前言：中文期刊網精心挑選了土地拆遷條例范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
土地拆遷條例范文1
中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0182－02
拆遷問題近幾年一直是熱議的話題，就以《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》來說，無論是在力度上和速度上都得到了廣泛的關注。當我們受到個案沖擊時，不得不考慮的一個問題是，我們到底是存在哪些制度性的問題，還是拆遷條例所呈現出與社會進步不同步的體制問題。經過專家的廣泛調查研究，《城市房屋拆遷管理條例》與《憲法》、《物權法》、《房地產管理法》保護公民房屋及其他不動產的原則和具體規定存在抵觸，這導致了城市發展與私有財產權保護兩者之間的嚴重沖突，也導致了公共利益和個人利益在土地征用和房屋拆遷中的失衡。即便是2011年1月21日起正式實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》也不能完全根除土地征用和房屋拆遷中的失衡現象。
一
一部法律的修改不僅僅是文字的變化，更多的是其背后復雜的利益調整。關于土地征用和拆遷問題法律也是幾經修改。1991年6月為了與《城市規劃法》建立配套的法規，國務院了《城市房屋拆遷管理條例》。當時的城建主體多是國有性質，拆遷行為基本依靠政府計劃，當然鮮有涉及公共利益與非公共利益的差別，商業拆遷多半按照政府拆遷的模式。1994年7月《房地產管理法》出臺，分稅制實行改革，城建主體中增加了開發商，開發商由后臺走向前臺，土地財政成為重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆遷條例》修改頒布，但是沒有在根本上解決公共利益和非公共利益的差別，政府既是審批者又是裁判者，對被拆遷人拒絕拆遷的實行強制拆遷等做法給民眾帶來了一定程度的經濟利益損失和精神傷害。2004年3月《憲法》增“征用補償”條款，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”，但是憲法修正案仍然沒有界定“公共利益”的范疇。2007年3月《物權法》規定“拆遷補償”， 第42條針對城市房屋的拆遷的三項補償安置原則，提高了對被拆遷人的補償標準。2011年1月21日起正式實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》有了更多的改善，對公共利益與個人利益的平衡，對各種利益的博弈都發揮了一定的督促和限制的作用。
二
以往條例中對于“公共利益”都沒有明確的界定，新條例在這一點上有了較大的突破，并采取了列舉方式。對于公共利益的界定，第八條以列舉的體例將“公共益處的需要”界定在：國防和交際的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等根本行動措施扶植的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、情況和資本呵護、防災減災、文物呵護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城鄉規劃法有關劃定組織實施的對危房集中、根本行動措施落伍等地段進行舊城區改建的需要；法令、行政律例劃定的其他公共益處的需要。公共利益的界定避免了以往開發建設拆遷的發展經濟和公共利益需要的偽裝，主要是區分了公共利益和非公共利益，并不能實際上解決在土地征用和房屋拆遷中公共利益和個人利益失衡的問題。公共利益和個人利益失衡的根本原因是不能使被拆遷者得到滿意的補償。針對補償問題，新條例也有相關的規定。新條例在第三章針對補償問題做了規定。條例規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。即便是在《國有土地上房屋征收與補償條例》公布之時，黑龍江省密山市的強制拆遷自焚事件、江蘇拆遷戶的自焚事件似乎也對我們提出了疑問，新條例的頒布實施能不能真正解決拆遷與征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和個人利益？公共利益的明確界定能否真正區分“政府組織實施”和“開發商商業行為”？直補是不是解決征地矛盾的關鍵？
三
剛出臺的新拆遷條例的頒布在形式上結合民眾意見和專家意見，考慮公共權力與個人權益，體現了立法的民主性與科學性；在內容方面，對于公共利益的界定，拆遷補償范圍、原則和程序，從行政強制拆遷向司法強制搬遷的演變，都是符合民意和立法目的的突破性的規定，但不乏也存在一定的弊端，筆者通過對《國有土地上房屋征收與補償條例》的優勢和隱患的分析，淺談如何更好地在條例中體現公共利益和個人利益的平衡，如何有效地解決行政權力與公民權利的矛盾。
