前言：中文期刊網精心挑選了土地收儲辦法范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
土地收儲辦法范文1
第二條 凡在中華人民共和國境內有償出讓國有土地使用權，各級政府土地出讓主管部門必須按本規定向財政部門上繳土地使用權出讓收入。土地使用權出讓收入包括：
（一）土地出讓金。指各級政府土地出讓主管部門將國有土地使用權出讓給單位或個人，按規定向單位或個人收取的土地出讓價款。
（二）續期土地出讓金。指土地使用期滿，土地使用權受讓人需要續期時由土地出讓主管部門收取的續期土地使用權出讓價款。
（三）合同改約補償金。指土地使用權受讓人經批準改變土地使用權出讓合同指定的土地用途時，按規定補交的價款。
第三條 國有土地使用權有償出讓收入由財政部門負責征收，土地出讓主管部門為繳款人。土地出讓主管部門在收到土地使用權出讓金后10天內按征收標準將土地使用權出讓收入上交當地財政部門，并同時報告土地使用權出讓收入的具體征收情況。繳款人逾期不繳的，除令其限期補繳外，并需繳納滯納金，每逾期1天，滯納金為應繳收入的1－3‰。
第四條 土地出讓主管部門可以從其所獲土地使用權出讓收入中提取土地出讓業務費，各地提取業務費的具體比例由財政部門核定，一般不超過出讓收入的2％，如有特殊情況，可適當提高比例，但最高不得超過5％。
第五條 國有土地使用權出讓收入與城市土地開發建設費用實行收支兩條線方式管理。土地使用權出讓收入扣除土地出讓業務費后，全部上交財政。上交財政部分，取得收入的城市財政部門先留下20％作為城市土地開發建設費用，其余部分40％上交中央財政，60％留歸取得收入的城市財政部門。地方財政所留土地使用權出讓收入，暫時不參加體制分成。（省級財政是否參加分成，由地方自行確定，但省級財政分成比例不宜過大）。出讓土地使用權所需開發建設費用開支由地方財政核撥。
第六條 上交財政的土地使用權出讓收入及其支出分別納入中央和地方財政預算，列國家預算收支科目“公有資產收入類”××款“土地使用權有償出讓收入”科目，城市土地開發建設支出列“公有資產支出類”××款“城市土地開發建設支出”科目。具體預算科目由財政部另行制定。
第七條 不論上交中央財政還是上交地方財政的收入，主要用于城市土地開發建設，要建立城市土地開發建設基金，?？顚Ｓ谩?/p>
第八條 地方城市土地開發建設基金的安排使用，由各地財政部門根據城市土地開發建設管理部門提出的年度開發建設計劃和項目，審核后撥款，并監督使用。此項基金年終如有結余，結轉下年度繼續使用。
第九條 外商為獲取國有土地使用權所交納的出讓金，必須用外匯支付，按中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。出讓國有土地使用權所取得的外匯收入均應上繳財政，其外匯額度，上交中央財政60％，留地方財政40％。如在土地開發出讓過程中，確有必不可少的外匯支出，由城市土地開發建設管理部門申報財政部門，由財政部門核撥。
第十條 與國有土地使用權出讓有關的稅收征收辦法由國家稅務局另行制定。
第十一條 國有土地使用權出讓價格，由財政部門、土地出讓主管部門、物價部門依照有關規定共同制定。
第十二條 各地區、各部門對本辦法下達前已出讓土地使用權所取得的收入，要認真進行清理，并按照本辦法的規定處理。
第十三條 本辦法由財政部負責解釋。
土地收儲辦法范文2
第一條實行土地出讓金財政專戶管理
1、儲備土地出讓金實行收支兩條線管理，由市財政局設立“土地出讓金財政專戶”，市國土資源局負責儲備土地出讓金的收取和繳交，所有收儲土地出讓金市國土資源局必須于收取資金次日內全額繳存財政，土地出讓金凈收益由財政列入預算，專款專用，專項用于城市基礎設施建設。
2、市財政局設立的“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和清算。財政部門應于次月5日前與市國土資源局核對、清算當月的土地出讓金收入和支出。土地收儲中心應按出讓宗地填報“國有土地使用權出讓金清單”（以下簡稱“清算單”）。市財政局根據收儲中心填報的清算單，及時清算、撥付收儲土地成本和有關費用。清算核撥有關成本、費用后的土地出讓金凈收益及時繳入金庫。
3、市土地收儲中心仍然保持土地收儲資金專戶和日常費用賬戶。收儲資金專戶專門用于核算由國司撥入的土地收儲資金和財政撥回的土地收儲成本，收儲土地應支付的征地費、報批土地稅費和征地工作小組費用由該賬戶資金支付；收儲中心的辦公費用賬戶則專門用于核算收儲中心因征地工作需要而開支的費用，辦公工作費用由市財政局按月核撥。
4、市收儲中心收到財政撥回的土地收儲成本后，應于3日內將向國司借入的資金歸還國司，待收儲土地需使用資金時，再向國司申請。
第二條土地收儲成本構成內容及計算辦法。
1、土地收儲總成本包括征地費、報批土地應繳稅費、征地工作小組費用和向銀行融資的利息費用，以上費用分別按政〔〕文72號和政〔〕文79號及有關稅費繳納規定標準執行。
2、土地收儲單位成本是指城區16.7平方公里范圍可供征購土地面積（包括路網用地和公共綠化用地在內）的總成本除以可供出讓土地的面積，土地收儲中心應根據規劃部門實地測量數據計算單位成本。其余地段收儲土地按實際成本核算。
3、市財政局根據土地收儲中心填報的清算單測算的土地收儲單位成本，經審定后作為撥回土地收儲中心土地收購成本的依據，在收到土地出讓金后按規定撥還收儲中心。
第三條土地出讓金凈收益使用管理規定
1、土地出讓金凈收益由市財政撥入國司以后，應按規定全部用于經市政府審批的中心城市基礎設施建設，?？顚Ｓ?。
2、由于市新城區基礎設施建設需使用大量資金，土地出讓金凈收益已全部納入市—年基礎設施建設預算，市財政局、市國司應密切配合，盡快作好土地出讓金收益的撥付工作，確?；A設施建設資金的需要。
土地收儲辦法范文3
【關鍵詞】土地收儲；工作效率；方法
1.全面進行土地收儲工作的重要性
1.1土地收儲工作是管理土地資產的重要措施
土地收儲相關的管理辦法規定，土地收儲要依法收回國有土地以及收購土地等。這些相關法律條文主要是在土地收儲工作過程中可以依據的相關規定。在土地收儲工作中，相關部門要根據本地區經濟發展和城市總體規劃的實際情況，制定科學合理的年度土地收儲工作計劃，真正做到有步驟、有重點的土地收儲。只有進行土地的統一收儲，才能實現對土地的宏觀調控，提高土地的節約與集約利用，才能保證我國經濟的健康持續發展，維護社會的穩定。
1.2土地收儲工作能夠有效防止國有資產的流失
各級政府進行土地收儲的主要職責是儲備城市國有存量土地、城市舊城改造需要的建設用地以及城郊結合與城中村集體土地。這些土地的利用率比較低，土地的歸屬權比較混亂。隨著城市的建設與發展，這部分土地具有非常重要的價值。所以政府部門對這部分土地進行重新整合，明確地權，依照相關規定和程序進行收儲，并將土地進行歸類整理，并根據規定進行有償出讓。這樣，國家實現了對土地的直接調控，有效地避免開發商的投機行為，保護國有資產。
1.3土地收儲工作是土地市場化的必然要求
