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房地產金融政策范文1
作者簡介：孫超(1985-)，男，河南鄭州人，同濟大學經濟與管理學院學生，主要從事城市經濟與房地產開發研究。
中圖分類號：F293．3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-1096(2008)03-0062-02 收稿日期：2008-01-06
房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務，上述三個特征決定了房地產市場和金融的關系非常密切，金融政策的改變必然對房地產市場產生重大影響。一個國家房地產價格的快速上漲，必然提升人們對房地產投資的利潤預期，從而導致房地產投資的過度膨脹。尤其是在經濟全球化日益發展和人民幣升值預期不斷增強的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產生的積極影響，對于控制房地產市場價格的快速上升，引導房地產市場的健康發展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經濟學的需求和供給的視角，來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。
一、金融政策與房地產需求
(一)利率與房地產市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面：(1)當利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時，可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進而增加對住宅的現實需求；(2)在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。相反，當利率提高時，住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初，當時，政府為了鼓勵房地產市場的發展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成；再比如，銀行新推出一項業務時對風險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受；除了這些以外，銀行確定的大約10％的高利率，不能不說是擋在房地產市場發展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后，隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5％－6％左右)，使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費，住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響，可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為20年，采用5.04％的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元，采用7.83％的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產市場發展的歷史就可以發現，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負擔，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯，致使國家在一年之內多次提高利率，以抑制房價的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產市場需求
2000年以來，銀行不斷降低房地產市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產需求得以在短期內實現，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務，另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加，進而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風險，也會加大投機活動所需的資金周轉量，從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。
具體到中國當前的房地產市場，我們認為，政府進行金融政策調控的目的，不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵)，而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果，在正常的房地產環境下，首付20％之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5％，但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20％的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經濟全球化與房地產需求
房地產商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經濟快速增長的階段，每年國民經濟保持10％左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程，城市化進程的快速推進，這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后，隨著經濟全球化進程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內房地產市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價格快速上漲的房地產市場中，房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性(不動產；銷售不出去可以轉租；隨著經濟發展、周圍環境優化可以增值等)，房地產投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投
