前言：中文期刊網精心挑選了房地產開發公司規章制度范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產開發公司規章制度范文1
關鍵詞：房地產開發企業；成本管理
中圖分類號：F27文獻標識碼：A
隨著全球經濟危機的影響，房地產市場的激烈競爭加劇，房地產開發企業進行成本控制的重要性越發顯現。在土地成本一定的情況下，企業只有盡可能節省項目建造成本、籌資成本及銷售費用，給利潤騰出上升的空間，才能夠有利于企業更好地參與市場競爭。因此，對房地產開發企業的成本管理進行研究對于房地產開發企業能否生存發展具有重要的意義。
一、房地產開發成本的主要內容
房地產開發企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成。
1、房地產開發成本。主要包括以下六方面的內容：
(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費。主要包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”發生的費用。
(3)建筑安裝工程費。是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。
(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。
(6)開發問接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。
2、房地產開發費用。房地產開發費用是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用。是指房地產開發公司的行政管理部門為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。
(2)銷售費用。是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。
(3)財務費用。是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。
3、房地產開發稅金。房地產開發稅金是指房地產開發企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。
二、影響房地產開發企業成本管理成效的主要因素
通過對房地產開發成本的簡要概述，結合我國的實際情況，我們認為影響房地產開發企業成本管理成效的因素主要有以下幾個：
1、國家的宏觀政策
(1)金融政策。金融政策是政府調節房地產市場經常運用的手段。比如，2007年央行六次調整存款準備金率，雖然每次調整幅度都不大，但對房地產發展產生相當大的影響。對利率和準備金的調整，對于開發商和購房者都有影響。金融調控使部分開發商資金從緊，部分經營能力弱的房地產開發企業必然會從市場中退出。利率上升，對于投資型的購房者影響較大。加息會使得房地產開發商資金成本明顯增加。
(2)稅收政策。土地使用稅在一定程度上增加了開發商的成本支出。營業稅和加、減息對房地產投資造成一定的影響。土地增值稅，可以使開發商從土地中的獲利通過稅收的方式再回饋給購房者，從而影響房地產開發項目的成本。
(3)土地政策。國家出臺的一系列土地政策，目的在于調整土地交易過程中不規范的利益關系，保護耕地，有效利用土地，并且規范房地產行業的土地市場運作，起到引導和指導作用。土地嚴控措施的出臺，將會對土地市場有一定影響。規范土地運作。項目的開發時間受到限制，必須在2年內啟動，在時間上給項目的開發增加了壓力，進而間接提高了工程建設成本。
2、缺乏規范的成本管理制度和體系。成本管理在房地產開發企業中占非常重要的地位，很多企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部～直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等。
3、項目實施中是否實行全過程、全方位的成本管理
(1)不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產開發企業成本控制重要的一個階段。雖然決策階段發生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。
(2)不重視或輕視設計階段的成本控制。設計階段是房地產項目成本控制的最關鍵、最重要的階段，設計方案將直接影響到投資的規模及建設周期，大的節省和浪費均出現在這一價段。然而，開發商卻只重視施工階段的成本控制，不重視或輕視設計階段的成本控制對房地產開發成本的影響。
(3)招標投標沒有徹底、深入的執行。建設工程實行招投標，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現象的產生。但據統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60％，招投標工作推進不理想。
三、房地產開發企業成本管理措施
1、建立有效的成本管理構架及運營模式。房地產開發企業應根據企業的自身發展進程及所處的階段建立相應的成本組織構架及運營模式，在組織結構的設計上盡可能使流程的關鍵環節由專業部門、專業崗位完成，盡量減少組織構架，減少管理層級，提升管理的績效。企業應該根據自身情況，選擇合適的經營模式。當企業處于單項項目開發階段時，公司從成本管理上考慮應采用職能制運營模式：當企業處于同城多項目開發階段時，可采用矩陣制運營模式，以提高成本管理績效：當企業在異地開發項目時，可采用項目公司制運營模式，成立項目法人，組建項目公司，按分公司組織構架方式組建，同時成本管理組織構架應按企業的發展相應階段設立。
2、建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發企業應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發的目標成本，作為項目開發的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書，將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業的指導指標。