土地是進行經濟活動與進行經濟建設的必要條件，也是最具有發展與增值潛力的國有資產。土地收儲是土地市場化經營的重要的組成部分，有利于加強國家宏觀調控，加強對于閑置土地的處置，避免開發商的變相囤地，有利于防止國有資產的流失。這樣也可以體現土地市場的公平競爭原則，進一步提高土地的市場化經營。
2.提高土地收儲工作效率的方法
2.1加強土地收儲工作的宣傳工作，為土地收儲工作創造良好的工作環境
任何一項制度的制定與實施都與廣大的民眾密切相關，都需要公眾的參與。政府要大力開展對于土地收儲制度的宣傳活動，通過各種媒體以及采用發放傳單、法律咨詢等各種形式進行宣傳，提高公眾對于土地收儲制度的理解和認識，提高土地收儲制度的影響力，促使廣大民眾認識到土地收儲制度的重要性。此外，領導要重視土地收儲工作的有序、合理進行。政府要成立專門的工作機構，并且配備專門的工作人員進行土地收儲的工作；地方政府部門要學習其他地區優秀的工作經驗，制定本地區土地收儲的相關規范，為土地收儲工作提供政策保障，為土地收儲工作創造良好的工作環境，提高土地收儲工作的效率。
2.2完善土地收儲制度的相關法律法規，為土地收儲工作提供法律依據
我國土地收儲制度的法律法規不健全，在實際工作中導致工作缺乏法律與理論的支持，嚴重影響了工作的效率。土地作為我國國有資產的重要組成本分，具有很高的價值。在大力開展土地收儲工作的形勢下，要加強土地收儲工作的操作性。因此，要完善土地收儲制度的法律法規，對土地收儲的組織結構、部門職能職能以及機制運作方式等都要進行法律上的規定，制定相應的法律標準，在法律的支持與約束下，促進土地收儲工作的系統化與程序化。
2.3進一步完善土地收儲機制
土地收儲機制的完善能夠提高政府土地收儲工作的效率，提高土地的利用效率。因此，進一步完善土地收儲制度對于政府收儲工作以及土地的使用者都是非常重要的。在相關法律法規還不健全的情況下，只有加強對于土地收儲工作的認識和理解，認真執行土地收儲工作的每一個環節，才能保證土地收儲工作的有序進行。從申請收回土地，土地權屬調查，向規劃和建設部門進行意見征詢，確定土地補償標準，提請批復土地收儲方案，對補償協議進行簽訂并結算補償費用，到交付土地以及度收儲土地的管理等都要嚴格進行。建立完善的土地收儲機制，制定科學合理的土地收儲程序，能夠使土地收儲工作做到依照程序辦事，提高土地收儲工作的效率，促進土地收儲工作順利進行。
2.4加大融資力度，完善土地收儲的資金運作機制
首先，增加財政投入。財政部門應該將能夠作為土地儲備資金使用的資金劃入土地儲備專項的資金，并且納入每年的預算體系；根據土地市場的實際發展狀況，對于財政進行適當的增減，增加土地收儲的儲備資金，在土地出讓過程中要對于土地收儲的資金進行切實的落實，完善土地收儲融資的管理制度，提高土地的收儲能力。其次，要積極拓展多渠道的籌資方式，進一步拓寬土地收儲融資的平臺，例如，爭取商業銀行的貸款。最后，創新土地收購儲備的融資方式，積極吸納個人與企業進行土地收儲融資，對社會資金進行充分調動，降低經營風險。
2.5培養專業土地收儲工作人員，提高人員素質，形成完善的服務機制
土地收儲工作是一項涉及面非常廣泛，運作非常復雜的工作，需要具有專業素質的工作隊伍，以保證土地收儲工作的工作效率。在土地收儲工作中，要加強自身土地收儲工作結構的建設，并且請相關的專家對土地收儲工作人員進行專業的教育與培訓，以滿足在實際收儲工作中的需要。我國土地收儲工作涉及到很多工作部門，例如，土地管理部門、規劃部門、財稅部門、司法部門等，在工作中也必須要這些部門的大力配合，才能保證土地收儲的運作。所以，要建立完善的服務機制。
首先，各部門積極配合與協作，設立專門的工作小組或是服務窗口專門負責土地收儲的相關工作；其次，要積極進行宣傳，利用公告等形式告知原來用地單位以及土地開發商正常辦理各種手續的流程；再次，定期開展一次集中服務，促使相關人員能夠以最快的效率解決問題，這樣，節省了時間，簡化了手續。通過建立完善的服務機制，能夠有效的縮短土地收儲工作的工作周期，及時收回地價的款項，進行相關手續的辦理，降低了土地開發的成本，最終提高土地的收益，維護了政府、農民以及開發商三者的利益。
2.6建立監督機制，保證土地收儲工作中腐敗事件發生
在土地收儲工作中，土地出讓金等各種款項金額龐大，難免有違法行為的發生。因此，為了杜絕土地收儲工作中的腐敗事件發生，保證土地收儲工作順利開展，要建立相應的監督機制。在土地收儲工作中可以將監察部門與紀檢部門納入土地招標拍賣工作，使其對土地收儲工作全程介入，并進行全程監督；在實際的工作中，監察部門與紀檢部門要重點監督土地的收購、競投人資格審查、安置補償金管理與使用、土地的評估、拍賣所得金的管理、招標拍賣程序等方面，在監督過程中發現問題要及時進行匯報，提出相關意見，以保證土地招標與拍賣活動真正做到公平、公開與公正。
2.7提高土地補償的標準，保障失地農民的利益
我國土地管理的相關文件規定，提高征地補償的標準，但是農民的利益仍然得不到切實的保障。一方面，對于征地補償的預測方法不合理。依據土地原有的用途產值進行土地補償的計算，沒有反映出市場的供求狀況，對于土地社會保障功能等沒有進行科學的估計，不符合市場經濟發展的要求。另一方面，征地收益的分配不合理。土地增值部分收益主要以各種稅費的形式進入相關政府部門，但是失地農民被排除在了增值收益的享有者之外，這顯然是與政府工作的目的相悖的。因此，在土地收儲工作中，做好失地農民的利益保障工作，從長遠生活的保障入手，保證失地農民的持續的經濟收入是保證土地收儲工作順利進行的重要條件。
首先，要將征地補償順利發放到農民手中，保證農民獲得沒有爭議的、合理的土地補償。其次，積極采取措施解決失地農民的養老問題。一是，建立征地農民基本的養老保險制度。二是，有條件的地區可以為農民提供預留發展用地。三是，可以讓失地農民集資入股，保證持續受益。四是，積極促進失地農民的再就業。政府可以引導和鼓勵失地農民進行自主經營，并給予是優惠政策支持；還可以組織相關農民進行技術的培訓，促使農民掌握技能，提高自身的就業能力。
2.8優化土地收儲工作的環境
良好的工作環境對于土地收儲工作具有重要的作用。城市建設規劃部門要根據法律的規定與要求，制定先進高效，科學合理的規劃設計方案，以此為土地收儲工作提供理論基礎與根據；在土地收儲工作中，要加強各個部門之間的溝通與合作，向土地收儲部門及時提交工作的成果，將土地收儲制度運作的風險降到最低，提高土地收儲工作的效率。此外，司法部門在進行土地資產的處理時，要充分地征求政府相關部門意見，并且，財政等部門要提高對于土地收購資金的管理，以保證土地收儲工作的順利進行。
3.結語
土地收儲是政府調控土地市場的重要的方式和手段，對于提高土地的利用效率，實現經濟效益最大化，促進社會持續健康發展具有非常重要的作用。因此，在土地收儲工作中，要加強土地收儲工作的宣傳力度，完善土地收儲的相關法律法規，完善資金運轉機制和監督機制，切實維護人民的利益，提高土地收儲工作的效率，保障土地收儲工作的順利進行。
【參考文獻】
[1]梁麗華，農曉春.論土地收儲工作的必要性及策略[J].現代商業，2011（23）.
