為了保證已發生成本形成的準確性與及時性，這個過程是必須按照具體的規則嚴格實施的。
再者是動態成本。這是與目標成本相對比的過程，查看各項成本支出的原因、狀態，并找出出現偏差的成本科目。
最后是調整成本。這個概念是一個調整量，或是補加的或是后減的。是在繼對動態成本核定之后，對發現偏差的成本科目進行調整時所明確表示出來的。不僅要對數量進行一個核定，更要對發生這種偏差的原因進行追查，這樣公司高層就可以及時找到工程項目成本中存在的異常，并能夠及時針對這些異常進行控制。這樣一來，房地產開發公司的成本管理流程就十分的透明化、科學化。
加強對成本管理的監督與激勵
科學的成本管理流程要貫徹實行就要有完善的成本管理監督機制的保障，因為房地產開發的工程需要涉及到外部的許多利益主體，人為因素、不確定因素眾多，都可能影響到成本管理的效果，因此，房地產開發公司就應該在政策制定、人事調動、工程設計、談判合同、運用資金等各個方面進行監督，以確保成本管理流程的嚴格執行。
既然要對成本管理進行有效的監督，那么負責監督的部門必須完善、高效。因此，項目總監是不可或缺的，他可以是接受了公司董事會或者是總經理授權的副總經理。
另外，公司的成本管理委員會的成立是非常有必要的。成本管理委員會的成員由各個職能部門的領導組成，要監督、評價、考核上文提到的獨立的成本管理部門所制定的成本管理流程、成本目標的制定、責任的落實以及具體工作的實施情況。
最后，激勵機制的建立應當受到高度重視，用以正確地、客觀地、冷靜地評價項目的實行情況，逐個環節、逐個方面進行經驗與教訓的總結。房地產開發公司也必須做到獎懲分明，提高經濟效益的相關人員應該受到相應的獎勵，不斷地增強工作參與感、責任感，調動管理人員的積極性。
結論
為了適應國家政策和市場環境變化，成為一個全面、高效進行成本管理的房地產開發公司，必須提高自身成本管理水平，這是使公司在激烈的房地產開發行業競爭中立于不敗之地的重要環節。鑒于房地產開發公司目前存在的各項問題，要實現成本的科學管理不是一蹴而就的事情，需要每個房地產開發公司高度重視起來，并建立完善、有效的成本管理流程，并實行嚴格的成本管理監督機制和激勵機制。只有使觀念和行動相結合，才能真正地提升房地產開發公司成本管理的水平，解決現有的困難。
參考文獻
房地產公司管理體系范文3
從前期準備、設計、施工三方面，簡單介紹了房地產工程管理體系，結合工程案例，闡述了通過專業咨詢解決房地產工程管理體系中常見專業問題的措施，指出專業咨詢在房地產工程管理中的應用有利于提高經濟效益，實現節能減排的目標。
關鍵詞:
房地產，工程管理，專業咨詢公司，經濟效益
1概述
當今我國房地產業飛速發展為改善人們居住條件做出了巨大貢獻，但同時因為我國在房地產方面起步較晚，房地產工程管理理念大多引用來自世界各國的管理理念，不免存在概念混亂，管理體系不完善，專業人員缺乏等諸多問題，這些問題導致了諸多房地產項目出現因項目管理導致的虧損、爛尾和質量問題，如何準確判斷問題的所在，并迅速的解決問題，就需要大量的專業人才對專業問題進行判斷和解答。但現實當中因為房地產項目開發周期較長而且管理體系龐雜，專業分布較為廣泛。從前期工作到設計施工再到最終交房，一個項目的開發周期最短也要兩三年以上，而且中間穿插交織著繁多的具體環節。在此過程中往往是一個管理人員分管多個環節，而這樣一個管理人員無法在各個專業都做到精通，不能對專業問題作出快速準確的判斷。一般遇到此類情況，地產企業往往盲目信任勘察設計單位，由勘察設計單位出具解決辦法，但是目前勘察設計行業分工細致，各專業之間的銜接較為松散，較難有覆蓋各個專業的高級人才，提出的解決意見往往也是顧此失彼［4］。由于以上矛盾的存在，一些擁有高級專家資源的勘察設計企業，通過對傳統專業團隊的不斷補充，形成了擁有較多跨專業高級專家資源的專業技術咨詢公司，通過以專家組的形式，對房地產公司開發過程中遇到的各類問題進行指導，甚至親身參與到項目管理當中去，以彌補房地產公司在專業問題管理方面的人員缺陷，在房地產項目的開發過程中取得事半功倍的效果［5］。
2房地產工程管理體系簡介