成本管理部門負責成本責任管理制度的制定、修改、指導、解釋與檢查落實，按項目開發周期編制成月報，通報各責任部門當月本項目責任成本執行情況、動態
成本的變動情況，對超目標成本的責任部門提出成本預警，當動態成本與目標成本發生差異時須分析產生差異的原因，并根據情況修訂目標成本，防止目標成本失控。
房地產項目竣工后，企業內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。
3、項目實施中對成本進行全過程、全方位的管理。在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，應做好項目可行性研究工作。認真分析各種市場、技術、經濟、社會和環境因素，做好項目的成本費用估算、投資及效益的測算，了解金融環境、稅收環境及其影響，做好投資風險的評估并制定相應的對策。對建設項目進行綜合評價。
科學合理的技術、經濟設計，可以降低工程造價5％～10％、甚至更多。因而，房地產開發企業應積極參與到整個設計過程，使設計單位充分理解開發企業的意圖，認清設計要解決的根本問題，使設計能夠在安全、功能、標準和經濟等方面達到完美的結合。
在招投標過程中，一方面要事先了解材料和施工市場的基本行情，編制合理的標底，盡量采用固定總價和固定單價，從而做到事前控制成本，避免后期糾紛；另一方面要注意辨別投標單位的有效性，真正做到公開、公正、公平，保證招投標效果。
施工過程就是協調各專業單位有序工作的過程，必須制定切合實際的、詳細的工程進度表，并嚴格執行。保證工程如期完工；另一方面，如因招投標和合同內容不明確而造成糾紛，房地產商要本著公平的原則及時予以解決。
項目的竣工結算是工程成本控制的最后一關，在此階段要建立結算的審核程序，一般是“監理－工程部－設計部－預算部－外審”。如果是委托咨詢機構結算，其程序為“監理－工程部－設計部－成本部－咨詢機構－成本部”?？⒐そY算結束后，項目成本控制要對所有的數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利狀況，為企業積累相關數據，為今后的項目測算提供依據。
4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是為成本控制提供行為規范，使成本控制有章可循。在項目開發過程中，應結合本公司的實際情況，在企業內部建立與成本管理相適應的公司管理規章制度。如《A同管理制度》、《招標管理制度》、《設計變更管理制度》、《現場簽證管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外還可以建立適當的監督機制和激勵機制，在項目開發進程中與成本控制有效地結合起來，保障成本管理工作的順利實施。
房地產開發公司規章制度范文2
一、房地產企業偷逃所得稅的主要表現
（一）隱瞞收入。主要表現為：“預收賬款”結轉銷售收入時間滯后；提供虛假或不完整的銷售面積，如某房地產公司在2006年，未將與住房一起出售的門面房面積3000多平米并入銷售面積；以物易物隱匿收入；采取“體外循環”等方式，收入不入賬，逃避納稅；自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”，例如，某房地產企業將自用的門面房866.76平方按照成本×（1+15%）/（1-5%）的方法結轉收入，而企業同期同類門市房平均售價2155元，兩種方法計算的收入相差近77萬元。企業通過這種貌似合法的方法達到少計收入從而少繳企業所得稅的目的。
（二）虛增成本。主要表現為：利用成本核算特點，自行加大早期單位平米的預算造價，虛增成本；通過有業務關系單位虛開發票達到虛增成本；將為政府代墊款項計入開發成本，如某企業為政府代墊土地補償金98萬元一次性計入開發成本中的拆遷補償；取得政府返還的土地出讓金不入賬；將應分攤的費用不分攤而一次性計入一期開發成本，如某房地產開發公司開發建設的道路排水景觀廣場250萬元未按規定在各期之間進行分攤，而是一次計入一期開發成本，僅此一項調減開發成本63萬元。
（三）超標準或用假發票列支費用。主要表現為：未在成本對象中分攤借款利息或高利率融資；虛列銷售費用，如某外資房地產開發有限公司2005年4月重復列支工資2.86萬元，同時，該企業還編造虛假出差記錄，以每天400元的標準發放出差補助，且該企業為工程承包商和銷售公司的銷售人員發放工資等累計達46萬多元；虛增費用；變換廣告費、業務招待費支出方式；用假發票列支費用，如某房地產企業在業務宣傳費中列支了8萬元的假發票等；列支與生產經營無關的費用，如某企業將個人購買的手機、攝相機等在企業的管理費用中列支。
（四）混淆費用成本界限。主要表現在：混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限，有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；混淆當期費用和開發成本的界限，最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。
二、房地產企業偷逃所得稅的成因分析
（一）房地產行業特點客觀上為企業偷逃所得稅提供了便利。房產開發往往周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，企業法人、財務人員變更頻繁，容易造成對工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文以及各項資料保管不善，形成資料缺失，給稅務機關審核檢查帶來困難。
（二）現行征管水平較低。房地產行業是一個業務涉及面廣、專業知識強、財務處理復雜的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識。目前，稅務人員的業務素質相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關人員較為緊張，征管工作任務繁重，對企業信息掌握不及時，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。
