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土地征收辦法條例范文1
關鍵詞：城鄉土地規劃
中圖分類號：DF45文獻標識碼： A 文章編號：我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規定，但對集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規，土地管理法只規定了征用集體土地的相關程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應的補償標準并無具體規定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關的法律、法規依據。因此，國家應針對農村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關方面予以關注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農村土地征用、征收中的權利主體，征占范圍和程序，補償標準，分配主體和范圍，使征地拆遷的補償建立在一個有法可依便于操作的基礎上，消除法律界限不明帶來的執法不統一問題，通過平衡國家、集體、農民三方利益，為農村社會穩定和經濟發展提供可依的保證。
土地是農民的命根子，盡管在現代社會，農民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農民依賴土地的命運。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財產，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動中引發的諸多矛盾問題，究其實質仍是因為補償標準相對于市場房價偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發矛盾。經濟建設的發展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補償中應當堅持一個基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無安身之所。為經濟建設、城市建設發展經濟需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項活動中應該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應嚴格依照程序進行，并應采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實際困難，按照省政府批準的方案征地拆遷，參照市場價評估房屋，適當提高補償標準，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴重影響農民的生產、生活，確實保護公民的合法權益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會不穩定因素的發生。
關于釘子戶的問題，全國出現了不少不該發生的事，也釀造了許多的悲劇，讓人深感痛心。其實，釘子戶我想誰也不想去做，誰也不愿意去做，畢竟這是個不光彩的頭銜，是一種貶義的概念，我們不妨回過頭來想想，也許他們也是在沒有辦法的情況下而出此下策，是不得已而為之吧，但也不妨有那么一些人是有意而為之的，但我相信絕大部分人是沒有辦法的。某地一對夫妻，下崗多年，孩子在外地求學，現在要拆遷，要補交好幾萬吧，夫妻兩人的收入只夠支付孩子的生活和自己的日常開支，哪來的積蓄？別說幾萬了，就是幾千我看也不大可能拿出來，因此你們想想，針對這種情況他們如何去選擇？也許他們也會為了自己有一個容身之所而去選擇做釘子戶吧，用他們的話說就是“沒有辦法的辦法”。
這些年來，大拆遷是全國許多城市及農村的普遍現象?！搬斪討簟敝猿蔀獒斪討?，一般是認為拆遷補償不多，要從開發商或政府那里取得更符合自己的利益。釘子戶現象現在中國尤為突出，其中牽涉很多復雜問題。多角度的看待這一問題就顯得尤為必要了。相當一部分當事人真的不是僅僅因為對補償的標準不滿意而拒絕搬遷的。他們疑惑的是對征地拆遷這樣嚴肅的行為，為什么居然會在漏洞百出的情況下公然進行？他們疑惑的是征了我的地拆了我的房，我的子孫后代也就永遠的失去了土地，他們擔心的是子孫后代的長遠生計怎么能保障？對于這兩類釘子戶存在的正當性值得肯定，我堅信正是因為他們的存在會促成這個時代的進步。正確認識所謂的“釘子戶”：雖然 “釘子戶”代表的利益是個人利益，卻也是貨真價實的中華人民共和國公民，應該享有《憲法》賦予的各種權利。他維護自己賴以居住的權利和正當的財產權，應該是無可厚非的。
法典中核心概念內容混沌、外延范圍不清 ，征收與拆遷源于政府擁有的公權力，為了防止該項權力被濫用，《憲法》、《物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》等都對此做出原則性的規定，但關鍵性的核心詞內容與外延缺乏明確的界定標準，例如《物權法》第42條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征收農民的社會保障費用、保障被征收農民的生活，維護被征收農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償、維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截流、拖欠征收補償費等費用。在這一關于征收與拆遷的經典法條中，關于“公共利益”、“足額”、“拆遷補償”等核心概念確定標準混沌不清。公共利益是政府行使征收權的正當性基礎法律依據。業界缺乏對公共利益界限的明確定位。學界一般認為公共利益包括兩層含義：一是須有公共使用的性質；二是須有公共利益的用途。由于拆遷的目的在于獲得土地的使用權，因此，房屋拆遷權的合法性應當遵從土地征收的合法性。而土地征收的合法性取決于“征收利益的公共性”，這已經在現行《憲法》和相關法律得以明確?？梢姡怖媸峭恋卣魇蘸戏ㄐ缘那疤釛l件。然而，在現有的法律法規中完全回避了城市房屋拆遷的前提條件，對拆遷行為的合法性未做出任何限制性規定。事實上，在社會主義市場經濟條件下，根據公司法規定公司（企業）發展和所從事的開發建設活動都只能定義為營利。大多數開發經營性項目所產生的拆遷，是一種營利性商業行為，借助國家權力而行之，有悖于社會公平。
土地征收辦法條例范文2
[關鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中圖分類號]D912．29 [文獻標識碼]A [文章編號]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者簡介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財經學院文法學院副院長，教授，主要研究方向為農村法制問題。
伴隨我國現代化建設和城市化進程的加快，針對農民土地的征地拆遷也在全國范圍大規模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當事人的利益邊界缺乏權威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對抗，引發局部的社會震蕩，嚴重危害社會穩定和發展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產生，許多地方政府和開發區竭力通過這一模式獲取城市建設用地，以克服傳統征地拆遷方式的缺陷和制約。
一、城中村改造中征地拆遷的立法探索
較之傳統的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規定進行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現出一定特色：
（一）通過法律創制，初步建立起征地拆遷補償的地方性法規體系。征地拆遷工作受到許多政策法規的剛性約束，必須嚴格按照相關規定進行操作。然而，由于我國正處于全面轉型期，有關征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》《物權法》《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）和《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發[2004]238號）等。這些規范性文件分別對土地征收的范圍、程序以及征地補償項目和補償標準等問題做出了規定。2011年1月21日，國務院的《國有土地上房屋征收與補償條例》進一步對城市國有土地上的房屋征收補償涉及的一系列問題做出明確規定。然而，與城中村改造緊密相關的農村集體土地上房屋拆遷補償問題，一直缺乏國家層面的明確法律規定，實踐中長期處于一種無序狀態。
在此背景下，各大中城市相繼出臺規范城中村改造的地方性法規和政府規章，在一定程度上填補了法律空白，并且初步形成調整這一領域的地方性法規體系。比如，西安市為推進和規范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價暫行規定》《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》等地方性法規。這些地方立法對拆遷補償管理體制、拆遷補償標準、房屋評估、產權面積認定做出明確的規定，使農村集體土地上的房屋拆遷補償有了一定法律依據，彌補了土地管理法等有關土地征收補償規定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補償的法律缺位問題。