房地產工程管理體系包括以下內容［2，3］:1)前期管理。房地產項目前期管理包括:項目建議書，可行性研究報告，項目開發的產品策劃等。前期管理的質量是整個房地產項目成功的關鍵。前期管理就是從土地中標到實體工程建設開始為止，這一階段是整個階段管理的關鍵核心。在這一階段的主要工作是建筑規劃設計、建筑方案設計的招投標管理，施工招投標管理以及工程現場的實際情況踏勘等，任何一項專業問題出現漏洞或錯誤都會對整個工程后續的管理造成工作上的失誤和經濟上的損失，這一階段的管理決定了整個項目的成敗。2)設計管理。房地產工程的設計管理工作包括:選擇符合項目條件的勘察設計單位;與設計人員保持良好的溝通;嚴格控制設計質量，按照國家規范、招標要求和合同規定執行。設計管理在選擇勘察設計單位時不可以單純的按照低價中標進行控制，在控制勘察設計費用的同時應該選擇經驗豐富、實力雄厚的勘察設計單位;在日常設計過程中管理人員與設計人員保持順暢的溝通，把握設計進度，隨時解決設計中出現的問題，把對于項目的設計要求和目標準確的傳達給主要設計人員;嚴格按照設計管理程序和相關規定進行圖紙管理，一旦審圖通過，不可擅自變更，不可隨意提出修改要求。3)施工管理。房地產工程的施工管理工作包括:施工合同管理、工程質量管理和工程進度管理。高效的合同管理是合理節約開支，提高房地產項目投資回報率的重要環節;而工程質量管理是工程成敗的根本，只有在保證工程質量的前提下，項目才能生存，好的工程質量是樹立房地產企業形象的重中之重，房地產項目的工程管理人員，要能夠把握全局，協調促進設計、施工等單位完成好工程質量管理工作;工程進度管理關系到房地產企業和施工企業的資金成本情況，還切實關系到交房周期，在進度管理過程中，要監督配合施工企業編制出契合實際的施工組織方案和進度計劃，并確保工程嚴格按照進度計劃進行。結合合同管理、質量管理和進度管理建立有效的管理機制，完善管理體系的系統分類，將材料管理、人員管理、資料管理等具體環節穿插到整個管理體系當中，有機結合工程管理體系框架，實現不同維度的管理路線，使工程建設順利進行。
3房地產工程管理體系中的常見專業問題
3．1房地產項目前期管理中主要的專業問題
房地產項目前期管理中主要的專業問題是缺乏專業的調研團隊，缺少前期調研論證，不具有可行性研究分析能力。不能對項目進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，導致后期出現諸如建筑方案不合理、戶型單一、結構設計不夠優化，成本較高，公攤和空置過大等一系列嚴重問題，影響著土地資源和資金流通的優化配置［1］。
3．2房地產項目設計管理中主要的專業問題
房地產項目設計管理中主要的專業問題包括:1)勘察單位選取不是以技術實力和方案的合理性為主要評判標準，僅僅依靠價格確定勘察單位，忽略勘察方案對地基基礎的指導意義，最終因小失大，導致地基基礎成本增加、工期增長等諸多問題。2)施工圖不能按照勘察成果進行設計，因為結構設計人員對巖土專業了解較少，現在行業細分的結果導致各專業人員隔行如隔山，結構設計不能理解勘察參數如何正確使用，從而造成設計上的浪費或者不安全。3)設計人員因技術實力問題，較難對規范、設計原理及其他項目經驗有較全面的了解，當經驗不足時，往往采用較為保守的設計方案，造成成本和工期的大大增加，也是對社會資源的極大浪費［2］。
3．3房地產項目施工管理中主要的專業問題
房地產項目施工管理中主要專業問題包括:1)施工單位對施工圖理解不到位，機械的按照圖紙施工，不能根據實際情況作出及時匯報及調整，導致返工，造成成本上的增加和工期的拖延［2］。2)施工單位有意識無意識的變更施工圖上內容，導致設計意圖不能表達，造成承載力不足或正常使用的不便，影響項目竣工驗收和后期使用。3)施工單位低價中標，為了實現盈利，施工產生較多非必要變更，甚至偷工減料，施工質量難以控制，導致工程質量不合格，釀成重大隱患。
4通過專業咨詢解決專業問題的案例