（三）部門之間不夠協調。房地產企業所得稅之所以難管，主要是稅基構成要素多元化、復雜化所致。掌握房地產企業的收入、成本、費用單靠稅務部門是不夠的，在房地產企業監督管理的鏈條中，稅務部門管理處于監管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規劃、房管等多個部門掌握。而且，房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。但是，目前國稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。
（四）對房地產開發企業偷稅行為打擊力度不夠。在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產開發商很少有追究刑事責任的，多數是以補代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產開發商偷稅帶來僥幸心理。
（五）稅收政策不夠健全。目前對房地產企業管理主要是依據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）文件，該文件存在一定的不完善之處。一是預計毛利率標準偏低，開發項目位于省會城市及郊區的不得低于20%；地級市城區及郊區的不得低于15%；其他地區的不得低于10%。目前，各地為了促進地方經濟發展，一般都將預計毛利率規定在下限，計算的當期毛利額還要扣除相關的期間費用、營業稅金及附加，其中：營業稅5%、土地增值稅1-3%、城建稅教育費附加一般為0.45%，再扣除期間費用，對于其他地區10%的預計毛利率來說，預征所得稅趨向為“0”。二是開發企業需出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。執行中，中介機構的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅，沒有統一標準的格式，缺乏有效的約束。三是房地產企業普遍存在工程款結算不及時的問題，滯后取得的以往年度的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個年度稅前扣除，沒有明確規定。
三、加強房地產企業所得稅征收管理的建議
（一）加強房地產企業日常監管。在開發初期，稅務機關可要求房地產開發公司上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開況，為后期的監管打下基礎。項目竣工后，要求企業及時上報成本費用分攤辦法，防止企業私自轉移利潤，逃避納稅。同時，要求企業按季度上報季度存量房產盤點表，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監控。建立企業日常監控管理動態臺賬，逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。
（二）強化稅務人員培訓，提高所得稅征管水平。房地產企業所得稅征管對國稅部門來說是一個系統工程，行業發展迅速，稅收管理難度大，對稅務人員業務素質要求高，就需要培養一批既精通房地產業務、又熟悉相關稅收政策的高素質的稅務人員，不斷提高所得稅管理水平。加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓成為當務之急。
（三）努力實現職能部門的信息共享。政府要從規范、引導房地產業健康發展的高度，加強和完善法制建設，支持相關職能部門依法對房地產業的管理，逐步建立起國稅與國土、建設、規劃、房管、地稅等部門信息交流制度，實現從工商登記--立項--審批--征地--開工--預售等信息的共享。這樣既規范了房地產企業的經營行為，又有利于相關職能部門的管理，為稅務部門及時掌握房地產企業的開發信息、開發進展，強化動態監控提供保障。
房地產開發公司規章制度范文3
近十幾年來,我國的房地產業發展很快。尤其是城市住宅建設發生了翻天覆地的變化,各地以綜合開發的方式建成一大批住宅小區。據不完全統計, 現在我市已經有各類不同類型的住宅小區8 000多個,房屋建筑面積已達上億平方米。這些小區的建成,不僅給城市面貌帶來了顯著的變化,而且也緩解了城市居民住房困難,提高城市建設的社會化水平,增強城市建設的有序性,合理性和完整性提供了必要的物質條件。本文依據檔案資料對居民住宅小區管理及模式,談談個人的看法。
一、住宅小區的管理是城市管理中一個重要組成部分
表現在:
1.住宅小區是國家和人民的重要財富,應通過必要的管理手段使其充分發揮作用。住宅小區是國家化費了很大的人力,物力,財力建設起來的,是人民的寶貴財富。因此,更要加強管理,使其達到它應有的使用年限,發揮其社會功能和效益。
2.加強對住宅小區的管理是國家對人民群眾關心地具體表現,搞好小區的管理,這應該體現黨和政府對人民群眾的關心和愛護。通過小區管理和服務可以聯絡政府和人民群眾之間的感情,可以提高黨和政府的威信和凝聚力。
3.住宅小區管理關系到社會主義物質文明和精神文明建設的內容,關系到人民群眾物質生活,精神面貌的體現,是社會經濟發展水平的綜合表現。
住宅小區是人們居住生活的活動空間,從封閉的室內延續到開敞的室外自然環境空間。由于采取綜合開發,配套建設,所以住宅小區集合了土地、道路、房屋、市政綠化、環衛、供水、供電、供氣、電訊、公用設施等多項建設,同時,還包含行政,文教,經營,服務等多種社會職能和經濟活動的綜合載體。是多種因素的復合反映,過去由于小區重建設,忽視管理,不注意小區檔案原始資料的積累,給在建或已投入使用的住宅小區管理,帶來了許多新的問題,還存在著許多亟待解決的矛盾。
二、小區管理中存在的問題
1.由于小區建設是個新事物,沒有現成的管理方法、模式,檔案資料記載不全,住宅小區普遍存在管理不到位,制度不全,物業管理與小區管理不相適應的問題。
2.小區管理跟不上建設速度。多年來,小區建設發展快,規模大,但小區管理卻是個薄弱環節。據檔案資料記載國內、國外小區住宅建設從形式到布局種類繁多,但小區管理資料檔案都很少,小區管理無從借鑒。
三、通過小區管理模式,確定小區管理方法
小區住宅管理模式即管理與經營結合起來,成立住宅小區的物業管理機構,依據物業管理條列以經營的方式對住宅小區進行有償服務,綜合管理。它的優點:
1.有利于邊建設邊管理。一個住宅小區從建設到全部建成交付使用,由于建設周期長,許多管理中的矛盾還沒有到小區全部建成就已經發生。因此,物業管理機構就可以在邊建設的同時邊進行管理。這樣,能及時解決發生的矛盾,保證小區管理的即時性和連續性。
2.各種原始檔案資料齊全,有利于售后服務。由房地產開發公司對住宅小區進行綜合開發,從規劃設計、征地施工、管道鋪設、各種圖紙、表格、數據都有第一手檔案資料,為便于日后小區管理工作,物業公司應有專業的檔案管理部門。
3.有利于管理資金的籌措。在商品房屋銷售成本中,分攤一部分管理維修消費,可以彌補小區管理費用不足,而這部分費用的提取,只有房地產開發公司才具備優越的條件。
四、依據檔案資料,完善小區管理辦法
物業管理機構對住宅小區進行管理優點明顯,但同時也還要解決綜合管理中的其他一些問題。
1.必須建立各種規章制度,應根據國家頒布物業管理法規,完整準確的收集好與開發建設小區有關的檔案資料,并以此制定小區的各項管理辦法和規章制定。
2.必須建立一支專業管理隊伍,特別是檔案管理人員及時提供給專業人員各種數據資料,以解決小區住房維修和管理方面的需求。
3.經常對住宅小區進行日常管理,除了檔案管理要保證必要投資外。還要解決維護管理,養護修繕,改造添置的經費開支,應當有一條穩定的資金來源渠道,保證小區管理工作正常開展。
房地產開發公司規章制度范文4
云南省保山市隆陽區總工會的辦公室里有一面錦旗，大紅的錦緞上，兩行燙金的字體特別醒目：“執法為民包拯心，體察民情辦實事”。那是5位礦工代表262名礦上職工感謝隆陽區總工會為他們成功維權送來的。云南省人大常委會副主任、省總工會主席江巴吉才到保山市隆陽區視察工作時，對他們的這次維權行動給予了高度贊賞：“你們做了一臺大事！”
幾年前，隆陽區轄區內一家金屬礦采選廠由于經營不善，破產倒閉了。為了償還債權人債務，保山市中級人民法院對這家采選廠的資產進行了拍賣，就在將拍賣所得對債權人的債務進行償還的關鍵時刻，礦上的262名下崗工人找到隆陽區總工會，說他們已有8個月沒領到工資，而且在采選廠倒閉時，既沒有對他們進行安置，也沒有履行解除勞動合同的程序，就連以前他們上班時的“五險一金”也沒繳……
事不宜遲，隆陽區總工會的領導將情況立即上報保山市人大和市總工會。區總工會領導還深入到采選廠詳細了解具體情況，并與企業管理者進行了溝通。隨后，市、區兩級人大和總工會的領導共同努力，與保山市中級人民法院積極協調，促成市中級人民法院將拍賣的資金優先支付礦工被拖欠的工資、安置費、工傷補助費以及“五險一金”的購買，如果還不夠，再想辦法。
最終，262名工人的所有費用涉及金額160多萬元，全部得到了妥善解決。工人們喜笑顏開，他們做好了那面錦旗，選派了5名代表，敲鑼打鼓地送到隆陽區總工會，對工會工作者的辛勤勞動表示感謝。
2、二名遇難者
2009年8月的一天，隆陽區一家沙石廠生產現場發生塌方，正在上班的5名農民工瞬間被如山的沙石掩埋。
業主組織員工進行了及時搶救，除2名農民工脫險外，1 人身受重傷，另2名農民工因掩埋較深，當他們被工友刨出來時，早已停止了呼吸。
事故發生后，業主一方面與醫療衛生部門聯系，將傷者送到醫院救治，同時將情況及時報告了隆陽區安全生產管理委員會。作為安委會成員單位，隆陽區總工會對轄區內傷亡事故調查處理的參與率達到100%。這次，區總工會黨組書記、常務副主席楊志亮派出了分管副主席和法律保障部部長配合勞動、安全生產部門，第一時間趕到現場，參與事故的協調處理。
與此同時，2名遇難者的家屬也趕到沙石廠。業主對每名遇難者家屬預先支付了8萬元，作為安撫費用。既然事故已經發生，工會、勞動、安全生產等部門的工作人員一方面積極查找事故原因，查清事故責任，另一方面通過與業主、遇難者家屬協商死者的賠償費用。通過積極協商，每名遇難者獲得了共計27.8萬元的善后補償，除了先期預付的8萬元，業主同時將剩下的19.8萬元交到了每位遇難者家屬的手上。事件得到了比較圓滿的解決。第三天，死者遺體即在當地妥善安葬。
那名受傷的農民工住院治療10多天，傷愈出院。住院費用全部由業主承擔。
這次事故的圓滿解決得到了隆陽區黨委政府的認可，通過此事，各有關部門加大了對安全生產的督察力度，從去年8月至今，隆陽轄區內的生產企業，再沒發生安全事故。
3、28萬多元工錢
2009年3月的一天，保山市隆陽區建設局的門口，聚集了40多名農民工，他們有的或坐或站，有的堵住大門，已經影響到這家建設主管部門的正常工作。
他們都是由隆陽區一家房地產開發公司某項目部請來建蓋房屋的，雖然活計干了不少，卻幾個月不見發工資，眼看連基本生活都成問題了，只好多次找到開發公司討要工資。公司答復說，“你們的工資早就撥給了項目部，我們管不了?！彼麄冇终业巾椖坎浚椖坎康呢撠熑舜饛驼f，“你們的工錢已由包工頭領走了?！钡却蠹宜奶帉ふ野ゎ^時，這名包工頭卻突然失蹤了。
無奈之下，他們只好找到當地建設主管部門，可仍然沒有什么結果。40多名農民工工資共計28萬多元，他們中的許多家庭，還等著這筆工錢贍養老人，或供子女上學之需。
隆陽區總工會得知情況，立即匯同有關部門調查了解。最終查明，拖欠工錢的，既不是開發公司，也非項目部，確實是那個包工頭。有人說包工頭已回到了老家四川，電話也打不通了，估計是把工錢全部卷跑了。
本來，建設主管部門在審批項目時，須由承建單位按工程造價的5%繳納農民工工資保障金，以備不時之需。可這次，由于監管不到位，這筆保障金并未繳納，想不到拖欠工資的事件真的發生了。
在此情況下，隆陽區總工會匯同有關部門緊急協商，作為房地產開發公司，對下屬項目部及其聘請的包工頭有監管責任，現在包工頭卷款跑了，開發公司必須先行墊付這批農民工工資；至于隨后的事情，政府部門可以配合開發公司搞好對包工頭的催款工作，也可以由開發公司對包工頭訴諸法律。
最終，這家房地產開發公司及時支付了40多名農民工工資28萬多元。
這次維權行動，既保障了農民工的權益，又維護了社會的穩定。隆陽區相關部門借此規范了轄區內房屋開發和建設行業的規章制度，嚴格了農民工工資保障金的預留，做到有章可循。幾年來，隆陽區總工會為職工辦理法律援助案件27件，接待職工來信來訪240余人次，做到了全部回復。
4、13位農民工