土地收儲辦法范文4
第一條為進一步加強國有土地資源和資產管理，優化土地資源配置，實現政府對土地市場的宏觀調控，確保土地資產保值增值，促進經濟和社會可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《省土地管理實施辦法》、《省人民政府關于加強國有土地資產管理規范土地市場的通知》（政發[]80號）等有關法律、法規及規范性文件的規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于縣土地利用總體規劃確定的城市規劃區、鄉（鎮）集鎮建設用地規劃范圍內的土地及縣政府確定其它統一收儲的土地。
第三條縣國土資源局代表縣人民政府對國有土地使用權進行土地收購儲備市場交易。
第四條縣人民政府對土地一級市場實行集中統一管理，對土地二、三級市場進行規范管理，全面對城市規劃區和鄉（鎮）集鎮建設用地規劃范圍內的土地實行統一征用、統一規劃、統一收儲、統一供應、統一管理的土地管理制度。
第五條縣人民政府對所儲備的土地除法律、法規允許可進行行政劃撥外，工業、倉儲、商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的必須采取公開招標拍賣掛牌的方式進行出讓。
第六條禁止任何單位或個人私自與村集體經濟組織簽訂征地協議和收購土地。禁止任何單位或個人擅自炒買、倒賣、轉讓國有土地使用權和集體土地使用權。
第二章機構及其職能
第七條土地收購儲備交易工作在縣人民政府的統一領導下，由縣土地收購儲備交易管理委員會負責組織實施?？h土地收購儲備交易管理委員會主任、副主任分別由縣人民政府縣長和分管副縣長擔任，成員由發改、經信、財政、監察、國土資源、住建、審計、交通、規劃等部門及相關鄉鎮的領導組成?？h土地收購儲備交易管理委員會下設辦公室，辦公地點設在縣國土資源局，為常設辦事機構。各部門應各司其職，積極配合做好土地收購儲備交易相關工作。
第八條縣土地收購儲備交易管理委員會主要職責是：
（一）研究制定土地收儲交易管理工作措施；
（二）審批土地收購、儲備、交易方案；
（三）協調土地收購儲備交易相關部門的關系；
（四）監管土地收儲交易發展基金；
（五）監控土地收儲交易管理工作。
第九條縣政府設立縣土地儲備中心，隸屬縣國土資源局管理，其主要職責是：
（一）貫徹執行國家土地資源管理的法律、法規，實施土地儲備方案和規劃；
（二）根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、國民經濟和社會發展計劃及土地利用實際情況，制定年度土地收儲計劃，經縣人民政府批準后組織實施；
（三）負責申報登記儲備的國有土地；
（四）負責土地分批次征收、收購中的協議洽談、費用測算，征收、收購方案經有土地批準權的人民政府依法批準后實施；
（五）負責對儲備土地進行拆遷、平整等前期開發，依法出租、抵押或臨時使用儲備土地；
（六）負責儲備土地的登記造冊和收集、匯總、儲存、上報，建立系統的土地收儲檔案，定期向社會公布土地收購、儲備、交易信息行情，提供有關法律和其他信息咨詢服務；
（七）做好收購土地的資金測算平衡，多渠道、多途徑籌措資金，加強與金融機構的配合，管理、運作好土地收購儲備交易資金；
（八）接受主管部門和其他單位、個人委托，組織實施土地使用權轉讓、租賃的公開招拍掛工作；
（九）定期向縣土地收購儲備交易管理委員會報告國有土地儲備和前期開發利用情況。
第三章土地收購儲備
第十條土地收購儲備范圍：
（一）依法無償收回的土地：
1.因單位撤銷、遷移等原因停止使用的原劃撥國有土地；
2.已經辦理審批手續但連續兩年未動工開發的土地；
3.土地使用者擅自改變土地用途，經責令限期改正，逾期未改正的土地；
4.根據出讓合同規定，依法解除出讓合同涉及的相關土地；
5.因違法占地建設，被依法沒收的土地；
6.公路、礦場等經核準報廢的土地；
7.土地使用期限屆滿依法收回使用權的土地；
8.其他依法應當收回的土地。
（二）應該收購的土地：
l.因實施城市規劃和舊城改造，需要調整土地使用功能的土地；
2.土地使用權人申請收購的土地；
3.土地使用權人提出解除國有土地使用權出讓合同的土地；
4.以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發，又不具備轉讓條件的土地；
5.使用權轉讓中申報價格明顯低于市場價格，由政府行使優先購買權的土地；
6.人民法院裁定處置的國有土地；
7.因實施城市總體規劃和土地整理，縣人民政府指令收購的土地。
（三）實行征收的土地：根據政府調控土地市場的需要，按土地利用總體規劃和年度土地供應計劃分批次批準農用地轉用、征收的土地。
（四）其他依法取得的土地。
第十一條全縣土地收購儲備工作由縣土地儲備中心在縣土地收購儲備交易管理委員會統一領導下具體負責實施。
（一）縣城規劃區范圍內的土地，由縣土地儲備中心負責收儲；或由縣政府委托縣農司在指定的地塊收儲。
（二）縣城規劃區范圍外的土地，由縣土地儲備中心或委托鄉鎮人民政府進行收儲，并按照下列程序進行收儲：
1、根據經濟和社會事業科學發展的需要，經縣人民政府同意，縣國土資源局根據年度用地計劃向有關鄉鎮人民政府下達委托土地收儲通知文件，鄉鎮人民政府可對符合收儲條件的土地進行收購和儲備。
2、鄉鎮人民政府在收儲土地的過程中，對擬儲備的地塊必須符合土地利用總體規劃和鄉村建設規劃、土地年度供應計劃,報經縣國土資源局同意后實施。
第十二條土地收購儲備工作程序：
（一）申請收購。凡符合本辦法規定土地儲備條件的國有土地，由縣土地儲備中心或委托鄉鎮政府根據上述規定的范圍進行收購。
（二）權屬核查。由縣土地儲備中心對應當收回或收購的土地權屬、面積、四至范圍、土地用途及其地上建筑物、附著物等情況進行實地調查核實。
（三）確定規劃條件。由縣規劃行政主管部門根據批準的城鎮規劃方案，提出儲備地塊的具體規劃設計條件。
（四）費用測算。由縣土地儲備中心根據調查結果及地價評估結果進行土地收回、收購補償費用測算。
（五）方案報批。由縣土地儲備中心根據土地權屬情況和規劃設計條件以及收回、收購或置換費用測算的結果，提出具體實施方案，經縣國土資源局審查同意后報縣土地收購儲備交易管理委員會批準執行。
（六）簽訂合同。收回、收購或置換方案批準后，由縣國土資源局與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收回（購）合同》。
（七）收購補償。由縣土地儲備中心根據國有土地使用權收回或收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用；實行土地置換的，要進行土地置換差價結算。
（八）權屬變更。由縣土地儲備中心根據《國有土地使用權收回（購）合同》約定支付補償費后，由縣土地儲備中心和原土地使用者按規定辦理土地權屬變更或注銷手續，由原土地使用者向縣土地儲備中心交付土地及地上建筑物、附著物。