資的惟一渠道，投資房產的人群包括個人、企業、銀行、基金等等(顧建發，2005)。
需要特別注意的是2006年以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉向房地產市場，但是，一旦股市進入調整階段，股市的資金將會迅速轉向房地產市場，股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求，此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。
二、金融政策與房地產供給
影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等，2004)。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出，加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點，其開發往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進而減少對房產的消費需求與投資需求，也會影響住宅開發商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發成本降低，就會刺激住宅開發商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預期的作用下，如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制，也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時，根據股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發生影響。
三、結論和政策建議
由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此，合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產價格充分反映供給和需求信息，降低房地產商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風險，促進房地產市場的健康發展。進一步說，銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。
其次，由于房地產商品的特殊性，在使用金融政策調控房價時，必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發揮出來。
房地產金融政策范文2
從房地產發展歷程看，在過去相當長時間內，房地產發展經歷了一個“黃金期”。而最近1～2年，房地產發展出現了巨大的轉折，多數觀點認為“黃金期”無以為繼了。房地產是我國經濟發展傳統支柱產業，今年下半年出臺了一系列寬松政策，這與穩定房地產市場不無關系。
以下是對金融市場與房地產行業相關的幾個問題的思考：
1、降息周期預期
所謂“強刺激”的整體寬松政策實踐證明會帶來突擊上項目，重復建設，從而引起局部產能過剩，結構調整更加困難等不良后果。2014年盡管經濟下行壓力大，央行還是頂住壓力放棄整體寬松政策，而替代以“常備借貸便利（SLF）操作”定向寬松常態化。SLF相較于降準而言，具有期限短、靈活性強及寬松政策傳遞信號相對較弱的特點。不過持續的SLF操作與降準無異，市場最終能接收到寬松的信號。11月21日，央行宣布非對稱性降息，結合中央多次表態要解決企業融資成本過高問題，市場理解為全面寬松的信號，股市當天開始急速上漲。貨幣政策相對寬松無疑會對房地產行業造成重大影響：
1）購房成本降低。房地產屬于單體價值高、期限較長的資產，并且是金融機構相對認可的抵押物。無論消費者還是投資人，在購置和持有房地產時一般都采用較高的財務杠桿，利率下降會極大的降低購置和持有成本，提高市場的有效需求。
2）資產估值提高。寬松的貨幣政策對房地產估值影響有兩個方面，首先利率下調直接導致折現因子提高，提高房地產的估值；另一方面，相對寬松的貨幣政策降低了通縮的風險，刺激了CPI向上的預期，也可能起到維持市場租金水平或刺激市場租金水平提高的作用，從而提高房地產的估值。
3）融資環境改善及開發成本降低。寬松的貨幣政策，開發商也會直接從中受益，融資環境得到改善，融資成本相應也會降低。
2、美元升值與人民幣國際化進程加快
2014年10月29日，美國聯邦儲備委員會宣布結束其債券購買計劃。由此，曾被冠以“無限期”之名的美聯儲第三輪量化寬松政策在啟動兩年多后宣告結束，美元加息預期提升。分析認為，量化寬松政策達到了預期目的，美國經濟回暖，美元將強勁回歸，但新興市場卻因此面臨嚴峻的形勢。事實上，包括日本、歐洲以及新興經濟體經濟復蘇形勢不樂觀，此后都陸續推出本國的QE。在經過有史以來最長的疲軟期后，美元再次成為全球投資者的首選貨幣，全球資本回流美國趨勢明顯。
人民幣加快國際化進程，2008年7月10日，國務院批準中國人民銀行三定方案，新設立匯率司，其職能包括“根據人民幣國際化的進程發展人民幣離岸市場”。2009年7月，六部門跨境貿易人民幣結算試點管理辦法，我國跨境貿易人民幣結算試點正式啟動。2014年，人民幣全球清算網絡頻頻布局。6月18日，建行擔任倫敦人民幣業務清算行；19日中行擔任法蘭克福人民幣清算行；2014年7月4日，中國人民銀行公告稱，決定授權交通銀行首爾分行擔任首爾人民幣業務清算行。
從以往經驗看，由于我國實行外匯管制，央行發行貨幣其中部分是外匯占款，即外匯儲備提高迫使發行人民幣供給兌換。反之，隨著美元回流和人民幣國際化進程加快，不可避免導致國內流動性收緊。對房地產行業而言，也必須理性評估和對待美元升值及人民幣國際化的影響。
1）美元的升值導致大宗商品價格不斷下跌，這將有利于全行業成本的降低。近年來，隨著人口紅利的陸續銷蝕，人工成本成倍上漲；因產能過剩鋼材等建材價格下降彌補了部分損失。隨著大宗商品價格不斷下跌，包括燃料油等在內的原材料價格下降將進一步降低全行業成本。
2）美元回流和人民幣國際化導致流動性收緊，以人民幣計價的資產價格有下降趨勢，房地產回調甚至“硬著陸”的風險加大。預期人民幣類似QE的貨幣寬松政策將可能對沖部分因外匯流出帶來的流動性收緊風險。
3、PPP模式對房地產開發的影響