從條例頒布的優勢分析，筆者認為，第一， 公共利益的界定改變了以往政府和開發商形式上以公共利益為名，實質上為謀取私利的狀況，甚至某些政府或者國家機關的辦公用房的開發也施行以公共利益為名的拆遷。第二， 責任明確 以往房屋拆遷安置補償，拆遷許可證的效力等等都受《行政許可法》的影響，但是即便如此，國務院以及房屋拆遷主管部門沒有規定制定房屋拆遷行政許可聽證程序。新條例將拆遷許可證的方式廢除，市縣級人民政府成為直接責任主體，國有土地的政府征收行為成為政府行為，政府從幕后走向前臺，不能在逃避責任。新條例規定政府是做出的征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級政府監督或者法院的裁判。第三， 行政補償以人為本 舊條例忽視被征收人的合法權益，新條例重視被拆遷人和公眾的意愿，以往在征收人的補償方面因價格偏低，過少的考慮被征收人的利益，被征收人往往存在抵觸情緒，新條例規定被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格，即便在制定初期也體現出以人為本的原則，通過社會的廣泛參與，廣泛聽取民眾意見并結合專家意見，新條例還規定，被征收人對市、縣級政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。所以在救濟制度上也摒棄了舊條例的不利制度，民主貫穿在制定和執行條例的始終。第四，取消了行政強制拆遷 這又是新條例的一大突破，政府既是參與者又是裁判者的局面終于有所改變，新條例將行政強制拆遷變為司法強制搬遷，有利于制約政府的征收和補償工作，使其盡量在公平公正的基礎上進行，從而減少在房屋征收與補償中因公共利益和個人利益失衡而產生的矛盾與沖突。
四
新條例的眾多優勢在一定程度上緩解了公共利益和個人利益在房屋征收和補償的矛盾，但是得不到根本性的解決，筆者認為直補不是解決征地矛盾的關鍵，《國有土地上房屋征收和補償條例》仍然存在一定的劣勢。
第一，筆者認為，在新條例中缺少治理的決心。最近三年發生的8起拆遷自焚或活埋案中無一名地方官員因此受到追究。江海、鹽城，北京海淀，山東膠州，福建泉州，黑龍江東寧先后發生拆遷戶自焚，湖北武漢拆遷戶被鏟土機活埋，當地官員無一人被問責；就是唐福珍事件中被停職的科級干部在事件過后不久也是官復原職。如果想真正解決征地與補償中公共利益和個人利益的矛盾，關鍵并不是能補償多少，而應該是制約權力，對于在這一行政行為行使過程中建立一整套公平公正的處罰制度，加強行政監督司法監督的力度，把問責制落到實處，并應賦予群眾代表一定的參與權和談判權，這才能真正地實現公共權益和個人權利的平衡。
第二，關于公共利益和非公共利益進行嚴格區分是否能真正解決征收與補償中存在的矛盾。關于這一點我們要一分為二。筆者認為，更好的界定公共利益的目的是防止部分開發商以政府的名義，即以公共利益為名行己之利，實現“非公共利益”的目的，對于部分開發商是有一定的限定標準。但只是把開發商的這種行為由舊條例的混淆狀態，變為如今的真空狀態，同時又增加了“外交需要”，筆者是否可以這樣理解，即便是開發商純粹的商業開發目的，只要其是“外交需要”作為條件，依然可以征收。在新條例中是否應該將“外交需要”的條件詮釋的更加明確，使政府，開發商和普通民眾均不產生重大誤解。
第三，關于征收主體。從新條例可以看出，市縣人民政府是理所當然的征收主體。第四條規定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。第15條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。而這些內容的執行，首先應該考慮的關系背景是市縣人民政府和房屋征收部門的關系。房屋征收部門能否作為行政主體以自己的名義行使行政職權最終獨立承擔法律責任？如果其不能作為行政主體行使行政職權，而只能以法律法規授權的組織或者受委托組織的身份行使職權，受委托的房屋征收實施單位和房屋征收部門又是什么關系？
第四，關于賠償。新《條例》明令禁止政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責、、、。禁止野蠻搬遷、暴力搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動。禁止貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用。禁止房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告。對違反者視情節輕重依法給予通報批評、行政處分、行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任，造成損失的，依法承擔賠償責任。但是對于具體的賠償標準卻沒有加以規定，只能參照《國家賠償法》。建議受賠償人應有權選擇賠償形式。比如是選擇貨幣賠償還是房屋賠償等等。這樣才能平衡公共利益和個人利益。
參考文獻：
[1] 彭小兵.城市拆遷中的公共利益與博弈[N].中國經濟時報，2007-06-28（5）.
