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土地劃撥與土地征收范文1
一、關于執行時間與存本付息標準
按照《縣土地征收補償安置資金管理辦法》等有關規定，2015年9月1日起新征收集體土地的，縣財政部門會同國土資源部門應當自依法批準土地征收之日起三個月內，依據土地征收補償安置協議，將土地征收補償安置資金一次性足額支付給被征地村（居）。村（居）民會議或者其授權的村（居）民代表會議，依據《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關規定，可以決定補償安置資金采取由銀行存本付息分配方式。選擇由銀行存本付息分配方式的，可以參照原長期補償標準并根據征地區片綜合地價調整情況確定年度利息支付標準，利息支付后的余額轉存為本金。年度所付利息的20%支付給村（居）集體用于興辦公益事業發展或者進行公共設施、基礎設施建設；其余80%，征收土地后未調整承包土地的支付給土地承包戶，調整承包土地的分配給全體村（居）民。具體執行時間和存本付息指導標準如下：
（一）2015年9月1日至12月31日依法批準征收的土地。
執行Ⅰ級區片綜合地價5.4萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。
執行Ⅱ、Ⅲ級區片3.6—4.4萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。
（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批準征收的土地。
執行Ⅰ級區片綜合地價6萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。
執行Ⅱ級區片綜合地價5萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。
二、關于存本付息程序
（一）研究補償分配方案。按照《中華人民共和國村民委員會組織法》、《省土地征收管理辦法》等有關規定，由有關鎮（街道）指導被征地村（居）召開村（居）民會議或授權的村（居）民代表會議，根據土地征收補償安置資金委托銀行代管、存本付息支付辦法，研究確定分配方案，并層層提報補償對象（戶）名單、補償金額。
（二）設置本金存放賬戶。根據《縣土地征收補償安置資金管理辦法》有關規定，以鎮（街道）為單位開設土地征收補償安置資金專戶，按被征地村（居）設立明細賬，由被征地村（居）所屬鎮（街道）與招標銀行簽訂《存本付息協議》。
（三）存本付息資金收支流程。集體土地征收后國有土地使用權出讓的，由縣國土資源部門收取征地預存款——土地掛牌后轉為競買保證金——土地成交后轉為土地價款——上繳縣國庫——縣財政將土地征收補償安置資金撥付鎮（街道）專戶——鎮（街道）通過銀行每年（存款年度）將利息按標準、分比例分別撥入村（居）賬戶和被補償戶一卡通。
集體土地征收后國有土地使用權劃撥的，由土地使用者繳納土地劃撥價款或者由縣（鎮、街道）財政負擔土地征收補償安置資金，其他流程參照集體土地征收后國有土地使用權出讓的存本付息資金收支流程。
三、有關要求和保障措施
（一）實行征地預存款制度。按照《省國土資源廳關于改進和加強建設用地審批管理工作的通知》（魯國土資發[2013]117號）等有關規定，嚴格落實征地預存款制度。縣屬公益事業項目及商業、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由縣財政負責預存征地預存款；鎮（街道）屬公益事業項目及商業、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由鎮（街道）財政負責預存征地預存款；已確定用地意向單位的，由意向用地單位預存征地預存款。不按時繳納征地預存款的一律不予上報征地手續。
土地劃撥與土地征收范文2
關鍵詞：土地劃撥；建設用地；財政預算
中圖分類號：F301.23文獻標識碼：A
在我國土地是全民所有，在社會保障層面，作為土地有一個基本保障的計費基數，當住房面積達不到保障基數時，需要社會提供某種形式的住房補貼作為補償性支出。但作為土地的有償使用問題，其來源與歷史遺留問題復雜，在單位面積的計費標準基礎上，地方政府出臺了一些關于土地使用金的附加條件。而具體到房屋，其使用的期限與價格的走向等直接與土地相關，在土地使用費提高后，會相關到房價的走高。關于場地的使用和建設性土地的使用，涉及到不同性質企業的租用和買賣等問題，引起復雜的社會管理，導致政府的管理出現難點。
一、土地出讓金的支出范圍
土地出讓金的支出范圍包括破產、改制企業職工安置費用、城市基礎設施建設費用、土地開發各項費用、土地出讓業務費等。
破產、改制企業職工安置費用。為支持國有企業改革和發展，妥善安置破產和改制國有企業分流下崗職工，根據《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》規定，國有企業破產時，其原使用的劃撥土地應由市人民政府組織出讓，變現資金上繳市財政局，其土地出讓凈收益主要用于該企業未能參加養老、醫療社會保險的離退休人員的離退休費、醫療費和職工安置費用，其中對破產企業中自謀職業的職工，可按規定從出讓收入中撥付一次性安置補助費。
城市基礎設施建設費用。根據土地出讓金征收情況，安排一定比例的土地出讓金用于城市市政基礎設施配套建設。
土地開發各項費用。主要包括：以后，根據土地的生熟程度進行土地開發的費用；安排一定數量的資金，用于農村非耕地的開發、整理和復墾支出。
土地出讓業務費。市財政局按照繳入國庫土地出讓金收入的一定比例核撥土地出讓業務費，土地出讓業務費按預算外資金管理。土地出讓業務費的使用范圍按照《國有土地使用權出讓金征收管理實施辦法》執行。