PPP模式即公私合作模式，是企業參與提供公共服務（包括基礎設施）的一種開發運營模式。公共服務提供的主體一般是政府及其所屬部門，政府鼓勵企業參與開發和經營獲得合理利潤，目的一般出于融資需要；也有觀點認為企業執行效率比政府高，PPP模式下，企業主導執行可以提高社會效率。現階段鼓勵PPP模式動因是解決地方政府融資問題，截至目前地方政府債務比例普遍過高，違約風險加大，需要清理；另一方面政府提供的公共服務還不完善，公民獲得公共服務的數量和質量落差很大，造成的社會矛盾比較尖銳，需要加大投入。PPP模式很好的分散了政府的違約風險，也許是解決當前地方政府融資問題的一條出路。
PPP模式對房地產企業而言，存在以下機會：
1）以PPP模式與地方政府合作，參與公租房、經濟適用房以及舊城（棚戶區、城中村等）改造等項目。
2）以PPP模式與地方政府合作，參與城市運營模式的創新和實踐，獲取開發和運營機會。
3）以PPP模式為先導，換取土地開發資源。
4、REITs試點對房地產運作的影響
REITs即房地產信托投資基金，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會；專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的流動性。
幾乎任何一種金融創新背后都是逃避法律規制，作為一種融資模式在美國最早誕生的REITs優點在于滿足一定條件可以免征所得稅和資本利得稅。從我國現階段看，央行為降低的房地產貸款風險，采取限制各商業銀行發放用于購買房地產的貸款等系列舉措，房地產融資渠道受到擠壓，REITs成為可選利用的渠道之一。然而，我國相關法律法規仍不完備，還沒有一個真正房地產投資信托基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制；另外，目前房地產行業過熱后空置率較高，租售比偏低，收益率預期下降，這些都制約著REITs的試點和推廣。
從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金和物業增值回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。對房地產開發企業而言，REITs的推廣具有以下幾方面的影響：
1）REITs增加了投資性需求，開發商可以從市場環境的改善中受益。
2）作為REITs的專業管理人輸出管理，做到輕資產運營。
房地產金融政策范文3
論文內容提要：金融服務外包在全球服務外包浪潮中迅速發展，美國、歐洲、日本等國成為主要發包方，印度、愛爾蘭等成為金融服務外包接包方，中國有機會成為全球承接金融服務外包業務的第二大中心。浦東是上海建設“四個中心”的核心功能區，浦東陸家嘴和張江已經形成金融機構前臺服務和后臺服務的集聚效應，浦東應發揮已有優勢，通過聚焦上海金融信息服務產業基地，擴大市場準入，加強財政扶持和人才保障，加快金融服務外包產業發展。
近年來，隨著經濟全球化和金融國際化的發展，金融服務外包在全球服務外包浪潮中異軍突起。按照國際清算銀行（BIS）所屬的巴塞爾銀行業監管委員會（BCBS）、國際證券委員會組織（IOSCO）和國際保險業監管協會（IAIS）組成的聯合論壇2005年的《金融服務外包》（OutsourcingFinancialServices）報告對金融服務外包所下的定義,金融服務外包是指“受監管實體持續地利用外包服務商（集團內的附屬實體或集團以外的實體）來完成以前由自身承擔的業務活動”，即銀行、保險、證券、期貨等金融機構，把IT服務、后臺服務和業務流程等非核心業務甚至部分核心業務，以合同形式發包給專業的服務提供商，以提高核心業務的競爭力，降低企業成本，分散經營風險。金融服務外包包括金融信息技術外包（ITO）和金融業務流程外包（BPO）。金融ITO（ITOutsouring）,即金融信息技術外包，是指金融企業以長期合同的方式委托信息技術服務商向金融企業提供部分或全部的信息技術服務，主要包括應用軟件開發與服務、嵌入式軟件開發與服務以及其他相關的信息技術服務等。金融BPO（BusinessProcessOutsourcing），即金融業務流程外包，是指金融企業將非核心業務流程和部分核心業務流程委托給專業服務提供商來完成，主要包括呼叫中心、財務技術支持、消費者支持服務、營運流程外包等。從金融服務外包的發展歷程來看，金融服務外包起步于金融ITO，成長壯大于金融BPO，發展趨勢是金融KPO（KnowledgeProcessOutsourcing，主要幫助客戶研發解決方案，并作為企業決策重要依據，鎖定高度專業技能及知識密集型核心業務，包括評估研究、投資研究和技術研究等）。作為上海國際金融中心核心功能區的浦東,在推動金融服務外包產業發展過程中，應當發揮已有的優勢，著眼于發展高端的金融BPO，推動上海金融業的發展，加快上海國際金融中心建設的步伐。
一、國際金融服務外包產業發展現狀及趨勢
當前國際金融服務外包發展的基本格局是：離岸金融服務外包發展迅速，美國、歐洲、日本等國成為主要發包方，印度、愛爾蘭等國成為金融服務外包接包方，中國有機會成為全球承接金融服務外包業務的第二大中心。
（一）離岸金融服務外包發展迅速
離岸金融服務外包是指企業為降低成本,保留核心業務和提高競爭力而將自己的部分業務委托給外國企業的一種商業行為。全球金融服務機構尤其是發達國家金融機構越來越多將原來自我承載的業務轉交外包商，國際金融服務外包（離岸外包）迅速發展。據統計，目前全球服務外包業務總量為1.2萬億美元，其中輸出境外離岸金融服務外包業務量為2100億美元。許多跨國公司試圖通過建立離岸交易及服務中心來提高本機構整體的效率。金融機構除將業務外包給服務商外,也會把一些業務交由海外附屬機構來完成。
據德勤會計師事務所估計:在2004年后的五年內,美國金融服務業將有3560億美元的業務外包到境外。離岸業務將在近幾年內持續增長,到2010年離岸業務市場產值將達到4000億美元,占整個行業總產值的20%。據金融研究公司TowerGroup的調查及預測,全球最大的15家金融企業將擴大信息技術項目的外包業務,金額將從2005年的16億美元上升至2008年的38.9億美元,年平均增長率為34%。一批世界超級金融機構，包括美國運通、GECapital等都向海外大規模地外移了客戶呼叫中心與軟件開發業務。
（二）美國、歐洲、日本等國成為主要發包方
美國、日本和西歐的發達國家金融機構的商務流程已經實現了標準化，考慮到成本的需求，將其業務流程中非核心的業務外包給國外其他的服務公司運作，通過利用互聯網技術轉移到其他人力成本較低的國家進行數據處理，進行24小時互動的服務支持，使國外商務公司低成本完成整個商務服務工作，從而使企業資源得到最佳分配，降低了企業的生產成本，減少了經營風險，增強了企業的核心競爭力。
