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土地收益還原法范文1
關鍵詞：收益還原法；新技術思路；土地評估
中圖分類號：X703文獻標識碼： A
收益還原法（以下簡稱收益法）是評估的重要方法之一，無論在土地評估、房地產評估還是資產評估，收益法是常用的評估方法之一。隨著房地產市場的快速發展，收益還原法的技術思路出現一些新的變化。
1 收益法的原理及特點
收益法基于預期收益原理，是在估算估價對象未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。收益還原法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。運用此方法在估價時，是把購買估價對象作為一種投資，即購買價款作為購買未來若干年收益而投入的資本。
收益法具有以下幾個比較明顯的特點：
（1）收益性。投資該估價對象應能夠獲得一定的收益，或具有潛在的收益。如果沒有了收益，則就沒有了所謂將收益還原得到估價對象的價值了。例如公共免費使用的建筑，基本沒有收益，因此不適合采用收益法評估。
（2）預期性。從投資的角度，投資者購買了估價對象后，是通過估價對象的未來收益來實現投資收益的。因此投資者購買估價對象時必須預計估價對象未來能獲取的收益以及收益方式，而其愿意付出的購買價格也是基于這個預期收益來確定的。由此可見，從收益法的角度來看，估價對象未來的收益能力和收益方式都是影響估價對象價值的重要因素。
（3）折現性。未來的收益必須通過折現，才能得到估價時點下價值，這其中涉及到收益法中一個重要參數――還原利率。還原利率除了考慮資金的時間價值，更重要的是反映投資者的預期收益，即投資者在該項投資中期望所獲得的收益。從財務分析的角度來看，還原利率實際上就是內部收益率。
2 收益法技術思路的變化
隨著近年來房地產市場發展的速度加快，房地產收益形式及收益能力出現了新的變化。尤其是在住宅市場，原有的購買―出租模式已經滯后于房地產市場發展的速度。表現比較明顯的是租金的增長速度較大落后于售價的增長速度，由此造成按購買――出租模式下的投資收益率越來越低，也就是說用租售比法測算得到的還原利率越來越低，甚至低于國債的收益率。從投資的角度來看，這項投資已經逐漸變得不可行了。但是，近年來住宅房地產市場的交易卻越發活躍，這其中除了剛性需求，投資需求也占有較大的比例。這種現象反映了投資收益率并不是越來越低，反而可能是越來越高，只是收益形式有了新的變化。
由此可見，住宅房地產市場預期收益能力和收益形式已經改變。雖然從表面上看每年的收益能力降低了，但是住宅投資的主要收益形式已經由每年出租收益改為持有幾年后的轉售收益，而且這個轉售收益的收益能力往往比每年出租收益大得多。這種投資模式與傳統每年出租的投資模式最大區別就是持有期的大大縮短。傳統投資模式的持有期是長期的，甚至是整個收益期，更注重的是長期穩定投資收益。而新的投資模式持有期一般只有5年，甚至更短，更注重的是短期投機收益，這種投機收益是具有較大風險的，因此其要求的回報率更高。
基于這種變化，收益法的技術思路也做了相應的調整，將整個收益期分成了兩段，第一段為持有期，第二段為轉售期。持有期的收益按傳統的方法折算還原，然后再將轉售的收益另外折算還原，最后將兩部分收益的價值相加即得到估價對象的價值。
估價基準日出租出租 出租出租轉售
持有期
新技術思路下房地產評估的計算公式：
P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n
其中：A――持有期內的第一年純收益
F――持有期后的轉售純收益
r――持有期的還原利率
d――持有期的收益遞增比率
n――持有期
3 新技術思路應用于土地評估碰到的問題
按上述收益法新的技術思路，則土地評估中收益法的計算公式應為：
P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n
其中：A――持有期內的第一年土地純收益
F――持有期后的轉售土地純收益
r――持有期的土地還原利率
d――持有期的土地純收益遞增比率
n――持有期。
對于空地租賃的案例，這個公式可以直接套用。但是實際空地租賃的案例比較少，而且這種短期投資的形式更少，空地租賃的大部分是長期投資。而土地評估中收益法應用的最多的是已建成建筑物的土地價值評估。對于這類評估，上述土地評估收益法的新計算公式中持有期部份的參數均可以按原有技術思路求取，但持有期后的轉售土地純收益怎么得到？這個是困擾收益法新技術思路在土地評估中應用的重要因素。
4 問題的解決方案