土地拆遷條例范文2
較之同時廢止的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱“舊條例”)，新條例有諸多進步之處，尤其是對拆遷活動中一些模糊性問題給出了比較明確的規定，這就為今后的拆遷行為設定了一個法律標尺，有助于規范拆遷過程中的各種行為。
可以說，我國的城鎮建設一直在糾結與矛盾中進行，要保證發展，又要關注民生。而拆遷則因涉及民眾切身利益而成為矛盾的焦點，于是上訪等事件頻發。特別是在新舊條例的銜接階段，更是出現了很多惡性事件，造成了極大的社會影響。究其原因，主要是涉及房屋征收與補償的法律體系不完善，在執行中缺乏法律依據。
新條例在修改過程中，秉持了規范公權與保障私權的基本立法理念。正是基于這一理念，新條例在規范拆遷行為上體現了如下進步。
一是明確了房屋征收補償的主體是政府?？此坪唵蔚囊粋€拆遷主體問題，卻是造成很多拆遷糾紛的根源。在以往的拆遷中，建設單位也可以作為拆遷主體實施拆遷，因利益驅使容易產生各種社會矛盾。國有土地上的房屋征收由政府作為主體來實施，是順理成章的。
二是取消了行政強制拆遷?；仡櫧鼛啄甑牟疬w突發事件，幾乎都與野蠻拆遷、暴力拆遷有關。既然政府作為拆遷行為的實施主體，自然不能進行強制拆遷。新條例明確規定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
三是擴大公眾參與程度。新條例規定的“廣泛征求社會公眾意見”和“進行社會穩定風險評估”，體現了其進步性。在房屋征收中，被征收人不再是被動的、不能選擇的，而是可以充分表達自己的意愿。
土地拆遷條例范文3
一、當前拆遷形勢的基本分析
1 《征收條例》與現行《城市拆遷管理條例》立法旨意是一致的
從《征收條例》與現行《城市拆遷管理條例》(下稱《條例》)的內容對比看,《征收條例》進一步凸顯了民意,凸顯了征收主體、范圍、程序,《征收條例》的出臺將進一步推進依法、規范拆遷,保障民生,促進社會和諧。這也是現行《條例》最根本的指導思想:切實維護好被拆遷人的合法權益。從現行《條例》實施近10年來的情況看,各地通過不斷探索和實踐,已形成了一套比較完善的政策體系,最大限度地維護被拆遷人的合法權益,基本上都實行了市場化評估和政府提供安置房等補償加保障的做法,被拆遷人的實際補償已達到或超過了同類區商品房的市場價格,被拆遷群眾的合法利益得到了充分保護。只要把握了這個基本點,依據現行《條例》實施拆遷就有底氣,即使《征收條例》出臺后也能較好地過渡銜接,拆遷將始終在依法、規范和體現政府執政為民的理念上推進。
2 現行《條例》的許可程序與《征收條例》的征收程序并不沖突
雖然《征收條例》對征收程序作了進一步規范,尤其是危舊房改造項目必須征得90%以上被征收人同意等方面的規定更加具體明確,但現行《條例》與其相比并沒有沖突,特別是經過多年來的不斷完善,已形成了一套比較規范的操作流程。如許可前的聽證制度,凡申請許可的項目,基本上都將相關批文、安置方案、資金到位等通過聽證程序,進一步征求被拆遷人意見,許可后被拆遷人還有對許可提起行政復議和訴訟的權利。在補償安置上也是采取先評估、后簽協議、再交房拆除和支付補償款的順序,與《征收條例》“先補償后搬遷”的原則是完全一致的。在危舊房改造項目上,南通等地也已采取了先期征求意見的辦法,在調查摸底階段,就將相關的改造方案送到產權人手中,充分征求意見,在得到大多數人同意或意見基本一致后才啟動拆遷。此外,《征收條例》中有關嚴禁使用斷電、斷水、斷氣等暴力脅迫搬遷的規定是現行拆遷中明令禁止的,就江蘇而言,還通過“平安拆遷”考核等方式進行了深化、細化,在行業管理上也為《征收條例》的實施完善了銜接條件。
3 現行拆遷與征收搬遷的實施方式基本相似
認真研讀《征收條例》征求意見稿不難看出,《征收條例》出臺后,即使拆遷變為搬遷,且征收的主體是政府,但其具體實施過程和方式與目前狀況不會變化太多,無論是目前的拆遷還是以后的征收搬遷,都需要具體的管理機構,需要一支專業評估機構和具備資質能力的實施隊伍,這也是今后征收工作能夠實現的有生力量。近年來,隨著行業管理的不斷加強,拆遷實施單位、評估機構人員的業務素質、工作能力進一步提高,特別是做群眾思想工作的能力進一步加強。同時,拆遷推進的責任主體也由過去的拆遷人及委托的拆遷實施單位,變為項目所在地的屬地政府,有些地方還專門成立了由相關部門人員組成的聯合工作組共同推進拆遷,即使開發用地也是通過政府先拆遷、后熟地拍賣出讓的形式出現的。實踐證明這些做法的成效是好的,這與《征收條例》規定政府為搬遷主體的規定已初步接軌。因此,現行的拆遷機制與模式為以后的征收搬遷打下了基礎,基于這樣的分析,目前形勢下,應堅定信心,大膽推進拆遷。