二、場地使用費
根據物權法，外資企業使用我國國有劃撥的土地可以提交場地使用費，其權利為土地使用權。其中包括兩項內容：土地開發和土地使用。對土地的開發包括對現有建筑物的拆遷和基礎設施建設，作為土地開發費，外資企業須一次性支付，上述內容指出土地開發費。而土地使用費是外資企業在使用土地資源過程中需要繳納的費用，根據地方土地使用情況的不同，費用的使用明細不同。一次性繳納土地開發費之后，須逐年繳納土地使用費。凡是屬于劃撥的土地，其費用都須納入財政預算，作為財政管理，專項用于外資企業投資補償，在相應的建設拆遷和涉及公共設施的建設上作為支持外資企業發展的專項資金進行管理。
土地使用費由中央政府和地方政府按照一定比例管理，經由財政部門負責統一征收和管理。對于同級土地行政部門代征代繳，同時納入財政預算，劃撥為城市建設費和土地開發費。對于出讓土地使用權的，協議出讓金的40％由國家進行征收，而年付的租金和土地收益金，則不低于基準地價的2％。使用土地的單位和個人須按照國家法律的規定自覺繳納土地使用費，國家對土地收費不屬于行政事業性收費，屬于土地資源性收費，在市場經濟環境下，國家作為土地的所有者，對于土地權益的收益體現在土地有償使用上。
三、建設用地土地
（一）住宅用地與非住宅用地在土地使用權上存在著區別：
物權法對住宅建設用地期滿后是否續費并沒有明確的規定，關系到住宅七十年產權到期的問題，到期后住宅用地是否需要繼續支付土地使用費的問題，關于建設用地土地使用權人所承擔的法律義務，目前還看不到一些依據。而住宅建設用地使用權期滿后自動續期的規則已經制定，這一個規定可以保護建筑物的所有權者的合法權益。在我國，土地使用金的問題，作為物權法考慮的續費問題沒有做規定反映出目前問題難以解決，矛盾突出。但考慮到實際操作，經濟發展的必要性，以不規定是否續費為宜，這關系到廣大的民生和以人為本理念的實際發展。
（二）關于非住宅用地使用權期限屆滿后的續期及法律后果
物權法未出臺之前，一般情況下，非住宅建設用地使用的規定為《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，而有特別行政法規規定的除外。物權法出臺后對地上建筑物進行了特別的規定，沒有規定的依照舊有的約定或者依照法律、行政法規的特殊規定。不過這種情況容易導致繼續維持《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，使得物權法的法律效應的實際操作有較大的難度。
（三）土地使用權登記注銷
登記機關應當依照相關規定對期滿使用的土地進行有權收回，并且進行有效注銷登記，同時收回登記機構頒發的土地使用權證。關于后續的工作，對土地繼續使用的費用問題，續期的問題，土地使用費如何支付及如何報財政審批等問題。還包括對地上建筑物的處理問題，對價支付的問題都需要繼續探討和深化改革方案。
四、新增建設用地土地使用費問題
（一）新增建設用地土地有償使用費征收范圍
部分農用地和沒有利用過的土地轉化為建設用地，根據地方國土資源部門的實際勘測和批準的建設用地面積與相應的等別之間存在費用上的相關，對于有償使用建設用地須在土地利用的總體城鎮規劃范圍進行申報，依法取得的建設用地的項目工程涵蓋了水利水電建設、移民搬遷占用土地城市土地以及房地產企業建設用地，包括在城鎮化過程中的村莊和集鎮的重新單獨選址，依法有償使用土地都屬于新增的建設用地，其費用需要按照不同規定來執行。因違法批地、占用而實際發生的新增建設用地，應按照國土資源部認定的實際新增建設用地面積、相應等別和征收標準繳納新增建設用地土地有償使用費。
（二）新增建設用地土地有償使用費征收等別
自2007年開始，新增建設用地土地使用費的已經提高了一倍。針對各別地區行政區劃的重新區劃，出臺的細化的土地使用費存在等別，具體細化后的收費標準是根據地方的發展而形成的。
今后，財政部將會同國土資源部根據國家土地調控政策需要，結合各地基準地價水平、耕地總量和人均耕地面積、社會經濟發展水平等狀況，適時調整新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準，并向全社會公布。（三）調整地方分成管理方式
調整后的土地使用費延續中央與地方的7：3的使用分成體制，對土地的總體調控能夠有利于控制房價總體的走高的趨勢，土地使用費的地方部分一律納入省級管理級別的國庫，納入財政預算。
五、完善土地使用的有關管理制度
針對治理整頓土地市場秩序中發現的問題，結合本地實際，查漏補缺，加強土地管理制度的建設。重點要加強地價、土地供應和土地儲備的法律制度建設。（一）建立基準地價、工業用地最低價出讓制度依規定定期更新基準地價，建立并完善工業用地最低價出讓制度。基準地價、工業用地最低價是政府管理和調控土地市場的基本手段，是顯化土地資產價值、核算土地資產收益的基本依據。為保證基準地價水平符合實際，投入資金。（二）規范土地供應制度 嚴格執行國有土地使用權出讓招標拍賣或掛牌制度。除按法律法規規定可劃撥供地的外，其他建設用地必須以有償使用方式提供。按法律法規規定實行招標拍賣掛牌協議出讓的土地，要依法進行公示，接受監督。（三）加強土地儲備的制度建設 土地收購儲備的制度建設著重考慮以下五個方面：一是要明確土地儲備的內涵、范圍；二是要規范土地收儲機構征地、收地、儲地、供地等方面的操作方法與管理制度，包括征地補償、開發支出、收儲機構工作經費等土地收儲成本標準、范圍的規定；三是要建立土地收購儲備準備金制度，規范土地儲備資金的運作和管理辦法防范金融風險；四是要建立土地儲備工作的監督制度和法律責任制度；五是要建立起土地儲備工作的獎勵制度和責任追究制度，加強隊伍建設。
參考文獻：
[1] 張麗君. 外商投資企業場地使用費性質辨析[J]. 財政監督. 2010(20).