從土地評估的收益法技術思路來看，土地的純收益等于房地產純收益減去房屋純收益。因此轉售的土地純收益也可以用轉售的房地產純收益減去轉售時房屋的純收益，公式如下：
轉售的土地純收益=轉售房地產純收益-轉售時房屋的純收益
轉售房地產純收益=轉售房地產價值-相關費用（包括手續費、中介費、稅費等）
轉售時房屋的純收益=(P房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n
PMT房= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房
其中：P房――估價時點的房屋現值
PMT房――房屋年純收益
R房――房屋還原利率
n――持有期
m――總收益期
5 還原利率的差異
從上面的分析可見，還原利率實質上是投資內部收益率，因此對于不同的投資，內部收益率是不相同的。也就是說新技術思路下的還原利率與原技術思路下的還原理利率在內涵上是不一樣的，但是其求取的原理還是一樣的，求取方法仍采用市場提取法。
通過對廣州市10個區域100多個樣點進行統計分析，發現在目前的房地產市場下，房價上漲速度比較快，年平均漲幅達到10%以上，由此統計得到的還原利率也超過了10%，遠高于出租的回報率，也高于國債利率等這些無風險投資收益率。當房地產價格年平均增長率下降時，統計得到的還原利率也相應降低。由此可見，這類型投資的還原利率與房價的年平均增長率程正相關的關系，基本上約等于房價的年平均增長率加上出租的回報率。
而原技術思路下的還原利率是基于穩定長期投資的內部收益率，還原利率不高且穩定，通常比無風險投資收益率稍高一些，風險大的投資還原利率更高。
因此，對于上述公式中的還原利率有所區別，其中持有期的土地還原利率屬于短期投資內部收益率，風險較大，還原利率較高，而且與房價上漲幅度密切相關。計算轉售時房屋的純收益中所用到的房屋還原利率是整個收益期的房屋還原利率，屬于長期投資型的，風險偏小，還原利率不高。
6 舉例
某人購買了一套60平方米的新房，購買價格120萬元，使用年期70年，一次性付款，購買后即出租，每月租金2000元（假定為凈收益），預計這套房子5年后可以170萬（實收）價格轉售，估價基準日類似房屋的重置價為30萬元，房屋還原利率為7%，持有期土地還原利率為10%?，F要評估這套房所在土地的價值（評估時點為購買房屋的日期）。
求解：
房屋年純收益= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房=300000/(1-1/(1+7%)70) ×7%=21186
轉售時房屋的純收益=(F房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n =(300000-21186÷7%×（1-1/(1+7%)5）)×(1+7%)5=298930
轉售的土地純收益=轉售房地產純收益-轉售時房屋的純收益=1700000-298930=1401070
土地價值=2000×12/10%×[1-1/(1+10%)5]+ 1401070/（1+10%）5=960933
7 需要注意的問題
從上面的例子可見，計算得到的地價非常高，約占房地產購買價格的80％，主要受以下兩個方面因素的影響：
1、房屋重置價
從上面例子中的參數可見，房屋重置價僅占購買房地產價格的25％，五年后轉售時房屋的純收益也僅有29萬左右，因此當房價已經漲到170萬時，計算得到轉售的土地純收益達到了140萬左右，即使經過折現，這部分貢獻給予土地的價值達到了87萬左右。由此可見，房屋重置價的確定對土地價值的影響比較大。只有確定合理的房屋重置價才能還原得到合理的土地價值。從價值理論來看，房屋重置價不僅僅是房屋的建設等費用，還應包括一定投資利息和利潤。
另外，當房價在增長時，是否房屋重置價也應該是隨之變化？變化規律如何？這有待進一步深入研究。
2、預期房價增長率
從上面的例子可見，五年后房價從120萬漲到了170萬，漲幅達到40％左右，年平均增長率約為7％左右。由于房價的大幅增長，導致土地純收益也大幅增長，從而測算得到的土地價值比較高。也就是說，這種方法計算得到的土地價值，是一種投資價值，是基于預期未來房價有一定漲幅情況下的土地價值。由此可見，預期房價的增長率對土地價值影響非常大，預期房價的增長率越高，土地價值越大。
但是，在目前房地產市場變化比較大，而且政府宏觀調控頻繁的情況下，預期房價增長率存在一定的不確定因素。
參考文獻（References）:
[1] 中華人們共和國國家標準.城鎮土地估價規程[S].北京:中華人們共和國國家質量監督檢驗檢疫總局,2001 NO.1:50.