工會工作中雖有千頭萬緒的辛苦，但也充滿了為職工維權幫扶的溫暖成就。多年的工會工作經歷，讓隆陽區總工會黨組書記、常務副主席楊志亮感慨萬千。今年，隆陽區境內發生的一次天災，讓他對工會上下親如一家的氛圍、積德行善的事業有了更深一層的體驗。
今年9月1日深夜，隆陽區瓦馬鄉河東大石房村民小組突然電閃雷鳴，伴隨“轟隆隆”的巨響，大石房村發生了山體滑坡。昔日依山傍水、風光秀麗的小村莊，頃刻間一片狼藉。
房地產開發公司規章制度范文5
關鍵詞：物業管理；問題；解決方法
中圖分類號： C93 文獻標識碼： A
引言：從我國第一家專業物業管理公司在深圳市成立至今已經有33年時間了，我國物業管理行業在這33年的漫長發展歷程中，專業化和經營型的物業管理模式已經逐步取代了傳統的福利型和行政型的房屋管理模式。盡管如此，物業管理行業在我國仍然是一個新興產業，與發達國家的物業管理產業還有不小的差距，雖然引進了許多新的管理理念、管理技術和管理模式，并歷經不斷改進和優化，但在其發展過程中還存在一些固有的舊問題或者衍生出新的問題。這也直接制約了我國物業管理產業的健康發展，不利于房地產市場良性發展，甚至還在一定程度上成為影響社區安定的隱患。因此，如何建立系統、科學的物業管理體系，促進我國物業管理產業的健康發展，需要企業管理層和廣大學者盡快回答的關鍵問題。
1、物業管理的特點
1.1融合性
與其他有形的實物產品生產銷售模式類似，物業管理公司提供物業管理和服務作為“產品”，業主通過支付物業管理費將該產品購買，由于存在這層關系，物業管理公司和業主就成為了產品的生產者和消費者。同時，物業管理公司通過這種“產品”與業主建立的消費關系，又不同于其他實物產品，物業管理公司的“產品”生產、銷售和消費融合成不可分割的整體。這也要求物業管理公司隨時保持良好的服務，但如果“產品質量”出現問題將無法及時彌補和處理。
1.2長效性
業主的住所往往保持相當長的時間內不會改變，而這也需要物業管理公司的服務能長期有效和延續。在長達數年至數十年的時間內，物業管理公司和業主都會長期相伴，這就要求物業公司保證服務質量始終優良，同時也需要業主對物業管理公司進行長期監督。
1.3公用性
通過簽訂合同契約，物業管理公司與業主之間建立了服務與被服務的關系，而這種關系不同于普通的一般消費關系，并將物業管理公司與業主群體聯系了起來。業主作為一個群體，物業管理公司無法與之形成一對一的服務模式，所以只能針對整個小區的房屋及所配備的公用設施進行日常的管理和維護，維護并保證小區的公共秩序和環境衛生，保證小區業主生活正常有序。
2、物業管理中存在的問題
2.1地產開發商給物業公司留下諸多糾紛隱患
目前，我國物業公司普遍是由房地產開發公司衍生而來，即由房地產開發公司自籌資金組建而成。而這種有著密切利益分配背景的從屬關系，而這也使得業主和業主委員會自主選擇物業公司的權利，并不可避免的為物業公司處理與業主之間關系埋下隱患。按照正規程序，物業公司應當在接受物業管理委托前對即將管理的房屋和公共設施等進行全面、公正和詳盡的驗收，明確管理職責。然而，由于我國物業管理公司大多由房地產開發公司控制，為了自身利益，難以做到客觀驗收。對于房地產開發公司，由于深知物業管理公司受制于自己，為了獲得更大利益，其在房屋建設過程中對房屋質量控制、輔助設施建設、原拆遷戶回遷安置和房屋公攤面積計算等方面上也就沒有了監督，為社區和諧環境建設留下不確定因素。將來面對業主提出的諸多問題，物業管理公司和房地產公司難免玩“雙簧”，從而無法保證業主的合法利益。
2.2物業公司管理質量差
我國物業管理行業發展尚不完備，不少物業管理行業的從業人員是從單位后勤管理部門轉制而來，不僅無法理清與原單位的服務關系，而且專業性和服務意識不強，服務態度無法完全轉變，管理模式和方法難以規范，甚至有個別物業管理公司，一味追求經濟利益，不按照合同約定履行服務職責，收費與物價部門規定相去甚遠，服務態度不端正。盡管如此，由于我國對物業管理行業的相關法律法規還不完善，部門監管難以做到面面俱到，而且缺乏一個適當的行業標準，也使得物業管理公司的服務質量和水平參差不齊，收費標準相差懸殊，物業管理公司的行為具有很大隨意性?，F階段，物業管理企業服務過程中常見的具體問題，如同一收費項目多立名目多收費、亂收費；安全管理不到位，閑雜人等隨意出入，失竊案件頻發；環境衛生不清潔，垃圾收集處理不及時；服務人員態度和質量差等。諸多關系業主生活質量的問題無法解決，也必然導致物業費無法及時收取，物業費無法按時到位也將影響社區正常生活秩序的維持，如此便陷入惡性循環之中。
2.3物業管理公司損害業益
由于起步較晚，我國物業管理公司普遍存在規模小和專業性不足的特點，相當部分的從業人員缺乏專業培訓，對物業管理工作所需的理論知識和實際經驗缺乏，專業技術不足，法律意識淡薄，無法深入理解物業管理公司的職責與義務，誤以為物業“管理”公司就有權對業主進行監督和管理，完全顛倒業主與物業管理公司的主從關系。一些物業管理公司私自替業主處置本應由業主決定的事物侵犯業益。而真實情況應當是，物業管理公司一旦接受業主的集體委托，就必須做到時刻以業主為中心，為業主的權益服務。而物業管理公司根本沒有為業主制定限制性規章制度的權利。
2.4社區公用設施維護責權混亂
關于社區公用設施如道路、體育設施、安保監控系統等維護，普遍存在責、權、利界定不清，對公用設施的日常維護和收益，法律責任，以及水電費等公用單位委托物業管理公司代收費用的責任關系沒有清晰明確的劃分的情況。在公用設施破壞而需要維修時，物業管理公司卻尋找借口加以推諉；當出現類似于失竊事件等案件時，物業管理公司則往往鉆法律空子，規避責任。
2.5物業管理企業規模小，難以發揮綜合優勢
作為一個迅速成長起來的新興產業，雖然物業管理企業的數量巨大，但產業中各公司規模小且業務分散，就使得企業運營成本增大，經濟效益降低，甚至一些經營不善的企業還要面臨虧損倒閉風險。
3、物業管理問題的解決
3.1政府主管機構加強行業監管
國家應當建立相關的行業管理機構，對物業管理產業進行監督管理，約束物業公司的行為，制定統一的于物業管理實際情況向結合的法律法規和行業標準，為物業管理行業創造公開公平的良好市場競爭環境，充分發揮市場主體和市場杠桿作用，讓物業管理公司始終處于良性競爭之中，使物業管理行業又好又快發展，同時，利用法律約束和市場競爭兩個工具從根本上確保業主的合法權益不受損害。除此之外，政府主管部門還應建立暢通有效的溝通渠道，讓業主、物業管理公司和相關主管部門在遇到分歧和糾紛時能及時溝通處理。