在認真分析形勢,充分看到當前拆遷推進有利一面的同時也必須充分估計到當前影響拆遷的不利因素。
一是社會對《征收條例》出臺的心理預期提高,拖延拆遷的現象會增多。由于《征收條例》征求意見稿已引起了社會的廣泛關注,加上媒體和相關方面的炒作,社會對《征收條例》出臺后補償安置方面的期望值增加,但《征收條例》何時正式出臺,征求意見后內容有多大改動,與現行《條例》的差異到底多大等目前還不能確定。在《征收條例》出臺前,作為城市建設和經濟發展前瞻性、基礎性的拆遷工作不可能停止,需實施的拆遷項目只能沿用現行的政策處理,但在實施中有些被拆遷人可能會不積極配合拆遷,以期延緩進程,期待《征收條例》施行后增加談判砝碼,從而獲得更多利益。目前這種苗頭已顯露,有些項目即使是《征收條例》所列的公共利益范圍,但在許可前的聽證中,被拆遷人也以種種理由加以抵制,有的甚至以集體上訪形式給政府部門施加壓力。在這樣的背景下,拆遷效率會打折扣,社會不穩定因素會增加。
二是難度加大,拆遷過程更加艱難?！墩魇諚l例》征求意見稿中關于公共利益的界定和征收主體等熱議的焦點,雖未以正式通過的法規確定下來,但其影響已深入人心,認為這是《物權法》有關法律規定在拆遷方面的具體化。只有因公共利益需要才可以征收房屋已經成了公眾心中的概念。從《征收條例》所列公共利益范圍和當前的拆遷項目看,有一大部分項目不在其中,如土地儲備、工業項目、商業開發等以及集體土地上房屋拆遷等,而目前的拆遷項目又以集體土地、土地儲備、工業項目等居多,目前狀況下這些項目將遭到被拆遷人的“合法”抵制,這些項目即使實施拆遷,其工作的推進難度、拆遷周期及拆遷成本等可能會較往年大幅增加。
三是行業管理難度進一步加大。由于當前拆遷政策處于敏感時期,如果保障機制不及時到位,暴力拆遷、野蠻拆遷、違法拆遷的現象會進一步抬頭;重效率、輕規范、求結果、棄過程的狀況會更加明顯,由此導致的投訴、上訪及不穩定因素會增加。
二、相關對策
1 加大正面引導,減少政策理解誤區
要通過多種途徑大力宣傳《征收條例》與《條例》在內容、程序、補償等方面的共同點;宣傳《征收條例》的規定在現行拆遷中已體現的可感點;宣傳當前在拆遷補償安置方面政府為民、惠民的做法。同時,應盡力減少群眾對現行拆遷政策的抵觸。此外,還要通過拆遷帶來的發展變化幫助被拆遷人算好三本帳:補償的經濟帳、居住環境的改善帳、城市建設和經濟的發展帳,通過正面引導,防止一些片面的認識和因對拆遷政策體系不完全了解而產生的認識誤區,減少拆遷阻力。
2 堅持依法拆遷,慎重啟動新項目
在《征收條例》出臺前,對準備啟動的新項目,要堅持“公共利益優先、民生工程優先、重大項目優先”的原則,要根據項目急緩程度,分清主次,能緩的則緩,確保拆一個項目了一個項目,防止跨政策工程引發不必要的矛盾糾紛。對急需實施的拆遷項目,可參照《征收條例》征求意見稿相關要求,進一步做好許可前的相關準備工作,扎實搞好前期調查摸底,充分論證補償安置方案,廣泛征求被拆遷人意見,嚴格依法實施,提高規范化程度,努力減少矛盾。
3 堅持陽光拆遷,增強拆遷補償的公開透明度
從現階段暴露的拆遷矛盾看,主要還是補償安置工作不夠公開透明,前后補償標準不一,沒有真正做到先走的不吃虧、后走的不沾光,造成被拆遷人之間相互攀比、商談不積極、漫天要價。根據南通等地近年來全面推行“十公示一監督”制度的做法看,由于拆遷政策和補償標準進一步公開透明,群眾對拆遷的理解配合程度增強,拆遷推進效率提高,矛盾明顯減少?！墩魇諚l例》也明確規定,房屋征收部門應當將補償協議向全體被征收人公布,其目的就是要增強征收補償的公開透明度,接收被征收人和社會的監督。為此,在《征收條例》出臺前,對新審批的拆遷許可項目,可試行將每個被拆遷人的補償安置結果完全公開,增加補償的透明度,增強政府及拆遷行為的公信力。
4 進一步完善現行拆遷政策,切實做好補償安置工作