（二）運用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統征地拆遷方式常常引發一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對象、拆遷補償標準、產權面積認定、房屋估價標準、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機制等。而在城中村改造征地拆遷中，對這些問題的解決有了較為明確的規定，各地政府通過法律手段的運用，逐步化解了諸多難題。針對征地拆遷中暴露的突出問題，國家先后制定了大量法規和政策，提出許多剛性要求，強化指導和規范征地拆遷行為，以確保被征地農民權益和社會穩定。比如，嚴格限定征地范圍，提高征地補償標準，制定統一年產值和區片地價，實行先安置后拆遷，整治強征強拆等。而各地政府在具體實踐中則對相關國家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對部分村民為獲取更多補償而進行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規定，提出了具體的解決辦法，遏制了實踐中大量存在的村民非法獲利行為。
圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場機制。這突出表現為，在政府監管和引導下，村民可以自主選擇開發商進行村莊改造，開發商在獲得一定開發用地的同時，負責拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發商可以采取較為靈活的市場機制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農民之間的直接沖突；再次，政府作為監管者，可以相對公平地保護農民和開發商兩方的合法權益。比如，為了預防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區自1991年成立以來，制定了“四方案一細則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統規自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結合的模式，讓被征地農民自愿選擇拆遷安置方式。
二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷
城中村改造征地拆遷較之于傳統的征地拆遷方式，盡管具有一定優勢，但仍存在著立法缺陷。主要表現為：
（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F有的規范城中村改造的國家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實踐中，有些地方立法往往以特別規定擴大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規定：“在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的應當按照本辦法規定進行整體改造，避免出現新的城中村?！鳖愃七@樣的規定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統一適用城中村改造規定實現土地國有化，直接與土地管理法等法律發生沖突。因而。實踐中就出現了有些地方人為“創造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實質上是一種違反上位法的做法。
（二）城中村集體土地轉性于法無據。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉為國有土地，一直受到社會各界的質疑。原因在于這一做法僅僅依據地方立法，并沒有國家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區內的27萬農村人口一次性轉為城市居民，進而一舉將兩區956平方公里土地轉為國有。據稱：其所依據的是《土地管理法實施條例》第2條第5項“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”的規定。國土資源部經過調查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結。然而，此后國務院法制辦公室、國土資源部對該法條做出的專項“解釋意見”表明，深圳“轉地”的法律依據并不成立。其實，城中村集體土地轉為國有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市依據土地法管理法規定，采取確權登記的辦法，轉為國有劃撥土地。目前，西安市依據土地管理法規定，也采取了類似辦法進行土地轉性。但這一做法各地都還沒有得到上級部門的正式認可?！睂嵺`中，已改造過的城中村，土地轉性手續辦結者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風險。
（三）有關拆遷安置補償方式的規定比較原則和單一。征地拆遷補償安置標準是土地征收制度的核心問題之一，也是引發被征地農民強烈不滿的直接原因，補償安置法定標準過低一直為人們所詬病。雖然國家對征地拆遷安置補償做出了原則規定，但在實際操作中，各地缺乏一個分配到戶的具體實施細則，補償安置費用如何分配，分配由誰來監管并不明確。結果造成本應屬于農民的權利完全由享有土地所有權優勢的集體所替代，后者為了迎合權力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費。因而，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民合法權益的法律規定難以執行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補償方式，主要為產權調換和貨幣安置。這種比較單一的安置補償方式，不能很好地解決農戶的長期生計問題。如西安市在城中村改造中，“產權調換以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結合原住房產權建筑面積進行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對于絕大多數長期依賴“房租經濟”的農戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風險更大，從經濟發展條件和農民適應市場能力的狀況來看尤當慎用。實踐中，一些城中村改造方案規定，在農戶安置面積中包含人均10～20平方米的營業用房，交由改制后的股份公司統一經營。這一規定雖然是對改造后農戶長期生計的一種安排，但由于受地段、區位等諸多因素的影響，其預期目的未必能真正達到。我們對西安市回遷村民生活狀況的調查結果顯示，大部分回遷村（居）民認為，“改造”后收入減少了，而支出遠比以前要多，總體生活質量有所下降。
（四）社會管理復雜局面缺乏應有的法律規制。城中村改造的關鍵，是實現“四個轉變”，即村民轉居民、村莊轉社區、集體土地轉國有土地、集體經濟轉股份制經濟。然而，征地拆遷改造后往往產生大量新的社會問題，現實狀況遠比制度設計復雜得多。由于土地轉性于法無據，致使大量城改商品房銷售手續不全；村民轉居民后的就業、教育、養老、醫保等一系列社會經濟權利問題遠未落實，村民不愿轉居民的現象很普遍；集體經濟轉股份制經濟有名無實，其法律地位不明確、運行機制混亂，集體與村（居）民的財產權益難以得到有效保障；回遷安置社區非城非鄉，性質不明或名實不符，管理體制對接不起來，社會管理處于邊緣化狀態。比如，截至2010年6月底，西安高新區39個城中村中拆除21個，已回遷16個村，共4777戶；曲江新區23個城中村中拆除12個，已回遷3個村，共1403戶。地處西安高新開發區的茶村，于2000年被高新區征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對即將進行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業，年房租收入戶均10萬元左右。調研中農民講道：“開發商要利潤，開發區要土地，剩下我們農民怎么辦？”
三、城中村改造中征地拆遷的立法完善
為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應對相應的立法缺陷，筆者提出如下完善對策：