土地收益還原法范文2
關鍵詞 土地價格評估原則 土地價格評估方法 土地價格評估方法的適用范圍
中圖分類號：F301 文獻標識碼：A
Exploration on Land Price Assessment Method
CAO Shuilin
(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)
Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.
Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method
土地是現代社會重要的經濟資源，因為土地的稀缺性、有限性，隨著經濟的發展，土地的市場價格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價格既不完全是市場價格，又不是傳統意義上的計劃價格，給土地在交易過程中的價格造成諸多混亂。結合我國土地市場價格的現狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價格評估方法進行探討。
1 土地價格評估應遵循以下原則
我國土地所有權是實行國家和農村集體所有制，但農村集體所有制土地在現階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權才能才能上市交易。因此，土地價格是指國有土地使用權的價格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學、合理地估價，估價過程中，應遵循替代、供需關系、動態、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。
1.1 替代原則
在市場經濟社會中，使用價值相同的商品，對于使用者或消費者來說是可以相互替代的。使用者或消費者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費者總會考慮的因素有：價格、性能、效用、使用壽命、時尚潮流。土地在經濟社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費者會考慮土地的價格、規劃、形狀和未來發展前景等因素，在規劃相同、形狀和未來發展前景相似的條件下，使用者或消費者會選擇價格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價格應參考規劃相同、形狀和未來發展前景相似的土地的價格。
1.2 供需關系原則
市場經濟規律就是供應和需求規律。當供應大于需求時，商品的價格下降；當需求大于供應時，商品的價格上漲，當供求不穩時，商品的價格相對穩定。土地市場也是如此，當土地供應量較大時，土地價格會下降，當土地供應政策緊縮時，價格會上漲。在國家的經濟政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關系總是處在波動之中，供求關系影響土地價格。
1.3 動態原則
隨著社會經濟的發展，各種商品的價格總在不斷地變化，變化的因素有商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發展的速度。土地是重要的經濟資源，土地價格除同樣受到商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價格變化的規律，要用未來的眼光對土地的評估價格進行修正。
1.4 和諧原則
舉國上下都在建設和諧社會，和諧是當今社會發展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發土地的同時要保護土地。不能只求經濟發展，過度開發土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發土地。在土地價格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環境的和諧友好關系。
1.5 有效使用原則
土地的使用價值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業用地、可以作為商業用地、可以作為文化用地，可以作為農業用地等等。不同的用途其價格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價格高低為依據，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。
1.6 收益增減原則
土地估價時要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。
1.7 多種方法比較的原則
在土地評估實踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法。每種評估方法都有自己的優點和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價結果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據所評宗地的特點，選擇適當的不同的評估方法分別進行評估，還要對不同的評估結果和差異進行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價格。
2 土地價格評估方法的探討
在我國土地價格評估實踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修正法。估價方法的選擇應充分考慮待估土地的性質、土地規劃、供求關系、未來收益等因素，選擇適當的估價方法。
2.1 市場比較法