土地劃撥與土地征收范文3
一、土地利用和管理的指導原則
縣城區建設總指揮部對縣城區建設土地利用和用地保障實施統一領導、統籌協調，片區指揮部（運作公司）擁有相應的土地和項目運作權限，按照“授其權、負其責，分而不亂、統而不死”的思路實施管理。為確保區建設健康有序地全面推進，土地利用和建設用地管理堅持以下四項原則。
（一）規劃先行原則。規劃是“龍頭”，是配置土地資源的前提，是用地保障的重要依據。土地資源在開發利用之前，規劃必須先行，要在空間、時間上作出總體安排和布局。一要抓緊修訂編制好縣城市總體規劃、縣城空間發展戰略規劃、控制性詳細規劃、片區五年近期項目建設規劃，并與土地利用總體規劃相協調、相適應，確保區建設在科學規劃引領下走上健康發展軌道。二要在總體規劃的指導下，深化重點區域詳細規劃，完善重大基礎設施專項規劃。要確保規劃的嚴肅性，規劃一經制定，必須嚴格遵循，不能隨意變更。區項目建設涉及的用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、縣城空間發展戰略規劃、控制性詳細規劃、片區五年近期項目建設規劃、土地利用年度計劃。不符合以上規劃的，一律不得批準供應土地，不允許未經批準擅自占用土地開工建設。
（二）依法依規原則。嚴格落實國家有關土地利用和建設用地管理的法律和政策規定，確保區開發建設健康有序推進。所有建設用地必須依照法定程序，報有批準權的上級政府審查批準，通過合法途徑取得土地使用權后再行開發建設。建設項目用地必須符合國家產業政策，不符合產業政策的項目不提供和使用土地。必須嚴格按照土地劃撥、出讓的規定辦理供地手續；符合《劃撥用地目錄》規定條件的項目，可以劃撥供地；工業和經營性用地必須嚴格按照“招拍掛”的程序公開出讓，任何單位或個人不得以任何理由和方式協議出讓土地，不得以地抵資，不得以地換項目。
（三）統籌安排原則。區建設是當前乃至今后一個時期全縣經濟社會發展的中心任務。各片區指揮部和縣直有關責任單位要強化中心意識、大局意識，在項目用地上通盤謀劃，統籌安排。要大力爭取上級支持，想方設法爭取項目，力爭省市政府單列用地指標，緩解我縣年度用地計劃壓力。要科學合理安排用地，各片區指揮部要依據規劃，區別輕重緩急，合理安排項目建設時序，提出用地建議，經總指揮部綜合平衡、審定認可，報縣政府批準后，按年度用地計劃安排項目開工建設。
（四）統一政策原則。一是統一征地程序和補償標準。即：按縣政府批準的項目計劃統一征地，按縣政府批準的征地拆遷補償標準實施補償，堅持屬地管理原則，以所在地基層政府為征地工作主體，依照法律程序開展征地拆遷工作。二是統一收儲土地。對區經批準的農轉用土地和依法征收、收購的土地，全部由縣土地收儲中心實施收儲?？h政府高度壟斷土地一級市場。三是統一組織出讓。堅持“凈地出讓”原則，對實物收儲的土地，由各片區指揮部分別實施前期開發，并對已達到出讓條件的土地，按照法定程序批準后，統一由縣土地交易中心實施公開出讓。四是統一返還標準。用地報批規費、征地拆遷補償和土地前期開發資金，由各片區指揮部（運作公司）自籌。各片區土地出讓收益全額上繳縣財政，在扣除國家規定專項提留后，分片區進行核算，下撥給各片區指揮部（運作公司）用于基礎設施和公共服務設施建設。
二、土地利用和管理的職責及程序
（一）完善城市建設總體規劃
在縣城總體規劃和城市空間發展戰略規劃的指導下，深化編制控制性詳細規劃，完善重大基礎設施專項規劃和重點項目修建性詳細規劃，統一由縣規劃委員會和專家委員會把關審定，使區建設既自成體系、又相互呼應，既各彰特色、又融為一體。根據輕重緩急，合理安排建設時序，先行建設市政基礎設施和公共服務設施，做到基礎設施優先配套、公共服務設施優先發展、生態環境優先建設，確保各片區功能完善、建設到位。
（二）規范報批程序
1、制定年度用地方案。每年10月份，各片區指揮部要根據片區建設規劃、年度建設計劃，確定建設重點、安排好下一年度項目建設時序，制定年度用地方案，報總指揮部進行綜合平衡，并報國土部門備案。
2、制訂年度用地計劃預安排。根據區總指揮部制定的年度用地安排方案，結合土地利用年度計劃預安排，每年12月底，國土部門要制訂好下一年度各片區年度用地計劃和供地計劃預安排，經總指揮部審核后，報縣政府批準。
3、建設用地報批。各片區指揮部根據縣政府批準的用地計劃預安排，按建設項目報批程序，分別向縣發改委申請立項、規劃建設部門申請選址、國土部門申請建設用地報批。
4、建設用地審批?？h發改、規劃建設和國土部門根據各片區指揮部提出的建設項目立項、選址和建設用地申請，分別組織申報材料，依照法定程序上報上級審核批準，辦理建設項目立項、選址和建設用地審批手續。
（三）規范土地供應
1、統一土地收儲。對經省政府批準農轉用和征收的土地，統一納入縣土地收儲中心實施收儲，建立臺帳進行統一管理。
2、落實前期工作。對已納入收儲的土地，各片區指揮部（運作公司）自籌資金，與收儲土地所在地鄉鎮人民政府一道，依據核準的項目，依照法定程序征收（征地、拆遷、安置），并實施前期土地整理，達到“凈地出讓”條件。
3、提出用地申請。對已具備出讓條件、根據項目建設需要使用的土地，各片區指揮部憑縣發改委的立項批復和規劃建設部門的選址意見和建設用地規劃許可證向國土部門提出（劃撥或出讓）用地申請。
4、依照程序供地。國土部門根據各片區指揮部提出的用地申請和供地計劃，填報《建設用地供應呈報表》，經縣政府批準后，依法依規進行劃撥或組織公開出讓供地：凡符合國土資源部《劃撥用地目錄》的項目建設用地，按劃撥方式和程序提供土地使用權；各片區指揮部（運作公司）自主開發用地，必須通過招標、拍賣、掛牌公開出讓方式取得土地使用權；各片區經營性用地，嚴格按照國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》組織公開出讓；各片區工業用地按工業用地最低價標準確定起始價進行掛牌出讓，不設保留底價。
（四）規范后期手續辦理
1、受讓人按合同約定將土地出讓價款繳入縣財政土地收入專戶。
2、核算規費繳納情況。用地報批規費：新增建設用地土地有償使用費42元/平方米、防洪保安資金為涉及的耕地1000元/畝、征地管理費為宗地征地總費用的4%，耕地開墾費12000元/畝，出讓金業務費、征地拆遷安置補償費按縣政府規定執行。