（一）統一城中村改造征地拆遷的各層級立法。由于國家和省市有關征地拆遷立法工作嚴重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區無法可依，要么規定原則籠統缺乏可操作性，要么規定不科學不合理而在實踐中難以實施。尤為嚴重的是，我國至今仍無統一的農村集體土地上房屋拆遷補償政策法規，實踐中各地主要依靠地方性政策和法規支撐，而缺乏國家層面的政策法規的指導和規范。如果放任地方政府（開發區）規避和消解國家法律政策，必然會對國家法的統一性和權威性造成破壞。比如，西安市現有的“五區一港兩基地”中，各開發區項目征地拆遷補償標準迥異。曲江新區一期拆遷安置費人均已達15萬多元，經濟開發區創造的“經開模式”更以“高補償高速度”而聞名。某村執行的未央區城中村改造拆遷補償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費、拆遷獎勵等現金補償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經濟保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補償，按每戶3．5人計算，城中村改造后，戶均資產近150萬元”。目前，城中村改造正從省會城市向中小城市推進，亟待通過統一的法律加以規范調整。長久地擱置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當年的“小產權房”問題一樣。事實上，經過十多年的摸索和實踐，地方立法實踐已為國家制定統一的法律積累了豐富的資源。應當以此為契機，制定高位階的法律，對地方立法和政府等相關各方的行為加以規制。
（二）實行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農民出于支持國家建設的樸素情感和現實利益的考量，并不關注土地歸誰所有的問題，也不反對土地被征收，而特別關切征地拆遷補償安置是否到位的問題?，F在的普遍做法是采取產權調換與貨幣安置方式，或者二者的簡單結合。從政府角度來看，這些安置方式最簡單、最便利、也最少麻煩。而農民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業。于是，補償安置后，新的“城中村”又產生了，農民只是由以前的“地主”變為現在的“房東”；原來城中村的農民被集中安置，地緣聯系依舊，而“族群隔離”形成了，農民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補償安置方式上，應當堅持?！白》渴腔A，發展是根本；以生活用房和經營用房安置為基礎，實行多種補償安置方式合理組合”。應當以產權調換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業、留地、項目等其他安置方式。我們在西安高新區調研發現，該開發區實際上設計有多種安置方案，有些方案真正體現了對農民長遠利益的保護和政府社會責任的擔當，但最終出于自身利益的考量和操作的簡便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經濟活動，而是關涉農民政治、經濟、社會等權益的系統工程。由于征地拆遷使農民永久性地喪失了其賴以生存發展的土地資源，征地拆遷安置妥當與否將直接關系到其今后的生存發展狀況。因而，征地拆遷安置應當以切實維護農民土地權益、保障農民長遠生計為中心統籌安排。
土地征收辦法條例范文3
【關鍵詞】 房地產企業；稅務籌劃；
隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，房地產行業市場化程度進一步調高，競爭日益激烈，房地產企業要在競爭中立于不敗之地，必須對生產經營進行全方位、多層次的運籌。成本的高低直接影響企業的利潤，其中稅收成本是影響企業效益的一個重要方面。根據國家建設部房地產業司的資料統計，各種稅費占商品房成本的30%～40%，通過安排自己的涉稅活動來規避或減輕自身稅負，采取各種措施防范和化解納稅風險，是企業財務管理方面的一項重要工作。
一、稅務籌劃的概念及特點
（一） 合法性。
稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業作出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。
（二） 可籌劃性。
經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性特點。
（三） 目的性。
房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。
（四） 多維性。
籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節。均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
（5）專業性
稅務籌劃的專業性很強，其核心是熟練掌握我國的稅收政策。稅收法規變化頻繁，不少稅收法規的規定不夠明確，這些情況給實際操作帶來許多困難。成功的稅務籌劃方案需要稅收專業人士和企業所在行業的專業人士合作完成。
二、房地產企業稅務籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其耗點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一） 規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格，扣除額的調節來實現。
（二） 投資轉化技術
房地產開發企業、除了開發、銷售房產這—傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
（三） 稅基籌劃技術
房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集巾于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四） 實現技術
主營業務收入的籌劃，其切人點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃
（1）營業稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種流轉稅。房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。通常來說，我們可以從以下幾個方面對營業稅進行籌劃：
① 價外費用的籌劃
營業稅的計稅依據是營業額，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資
費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業”稅目中的“”業務。只對其從事此項業務取得的手續費收入征收營業稅。這就為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了空間。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。但是，如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。例如，某房地產公司去年營業收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業稅應交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業公司收取.則房地產公司應交納營業稅300000*5%=1500萬元。節約稅金250萬元。
② 利用稅率不同的籌劃
因為營業稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節約不少稅金。例如，甲企業開發的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算?？偯娣e為50000平方米。如果甲企業不成立裝修公司。只簽訂一份銷售合同，則營業稅為：
9000*50000*5%=2250萬元：如果甲企業簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。節約100萬元。
（2）土地增值稅的稅務籌劃。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例））規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
①根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃。土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
②利用土地增值稅起征點作稅收籌劃。土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
③選擇合適的建房方式，a.合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。b.代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
（3） 房產稅籌劃
房產稅是以房產為征稅對象。依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%一30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；從租計征就是以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。對于從價計征.由于它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少。合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵。因此，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計征，租金的大小直接決定了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽訂房屋租賃合同時。往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立負擔，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費，也應該在租賃合同中明確為代扣代繳項目。通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。