RK房地產公司在國內某項目上全程引入了專業咨詢公司參與項目管理的過程，取得了非常優異的成果。首先是在項目前期引入世界知名工程前期管理咨詢公司ARUP，在項目前期調研和方案確定方面提供了具有國際水準的大規模住區開發咨詢和產品規劃咨詢服務(整體規劃、戶型設計、配套咨詢服務)，讓RK公司在前期管理中的區域整體規劃、產品定位、戶型設計和配套設施方面有了較為長遠的開發眼光，結合國內咨詢公司YJ的實地調查分析成果，共同完成了對項目的開發推廣進度計劃和整體區域定位工作。在項目設計管理階段分別引入國內由專業領軍人物，國家級勘察設計大師領銜的頂級土木工程設計專業咨詢團隊，從地塊的方案設計階段介入，由專業咨詢公司提供勘察方案，在招標過程中咨詢公司協助RK公司審核勘察和設計招標文件、篩選中標單位。隨后輔導勘察單位提供了準確的巖土工程參數，并提供合理的地基基礎方案為結構設計工程師提供了強力的技術支持。在設計過程中，咨詢公司采用較為先進的鋼筋混凝土計算理念和豐富的應用經驗指導結構設計工程師進行設計［6］。在施工管理階段勘察施工全過程由咨詢公司指導監理單位，現場獲得第一手資料，地基基礎施工過程和結構施工過程中咨詢公司通過現場巡視和專門指導的方式指導施工管理。通過以上咨詢服務，取得了較好的成本控制成果和進度控制成果，該項目約20萬m2建筑面積規模與同區域其他房地產公司每平方米造價節約150元，整個項目地基基礎方面節約2000余萬元，上部結構方面節約1000余萬元，工期共節約3個月。該項目銷售獲得所在省的冠軍，RK公司借此項目一舉成名，打開了該省的市場［6］。
5結語
1)我國房地產業起步較晚，國內房地產企業的工程管理水平參差不齊，在各個環節缺少專業人才。2)國內外專業公司不斷整合技術力量，逐漸形成了以行業領軍人物帶領的專業咨詢團隊，依托專業咨詢公司開展房地產工程管理專業咨詢業務。3)在房地產工程管理過程中引入專業咨詢公司，提供專業的技術指導和咨詢意見，獲得了較好的經濟效益和社會效益。4)專業咨詢在房地產工程管理中的推廣有利于節能減排，契合建設節約型社會的需要。
作者：畢志宇 張力 單位：英國諾丁漢大學 上海長凱巖土工程有限公司
參考文獻:
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房地產公司管理體系范文4
[關鍵詞]房地產項目；績效管理；矩陣式組織；平衡計分卡；關鍵績效指標
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.22.075
2014年以來，中國房地產行業告別供不應求的“黃金時代”，進入平穩增長的“白銀時代”。行業競爭日趨白熱化，銷售額增速大幅放緩，企業利潤率下滑趨勢明顯。房地產公司要在激烈的市場競爭中求得生存與發展，有必要建立能夠適應房地產行業發展趨勢、符合房地產公司實際、兼顧公司發展戰略的績效管理體系。績效管理是幫助房地產企業實現發展戰略、提升核心競爭力、提高開發項目的有效工具，也是提升企業管理水平的重要引擎。
1 績效管理釋義
績效管理是為了達成組織的戰略目標，通過持續相互的溝通過程，形成組織所預期的目標產出，并最終推動團隊和個人作出有利于達成目標的行為過程。
績效管理是識別、評估和反饋員工、部門、組織目標和戰略的方法；績效管理是員工與管理者、部門與組織達成的關于完成目標、完成標準以及所需能力的一種協議，是在雙方相互協作下完成各自目標及戰略的管理過程；績效管理是績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋、績效結果應用5個子系統組成的循環往復的管理過程。
關于績效管理的對象，學術界主要有三種觀點，即績效管理是管理組織績效的系統（“組織績效”論）、管理員工績效的系統（“員工績效”論）和管理組織和個體績效的綜合系統（“綜合績效”論）。
對于房地產公司而言，生存與發展的基礎是一個個處于某個具體地理位置的項目。項目的盈利能力、運營水平決定著公司戰略能否實現。因此，本文基于房地產公司總部的視角，研究房地產項目的組織績效管理，并提出績效管理優化建議。
2 房地產項目績效管理現狀分析
績效管理這一概念在20世紀70年代后期被西方理論學家提出，在80年代末90年代初成為人力資源管理關注的重點，并在各類型企業中得到應用。中國的房地產公司伴隨著20世紀90年代住宅商品化的進程而雨后春筍般崛起。由于存在發展的年限較短，較之已經形成固定管理模式的傳統企業，房地產公司更易接受西方管理學中的績效管理理論，平衡計分卡（BSC）、關鍵績效指標（KPI）、目標管理法等績效考核工具得到廣泛應用。在績效管理應用過程中，也出現了各種問題與難題。
2.1 項目績效管理與公司戰略關聯度存在一定差距
績效管理是企業戰略管理的重要環節，績效管理方案的制訂要能充分體現企業戰略，在執行過程中要確保公司戰略目標得以實現。