第四章土地收回和收購補償
第十三條土地收回、收購的補償方式：
（一）政府為公共利益需要或實施城市規劃進行舊城改造收回的原劃撥土地，按城市拆遷管理規定確定土地收回、收購補償費。
（二）收回企事業單位原以劃撥方式取得的土地使用權，由土地評估機構按照收回土地的現狀及規劃用途分別進行評估，并確定土地收回、收購補償費。
（三）收購以出讓方式取得的土地使用權，由土地評估機構按照收回土地的現狀用途進行評估，按國家土地管理規定扣除原土地使用權人使用土地期間應繳納的出讓金部分后，再確定土地收回、收購補償費。
（四）收購以租賃方式取得土地使用權的，按照評估租金高出實際租金數額與剩余年限折算的現值確定補償費。
（五）以置換方式進行土地儲備的，由土地評估機構按照土地的現狀用途進行評估后，縣土地儲備中心與原土地使用權人結算差價。
第十四條國有土地使用權收回（購）合同簽訂后，合同雙方當事人應當自覺履行合同約定。
第五章儲備土地前期開發利用
第十五條儲備土地前期開發利用方式：
（一）縣土地儲備中心必須在儲備土地出讓前完成儲備土地地上建筑物、附著物的拆遷、場地平整及基礎設施建設工作。
（二）原土地使用權人交付土地后，在儲備土地出讓前，縣土地儲備中心可依法將儲備土地使用權出租、抵押加以利用，保證儲備土地保值增值。
第十六條縣土地儲備中心實施儲備土地前期開發利用應當遵守國家法律、法規和有關規定，并持《國有土地使用權收回（購）合同》及相關批準文件，依法向有關部門辦理審批或登記手續。
第六章儲備土地供應
第十七條除國家法律法規規定的情形以外，凡是以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的用地，統一由縣土地儲備中心集中供應。
第十八條用于工業、倉儲、商業、旅游、娛樂及商品住宅等經營性項目用地要依法采取公開招標、拍賣、掛牌方式供應土地；其他項目用地可以通過招標、拍賣、協議或掛牌交易的形式供應土地?？h土地儲備中心應根據儲備土地的實際情況，對條件成熟的土地公開土地供應信息。
第十九條采取招標、拍賣、掛牌等方式供應土地，應按下列程序進行：
（一）由縣土地儲備中心根據土地儲備方案及規劃條件，確定擬出讓土地的坐落、四至范圍、土地面積及用途和供地方案，并報縣土地收購儲備交易委員會審批。
（二）由縣土地儲備中心組織對批準的土地進行招標、拍賣、掛牌。
（三）由縣國土資源局與土地使用權人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
（四）由土地使用權人向縣土地儲備中心繳納土地有償使用費。
（五）由建設單位憑縣土地儲備中心出具的繳費憑證等有關文書，向縣國土資源局申請頒發建設用地批準書，并辦理土地登記手續。
第二十條縣內符合劃撥用地條件的行政事業單位因新建辦公或業務用房確需用地的，經縣政府批準，可以采取劃撥方式供地，但必須堅持節約用地、集約用地、科學規劃的原則，提倡縣內相關單位聯建辦公和業務用房。
對新建辦公或業務用房所需土地按單位的干部職工人數確定劃撥供地規模：單位人數在10人以下的，劃撥用地不超過1畝；單位人數在11人至30人之間的，劃撥用地不超過2畝；單位人數在31人至50人之間的，劃撥用地不超過3畝；單位人數在50人以上的，劃撥用地不超過5畝，并按以下程序申請用地：
（一）由用地單位持建設項目的有關批準文件向縣土地收購儲備交易管理委員會提出建設用地申請。
（二）由縣土地儲備中心擬定供地方案，并經縣國土資源局審核后報縣土地收購儲備交易管理委員會審批。
（三）劃撥使用國有土地的，由土地使用權人向縣土地儲備中心繳納應上交的稅費；縣國土資源局對用地審批材料以及用地者的繳費憑證進行審核，并按相關規定辦理《建設用地批準書》和《國有土地劃撥決定書》。
若因其它因素，劃撥用地不能滿足建設需要的，超出面積部分按同類地塊評估價格供地。
協議出讓國有土地的，由縣國土資源局與土地使用權人簽訂《國有土地使用權出讓合同》；縣國土資源局對用地審批材料以及用地者的繳費憑證進行審核，并按相關規定辦理《建設用地批準書》。
第七章資金管理
第二十一條土地儲備資金來源包括財政撥款、銀行貸款、其他借款、預收定金、土地儲備風險資金、土地收益基金、社會融資和其他收入。由縣土地儲備中心按照《土地儲備資金會計核算辦法》設置會計科目，實行專帳核算。
第二十二條鄉鎮人民政府收儲土地所需資金不足的，報縣政府審批后，可從縣財政預借部分資金，用于兌付被收儲對象的征地補償費、安置補助費和青苗補償費等；所借資金待土地開發利用后從土地收益中償還。
第二十三條縣財政、審計等部門要加強對土地收購、儲備、交易資金運作的指導。
第二十四條儲備土地出讓后，土地出讓收益全額納入基金預算管理，收入全額繳入縣國庫，支出一律通過基金預算安排?？h財政局會同國土資源局編制土地出讓收支預算，向縣人民政府報告，并提交縣人大常委會批準后執行。
第二十五條鄉鎮人民政府收儲的土地，開發利用后產生的收入全額上交縣財政，直接成本通過基金支出安排。其出讓凈收入10%縣政府統籌使用，90%部分通過基金支出撥付給鄉鎮人民政府，主要用于基礎設施建設和發展社會事業。
第二十六條縣土地儲備中心收儲土地涉及到的相關稅費按國家有關規定執行。
第八章監督管理和法律責任
第二十七條縣監察、財政、審計等部門按照各自職責對土地儲備交易管理工作實施監督。
第二十八條土地使用權人未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，由國土資源局依法予以處罰，有關部門不得為其辦理相關審批和登記手續。
第二十九條原土地使用權人未按合同規定交付土地及地上建筑物、附著物的，除責成原土地使用權人限期改正外，并按合同約定追究其違約責任。
第三十條縣土地儲備交易管理工作人員、，給國家、集體造成重大損失，或利用職務上的便利謀取私利的，由所在單位或監察部門給予相應的行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
第九章附則
第三十一條土地收儲管理工作統一使用縣國土資源局印制的有關合同、文書表格等規范文本。
土地收儲辦法范文5
為進一步加大土地儲備工作力度，實現政府以經營城市理念建設城市的總體目標，現就進一步加強土地儲備工作提出如下實施意見。
一、總體目標
根據*市城市總體規劃，通過盤活土地存量資產，優化配置土地資源，吸引增量，擴大總量，實現土地資產的保值增值，從而達到環境提質、交通提速、居住提檔、品位提升、管理提效的城市建設目標。
二、工作原則
堅持政府主導、市場運作、社會參與、應收盡收的原則，實行統一計劃、分級實施、統一收儲、統一出讓。
堅持超前謀劃、創新模式、優化程序、完善措施，加大收儲力度，對土地儲備涉及的企事業單位搬遷全部實行貨幣補償方式，對居民搬遷鼓勵實行貨幣補償方式。
堅持土地儲備與城市建設、市區企業搬遷、舊城改造相結合，以企事業單位搬遷、城中村改造、舊城改造、連片收儲及大片區土地規劃儲備為重點，確保年度儲備任務的完成。