3、按照建設資金管理規定，縣財政做好各片區土地出讓收入的核撥工作。
土地劃撥與土地征收范文4
一、切實保護土地資源，形成集約用地的共識
土地是最寶貴的資源。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。我市人多地少，土地后備資源嚴重不足。隨著社會經濟的加快發展，建設用地需求不斷增大，土地供需矛盾將更為突出。當前，我市一些地方用地結構不夠合理，部分園區土地投資強度較低，土地使用效率不高，粗放用地和閑置浪費土地等問題還不同程度地存在。因此，著眼我市經濟社會長遠發展的需要，在推進城市化、工業化的進程中，必須始終貫徹集約用地的原則，堅持走集約用地的路子。各級、各部門要充分認清市情，進一步統一思想，充分認識到集約用地是市場經濟發展的內在要求，是促進經濟社會可持續發展的必然選擇，是落實土地基本國策的關鍵措施，是維護農民利益的重要環節，切實增強集約用地的責任感和自覺性，牢固樹立全面發展、協調發展、可持續發展的發展觀，統籌資源保護與發展保障工作，在保障經濟發展的同時，嚴格保護好、利用好有限的土地資源，為我市經濟社會持續協調發展提供長久的基礎保障。
二、加強土地宏觀調控，嚴格土地利用規劃管理
發揮土地供應在經濟運行中的調控作用。認真實施土地利用總體規劃，加強建設用地計劃管理。建立健全在政府宏觀調控下市場配置土地資源的新機制，實現土地利用由粗放向集約的根本轉變，促進全市土地利用結構、產業和布局的進一步優化。強化政府對土地一級市場的宏觀調控，建立集中統一的土地有形市場，堅持統一征地和統一儲備制度。
強化土地用途管制。土地利用總體規劃經批準實施后，要嚴格按照規定的用途使用土地，確保規劃的嚴肅性。土地利用總體規劃不得隨意調整，確需局部調整的，要嚴格按程序報批。加強耕地特別是基本農田的保護，確保經省批準的基本農田數量不減，質量原則上不降，實現耕地總量占補平衡(包括異地占補平衡)。嚴格控制農用地轉為建設用地，能用存量不用增量，能少用地不多用地，能用一般農用地不用耕地。
加強對各類開發區用地的管理。所有開發區用地都要合理規劃，優化土地利用結構，生產性項目用地比例一般不低于70％，同時要合理安排好服務業等經營性用地。開發區基礎設施建設要統籌規劃，按功能分區集中布局行政管理及生活服務設施，提高區域性社會資源共享程度。開發區建設項目用地選址必須符合土地利用總體規劃、城鎮體系規劃和城市總體規劃。結合行政區劃調整，逐步對現有各類園區進行整合，并控制規模和布局。對鄉鎮合并的園區，要及時整合資源，調整優化規劃。按照土地利用總體規劃規定的功能分區，積極引導工業項目向園區集中，農民住宅向城鎮集中。在各類園區開發、城鎮建設等征地拆遷過程中，繼續推行農民多層公寓房建設。
三、嚴把土地供應關，合理配置土地資源
本著集約用地的原則，認真落實國家產業政策，搞好用地服務。對發展前景好、無環境污染、占地少、高技術含量、高附加值的產業，要保障項目所需的土地供應。對限制性產業要嚴格控制項目供地，對禁止性產業要停止項目供地。實現社會效益、經濟效益和生態環境效益的統一。
加強建設用地定額管理。依據《江蘇省建設用地指標體系(試行本)》規定的定額指標及單位面積的投資強度等因素，綜合確定建設用地供應數量，堅決核減超指標的用地。根據我市經濟發展的實際狀況，包括基礎設施建設在內，省級以上經濟技術開發區的實際投入一般每畝不低于250萬元；19個市級重點開放園區的實際投入一般不低于每畝150萬元；鄉鎮各類工業用地的實際投入一般不低于每畝120萬元，低于每畝120萬元的，不直接供地，建造標準廠房出租給企業主。各類開發區、開放園區都要實施多層標準廠房的試點，加快集約用地的步伐。
嚴格建設用地報批管理。強化對建設項目的審查，堅決杜絕假借項目圈占土地。各級計委、規劃、國土等部門要互相協作、密切配合，對一些分期實施的大型項目可預留規劃用地，但必須根據其實際到帳資金和生產建設進度，分期確定供地數量。申請增資擴建的用地單位，要優先使用已有的建設用地，核定供地面積時，要將已使用土地與新申請的用地數一并計算。嚴格控制用地單位內部的行政辦公等輔助設施用地面積，一般不得超過項目總用地面積的10％。對于在教育、工業、科技等項目用地范圍內建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設施的一律不予供地，防止以各種名義圈占土地進行房地產開發。
加強建設用地批后跟蹤管理。對已按批次批準農用地轉用、土地征用的建設用地，應及時提供使用，并嚴格建設項目土地利用情況的跟蹤管理。凡上一年度供地率達不到80%，或半年度供地率達不到60％的地區，暫停受理新的農用地轉用、土地征用報批手續，并相應減少該地區的用地計劃。實行項目建設用地復核驗收制度，用地單位的建設規模必須根據土地審批時約定的容積率等規劃指標實施，對未按照土地有償使用合同或國有土地劃撥決定書規定的規劃用地條件實施的，必須按照合同的約定或決定書的規定，根據市政府“錫政發176號”文件精神給予處理。
充分挖掘存量建設用地潛力。積極引導投資者使用存量建設 用地，提高建設用地利用率。使用存量建設用地的項目，免交耕地開墾費、農業重點開發建設資金等。在實施土地集中調整過程中，使用建設用地置換指標的建設項目，不占用本地建設用地計劃。
四、充分發揮地價杠桿作用，提高市場配置土地資源的比例
嚴格控制劃撥供地范圍，全面推行土地有償使用。各地必須嚴格執行《江蘇省劃撥用地目錄》，除目錄規定的項目外，對其他所有項目的新增建設用地一律依法實行有償使用。
充分發揮地價的杠桿作用，運用地價手段調節土地的利用方式。在嚴禁低價出讓土地的同時，可以在不低于省政府規定的協議出讓土地最低價的基礎上，制定地價與土地集約度的調節系數，對利用率低的項目，可以適當提高供地價格，對土地投資強度高的項目，可以適當給予優惠。經批準提高建筑容積率和改變用途的，須重新評估確定地價，并向政府補繳差額地價。