（三）印度、愛爾蘭等國成為金融服務外包接包方
面對蘊含大量商機的金融服務外包離岸外包市場，越來越多具有接包能力的國家正在成為美歐日金融企業理想的海外轉包地。國際金融服務外包最主要承接國是印度，愛爾蘭等。以印度為例,據有關專家預測，截至2008年，全球100家大型金融機構將會向印度輸送超過100萬個后臺與技術工作職位，約占全球金融業職位總數的15%。預計印度的金融服務外包收入將從初期的20多億美元猛升至240億美元。目前，國際金融服務外包市場已經形成以印度市場為核心，同時包括菲律賓、馬來西亞等新興服務外包市場的整體格局。印度金融服務外包行業自上世紀九十年代末開始高速發展，年均增長率為56％，2005年總營業額達280億美元，直接從業人員25萬人。2005年英國金融服務管理局(FSA)了主題為《離岸業務的行業反饋》的報告,總結了印度金融服務外包迅速發展的成功經驗,其內容主要有:印度企業重視變革管理,由董事會負責制定的外包和離岸業務發展戰略,并有專門機構負責;所有企業都準備有處理突發故的緊急預案,大規模的業務被分散到不同的子公司來減小意外風險;外包業務受到法律的監管并享受到一定的優惠措施;承包企業都通過了英國信息安全標準的認證,采取各種措施保障客戶資料和數據的安全;具有大量說英語的專業人才、通信成本低的區位優勢,有充足的合格服務供應商和新進入市場的中小企業可供選擇;重視合同和約束;外包業務得到了印度政府的支持和鼓勵。
（四）中國有機會成為全球承接金融服務外包業務的第二大中心
近年來，在全球金融服務外包市場體系中，中國正越來越受到世人的矚目，并認為有機會成為繼印度之后的全球第二大金融服務外包中心。畢博管理咨詢公司董事總經理彼得·郝勒維茨就曾認為,到2015年中國和印度將成為全球金融服務外包業的中心。因為中、印兩國擁有大量受過良好培訓的外包業務人才,具有勞動力成本優勢,能提供滿足需求的產品和服務,更重要的是,跨國金融機構從其全球化的長遠發展戰略考慮,已經把中國和印度市場作為其戰略部署的一部分。
二、上海浦東發展金融服務外包產業的優勢和制約因素
浦東是上海建設“四個中心”的核心功能區，是中國改革開放的前沿，是世界服務業轉移的樂土。浦東陸家嘴和張江已經形成金融機構前臺服務和后臺服務的集聚效應。2007年底陸家嘴已集聚中外金融機構493家，張江建設的上海市金融信息服務產業基地也已集聚了中國人民銀行、中國銀聯、交通銀行、平安保險、招商銀行等金融機構的后臺服務部門，其中銀聯一期全國信息處理中心、交通銀行數據處理中心以及平安保險客服中心與后援中心已經入住并投入使用，金融后臺服務中心初見成效，浦東有希望在承接國際金融服務外包轉移上搶占先機。
目前，上海在中央的支持下正在加快推進國際金融中心建設的步伐，同時積極落實商務部提出發展服務外包的“千百十工程”，把握上海推進國際金融中心建設和落實“千百十工程”的機遇，積極發展金融服務外包，加大引進跨國公司金融服務機構的力度，加快構筑第三方服務平臺，集聚和培育自主品牌的金融服務外包企業，將使浦東在提升服務外包產業的國際競爭力上起到示范帶動作用。目前從綜合環境和產業發展的成熟度而言，浦東擁有其他地區不可比擬的優勢：
（一）金融信息服務基地建設走在全國前列
于2003年3月開發建設的上海市金融信息服務基地——上海市銀行卡產業園，是全國首個以金融機構后臺服務部門為主要服務對象的金融信息服務機構集聚區?；刈越⒁詠砩虾Ｊ薪鹑谛畔⒎栈匾殉晒σM了中國人民銀行支付系統上海中心、中國銀行信息中心上海、中國銀聯產業發展基地、中國平安保險全國客戶服務及后援中心、招商銀行信用卡中心、興業銀行信用卡中心、交通銀行數據處理中心（上海）、上海期貨交易所金融衍生品研發和數據處理中心等。上海市金融信息服務基地的戰略定位是：立足上海、輻射全國、面向世界，與陸家嘴金融貿易區前臺服務功能相呼應，重點發展金融服務外包業務及金融后臺服務，為金融機構的前臺服務提供支持。目前，金融信息服務基地已集聚了眾多金融機構后臺服務部門，軟硬件建設齊全，為浦東發展金融服務外包產業奠定了良好的基礎。
（二）金融軟件外包服務企業集聚走在全國前列
浦東軟件外包產業發展走在全國前列，上海浦東軟件園作為浦東軟件外包產業發展的國家級產業基地集聚了一大批知名軟件外包企業，目前軟件園內已入駐企業294家，包括HP、IBM、畢博、塔塔、印孚瑟斯、花旗軟件、金仕達、新致、中國銀聯等一批國內外大型軟件企業及研發機構。入園企業的業務范圍涵蓋了軟件開發、信息服務、系統集成、電子商務、數據通訊、信息安全、芯片設計、軟件出口、金融證券、醫藥、電信等各個領域，尤其是芯片設計、信息安全、軟件出口、系統集成等已在園區形成產業群落，為浦東發展金融服務外包產業打下了良好的基礎。
（三）金融后臺服務發展走在全國前列
上海市金融信息服務基地內已經形成了金融機構后臺服務部門集聚，擁有眾多銀行、證券、保險等金融機構的后臺服務中心或銀行卡業務中心，如中國銀聯、平安保險呼叫中心和營運中心、匯豐數據中心等。同時浦東還吸引了一批新型金融企業入駐，落戶在浦東的一些高科技企業也研發出了手機支付功能，并申請了國家專利。浦東新區金融后臺服務部門的集聚已經形成了一定規模，并逐漸吸引了一批專業金融外包服務機構入駐浦東新區，逐漸形成了產業的集聚效應，為浦東發展金融服務外包營造了良好的產業生態環境。
（四）金融服務外包產業環境建設走在全國前列
首先，陸家嘴金融貿易區金融前臺建設已經取得了良好的成績，為金融后臺服務和金融服務外包產業打下良好的基礎。其次，上海市政府2006年8月10日《關于促進上海服務外包發展的若干意見》，明確提出要將上海建成全球服務外包重要基地的目標，并明確提出支持、發展金融服務外包產業以及建設金融后臺服務示范基地的目標。浦東新區政府也于2005年12月28日印發了《浦東新區促進現代服務業發展的財政扶持意見》，其中在對金融信息服務產業的支持方面包括：對引進金融機構總部予以獎勵；新引進金融機構自建辦公房土地出讓金優惠；新引進金融機構購房補貼；對新引進金融機構高管進行補貼；新引進金融機構的稅收補貼；為金融機構高管子女設立“專項教育基金”；金融信息服務企業形成地方財力部分予以補貼；中介服務業其利潤形成地方財力部分給予財政補貼等。更為重要的是，浦東新區于2005年6月21日被批準為綜合配套改革試點，將使金融服務外包產業發展有可能突破現有的政策體制障礙，獲得巨大發展機遇。
當然，浦東在發展金融服務外包產業方面擁有眾多其它地區不可比擬的優勢，但是由于浦東金融服務外包產業發展尚處于初級階段，配套條件還不夠完善，金融服務外包產業發展在產業化、市場化、專業化和國際化方面尚存在一定差距。