三、健全機構
市土地行政主管部門負責市區國有土地儲備計劃編制、方案審核、項目實施監督等工作。市土地儲備機構隸屬于市土地行政主管部門，負責市區國有土地儲備的具體工作。
市國土資源局要進一步加強土地儲備力量，成立土地收儲領導小組。組長由市國土資源局主要負責同志擔任，成員由相關處室和單位主要負責同志組成。領導小組的主要職責是組織和協調土地征收、土地儲備工作，定期召開專題會議，及時解決土地征收、土地儲備中存在的問題，大力推進土地征收、土地儲備工作的順利實施。
10月30日前市內各區（含高新技術產業開發區管委會）人民政府和四組團縣（市）要成立區、縣（市）土地儲備委員會，并且在轄區國土分局成立區、縣（市）級土地儲備中心，充實土地儲備力量。
四、組織實施
（一）制定全市統一的儲備計劃
市土地行政主管部門會同轄區人民政府、市發改、財政、規劃等部門，根據經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃、土地儲備紅線和土地市場供需狀況編制下年度土地儲備計劃，報市政府批準后實施。
已列入年度土地儲備計劃的土地，由市國土資源局書面通知規劃、建設、房管等相關部門，在儲備計劃實施的時間內不得辦理相關新建、改建、擴建、改變土地和房屋用途等審批和登記手續。
（二）市、區兩級實施
1市土地儲備中心負責全市的土地儲備，各區土地儲備中心受市土地儲備中心業務指導管理，按職能分工具體負責土地的收購、拆遷和土地征收的前期工作。市財政部門按照工作任務核撥人員和工作業務經費，區級財政部門負責區儲備中心的財務監督。以區人民政府為主實施危險住房改造、舊城改造、征地等土地儲備工作的，出讓土地收入扣除土地成本和國家規定用途資金后，按《*市市區國有土地儲備辦法》規定的比例撥付區人民政府。
2市國土資源局指導市土地儲備機構按照土地儲備計劃制定土地儲備實施方案。市、區兩級土地儲備機構按照方案具體落實。
重點污染企業及列入市政府年度搬遷計劃的企事業單位的土地儲備工作由市土地儲備機構組織實施。
轄區范圍內的舊城改造一級開發、城中村改造和區屬企事業單位的土地收儲以及土地征收的拆遷安置補償工作，由各區土地儲備中心負責具體實施。
（三）儲備土地的規劃和供應
市、區土地儲備機構收儲的土地，市土地行政主管部門依照城市規劃和年度土地供應計劃統一供地。
五、有關政策
（一）企事業單位搬遷收儲政策
對列入重點污染企業搬遷計劃的，繼續執行《*市加快主城區工業企業搬遷改造和產業升級實施意見（試行）》規定。為加快二環內企事業單位搬遷和土地收儲速度，本著既要保護國有資產不受損害，又能實現搬遷企業搬得快、搬得好、搬得活的目標，對企事業單位進行土地收儲實施以下政策。
1二環以內所有的企事業單位收回（購）國有土地使用權，收購補償金由土地補償金與地上附著物評估價值構成，實行一攬子補償，不再對被收儲企業實行出讓收益返還。土地補償標準依據市政府公布的市區土地基準地價，按照所在區域居住用地基準地價（劃撥土地使用權按照基準地價的60%）予以補償，若被收儲企業原土地用途的基準地價高于居住用地基準地價的，按原用途基準地價給予補償。收回（購）面積按企業實際土地使用權面積計算；地上附著物的補償金額按照重置價格結合成新評估后經財政評審確定價格予以補償。
2采取土地收益分成方式收回（購）土地的，收回（購）原土地使用權人土地使用權時，暫不支付土地及地上附著物補償費，按市場機制供地后，政府與原土地使用權人對出讓土地總價款按照4∶6實行比例分成。
（二）城中村改造收儲政策
對城中村范圍內改造后形成的凈地進行收儲，以財政評審認定的拆遷安置補償費用進行補償。儲備土地公開出讓后，出讓土地收益扣除土地儲備成本和國家規定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業及市政基礎設施建設；剩余的10%用于轄區政府組織城中村改造工作。
（三）舊城改造收儲政策
1在我市未實施土地一級開發前，已拆平的舊城改造項目，項目前期被拆遷房屋貨幣補償費用和回遷房建設成本由評估公司進行評估；拆遷前期費用由市拆遷辦審核。以上三項費用最終由財政評審中心審定后確定。回遷安置面積由市拆遷辦認定；土地使用權由市國土管理部門代政府實施公告收回。
土地公開出讓時，回遷安置房作為公開出讓條件，由土地競得人按拆遷人與原產權人簽訂的協議要求建設回遷安置房。
2舊城改造收儲實行土地一級開發的，由轄區政府按照年度土地儲備計劃，商市發改、規劃、國土、建設、房管等管理部門確定改造項目及范圍，按土地一級開發程序報批獲準后，由轄區土地儲備中心按照尊重民意、兩輪征詢、穩步推進的原則，依照規劃部門出具的拆遷紅線及批準的總平面圖具體實施。具體征詢程序和方式由市拆遷辦制定。
第一輪征詢由轄區土地儲備中心根據規劃拆遷紅線向已確定進行一級開發區域范圍的被遷居民征詢意見。同意改造的居民戶數超過總戶數90%的，由市政府作出房屋及不動產征收決定。市拆遷辦辦理房屋拆遷許可證。
第二輪征詢由轄區土地儲備中心根據規劃部門批準的項目總平面圖制定安置補償方案，報市拆遷辦審核通過后，由轄區土地儲備中心與被拆遷居民簽訂附生效條件的拆遷補償安置協議。在90天內簽訂協議的居民戶數超過總戶數80%的，協議生效，進入拆遷實施階段。如果未達到80%，則該項目停止實施。
涉及土地儲備的被拆遷居民選擇產權調換安置方式的，由拆遷人提供不同區位的房源異地安置，采用“兩先一后”（即：被拆遷居民先根據自己的具體情況挑選安置房源的區位，選擇具體的戶型、面積、層次和樓號；然后再與拆遷人簽訂補償安置協議）的方式供被拆遷居民選擇。
（四）大片區土地儲備政策
大片區土地征收由市政府主導，由轄區政府及四組團縣（市）按照城市規劃和土地儲備計劃具體組織落實。國土、規劃、發改、財政、勞動等相關部門按照各自職責做好工作。市財政局、市金融辦負責協調各融資平臺籌措落實土地征收和安置補償資金。
1按照“城鄉統籌、政府主導、先征后轉”的模式，以并村節地、整理增地、流轉活地的目標。以“村改居”為契機，按照集體土地征收程序，對擬征范圍內的土地制定征收辦法。以轄區政府為主組織實施征地、拆遷和安置補償工作。通過征收使集體土地變為國有土地，只進行土地所有權轉變，不改變原有用途。待農用地轉用指標逐步落實后，再完成農用地轉用的程序。同時解決好被征地農民的安置補償問題，保證被征地農民生活水平不降低、長遠生計有保障。
2多途徑解決農用地轉用指標。一是積極向國土資源部、省國土資源廳爭取指標。發改、國土部門要積極跑辦國土資源部和省發改委、省國土資源廳，爭取省政府的支持，力爭將大片區土地征收儲備列入省重點項目，增加年度用地指標，專項用于大片區土地征收。同時市政府在每年的正常分配指標中安排一定比例，專項用于土地的征收儲備。二是通過“村改居”和新民居建設與土地收儲結合解決指標問題。結合新民居、“村改居”建設，將騰出的建設用地進行置換，置換的用地指標主要投入劃定的預征收儲大片區內，解決用地指標不足問題。三是要加快各縣（市）建設用地復墾力度。從各縣（市）已經省國土資源廳驗收的置換指標中調配出30%，主要用于土地征收儲備。