越是在《征收條例》等政策因素處于朦朧狀態的背景下,越要規范拆遷行為,在做好補償安置工作方面下功夫,讓被拆遷人減少政策疑慮。緩解拆遷恐慌的心理,尤其是在現行的補償標準上,凡沒有達到市場化水平的,調整到市場化水平,甚至超過市場化水平。在安置點落實上,盡力提供原地安置,條件不允許的,盡力提供區位優勢明顯的地點給予安置。在安置房建設上,一要加快安置房建設速度,努力減少過渡周期,力爭實行零過渡;二要確保安置房質量,不但要符合國家質量安全標準,而且新建的安置房其質量、環境等與市場上新建的普通商品房不應有明顯差別。在補償款支付上,做到足額按時支付,防止出現拖欠或打白條現象。
土地拆遷條例范文4
摘要：文章探討了城市房屋拆遷法律制度,城市房屋的拆遷許可程序,明確了政府在城市房屋拆遷中的監督職責。最后,文章提出了完善法律制度應遵循的一般原則,即任何一項制度的有效變革都不能讓任何主體的任何利益純粹犧牲而沒有補償,不僅應當使制度改革的成果踐行于現實,也應當使制度改革所造成的消極影響最小化。
關鍵詞：城市房屋；征收；補償制度；補償原則
一、城市房屋征收補償的法律屬性
目前我國城市房屋征收補償所依據的最權威的法律法規是2001年頒布實施的行政法規《城市房屋拆遷管理條例》和2007年頒布實施的《物權法》。由于《物權法》的相關規定簡略且籠統，因此《城市房屋拆遷管理條例》就是實踐中城市房屋征收補償的主要法律依據。而從該法規的相關規定來看，城市房屋拆遷的法律性質是模糊的，拆遷中的基本法律是糾結不清的。
房屋拆遷實際上主要牽涉三個主體之間的關系：政府、拆遷人、被拆遷人。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷人與被拆遷人的權利義務可概括為：拆遷人和被拆遷人應該就拆遷安置補償達成協議，拆遷人負有對被拆遷人安置補償的義務，享有要求被拆遷人在一定期限內搬遷的權利。而政府則被賦予了對拆遷的管理權，主要包括頒發房屋拆遷許可證，規定拆遷補償辦法，對達不成協議的拆遷糾紛進行裁決，對不履行裁決義務拒不搬遷的進行強制搬遷等。在義務方面主要有，審查拆遷申請方遞交的資料并對符合條件的發放拆遷許可證，對相關事項予以公告，與拆遷人一起及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作等。
（一）房屋拆遷補償協議的法律性質。
既是“協議”，就應該屬于民事法律行為，體現民事法律關系，這也符合《城市拆房屋遷管理條例》對其的定位。然而，拆遷補償協議卻不具備一般民事法律行為應該具備的平等自愿的基本特征。首先，被拆遷人在是否簽協議上不是完全自愿的。因為按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人必須訂立房屋拆遷補償協議，達不成協議的，由一方當事人申請政府裁決，不履行裁決義務的還可以強制執行。其次，協議的內容也不能完全體現雙方當事人的意愿，因為補償的范圍和標準都有相關規定。
（二）政府在拆遷中的法律地位。
從《城市房屋拆遷管理條例》規定的內容上看，政府應該是拆遷活動的發起者、組織者和管理者。政府既不是拆遷人，也不得接受任何拆遷委托。似乎房屋拆遷就是拆遷人與被拆遷人之間的事，政府僅僅是仲裁者。然而在實踐中，政府實際上是拆遷活動的主導者和真正決策者。沒有政府的拆遷計劃，開發商就沒有拆遷他人房屋的法律依據。政府扮演者實質上拆遷人的角色，卻不承擔任何法律上的后果和責任，這是政府在拆遷中模糊地法律定位的一個縮影。筆者認為，在未來的房屋拆遷補償立法中，宜將政府明確為拆遷人，以結束政府權限和責任不對等的局面。
二、公共利益的界定
公共利益一直是城市房屋征收中的敏感問題，也是社會公眾普遍關心的焦點。關涉公共利益是公民合法所有的財產能夠被強制征收的法律前提，不是出于公共利益的需要而實施的拆遷補償屬于平等主體間的自由契約，需要絕對遵守平等自愿的原則，只有出于社會公共利益的需要，國家才可以強制對城市房屋實施征收并給予補償。因此，在城市房屋征收補償的問題中，公共利益具有非常重要的現實意義。
然而，就是這個重要而敏感的問題在我國的法律條文中卻長期沒有得到明確?！段餀喾ā返谒氖l規定，為了公共利益的需要，依據法律規定的權限的程序可以征收集體所有的土地和單位、個人所有的房屋及其他不動產。然而物權法的規定也僅僅止步于此，對于到底什么才是公共利益并沒有做出具體規定。不僅僅是近年制定的《物權法》，在此之前的我國多部法律的行政法規雖然屢屢提及公共利益，但沒有一部法律和行政法規能夠提供公共利益的權威立法定義。因此，公共利益的界定不得不長期借助行政機關或司法機關的自由裁量權來實現。但在當前我國的司法現狀下，自由裁量權極易被濫用，從而損害法律尊嚴和公民的私權。物權法頒布以來，社會大眾寄希望的權利保障遲遲不能實現，反而是暴力拆遷的慘劇不斷上演。一個很重要的原因就在于一些強勢政府部門和開發商等利益集團利用公共利益含義的模糊性，濫用公共利益，以犧牲私人財產為代價追求部門利益或商業私利?，F在，這種狀況有望得到改善，正在制定中的《國有土地上房屋征收和補償條例》通過列舉的方式對公共利益做出了具體界定，這是解決城市房屋征收問題的巨大進步。