發揮市場配置土地資源的基礎性作用，提高土地的市場化配置比例。嚴格執行《江蘇省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法》，大力推行土地使用權公開交易制度，商業、旅游、娛樂和經營性房地產開發等經營性項目用地，必須以公開招標、拍賣、掛牌出讓方式供應，未采取招標、拍賣或掛牌方式出讓的，其出讓合同一律無效。各市(縣)人民政府要加強本地區經營性項目供地計劃管理，經營性項目用地的年度供地計劃必須報上級國土資源部門備案后實施。嚴格工業項目用地出讓價格管理，在地價評估基礎上進行集體審核、確定，不得低于省政府公布的協議出讓土地使用權最低價，協議出讓結果及時向社會公開。逐步引導工業項目用地由協議出讓向招標、拍賣、掛牌方式出讓過渡。
加強土地市場建設，創造良好的土地市場環境。加強對土地交易行為的監督管理，建立土地使用權轉讓租賃、抵押價格申報制度，規范國有土地使用權的轉讓、租賃、抵押行為，建立統一、開放、競爭、有序的土地市場。加快地價動態監測體系建設步伐，建立土地市場的預警機制，定期向社會公布商業、住宅、工業等用途的土地級別和基準地價，定期公布地價指數，引導和規范房地產市場健康有序發展。
五、強化土地開發利用的監督檢查，努力提高土地利用效率
加強對土地開發利用的監督檢查。各級國土資源部門要嚴格土地執法檢查，督促土地使用者按照土地有償使用合同或國有土地劃撥決定書的規定實施項目建設，防止將土地批而不用。對違反土地利用規定要求的，要及時制止并責令其限期糾正。嚴格處置閑置土地。對土地出讓合同生效或建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的，依法向土地使用者征收土地閑置費，并責令其限期開發建設；對逾期不開發建設的，依法收回土地使用權，進行二次招商；對取得土地使用權后已閑置2年以上的土地，特別是商業、旅游、金融、房地產等經營性用地，要堅決依法收回，統一納入政府土地儲備庫，重新進行市場化配置。
嚴格土地市場秩序治理整頓。認真貫徹落實國務院、省政府有關部署，加大治理整頓力度，切實解決土地利用管理、土地市場建設方面存在的問題。對非法占地、破壞耕地，特別是農民多層公寓房、拆遷安置房非法入市的行為，堅決予以制止和查處，對邊整邊犯、頂風違法違紀的要依法追究有關責任人的黨紀、政紀責任，并公開曝光，切實維護土地管理法律法規的嚴肅性，營造良好的土地法制環境。
六、切實加強領導，確保集約用地各項措施落實到位
土地劃撥與土地征收范文5
關鍵詞：公租房；融資困境；公租房REITs；可行性；解決對策
一、引言
自2007年國務院的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》之后，部分城市便開始了廉租房的升級版――公共租賃住房建設。公共租賃住房是指投資者（政府、企業或社會非營利機構等）持有房源，以低于市場價格的方式租給特定人群（城市中等偏下收入住房困難家庭）的一種保障性住房。公共租賃住房的面世，對切實解決好中低收入群體的住房需求問題具有重大意義，有利于維護社會穩定。
但是公租房在我國剛剛起步，在不斷完善的過程中也突顯了一些問題。由于其建設存在的投資規模大、收益水平低、資金沉淀周期長等特點，使得其在吸引融資問題上比較困難。一方面，低回報率使得市場化的企業難以從經營租賃房的業務中獲利；另一方面單純依靠政府籌集資金進行公租房建設限制了公租房的建設規模。因此積極尋找公租房建設融資困境的出路，是當前公租房建設亟待解決的問題。本文就其中的一種方案，即利用REITs進行公租房融資的方案進行可行性分析，為公租房融資問題的解決提供建議。
二、公租房Reits的可行性分析
所謂REITs（Real Estate Investment Trusts），是房地產投資信托基金的簡稱，是一種資產證券化的產業投資基金，通過發行基金單位（股票或受益憑證），向不特定多數投資者募集資金，然后由專門投資機構進行房地產投資經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時將所獲得的收益以派息或分紅的方式按比例分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
1.REITs與公租房的契合點
REITs與公租房兩之間存在契合點是建立并發展公租房REITs的前提條件，因此筆者從以下五個方面進行了他們之間契合點的分析。
（1）公租房的租賃特性符合REITs在業務上的限定性。REITs在業務上具有限定性，只能投資于成熟的房地產物業。公共租賃住房屬于房地產物業，符合REITs業務上的限定性。
（2）公租房的收益特性符合REITs要求的收益穩定性。REITs之所以獲得投資者的格外青睞，主要原因在于其給投資者帶來的高收益、低風險的投資回報。其收益來源主要取決于標的物業的租金收入，因此要求標的物業必須能夠產生長期的、穩定的租金收入。公共租賃住房目前的市場處于供不應求的狀態，就各地現已投入使用的公租房來說，其出租率一般都較高，租金收入穩定且連續，保證了物業現金流的持續性。因此，在收益穩定性這一要求上，公租房滿足了REITs對標的物業的要求。
（3）公租房的普遍性符合REITs的多元化投資要求。REITs在投資上要求多元化，以保證在有效降低風險的同時能獲得長期穩定的投資收益，包括地域多元化和業態多元化。在多元化投資問題上，公租房REITs的投資對象可以遍布全國，并且可以以租金較高城市帶動租金相對較低城市的公租房REITs發展，從而從整體上降低REITs的風險。
（4）公租房的運營可以設定為由專業機構管理。類比REITs的管理體制，在公租房REITs的運作中，可以安排由外部的或者內部成立的專門的REITs管理公司對REITs進行管理，選定合格的托管人保管基金資產以及負責租金等收益的保管和收支；在保障房物業管理中，可以聘請專業的物業管理公司對新建物業進行日常管理和維護，以保證實現物業的保值增值。
（5）公租房REITs具有較低的風險。REITs之所以風險小，主要在于其持續性的現金流、專業化的管理機構及人員、多元化的投資等。根據上述四條對應來看，公租房REITs在各方面都可以運作成其標準盈利模式，因此公租房REITs也具有較低的風險。
2.公租房REITs的擬運作模式