3依據土地利用總體規劃和城市規劃，選定濱河新區項目做為大片區征收的起步試點。編制項目區實施規劃，統籌確定城鎮建設用地增加和農村建設用地撤并的規模和范圍，合理安排新區的城鎮村建設用地比例。
六、保障措施
（一）建立政府主導、部門分工協作的工作機制。市政府主導土地收儲和征地工作的計劃和資金，市政府有關部門及縣（市）、區政府要分工協作，共同落實，及時做好相關手續的辦理、審核和監管工作。轄區政府要進一步強化土地儲備的大局意識，積極謀劃，強力推進，并做好社會穩定和被征地、拆遷群眾的思想工作。同時，建立考核機制，將土地收儲和征地拆遷工作任務分解到各縣（市）、區政府和有關部門，列入年度工作目標。
（二）加強組織領導。成立*市土地儲備委員會協調推進辦公室。辦公室設在市國土局，組成人員由市土地儲備委員會成員單位抽調，主要負責協調解決土地儲備工作中的問題，將年度儲備任務分解，明確目標、時限和責任，并落實到各相關部門和單位，確保目標落到實處。同時，加強土地儲備工作力量，從市國土資源局和市相關職能部門抽調業務人員到市土地儲備中心集中辦公，充實市土地儲備中心力量。
（三）盡快編制《*市土地儲備規劃》。市國土部門會同市發改、財政、規劃、建設等部門，依據我市城市和土地利用總體規劃，以市區范圍內的城市建設用地和城市化集中區域內經營性土地為規劃對象，在對遠期可儲備土地總量進行預估的基礎上，對我市商業金融業用地、居住用地、文化娛樂用地、倉儲用地、工業用地和物流用地等六類用地進行充分調研，確定土地儲備范圍、數量和空間分布，編制《*市土地儲備規劃》，經市政府批準后實施。
土地收儲辦法范文6
【摘要】在當前土地緊缺和城市更新背景下，各地政府急于對效率低下的土地進行收儲盤活，而其核心是如何進行土地收儲增值收益的合理分配。本文運用相關理論和數理模型對土地增值收益分配進行了定性和定量研究，并提出基于土地收儲凈收益階梯分級方法。研究結果表明，在第一梯級原產權人分享比例為56.5%，在第二梯級其分享比例為45.6%，符合梯級分配比例設計中政府高梯級價段分享更高比例分配的基本原則，本文提出的階梯分級方法能夠減小增值收益的分配差異，保證了公平性，有助于深化完善土地增值收益分配機理理論，并為政府創新土地收儲收益分配方式提供依據。
關鍵詞 土地收儲；增值收益；Bootstrap；Elman神經網絡
【作者簡介】符錦，澳門科技大學商學院博士研究生，研究方向：企業管理、金融服務業發展；吳文峻，澳門科技大學商學院博士研究生，研究方向：企業管理、房地產發展；徐劍，澳門科技大學商學院博士研究生，高級經濟師，研究方向：企業管理與人力資源開發。
一、引言
實施城市土地的收儲及招拍掛，在增加地方財政收入、改善城市基礎設施建設、盤活城市存量建設用地、提高土地市場的公平性和透明性方面能起到積極作用，也是實現城市更新①的最重要途徑。然而，隨著《物權法》和《國有土地上房屋征收補償辦法》的頒布，通過征收拆遷補償實施非公共利益的土地收儲在制度上已受到制約，土地收儲過程越來越呈現為政府與原土地使用權人的博弈過程。而博弈的核心問題就是政府與原土地使用者之間的利益如何分配。如何進行土地收儲增值收益分配是我國土地再利用理論和實踐上亟待解決的問題。目前，人們主要關注土地收儲增值收益分配的概念界定與定性分析，而對土地收儲增值收益分配的定量研究極少。本文將在增值收益分配理論分析的基礎上，基于土地增值凈收益角度，運用Bootstrap-Elman神經網絡模型進行實證分析，求解增值收益分配比例，以深化土地增值收益分配機理理論，為政府創新土地收儲收益分配方式提供依據。
二、理論分析和研究假設
土地增值收益是各利益相關者盤活存量土地的根本動因，因此土地收益的分配機制對各利益相關者發揮著關鍵性的激勵作用。解決利益分配機制的關鍵在于分配原則和依據、分配對象和歸屬主體以及分配的管控手段。
國外的研究一般集中在土地增值的機理和增值收益的征收方式、管控手段等方面，國內學者更關注我國的具體國情和土地制度，反思土地利益分配存在的問題并尋求改進思路。對于土地增值收益的歸屬， 有三種觀點： 一是“ 漲價歸私”，即主張全部土地的自然增值歸原土地所有者所有；二是“漲價歸公”，即主張土地自然增值基本歸國家所有；三是“漲價公私兼顧”，即主張在充分補償失地者后剩余部分歸國家所有。大部分學者支持依照土地增值的屬性來區分利益歸屬。杜新波、孫習穩（2003） 認為，土地增值分為地租增值和土地資本增加，地租增值部分歸國家所有，在土地資本投資收益中，遵循“誰投資，誰受益”的原則；張俊（2007） 認為，我國城市土地增值收益分配的本質是權利的界定與分配。并指出，土地人工增值應歸土地使用者所有，自然增值應該由地方政府代為社會收回；莫俊文等（2004） 研究了城市土地置換開發收益的構成，認為城市土地在經過置換開發后，產生的投資性增值應歸投資者所有，用途性增值歸地方政府所有，由客觀因素導致的自然增值應歸國家所有。
原玉廷（2005） 提出按照所有者、管理者和使用者的“三權分離”體制來分配土地增值收入，絕對地租與級差地租分別歸中央和地方政府，平均利潤歸實際使用者；何芳（1996） 從地價構成角度提出拆遷安置補償費屬于補償性質，歸原土地使用者，市政配套按照“誰投資，誰受益”原則歸地方政府所有，出讓金則屬中央和市、區、縣等各級政府。還有不少學者提出了增值利益分配的制度設計。如楊麗麗（2007） 從理論上分析了城市土地價值增值的原因，并從稅費體系建設、土地增值計價及政府管理等方面提出了城市土地增值收益分配的改進思路；胡士戡等（2009） 指出，我國城市土地增值收益管理的實現形式主要包括地租、地稅、地費、土地儲備、土地規劃等；沈守愚（1998） 等學者主張通過完善公共財政管理體制，建立城鄉統一的土地發展權流轉價格評估體系，完善財政轉移支付制度，實現地區之間、中央與地方之間、政府和土地利用者之間的合理分配，但并沒有給出發展權價值的歸屬。李文斌（2007） 是研究土地重建開發的收益分配的少數學者之一。他針對政府土地收儲模式，將土地不同征收補償形式和出讓方式進行組合，歸納出七種不同收益分配模式，并對其市場效率進行了分析，得出以對土地開發凈收益進行分成的模式最有效率的結論，但他并沒有研究凈收益如何分配。羅丹等（2004） 提出，要在不同利益主體之間進行利益分配，必須有客觀、可行的利益分配標準，確保社會穩定和社會公正。綜上研究，本研究將土地收儲增值收益分成三個部分：土地的現狀價值、土地新規劃后價值增值與招拍掛溢價（圖1）。