進入21世紀，隨著經濟全球化、互聯網技術的突飛猛進，中國的房地產公司也積極學習歐美先進的企業管理理念，紛紛確立了包括企業使命、愿景、價值觀在內的發展戰略，為公司未來五年、十年的發展明確了方向和奮斗目標。但將公司戰略分解為每個項目的績效計劃和考核指標卻是一個難題。一方面，公司戰略中很多定性的指標難以分解落實，定量的指標缺乏科學性、準確性；另一方面，項目績效考核因關注當期業績而忽視公司整體的長遠持續發展。因此，項目績效計劃與考核指標往往與公司戰略的關聯度存在一定差距。
2.2 績效計劃易受外部因素變動的影響
績效計劃是績效管理的第一個環節，是績效管理能否成功的首要一步，也是績效考核的前提和基礎。房地產項目績效計劃是指公司總部與項目公司就工作任務、時間節點以及有效完成的標準等問題確定目標任務，達成共識并形成契約的過程?？冃в媱澴罱K以“項目開發大綱”“年度經營責任書”等書面形式固化下來。
績效計劃的主要內容包括：績效期內清晰的工作目標、衡量工作目標完成的評價標準、各項工作目標在整體績效考核中所占的權重、每項工作目標需要的完成時間節點。由于房地產項目具有投資額大、開發周期長、牽涉專業多、開發節點多、易受政策影響等特點，其績效計劃易受宏觀政策、開發條件、資金狀況等外部因素影響而被迫調整，從而難以實現最初對公司戰略目標的承諾。
2.3 績效管理注重結果而忽略過程控制
績效管理是公司總部與項目團隊為了達到項目開發目標共同參與的制訂績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋、績效結果應用的持續循環過程?？冃Ч芾淼哪康氖浅掷m提升個人、部門和項目公司的績效?？冃Ч芾淼恼嬲齼群谟谄溥^程管理，而不是目標管理。
“績效”來源于英文單詞“performance”，在英文語境中不僅有“結果”的意思，也有“過程”的含義。但在我國房地產企業中，績效儼然成了“結果”的代名詞，績效考核變成了基于結果的考核。對于房地產項目的考核有財務類、運營類、管理類等各種指標，考核頻率為季度、半年、一年，直至項目清盤。但是，公司總部職能部門對垂直業務條線的過程指導與管控較弱，尤其忽視對項目公司部門及人員的績效溝通與指導。項目公司高管很難對績效管理過程進行全程把控，及時發現績效計劃執行中的問題，幫助員工糾正偏差，排除影響績效指標達成的障礙。
2.4 績效考核指標體系尚不完善
績效考核是績效管理最核心的環節，是在既定績效周期結束時，依據預先制定好的績效目標和完成標準，由公司總部對項目公司、項目公司高管對部門、員工進行考核和評估的過程。
在房地產項目考核指標體系中，針對項目組織績效的考核指標種類繁多，無行業公認的標準化考核指標體系。對于項目公司下屬部門、員工的考核指標體系尚不完善，不同管理層次和專業職能的員工分類指標缺乏，對工程技術類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標設計不到位；考核以工作計劃為主，忽視根據部門核心職能和職位核心職責提取考核指標。
2.5 績效反饋方式有待轉變
績效反饋是考核者將考核結果及時反饋給被考核者的工作環節，是績效考核的最后一環，也是最關鍵一環?？冃Х答佔尡豢己苏吡私庾陨淼目冃ЫY果與績效水平，以便下一步采取措施改進績效，促成組織整體戰略目標的實現。
對中國房地產公司來說，目前最大的挑戰就是必須將傳統的單項、由上而下的傳達方式改變為靈活的雙向運轉?？冃Э己瞬粌H僅是冷冰冰的結果，績效反饋絕不是簡單地向被考核對象傳達一個分數。當前，房地產公司缺乏績效反饋的制度支撐，績效反饋實施者的溝通技巧也有待提高。項目績效反饋的內容不夠翔實，缺乏有針對性的改進建議。項目公司高管對部門、員工的績效反饋經常流于形式，缺乏與部門負責人、員工的密切溝通與雙向互動。
2.6 績效結果應用不充分
績效考核結束，并不意味著績效管理的結束?？冃Ч芾硪〉脤嵭?，關鍵在于績效結果的應用。在一個成熟、穩定的績效管理體系中，考核結果的應用有利于組織目標的實現和提高員工、部門及組織的績效水平。
目前，房地產公司對于項目績效結果的應用主要體現在項目高管、部門負責人以及員工的獎金分配、薪酬調整和職位異動，較少涉及員工技能培訓、個人職業規劃等關乎員工長遠發展的方面。這就造成了績效應用不充分，無法激勵員工在下一考核周期的績效提升。
3 項目績效管理優化策略