對于公租房REITs模式，應當注意有兩個地方：一方面由于公租房的保障性質，運用REITs模式進行公租房建設應當由政府主導，在政府的宏觀調控與監管下，各參與主體按照相關法律法規進行公租房REITs的操作；另一方面，考慮到REITs的運行效率以及透明度等問題，應當對其實行市場化運作。
在發起設立上，由政府授權大型國有房地產企業發行基金單位，把名下適宜的地產隔離重組，形成REITs資產包，發行契約型REITs，融得的資金用于建設公租房之類的保障房建設。由國有房企代表政府作為REITs的發起人，通過選聘外部的或者成立內部專門的REITs管理公司對REITs進行管理，同時選定合格的托管人保管基金資產以及負責租金等收益的保管和收支。公租房的開發建設可直接由房企負責，待保障房建成后聘請專業的物業管理公司對新建物業進行日常管理和維護，保證實現物業的保值增值。各個主體間的相互關系如下圖所示：
三、公租房REITs運用過程中存在的問題及對策
1.存在的問題
REITs以產生穩定收入的房地產作為投資標的，收益主要來源于租金收入和房地產升值；對于公租房來說，項目本身的盈利能力則是其發展REITs的最重要的內在因素，因此，影響其吸引投資的因素主要是兩個方面：一是公租房REITs的收益率，二是公租房的現金流量。
（1）公租房REITs的收益率
對于REITs 產品而言，其風險雖然較低，但仍高于銀行存款和國債。因此要吸引這些資金就必須能夠提供高出銀行存款和國債利率的收益率。一般，若REITs 產品能夠比同期國債高出1-2個百分點的收益率，是可以吸引一部分諸如社保保險等長期資金的投資。因此，在制定REITs收益率時，應當在當前銀行存款及國債利率基礎上上浮1-2個百分點，以保證REITs產品對投資者的吸引力。
（2）公租房的現金流量
就公租房而言，其本身屬性是民生工程，是政府為中低收入家庭提供的保障性住房，因此其租金水平不可能達到像商業用房的水平。目前各地公租房租金水平不相一致，但大部分城市的租金水平基本維持在當地市場租金水平的40%-60%區間內?？v觀全國，對于絕大多數公租房而言，作為現金流量的主要組成部分，即偏中低等的租金收入都是很難保證REITs的穩定且較高的收益水平的。
2.解決對策
對于公租房REITs發展中所存在的低收益問題，筆者從國有土地配給和公租房盈利能力的提高兩個方面提出了自己的建議，并就公租房REITs產品的其他問題也提出了相應的建議。
（1）國有土地的配給
根據我國保障房建設現狀及其覆蓋范圍的情況來看，當前和今后一段時期內，公共租賃住房將成為保障性安居工程建設的重點，因此需要重點保障建設用地的供應。首先，中央給各地在下達公租房建設規模時應同步下達公租房建設用地相應的配給規模；其次，各地要科學編制公租房土地供應計劃，加強其土地儲備和供應工作。涉及新增公租房建設用地的，要提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時供地。
（2）提高公租房的收益
①公租房建設用地劃撥。土地劃撥是保證公租房盈利能力的重要因素。目前，我國房屋建設投資中，土地出讓金占了很大比例。因此，政府如果夠提供一定期限的劃撥土地使用權用于城市公租房建設，公租房的建設成本將顯著減少，以此抵消公租房未來的低租金水平劣勢。
②公租房與商業地產捆綁打包。商業地產相對于其他類型地產（如住宅或保障房地產）盈利能力較好，能夠保證未來的一定時期內的穩定且充裕的現金流。為了保證公租房現金流量的長期穩定，可以將其與其他盈利能力較好的營業性地產相結合，在土地劃撥或是拍賣階段將兩者進行綁定，以商業地產REITs的發展支持并帶動公租房REITs的發展，保證公租房的建設規模；另外，也可以考慮給公租房投資企業配給一定的商業設施收益權，即開發商在獲得已經綁定的國有土地使用權后，在公租房底樓幾層配置底商，商鋪租金收入的優勢可以用來補貼公租房的低租金，保證公租房的現金流量，以利于提高公租房REITs的整體收益率。
③公租房REITs的稅收優惠政策。首先是制定相關稅收政策，避免對REITs進行重復征稅；其次可以考慮公租房REITs產品的利息分紅收入免征所得稅，以鼓勵企業及個人購買公租房REITs產品；再次，通過分期返稅政策抵消一部分公租房建設成本，提高其收益率；此外，對公租房收購、租賃等行為免征印花稅、營業稅；對經營公租房所取得的租金收入，免征營業稅、房產稅。
④收益的分配?？紤]到公租房的租金收益相比于商業地產來說很低，要想保證公租房REITs收益率的吸引力，就應當把大部分收益分派給持有人，必要時可以考慮前期100%派息。
（3）積極制定完善相關法律法規
對于公租房REITs產品，應積極制定有關法律法規，保證其順利發展。首先，應當依照《信托法》的規定，建立健全信托登記制度及相應的操作辦法，為REITs 提供規范的運作環境；其次，在推行REITs 的進程中制定稅收優惠政策，提高對投資者的吸引力；再次，對REITs的組織形態、業務范圍、收入來源及分配、流通機制等進行明確規定，保證在REITs運行過程中“有法可依”；最后明確REITs各個參與主體的職責，完善REITs的運行機制，為REITs的發展創造一個良好的法律環境。
此外，成立一個專門REITs工作委員會，負責REITs法律法規和政策的制定以及各有關部門相關事務的協調，加強對REITs的監管。
（4）完善REITs的二級交易市場
對于REITs產品而言，為了加強其流動性，提高其認知度和接受度，應當盡快建立并完善二級交易市場。在二級市場中，REITs持有者可以自由地買入或賣出基金單位，這樣一來，加強了REITs的流動性，使得REITs的持有風險得以降低。
（5）培育專業的管理機構和人才
由于REITs在我國起步較晚，經驗豐富的專業信托機構以及相關管理人才相對缺乏。對此，可以結合國內實際情況和借鑒國外經驗，建立由商業銀行、證券公司、信托公司等組成的多元化投資機構體系，使其成為公租房REITs模式所需要的專業投資機構。同時，組織專家學者進行公租房REITs的課題研究，進一步探索公租房REITs的發展途徑與方式，推動公租房REITs的發展。
參考文獻：
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土地劃撥與土地征收范文6
關鍵詞：農民；土地財產性收入；蘇州高新區