筆者認為，在理論上，公共利益可以界定為攸關不特定大多數社會成員生存與發展的根本福祉，并為確保社會和諧運轉與發展所必需的整體利益。常見的公共利益包括但不限于國防、國民教育、公共衛生、公共體育、環境和自然資源保護、社會救助、公共交通、水利、能源、供暖供電供氣等公共事業。
有學者認為，公共利益的核心特征有三：（1）受益主體的公共性。公共利益必然惠及不特定多數社會成員，而與之發生沖突的私人利益則僅涉及個別成員或少數成員利益。（2）對個體利益的超越。社會公共利益雖然符合全體社會成員或大多數成員的長遠利益、根本利益，但又超越單個民事主體的利益。（3）表現形式的多元化和變動性。
值得注意的是，政府利益未必就是公共利益，納入政府規劃的利益也未必就是公共利益。在現實生活中，政府利益的背后可能是部門利益或者商人私利。另外，在最近公布的《國有土地上房屋征收和補償條例》征求意見稿中，把國家機關辦公用房建設的需要也列為了公共利益的范圍，筆者認為這是不妥當的。
三、征收補償的相關問題
我國現行的城市房屋征收的補償制度主要由憲法、《物權法》、國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》和《城市私有房屋管理條例》等相關規定組成。但從總體上來說，我國現行拆遷領域內有關補償的規定比較籠統簡略，都未確定一個權威性的且普遍適用的補償原則與標準。實踐中，由于缺少操作標準，開發商往往以公共利益之名掩蓋商業利益之實，再加上政府利益乃至官員私人利益的摻雜，使得許多拆遷戶只能得到過低的、象征性的補償。
（一） 補償的原則。
國家基于社會公共利益的需要對市場主體的私權利進行一定的限制是必要的，但拆遷意味著被拆遷者利益的損失，從保護各類市場主體財產權的需要考慮，給予被拆遷人充分的補償是必要的。目前城市房屋征收補償制度體系均未對補償的原則作出明確規定，《物權法》也沒有解決這一拆遷補償中本源性和指導性的問題。正在征求意見的《國有土地上房屋征收和補償條例》同樣沒有相關的表述。
關于征收補償的原則，目前有公平、充分、完全等理論學說。筆者贊同充分補償原則，一方面，國家基于公共利益的需要對個人財產的征收在本質上是個人在國家的強迫下，為了多數人的利益做出了特別的犧牲，多數人不應該吝嗇對利益損失者的補償。另一方面，充分的補償也可以促使拆遷人合理利用土地資源。
（二）補償的范圍。
現行的立法規定的房屋拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及其附屬物，并未涉及土地使用權。筆者認為應該明確規定對土地使用權的補償，因為城市土地使用權雖然為國家所有，但房屋所有人在購置房產時是為土地使用權支付了相應的費用的，如果拆遷時不予補償顯然不合情理。另外，自從我國允許土地使用權依法流轉以來，人們對土地使用權的價值已經有了清楚的認識，有的土地因其獨特的區位和環境優勢甚至比房屋本身的價值都高，不予補償容易產生糾紛。
土地拆遷條例范文5
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區規劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據不完全統計，共涉及到17個鄉鎮，124個村
莊，6133戶家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩定，成為當前我縣經濟發展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定并實現法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。
一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題