市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規劃、面積、用途、形狀、地質等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進行科學合理修正，特別是規劃、用途的潛在的變化，會對土地價格造成較大影響。
2.2 收益還原法
收益還原法是根據土地近期的使用收益，充分考慮未來經濟情況的變化，預測土地在未來有效期內各年的收益，然后折算為現值的一種估價方法。
計算公式：
P－評估值
Ri－未來第i年的預期凈收益
r－折現率
這種方法對商品房開發用地價格可以做出比較準確的評估，但對工業用地不太適合，因為對工業收入中屬于土地的收入很難做出準確的預測。
2.3 成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。計算公式為：
土地價格 = 土地取得費及相關稅費 + 土地開發費 + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。
其中：土地取得費及相關稅費包括：（1）土地取得費。土地取得費是指征用待估宗地所在區域同類土地所支付的平均費用，分別為土地補償費、安置補助費、青苗及地上物補償費。（2）相關稅費包括征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、水利建設基金、不可預見費。這種土地評估方法只能適合于國家征收農村集體所有制的集體土地時使用，但土地取得費用是計劃價格，在一定程度上損害了農村農民利益。
2.4 基準地價系數修正法
是以基準地價評估成果為依據，根據替代原則，將影響待估宗地地價的因素條件與基準地價因素修正系數說明表中的指標條件進行對照比較，確定待估宗地地價各個因素的修正系數，據此對基準地價進行修正，從而得到待估宗地地價的一種方法。其計算公式如下：
式中：Pi－待估宗地地價
A－待估宗地對應的基準地價
∑K－待估宗地所在地價區位影響因素總修正系數
∏S－待估宗地地價個別因素修正系數的乘積
這種評估方法的不足是政府公布的基準地價總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結果很難讓公眾信服。
3 土地評估方法的適用范圍
綜合上述的四種土地價格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結果。
3.1 市場比較法的適用范圍
市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規劃、用途相同的情況下，才能選用。因為土地規劃和用途不同的宗地價格相差懸殊，只有土地規劃和用途相同的宗地價格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規劃和用途不同的宗地價格都有很大的不同，一般來說，商業用地價格大于工業用地。
3.2 收益還原法的適用范圍
收益還原法適用于能夠對土地的未來收益作出科學合理預測的宗地。未來的事情有著許多不可預知的情況，要對未來收益作出準確預測應堅持必要的條件，一是收益應在未來不超過五年內可以實現，時間太長，未知情況不可控，導致評估結果不可靠；二是影響未來收益的法律法規、行業政策、稅收政策、金融政策不會發生太大變化，如果法律法規發生較大變化，則對土地收益生產較大影響。符合這兩個條件的土地則是商品房開發用地，開發時間不長，法律政策也可以有效預見。
3.3 成本逼近法的適用范圍
成本逼近法只適用于國家對農村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強制色彩，不利于保護農村農民的利益，且容易引起社會，不利于和諧社會的建設，應取消此種評估方法。
3.4 基準地價系數修正法
如果政府能及時更新基準地價，基準地價系數修正法應該是很科學的土地價格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準地價更新太慢，基本上三四年才更新一次，導致科學的基準地價系數修正法經常沒有科學的基準地價可以參考，是一件很遺憾的事情。
總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價格做出的評估結果要相對合理，而成本逼近法和基準地價系數修正法做出的評估結果往往與實際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實際的土地交易信息，對評估結果做出充分的比較修正。
參考文獻
土地收益還原法范文3
1.房屋價格的兩種表現形式
房屋是一種使用期限長、價值量大的特殊商品。房屋流通主要有兩種方式：房屋買賣與房屋租賃。相應的房屋價格有兩種表現形式：房屋一次出售的買賣價格和房屋按使用期限零星出售的租賃價格。房屋買賣價格即房屋所有權價格，是房屋出賣者出售房屋所有權所得、購房者購買房屋所有權所支付的貨幣數額。房屋價格是房屋一次性出售的價格，它既是房屋所有權一次性出售的價格，又是整個房屋使用期限一次性出售的價格，也是整個房屋使用價值在時間上一次性完全出售的價格。房屋具有價值量大、使用期限長等特點，因此它的使用價值也可以零星出售。房屋租賃就是房屋使用價值零星出售的表現形式。房屋租賃價格即房屋使用權價格，簡稱房租，是房屋分期出售使用權的價格。房租是房屋價格的另一種表現形式，也是房屋價格的特殊表現形式。
2.房屋買賣價格的構成
房屋買賣價格是以其價值為基礎的，房屋價值由C+V+M三個部分組成。按照現行制度規定，房屋買賣價格由下列十項因素構成：
2.1土地征用及拆遷補償費按規定付給被征用土地單位和個人的補償費包括土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補助費、新地開發建設資金、拆遷補償費。
2.2地質勘查與設計費用主要包括總體規劃設計費、水文與地質勘查測繪費、可行性研究費等。
2.3三通一平費用和地下工程開發費用三通一平費用即通水、通電、通道路及平整土地的費用。房屋建設必須首先搞好地下工程建設，包括地下挖掘、地下管道工程安裝、房體結構地下基礎部分(如墻基地下部分)等。