（4） 企業所得稅的稅務籌劃分析
我國自2008年1月1 日起施行內外資統一的新企業所得稅法，稅率為25%。企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。
①合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
②合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務籌劃的區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。
參考文獻
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土地征收辦法條例范文4
啟示之一：
立法治污是常用手段
土壤污染并非中國特色，從上世紀60年代開始，某些發達國家就因傾倒化學廢棄物而導致嚴重的土壤污染。上世紀70年代，美國發生了著名的“拉夫運河事件”，引起民眾對土壤污染問題的關注，美國在1980年通過了《環境應對、賠償和責任綜合法》，批準設立“污染場地管理與修復基金”。該法律的制定推動了美國土壤修復市場的發展。
在時間上，及早立法贏得主動
梳理東西方國家的立法情況，會發現日本在時間上走在了多數立法國家的前列。
進入工業化較早的日本，1968年的“痛痛病”事件直接導致了1970年《農業用地土壤污染防治法》的出臺。在經過 20 世紀 50、60 年代的重化工業大發展后，日本的土壤污染情況一度非常嚴重。日本在 1970～1980 年間進行的專項調查發現，有害物質超標的污染農業用地的區域有 124 個，面積達到6350 公頃。而到了 1986 年，已查出的污染地區累計為 128 個，面積達到 7030 公頃。20世紀70年代以后，城市地區頻繁出現了大量土壤污染事件。最具代表性的是1975年，大量六價鉻污染土壤事件在東京地區頻繁爆發，逐漸演化成嚴重的社會問題，進而引起全社會對“城市型”土壤污染的關注。在此背景下，2002年5月29日，日本公布了針對“城市型”土壤污染的《土壤污染對策法》，并于同年12月26日公布了《土壤污染防治法實施細則》。
日本專門性的土壤污染防治立法包括《農業用地土壤污染防治法》和《土壤污染對策法》。其中，《農業用地土壤污染防治法》的主要目的是防治和消除農業用地被特定有害物質污染以及合理利用已經被污染的農業用地，內容主要包括指定及變更農業用地土壤污染對策地區、制定及變更農田土壤污染對策計劃、指定及變更特別地區、調查測定農業土壤污染、現場調查、農作物等種植的勸告等等。
當然，日本土壤污染防治立法并不僅限于這些專門立法，還有大量與土壤污染預防相關的立法，包括《大氣污染防治法》《Dioxine類物質特別對策法》《水質污濁防止法》、《廢棄物處理法》《化審法》《肥料取締法》《礦山保安法》等。這些立法通過對大氣污染、水污染、固體廢物污染、特定化學物質污染、化肥和農藥污染以及礦物污染的控制，從不同方面阻斷新的土壤污染源，從而達到預防土壤污染的目標。
顯而易見的是，及早立法與全面方法，使日本在保護土壤和防治污染方面卓有成效，理應成為多數國家學習取經的典范。
在設計上，兩種模式防治結合
縱觀世界各國和地區立法，在土壤污染防治立法方面，有獨立的立法模式與附屬于其他法律法規的立法模式之分。在立法體例上采取獨立的立法模式，將土壤污染防治作為單行法規范對象進行立法的有日本、韓國、德國、荷蘭等國家和我國臺灣地區。與此相對，采取附屬性立法模式的國家有美國、英國、俄羅斯和東亞、東南亞一些國家，主要是將其有關土壤保護的有關內容分散在一部法典或其他法律的不同位置之中。
而在東亞和東南亞地區，文萊、印度尼西亞、馬來西亞、泰國、新加坡等國，均采用附屬性立法。這些國家雖然沒有專門的土壤污染防治法，但都在其環境保護相關立法或政策中對土壤污染防治作出明確規定。如文萊的《環境命令草案》，泰國的《自然環境質量法》，馬來西亞的《環境質量法》，新加坡的《環境保護法》及印度尼西亞的《20 號政府令》。
眾所周知，專門立法效果顯而易見，那么是否建立在其他法規之上的“法中之法”就效果不佳呢？結論是否定的。
以俄羅斯為例。至今，俄羅斯沒有專門的土壤污染防治立法，保護土壤的立法均建立在其他法律法規之上，即在其他相關法律中對土壤污染防治作出規定。目前，主要是在《俄羅斯聯邦環境保護法》《俄羅斯土地法典》《俄羅斯聯邦大氣保護法》《俄羅斯聯邦水法典》《俄羅斯居民衛生安全防疫法》《俄羅斯聯邦關于安全使用化學殺蟲除莠劑和農業化學制品法》中有一些相關規定。其中，《俄羅斯土地法典》中規定了土地保護的目的和土地保護的內容，其中包含對土壤及土壤肥力的保護;并責成土地的所有人、土地的管理者、土地的使用者以及承租人都應該提高土壤的肥力，采用環保的工藝進行生產，不應當因為自己的農業活動而使土壤的生態狀況遭到破壞。同時規定了消除污染后果、保持已達到的土壤改良水平，復墾被破壞的土壤、恢復土壤肥力等土壤污染修復方法。以《俄羅斯聯邦關于安全使用化學殺蟲除莠劑和農業化學制品法》為例，其對使用的農藥、化肥的一系列試驗、登記、生態鑒定等活動，以及對使用農藥化肥制劑的嚴格規定，都是對土壤污染的預防制度。農藥、化肥的過度使用是造成農田土壤污染的重要原因，因而要建立和完善農藥、化肥的使用制度，尤其要禁止使用劇毒農藥，對于高毒、高殘留及殘留期較長的農藥要限制使用。
由此可知，在立法的頂層設計上，無論是專門的立法，還是綜合的立法，都是一種形式而已，其目的都是為了防治結合，并不會由此影響到對于土壤保護和污染防治的效果。
在進程中，多次修法應對變化
在這方面，韓國做得比較好。
盡管韓國專門的土壤污染防治立法始于 1995 年，從時間上而言要晚于日本。但在應對發展變化和立法進程中，做得比較好。為了使立法更有針對性和取得實效，韓國對相關法律進行多次修訂和完善，確保了立法始終跟上發展變化進程。
自1995年開始，此后經過多次修訂，韓國主要完善健全了《土壤環境保護法》和《土壤環境保護法實施細則》。其中，《土壤環境保護法》的頒布，使韓國得以建立一個土壤污染防治的綜合法律框架，對土壤環境保護產生了積極影響。尤其是1996 年，韓國環境部建立了“土壤污染監測網”，以防止與礦山、精煉廠、軍事基地、儲油設施、垃圾處理場相鄰地區的土壤污染。
專門的土壤污染防治立法，以及在社會發展進程中的及時應對、修訂完善法律，使法律法規始終與變化同步，與時代同步，不僅強制實施土壤污染調查、土壤污染的指定和修復等制度，而且極大促進了企業自愿進行土壤污染治理，取得了較好效果。
在內容上，細致嚴謹豐富內涵
從我國的實際國情而言，法律層面有個瓶頸問題，即：立法易，執法難！
不止在中國，其他國家也有這方面的教訓。而在執法層面做得較好的國家無疑是德國，其立法內容的豐富與嚴謹執行值得我們學習。
可以說，德國是一個在土壤污染防治方面有著立法和執法豐富經驗的國家。目前，德國涉及土壤污染防治方面的法律主要有《聯邦土壤保護法》和《聯邦土壤保護與污染地條例》。其中，《聯邦土壤保護法》于 1998 年 2 月 6 日通過，該法的最后條款于1999 年3月1日實施。主要內容包括：立法目的、土壤變質回避義務、凈化主體及其義務、污染土壤調查義務和情報公開制度等。
為了保障農業生產過程中不污染土壤和水質，提高農業生產效率，德國提出發展生態農業，并制定了一系列農業環境保護政策和法規，例如《肥料使用法》《自然資源保護法》《土地資源保護法》和《垃圾處理法》等。因為在農業生產中經常要施肥也會對土壤造成嚴重污染，為此德國在1996 年制定了施肥法條例，將其肥料的使用依法規范，防止因施肥而引起土壤污染。
德國人以嚴謹細致而著稱于世，面對立法與執法這么嚴肅的話題，德國人當然會更加嚴謹細致，更為務實執法注入了豐富內涵，具有借鑒意義。
啟示之二：
科技治污起關鍵作用
世界多個國家的經驗做法說明，采用科技手段和先進技術，可以更有效地開展土壤保護和污染防治工作，并取得明顯的效果。
以英國為例。眾所周知，英國是早期工業發展國家，有著極為嚴重的土壤及地下水污染問題。英國最早開采的礦主要是煤炭、鐵礦、銅礦，時間都在300年以上。隨著經濟發展與人們環保意識的增強，許多礦區早已停止了開采，但當年開采遺留下的土壤重金屬污染問題卻并沒有消失。在嘗試使用土壤重金屬污染修復技術進行治理的過程中，考慮到經濟成本和時間成本的英格蘭和威爾士，將挖出的污染土壤并移至別處，但并不能真正解決問題。從20世紀中葉開始，英國就陸續制定相關的污染控制和管理的法律法規，同時進行土壤改良劑和場地污染修復研究。經過探索與發展，當前的英國土地修復技術非常成熟和規范。具體而言，其科技手段主要分為物理方法、化學方法、生物修復技術三個方面，值得許多國家學習和推廣。
物理方法治理重金屬
物理方法常見有三種：①電動土壤修復法，主要適合重金屬污染物治理，在電場作用下通過電滲流或電泳等方式使土壤中的重金屬被帶到電極兩端從而清潔污染土壤。②熱處理法，即對土壤進行加熱升溫，使揮發性有害重金屬或揮發性有機物揮發出土壤并將其收集起來集中進行處理。③機械清洗法，該方法是一種較新的石油污染修復技術，采用純粹的機械方法異位清洗土壤。
化學方法降解污染物