1、適用依據不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規范。
現實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據不一，大致上有兩種情況，一是依據《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經被征用，土地性質已改變為國有土地。這樣出現的問題就多種多樣，比如:被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經取得《國有土地使用權證》;被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規范，拆遷中農民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優化"當地投資環境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。
4、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。
農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私 有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范，相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
二、關于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級"大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了惡性事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產權。
在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監督機制，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。對集體土地的征用應嚴格區分為基于公共利益的土地征用和出于商業開發目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
土地拆遷條例范文6
一是《行政許可法》對依法行政已作出了具體規定，
二是《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對切實維護被征地農民權益，提出了更嚴、更高、更具體的要求，三是北京等地已經制定了省級征地房屋拆遷管理條例，杭州、寧波也有兩個地方性法規，這些地方的經驗，可以吸收，工作中的教訓，可以吸取。作為個人想法，制定了省級征地房屋拆遷管理條例，可以有粗有細。細，是指應當全省統一的事項，應當有具體規定，如：管理部門的職責和工作程序；拆遷人、被拆遷人的權利和義務；拆遷補償的范圍（哪些應當補償、哪些不可以補償）；安置的方式（宅基地安置、住房安置、貨幣安置）；安置人口計算（哪些計入安置人口、哪些不計入安置人口）；拆遷服務工作的原則；拆遷爭議的受理范圍、調處原則和程序、要求；法律責任等。粗，是鑒于全省各市、縣經濟和社會發展不一的實際，對一些事項在省作出控制性規定的同時，允許各市、縣根據本地實際作出具體規定，如：拆遷補償價格，由省規定價格下限，允許各市、縣提高；宅基地安置面積，不得超過省規定的農村私人建房標準，要求各市、縣從嚴；住房安置面積，允許各市、縣在省定下限以上具體細化；確定動遷與評估相分離，房屋拆遷價格評估工作向社會開放的原則，要求各市、縣作出具體規定，等等。
以上個人意見，并附《浙江省征地房屋拆遷管理條例》（草稿），供領導參考。浙江省征地房屋拆遷管理條例（草稿）第一章總則(1-6條)
第一條(立法目的和依據)為規范征地房屋拆遷行為，保障城市和鄉（鎮）村建設的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條(適用范圍)在本省范圍內，因城市和鄉（鎮）村建設需要征收、征用、使用、整理、整治集體所有土地涉及房屋及附屬物拆遷的（以下簡稱征地房屋拆遷），均應遵守本條例。