其中，土地收儲增值系指因城市人口增長、社會經濟發展、政策變化、土地供求變化、城市建設發展等系統性變化引起的土地整體性增值，筆者認為應該歸原建設用地使用權人即用益物權人② 擁有； 土地個體增值系指因調整該地塊用途、強度或對地塊直接投入而導致的個別地塊的非系統性增值，筆者認為由于用途與強度提升而帶來的土地增值應由政府、產權人共享，其中的投資性增值則按照“誰投資，誰受益”的原則及級差地租2原理，應該歸屬投資者及土地所有權人擁有；招拍掛溢價是指在土地招拍掛過程中，由于開發商博弈互相競爭使得最終土地成交價高于底價而導致的土地增值。這一價值是土地儲備制度框架下存在的特有價值，是土地一級壟斷市場帶來的土地再開發價值增值。這部分增值由于有政府公權力的干預影響結果，理論上應歸屬政府所有。經過以上分析，土地收儲增值收益的主要對象為規劃后價值增值部分，對于該部分如何分配，不同地區的土地收儲中心有著不同的分配方法。本文提出一種基于土地收儲凈收益階梯分級方法，即從效率與公平角度分配土地收儲增值收益。該方法需先計算土地收儲的凈收益，需要將土地出讓金扣除對原土地使用權人的現狀補償（包括原利用條件土地價格、房屋及室外工程現值、設備搬遷損失補償價格、臨時搬遷安置費、部分職工安置補償費）、土地開發成本（土地整理費、基礎設施與公益設施投資開發、環境污染治理費、管理費、利息）、稅費、扣除的出讓基金等（圖2）。
需要注意的是，圖2僅為示意圖，不同收儲案例的各項比例構成可能不一致，可能導致圖2的形狀發生變化。經過走訪與問卷調查，原土地使用權人對土地用途增值分配訴求最低期望為20%。由此，本節模型測算基礎是以原產權人享有現狀容積率條件下的用途增值為20%。政府與原土地使用權人的增值利益分享博弈主要存在于對剩余增值的分配（圖3）。
三、土地收儲利益分配模型構建
（一） Bootstrap算法
早期人們所熟悉的統計方法是參數統計方法，是以大量樣本為基礎的，在進行計算時，一般假設總體分布呈正態分布。然而在現實中，總體的分布情況往往是未知的，這種假設是為了計算方便，由于當時計算能力有限，此類統計推斷方法被廣泛應用。后來，在統計分析領域出現了一些高效的統計推斷方法，例如小樣本的研究和似然（Likelihood） 估計等。隨著計算機技術的發展，統計學從求解復雜的數學難題逐漸轉變成基于大量計算的、面向應用的統計思維，即非參數的統計方法。具有更高可靠性和靈活性的統計推斷方法應運而生，靴帶抽樣算法（Bootstrap） 就是其中的一種。靴帶抽樣算法的基本思想是：令是從分布未知的總體F 中隨機抽取的n個隨機樣本，因此，是獨立分布的隨機變量。θ 表示來自未知總體F的一個未知參數，我們要解決的問題是尋找參數θ? 的分布特性以作為對未知參數θ 的一個估計。c 稱之為原始樣本，從樣本c 中計算要估計的參數θ? ，則要進行靴帶重抽樣過程。即從原始樣本c 中進行n 次有放回的獨立抽樣，產生一個新的樣本，稱為靴帶重抽樣樣本（Felsenstein， 1985）。通常做B 次重采樣，當重采樣的次數B 達到1000時便可獲得相當準確的估計。每一個重采樣樣本是從原樣本X中經n 次有放回的隨機抽樣得到的，樣本中每個變量被抽到的概率均為1/n ，對于每一個分別計算待估計參數然后用參數的分布特性逼近的分布。由此可見，靴帶抽樣算法的核心就在于重抽樣技術，這得益于計算機技術的飛速發展，使得復雜而大量的數學計算變得簡單易行。統計學家先后對這種重抽樣技術的可靠性進行了驗證和對比分析，結果發現，這種利用重抽樣過程得到的抽樣分布能很好地反映待估計參數的準確度，且比其他統計推斷方法具有更好的精度。同時，Bootstrap方法并不需要對總體分布進行假設或事先推導估計量的解析式，它要做的僅僅是重構樣本并不斷計算估計值，在分布假設太牽強或者解析式太難推導時，Bootstrap也就為我們提供了解決問題的另一種思路。本書采用MATLAB R2013a軟件進行靴帶抽樣，這樣就達到了擴增樣本的作用，使得本研究可以在采集少量土地收儲案例數據的基礎上完成。
（二） Elman神經網絡
Elman 網絡是一類有局部反饋的神經網絡，最初是由Elman在1990年以Jordan 網絡為基礎提出來的。后來，Pham等人又在此基礎上提出修正的Elman網絡（Modified Elman Networks），現在多把這種網絡作為標準的Elman網絡，其結構如圖4所示。Elman 神經網絡一般分為四層， 即輸入層、隱含層（中間層）、承接層和輸出層。輸入層、隱含層、輸出層的連接類似于前饋式網絡，輸入層的單元僅起信號傳輸作用，輸出層單元起線性加權作用。隱含層單元的傳遞函數可采用線性或非線性函數，承接層又稱為上下文層或者狀態層，它用來記憶隱含層單元前一時刻的輸出值并返回給網絡的輸入，可以認為是一個一步延時算子。Elman 神經網絡的特點是隱含層的輸出通過承接層的延遲與存儲，自聯到隱含層的輸入。這種自聯方式使其對歷史狀態的數據具有敏感性，內部反饋網絡的加入增加了網絡本身處理動態信息的能力，從而達到動態建模的目的。此外，Elman 神經網絡能夠以任意精度逼近任意非線性映射，可以不考慮外部噪聲對系統影響的具體形式，如果給出系統的輸入輸出數據對，就可以對系統進行建模。
Elman網絡的非線性狀態空間表達式為：
其中，y、x、u、c x 分別為表示m 維輸出結點向量、n維中間層結點單元向量、r維輸入向量和n維反饋狀態向量。W3，W2，W1分別表示中間層到輸出層、輸入層到中間層、承接層到中間層的連接權值。g (*) 為輸出神經元的傳遞函數，是中間層輸出的線性組合。f (*) 為中間層神經元的傳遞函數，常采用S函數。Elman神經網絡也采用BP 算法進行權值修正，學習指標函數采用誤差平方和函數。
（三） Bootstrap-Elman利益分配模型
通過上述理論部分闡述，將增值收益分配的研究聚焦到土地凈收益分配比例問題。按照地域、時間、空間等選擇一定量的工業用地收儲案例，搜集與計算土地收儲過程中地方政府、原土地使用權人雙方投入部分、土地用途增值與強度增值、土地的凈收益等，采用Bootstrap法進行樣本擴增，將擴增樣本中的政府投入、原土地使用權投入作為輸入，將城市政府在除去第一階梯20%凈收益后的收益分配比例R作為輸出，構建Elman 神經網絡模型進行量化分析，得到符合市場模式下土地增值凈收益階梯分配比例（圖5）。
本研究在上海浦東地區收集20個土地收儲案例，通過Bootstrap技術擴增樣本作為模型的訓練數據，建立Bootstrap-Elman神經網絡模型，完成土地收儲各方對凈收益階梯分配比例研究。土地收儲案例基本情況見表1。
利用Bootstrap方法計算政府投入、原土地使用權人投入與R 的相關關系與相關系數置信區間，通過重復再抽樣計算，發現政府投入、原土地使用權人投入與R呈現一定的相關關系，但此種關系并非線性相關，需要使用Elman神經網絡建模定量系統地探索這種關系。將20個案例利用Bootstrap 算法擴增1000 份，將其中600 份案例作為訓練集合（Train set），200 份案例作為驗證集合（Validation set）， 200 份案例作為測試集合（Test set），建立Elman神經網絡模型進行量化分析。