浦東發展金融服務外包產業還面臨一些體制，主要是：金融后臺服務機構法人化市場化存在體制障礙、市場準入的限制、外匯監管限制、人才不足的限制以及缺乏接發包專業和必要的財稅政策扶持等，需要通過改革創新加以突破。
三、推動浦東金融服務外包產業發展的對策措施與政策建議
（一）金融服務外包產業發展的戰略目標
力爭經過5-10年的努力，把浦東金融服務外包產業真正發展成浦東現代服務業中的重要支柱產業，為使浦東成為我國金融服務外包創新發展的主要基地之一,成為亞太地區離岸金融服務外包業務的承包和轉包中心奠定堅實的產業基礎。
通過重點引進國內知名金融機構的銀行卡中心、數據處理中心，國際知名金融信息服務企業、跨國銀行的地區數據處理中心，金融服務外包產業達到一定規模。
配套建設進一步完善，形成符合金融服務外包產業發展需要的交通設施、通訊系統、產業配套完整的現代化金融服務外包產業基地以及與之相配套的環境優美、生活設施完善、具有高品位的文化氛圍、適合高科技人才生活與發展要求的現代生活社區。
（二）推動金融服務外包產業發展的對策措施
1.建設一個基地——上海市金融服務外包產業基地
根據國際金融服務外包產業的發展趨勢以及上海市金融服務外包產業發展的現狀和優勢，建設上海市金融服務外包產業基地，這一基地將具備以下四大基本功能：
產業集聚創新功能：集聚金融信息產品的研發與生產，形成國內外金融信息產品的技術創新中心、業務創新中心和運營機制創新中心。
金融后臺服務功能：吸引國內外金融機構后臺核心業務向上海集中，形成國內商業銀行的跨行信息交換中心、國內外各類金融機構的數據處理中心，與陸家嘴金融貿易區金融前臺服務相呼應，形成完善的金融后臺服務功能。
國際金融服務外包承接功能：承接以歐美為主的國際金融機構數據處理業務的轉移，為上海發展國際金融服務外包產業發揮示范作用，促進上海成為國際性的金融服務外包業務的接發包中心。輻射帶動功能：通過整合浦東的金融服務資源，以張江為核心樞紐，發揮輻射帶動作用，帶動上海乃至長江三角洲地區服務外包產業和其他現代服務業的發展，進而推動上海和長江三角洲地區的產業升級。
2.搭建一個平臺——金融服務外包專業服務平臺
按照“政府引導、市場化運作、企業化管理、專業化服務”的指導方針，搭建金融服務外包產業發展公共服務平臺。這個公共服務平臺將提供四大服務。
項目服務：主要是為金融服務外包產業發展提供技術、市場、經營管理等方面的服務。
人才服務：適應金融服務外包產業發展對專業性人力資源的需求，搭建人才服務平臺，旨在為金融服務外包產業發展提供人力資源庫。
投融資服務：根據金融服務外包產業發展對資金的需求，搭建投融資平臺，構建由市、區以及張江集團公司共同組建的“上海市金融服務外包產業發展專項資金”，解決金融服務外包產業發展的資金問題，確保重大項目和功能項目的引進。
政策咨詢服務：重點是為金融服務外包產業發展提業政策、融資政策、財稅政策咨詢服務。同時，制定適應國際金融服務外包發展需要的行業技術標準，建立和完善外包服務企業的資格審查和信用評級制度，制定合理完善的服務商市場準入機制，構建規范的行業發展平臺，促使金融服務外包產業規范健康發展。
3.發展七大類（6+1）業務
根據目前浦東現有的條件和優勢，發展金融服務外包產業，應積極發展金融數據處理和災備業務、銀行卡業務、客戶服務、財務和會計服務、營銷服務、營運業務以及研發設計等七大類（6+1）業務。
金融數據處理和災備業務：以中國人民銀行的支付系統災備中心和征信管理中心為核心，積極引進各大金融機構的災備機構和建設中小金融機構災備共享平臺，發展災備業務；引進國內外重要金融機構的數據處理系統，發展包括清算、結算、金融基礎數據庫、客戶數據管理中心等業務，發展以數據集中為特征的各類金融機構的信息處理業務等。
銀行卡業務：以中國銀聯銀行卡跨行網絡數據交換中心為核心，引進國內外具有競爭力、名列前茅的銀行卡中心，發展信用卡的流轉業務（收單、信息轉接、資金結算等）和市場拓展業務（發卡、客戶信息管理等）；力爭成為國內最重要的銀行卡后臺數據處理中心之一。
客戶服務：客戶服務是金融服務外包產業發展的一項重要業務之一，是一個低成本、高回報收集客戶信息的渠道,一方面它通過電話、傳真、E-mail、短信等多種途徑主動為客戶服務；另一方面它在內部管理功能上，通過知識庫管理對金融范圍內的業務、信息、資料、政策等內容進行采集、審核、歸檔、,通過工作流程系統實現包括咨詢、投訴、業務申請、預約、外撥、知識等在內的信息流轉，從而在客戶業務處理、主動式服務、內部管理和整合服務渠道等多個方面得到全面優化。隨著高科技的運用，金融服務外包呼叫中心，將改變傳統的服務方式，引入視頻技術和多媒體技術，實現多媒體綜合服務，使呼叫中心在功能上發生質的飛躍。
財務和會計服務：打造金融服務外包財務和會計服務，其目的專注于金融服務的核心資產業務、負債業務、中間業務、資金業務及結算業務處理，兼顧支付控制和風險管理及總賬會計核算。同時，核心平臺提供相應的數據處理、分析和挖掘功能，提高金融財務服務業務管理和服務能力。
營銷服務：建立金融營銷服務是適應現代金融服務外包的需要，是為確保金融營銷工作順利進行和既定營銷目標實現的一系列制度安排，包括金融服務營銷理念的建立及營銷文化的形成、金融營銷戰略和營銷目標的制定，營銷業務流程的完善與再造、統一的市場定位和營銷策略、差別化的營銷和服務機制、產品創新機制、綜合量化的考核機制、信息共享機制、資源配置機制、風險控制機制等一系列業務。
營運業務：建立金融服務外包企業營運業務，業務范圍涵蓋金融服務外包業所包涵的核心業務和非核心業務，主要功能是對外承接外包業務，同時將所承接的金融服務外包業務的分拆、集成和轉包。
研發設計：根據金融服務外包市場的發展變化，不斷設計金融服務的新產品、新服務，以適應國際金融服務外包市場專業化、精細化、多樣化發展的需求。
4.組建金融服務外包聯盟，承接離岸金融服務外包業務
上海要建設國際金融中心，需要大力開拓金融服務外包業務，把大量國際金融后臺業務吸引到上海。通過組建金融服務外包聯盟，承接離岸金融服務外包業務，內容涵蓋金融數據處理、信用卡數據處理、貸款數據處理、金融數據分析、客服業務以及開展金融服務外包論壇等等，推動金融服務外包產業健康有序發展。
（三）支持浦東發展金融服務外包產業的政策建議
根據《財政部商務部關于支持承接國際服務外包業務發展相關財稅政策的意見》、《關于促進上海服務外包發展的若干意見》、《上海市促進張江高科技園區發展的若干規定》、《浦東新區促進現代服務業發展的財政扶持意見》、《“十一五”期間張江高科技園區財政扶持經濟發展的暫行辦法》、《上海市張江高科技園區“十一五”期間扶持軟件產業發展的實施辦法》等文件，結合張江高科技園區特別是上海市金融信息服務產業基地的實際情況，提出如下政策建議：