3.2提升物業管理企業專業水平
要提高物業管理企業服務質量、提升企業實力，就應該首先建立健全專業人才培養機制。只有培養大批素質高、專業性強的管理人才，才能從根本上提升物業管理行業整體水平。物業管理主要包括兩個方面，即物業管理理論和物業管理實務。物業管理理論指物業管理知識的系統性結論，而物業管理實務則主要指物業管理過程中的具體實際工作，包括物業管理工作內容、方法和要求等，更加注重物業管理工作程序和實踐技能，側重點在于做好物業管理的每一項具體工作。
3.3強化物業管理企業服務意識
由于物業管理公司普遍由地產開發企業直接指定，使得物業管理公司極度缺乏危機感和服務意識，其服務質量也就可想而知了。而市場競爭能夠直接增強物業管理企業的危機感，并間接提升物業管理企業的服務意識，因此，應當首先打破地產公司指定物業管理公司的諸多弊端，引入市場競爭機制，讓物業管理企業在市場中公平的較量和角逐，才能使其在外部壓力下思變，才能使其在適應市場環境的過程中不斷成長壯大，不被市場所淘汰。物業管理企業只有轉變服務思想，端正服務態度，改善服務質量，提高管理水平，才能得到業主的認可和支持。
3.4建立糾紛溝通和解決機制
在長期共處的過程中，物業管理企業和業主難免出現分歧和糾紛，如何加以妥善解決也是必須預先解決的重要問題。如能提前建立暢通有效的溝通機制，那么在遇到分歧和糾紛時就能應對自如，不致于使矛盾激化。建立糾紛溝通和解決機制的慣用做法，就是建立協商，協調和訴訟機制。協商由當事雙方在平等坦誠前提下進行，在此過程中當事方可以各抒己見，將問題講清楚，消除猜疑和誤解來解決問題。當協商未能解決問題時，則可以在相關主管部門在場的情況下，依法調解，行政主管部門根據當事方問題所在，提出公平、公正、合理的具體解決方案。如果調解不成，則當事方可向人民法院提訟。
結語：物業管理產業在服務行業中占據了相當重要的地位，為創造就業崗位，改善人民生活質量，引導居民合理消費，創造和諧社會等方面發揮積極作用。但作為新興產業，我國物業管理行業在發展過程中還存在不少的問題和急須改進的地方，需要業內外人士群策群力，才能讓這個重要的新興產業健康、可持續的發展。
參考文獻：
[1]王怡. 物業管理常見問題及解決方法[J]. 山西建筑，2012，23：272-273.
房地產開發公司規章制度范文6
隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場法制建設增加了新的，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
關鍵詞：預售制度商品房對策
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面
1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。
2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。
3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面
1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。
商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。
近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。
“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！
理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險
第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定?！钡两駠鴦赵宏P于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。
第二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。
根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。
開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。
另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，整個國民經濟的發展。
2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。
我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！痹摲蓷l文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。
商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。
商品房預售資金的監管主要是針對房地產開發商違反誠實信用義務的非理性的投資行為（例如盲目追求規模效應將預售資金挪作一級市場投資或者其他項目投資使用），這些行為的后果往往會導致消費者交付了資金卻不能取得期待的房產權利。這種監管對象的重點是資質信用不高的開發商，對于資質信用良好的開發商自然沒有監管的必要。
監管者對商品房預售資金如果監管不力，可能會使預售款被開發商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細造成效率不高，可能影響項目開發進度和房地產開發商的正常運營，無疑對房地產業的發展將造成一定的負面影響。因此，在賦予監管者監管職權的時候，除了明確監管者的監管職權范圍和監管程序外，規定其相應的法律責任是相當必要的。如果因監管不當給購房者造成損失的，監管者及預售人應當承擔連帶賠償責任。賦予商品房購買人由于對監管單位的信賴造成損失而請求監管者承擔相應的民事賠償責任的權利，一方面可以敦促監管者認真履行監管職責，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預售購房者的風險底線，有效地保護了購房者的期待的權利。同時我們可以借鑒香港的經驗，監管者即工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行應該購買責任保險，以便在發生過錯責任時作出賠償。這樣最大限度地防范了風險，保障了消費者的合法利益。對商品房預售資金監管不力嚴重地損害了購房者的利益，嚴重擾亂了房地產二級市場的秩序，已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。