2.4房屋建筑安裝工程費房屋建筑安裝工程費是房屋建筑安裝中物化勞動和活勞動價值的轉移，是構成房屋價格的重要組成部分，一般占房屋價格的60％以，上，由生產資料消耗、人工費用和建筑企業利稅三部分組成。
2.5公共配套設施費指因房地產開發項目所需建設的公共配套設施而發生的各種配套工程費，包括建設居委會、派出所、自行車棚等非營業性公共配套設施所發生的費用。
2.6基礎設施建設費指為建設道路和供水、供氣、供電、排水、通訊、照明、綠化、環衛設施所發生的各項費用。
2.7管理費管理費主要指建設單位或經營房屋出售業務的企業發生的管理費。管理費按成本范圍列支。
2.8利息支出指房屋開發經營企業所支付的貸款利息，主要指流動資金貸款利息。
2.9稅金指房屋開發和經營企業按照稅收制度，向國家財政交納的稅款，包括城市維護建設稅、教育費附加、投資方向調節稅等。
2.10利潤指房屋開發和經營企業所獲得的盈利，用于企業生產積累和職工福利開支。我國房屋價格除了商品價格之外，還存在非商品價格即住宅的成本價格和福利價格。所謂住宅的福利價格是指低于住宅建造成本的價格形式，房地產商如果以這種價格出售連投資成本都不能收回。所謂住房成本價格是介于住宅商品價格和福利價格之間的價格，以這種價格售房只能收回成本，房地產商無利可獲。對這兩種價格形式，必須輔之相應的財政補貼，才符合市場經濟的原則。
3.房屋價格的主要評估方法
房屋估價必須按照國家法令，根據房屋建筑物的物理性能、技術指標、使用價值和市場現狀等條件科學合理地確定評估舊房的價值。評估房價的方法也很多，常用的有四種：成本法、重置法、市場比較法、收益還原法。
3.1成本法房屋估價的成本法以房屋的建造原值為基礎，按平均年折舊計算出房屋現存值的估價方法。按成本法評估房屋價格，是以營建房屋當年的物價與工資水平所決定的建造房屋的原值為基礎，不與現實的物價聯系，不受物價指數的影響，只是直接與建房時的物價掛鉤。因而采用成本法評測房價的范圍有限。只是在征收房屋稅、核定企事業單位的固定資產、提取固定資產折舊基金、系統內部各單位有償轉讓等小范圍適用。
3.2重置法重置法又稱重置成新折扣法。在對舊房進行價格評估時，按現時的房屋建筑技術、工藝水平、建材價格、工資水平、運輸費用和其他收費標準，確定建造與舊房同類結構、式樣、質量、設備、裝修的新房所需要的費用，再打折扣計算出房屋價格。目前我國在舊房估價中廣泛應用重置法。
土地收益還原法范文4
關鍵詞：土地 出讓指導價 評估
一、研究背景
寧波市本級土地出讓權限下放后，為保證寧波市原有地價體系的持續穩定和土地市場的健康發展，需要建立一套以土地出讓市場指導價為主要內容的地價綜合監管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導價的準確測定就顯得尤為重要。相對于基準地價，土地出讓市場指導價是基準地價具體區域的細化，能更清楚地顯示城市地價水平空間的區域差異，有利于土地出讓的精細化管理。作為一項新的研究內容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導價確定方法，對于處在健康有序發展階段的土地市場有著深遠的意義。
二、土地出讓市場指導價的內涵
土地出讓市場指導價是指某一時段、某一區域、某一用途類型的土地，在設定的基準條件下的土地出讓時的市場價格的合理下限。土地出讓市場指導價應該按照不同用途、不同區域、不同規劃條件等測算確定，并定期公布實施。
以寧波市本級土地出讓市場指導價確定為例，基準期日為2013年7月1日，實施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內、高新區、東部新城和東錢湖度假區，土地用途分為商業用地、住宅用地、工業用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區包括風景名勝設施用地）。具體設定的基準條件見表1所示。
三、土地出讓市場指導價確定的原則
土地價格作為土地市場中最重要的杠桿，在優化土地資源配置、合理分配土地收益、實現土地資產價值、保證國有資產不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導價的確定做到客觀、科學、合理，在土地出讓市場指導價的確定過程中必須遵循如下原則。
（一）供需原則
供需原則是指在完全自由的市場中，穩定的商品價格通常在供給與需求的均衡點形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價值通常隨供給的變動而變動。如果某一用途土地的供給數量與需求相比變多了，均衡價值會下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價值會提高。
供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價格可能的變化趨勢，對于土地現實價格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。
（二）替代原則
替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者所吸引的需求會最大。土地價格同樣也遵循替代規律，即某一地塊的價格受同一區域其他具有相同實用價值的地塊的價格所決定的。換言之，具有相同使用價值、有替代可能性的地塊會相互影響和競爭，使價格趨于一致。
需要注意的是，由于土地具有不可移動性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強調的是市場競爭性。
（三）變動原則
一般商品的價格是隨價格構成因素的變化而發生變動的，土地價格也有相同的情形。各種地價形成因素處于經常變動之中，土地價格也在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成。