第一，聚焦上海金融信息服務產業基地，支持基地產業化、市場化、國際化、專業化的定位，著眼于發展中高端的金融服務外包業務。支持基地引進發展銀行卡業務、數據業務、客服業務、財務服務業務、銷售業務、營運業務和研發設計業務，努力把上海金融信息服務產業基地建成金融服務外包產業化示范基地,形成產業規模大、競爭優勢強、經濟效益好、品牌效益高的產業集群，使之成為國內發展金融服務外包市場的主要試驗田和集聚地，成為上海建成亞太地區離岸外包業務承包和轉包中心的重要組成部分。
第二，建立第三方服務平臺，為金融服務外包企業提供人才服務、政策咨詢、知識產權咨詢服務、項目接發包、投融資等市場化社會化服務，政府對服務平臺建設和營運費用給予資金補貼，對使用平臺服務的企業給予經費補貼。
第三，將張江高科技園區的優惠扶持政策延伸到上海金融信息服務產業基地，即凡入駐上海金融信息服務產業基地的金融服務外包企業，經認定后享受張江高科技園區的優惠政策，并進一步營造有利于金融服務外包產業發展的政策環境。
第四，擴大市場準入，鼓勵金融服務外包企業的設立和發展，對從事金融服務外包業務的國資、外資和民營企業在注冊登記和市場準入上公平對待，給予支持和便利。工商部門可在企業的經營范圍內，寫上“從事金融服務外包業務”。對涉及增值服務的金融信息企業，允許不同所有制企業經營金融服務外包業務。對外商獨資從事離岸金融外包業務的企業實行備案制或放寬審批權限。
第五，建議將金融服務外包產業列入國家鼓勵發展的產業目錄，同時建議浦東新區政府牽頭，聯系銀行、證券、保險等金融監管機構，建立金融服務外包行業協會，制訂金融服務外包的行業標準，推動金融服務外包產業健康規范發展。
第六，對金融服務外包企業給予財政扶持。對從事金融服務外包的企業經認定后享受財稅優惠政策。對所認定企業的營業收入實行免稅；利潤總額所得稅按照15%的比例征收；對企業的研發經費給予一次性補貼；從事數據中心等金融服務外包企業進口自用設備，免除進口關稅和進口環節增值稅。
第七，為金融服務外包企業提供人才保障。支持企業境外引進高級管理人才和高級技術人才，對其引進的海外高端人才實行安置補貼，同時實行“一次審批、多次有效”的出入境便利措施；對高端人才的個人所得形成的地方財力給予獎勵補貼；鼓勵歸國留學人員到金融信息服務產業基地創業，政府在稅收減免、資金扶持方面給予優先考慮。
房地產金融政策范文4
關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測
近年來中國房地產金融得到了較快的發展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續當前迅速發展的態勢。
一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發展
1、持續穩定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎
我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。
反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩定。持續穩定的住宅投資需求形成房地產金融發展的穩固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。
2、房地產信貸增長空間大，持續時間長
伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。
按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續發展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續發展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。
近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。
3、房地產證券金融的發展潛力廣闊，結構豐富
金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。
近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發達國家相比，證券融資仍有較大的發展潛力。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。
從發達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。
近年來，歐洲的證券化發展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發行量369億歐元，比上年全年發行量增長了18%。
日本的證券化在96年以后得以迅速發展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發行量達到3.2萬億日圓。目前，商業銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規模為2000億日元，占計劃發行債券的36%。
澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。
房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發行和流通，使房地產金融業務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發行與交易及各類中間業務等多項業務活動。
房地產資產證券的發行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。
很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。
中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發展潛力較大。
二、房地產金融發展空間
各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發展空間。
1、房地產信貸發展空間預測
各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。
盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。
據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。
2、房地產證券資產發展空間預測
我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。
由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。
3、我國房地產金融資產發展空間
綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。
三、結論和啟示
我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。
房地產金融的發展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產金融持續、健康、穩定的發展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產金融資產保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產金融風險和評估房地產金融政策時提供多維的視角。
房地產金融政策范文5
關鍵詞：房地產 金融風險 原因 問題 對策
隨著社會經濟的快速發展和人們生活水平的提高，以及國家相關政策的推動，我國的房地產業呈現快速發展的態勢。房地產市場的大發展，對于提高人們的生活質量，拉動社會經濟的發展就有重要的作用。但是在房地產繁榮的背后，存在著房地產投資過大，土地供應緊張，房地產交易市場結構不合理，房地產的價格持續上漲等情況，加大了房地產的金融風險。
一、房地產金融風險的概述
（一）房地產金融風險的概念
房地產金融風險主要是指金融業機構在管理房地產金融業務的過程中，因為對房地產的相關現象的認識存在漏洞以及信息的缺失而出項決策失誤、管理不當等情況，致使經濟收益、公司信譽以及公司資產等收到損失 [1]。
（二）房地產金融風險的分類
本文指例舉了房地產金融風險中的幾項風險
1、信用風險
房地產金融的信用風險是指房地產開發商在銷售商品房的過程中，出現資金緊張、經營不善、經濟效益負增長甚至導致企業的破產等情況而無法償還銀行欠款，或者是借款的住宅消費者由于各種原因致使收入減少等問題而無力償還。
2、流動風險
在房地產中的金融風險主要表現在資產結構中的中長期貸款比例較高，擁有的現金不能支撐提款的需要，暫時也沒有資金融入的手段和渠道，導致資金流動困難。開發商大多使用房產作為抵押物向銀行借款，借款人無法償還時，銀行有權對房產經過處理變賣后取得償還，但是如果房產一時間賣不掉，而銀行缺少現金應付提款需求，也形成流動風險。
3、利率風險
如果銀行出現了貸款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值縮小，都會引發經濟效益的風險。
二、我國主要房地產金融風險
（一）房地產投資增速較快，空置面積總量較大
盡管我國的房地產金融近年來發展迅速，重要性增強，但是與之相對應的管理和研究一直相對匱乏。近年來我國房地產業出現了投資需求過大，房價急劇上升的現象，并且在國民經濟市場中引發了連鎖反應，導致了鋼材、木材等行業的快速發展以及水電等資源的緊張。盡管我國家相關部門采取了措施，以抑制房地產的過熱的發展，但是并沒有取得預期的效果，建成的住房面積遠遠的大于銷售的住房，造成多數房產空置的現象，并且空置的面積還在不斷的增加。
（二）不合理的因素導致了房地產價格的過快上漲
近年來房產的價格逐漸增長，這其中除了價值規律的作用以外，還有其他一些不合理的虛增因素在“作祟”，這些因素主要包含了不規范的使用土地，劃撥出讓方的土地等行為普遍。在房地產行業不斷繁榮的今天，很多的人看到了房地產行業所帶來的巨大的經濟效益，而紛紛投入房地產領域，導致一些實力低的房地產開發公司通過違規操作而大肆的全占土地，在經過倒賣變相的提高地價以獲取高額的差價，肆意的炒房活動愈演愈烈以及個別的房地產開發商巧妙的利用市場上的虛假信息，制造假象、引導消費者的購買欲望，使商品房價格出現不合理的上漲。
（三）我國宏觀調控力度較低，相關的法律法規不健全
現階段，以房地產開發、營建、竣工、出售等過程相關的金融業務存在較大的風險，盡管在金融風險剛剛抬頭時，國家就采取了一系列的宏觀調控的手段抑制金融風險，但是國家一些部門過低的估計了房地產金融風險的“潛能”，調控力度較小，、連續性較差。近幾年甚至是房地產金融風險較大，已經影響到國民經濟發展的情況下，國家才采取相應的宏觀調控的措施，沒有隨時進行房地產金融風險的監控。此外，針對我國房地產金融風險的相關法律法規相對匱乏，沒有設立專門的房地產金融風險管理法律，從而無法規范房地產行業參與者的行為。
三、房地產金融防范措施
（一）積極引導房地產金融機構的有序競爭
國家相關部門要建立健全房地產金融政策和規定，規范房地產市場參與者的行為，開展積極有序的市場競爭。由中央銀行審查具備資格的金融機構才允許經營，并且中央銀行對金融機構實施嚴格的監督，阻止其不正當的競爭行為和非法的壟斷行為。對于經過審查不具備經營資格或者常出現嚴重違規的金融機構不能在從事金融業務，防止其擾亂房地產市場。此外就我國現階段房地產開發而言，對外匯的需求量并不大，所以銀行不要為放低才開發多借外債。
（二）完善房地產金融體系，建立風險防范機制和風險預警系統
我國在房地產金融領域中，對金融風險的預防工作尚不完善，沒有一套完整的保證體系用于金融風險的預防。所以建立健全房地產金融市場的法律法規體系、監督管理體系、資金信用體系、風險防范體系等用于保證房地產市場穩定快速發展是當務之急。與此同時，還要建立房地產金融等閑的防范機制，構件風險識別、防范與控制評估的預警系統[2]。
（三）加強國家的宏觀調控手段
國家政府部門應該加強是對房地產市場的統計工作，完善房地產市場信息系統，建立房地產市場金融等閑預警體系。通過對房地產發展的相關數據信息進行采集、分析、發送等，保證政府部門對房地產市場的經營情況全面掌握，對其加強管理監督，促使房地產行業的理性投資和消費。
四、總結
房地產金融風險的出現和預防措施是隨著我國國民經濟的發展而不斷變化的，所以房地產金融市場要與時俱進，適應社會經濟的發展，加強宏觀調控對房地產市場的監管和調控，切實的促進我國房地產也持續、健康發展。、
參考文獻：
[1]曹振良.房地產經濟學通論[M].北京.北京大學出版社，2005
房地產金融政策范文6
關鍵詞：房地產金融 創新 問題與對策