3、商品房的預售款管理松散
采取預售商品房預先征收部分購房款的形式現已被各城市和許多房地產開發企業所采用。就預交購房款形式本身來講并無不當，但在實踐中目前仍存在許多問題。
主要表現在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產管理法》對預售商品房的條件及程序作了規定，但對預售款在什么時期征收、預收多少沒有統一規定，造成各房地產開發企業預售款收取混亂的情況。
有的開發經營單位在工程項目尚未明確批準或規劃方案尚未完全確定時就征收預售款，結果造成許多糾紛。其次，對預售款收取的額度缺乏控制，預售的收取往往隨心所欲，對預售款比例的確定缺乏性。有的開發經營企業在工程設計圖紙剛出來時就要求一次納全額購房款。
例如，某房地產開發集團在其已獲得土地使用權的一土地上擬建造別墅，在設計圖剛出來時就在報上刊登山莊設計立體照片預售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優惠承諾一次性預收全額購房款，4天之內銷售一空。第二輪9折優惠又緊接推出，但購買者到現場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預售款的規范與管理是十分松散的。
而根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地產市場發展的初級階段，部分開發商存在自有資金不足，而為了盲目擴大追求規模，就會將其將預售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費者將已經預售的商品房再抵押給銀行。一旦發生資金周轉困難，或者開發難以繼續的狀況，開發商很可能卷款而逃，其結果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標的物即商品房上的擔保物權致使無法交房、難以辦理產權證。
4、商品房預售市場的糾紛不斷暴露
由于商品房預售是一種新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處于明顯弱勢地位。導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則。
（一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付并辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發商提供擔保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發商協商解決。權利證書的取得，我國已有規定，不在贅述。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方正常使用等，筆者認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規定，過于規范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。如果由于開發商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發商承擔賠償損失的責任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
5、在預售制度中購房人承擔的風險
（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設工程價款的優先受償權及對建設工程之留置權的存在對購房人實現合同目的是一很大的風險。依合同法第286條之規定，發包人（即開發商）未按照約定支付價款（即工程款）的，施工人可以對營造物進行折款、拍賣并與發包人協議將該工程折價或拍賣之價款優先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規定，施工人尚得享有留置權。這使購房人處于極為不利之地位。因為按照買賣關系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當然取得買賣標的物之所有權，尚有待出賣人轉移作為買賣標的物之房屋所有權之行為。在未實施轉移前，開發商尚有標的物之所有權。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報酬取得請求權，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權，即使購房人有轉移所有權之請求權，根據《合同法》第二百八十六條規定發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外。故施工人之報酬請求權比之購房人之轉移所有權之請求權更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優越于購房人。一旦開發商違約，施工人得行使建設工程價款之優先受償權或者行使留置權，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。
（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產權證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意