分為化學柵法、化學氧化法和生物修復技術三種。①化學柵法。該方法是利用一種既能透水又具有較強沉淀污染物能力的固體材料，將其置污染堆積物底層或土壤次表層的含水層，使有機污物滯留在固體材料內，從而達到控制污染物擴散并對污染源進行凈化的目的。②化學氧化法。該方法是向被石油烴類污染的土壤中噴灑或注入化學氧化劑，通過與污染物之間發生氧化還原反立，使污染物以降解、蒸發及沉淀等方式去除掉，最終達到凈化的目的。③生物修復技術。早在1983年，英國就提出了利用超富集植物清除土壤中重金屬污染的思想，即生物修復技術。首次利用遏藍菜屬植物修復了長期施用污泥導致重金屬污染的土地，并證實了這一技術的可行性。
目前，英國已開發出多種耐重金屬污染的草本植物用于污染土壤中的重金屬和其他污染物的治理，并已將這些開發出來的草本植物推向商業化進程，建立了超富集植物材料庫。
啟示之三：
分類治污使效果明顯
在工業化過程中，許多國家都會不可避免地遇到各類污染問題：水污染、固體污染、大氣污染、礦物質污染、農藥和化肥殘留物污染……針對不同的污染源和污染物，必須采用不同類別的方法和手段，方能有針對性地取得明顯效果。以德國以例，德國在工業化階段留下了許多污染場地，有15%～20%的土地被懷疑可能受到污染。調查結果表明，德國有30萬塊土地需要治理。在后工業化時代，土壤保護已經成為德國環保的一項重要工作。
針對土壤保障和環保工作，德國的策略是“分類治污”“逐步深入”。
開展調查摸底數
德國的土壤保護工作做得比較深入細致，開展了污染場地調查，底數清楚，為開展土壤保護工作打下了堅實基礎。首先，全面開展土壤監測。目前，德國各州都對土壤進行長期監測，全國共有800多個監測點，絕大部分是環保部門設立的，也有一些是農業部門設立的。聯邦與各州政府設立土壤污染調查小組，根據土地的用途，如森林用地、綠化用地、耕地以及特殊用地等，對土壤進行監測，對土壤的生物、物理、化學特性以及有害物質含量等進行描述，目的是隨時了解土壤特性的變化信息，同時觀察土壤發展趨勢，評估治理措施是否有效。
排查篩選定方案
對全國有污染嫌疑的地塊進行排查、篩選。治理土壤污染的第一步，是對所有懷疑可能受污染的地塊進行登記造冊，并展開預備性調查，范圍包括潛在的污染源、以前的廠區以及廢料堆放地。第二步，根據調查結果對污染場地進行風險評估，確定有沒有必要采取措施排除危害。第三步，對重點污染地塊進行詳細調查，內容包括有哪些污染物，濃度多少，哪些污染物在什么時候會對人體健康、動植物、水環境、土壤、大氣以及文化資產等造成危害。第四步，通過情景模擬，開展土壤修復研究，制定技術方案。第五步，制定污染治理與土壤修復規劃并實施。
建立數據動態管理
根據調查結果，德國會對各州污染土地建立了一個詳盡的數據庫，所有與土壤保護相關的州政府部門都可以使用這個數據庫，下一級地方政府也可以查找屬于本地區的污染場地情況。同時，建筑公司也可利用這個數據庫。通過這個數據庫，可以對全州土壤保護進行有效的動態管理。
在土壤修復方面，德國的理念是保護土壤的特殊功能，而不是土壤本身，對不同功能的土地，區別對待。哪些土壤需要治理？德國通過精密計算設計了一套指標來評估土壤風險：在綠色線上的，主要是預防土壤惡化;在黃色線上的，要發出警告;在紅色線上的，必須進行治理。
少用土地避拓展
當然，土壤保護最好的手段是盡量少用土地。在工業化過程中，大量農業用地轉為工業、交通、住宅用地，土地利用的轉型導致了土壤污染。少用地意味著少污染。因此，現在德國對土地轉型利用實行總量控制，現在每年農業土地轉型利用的總量為50多公頃，到2020年年利用量不能超過30公頃;為滿足建設需要，重點向城市要土地，重視土地的重復使用，避免無節制地向周邊拓展，造成新的污染。
表土剝離防污染
除了以上德國分類治理的辦法效果明顯外，日本在分類治理方面也有“一招鮮”：表土剝離。該方式即剝離受污染地區的表土并覆蓋或進入其他未受污染地區的表土。
20世紀五六十年代以后，日本曾一度污染嚴重。其中，土壤中的超標物質有鎘、銅、砷等，尤其是鎘超標的土壤占污染田地面積的 90%左右。為了治理土壤污染，日本開展了特定的土地改良事業，并指定了一些地區為防止土壤污染對策地區。在具體治理過程中，日本各地根據地下水位、地質條件及污染程度等的不同，因地制宜選取填埋客土法或上覆客土法等方法。
其中，前者是先剝離被污染的表土并就地挖溝掩埋，其上利用砂石土形成“耕盤層”，最上層客入剝離自其他地區的表土（通常是干凈的山地土）;后者則是在污染的表土上直接客入礫質土形成耕盤層， 再客入剝離自其他地區的山地土。這兩種方法都需制作一層起隔離作用的“耕盤層”，以防止植物根系扎到客土層以下的污染土中。因此，為確保植物生長在無污染的土層中， 剝離自其他地區的表土形成的客土層應保持一定厚度（通常在 15 cm 以上）。這種表土剝離方法已得到越來越多國家的認可與推廣。
啟示之四：
稅政治污促主動作為
梳理發現，世界各國在稅政治污方面有兩個方面的成功做法：一是直接向生產企業和主體征收環境稅;二是對于低碳生態工業企業和主體減免其他應繳的稅費。這兩種通過稅費手段防治污染的辦法不妨稱之為“稅政治污”，這樣可以更好地促進工業主體主動作為。
以美國為例。美國環保局（EPA）在 1995 至 1996 年間制定了棕色地塊行動議程，1997 年5月，克林頓政府為落實這項議程，發起并推動了“棕色地塊全國合作行動議程”。在該議程的倡議下，美國國會于 1997 年 8 月通過了《納稅人減稅法》，以稅收方面的優惠措施，刺激私人資本對棕色地塊清潔和振興方面的投資。四是美國 2001 年通過的《小型企業責任免除和棕色地塊振興法》，對有關免除中小企業有關 1980 年《環境反應、補償和責任法》中的一定責任，促進棕色地塊的清除和再利用，為棕色地塊振興提供經濟援助和其他目的等進行了規定。
據一份世界觀察研究所的報告說，環境稅在世界各國成功地減少了污染。有研究人員發現，在荷蘭已用環境稅手段減少重金屬的排放，瑞典已用來減少氧化氮的排放，在德國則用環境稅手段減少有毒廢物的產生。報告說，可以用這些稅收抵消工資稅，歐洲聯盟委員會已建議在歐洲聯盟范圍內征收碳稅和能源使用稅，以此來減少工資稅作為創造新的就業機會的手段。
啟示之五：
賠償治污為責任底線
一旦發生污染問題或事件，及時合理地賠償由此帶來的環境、身心健康和治療費用等方面的損失，考量著政府和民眾的底線。
提到土壤污染及相關賠償的話題，美國人會想起“拉夫運河事件”。20世紀40年代拉夫運河干涸后被一家化學公司購買，當做垃圾倉庫傾倒工業廢棄物。后來，該公司將充滿有毒廢棄物的河道填埋覆蓋后轉贈當地教育機構。政府在這片土地上蓋起了大量住宅和一所學校，隨后的多年間，這里的居民不斷患上各種怪病。
更讓美國人心驚的是，當時全美境內有成千上萬個類似拉夫運河地塊的危險廢棄物簡易填埋場，猶如一顆顆定時炸彈，嚴重威脅公眾健康和環境安全。迫于強烈的輿論壓力，美國國會在1980年通過了《環境應對、賠償和責任綜合法》，批準設立污染場地管理與修復基金，即“超級基金”，這一法案也因此被稱為《超級基金法》。該法規定了危險物質泄漏事故的報告制度和國家應急計劃制度;明確了負有治理責任的主體包括總統、州政府、地方政府、印第安部落、危險廢物設施或船舶的所有者和營運人及法律規定的其他主體;治理的行動，一是清除，二是救助;治理費用應由發生危險物質泄漏設施的所有者或營運人或該設施所處土地的所有者或營運人承擔。
為了解決治理費用承擔者不明或費用承擔者無力承擔治理費用的問題，該法規定建立危險物質信托基金和危險廢物處置設施關閉后責任信托基金。該法還規定了治理費用承擔者費用承擔的范圍和限度以及財政擔保，并對揭發、檢舉非法泄漏危險物質違法者的人規定可給予最高達1萬美元的獎金，對違法者可處以每次2.5萬美元以下的罰款或每違法持續日2.5萬美元以下罰款，對累犯者，每違法持續日的罰款額可高達7.5萬美元。
值得關注的是，超級基金的初始基金為16億美元，來源有兩個：13.8億美元來自對生產石油和某些無機化學制品行業征收的專門稅;2.2億美元來自聯邦財政。1996年美國國會修改超級基金法時，將基金總數擴大到85億美元。其中25億來自年收入在200萬美元以上企業的附加稅;27.5億來自聯邦普通稅;3億來自基金利息;3億來自費用承擔者追回的款項等。
超級基金主要用于支付以下的費用：一是聯邦政府和州政府實施的，針對那些不符合《全國應急計劃》的廢物處置進行的遷移和補救行為的全部費用;二是任何個人實施的，針對那些不符合《全國應急計劃》的廢物處置進行的其他“必須”的責任費用;三是因泄漏危險物質而造成的對“天然資源”的破壞等等。
啟示之六：
社會治污提專業水平
土壤污染防治，必須走市場化與專業化相結合，社會民眾廣泛參與的道路。
一是堅持倡導以專業化為基礎的市場化。日本、韓國和臺灣地區的經驗表明，專門性土壤污染防治立法對經濟發展和產業結構會產生較大沖擊，法律實施也為土壤污染防治產業帶來巨大市場，形成了新的經濟增長點。這在日本和韓國尤為成功。日本、韓國和臺灣地區的立法寬嚴不一，決定性的因素是不同的國情和區情。立法過寬，難以遏制土壤污染;過嚴，則不僅傷害經濟，也不利于土壤污染的整治。
二是實現土壤污染防治法律責任的多元化和民事責任的社會化。這是因為，無論政府還是污染者，都無法單獨承擔土壤污染整治的巨大費用，法律責任的多元化必不可少，并通過土壤污染整治基金制度、保險制度等實現土壤污染整治民事責任的社會化。 土壤污染調查、整治業務對專業技術性和職業誠信的要求很高，須由專門機構來承擔。日本《土壤污染對策法》稱之為委派調查機構，由環境保護行政主管機關負責有關設立、變更和終止和監督事項。韓國《土壤環境保護法》詳盡規定了“土壤相關專業機構和土壤凈化業務”，還特別規范了禁止出租土壤相關專業機構的書面授權、禁止同時經營其他業務、土壤凈化業務的注冊等具體制度。
土地征收辦法條例范文5
關鍵詞： 承包經營權 家庭承包 繼承法
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A 文章編號：1673-8330（2014）02-0005-10
