前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的房地產金融中土地資源管理論文，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
因囿于縣（市）、鄉鎮層級地方政府對其管有國有土地及土地開發均采傳統保守式管理，而且各行政機關礙于人力、編制以及預算，甚難期其有效的管理與經營，于是違約、濫用的情況屢見不鮮，形成國有土地資源的浪費，故如何善用國有土地，替地方政府有效籌措財源為當前重要課題，而導入房地產金融模式有可能改善此問題。國內房地產金融的研究[3-5]尚屬探索階段，剖析縣（市）國有土地管理及土地開發有關觀念與做法，對房地產金融在土地資源管理中的應用具有重要的參考價值。房地產金融在土地資源管理中的應用可以促使縣（市）、鄉鎮層級地方政府有效率管理其國有土地政策及土地開發業務，有賴于民間資源的引入，故如何藉由房地產金融引入土地活力參與投資亦為重要課題。我國自地方制度法通過后，重新規范中央與地方政府權限，大幅度充實地方政府的人事、立法、財政及預算，賦予各地方政府更大的自治空間，地方政府屬于整個政府體系的一部份，但是基于與地方民眾高度關聯的特質，當面臨多元社會層出不窮的困局、地方財政的普遍困難、政府再造的沖擊以及地方政府本身管理功能上動態關系的本質時，如何提升地方政府內部效能，或是改變傳統官僚的運作模式，建構一個現代化的地方政府，將是重要而迫切的工作。近些年來，政府部門為促進經濟發展及因應財政困境，積極引進民間充沛資源與活力來參與公共建設，引進房地產金融的構想，建立都市更新投資金融信托機制，來解決有關部門在都市更新過程的龐大財政及人力負擔。地方政府于面對財政惡化的時，引進民間資金的房地產金融制度，將是地方政府土地管理及開發新契機。近幾年來，自有資金投入比較穩定，這部分資金在我國的房地產企業的資金鏈中所占的比重在一般都在27%-32%之間左右，并且從2002年開始一直都有緩慢上升的趨勢，這是因為個人購房者的增多以及開發商經常采取期房銷售的形式，使得開發商的資金周轉加快，自有資金比例一直穩中有升。近幾年來，利用外資的比例持續降低，但今年目前有所回升，這與我國人民幣匯率加速升值，國際游資不斷加速進入我國資本市場有直接的關系。
可以預見由于在固定資產投資中房地產業的較高利潤率和人民幣的持續升值，外商在房地產業的投資可能會繼續增加。近幾年來，直接融資比例過小，發行股票和發行債券在中國并不盛行。金融機構貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產企業融資中，占據了相當大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產開發過熱，銀行緊縮房地產信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產開發投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產投資中的地位和作用，兩者之間的依存關系明顯。房地產業資金需求量大、資金周轉期長的特點決定了房地產業需要金融業的大力支持。完備的房地產金融應該包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)提供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統分散體系。在我國的經濟發展背景下，房地產金融體系存在著極大的不完備性。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。近幾年來，從開發企業的資本融資看，用股權進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業也為少數；絕大多數企業為有限責任的注冊資本股權融資，使股權融資的手段未能充分發揮作用。從開發企業的債權融資情況看，由于沒有企業債券的發行，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業債權的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出路。因此銀行承擔了大部分風險，加重了國家金融負擔。
2房地產金融的融資機制
融資雖然不是建設房地產金融的最終目標，但融資卻是房地產金融的首要任務，房地產金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產金融的生命線。房地產金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規律和價值規律進行。因此，房地產金融市場的融資機制建設實質就是建設一種公平的金融市場機制。在我國房地產金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規律和需求的規模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現為平衡狀態；如果需求旺盛，房地產金融市場就會活躍，房地產金融商品的交易量增大，與此相關的土地市場也會迅速發展。資金的供求規律還決定著資金在不同市場、地區及部門之間的流動。價值規律在房地產金融市場的作用機制具體表現為市場利率水平的波動。房地產金融市場交易的標的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當時的房地產金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規律和價值規律二者的作用密切聯系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產金融市場利率的高低實際上是房地產金融市場松緊的體現。當然，房地產金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規律決定的，它與一定時期的社會經濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯系，尤其與土地價值的增值幅度聯系緊密。當土地增值較大時，即使較低利率的房地產金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當經濟發展不景氣時，一些游資會從工商業轉向房地產金融市場，致使房地產金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發展過程中，為發展農民土地所有制(自耕農)，鼓勵人們占有和擴大土地規模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎，向需要資金的農民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農數量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農。
房地產金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權可靠，較為安全
這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務人不能履行債務，債權人可以通過對土地的處置來保證債權的實現。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產力的發展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發、改良、基礎設施建設等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優惠和政府扶持性質，與一般的商業銀行貸款有差別。
(3)運營債券化
一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔保品可以交給債權人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數人需要，本身可以在較大的范圍內流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔保物，發行債券，實際上也就相當于把土地財產變成可以分割可以流動的財產，必然擴大其流通范圍。
(4)債權人、債務人權利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權人不能任意要求債務人償還其債務，而債務人在契約到期前可以隨時償還債務并保留收回抵押土地的權力。若債務人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權人，即債務人被取消了土地的贖回權。
(5)房地產金融制度必須由專門的機構來推行
房地產金融業務一般需要政府扶持。由于農業收益低，生產周期長，風險大，對農業進行較長期放款，不是一般的商業銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優惠或資助，并設立專門的機構推行房地產金融制度。如在美國上層設有“聯邦土地銀行”，在基層設有“土地抵押合作社”；在德國設有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設有類似于農地銀行的金融機構，中央級的是農林漁中央金庫，地方級的是農林漁業金融公庫。
3房地產金融在土地資源管理中的應用前景
3.1土地資源的產權將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權、收益權處置權等各項權能,才能使房地產金融市場的完善,存量土地資產的盤活成為可能。
3.2各項法律、法規制度將逐步完善
當前,我國土地資源市場還不完善,在土地流轉過程中還有許多無視國家法紀的行為,土地資源資產的流失現象還存在,所以要盡快制定土地抵押法等相關法規。同時,各地面臨的房地產金融風險還比較突出,因此必須加強房地產金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融風險，加大金融監管、土地資源管理的力度。
3.3房地產金融體制改革將逐漸深化
國家要為房地產金融企業改革和土地資源管理制度改革提供全方位的金融服務,創造良好的宏觀金融環境，深化房地產金融體制改革,通過組織制度、經營方式、管理手段等方面的金融創新,使房地產金融業逐步向多樣化、全能化、國際化方向發展專業銀行在堅持原則性與靈活性相結合的基礎上,制定促進房地產金融企業改革的措施。