土地作為農民財產的一部分，其所得到的財產性收入是指土地被國家征用后或土地經營使用權經流轉后而得到的相應補償和收益。土地被國家征用后，按規定能得到相應的補償。在國家如此重視農民土地財產性收入的現狀之下，農民土地財產性收入狀況如何，怎樣有針對性的增加農民土地財產性收入，這些都是我們需要思考并研究的重要內容。
一、K州高新區FQ街道農民土地財產性收入實際情況
蘇州高新區FQ街道是在蘇州城的西部，我們選取了FQ街道的失地農民，共發放問卷260份，回收有效問卷260份，涉及到關于土地征用、土地流轉相關問題41題。同時對部分村民進行面對面的訪談，通過整理問卷及訪談結果，我們將調研情況整理如下：
1.關于土地征用
蘇州高新區FQ街道康佳社區居民從前大多以種地為主要收入來源，2002年的時候，部分土地被征用，征用的土地被用做公益事業、基礎設置、有盈利的公司和企業，在被征收土地用于什么項目的問題調查中，15%選擇用于公益事業，23%人選擇基礎設施建設，62%人選擇以盈利為目的的公司。在征地的過程中，村民表示政府有將包括征地范圍、征地標準等相關信息的文件張貼公布，但他們雖知道政府張貼了這些信息，并沒有過多注意。政府征地后，進行了多種方式的安置補償，我們的問卷調查顯示，得到貨幣安置有46人，得到就業安置有24人，得到農業安置的有20人，得到入股安置的有70人，得到社保安置的有40人，其他安置的為60人。村民對于安置補償結果并不太滿意，對現行國家土地補償是否滿意問題上，30人表示非常滿意，30人比較滿意，而20人不太滿意，在被采訪的兩位阿姨中，一位稱政府賠償的安置房，11萬左右，買兩套房不夠，裝修費難以湊齊；另一位稱征地后政府補償了16萬多一點，買房用了十多萬，剩下的錢不夠裝修。因此村民大多并不愿意被征地， 260人中，僅1%人認為土地征用后收入增加的機會會更多，愿意被征地；69%人認為補償過低，不愿被征用； 剩下30%人則表示很不滿意；對于是否有侵占、挪用土地征地補償費用和其他相關費用情況，34%人表示有，42%人表示沒有，還有24%人則表示不清楚。
2.關于土地流轉
高新區FQ街道居民土地大多有使用權流轉的情況，主要以土地轉讓和土地出租兩種形式為主。當時村集體受政府要求，決定實行土地流轉，村民被動參與土地流轉。村委會對于農民土地流轉行為進行登記，所在村也設置專門的土地流轉服務機構，大多數居民表示實行土地流轉之后，自己的收入稍有增多。對于土地流轉補償費問題，多數人說能夠及時發放，但對土地征用后生活滿意度問題上，57人表示滿意，127人表示不滿意，76人則表示說不清。在對有土地出租的村民調查中，統計出租原因，70%居民反映處于農業種植收益低因素考慮。58%家庭參加入股，選擇的入股方式多以資金入股為主，少數有資產入股，大多人表示對去年股份分紅基本滿意。在去年股份分紅所占家庭一年收入比例的問題調查中，77%的居民表示所占比例很小，46%居民認為如果沒有股份分紅或者股份分紅金額很小，對他們的家庭影響也不大，但多點經濟收入會更好。
二、蘇州高新區土地財產性收入存在的問題
1.村民理論知識的缺乏
我們在訪談的過程中發現，村民對土地財產性收入知道的不多，有的甚至完全不了解，調研小組成員給他們解釋了農民土地財產性收入的基本概念后，他們才有所知曉。對土地財產性收入知識的缺乏使得村民自身在維護其土地財產性收益的權益上就處于劣勢地位，這容易造成失地農民合法權益得不到相應的保護，從而影響農村經濟建設，影響農業問題。
2.村組織透明度的缺失
FQ街道康佳社區居民是在2002年被征收的土地，從他們的反映中，我們得知當時雖有對土地征收范圍、征收補償標準的公告，但仍然存在有不透明的現象。部分村民反映他們所在村開會較少，村干部的處事方法也不如現在民主，在補償過程中，存在補償不公正的現象，他們將此解釋為人情世故不可避免，但多數人表示，近幾年這種現象有所好轉。
3.征地補償金額數少
法律雖然規定了維護公共利益需求的情況下可在補償的前提下征收或征購土地。但是在實際操作過程中，政府將土地供應市場實際占有，農民只有少部分補償金，而大部分的收益卻被政府所掌控。事實上，被征地農民失去土地后所獲得的補償金，完全沒法與實際擁有土地的收益相媲美，農民的實際收益是有所降低的。FQ街道康佳社區居民中，六成以上居民表示征地補償金過少，征地過程中的搬遷買房等還需自己貼錢。
4.農民缺少利益表達權
隨著農村土地征用范圍和數量不斷擴大，征地制度也在不斷完善。但農民在土地價格中沒有主宰權，他們在征地過程中的弱者地位并沒有發生逆轉，只是壟斷價格的被動接受者。盡管知道土地征用過程中存在不合理現象，但FQ街道康佳社區的很多居民都是敢怒不敢言，同時也缺少組織機構去實現自己的利益訴求。農民沒有辦法保護好土地財產，更談不上有效利用土地，并從土地上收益。
三、制約農民土地財產性收入的成因分析
1.土地集體所有制虛擬化
農村土地所有權虛擬化，誰擁有權力誰就真正擁有土地所有權，這成為了農民無法完整得到土地所有權的重要原因。在現實中，村民委員會往往充當集體土地的所有者代表，村民集體所有變成了村長和村委會少數人所有。這一問題在蘇州高新區FQ鎮2002年之前的土地征收過程中明顯存在。同時，土地產權的各項權能的邊界不清晰。后，土地的所有權和其他權能發生某種意義上的分離，即所有權屬集體經濟組織，其他權能歸農戶，但對這些權能的邊界沒有明確規定，對各自的權利、責任、義務和利益等都沒有具體規定，從而導致各主體對自己責任權利邊界的模糊，引發了一系列土地利用上的問題。
我國農村集體資產數量龐大，但目前集體資產運用效率不高，未能為拓展農民財產性收入發揮應有作用。除部分地區通過股份化等模式建立了有效的管理機制之外，大部分地區的經營管理權都是由集體經濟組織行使。而對于代表集體組織的管理者來說，由于沒有對土地的所有權，因而對土地的收益往往不負責任，從而缺乏經營的積極性，個別經營管理者甚至與外部主體合謀，在集體土地征用、集體資產運營等過程中以損害農民利益為代價謀取私利。而對大量的個體農戶來說，不能對集體資產的經營管理者進行有效監督以保證集體資產保值增值。凡此種種，必然導致農村集體資產管理長期低效運行，大量的農民集體財產不能為農民獲取應有的財產性收入。
2.農民土地承包權的不穩定性