隨著農村經濟的活躍，訴至法院的土地承包經營權糾紛逐漸增多?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]6號，以下簡稱為《審理土地承包糾紛案件的解釋》）第1條將土地承包經營權繼承糾紛作為一種單獨的糾紛類型，并規定對涉及承包經營權繼承的糾紛，人民法院應當依法受理。① 但在實體法上，對于農村土地承包經營權能否繼承的問題，我國現行法的規定并不明確；在當下進行的《繼承法》修訂中，對此問題應如何處理也存在較大爭議。本文擬就此談些看法，期望對爭議的澄清和立法的完善有所助益。
一、既有的法律規定及學界爭論
（一）土地承包經營權能否繼承的既有規定
在我國1985年制定《繼承法》時，對于農村土地承包經營權能否繼承的問題即存在激烈的爭論。② 最后通過的《繼承法》第4條規定：“個人承包應得的個人收益，依照本法規定繼承。個人承包，依照法律允許由繼承人繼續承包的，按照承包合同辦理。”最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第4條規定：“承包人死亡時尚未取得承包收益的，可把死者生前對承包所投入的資金和所付出的勞動及其增值和孳息，由發包單位或者接續承包合同的人合理折價、補償，其價額作為遺產。”上列規定中均區分收益與權利，僅規定個人承包的收益可以繼承，對土地承包經營權能否繼承則未予明確。③
1993年制定的《農業法》第13條第4款雖然規定了“承包人在承包期內死亡的，該承包人的繼承人可以繼續承包”，但在2002年底修訂時又將該規定刪除。就此來看，現行《農業法》對土地承包經營權的繼承似持否定態度。
2003年實施的《農村土地承包法》將土地承包區分為家庭承包和其他方式的承包兩種，并在“家庭承包”一章的第31條規定：“承包人應得的承包收益，依照繼承法的規定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續承包。”另外，在“其他方式的承包”一章第50條規定：“土地承包經營權通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的，該承包人死亡，其應得的承包收益，依繼承法的規定繼承；在承包期內，其繼承人可以繼續承包。”④該法繼受了《繼承法》第4條規定的精神，區別收益與權利，并進一步區分土地承包經營權的不同類型和承包地的類別，予以區別對待。其中，家庭承包中的林地承包人和其他方式承包中的“四荒”地的承包人死亡的，其繼承人可以在承包期內繼續承包。關于“繼承人可以繼續承包”的含義有兩種解釋：一是將其解釋為合同主體的變更，非為繼承法意義上的繼承；⑤ 二是解釋為承包經營權的繼承。⑥ 筆者認為后一理解更為符合現行法的立法精神。⑦ 因為前者以土地承包經營權是債權為基礎，后者以土地承包經營權是物權為基礎，而《物權法》已肯定了土地承包經營權的物權屬性；另外，如果不屬于繼承問題，則“可以繼續承包”的主體在表述上也不必限定為“繼承人”。
最高人民法院2005年的《審理土地承包糾紛案件的解釋》第25條中，依據既有法律規定，承認了林地承包經營權和以其他方式取得的土地承包經營權的繼承，而對家庭承包方式取得的土地承包經營權的繼承則明確持否定態度。⑧
2007年實施的《物權法》中，設專章規定了土地承包經營權，明確其為用益物權的一種，且規定該項權利可以多種方式流轉，但對其能否繼承的問題，則采取了回避態度，未作明文規定。
（二）學界對土地承包經營權能否繼承問題的爭論
制定法層面的模糊與回避為學界的討論留下了空間。對農村土地承包經營權是否能構成繼承權的客體，學界存在肯定說和否定說兩種不同的觀點。
1.肯定說及其主要理由
肯定說實際上又可細分為三種主張：其一，不區分農村土地承包經營權的類型，均可以作為繼承權的客體。如有學者主張，“繼承權的客體不僅僅局限于林地承包經營權和通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的農村土地承包經營權，還應當包括耕地、草地的承包經營權”。⑨“應賦予農民對包括耕地在內的一切土地承包經營權以繼承權（法律有特殊規定或合同有特別約定的除外），只要在登記簿上進行必要的變更登記即可”。⑩ 梁慧星教授主持擬定的《中國物權法草案建議稿》中還對農地使用權繼承中的具體問題提出了處理方案。B11其二，土地承包經營權原則上均可以繼承，但應區分家庭承包與非家庭承包的不同情況：非家庭的個人承包（包括個人為一“戶”的情況），在承包人死亡時，其個人享有的承包經營權本身就是遺產，可以繼承；而家庭承包中的部分戶內成員死亡時，發生的是具有共有關系的成員之間的份額權的繼承問題；發生“絕戶”情況時，則按照類似于法人的清算終止程序處理。B12其三，認為個人享有的承包經營權可以繼承，而家庭承包的情況則另當別論。如楊立新、楊震教授擔綱的“繼承法修正案草案建議稿課題組”擬定的《〈中華人民共和國繼承法〉修正草案建議稿》第7條即規定：遺產是被繼承人死亡時遺留的個人財產，包括“個人享有的土地承包經營權和承包收益”。B13此外，在肯定說中，有人主張應對繼承人范圍予以限制，即非從事農業生產經營的繼承人不得繼承農村土地承包經營權。但多數學者認為應堅持“繼承平等”原則。B14
肯定論者的主要理由，可以概括為以下幾點：
第一，土地承包經營權是一種用益物權，在承包人死亡后，法律應當允許其繼承人繼承。B15“物權法把土地承包經營權明確規定為用益物權的一個種類后，應當說，妨礙土地承包經營權繼承的法理障礙已徹底清除”。B16
第二，土地承包經營權是一種財產權，法律既然承認其可以多種方式流轉，亦應允許繼承?！巴恋爻邪洜I權作為公民的一項重要財產權，應當可以繼承。承認農村土地承包經營權可以以轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押或者其他方式流轉，也應當可以繼承。欠缺繼承性的財產權就某種意義上說屬于不完整的財產權，也是難以順利流轉的?！盉17
第三，考察域外法制和我國的現實需要，應當允許農村土地承包經營權繼承。如有學者提出，無論是大陸法系的德國、法國，還是英美法系的英國、美國和印度，及我國香港、澳門特別行政區和臺灣地區，農地使用權都是可以繼承的。從農村養老保險的角度考量，允許農村土地承包經營權繼承，也符合我國客觀現實的需要。B18
2.否定說及其主要理由
早期的否定說系根據《繼承法》的規定精神，認為僅承包收益可以繼承，而承包的客體、承包合同和承包權均不得當作遺產而繼承，理由是：第一，作為承包合同標的的農村土地不是承包人的私有財產，其屬于集體所有，承包人并不享有所有權，根本不發生繼承問題；第二，承包合同關系是不能繼承的，土地承包經營合同因當事人一方死亡而終止，不發生繼承問題；第三，土地承包經營權是基于承包合同關系所產生的經營管理權，而非財產權，不屬于財產繼承的范圍，故此種權利不能繼承。B19
在《農村土地承包法》和《物權法》頒行后，繼承否定說主要系針對家庭承包的農村土地承包經營權而言。如有學者認為，家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權只能屬于農戶家庭，而不可能屬于某一個家庭成員。根據《繼承法》第3條的規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，而“農村土地承包經營權不屬于個人財產，故不發生繼承問題”。B20還有學者指出，“農地使用權可以繼承”的理由不夠充分。首先，雖然土地使用權是農民擁有的最大宗財產之一，但作為從事農業生產的繼承人可以依據自己的集體組織成員權，取得維持其生存的土地使用權，作為非農業生產的繼承人則有城市保障體系的保證。而對于新增加的農業人口，如果無法保障其土地使用權，則可能危及其生存問題。其次，隨著農民子女的擇業自由和擇業范圍的擴大，農地使用權可能因繼承事實的發生而轉移到非農業人口手中，這顯然不利于土地的合理利用與農業的有效發展。B21最高人民法院在《審理土地承包糾紛案件的解釋》的闡釋書中也明確指出：《農村土地承包法》將土地承包確定為家庭承包及其他方式承包兩種承包形式。家庭承包是以本集體經濟組織內部的農戶家庭為單位、人人有份的家庭土地承包經營，它強調的是福利性及生活保障性，將承包經營權作為農村集體經濟組織成員的一項權利。以家庭承包方式取得承包經營權有其自身的特殊性，它是以集體成員權為前提的；此種承包經營權具有社會保障功能，它為集體成員提供基本的社會保障。因此，如果依照繼承法的一般原理承認其繼承人的繼承權，則會對承包地的社會保障功能產生消極的影響；如果這種承包經營權由村集體外部的人取得，將會損害村集體內部社會保障的基礎，對集體經濟組織其他成員的權益造成損害。B22
3.簡單的評述
肯定說側重于土地承包經營權的物權和財產權屬性，認為既然承認土地承包經營權是一種用益物權，可以轉讓或以其他方式流轉，就應當肯定包括家庭承包方式在內的各類土地承包經營權可以作為繼承的客體。但其忽略或者說回避了家庭承包的土地承包經營權的主體身份限制和功能的特殊性。就家庭承包的土地承包經營權的流轉而言，我國法律雖然承認了其可以包括轉讓在內的多種方式流轉，但《農村土地承包法》第41條對轉讓的條件、程序和受讓人都有嚴格的限制，而非可以自由轉讓。因此，不能簡單地認為立法既然允許土地承包經營權的轉讓，就應當承認其可以繼承。如果允許家庭承包方式下的承包經營權可繼承，則會造成土地承包經營權的外流或部分成員獲得兩份或多份承包地，而本應得到承包地的成員卻得不到承包地，從而背離農地的社會保障功能，這是不符合現行法的立法精神的。