房地產行業進入白銀時代，房地產企業面臨新的問題與挑戰：一是行業集中度快速提升，公司并購成為新常態，馬太效應顯著；二是行業平均利潤率呈現逐年下降趨勢，上市房企凈利潤率從2010年的15%下降至2015年的9.1%；三是三四線城市庫存高企，資金占用量大，財務成本上升，“去庫存”成為諸多房企當前的首要任務。
面對白銀時代的挑戰，房地產企業只有“外擴規模，內抓管理”，提升自身核心競爭力，才能在市場上站穩腳跟，獲取長足發展；只有加強績效管理，嚴控成本費用，提升自身管理水平和員工專業素質，才能順利實現既定發展戰略，在弱肉強食的大潮中屹立不倒。
3.1 樹立“以人為本”的績效管理理念
現今企業的競爭，歸根結底是人才的競爭，是人力資源整體實力和綜合素質的競爭。房地產公司績效管理應始終貫徹“以人為本”的理念，在實現公司戰略目標的同時滿足員工個人成長的需求，實現個人價值的提升。
“以人為本”思想在績效管理中表現為對員工的尊重與重視。在績效計劃制訂時充分與員工溝通，在績效實施過程中給予悉心指導，在績效反饋時既要給予改進建議，又要聽取員工的困難與訴求。在績效結果應用方面，既注重當期的獎金分配、職位變動，還要從教育培訓、職業規劃方面長遠籌劃。
項目組織績效與員工個人績效是正相關關系。員工個人績效提升，有助于部門及整個項目任務目標的實現；項目效益提升又反作用于員工，最直接的表現即是員工薪酬增加。因此，績效管理不僅是人力資源部的事情，而是需要全員參與的企業管理實踐。只有全員參與，才能充分調動項目所有人員的積極性，真正實現績效管理制度的落地。
3.2 建立戰略導向的矩陣式組織績效管理系統
績效管理是實現公司戰略的重要工具?？冃Ч芾硐到y的設計要以公司戰略為導向，在績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋及結果應用環節緊扣公司戰略。組織績效管理系統就是公司戰略的執行系統。
房地產公司的項目管理存在職能條線、項目條線的交叉管理，具備矩陣式組織特征。再將績效管理的五個環節作為第三維度，便形成立體的組織績效管理系統（見下圖）。[ZW（]矩陣式立體組織績效管理系統示意圖來源于：謝樹茵.矩陣式組織績效管理系統研究[D].天津：天津大學碩士學位論文，2008：28.[ZW）]在這一系統中，任何一點都能定位到績效管理的具體某個環節，還能標明總部職能部門、某個具體項目所要考慮的因素、特點及應該采取的行動。
矩陣式立體組織績效管理系統示意
具體到房地產公司的某一項目，其績效管理系統便是立體系統的一個豎向平面，可形成下表所示矩陣。這一矩陣以公司總體戰略分解后的任務目標為基礎，將具體任務按照部門職能細分下去，最終落實到每一名員工。這種矩陣式績效管理系統有利于發揮專業部門之間的協同效應，實現資源共享、整體績效提升。
3.3 設置科學合理的績效考核指標體系
績效考核是運用特定的指標或標準，采取科學的方法，以實現企業生產經營的目的，對承擔生產經營過程和結果的各級管理人員完成指定的工作業績以及由此帶來的諸多效果做出價值判斷的過程。因此，進行價值判斷的指標是否科學合理，關乎績效考核的成敗。根據中國房地產項目績效管理現狀，建議構建以平衡計分卡為框架、以關鍵績效指標為主體的績效考核指標體系。
平衡記分卡（BSC）不僅關注財務指標，同時也兼顧非財務指標，將二者充分結合，從財務、顧客、內部流程、創新與學習四個角度進行評估。平衡記分卡的目標是以相關人員利益最大化為導向，它以企業戰略作為導向，追求利益相關人員多元目標的整體平衡。
關鍵績效指標（KPI）是一個可量化的或者可以行為化的指標體系。房地產項目關鍵績效指標由三級構成：項目級KPI由公司戰略目標分解而來，部門級KPI是根據項目級和部門職責來確定，員工個人崗位的KPI由部門關鍵績效指標落實到工作崗位得到。KPI體系有助于公司根據其戰略規劃和目標計劃來確定項目、部門和個人的績效指標。
利用平衡計分卡的維度思想建立房地產項目績效指標體系，運用關鍵績效指標法制定項目、部門和員工三級的績效考核指標，再借助德爾菲法將績效考核指標體系中的各項指標賦予權重。這樣就能將公司戰略目標與項目、部門及員工的相關考核指標有機融合，有助于公司整體戰略目標的實現和員工個人職業技能的提升。
3.4 探索并實施靈活有效的績效管理方法
績效管理涉及環節眾多，影響因素復雜多變。作為績效管理的實施者，應立足實際，綜合判斷，注重細節，采取靈活有效的績效管理方法，確保公司戰略目標的順利實現。