第三條(主管部門)市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(簡稱征地拆遷主管部門)主管本級行政區域內的征地房屋拆遷管理工作。市人民政府可以根據本地實際，確定征地拆遷主管部門。市轄各區人民政府征地拆遷管理部門在征地房屋拆遷管理中的工作職責，由市人民政府決定。
第四條(相關部門及職責)市、縣（市）、區人民政府應當加強征地房屋拆遷管理工作，計劃、建設、規劃、房管、農業、公安、司法、工商行政、勞動等行政主管部門，應當依據各自職責，配合、支持征地拆遷主管部門做好拆遷管理工作。計劃、規劃部門在審核建設用地的計劃立項、規劃定點時，對拆遷范圍內的住宅用地和確需搬遷的企業用地以及鄉（鎮）村市政公用設施、公益事業設施建設用地，應按城市規劃和村鎮規劃的要求，同時統籌安排。被拆遷房屋所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、村民委員會（村集體經濟組織）、社區委員會，應當配合征地房屋拆遷工作。征地房屋拆遷必須遵守文物保護法律、法規的有關規定，有效地保護歷史文化遺產。
第五條(拆遷當事人)本條例所稱拆遷當事人的含義如下：
（一）拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
（二）被拆遷人是指被拆遷房屋的合法所有權人。拆遷私有住宅用房，被拆遷人是指被拆遷房屋的合法所有權人及其家庭中依照本條例規定應當得到安置措施的成員。合法所有權人以被拆遷房屋有效權屬權源文件記載為準。第六條(基本要求)征地房屋拆遷，拆遷人必須按本條例的規定對被拆遷人進行補償，并按本條例的規定向被拆遷人提供安置措施。被拆遷人必須服從建設需要，如實提供被拆遷房屋的有效權屬權源文件等資料，配合現場查勘、評估等工作，并在規定的搬遷期限內搬遷交房。被拆遷人服從建設需要，在搬遷期限內簽訂拆遷補償安置協議并搬遷交房的，可給予獎勵。獎勵費由拆遷人在拆遷資金中列支。
第二章拆遷管理(7-16條)第七條(凍結)征地拆遷主管部門在受理建設用地申請，核定建設用地范圍后，應依法征地拆遷凍結通告。征地拆遷凍結通告應當在拆遷所在地張貼，或者在報刊上刊登。征地拆遷凍結通告公布后，凍結范圍內的單位、個人不得改變農業結構改種其他作物，不得新建、擴建、改建、裝修房屋，不得改變房屋和土地的用途，不得買賣、贈與、交換、租賃、抵押房屋。違反本款規定進行的活動屬無效行為，不作為增加拆遷補償和安置的依據。各職能部門應當停止辦理凍結范圍內的前述審批手續。征地拆遷主管部門應將征地拆遷凍結通告送達有關部門。凍結范圍內的住戶在征地拆遷凍結通告公布后遷入戶口或者分戶的，不作為增加拆遷補償和安置的依據，但本條例另有規定的，從其規定。建設用地單位在取得《建設用地批準書》后6個月內不申請征地房屋拆遷許可證（以下簡稱房屋拆遷許可證）的，征地拆遷凍結通告自行失效，征地拆遷主管部門應以公告或書面形式通知有關部門恢復辦理停止事項的審批手續。第八條(申請)因征地需要拆遷房屋的，應當提出書面申請，取得征地拆遷主管部門核發的房屋拆遷許可證后，方可實施具體拆遷行為。申請房屋拆遷許可證，應提供下述資料：
（一）建設項目固定資產投資立項計劃批文；
（二）用地規劃文件及用地規劃圖；（三）用地批準文件或用地批準表達文件；
（四）房屋拆遷動遷服務委托協議、房屋拆遷價格評估委托協議；
（五）拆遷方案；
（六）建設用地勘測定界資料；
（七）征地拆遷主管部門要求提供的其他資料。
拆遷方案應載明下述內容：
（一）房屋拆遷的地點和四至范圍；
（二）拆遷補償的政策依據；
（三）拆遷安置的方式、地點、面積、期限和政策依據；
（四）搬家補貼費和臨時過渡費的標準和政策依據；
（五）搬遷期限和過渡期限；
（六）拆遷實施步驟；
（七）征地拆遷主管部門要求載明的其他內容。用地批準是指農用地轉用和征地經有權一級人民政府批準，整理、整治集體所有土地，是指整理、整治用地批準。第九條（發證及條件）征地拆遷主管部門審查申請資料符合第八條第二款、第三款、第四款條件的，應當在15個工作日內核發房屋拆遷許可證。第十條(拆遷公告及訴權)征地拆遷主管部門應當在核發房屋拆遷許可證后5日內征地房屋拆遷公告（以下簡稱房屋拆遷公告）。
房屋拆遷公告必須載明下述內容：
（一）核發房屋拆遷許可證的機關名稱和許可證編號；
（二）拆遷人的名稱和建設項目名稱；
（三）拆遷范圍；
（四）搬遷期限和過渡期限；
（五）登記事項；