否定說的有些理由產生于《農村土地承包法》和《物權法》頒行之前，顯然已經過時而喪失了說服力。而有學者所持的“家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權只能屬于農戶家庭，而不可能屬于某一個家庭成員”的觀點也過于絕對，因為現實生活中的確存在個人為一戶的現象，且不能排除原來的戶內家庭成員因死亡而僅余一人或全部死亡的情況。唯有從家庭承包的土地承包經營權的特殊性角度闡釋的理由，具有一定的說服力，但在這方面，繼承否定論者挖掘得還有不足，被重視的程度也不夠。
筆者認為，欲探究土地承包經營權能否作為繼承的客體并發生繼承問題，必須區分不同的承包方式來討論；而否定家庭承包的土地承包經營權的繼承，則須從此種權利的主體限制及功能特點入手進行深入分析。
二、不同承包方式下土地承包經營權的主體與功能的差異
（一）不同承包方式下土地承包經營權的主體之不同
“土地承包經營權是指農業生產經營者為種植、養殖、畜牧等農業目的對其依法承包的農民集體所有或國家所有由農民集體使用的土地享有的占有、使用、收益的權利”。B23根據《農村土地承包法》的規定，我國農村土地承包經營有兩種形式：一種是按照人人平等、民主協商、公平合理原則而對本集體經濟組織成員所采用的“家庭承包”；另一種是對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農地通過招標、拍賣、公開協商等方式建立的“其他方式的承包”。B24以不同方式獲得的土地承包經營權，其主體即“土地承包經營權人”也有不同?！掇r村土地承包法》第15條規定：“家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶?！钡?1條規定，在農戶轉讓通過家庭承包方式獲得的土地承包經營權時，受讓方也應當是從事農業生產經營的農戶?？梢?，家庭承包方式下的土地承包經營權以成員權為基礎，其具有較強的身份性。農村集體組織成員身份既是取得家庭土地承包經營權的必要條件，又是充分條件。B25根據《農村土地承包法》第47、48條的規定，通過其他方式獲得的土地承包經營權，其主體可以是本集體經濟組織的成員，B26亦可以是本集體經濟組織以外的單位或者個人，但后者要想取得“四荒”等農地的承包經營權，除須尊重前者享有的在同等條件下的優先承包權外，還須經多數村民的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。
（二）不同承包方式下土地承包經營權的功能之差異
土地承包經營權雖然是一種用益物權和一種財產權，但其具有一定的身份性。B27土地承包經營權的身份性在發包階段和流轉階段均有體現。B28賦予土地承包經營權一定身份性的根本原因在于我國還未全面建立農村社會保障制度，農村土地仍然承載著社會保障功能，優先保障農民的基本生活需要。B29限制非集體經濟組織人員獲得農村土地承包經營權，可以緩解大量的農村人口和有限的土地之間的緊張關系。需要指出的是，家庭方式承包獲得的土地承包經營權具有較強的福利性和社會保障功能，通過這種方式獲得的土地承包經營權是一種特殊用益物權，該種土地承包經營權的取得以集體成員權為基礎，雖然經濟組織以外成員可通過其他承包方式獲得土地承包經營權，但是集體經濟組織以外的成員承包土地與集體經濟組織內部的農民取得的土地承包經營權在程序和權利范圍等方面都是有區別的。B30以不同的承包方式獲得的土地承包經營權，其社會保障功能的強弱差異主要體現在以下幾個方面：
第一，從對主體的限定中可以看出，在家庭承包方式下，無論是發包階段的承包方，抑或是轉讓時的受讓方，都只能是從事農業生產經營的農戶。而四荒地的承包方或受讓方則無此種限定。
第二，從取得方式上看，由于家庭承包負載著本集體經濟組織成員的基本社會保障功能，所以其應遵循人人平等、民主協商、公平合理的原則進行；而四荒地的承包經營幾乎不負載社會保障功能，故可以引入招標、拍賣、公開協商等商業化的取得方式，通過競爭機制最大化地發揮四荒土地資源的價值。
第三，家庭承包的土地主要是耕地、林地和草地，承包地本身關乎農民的基本生存需要；而其他方式承包的土地主要是“四荒地”等不適宜家庭承包的土地，其與農民的生存需要關系不大。
第四，是否需繳納稅費不同。我國自2006年取消了農業稅后，農民種地不需再繳納各種稅費，而且還會得到不同的補貼；而以其他方式承包，則需繳納有關稅費。
第五，從土地承包經營權流轉的規定中，亦可窺見立法精神的差異。根據《農村土地承包法》第41條的規定，以家庭承包方式獲得的土地承包經營權在轉讓時，應當符合以下條件：1.轉讓方有穩定的非農職業或穩定的收入來源；2.經發包方同意；3.受讓方應當是從事農業生產經營的農戶。而通過其他方式獲得土地承包經營權的轉讓，法律未作如此限定。除了轉讓外，我國法律還許可將“四荒”地的承包經營權抵押，而以家庭承包方式取得的土地承包經營權，由于更側重其社會保障功能，因而法律未允許抵押。
綜上，雖然兩種承包方式下的土地承包經營權主體均具有一定的身份性，但是家庭承包方式取得的土地承包權的身份性是絕對的，招標、拍賣等方式取得的土地承包經營權的身份性是相對的（《農村土地承包法》僅在第47條中強調規定了本集體經濟組織成員同等條件下的優先承包權）；前者承載著較強的福利性和社會保障功能，而后者的福利性及社會保障功能較為薄弱。由于作為遺產的條件之一必須是非專屬性的，可以在不同主體之間自由轉讓。B31而不同的土地承包經營權所存在的上述差異，直接決定了其是否可作為遺產。
三、家庭承包中土地承包經營權的繼承問題
家庭承包中的“農戶”是一個集合概念，它以農村人口戶籍管理中的“戶”為基本單位。戶內的成員可以是多個家庭成員，也可以僅為一人；且戶內成員處在一個流動狀態，可能增加，亦可能減少。農戶中的成員共同享有土地承包經營權，只要農戶存在，土地承包經營權即存續，不受農戶成員數量變化的影響。因此，當由多個成員組成的農戶作為土地承包經營權的主體時，戶內一個或部分成員的死亡，不發生土地承包經營權的終止及繼承問題，只有當該戶內成員全部死亡或者一人為一戶的成員死亡時，才存在其承包經營權是否終止或能否繼承的問題。
（一）家庭成員部分死亡的效果
根據法律和相關政策規定，家庭承包的承包方是本集體經濟組織的“農戶”，該農戶通常由在一個家庭共同生活的數個成員組成；每戶承包土地的面積多少，根據發包當時本集體經濟組織內農戶的數量、戶內人口的數量和本集體經濟組織的農用土地面積，按比例平等分配。如此，以“農戶”為單位取得土地承包經營權，在該戶內成員之間形成共有關系。依據“增人不增地、減人不減地”的原則，當農戶中的某一個或部分成員死亡時，不發生繼承問題，而只會產生生存的戶內成員權利份額的自然擴張，比如四口人的農戶變成三口人的農戶，每個成員的份額由原來的四分之一自然地擴張為三分之一。農戶中的部分成員死亡，該農戶中的其他成員在承包期內繼續承包，這不是繼承，而是按照承包合同的約定繼續履行承包合同的行為。B32有人把這種在剩余承包期內的繼續承包看做土地承包經營權的繼承，實際上是一種誤解。而對這一問題的準確理解，首先須明確農戶成員對其共同享有的土地承包經營權究竟是一種什么關系。
筆者認為，作為同一農戶的家庭成員對其取得的土地承包經營權，是一種“準共有”關系。所謂準共有，是指兩個或兩個以上的主體按份共有或共同共有所有權以外的財產權。我國《物權法》在“共有”一章第105條對準共有問題規定：“兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定?！庇捎谝约彝コ邪绞饺〉玫耐恋爻邪洜I權是以家庭關系為基礎的共有，因此應是一種共同共有關系，故應準用法律關于共同共有的規定。但需注意的是，土地承包經營權這種以“戶”為單位的準共有，具有其特殊性，即因為該項權利的福利性和社會保障功能，其主體資格具有嚴格的限定，并非任何人均有資格成為準共有人。另根據《物權法》第99條的規定，一般情況下，在共同共有的基礎喪失之前，共同共有人不得請求分割共有物。在家庭承包關系中，成員部分死亡，只要作為土地承包經營權主體的農戶家庭還存在，則共有的基礎關系即存在，其他共同共有人即不得請求分割共有物。根據舉輕以明重的解釋規則，死者的繼承人更不得請求繼承土地承包經營權。即使農戶中僅剩下一個成員，該成員也應當構成一個承包經營戶。B33還需要注意的是，土地承包經營權準共有中的基礎關系不同于家庭普通財產共有中的基礎關系，前者體現為“農戶”的存在，具有一定的形式性。比如夫妻一方死亡，夫妻關系即告消滅，死亡一方的繼承人可以要求繼承其在普通共同財產中的相應份額，但是卻不得主張對土地承包經營權的繼承，因為雖然夫妻一方死亡，但是作為承包主體的“戶”還存在。同理，已經“分戶”出去的其他近親屬，屬于集體經濟組織成員的，自然也有其承包地和承包經營權，該戶內的成員部分死亡的，也依照同樣精神處理。依據“增人不增地、減人不減地”的原則，既不存在戶內成員之間的承包經營權繼承問題，更不存在“跨戶繼承”另一戶內成員的土地承包經營權問題。
承包期內，農戶中的成員部分死亡，除了死亡成員的繼承人不得要求繼承土地承包經營權外，發包方亦不得因為農戶中的部分成員死亡而收回相應的承包地。根據“增人不增地、減人不減地”的原則和《農村土地承包法》第26、27條的規定，除有法定情形外，在承包期內發包方不得收回或者調整承包地，而承包戶中部分成員的死亡，不屬于收回或調整承包地的法定情形。
（二）家庭成員全部死亡的效果