可能很多人對房地產金融還沒有一個非常清晰的概念，房地產金融的含義簡單來說就是利用多種信用手段及方式，在房地產領域內實現貨幣的流通過程。我國的房地產金融行業的發展脈絡是非常清晰的，它發展的起點就是從我國改革開中實行城市住宅和農村土地制度的改革開始的，它是隨著房地產行業的發展和社會經濟的發展而發展起來的。目前，我國房地產金融已經由當時的萌芽階段走向了如今的成熟階段。但是在其創新發展的過程中，仍然存在各方面的問題，所以想要使得我國的房地產行業有一個持續穩定的發展就一定要完善其中的不足之處，解決其中存在的種種問題。
1我國房地產金融創新過程中存在的突出問題
1.1房地產企業融資結構相對比較單一
一般來說，房地產企業是不能滿足發行股票及債券的相關要求的，所以他們是能依賴銀行信貸的渠道來進行融資。我國房地產金融的發展過程中，多數企業都是選擇通過銀行貸款這樣的方式緩解其資金周轉壓力的，對于我國房地產企業而言，商業銀行具有不可忽略的作用，商業銀行為房地產企業提供的貸款是房地產企業得以發展的必要條件，甚至是他們唯一的方式。所以一旦銀行信貸這個環節出現問題，或者說不能持續給他們提供貸款，那么房地產企業就面臨著巨大的經營難題了。其難題主要表現是：不能實現經營過程中的資金循環，導致資金鏈十分緊張，增加其財務管理的風險，降低企業的實際收益。
1.2房地產金融市場與金融監管體系有待完善
我國的房地產金融行業發展過程雖然已經有了幾十年的歷史了，但是在這個過程中，我們過分追求發展的速度，對于其中的各方面制度的關注度很小，導致相關制度不完善，這就大大增加了我國房地產金融在今后發展中的風險。房地產金融的監管工作存在著很多的重復和遺漏，在某些方面，監管的部門非常多，導致了監管的重復，造成資源的浪費也效率低下等問題。相反的，也存在無監管的遺漏點，導致了監管的疏忽，給各方面的風險帶來可乘之機。如果房地產金融監管工作不引起重視的話，會給我國房地產金融帶來很大的安全隱患，等這些潛在的風險都逐漸顯露出來的時候，解決的難度和投入力量都會大大增加。
1.3法律對我國房地產金融行業的制約力度不夠高
由于房地產金融行業在我國的發展過于快速，也沒有一定的法律基礎，所以目前我國對房地產金融的法律制約度非常小。在房地產金融的一些問題上，我國的法律規定都是空白的，這樣就可以給極度追求經濟利益的人有機可乘，他們成功鉆空子就意味著我國居民的利益受損，所以法律保障制度一定要加以完善。法律是一些犯罪和道德問題最直接也是最有力的約束力，對于房地產金融行業而言也是如此，如果法律制度足夠健全，那么其發展過程也會更加規范，一些明目張膽的暴利及侵害人們財產安全的現象就能在根本上進行強烈的抵制，讓我國老百姓成為直接的受益者，同時促進我國房地產金融行業的健康發展。
2我國房地產金融創新發展的相關建議
針對目前我國房地產金融在實際創新過程中存在的問題，相關部門必須給予足夠的重視，及時采取相應的解決措施，不斷推進房地產金融的創新呢發展?；诖耍疚木徒Y合目前我國房地產金融實際情況，提出加快房地產金融創新的有效措施，以便能夠為房地產行業更好的金融金融創新提供一定的參考價值。
2.1拓寬我國房地產金融的融資渠道
通過上文對我國的房地產金融企業方面的分析可以發現，銀行信貸幾乎是他們唯一的融資方式，銀行信貸雖然是可取的，但是想要獲得銀行信貸的過程是非常不容易的，這主要體現在以下兩個方面：首先銀行貸款的要求非常高，對于一些房地產金融的中小型企業而言想要從銀行獲得信貸十分困難；其次銀行信貸的利息非常高，企業一旦在經營過程中出現資金周轉的困難就很難償還這筆資金。由此可見，增加我國房地產金融企業的融資渠道非常關鍵。我國可以適當降低房地產股票債券發行的要求，從而讓企業能夠發行其股票和債券，提高我國房地產企業在資本市場的直接融資比例，大幅度減小他們在銀行借貸的風險性，通過這樣的方式不但能夠使其共另一個角度金融融資活動，還能夠促進市場經濟的發展，增加股票于債券的市場性。
2.2完善房地產金融的監管體系以實現優化配置資源
任何行業想要持續穩定的發展就一定要有一個完善的監管體制，監管體制的直接作用就是監督與管理，如果監督管理工作能夠切實的完成，那么整個發展過程都會變得更加井然有序，房地產金融行業這么大的一個市場更是需要完善的監管制度對其進行必要的監管。在監管制度不完善的情況下，各方面資源的配置工作可能都是相對自主的，過于自主的資源費配方式使得這個過程中存在一定不公平的現象。二級市場是房地產金融市場發達與否的一個重要指標，一般來說發達的房地產市場都是在一級市場的基礎上發展二級市場的，但是我國目前只處于一級市場的狀態。一級市場與二級市場同時存在，共同發展的情況下，我國房地產金融的資源配置過程才能更具有公平性。二級市場如果發展起來，那么整個房地產金融業就會變得更有層次性，這就要求各個監管部門的職能更加清晰，監管對象更加明確，也就是說完善的監管體系是二級市場得以發展的重要基石。
2.3加強法律制約，創新房地產金融產品
實現金融創新是需要一定要條件的，如果房地產金融行業沒有一個良性的競爭背景就不可能真正實現創新，所以健全相關的法律法規是非常有必要的，法律約束是形成一個良性競爭市場最基本的條件。這個過程主要分為兩個步驟，首先是保證房地產金融發展中沒有法律的空白，保證每個環節都有法律的嚴格保護和監督，第二個方面是保證所有具有法律保護的環節都是有助于房地產金融行業持續發展的。房地產金融創新是一個比較抽象的概念，所以當我們要去定義是否發生了房地產金融的創新時一定要化抽象為有型，而這個過程就要借助金融創新產品來實現。這里的產品并不是指一個事物，而是一項金融政策的成功實行或者是一個新型金融工具的產生。房地產金融作為我國金融行業的重要組成部分，它的成功創新對整個金融業的發展來說都是非常有利的，在一定基礎上房地產金融的創新可以上升到真個金融業的創新。
3總結
綜上所述，房地產金融的創新是房地產金融向前發展的表現，我國的房地產金融想要在整個競爭環境中脫穎而出就一定要重視其創新工作，源源不斷的創新是房地產金融行業不斷向前發展的動力與基石，同時成為我國的支柱性產業，帶動我國整體的社會經濟又好又快的發展。房地產金融行業的發展道路上并不是孤獨的，在其發展過程中，政府部門會在政策上或者是資源上都給予很大程度的幫助。另外，在不斷發展的同時，房地產金融內部的各項制度也會逐漸的完善起來，創新產品的數量也在不斷上漲。房地產金融的創新不但能夠提高我國金融行業的發展水平，對我國的相關產業，比如房地產、建筑業等都會帶來推進作用，所以改善與解決我國房地產金融創新過程中的各項問題刻不容緩，對我國的整體發展有著重要的意義。
參考文獻：
[1]郭克莎.我國房地產市場調整的趨勢、影響及對策分析[J].財貿經濟，2014（12）.