一要做好計劃管理，建立績效計劃調整機制。根據公司戰略目標、房地產市場形勢、政府調控政策等外部條件的變動，及時調整項目績效計劃，防止績效計劃淪為“一紙空文”，影響績效考核的信度和效度。
二要加強過程監控。通過召開月度計劃會、季度運營分析會、營銷專題會等形式，及時了解項目計劃執行情況，給予必要的指導與技術支持。職能部門及時了解項目在各業務條線上的運營情況，撰寫月度分析報告，分析實際執行情況與年度、月度計劃的差距，并提出相應解決方案。
三要合理設置績效考核指標。房地產公司以項目為基本盈利單位，但項目公司在不同階段的重點任務迥然不同。在項目前期，重點考核土地獲取、四證辦理、產品定位、方案設計等工作完成的時間節點；在項目中后期，則重點考核工程進度、銷售簽約額、銷售回款、交房率、物業服務滿意度等指標。對于項目整體，還要考核盈利能力、成本控制、運營效率、企業管理等方面。
四要建立考核申訴機制。如被考核項目或個人對考核結果不清楚或持有異議，可以向公司總部監察部門申訴。公司要保證申訴渠道暢通、申訴處理流程規范、申訴處理結果及時反饋，同時有針對性地改進績效考核方法。
五要充分運用信息化工具。對于房地產項目較多的公司總部，采用P6項目管理軟件、BIM系統、銷售管理系統等信息化工具，能夠加強對項目績效實施的過程監控，提高工作效率。有條件的公司還可以采用專業的人力資源管理信息系統，滿足績效管理對于數據真實性和及時性的要求。
4 結 論
隨著白銀時代的來臨，房地產公司更為重視自身管理水平的提升，“向管理要效益”成為在市場競爭中制勝的重要途徑。房地產項目績效管理作為戰略管理的重要環節，被越來越多的房地產公司采納并積極加以運用。項目績效管理一方面關系著公司戰略目標的實現，另一方面涉及人力資源價值的開發與提升，在企業績效與人力資源管理之間架起了堅實的橋梁。在未來的實踐中，房地產項目績效管理將會更為科學規范，為企業增強核心競爭力發揮更大效能。
參考文獻：
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房地產公司管理體系范文5
1、財務成本管理體系不健全
由于在制定管理系統的過程中，沒有進行明確的分工，人員的職責劃分不明確。而且員工的個人素質存在一定的差異，加上很多職位在設置的時候存在不合理性，因此員工在工作中遇到付出和所得不對等的情況時，工作的積極性就會下降。如果房地產行業不能及時的采取合理的措施，從根本上分析和解決財務成本管理系統中存在的問題，就很難調動員工工作的主動性和積極性。這樣就會在很大程度上影響房地產行業的競爭水平，對企業的長遠發展非常不利。
2、完善財務成本管理體系
在進行財務成本管理的過程中，要注意調動員工工作的積極性。當今社會經濟發展的速度很快，行業之間的競爭也非常激烈。房地產作為經濟體系中重要的一部分，也應該使財務成本管理參與市場的激烈競爭。在進行房地產的財務成本管理的時候不僅要考慮物質方面的成本，還要考慮房地產所涉及的非物質方面的成本，全面的考慮到各項成本才能使財務成本管理更加全面合理。在房地產行業中，成本包括服務成本、材料成本、環境資本和人力資本。只有財務成本管理合理科學，才能對房地產的資金進行合理有效的管理，優化資源配置，使房地產行業的競爭力得到很大的提高，發展更加長遠。要實現對房地產的合理有效的管理，需要各個管理層的努力和所有員工的參與和配合。在進行財務成本管理的過程中，要成立一個進行監督管理的機構對財務進行監督管理，財務總監和預算經理、工程師等要參與到管理和監督中，使財務成本管理能進行得更加順利。此外，房地產行業可以采納目標財務成本管理模式進行財務成本的管理，保證施工能正常進行。
二、房地產行業的管理存在的問題及解決對策
1、房地產行業的管理方法不科學且管理意識較薄弱
房地產行業還存在著管理的意識過于薄弱和管理方法不夠科學的問題。很多房地產的管理層把注意力都投入在生產要素的合理配置和投產建設前產品的設計成本上，卻忽視了投產建設后的成本管理。很多的房地產公司在進行成本預測和決策時缺乏制度性和規范性，認為這些都不重要。在進行成本計劃的時候沒有科學的指導，態度不夠嚴謹。在財務成本管理方面，缺乏科學合理的管理方法?？茖W合理的成本管理要求信息來源可靠，信息較為全面和及時準確。傳統的成本管理方法會根據財務決算報告來進行成本管理，這會使財務成本管理有一定的滯后性。即使在財務成本管理的核算過程中發現一些問題，也很難及時進行相應的彌補。不制定有效的預防措施和解決問題的措施就會導致在進行財務成本核算的時候被動和倉促，不能及時處理遇到的問題，造成很大的經濟損失。由此可見，沒有較強的財務成本管理意識和科學合理的管理方法，房地產行業很難開源節流。