社會、經濟、行政和環境因素總是處于時刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區域因素及個別因素也在變動，進而改變不動產的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個別條件及有效需求，最終影響土地價值。
（四）預期收益原則
預期收益原則認為，土地價值是由其未來可獲得利益的預期產生。在市場中，土地的當前價值往往不是依據其歷史價格或生產成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預期。
事實上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價值的來源，無論我們采用什么方法進行估價，都離不開土地收益這一價值本源。
（五）報酬遞增、遞減原則
邊際效用遞減法認為，增加各生產要素的單位投入量時，生產的純收益會隨之增加，但當投入達到某一數值之后，相應的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價的報酬遞增、遞減原則認為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價值與投資的關系存在一個理論上的均衡點。如果超過了這個均衡點，追加的費用將不會使土地價值或收入有同樣比例的增加。
四、常見的土地價格評估方法比較
市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設開發法、基準地價修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。
（一）市場比較法
市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。
市場比較法是以替代原則為理論基礎，具有現實性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實例可以適用，就可以評估土地價格。所以，市場比較法要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，適宜于市場比較發育的經常易的土地價格的評估。
（二）收益還原法
收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個別性、永續性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價格。土地純收益測定是否準確，還原利率選擇是否合適，都會直接影響土地價格評估結果的準確度。
收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，因此，它適用于有現實收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產的評估。
（三）成本逼近法
所謂成本逼近法，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法一般適用于新開發土地的評價，特別適用于土地市場不發育、土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行評估時。但由于現實生活中土地價格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價中的應用受到了一定限制。
五、土地出讓市場指導價的確定
（一）總體思路和技術路線
土地出讓市場指導價確定的基本思路是根據評估范圍內的城市規劃確定各區域的主要利用功能和土地利用現狀，在資料調查和整理分析的基礎上，劃分均質地域（區片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區片內各類用地出讓時市場價格的合理下限（區片價格）。
按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導價確定將遵循市本級范圍內綜合平衡、結果簡便實用、多種測算方法綜合運用、地價連續性和動態性的基本思想，確定“以區片為基礎，以土地市場交易資料為主要依據”的技術思路。具體的技術途徑如下：
1.資料調查；
2.區片劃分；
3.樣點地價標準化；
4.區片價格的測算；
5.出讓指導價結果的確定。
（二）樣點地價標準化
寧波市本級土地出讓市場指導價確定是以近5年土地出讓樣點地價數據為依據測算，而出讓樣點地價數據包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準容積率和基準期日，這就要求確定出容積率修正系數和年份修正系數。
1.容積率修正系數的確定
首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，區分市區與東錢湖度假區，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定基于出讓樣點的容積率修正系數；其次，參考基準地價評估成果，確定基于市場交易樣點的容積率修正系數；最后，綜合上述兩種結果，確定土地出讓指導價容積率修正系數Rr。
2.年份修正系數的確定
首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，將其按照容積率修正系數進行容積率修正，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別的年份與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定年份修正系數Rn。
3.樣點地價標準化處理
根據前述容積率修正系數和年份修正系數，可以將出讓樣點地價數據進行標準化處理，其公式為：
式中，pi——第i個出讓樣點標準化后的樣點地價；
piy——第i個出讓樣點的樣點地價；
Rr——容積率修正系數；