Bootstrap-Elman 神經網絡在訓練結束后驗證集合樣本的誤差不再下降，此時的誤差已經接近零，同時網絡梯度等參數在訓練過程中逐漸下降，說明神經網絡訓練可以結束，此時模型已經訓練完成，可以應用此模型針對土地收儲下的凈收益階梯比例進行定量預測。經計算，R的均值為54.4%，說明收儲模式下政府占據了多于1/2的土地收儲凈收益第二階梯部分。同時，為了探求政府投入與原土地使用權人投入變化對分配比R的影響，本研究同時進行了模擬實驗。采用固定訓練數據中的原土地使用權人投入，將政府投入上下變動20% （每次變動1%），即[-20% 20%]，觀察R值的變化情況；固定訓練數據輸入中的政府投入，將原土地使用權人投入上下變動20%（每次變動1%），即[-20% ，20%]，觀察R值的變化情況并進行模擬仿真實驗。
四、仿真實驗
利用建立的Elman 神經網絡模型對政府與原土地使用權人投入變化對土地增值分配R的影響進行仿真（圖6、圖7）。
由圖6、圖7可知，政府投入與R基本呈現部分規則變動關系，即政府投入越多，其占凈收益部分越大；原土地使用權人投入與R關系為R隨著其投入的增加先減小后增加最后逐漸趨于平穩。綜上所述，原土地使用權人在土地凈收益中獲得的部分包括第一階梯土地用途增值的20%部分與第一階梯的剩下的51.8%部分，即獲20%+80%×45.6%=56.5%的等容積率下用途改變增值，同時獲得45.6%的第二階梯增值。需要注意的是，部分土地收儲案例可能存在著高土地用途增值與高凈收益并存的情況，可以將原土地使用權人獲得的第一、第二兩階梯部分加和后與土地用途增值比較，因為從理論上來說，原土地使用權人獲得的土地增值凈收益部分不會超過土地用途總增值。
五、利益分配結論
（一） 研究結論
綜上，通過本節模型的實證研究得出土地利益分享結論如下。
1.出讓收入首先將招拍掛溢價、出讓金及出讓基金（本次實證按照總收入30%計）、稅（5.55%） 等歸屬政府。
2.將歸屬政府后余額再減去補償成本之后的土地收儲凈收益分配設立兩個階梯，第一梯級為土地收儲用途增值，該部分將56.5%歸屬土地使用權人以體現公平原則。按此測算，相當于在第一梯級原產權人分享比例為56.5%，大于第二梯級其分享比例45.6%，符合梯級分配比例設計中政府高梯級階段分享更高比例分配的基本原則。3.第二梯級中政府分享占比54.4%，大于原產權人的分享比例45.6%。
4.探索政府與原土地使用權人投入變化對分配比R的影響，即政府投入越多，其占凈收益第二階梯部分越大；原土地使用權人投入與R關系為R隨著其投入的增加先減小后增加，最后逐漸趨于平穩。
5.將案例按照凈收益分級比例分成的方式倒算出原土地使用權人獲得凈收益，并將其轉化為出讓金比例分成方式，將模型結果與案例實際數據得到的出讓金比例分成方式進行對比。
通過數據分析，如果按照凈收益分級比例分成，原土地使用權人將能獲得的總收益占土地出讓金的比例均值為38.99%，且各案例分配比值波動不大，基本保持平穩；實際案例中原土地使用權人將能獲得的總收益占土地出讓金的比例均值為37.55%，且其分配比值圍繞均值上下浮動?？梢?，采用凈收益分級比例分成的方式能夠縮小不同案例的分配差異，保證公平性，并且其分配比例與現行政策中原土地使用權人與政府四六分成的規定相契合，因此能很好地替代傳統出讓金比例分成的方式，是較為理想的分配模式。
（二） 有待未來完善和深化的方向
本文得出了一些有意義的結論，但在研究過程中仍存在一些局限，有待未來完善和深化。1.雖然Bootstrap 再抽樣是在樣本總體狀況未知下的最佳抽樣方式，但其結果僅是對土地收儲市場狀況的反應，故本文所得的結論都是基于當前土地收儲一般狀況，而這種狀況受著不同時期的經濟、社會、政策影響，因此使用本研究模型時需要根據環境的變化進行更新。
2.由于地價水平與區位、用途關系很大，本文建立的模型仿真結果只是針對案例所在區域為工業用途轉為住宅用途的特定案例研究，其定量成果的應用普適性尚需進一步研究論證。未來應將針對不同區域、不同用途轉化增值做系列分配比例的比較研究，以便更深入地研究城市土地收儲增值收益的分配規律。
注釋
①城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區做必要的、有計劃的改建活動。1858 年8 月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新做了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿；對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容抱有很大的希望。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。
②用益物權是指在法律規定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等?！段餀喾ā返谝话僖皇邨l規定，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權的自然人即為用益物權人。
參考文獻
[1]杜新波,孫習穩.城市土地增值原理與收益分配分析[J].中國房地產,2003,(8).
[2]張俊.我國城市土地增值收益分配理論與制度架構[J].安徽農業科學,2007,35(35).
[3]莫俊文,趙延龍.城市土地置換開發收益及分配研究——以蘭州市南河道周邊土地置換開發為例[J].中國國土資源經濟,2004.
[4]原玉廷.城市土地管理:“三權分離”與收益分配[J].經濟問題,2005,(1).
[5]何芳.論建立現代企業制度中的土地處置和土地資產顯化分配[J].經濟與管理研究,1996,(3).
[6]楊麗麗.城市土地價值增值的原因及收益分配探微[J].財會月刊,2007,(18).
[7]胡士戡,石來德,胡際峰.城市土地增值收益管理研究綜述與經驗借鑒[J].經濟論壇,2009,(4).
[8]沈守愚.論設立農地發展權的理論基礎和重要意義[J].中國土地科學,1998,12(1).
[9]李文斌.城市土地出讓的收益分配與土地市場效率[J].山東財政學院學報,2007,(3).
[10]羅丹,嚴瑞珍.不同農村土地非農化模式的利益分配機制比較研究[J].管理世界,2004,(9).
[11]B.Efron,R.Tibshirani.Bootstrap Methods for Standard Errors,Confidence Intervals,and Other Measures of Statistical Accuracy[J].Statist.sci,2011,(1).
[12]Bradley Efron.Better Bootstrap Confidence Intervals[J].Journal of the American Statistical Association,2010,(82).
[13]李棟,何英磊.城鎮化與城鄉一體化[J].技術經濟與管理研究,2014,(6).