農戶中的成員全部死亡，該戶的土地承包經營權及其與發包人的承包合同即因承包方主體的消亡歸于終止，其原承包的農地應收歸農村集體經濟組織并可另行分配，而不能由該農戶成員的其他繼承人繼承或繼續承包經營。之所以對以家庭承包方式取得的承包經營權的繼承進行限制，也是基于家庭承包的土地承包經營權的身份性和社會保障功能。B34同樣的道理，城市中生活困難的市民領取低保的資格和權益，其繼承人不得繼承；經濟適用住房房主的繼承人不符合申購條件的，不得繼承經適房，唯可以繼承由政府回購所得價款。在承包期內，承包戶中的成員全部死亡，有權繼承其遺產的其他繼承人如果隸屬于集體經濟組織（包括隸屬于本村集體和遷入其他村集體），則其在“分戶”或另行立戶后已單獨分得了承包地，再跨戶繼承其他戶的土地承包經營權，實質等于其獲得了兩份福利和社會保障；而如果繼承人已經喪失了集體經濟組織成員的身份取得了城市戶口，則其本已享受了城市居民的福利和社會保障，其同樣無理由再通過繼承的方式獲得農村居民的社會保障。因此，在承包戶中的成員全部死亡的情況下，如果允許其他繼承人繼承承包經營權，則無論如何都會造成繼承人獲得兩份承包地或城市居民取得農村土地承包經營權的現象。而從法理和社會公平的角度講，任何人均無由獲得兩份社會福利和基本社會保障，尤其是不應享有具有不同身份屬性的雙重社會保障。故此，在某一承包戶發生絕戶情況時，如果允許其他繼承人繼承其土地承包經營權，既明顯違背農村土地承包制度的初衷和導向，也會加劇農村中的人地矛盾，引發社會不公。
需要指出的是，承包人的土地承包經營權不得作為遺產而發生繼承問題，但根據法律和司法解釋的規定，因承包經營所取得的收益，應區別于土地承包經營權本身，可以作為被繼承人的遺產；死者生前對承包地所投入的資金和所付出的勞動及其增值和孳息，應由發包單位或者接續承包合同的人合理折價、補償，其價額屬于遺產。此外，在承包戶內成員全部死亡時，由于其承包經營權歸于消滅，故在承包期內發生轉包、出租、入股等關系，也隨之歸于終結，但承包人轉包、出租、入股所應得的轉包費、租金、股息等法定孳息，也屬于遺產，可以由繼承人繼承。
另應說明的是，在承包戶中的成員全部死亡時，本應由發包方收回該土地，但是實踐中，由于種種原因，存在著作為發包方的農村集體經濟組織不積極行使權利而任由承包戶的繼承人占有并經營土地的情況。但這種個別現象的存在，并不說明法律上認可了家庭承包方式取得的土地承包經營權的可繼承性。B35
通過家庭承包方式獲得的土地承包經營權原則上不得作為遺產，但是《農村土地承包法》規定了一種例外，該法第31條第2款規定“林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續承包?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸秾徖硗恋爻邪m紛案件的解釋》第25條也規定：林地家庭承包中，承包方的繼承人請求在承包期內繼續承包的，應予支持。據此規定的精神，通過家庭承包方式獲得的林地承包經營權可以繼承。法律規定此種例外的原因是“林地的承包期較長、投資大、收益慢，另外林木所有權的繼承與林地不能分離，如果不允許林地繼承，不利于調動承包人的積極性，還可能會造成濫砍濫伐、破壞生態環境的情況”。B36依法律規定的意旨，林地承包經營權的繼承人，不限于本集體經濟組織成員，也可以是其他集體經濟組織的成員，甚至還可以是城市居民。不過，在林地承包經營權的繼承中，還有兩個未明問題值得考慮：
第一，法條中所規定的“承包人死亡”，在承包人是個人的情況下，其含義無須爭議，但在由數人組成的農戶為承包人的情況下，則可能有多種理解：其一，每一個戶內成員死亡時，其相應的份額即可以由其繼承人繼承。其二，一個或部分成員死亡時，由于農戶仍然存在，應由其他成員繼續承包，不發生繼承法上的繼承問題。只有當承包農戶中的成員全部死亡時，才發生繼承問題。而當承包人全部死亡時，是每個成員的繼承人都有權主張繼承，還是只有該農戶中最后一個死亡成員的繼承人可以繼承，則又有不同的認識。對此問題，基于林地的承包經營權可以作為遺產來繼承的立法精神，筆者傾向于前一種理解。但如此理解，確實又存在與家庭承包經營權的主體限制和功能定位是否吻合的問題。
第二，繼承人有多個時，林地的承包經營權如何具體分配？對此，筆者認為，梁慧星教授主持擬定的《中國物權法草案建議稿》第247條所提出的方案具有相當合理性，可資參照，即：發生林地承包經營權繼承時，繼承人不得將土地進行登記上的分割，可以采取折價分割的方式；從事林業生產經營或屬于農業人口的繼承人，可以優先分得林地承包經營權；被繼承人的其他財產不足以與該林地承包經營權的價值相當時，可采取折價補償的方式找平；繼承人均為非從事林業生產經營或者非農業人口的，在繼承林地承包經營權后一年內，應將林地承包經營權轉讓給從事林業生產經營者。
從立法論的角度看，筆者認為，法律關于家庭承包的林地承包經營權例外地可以繼承的規定是否合理，不無疑問。因為其同樣是按照人人有份原則由本集體經濟組織成員所進行的承包，具有較強的身份性和社會保障功能，如果家庭承包獲得的林地承包經營權可以繼承，則會造成林地的外流或繼承人獲得兩份承包地的結果，同樣背離了家庭承包的土地承包經營權的本旨和功能。且立法機關所述的例外允許林地承包經營權作為遺產繼承的理由也并不充分（比如，同樣可能是投資大、收益慢的果園等特殊土地的承包，為何不能同樣地允許繼承？）因此，不如一律否定家庭承包下的承包經營權的繼承，以保持體系和立法精神上的一致性。
四、通過其他方式獲得的“四荒”地承包經營權的繼承
由上文闡述和相關法律規定可知，對于不宜采取家庭承包方式的“四荒地”通過招標、拍賣、公開協商等商業化方式而取得的承包經營權，財產屬性更為濃厚，B37其在權利的主體、客體、取得方式、承包期限、流轉方式等方面與家庭承包經營權顯有不同，幾乎不具有身份性，也不承載社會保障功能。因此，《土地承包法》第50條規定，“四荒地”的承包人死亡的，不僅其應得的承包收益可以依照繼承法的規定繼承，其繼承人還可以在承包期內繼續承包（即允許繼承）。B38而承包人的繼承人，既可以是本集體經濟組織成員，亦可以是本集體經濟組織以外的人乃至非從事農業生產的城市居民。
唯需注意的是，由于“四荒地”的承包人是多元的（可以是一個人或數個人、家庭及法人或其他組織），因此，承包人死亡或消亡后所發生的法律后果也有不同。其中，以個人名義承包的情形居多，這種情況下在承包人死亡后，其承包經營權允許繼承，自不待言。B39 但在個別情況下，“其他方式的承包”中也存在以家庭為單位的承包，B40此種情況下是否允許繼承，尚有疑義。筆者認為，此種承包不屬于前文論及的“家庭承包”，其并不負擔社會保障功能，作為家庭成員的承包人也不需要具有本集體經濟組織成員的身份，因此每一名成員死亡后，其繼承人均可在承包期內繼承其相應份額的權益。由多個自然人共同承包的情況，亦同。在由企業或其他單位作為承包人而承包人在承包期內消亡的情況下，其在剩余期限內的承包經營權及應得的收益屬于企業或其他單位的財產，應由消亡單位權利義務的承受者接收，此不涉及繼承法上自然人死亡的遺產繼承問題。
雖然通過其他方式獲得的“四荒地”承包經營權可以繼承，但是土地承包經營權的繼承具有一定的特殊性，尤其是在承包地的面積較小或繼承人較多時，如果分別繼承承包地，則會造成土地的零碎化，不利于土地的利用效率。王漢斌同志在《關于〈中華人民共和國繼承法（草案）〉的說明》中也提到：“這種繼續承包不能按照遺產繼承的辦法。如果按照遺產繼承的辦法，那么同一順序的幾個繼承人，不管是否務農，不管是否有條件，都要均等承包，這對生產是不利的?！惫蚀耍袑W者指出，為了防止“四荒地”使用權過分零碎而導致規模不經濟，當有若干符合條件的繼承人時，應規定只能選擇其中一人或少數人繼承，而對其他繼承人的利益采取經濟補償的辦法處理。B41這一主張與前述梁慧星教授主持擬定的《中國物權法草案建議稿》第247條所提出的方案大致相當，可資采納。不過，當承包地面積較大或分割后不會減損土地價值和利用效益時，則無妨采用分割繼承的方式。
五、承包地征收補償費的繼承問題
與土地承包經營權繼承相關的另一個問題是所承包土地被征收情況下的補償費的繼承問題，即被繼承人在征地補償方案批準之后，征地補償費支付之前死亡的，其繼承人能否要求繼承征地補償費？根據《物權法》第42條第2款、第132條和《土地管理法》第47條第2款的規定，征收土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等費用。對于上列費用得否繼承的問題，筆者認為不應一概而論。
土地補償費，是對集體土地所有權被征收的補償而不是對土地承包經營權的補償，我國《土地管理法實施條例》第26條也明文規定土地補償費歸農村集體經濟組織所有。因此，土地補償費不屬于承包人的遺產，其繼承人不得主張繼承。
安置補償費，源自原土地承包人的承包經營權，是該項權益的變體。所以，筆者認為其歸屬和在承包人部分或全部死亡時能否繼承的問題，應依據前述與承包經營權同樣的規則處理：即在家庭承包的情況下，這些費用同樣不能作為遺產而由繼承人繼承；以其他方式承包的，則可以繼承。
地上附著物和青苗歸承包人所有或屬于承包人的承包收益，國務院《土地管理法實施條例》第26條第1款也規定地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。在承包人死亡的情況下，這部分補償費即轉變為死者的遺產，當然可以按照《繼承法》的規定繼承。唯需注意的是，當家庭承包中的一個或部分成員死亡時，由于地上附著物和青苗的補償費屬于家庭共有財產，所以應先進行財產析分，只有死者的應有份額部分才屬于遺產。
應當說明的是，我國已頒行的《農村土地承包法》、《物權法》和目前正在進行的繼承法的修訂，都是以當時、當下的國情和需要為基礎的。本文以上觀點也主要基于對現行法律和政策及現實國情的考量而從解釋論的角度進行闡述。隨著我國農村和整個社會的進一步發展、城鄉二元體制差異的消亡，從未來的立法論上考量，家庭承包的土地承包經營權未必永遠不可自由流轉和繼承——當我國未來的“農民”不再是一種身份而是一種職業，基本社會保障制度惠及到每一位國民，各種土地承包經營權均不再具有身份性和社會保障功能而成為純粹的財產性權利的時候，它就自然可以作為遺產，并可以由繼承人依照繼承法的規定繼承。
A Probe into Inheritance of the Right to the Contracted Management of Rural Land
LIU Bao-yu LI Yun-yang
Abstract：