Rn——年份修正系數。
（三）土地出讓市場指導價確定方法
寧波市本級土地出讓市場指導價確定以《城鎮土地估價規程》為指導，結合寧波市本級當前土地市場發育、房地產交易資料豐富、地價樣點分布較廣的實際，主要采用市場地價資料直接進行土地出讓市場指導價確定，用到的方法是樣點均值法和區域比較法。
1.樣點均值法
對于出讓樣點較多且分布均勻的區片，其區片價格可以通過樣點均值法來測算。樣點均值法是指將區片內已有的出讓樣點數據進行標準化處理，求取其算術平均值的方法。其測算模型為：
式中，pi——區片內第i個標準化后的樣點地價；
n——區片內的標準化樣點數；
Pj——第j號區片的標準化區片價格。
2.區域比較法
對于出讓樣點較少或者缺失的區片，其區片價格可以采用區域比較法來測算。區域比較法是根據替代原理，將未知區域與已知區域的區域因素條件進行比較，確定一個修正系數，以已知區域的價格為基礎，確定未知區域的價格。其測算模型為：
式中，p——樣點均值法測算得到的區片價格；
K——區域因素比較修正系數；
Pi——第i號區片的標準化區片價格。
K值主要根據路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規劃發展潛力等區域因素條件之間比較而確定。
六、結論
目前，土地出讓市場指導價確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統的評估理論。為了維持土地市場的健康發展和土地資源的合理開發，必須完善土地出讓市場指導價評估體系的建立。
本文主要結合寧波市本級土地出讓市場指導價確定研究對土地出讓市場指導價確定方法進行了初步的研究探索，基本思路是依據出讓樣點地價數據標準化處理，通過樣點均值法和區域比較法來測算區片價格，具有一定的操作性。但在實際的區片價格確定過程中，需要對出讓樣點地價數據進行詳細的收集與整理，并且能夠準確地測定樣點標準化處理所需的修正系數，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導價的準確完整性和實踐可用性。
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土地收益還原法范文5
總的來說，收益法適用于有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應體現在兩個方面：一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬于沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由于是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬于收益還原法中“有收益性房地產”的范圍之列。自有房地產也存在“有收益性”。傳統上認為自有房地產屬于業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的“機會收益”原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當于他的租金收入，從而它就產生了收益。
二、出租性房地產相關總收益的確定
房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找妗?/p>
目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都采用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對于不同類型的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內采用實際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產總收益。
客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃價格，然后對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題?？罩寐士筛鶕婪康禺a所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。
實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據市場作相應調整。
三、利息是否應作為總費用扣除
傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。
四、折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定
目前很多運用收益法進行房地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，而我們認為這是不恰當的，因為折舊并沒有實際支出，是作為業主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此我們認為如果把房地產作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為：
凈現金流入量=資本產出+資本回收
式中：資本產出就是投資房地產的時間價值（投資利息）的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。
當a每年變化，r每年不變，且>0，房地產有收益的年期為有限年期n時，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當n=1時，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr
由此我們可看出凈現金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產出即投資房地產的時間價值）兩方面的內容，可見折舊并沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。
對于不同的估價對象，折舊的種類是不相同的。
1.當估價對象是房地合一時，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分攤，二是建筑物的折舊，這兩部分均應作為房地的純收益。
2.當估價對象是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建筑物純收益，這時建筑物的折舊則應包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。
3.當估價對象是建筑物時，建筑物純收益=房地總收益-房地總費用-土地純收益，土地成本的分攤則應包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應作為建筑物純收益的一部分不予扣除。
當計算建筑物折舊時，對于折舊年限的確定應注意以下問題：1.當建筑物經濟耐用年限短于土地使用權出讓年限時取建筑物的經濟耐用年限計算折舊。
2.當建筑物經濟耐用年限長于土地使用權出讓年限時取土地出讓年限計算折舊并不考慮殘值。
3.當建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限早于土地使用權出讓年限結束時，應按建筑物的經濟耐用年限計算折舊。
4.當建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限晚于土地使用權出讓年限而結束時，應按建筑物可使用年限計算折舊并不考慮殘值。
其中：建筑物可使用年限=土地補辦出讓手續前建筑物的使用年限+土地使用權出讓年限
五、總費用中應考慮的稅費項目
我們認為，收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產在運營過程（出租、經營、生產期間）中所須繳納的項目。
1.對于單純的土地租賃。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。
2.對于出租性、經營性房地產。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。
3.對于生產性房地產（企業）。應考慮城鎮土地使用稅、印花稅及房產稅等。
在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應計入該稅費項目。
六、總費用中的維修費的求取方法及測算途徑
房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用。
1.日常性小維修。發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限）
2.大維修費用。發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此，大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。
七、對于出租性房地產，當土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應作為總費用扣除
目前在一般情況下運用收益法估價時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。
八、資本化率的確定方法
在運用收益法進行房地產估價時，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認為宜采用以下幾種方法：1.行業基準收益率加物價指數調整法以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財務凈現值 R：折現率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內部收益率）
當FIRR>RC（行業基準收益率）時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；當FIRR<RC時，FNPV<0，投資房地產會出現虧本；當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然后再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價指數變動率）
2.安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途，新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。
3.收益風險倍數法收益風險倍數法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高于同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r.
九、房地產收益年限的確定
對房地產收益年限的確定主要是根據土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。
土地收益還原法范文6
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（cama，computer－aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發cama。綜合國外房地產稅發達國家開發cama的經驗做法，無論何種cama系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