2、增強房地產行業的財務成本管理意識并建立科學的管理體系
房地產行業應該加強財務成本管理的意識，同時建立一個全面系統的財務成本管理體系，將科學合理的管理意識應用到房地產的管理過程中。把財務成本管理看成一個系統而又全面的管理過程，而不是將管理分為獨立的階段。在進行財務成本管理的過程中，要站在全局的高度對問題進行全面的分析，這樣在進行財務成本管理時才能更加全面的考慮問題，解決問題。在工作中，要秉承內容、方法和對象相結合原則，對不同的成本采用不同的管理手段和方法。在管理的過程中，要根據市場的具體情況進行相應的調整以提高房地產的市場競爭力。因此，房地產行業在進行財務成本管理時不僅要考慮物質成本，還要考慮非物質成本，綜合考慮人力資源成本、服務成本和環境資源的成本，這樣才能使財務管理成本更加合理。
三、工程的預算和決算存在問題及解決對策
1、工程的預算和決算存在問題
房地產更新預算和決算的速度較慢，之前的換算法不能很準確的來反映出工程預算和決算的準確性和真實性，較為繁瑣的計算使工程的進度和效率降低。此外，缺乏對工程項目的綜合管理，設計部門、建設單位和施工部門之間沒有進行溝通，缺乏統一的管理，這種情況會導致工程項目在建設的過程中沒有全面的統籌規劃，從而使預算和結算的款項增加，這種預決算缺乏準確和真實的情況會使房地產的資金面臨危險狀況。此外，很多公司還會在預算和決算的過程中造假，特別是國家進行投資的那些項目，偽造預算可以賺取其中的差額。
2、完善預算和決算體系
房地產公司管理體系范文6
關鍵詞：房地產；工程項目；經濟管理；創新
房地產工程項目經濟管理是房地產事業發展中主要的管理內容，是施工生產的和經濟效益的源泉。因此在房地產開發管理中以工程項目經濟為管理的中心，以此提高工程項目的運作質量，這也是房地產事業的生存，持續發展之道。每一個行業想要激烈競爭的市場經濟下贏到市場先機，就要在管理中不斷創新管理模式，改善存在的問題，這樣才能在市場中脫穎而出。盡管我國房地產工程項目管理取得良好的效果，積累了豐富的經驗，取得重大的發展，但在項目經濟管理中還是存在著諸多的問題。探討一個創新的工程項目管理模式是當下房地產工程項目管理的首要問題，也是當代房地產項目經濟管理發展的需要。
一、當下房地產工程項目經濟管理的現狀
傳統的管理模式在房地產項目經濟管理中取得不錯的成績，為房地產帶來發展的機遇，為房地產工程項目管理積累的大量的經驗，隨著房地產事業的不斷發展，其管理模式已經不能滿足經濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經濟管理。下文將會詳細分析當下房地產工程管理項目存在的問題。
（一）對房地產工程項目管理觀念意識不強
房地產工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產事業的開發，因為房地產項目工程經濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產工程項目經濟管理中，都側重于房地產工程項目帶來的經濟效益，而不是將主要的精力放在項目經濟管理的模式上，并且認為工程項目經濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產工程項目風險加大，房地產事業也得不到最大限度的發展。
（二）缺乏完整的管理體系
缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現象，在當下的管理模式中很少房地產公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協助工程項目經濟管理。在實際的房地產項目工程管理中并沒有過多的規章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執行，從而導致很多房地產工程項目建設得不到有效的執行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產項目經濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產工程項目經濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產工程項目經濟管理，應加強對工程項目經濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質水平。這樣房地產工程項目經濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。
二、改善當下存在問題有效對策
（一）提高管理人員的素質水平
經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執行的，其素質的高低直接影響到執行相關規章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環節也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協調項目經濟管理工作的有效進行。
（二）注意施工階段的過程的控制和管理
在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環節，做好相關的監制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質監制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產工程監制中，各個環節的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環節的工程建設都要認真地執行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節約成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產工程項目經濟管理
縱觀當下的局勢，關于我國的房地產經濟管理的規章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產工程項目經濟管理的發展。因此，房地產工程企業想要做好經濟管理的工作，首先就要加強房地產工程項目經濟管理規章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經濟管理的約束，從而促進我個房地產事業的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產工程項目經濟管理制度的執行力度，況且執行才是制定相關規章制度的最終目的。
（四）各部門要加強溝通，對管理工作協調進行
房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協調進行。為此，房地產工程項目企業首先要充分認識到各部門協調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現的問題進行協調解決。這也要求房地產工程管理企業要改變傳統模式，尋找創新的管理模式，以滿足房地產發展的需要。創新是一個國家進步的靈魂，創新是一個企業永恒發展的前提。因此要不斷創新，從而經濟管理的各個環節進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協調工作中，還應加強監督，一個部門相互監督的模式進行，這樣可以充分發揮監督職能，保證經濟管理工作有效進行。
結束語
我國的房地產工程項目經濟管理工作雖然取得不錯的成績，當還是相應存在著問題，在對房地產工程項目經濟管理工作進行改善時，應看到好的一面也應發現存在的不足，應將存在的問題提出來，并提出相應的解決對策，因為存在的問題嚴重妨礙著房地產工程項目的發展，應及時解決。這樣才能保證房地產工程項目經濟管理得到最大的改善，為房地產工程項目經濟管理模式做出有效的建議。
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