土地承包權是農民獲取財產性收入的重要資源，但問題是，由于現階段農村土地屬于集體所有，而代表其產權的合法主體是村民委員會、村民小組和鄉鎮農村“集體經濟組織”，這使得農民權益經常受到少數“人”的不法侵犯，或是受到來自公權的不當侵占，使得農民的合法權益得不到保障。一是一些地方領導干部發展經濟的指導思想存在偏頗，急功近利，追求局部的、地方的、短期的效益和經濟的增長，以經營城市為名，剝奪農民的土地承包權。不少地方政府以低價征用農民土地搞開發區、工業園區，以非常優惠的條件甚至零地價把土地送給投資者，爭相以最低廉的條件獲得招商引資的成功；二是一些地方干部法制知識有待提升。粗暴執法，需要增強法律知識，加強依法行政；三是干部政績考核制度存在問題。以GDP作為考核干部主要標準的制度，導致了一部分人追求短時效益，造成了土地資源的破壞，損失了長久的利益；四是現行《土地管理法》對于征用土地沒有把公益性和經營性用地分開，規定所有建設用地均由政府征用，使地方政府征地的權力過大過寬，缺乏限制。
3.農村居民對其所擁有的宅基地不擁有完全的產權功能
農村宅基地是指在村莊范圍內，農村村民住房、輔助用房（主要指雜物間、廁所、畜舍等）、院落以及村民日常生活、風俗習慣活動等涉及的用地。我國現行的農村宅基地產權制度的一個基本特征就是“集體所有，村民使用”?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ骸稗r村村民一戶只能擁有一處宅基地”；這里的“擁有”，并不意味著農民個人對宅基地具有明確的財產歸屬權，因為《土地管理法》也規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”；既然是集體所有，就排除了個人所有，可見，所謂的農民“擁有”宅基地的權利，不是真正法律意義上的財產歸屬，只是一種“不脫離農民集體”的有條件的使用權，決不具有法律意義的個人財產權。農民住房產權不完整的限制，既不能買賣，也難以從銀行獲得抵押貸款，偏遠農村流動人口少又限制了租金收入。就這樣，農民的房屋幾乎成了“死產”，既浪費了資源，也切斷了農民財產性增收的重要渠道。尤其是蘇北地區農民受到區位和經濟發展水平等因素的制約，土地和房屋帶來的財產性收入更加有限。
四、增加農民土地財產性收入的對策建議
1.明晰農村土地產權并賦予產權主體相應的權能
從農村土地使用權上來分析，要實現農地的順利流轉和實現農民的利益，必須實現農村土地產權的法律化，最重要的是把農村土地承包經營權流轉的決策權界定給農民，強化農地承包權?？傮w思路是建立健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的農地產權制度，進一步落實農民的土地承包經營權，解放和發展農村生產力。一是建立健全推進機制。要形成各部門共同參與的聯動機制。以農業主管部門為總體領導，負責產權改革的總體協調，縣鄉分級配合，各地緊密聯系，形成工作整體部署。明確具體的工作機構專門負責此項工作，并落實到人。各部門管理好自己負責的工作內容。同時加強外界監督工作，使工作透明公開。二是制定完善政策措施。結合現有的土地政策及地方實際，出臺相關政策配套措施，指導開展農村土地承包經營權實測及確權、登記、頒證和建立耕地保護基金制度工作，具體可出臺相關確權辦法和文件。
2.合理加快農村土地流轉進程
土地流轉要以市場為基礎，遵循公開、公平、公正及有償自愿、效率優先的原則，完善流轉機制，實現農村土地的有償流轉。一是要構建農村土地流轉市場。通過市場調節機制，鼓勵對農村土地進行有償流轉，建立合理高效的土地流轉市場，使農村土地流轉打破地域限制，向高效益規?；洜I轉變，建立城鄉一元化土地流轉市場。二是要完善土地流轉中介組織建設。土地流轉中介是土地流轉市場的媒介和橋梁，建立包括咨詢、地價評估、仲裁等機構及相關制度，發展中介服務組織，為供需雙方提供流轉的平臺，提供信息、咨詢、預測和管理等服務，提供規范的交易程序，約束交易主體行為，明確流轉違法成本，及相關法津責任，降低農村土地流轉的成本與風險，保護農村土地流轉主體的雙方利益，為農村土地流D提供通暢的組織渠道。三是要建立動態的土地流轉價格機制。農村土地流轉，要充分考慮土地價格的構成因素及土地隨時間推移的升值潛力，要對農村土地的自然屬性和經濟屬性進行綜合評價、分等定級。構建農村土地估價指標體系，實施農村土地流轉后的動態監測，積極探索在土地流轉過程中農戶分享土地增值收益的政策與辦法，建立公平、合理的土地流轉利益補償機制。
3.大力發展農村土地股份合作制
我國農村在堅持土地集體所有的前提下，應把土地產權分解為包括土地股權、經營權和使用權在內的三種，讓農民擁有真正的權利，成為真正的股東，有比較完整的產權；集體經濟組織則掌握土地經營權；土地租佃者享有土地使用權。按勞分配與按股分紅相結合，實現同股同權、同股同利、風險共擔、利益共享。同時，基層干部應轉變怕失權、失利等思想，嚴格按股份合作制的程序參與管理，預防出現“內部人”控制的局面。另外股東要加強對董事會的民主管理和監督。只有這樣才能增加農民收入，維護農民的土地財產權益，進而提高農業勞動生產率，實現集約化和規模經營。
4.加強法律制度建設
到目前為止，中國土地征收補償規定分散在單行的各個法律中，還沒有建立較為系統的土地征收補償法，導致土地征收補償程序混亂和征地補償救濟手段不完善等問題。我國應加強土地征收法制建設，以完善的法律法規規范土地征收的行為。一是可以參照國外有關土地征收補償的法律制度，進一步完善《憲法》、《土地管理法》等有關規定，按照社會主義市場經濟發展的要求和國際通用的慣例，明確規定征收補償條款，為土地征收補償確立法律依據。二是完善土地征收補償配套的法律法規，加強土地征收政策咨詢和法律援助機制，嚴格規范土地征收糾紛的處理程序。在強化對土地利用規劃管制的基礎上，從法律與法制的角度嚴格區分公益性、經營性建設用地，著力解決征地范圍過寬、規模過大的問題?；诖?，建議應按照逐步統一城鄉建設用地政策的總體思路，參照城鎮國有土地劃撥用地目錄來逐步確定土地征用使用權限的公共公益性用地范圍。
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