開發商在集體土地上建設的預售房，根據《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營，集體土地只有轉為國有土地并經征用，開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發，因此，開發商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。
非房地產開發建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產開發資格，領取營業執照的房地產開發企業，才可以開發建設和預售商品房。非房地產開發建設的房屋，并未在政府有關房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現實。所以購房前一定要審查開發商的“五證”，主要包括有：土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設用地規劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權懷疑其身份是否合法，有權拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的商名稱一致。否則，我們就可能上當受騙，蒙受巨額財產損失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）開發商興建房屋時，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔保。倘開發商將預開發之“樓盤”設定抵押，則在開發商未按約定清償貸款時，銀行得依擔保法之規定實行抵押權。抵押權屬物權之范疇，其性質為絕對權；而買賣為債權之范疇，其性質為期待權。物權之效力應優于債權，即所謂物權優先。在二者發生沖突時，即銀行（擔保物權人）要實行抵押權時，購房人（一般債權人）取得所有權之期待，要讓步于抵押權。此于購房人而言，又是一種風險。
（五）如開發商破產，依破產法第34條、第31條、第37條之規定，破產費用應從破產財產中優先撥付；更依第28條2款之規定，已作為擔保物的財產不屬于破產財產。購房人只能作為一般債權人，在開發商撥付了破產費用及清償了有擔保的債權后，還須在清償了所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發商破產時，遭受損害最大者，亦為購房人。
購房人在商品房預售交易中權利義務失衡以及所承受之巨大風險之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預售房的所有權。
三、完善我國房地產市場預售制度的對策
在預售制度中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。
1、嚴格把握房地產開發公司的成立條件，保證開發商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些資信不良者隨意進行房地產開發。
2、指定地點集中交易，把預售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃
3、嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現。建議由一個職能部門承擔，這既體現了人性化的要求，也是消費者的現實需要。當然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。
4、嚴格執行統一的預售合同登記監管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴格限制售方的格式合同。
5、加強房屋查驗和質量監督管理。建筑主管機關應加強工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應切實查驗是否合格。
6、加強對房屋預售廣告、宣傳的管理。房地產開發企業作商品房銷售廣告時，必須標明商品房預售證批準文號。未取得商品房預售證或未標明商品房預售許可證批準文號的，房地產開發企業不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關于房地產狀況的說明、示意應當真實、準確。依據《合同法》的規定，像其他商業廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預售廣告中的種種許諾條件，應在簽約時將這些承諾的在預售合同的附件中明確約定，按規定開發商對此不得拒絕。
7、加強對預售資金的管理。《城市房地產管理法》第44條3款規定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監督預售款項使用的問題尚無明確法律規定。筆者認為，應當指定或委托房產評估事務所或事務所或工程監理機構進行統一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢，質疑。
8、嚴格控制預售合同的變更。已經預售的商品房，房地產開發企業因特殊原因需要變更商品房預售合同內容的，應當征得購房人同意，與購房人訂立預售合同變更協議，并報有關管理部門備案。房地產開發企業單方面變更商品房預售合同內容的，購房人有權解除商品房預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。
9、建議規定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項，開發商調整，有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發商往往以商業秘密為由，把本來應當告知消費者的內容故意隱瞞，比如開發商和承包商的關系，甚至惡意用已售房重復抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導性的價格，以防止房產開發商暴利，逃避稅收。
10、應當建立健全房屋中介品評制度，建立開發商的質量、信譽、價格，資質評比制度。便于普通消費者選擇決策。
資料：
1、《城市房地產管理法》1994年
